估價理論與方法判斷題大全及答案

估價理論與方法判斷題大全(一)總分：100分考試時間：90分鐘注意事項：一、判斷題(每小題2.5分，共100分)()1、甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價為1400元/m2,容積率為4,土地使用年限為40年；乙土地單價為900元/m2,容積率為2.5,土地使用年限為50年。投資乙土地較投資甲土地更經(jīng)濟(假設(shè)土地報酬率為【解析】【解析】本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價--1/(1+6%)40]=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(萬元/m2),甲土地的樓面地價=1550.77/4=387.69(元/m2);乙房地產(chǎn)Vo=V50/[1-1/(1+6%)50]=900/[1-(1+6%)50]=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(萬元/m2),乙土地的樓面地價=951.66/2.5=380.66(元/m2)。乙土地的樓面地價<甲土地的樓面 修前增加50萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定報酬率為10%,則承租人應(yīng)選擇第二個方案。180+50/10%×(1-1/1.15)=9.54萬元，第二種增加價值=-300+80/10%×180+50/10%×(1-1/1.15)=9.54萬元，第二種增加價值=-300+80/10%×(1-1/1.15)=3.26萬元。(1-1/1.15)=3.26萬元。費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。 入投資成本。投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地成本+開發(fā)利用)=360/2000=18%。用)=360/2000=18%。 ()17、每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。 ()18、如果被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中說明。 上簽字或蓋章的，應(yīng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價報告中說明下降。 ()20、資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。 益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力。以是完工的時間，也可以在其之前(如提前預(yù)售),也可以在其之后(如出租后以是完工的時間，也可以在其之前(如提前預(yù)售),也可以在其之后(如出租后()24、某建筑物的建筑面積100m2,單位建筑面積的重置成本為500元/m2,判定其有效年齡為10年，年平均折舊率為2%。用直線法計算該房屋的現(xiàn)值為4萬元。40000(元)40000(元) 行評估?！? 價報告應(yīng)采取書面形式，即應(yīng)為書面估價報()36、由于路線價是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法 調(diào)整，但必須進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街深度、臨街寬度、形狀、臨街狀況等，都是房地產(chǎn)狀況修正。()37、比較法的估價結(jié)果普遍高于收益法的估價結(jié)果，說明房地產(chǎn)價格有 較價值價值大大高于收益價值和成本價值，則說明房地房地產(chǎn)價格有泡沫。()38、房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。()39、在界定估價對象的財產(chǎn)范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)總分：100分考試時間：90分鐘注意事項：一、判斷題(每小題2.5分，共100分)【解析】【解析】本題考查的是房地產(chǎn)的種類?？沙鍪鄣姆康禺a(chǎn)可以采用比業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正愿轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或被人民法院強制業(yè)，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個新的“前期”其他組織；可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人，也可能是房屋所有權(quán)人、土 積率為4,土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2,容積率為(土地報酬率為6%)。+6%)40-1]=387.1400/4=350(元/m2),Voo=V40×1/K40=350×(1+6%)40/[(1+6%)40-1]=387.69(元/m2)。乙的樓面地價=土地單價/容積率=+6%)50-1]=380.67(元/m2)。則投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟。@## 效毛收入乘數(shù)為10,則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。入；房地產(chǎn)價格=10×10=100(萬元入；房地產(chǎn)價格=10×10=100(萬元);資本化率=房地產(chǎn)未來第一年凈收益/房地產(chǎn)價格=(10-2.5)/100=7.5%。/房地產(chǎn)價格=(10-2.5)/100=7.5%。()27、某宗房地產(chǎn)2015年6月1日的價格為7100元/m2,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2015年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2015年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.2、74.5、76.5、85.0、98.0(以2015年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2015年10月1日的價格為算如下：7100×98.0÷76.5=9095.42(元/算如下：7100×98.0÷76.5=9095.42(元/m2)。增加。模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。 起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%,則臨街16m的矩計深度價格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度=80%×24/16=120%。方法計深度價格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度=80%×24/16=120%。方法2:價值比為50%+30%=80%,面積比為16/24=2/3,平均深度價格修正率=80%/(2/3)=120%。率=80%/(2/3)=120%。估價理論與方法判斷題大全(三)總分：100分考試時間：90分鐘>凡漏填、錯填或書寫字跡不清的答卷，影響評卷結(jié)果的，責(zé)任由考生自>答題過程中，不得喧嘩、左顧右盼、打手勢、做暗號，不得抄傳答案或交換試卷、答題>考試結(jié)束后，不要將試卷、草稿紙或其它物品夾在答題卡中。()1、在實際工作中，估價機構(gòu)還可以安排有關(guān)人員專門從事交易實例收集 ()2、就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交 ()3、每種估價方法是否真正適用，除了其適用的估價對象，還有需要具備以把房地產(chǎn)分為土地、房屋和其他不動產(chǎn)三 ()15、假設(shè)開發(fā)法在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應(yīng)考慮某 ()16、房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得允許其他人和單位以自己的名 ()17、【2012年真題】估價假設(shè)是指估價師對估價所必要且能準(zhǔn)確確定的 ()18、夫妻共有一套房改房，房改售房價格10萬元，現(xiàn)時市場價值50萬元?