（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正體系

（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正體系城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)按照用地類(lèi)型分為商服、住宅、工業(yè)、公服用地基準(zhǔn)地價(jià)；按網(wǎng)格評(píng)價(jià)單元、應(yīng)用評(píng)價(jià)單元和土地級(jí)別分為網(wǎng)格評(píng)價(jià)單元基準(zhǔn)地價(jià)、應(yīng)用評(píng)價(jià)單元基準(zhǔn)地價(jià)和級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)（簡(jiǎn)稱(chēng)級(jí)別價(jià)）。在基準(zhǔn)地價(jià)體系中，網(wǎng)格評(píng)價(jià)單元是理想的均質(zhì)地域；應(yīng)用評(píng)價(jià)單元?jiǎng)t是人為劃分，考慮了地物界線的地塊，從區(qū)位因素的影響結(jié)果（綜合作用分值）的差異上分析，可以視為均質(zhì)；而級(jí)別范圍內(nèi)的綜合作用分值為一個(gè)分值段，級(jí)別內(nèi)的各地塊之間存在著區(qū)位差異，因此，確定的宜黃縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)體系中基準(zhǔn)地價(jià)修正體系見(jiàn)下圖。圖SEQ圖\*ARABIC63：基準(zhǔn)地價(jià)修正體系與基準(zhǔn)地價(jià)體系關(guān)系圖（二）宗地地價(jià)修正系數(shù)編制方法按照《規(guī)程》要求，采用定級(jí)因素綜合分值編制宗地地價(jià)影響因素修正表。各類(lèi)用地宗地地價(jià)影響因素采用相應(yīng)的土地區(qū)域影響因素和其他個(gè)別影響因素，各影響因素權(quán)重采用特爾斐法，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。1.基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度值的計(jì)算以級(jí)別為單位，以級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的單元地價(jià)為中心點(diǎn)（級(jí)別的平均區(qū)域條件視為一般條件），級(jí)別界限的最高和最低單元地價(jià)作為邊界，通過(guò)內(nèi)插將級(jí)別內(nèi)單元地價(jià)分為五段，分別代表級(jí)別內(nèi)的優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次的土地區(qū)位條件。級(jí)別平均總分值對(duì)應(yīng)的影響因素條件，基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度為0。計(jì)算公式如下：上調(diào)幅度的計(jì)算公式為：下調(diào)幅度的計(jì)算公式為：式中：F1為基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度F2為基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度Iib為級(jí)別內(nèi)單元地價(jià)平均值（即級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)）Inh為級(jí)別內(nèi)單元地價(jià)的最高值Inl為級(jí)別內(nèi)單元地價(jià)的最低值在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次，結(jié)果見(jiàn)下表。表SEQ表\*ARABIC99：宜黃縣城區(qū)宗地地價(jià)影響因素修正幅度值表單位：元/平方米、%用地類(lèi)型土地級(jí)別單元基準(zhǔn)地價(jià)最大值單元基準(zhǔn)地價(jià)最小值級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)組內(nèi)差距組間差距上調(diào)幅度下調(diào)幅度商服用地Ⅰ308718042448128388826.1-26.31Ⅱ19591156156080353725.58-25.9Ⅲ1277773102350435524.83-24.44Ⅳ82752166830616323.8-22.01Ⅴ614415505199/21.58-17.82住宅用地Ⅰ1572956127261626123.58-24.84Ⅱ1233761101147221321.96-24.73Ⅲ97160879836318621.68-23.81Ⅳ74347061227320421.41-23.2Ⅴ495335408160/21.32-17.89工業(yè)用地Ⅰ3552222861338424.13-22.38Ⅱ247160202876422.28-20.79Ⅲ167111138564321.01-19.57Ⅳ1157795383021.05-18.95Ⅴ78616517/20-6.15公服用地第一大類(lèi)（新聞出版、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利用地）Ⅰ80951565729413823.14-21.61Ⅱ62841151921711421-20.81Ⅲ4863224051649020-20.49Ⅳ37725331512410319.68-19.68Ⅴ25618521271/20.75-12.74公服用地第二大類(lèi)（機(jī)關(guān)團(tuán)體、教育、科研、文化設(shè)施、體育用地）Ⅰ73545459928111922.7-24.21Ⅱ58737348021410022.29-22.29Ⅲ4623003801628921.58-21.05Ⅳ3532312911229121.31-20.62Ⅴ24017420066/20-13公服用地第三大類(lèi)（公用設(shè)施用地、公園與綠地）Ⅰ65442653322810522.7-20.08Ⅱ5143444281708720.09-19.63Ⅲ4022773411258217.89-18.77Ⅳ303214259897116.99-17.37Ⅴ21716918848/15.43-10.112.區(qū)位影響因素權(quán)重的確定結(jié)合區(qū)位影響因素對(duì)各級(jí)別內(nèi)地價(jià)影響的大小，經(jīng)征詢(xún)專(zhuān)家意見(jiàn)分別對(duì)商服、住宅、公共服務(wù)、工業(yè)用地的區(qū)位影響因素進(jìn)行權(quán)重確定。表100：商服用地宗地地價(jià)影響因素權(quán)重表因素因子權(quán)重區(qū)域因素商服繁華程度距一級(jí)商服中心距離0.12距二級(jí)商服中心距離0.09交通條件道路類(lèi)型0.15公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.09對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.04距汽車(chē)站距離0.06基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.08物流快遞網(wǎng)點(diǎn)0.03人口狀況常住人口密度0.12個(gè)別因素宗地面積0.03宗地形狀0.04臨街寬度0.05臨街寬深比0.04臨街狀況0.06合計(jì)1.00表SEQ表\*ARABIC101：住宅用地宗地地價(jià)影響因素權(quán)重表因素因子權(quán)重區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.11公用設(shè)施完備度高中0.04初中0.07小學(xué)0.06幼兒園0.05超市0.02醫(yī)院0.03農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.03文化館0.01物流快遞網(wǎng)點(diǎn)0.01公園廣場(chǎng)0.02交通條件道路類(lèi)型0.06公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.04對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.03距汽車(chē)站距離0.04環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.08綠地覆蓋度0.04景觀優(yōu)劣度0.06繁華程度距商服中心距離距一級(jí)商服中心距離0.04距二級(jí)商服中心距離0.03人口狀況常住人口密度0.06個(gè)別因素宗地面積0.02宗地形狀0.02朝向0.03合計(jì)1.00表SEQ表\*ARABIC102：工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素權(quán)重表因素因子權(quán)重區(qū)域因素交通條件道路類(lèi)型0.15公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.07對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.08距汽車(chē)站距離0.07基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.13環(huán)境條件自然條件優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件0.10產(chǎn)業(yè)聚集效益產(chǎn)業(yè)聚集影響度0.14個(gè)別因素宗地面積0.09宗地形狀0.06規(guī)劃限制條件0.11合計(jì)1.00表SEQ表\*ARABIC103：公共服務(wù)用地宗地地價(jià)影響因素權(quán)重表因素因子權(quán)重區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.13交通條件道路類(lèi)型0.13公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.11對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.06距汽車(chē)站距離0.07環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.18人口狀況常住人口密度0.08繁華程度距商服中心距離距一級(jí)商服中心距離0.07距二級(jí)商服中心距離0.06個(gè)別因素宗地面積0.07宗地形狀0.04合計(jì)1.003.影響因素修正系數(shù)的確定利用各區(qū)位因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重，乘以對(duì)應(yīng)級(jí)別內(nèi)的5個(gè)區(qū)域條件水平的基準(zhǔn)地價(jià)總修正幅度，即得該因素在相應(yīng)級(jí)別內(nèi)的區(qū)域因素修正系數(shù)。用公式表示為：F1i=F1×IVi、F2i=F2×IVi式中：F1i——某一因素的上調(diào)幅度F2i——某一因素的下調(diào)幅度F1——基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度F2——基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度IVi——某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重4.影響因素修正系數(shù)條件指標(biāo)的編制根據(jù)影響因素對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度，利用土地定級(jí)中各類(lèi)因子的指標(biāo)量化結(jié)果，考慮各類(lèi)因子對(duì)土地的影響方式，逆推出優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣狀態(tài)下的各因素的條件，以此編制影響因素修正系數(shù)條件指標(biāo)表。并在此基礎(chǔ)上，通過(guò)已有地價(jià)樣點(diǎn)的檢驗(yàn)、校核，編制出各類(lèi)用地各級(jí)別的宗地地價(jià)修正系數(shù)條件指標(biāo)表。二、商服用地宗地地價(jià)修正體系（一）Ⅰ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC104：Ⅰ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華程度距一級(jí)商服中心距離（米）<280280-560560-840840-1120>1120距二級(jí)商服中心距離（米）<250250-500500-750750-1000>1000交通條件道路類(lèi)型混合型主干道生活型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速出入口距離（米）<53005300-56005600-59005900-6200>6200距汽車(chē)站距離（米）<340340-680680-10201020-1360>1360人口狀況常住人口密度(人/km2)≥5000——1000-5000——＜1000基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般物流快遞網(wǎng)點(diǎn)（米）<320320-730730-10401040-1270>1270個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響臨街寬度（米）>86～84～62～4<2臨街寬深比>1.20.8～1.20.5～0.80.3～0.5<0.3臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街距側(cè)街五米內(nèi)一面臨街距側(cè)街五米外不臨街