，F(xiàn)二人因離婚分割財產(chǎn)委托估價，該房改房的評估價格應(yīng)為兩者的平均值30萬元。 ()22、若某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為200萬元，房地產(chǎn)為500萬元，則收益乘數(shù)為4%。 ()23、管理費用通常按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算 本之和的一定比例來測算。()24、稅收是影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素之一，在買方市場條件少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。 商成本，在買方市場條件下，開發(fā)商為促進成交，會更樂于降價促銷，導(dǎo)致價格下降。類似的題目，運用相關(guān)的經(jīng)濟原理進行推導(dǎo)，得出結(jié)論。(不必機械死記硬背)。()25、從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限 的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。()26、建筑物折舊和土地取得費用攤銷不屬于運營費用，重置提撥款屬于運營費用。 總分：100分考試時間：90分鐘注意事項：一、判斷題(每小題2.5分，共100分)包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到 而不受限制。例如，某個單位大院內(nèi)或廠區(qū)而不受限制。例如，某個單位大院內(nèi)或廠區(qū)好，如果大門關(guān)閉，便難以出入。通常情況下，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越好，如果大門關(guān)閉，便難以出入。通常情況下，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越化率。 為有限年的情況下，資本化率和報酬率的關(guān)系為：R=()4、適宜出租或營業(yè)的，其價值適用成本法評估。 的，其價值適用收益法評估。()5、安裝在房屋中的房門的鑰匙，本質(zhì)上屬于不動產(chǎn)范疇。 ()6、某宗房地產(chǎn)總建筑面積為6000m2,建筑物的基底面積為500m2其建筑密度為50%,其容積率為6。 ()7、可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常 詢業(yè)務(wù)：(1)房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)詢業(yè)務(wù)：(1)房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)(3)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)；(4)相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)；(5)房地產(chǎn)咨(3)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)；(4)相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)；(5)房地產(chǎn)咨 收益率(通常稱為最低期望收益率)收益率(通常稱為最低期望收益率)資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃估價理論與方法判斷題大全(五)總分：100分考試時間：90分鐘注意事項：>凡漏填、錯填或書寫字跡不清的答卷，影響評卷結(jié)果的，責(zé)任由考生自>答題過程中，不得喧嘩、左顧右盼、打手勢、做暗號，不得抄傳答案或交換試卷、答題>考試結(jié)束后，不要將試卷、草稿紙或其它物品夾在答題卡()1、在假設(shè)開發(fā)法的動態(tài)分析法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價時的相應(yīng)市場水平估計出來。 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未行現(xiàn)金流量預(yù)測。()2、在比較法中，可采用時間序列分析法對可比實例價格進行交易日期修正。用價格變動率或價格指數(shù)，也可采用時間序列分析。()3、實地查勘記錄應(yīng)包括查勘對象、查勘內(nèi)容、查勘結(jié)果、查勘人員以及查勘日期等 【解析】【解析】本題考查的是獨立客觀公正原則。獨立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的 宅建設(shè)用地使用權(quán)到期可以自動續(xù)期。而如果是非住宅，建筑物經(jīng)濟壽命早于宅建設(shè)用地使用權(quán)到期可以自動續(xù)期。而如果是非住宅，建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)到期的，應(yīng)該按照建筑物經(jīng)濟壽命計算折土地使用權(quán)到期的，無償收回建筑物的，應(yīng)該按照土土地使用權(quán)到期的，無償收回建筑物的，應(yīng)該按照土式或模型來量化，但估價師應(yīng)盡量用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價格的 1.67%,經(jīng)濟壽命為60年，則該建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為50年?！窘馕觥俊窘馕觥勘绢}考查的是建筑物折舊的求取方法。剩余經(jīng)濟壽命60-8=52于15年；屬于法定評估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于3總分：100分考試時間：90分鐘>凡漏填、錯填或書寫字跡不清的答卷，影響評卷結(jié)果的，責(zé)任由考生自>答題過程中，不得喧嘩、左顧右盼、打手勢、做暗號，不得抄傳答案或交換試卷、答題>考試結(jié)束后，不要將試卷、草稿紙或其它物品夾在答題卡()1、直接資本化中未來第一年的收益不能用當(dāng)前的收益近似代替。 當(dāng)前的收益近似代替。()2、不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的房地產(chǎn)價值減損評估，通常是先分別評估房地產(chǎn)在損害之前狀況下的價值和在損害之后狀況 值減損評估，通常是先分別評估房地產(chǎn)在損害之前狀況下的價值和在損害之后狀況下的價值，然后將兩者之差作為價值減損額。()3、在某一價值時點下，某宗房地產(chǎn)的市場價值反映的是市場上潛在交易者的集體價值判斷，可能高于其理論價格。地產(chǎn)價值由市場力量決定，是客觀的，即房地產(chǎn)價值由眾多市場參與者的價值()4、【2012年真題】甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價為1400元/m2,容積率為4,土地使用年限為40年；乙土地單價為900元/m2,容積率為2.5,土地使用年限為50年。投資乙土地報酬率為6%)=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(萬元/m2)甲土地的樓面地價=1550.77/4=387.69(元/=900/[1-1/(1+6%)501=951.66(萬元/m2)乙土地的樓面地價=951.66/2.5=380.67(元/m2)。乙土地的樓面地價<甲土地的樓面地價，所以投資乙土地更經(jīng)濟。()5、經(jīng)營期的起點通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點是開發(fā)完成后的()6、致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，不得以其他印章代地使用權(quán)到期的年限=50-6-40=4(年),建筑物折舊的經(jīng)濟壽命=50-4=46地使用權(quán)到期的年限=50-6-40=4(年),建筑物折舊的經(jīng)濟壽命=50-4=46場租金的求取。 ()11、委托人委托估價、獲取估價報告只能是供自己使用，不能提供給第 已使用，也可能是給特定的第三方使用，還可能是給不特定的第三方使用。()12、運用比較法估價需要把諸如增值稅、所得稅、契稅等交