表SEQ表\*ARABIC105：Ⅰ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華程度距一級(jí)商服中心距離0.123.251.620-1.64-3.28距二級(jí)商服中心距離0.092.441.220-1.23-2.46交通條件道路類(lèi)型0.154.062.030-2.05-4.10公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.092.441.220-1.23-2.46對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.041.080.540-0.55-1.09距汽車(chē)站距離0.061.620.810-0.82-1.64基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.082.171.080-1.09-2.18物流快遞網(wǎng)點(diǎn)0.030.810.410-0.41-0.82人口狀況常住人口密度0.123.25——0——-3.28個(gè)別因素宗地面積0.030.810.410-0.41-0.82宗地形狀0.041.080.540-0.55-1.09臨街寬度0.051.350.680-0.68-1.37臨街寬深比0.041.080.540-0.55-1.09臨街狀況0.061.620.810-0.82-1.64

（二）Ⅱ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC105：Ⅱ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華程度距一級(jí)商服中心距離（米）<440440-780780-11201120-1460>1460距二級(jí)商服中心距離（米）<450450-750750-10501050-1350>1350交通條件道路類(lèi)型混合型主干道生活型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速出入口距離（米）<50405040-56805680-63206320-6960>6960距汽車(chē)站距離（米）<520520-940940-13601360-1780>1780人口狀況常住人口密度(人/Km2)≥5000——1000-5000——＜1000基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般物流快遞網(wǎng)點(diǎn)（米）<340340-750750-10601060-1290>1290個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響臨街寬度>86～84～62～4<2臨街寬深比>1.20.8～1.20.5～0.80.3～0.5<0.3臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街距側(cè)街五米內(nèi)一面臨街距側(cè)街五米外不臨街

表SEQ表\*ARABIC106：Ⅱ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華程度距一級(jí)商服中心距離0.123.181.590-1.61-3.22距二級(jí)商服中心距離0.092.391.190-1.21-2.42交通條件道路類(lèi)型0.153.981.990-2.02-4.03公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.092.391.190-1.21-2.42對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.041.060.530-0.54-1.07距汽車(chē)站距離0.061.590.800-0.81-1.61基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.080.160.080-0.08-0.16物流快遞網(wǎng)點(diǎn)0.030.060.030-0.03-0.06人口狀況常住人口密度0.123.19——0——-3.22個(gè)別因素宗地面積0.030.800.400-0.40-0.81宗地形狀0.041.060.530-0.54-1.07臨街寬度0.051.330.660-0.67-1.34臨街寬深比0.041.060.530-0.54-1.07臨街狀況0.061.590.800-0.81-1.61

（三）Ⅲ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC107：Ⅲ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華程度距一級(jí)商服中心距離（米）<820820-12901290-17601760-2230>2230距二級(jí)商服中心距離（米）<900900-13001300-17001700-2100>2100交通條件道路類(lèi)型混合型主干道生活型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速出入口距離（米）<52605260-59205920-65806580-7240>7240距汽車(chē)站距離（米）<820820-13401340-18601860-2380>2380人口狀況常住人口密度(人/km2)≥5000——1000-5000——＜1000基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般物流快遞網(wǎng)點(diǎn)（米）<400400-800800-11301130-1380>1380個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響臨街寬度>86～84～62～4<2臨街寬深比>1.20.8～1.20.5～0.80.3～0.5<0.3臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街距側(cè)街五米內(nèi)一面臨街距側(cè)街五米外不臨街

表SEQ表\*ARABIC108：Ⅲ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華程度距一級(jí)商服中心距離0.123.091.550-1.52-3.05距二級(jí)商服中心距離0.092.321.160-1.14-2.28交通條件道路類(lèi)型0.153.861.930-1.90-3.81公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.092.321.160-1.14-2.28對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.041.030.520-0.51-1.02距汽車(chē)站距離0.061.550.770-0.76-1.52基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.082.061.030-1.02-2.03物流快遞網(wǎng)點(diǎn)0.030.770.390-0.38-0.76人口狀況常住人口密度0.123.09——0——-3.05個(gè)別因素宗地面積0.030.770.390-0.38-0.76宗地形狀0.041.030.520-0.51-1.02臨街寬度0.051.290.640-0.63-1.27臨街寬深比0.041.030.520-0.51-1.02臨街狀況0.061.550.770-0.76-1.52

（四）Ⅳ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC109：Ⅳ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華程度距一級(jí)商服中心距離（米）<11601160-17201720-22802280-2840>2840距二級(jí)商服中心距離（米）<16001600-20002000-24002400-2800>2800交通條件道路類(lèi)型混合型主干道生活型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速出入口距離（米）<45404540-54805480-64206420-7360>7360距汽車(chē)站距離（米）<14501450-19001900-23502350-2800>2800人口狀況常住人口密度(人/km2)≥5000——1000-5000——＜1000基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般物流快遞網(wǎng)點(diǎn)（米）<10201020-20002000-29302930-3300>3300個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響臨街寬度>86～84～62～4<2臨街寬深比>1.20.8～1.20.5～0.80.3～0.5<0.3臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街距側(cè)街五米內(nèi)一面臨街距側(cè)街五米外不臨街

表SEQ表\*ARABIC110：Ⅳ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華程度距一級(jí)商服中心距離0.122.961.480-1.37-2.73距二級(jí)商服中心距離0.092.221.110-1.02-2.05交通條件道路類(lèi)型0.153.691.850-1.71-3.42公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.092.221.110-1.02-2.05對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.040.990.490-0.46-0.91距汽車(chē)站距離0.061.480.740-0.68-1.37基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.082.061.030-1.02-2.03物流快遞網(wǎng)點(diǎn)0.030.770.390-0.38-0.76人口狀況常住人口密度0.122.95——0——-2.73個(gè)別因素宗地面積0.030.740.370-0.34-0.68宗地形狀0.040.990.490-0.46-0.91臨街寬度0.051.230.620-0.57-1.14臨街寬深比0.040.990.490-0.46-0.91臨街狀況0.061.480.740-0.68-1.37

（五）Ⅴ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC111：Ⅴ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華程度距一級(jí)商服中心距離（米）<22602260-33203320-43804380-5440>5440距二級(jí)商服中心距離（米）<24802480-34603460-44404440-5420>5420交通條件道路類(lèi)型混合型主干道生活型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速出入口距離（米）<20202020-40404040-60606060-8080>8080距汽車(chē)站距離（米）<30803080-39603960-48404840-5720>5720人口狀況常住人口密度(人/Km2)≥5000——1000-5000——＜1000基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般物流快遞網(wǎng)點(diǎn)（米）<18601860-27002700-34003400-4670>4670個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響臨街寬度>86～84～62～4<2臨街寬深比>1.20.8～1.20.5～0.80.3～0.5<0.3臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街距側(cè)街五米內(nèi)一面臨街距側(cè)街五米外不臨街

表SEQ表\*ARABIC112：Ⅴ級(jí)商服用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華程度距一級(jí)商服中心距離0.122.701.350-1.11-2.22距二級(jí)商服中心距離0.092.021.010-0.83-1.67交通條件道路類(lèi)型0.153.371.690-1.39-2.78公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.092.021.010-0.83-1.67對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.040.900.450-0.37-0.74距汽車(chē)站距離0.061.350.670-0.56-1.11基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.081.800.900-0.74-1.48物流快遞網(wǎng)點(diǎn)0.030.670.340-0.28-0.56人口狀況常住人口密度0.122.69——0——-2.23個(gè)別因素宗地面積0.030.670.340-0.28-0.56宗地形狀0.040.900.450-0.37-0.74臨街寬度0.051.120.560-0.46-0.93臨街寬深比0.040.900.450-0.37-0.74臨街狀況0.061.350.670-0.56-1.11（六）商服用地宗地地價(jià)其他因素修正1.估價(jià)期日修正2.容積率修正基準(zhǔn)地價(jià)是代表設(shè)定容積率（平均容積率為1.2）水平下的地價(jià)，在進(jìn)行宗地地價(jià)計(jì)算時(shí)需將基準(zhǔn)地價(jià)修正到宗地實(shí)際容積率水平下的地價(jià)。調(diào)查不同容積率水平下的地價(jià)平均值，得出商服用地容積率修正系數(shù)。商服用地容積率修正系數(shù)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)商服用地樣點(diǎn)容積率修正。表SEQ表\*ARABIC113：商服用地容積率修正系數(shù)表容積率≤0.40.60.81.01.21.41.6修正系數(shù)0.64470.71520.79540.88641.00001.10361.2300容積率1.82.02.22.42.62.8≥3.0修正系數(shù)1.36631.50881.65111.78421.89661.97612.0129注：除表中列出的容積率修正系數(shù)外，其他容積率修正通過(guò)表中相臨容積率對(duì)應(yīng)修正系數(shù)線性?xún)?nèi)插法計(jì)算得出。3.使用年期修正法定最高年期地價(jià)應(yīng)該修正到有限年期的使用權(quán)價(jià)格，商服用地法定最高出讓年期為40年。使用年期修正系數(shù)計(jì)算公式為：Y=/式中：R—土地還原率m—土地使用權(quán)法定最高出讓年限n—剩余出讓年期Y—使用年期修正系數(shù)土地還原率采用前文確定的6.5%，并假設(shè)在土地使用年期內(nèi)，土地還原率保持不變。表SEQ表\*ARABIC114：商服用地年期修正系數(shù)表年期12345678修正系數(shù)0.06640.12870.18720.24220.29380.34220.38770.4304年期910111213141516修正系數(shù)0.47050.50820.54360.57680.60790.63720.66470.6905年期1718192021222324修正系數(shù)0.71480.73750.75890.77890.79780.81550.83210.8477年期2526272829303132修正系數(shù)0.86230.87610.88900.90110.91250.92320.93320.9426年期3334353637383940修正系數(shù)0.95150.95980.96760.97490.98180.98820.99431.0000注：除表中列出的年期修正系數(shù)外，其他年期修正通過(guò)表中相臨年期對(duì)應(yīng)修正系數(shù)線性?xún)?nèi)插法計(jì)算得出。4.開(kāi)發(fā)程度修正將待估宗地開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度相比較，如果待估宗地開(kāi)發(fā)程度高于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估設(shè)定的“六通一平”則作加價(jià)修正，如果待估宗地開(kāi)發(fā)程度低于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估設(shè)定的“六通一平”則作減價(jià)修正。三、住宅用地宗地地價(jià)修正體系（一）Ⅰ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC115：Ⅰ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般公用設(shè)施完備度（距公用設(shè)施距離）高中（米）<640640-11801180-17201720-2260>2260初中（米）<620620-940940-12601260-1580>1580小學(xué)（米）<360360-720720-10801080-1440>1440幼兒園（米）<310310-620620-930930-1240>1240超市（米）<360360-720720-10801080-1440>1440醫(yī)院（米）<320320-640640-960960-1280>1280農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（米）<540540-10801080-16201620-2160>2160文化活動(dòng)中心（米）<380380-760760-11401140-1520>1520物流快遞網(wǎng)點(diǎn)（米）<320320-730730-10401040-1270>1270公園廣場(chǎng)（米）<600600-11001100-16001600-2100>2100交通條件道路類(lèi)型生活型主干道混合型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離（米）<51805180-54605460-57405740-6020>6020距汽車(chē)站距離（米）<330330-660660-990990-1320>1320環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度≤55——55-60——＞60綠地覆蓋度≥50%——50%-35%——＜35%景觀優(yōu)劣度人文景觀區(qū)自然景觀區(qū)無(wú)景觀區(qū)人口狀況常住人口密度(人/km2)≥5000——1000-5000——＜1000繁華程度距一級(jí)商服中心距離（米）<360360-720720-10801080-1440>1440距二級(jí)商服中心距離（米）<300300-600600-900900-1200>1200個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響朝向南東南、西南東西北

表SEQ表\*ARABIC116：Ⅰ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.112.691.350-1.42-2.84公用設(shè)施完備度高中0.040.980.490-0.52-1.03初中0.071.710.860-0.90-1.81小學(xué)0.061.470.730-0.77-1.55幼兒園0.051.220.610-0.65-1.29超市0.020.490.240-0.26-0.52醫(yī)院0.030.730.370-0.39-0.77農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.030.730.370-0.39-0.77文化館0.010.240.120-0.13-0.26物流快遞網(wǎng)點(diǎn)0.010.240.120.00-0.13-0.26公園廣場(chǎng)0.020.490.250.00-0.26-0.51交通條件道路類(lèi)型0.061.470.730-0.77-1.55公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.040.980.490-0.52-1.03對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.030.730.370-0.39-0.77距汽車(chē)站距離0.040.980.490-0.52-1.03環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.081.96——0——-2.06綠地覆蓋度0.040.98——0——-1.03景觀優(yōu)劣度0.061.47——0——-1.55繁華程度距商服中心距離距一級(jí)商服中心距離0.040.980.490-0.52-1.03距二級(jí)商服中心距離0.030.730.370-0.39-0.77人口狀況常住人口密度0.061.47——0——-1.55個(gè)別因素宗地面積0.020.490.240-0.26-0.52宗地形狀0.020.490.240-0.26-0.52朝向0.030.730.370-0.39-0.77

（二）Ⅱ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC117：Ⅱ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般公用設(shè)施完備度（距公用設(shè)施距離）高中（米）<620620-12401240-18601860-2480>2480初中（米）<520520-10401040-15601560-2080>2080小學(xué)（米）<650650-11001100-15501550-2000>2000幼兒園（米）<660660-10701070-14801480-1890>1890超市（米）<500500-950950-14001400-1850>1850醫(yī)院（米）<490490-880880-12701270-1660>1660農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（米）<670670-12401240-18101810-2380>2380文化活動(dòng)中心（米）<740740-11801180-16201620-2060>2060物流快遞網(wǎng)點(diǎn)（米）<340340-750750-10601060-1290>1290公園廣場(chǎng)（米）<620620-12401240-18601860-2480>2480交通條件道路類(lèi)型生活型主干道混合型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離（米）<51605160-56205620-60806080-6540>6540距汽車(chē)站距離（米）<580580-960960-13401340-1720>1720環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度≤55——55-60——＞60綠地覆蓋度≥50%——50%-35%——＜35%景觀優(yōu)劣度人文景觀區(qū)自然景觀區(qū)無(wú)景觀區(qū)人口狀況常住人口密度(人/km2)≥5000——1000-5000——＜1000繁華程度距一級(jí)商服中心距離（米）<540540-980980-14201420-1860>1860距二級(jí)商服中心距離（米）<560560-920920-12801280-1640>1640個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響朝向南東南、西南東西北表SEQ表\*ARABIC118：Ⅱ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.112.501.250-1.41-2.81公用設(shè)施完備度高中0.040.910.460-0.51-1.02初中0.071.590.800-0.89-1.79小學(xué)0.061.370.680-0.77-1.53幼兒園0.051.140.570-0.64-1.28超市0.020.460.230-0.26-0.51醫(yī)院0.030.680.340-0.38-0.77農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.030.680.340-0.38-0.77文化館0.010.230.110-0.13-0.26物流快遞網(wǎng)點(diǎn)0.010.230.110.00-0.13-0.26公園廣場(chǎng)0.020.450.230.00-0.25-0.51交通條件道路類(lèi)型0.061.370.680-0.77-1.53公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.040.910.460-0.51-1.02對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.030.680.340-0.38-0.77距汽車(chē)站距離0.040.910.460-0.51-1.02環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.081.82——0——-2.04綠地覆蓋度0.040.91——0——-1.02景觀優(yōu)劣度0.061.37——0——-1.53繁華程度距商服中心距離距一級(jí)商服中心距離0.040.910.460-0.51-1.02距二級(jí)商服中心距離0.030.680.340-0.38-0.77人口狀況常住人口密度0.061.37——0——-1.53個(gè)別因素宗地面積0.020.460.230-0.26-0.51宗地形狀0.020.460.230-0.26-0.51朝向0.030.680.340-0.38-0.77

（三）Ⅲ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC119：Ⅲ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般公用設(shè)施完備度（距公用設(shè)施距離）高中（米）<11001100-18001800-25002500-3200>3200初中（米）<780780-15101510-22402240-2970>2970小學(xué)（米）<960960-16201620-22802280-2940>2940幼兒園（米）<11001100-17001700-23002300-2900>2900超市（米）<820820-12401240-16601660-2080>2080醫(yī)院（米）<10001000-14501450-19001900-2350>2350農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（米）<810810-15201520-22302230-2940>2940文化活動(dòng)中心（米）<11801180-16601660-21402140-2620>2620物流快遞網(wǎng)點(diǎn)（米）<400400-800800-11301130-1380>1380公園廣場(chǎng)（米）<870870-15901590-23102310-3030>3030交通條件道路類(lèi)型生活型主干道混合型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離（米）<47604760-54205420-60806080-6740>6740距汽車(chē)站距離（米）<950950-14001400-18501850-2300>2300環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度≤55——55-60——＞60綠地覆蓋度≥50%——50%-35%——＜35%景觀優(yōu)劣度人文景觀區(qū)自然景觀區(qū)無(wú)景觀區(qū)人口狀況常住人口密度(人/Km2)≥5000——1000-5000——＜1000繁華程度距一級(jí)商服中心距離（米）<820820-12901290-17601760-2230>2230距二級(jí)商服中心距離（米）<10001000-13501350-17001700-2050>2050個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響朝向南東南、西南東西北表SEQ表\*ARABIC120：Ⅲ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.112.481.240-1.36-2.72公用設(shè)施完備度高中0.040.900.450-0.49-0.99初中0.071.580.790-0.87-1.73小學(xué)0.061.350.680-0.74-1.48幼兒園0.051.130.560-0.62-1.24超市0.020.450.230-0.25-0.49醫(yī)院0.030.680.340-0.37-0.74農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.030.680.340-0.37-0.74文化館0.010.230.110-0.12-0.25物流快遞網(wǎng)點(diǎn)0.010.230.110.00-0.12-0.25公園廣場(chǎng)0.020.450.230.00-0.25-0.49交通條件道路類(lèi)型0.061.350.680-0.74-1.48公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.040.900.450-0.49-0.99對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.030.680.340-0.37-0.74距汽車(chē)站距離0.040.900.450-0.49-0.99環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.081.80——0——-1.98綠地覆蓋度0.040.90——0——-0.99景觀優(yōu)劣度0.061.35——0——-1.48繁華程度距商服中心距離距一級(jí)商服中心距離0.040.900.450-0.49-0.99距二級(jí)商服中心距離0.030.680.340-0.37-0.74人口狀況常住人口密度0.061.35——0——-1.48個(gè)別因素宗地面積0.020.450.230-0.25-0.49宗地形狀0.020.450.230-0.25-0.49朝向0.030.680.340-0.37-0.74

（四）Ⅳ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC121：Ⅳ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般公用設(shè)施完備度（距公用設(shè)施距離）高中（米）<16101610-23702370-31303130-3890>3890初中（米）<13001300-20502050-28002800-3550>3550小學(xué)（米）<12801280-20102010-27402740-3470>3470幼兒園（米）<13601360-20202020-26802680-3340>3340超市（米）<13601360-18201820-22802280-2740>2740醫(yī)院（米）<14601460-19201920-23802380-2840>2840農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（米）<10601060-17701770-24802480-3190>3190文化活動(dòng)中心（米）<17601760-22702270-27802780-3290>3290物流快遞網(wǎng)點(diǎn)（米）<10201020-20002000-29302930-3300>3300公園廣場(chǎng)（米）<14481448-21962196-29442944-3692>3692交通條件道路類(lèi)型生活型主干道混合型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離（米）<45204520-54405440-63606360-7280>7280距汽車(chē)站距離（米）<14701470-19401940-24102410-2880>2880環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度≤55——55-60——＞60綠地覆蓋度≥50%——50%-35%——＜35%景觀優(yōu)劣度人文景觀區(qū)自然景觀區(qū)無(wú)景觀區(qū)人口狀況常住人口密度(人/km2)≥5000——1000-5000——＜1000繁華程度距一級(jí)商服中心距離（米）<12001200-18001800-24002400-3000>3000距二級(jí)商服中心距離（米）<15601560-19701970-23802380-2790>2790個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響朝向南東南、西南東西北表SEQ表\*ARABIC122：Ⅳ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.112.431.220-1.32-2.64公用設(shè)施完備度高中0.040.880.440-0.48-0.96初中0.071.540.770-0.84-1.68小學(xué)0.061.320.660-0.72-1.44幼兒園0.051.100.550-0.60-1.20超市0.020.440.220-0.24-0.48醫(yī)院0.030.660.330-0.36-0.72農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.030.660.330-0.36-0.72文化館0.010.220.110-0.12-0.24物流快遞網(wǎng)點(diǎn)0.010.220.110.00-0.12-0.24公園廣場(chǎng)0.020.440.220.00-0.24-0.48交通條件道路類(lèi)型0.061.320.660-0.72-1.44公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.040.880.440-0.48-0.96對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.030.660.330-0.36-0.72距汽車(chē)站距離0.040.880.440-0.48-0.96環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.081.76——0——-1.92綠地覆蓋度0.040.88——0——-0.96景觀優(yōu)劣度0.061.32——0——-1.44繁華程度距商服中心距離距一級(jí)商服中心距離0.040.880.440-0.48-0.96距二級(jí)商服中心距離0.030.660.330-0.36-0.72人口狀況常住人口密度0.061.32——0——-1.44個(gè)別因素宗地面積0.020.440.220-0.24-0.48宗地形狀0.020.440.220-0.24-0.48朝向0.030.660.330-0.36-0.72

（五）Ⅴ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC123：Ⅴ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般公用設(shè)施完備度（距公用設(shè)施距離）高中（米）<27002700-36503650-46004600-5550>5550初中（米）<19601960-30203020-40804080-5140>5140小學(xué)（米）<21802180-31103110-40404040-4970>4970幼兒園（米）<20302030-29602960-38903890-4820>4820超市（米）<25902590-36803680-47704770-5860>5860醫(yī)院（米）<31003100-40004000-49004900-5800>5800農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（米）<22402240-35803580-49204920-6260>6260文化活動(dòng)中心（米）<27802780-36603660-45404540-5420>5420物流快遞網(wǎng)點(diǎn)（米）<18601860-27002700-34003400-4670>4670公園廣場(chǎng)（米）<26502650-35003500-43504350-5200>5200交通條件道路類(lèi)型生活型主干道混合型主干道交通型主干道或生活型次干道交通型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離<20202020-40404040-60606060-8080>8080距汽車(chē)站距離（米）<30803080-39603960-48404840-5720>5720環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度≤55——55-60——＞60綠地覆蓋度≥50%——50%-35%——＜35%景觀優(yōu)劣度人文景觀區(qū)自然景觀區(qū)無(wú)景觀區(qū)人口狀況常住人口密度(人/km2)≥5000——1000-5000——＜1000繁華程度距一級(jí)商服中心距離（米）<22602260-33203320-43804380-5440>5440距二級(jí)商服中心距離（米）<26402640-35803580-45204520-5460>5460個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響朝向南東南、西南東西北表SEQ表\*ARABIC124：Ⅴ級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.112.411.210-1.02-2.03公用設(shè)施完備度高中0.040.870.440-0.37-0.74初中0.071.530.770-0.64-1.29小學(xué)0.061.310.660-0.55-1.11幼兒園0.051.090.550-0.46-0.92超市0.020.440.220-0.18-0.37醫(yī)院0.030.660.330-0.28-0.55農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)0.030.660.330-0.28-0.55文化館0.010.220.110-0.09-0.18物流快遞網(wǎng)點(diǎn)0.010.220.110.00-0.12-0.24公園廣場(chǎng)0.020.440.220.00-0.24-0.48交通條件道路類(lèi)型0.061.310.660-0.55-1.11公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.040.870.440-0.37-0.74對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.030.660.330-0.28-0.55距汽車(chē)站距離0.040.870.440-0.37-0.74環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度0.081.75——0——-1.47綠地覆蓋度0.040.87——0——-0.74景觀優(yōu)劣度0.061.31——0——-1.11繁華程度距商服中心距離距一級(jí)商服中心距離0.040.870.440-0.37-0.74距二級(jí)商服中心距離0.030.660.330-0.28-0.55人口狀況常住人口密度0.061.31——0——-1.11個(gè)別因素宗地面積0.020.440.220-0.18-0.37宗地形狀0.020.440.220-0.18-0.37朝向0.030.660.330-0.28-0.55（六）住宅用地宗地地價(jià)其他因素修正1.估價(jià)期日修正2.容積率修正在各區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的地價(jià)平均值，得出住宅用地容積率修正系數(shù)。住宅用地容積率修正系數(shù)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)住宅用地樣點(diǎn)容積率修正。表SEQ表\*ARABIC125：住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率≤0.81.01.21.41.61.82.02.22.4修正系數(shù)0.65550.68910.74530.79690.86771.00001.10931.18551.2783容積率2.62.83.03.23.43.63.8≥4.0修正系數(shù)1.40431.53521.62681.82251.94742.06832.16682.2650注：除表中列出的容積率修正系數(shù)外，其他容積率修正通過(guò)表中相臨容積率對(duì)應(yīng)修正系數(shù)線性?xún)?nèi)插法計(jì)算得出。3.使用年期修正法定最高年期地價(jià)應(yīng)該修正到有限年期使用權(quán)價(jià)格，住宅用地法定最高出讓年期為70年。住宅用地使用年期修正系數(shù)計(jì)算公式為：Y=/式中：R—土地還原率m—土地使用權(quán)法定最高出讓年限n—剩余出讓年期Y—使用年期修正系數(shù)土地還原率采用前文確定的6.0%，并假設(shè)在土地使用年期內(nèi)，土地還原率保持不變。表SEQ表\*ARABIC126：住宅用地年期修正系數(shù)表年期12345678910修正系數(shù)0.05760.11190.16310.21150.25710.30010.34070.37900.41510.4492年期11121314151617181920修正系數(shù)0.48140.51170.54030.56730.59280.61680.63950.66080.68100.7000年期21222324252627282930修正系數(shù)0.71800.73490.75090.76600.78020.79360.80630.81820.82950.8401年期31323334353637383940修正系數(shù)0.85010.85960.86850.87690.88490.89240.89940.90610.91240.9183年期41424344454647484950修正系數(shù)0.92390.92920.93420.93890.94330.94750.95140.95520.95870.9620年期51525354555657585960修正系數(shù)0.96510.96810.97090.97350.97600.97830.98050.98260.98450.9864年期61626364656667686970修正系數(shù)0.98810.98980.99130.99280.99420.99550.99670.99790.99901.0000注：除表中列出的年期修正系數(shù)外，其他年期修正通過(guò)表中相臨年期對(duì)應(yīng)修正系數(shù)線性?xún)?nèi)插法計(jì)算得出。4.開(kāi)發(fā)程度修正將待估宗地開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度相比較，如果待估宗地開(kāi)發(fā)程度高于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估設(shè)定的“六通一平”則作加價(jià)修正，如果待估宗地開(kāi)發(fā)程度低于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估設(shè)定的“六通一平”則作減價(jià)修正。四、工業(yè)用地宗地地價(jià)修正體系（一）Ⅰ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC127：Ⅰ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通條件道路類(lèi)型交通型主干道混合型主干道生活型主干道或交通型次干道生活型次干道支路距公交站點(diǎn)距離<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離<12801280-25602560-38403840-5120>5120距汽車(chē)站距離<300300-600600-900900-1200>1200基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般環(huán)境條件自然條件優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件(KPa)≥300——200-300——<200產(chǎn)業(yè)聚集效益產(chǎn)業(yè)聚集影響度產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)——產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)——產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響規(guī)劃限制條件無(wú)限制個(gè)別條件限制部分工業(yè)可配置極大限制不允許

表SEQ表\*ARABIC128：Ⅰ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通條件道路類(lèi)型0.153.661.830-1.69-3.39公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.071.710.850-0.79-1.58對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.081.950.980-0.90-1.81距汽車(chē)站距離0.071.710.850-0.79-1.58基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.133.171.590-1.47-2.94環(huán)境條件自然條件優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件0.102.44——0——-2.26產(chǎn)業(yè)聚集效益產(chǎn)業(yè)聚集影響度0.143.41——0——-3.16個(gè)別因素宗地面積0.092.191.100-1.02-2.03宗地形狀0.061.460.730-0.68-1.36規(guī)劃限制條件0.112.681.340-1.24-2.48

（二）Ⅱ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC129：Ⅱ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通條件道路類(lèi)型交通型主干道混合型主干道生活型主干道或交通型次干道生活型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離（米）<41904190-48804880-55705570-6260>6260距汽車(chē)站距離（米）<540540-980980-14201420-1860>1860基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般環(huán)境條件自然條件優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件(KPa)≥300——200-300——<200產(chǎn)業(yè)聚集效益產(chǎn)業(yè)聚集影響度產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)——產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)——產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響規(guī)劃限制條件無(wú)限制個(gè)別條件限制部分工業(yè)可配置極大限制不允許表SEQ表\*ARABIC130：Ⅱ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通條件道路類(lèi)型0.153.411.700-1.58-3.16公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.071.590.800-0.74-1.47對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.081.820.910-0.84-1.69距汽車(chē)站距離0.071.590.800-0.74-1.47基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.132.951.480-1.37-2.74環(huán)境條件自然條件優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件0.102.27——0——-2.11產(chǎn)業(yè)聚集效益產(chǎn)業(yè)聚集影響度0.143.18——0——-2.95個(gè)別因素宗地面積0.092.041.020-0.95-1.90宗地形狀0.061.360.680-0.63-1.26規(guī)劃限制條件0.112.501.250-1.16-2.32

（三）Ⅲ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC131：Ⅲ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通條件道路類(lèi)型交通型主干道混合型主干道生活型主干道或交通型次干道生活型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離（米）<48604860-55205520-61806180-6840>6840距汽車(chē)站距離（米）<900900-14001400-19001900-2400>2400基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般環(huán)境條件自然條件優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件(KPa)≥300——200-300——<200產(chǎn)業(yè)聚集效益產(chǎn)業(yè)聚集影響度產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)——產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)——產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響規(guī)劃限制條件無(wú)限制個(gè)別條件限制部分工業(yè)可配置極大限制不允許

表SEQ表\*ARABIC132：Ⅲ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通條件道路類(lèi)型0.153.181.590-1.47-2.94公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.071.490.740-0.69-1.37對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.081.700.850-0.78-1.57距汽車(chē)站距離0.071.490.740-0.69-1.37基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.132.761.380-1.28-2.55環(huán)境條件自然條件優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件0.102.12——0——-1.96產(chǎn)業(yè)聚集效益產(chǎn)業(yè)聚集影響度0.142.97——0——-2.74個(gè)別因素宗地面積0.091.910.960-0.88-1.76宗地形狀0.061.270.640-0.59-1.18規(guī)劃限制條件0.112.341.170-1.08-2.15

（四）Ⅳ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC133：Ⅳ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通條件道路類(lèi)型交通型主干道混合型主干道生活型主干道或交通型次干道生活型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離（米）<53805380-61606160-69406940-7720>7720距汽車(chē)站距離（米）<17001700-21002100-25002500-2900>2900基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般環(huán)境條件自然條件優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件(KPa)≥300——200-300——<200產(chǎn)業(yè)聚集效益產(chǎn)業(yè)聚集影響度產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)——產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)——產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)個(gè)別因素宗地面積面積適中，對(duì)土地利用極為有利面積對(duì)土地利用較為有利面積對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積較小或較大，對(duì)土地利用有一定影響面積過(guò)小或過(guò)大，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地形狀形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀對(duì)土地利用無(wú)不良影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響規(guī)劃限制條件無(wú)限制個(gè)別條件限制部分工業(yè)可配置極大限制不允許

表SEQ表\*ARABIC134：Ⅳ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表因素因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通條件道路類(lèi)型0.153.141.570-1.42-2.84公交便捷度距公交站點(diǎn)距離0.071.470.730-0.66-1.32對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離0.081.680.840-0.76-1.51距汽車(chē)站距離0.071.470.730-0.66-1.32基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完善度0.132.721.360-1.23-2.46環(huán)境條件自然條件優(yōu)劣度工程地質(zhì)條件0.102.09——0——-1.89產(chǎn)業(yè)聚集效益產(chǎn)業(yè)聚集影響度0.142.93——0——-2.65個(gè)別因素宗地面積0.091.880.940-0.85-1.70宗地形狀0.061.260.630-0.57-1.14規(guī)劃限制條件0.112.301.150-1.04-2.08

（五）Ⅴ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)表SEQ表\*ARABIC135：Ⅴ級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通條件道路類(lèi)型交通型主干道混合型主干道生活型主干道或交通型次干道生活型次干道支路距公交站點(diǎn)距離（米）<6060-120120-180180-240>240對(duì)外交通便利度距高速公路出入口距離（米）<60206020-70407040-80608060-9080>9080距汽車(chē)站距離（米）<30803080-39603960-48404840-5720>5720基礎(chǔ)設(shè)施完善度水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率較高水、電等基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，保證率一般環(huán)境條件自然條件優(yōu)劣度工程地質(zhì)