2022年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》名師預(yù)測(cè)卷4

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問答題（共4題，共4分）

1.甲公司在某市街道旁的一幢二層老式自用辦公樓已停用，其用地與乙公司一倉(cāng)庫(kù)用地毗鄰。甲地塊面積為1250m2，乙地塊為3680m2；經(jīng)分別采用市場(chǎng)比較法測(cè)算，甲、乙兩地塊的單價(jià)分別為4500元/m2和4100元/m2，現(xiàn)甲、乙兩公司經(jīng)協(xié)商確定將兩地塊合并后轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)商，某開發(fā)商欲受讓該地塊后開發(fā)一綜合性商務(wù)寫字樓。采用假設(shè)開發(fā)法原理測(cè)算得合并后地塊單價(jià)為4800元/m2，土地合并、用途變更等轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)備手續(xù)費(fèi)為120萬(wàn)元。問作為估價(jià)師如何確定兩地塊合并后地價(jià)增值及其轉(zhuǎn)讓準(zhǔn)備手續(xù)費(fèi)用在甲、乙兩家間的分配額。

2.某住宅開發(fā)項(xiàng)目土地使用年限為2022年5月1日至2075年4月30日，規(guī)劃建筑面積15000m2，預(yù)計(jì)售價(jià)2000元/m2。該項(xiàng)目于2022年9月1日開工，原定工期12個(gè)月，建筑費(fèi)為1000元/m2，管理費(fèi)為建筑費(fèi)的5%，建筑費(fèi)與相應(yīng)管理費(fèi)投入時(shí)間為：開工后前兩個(gè)季度分別為20%，后兩個(gè)季度分別為30%。假定在每個(gè)季度中間投入，年利率6%，銷售稅率和銷售費(fèi)用分別為售價(jià)的6%和3%，二季度結(jié)束時(shí)開發(fā)商擬將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。受讓方委托估算該項(xiàng)目2022年3月1日的價(jià)格。

采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目在完工時(shí)全部售出，投資利潤(rùn)率取20%，季度利率為1.6%。該項(xiàng)目在2022年3月1日的價(jià)格為戶，估算如下。

①計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值

2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256萬(wàn)元

②計(jì)算建筑費(fèi)

[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)萬(wàn)元=885.855萬(wàn)元

③計(jì)算管理費(fèi)

885.855×5%/(1+1.6%)1.5萬(wàn)元=43.251萬(wàn)元

④計(jì)算銷售稅費(fèi)

2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2萬(wàn)元=253.390萬(wàn)元

⑤計(jì)算利潤(rùn)

(P+885.855+43.251+253.390)×20%萬(wàn)元=0.2P+236.499

⑥計(jì)算項(xiàng)目?jī)r(jià)格

P=開發(fā)完成后的價(jià)值-建筑費(fèi)-管理費(fèi)-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384萬(wàn)元

3.××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方

××置業(yè)公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××號(hào)。

二、估價(jià)方

××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所，法定代表人：×××；住所：××市××路××號(hào)，二級(jí)評(píng)估資質(zhì)。

三、估價(jià)對(duì)象

××置業(yè)公司一年前奉上級(jí)集團(tuán)公司指示，兼并集團(tuán)內(nèi)××工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于××市××路××號(hào)，四至范圍××××，總占地面積12000m2，土地級(jí)別為該市一級(jí)地二類區(qū)。經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，已將原有一棟7800m2建筑面積的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物；新建一棟建筑面積18000m2的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。

四、估價(jià)目的

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

經(jīng)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)確認(rèn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2022年6月30日。

六、價(jià)值定義(略)

七、估價(jià)依據(jù)(略)

八、估價(jià)原則(略)

九、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，對(duì)超市和在建寫字樓分別估價(jià)。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對(duì)超市采用比較法進(jìn)行估價(jià)；對(duì)在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值因市場(chǎng)的寫字樓出租經(jīng)營(yíng)較多，采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來(lái)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，予以扣除，以此評(píng)估出在建寫字樓的價(jià)值。

十、估價(jià)結(jié)果

經(jīng)過科學(xué)、客觀、嚴(yán)密的估價(jià)計(jì)算，本報(bào)告確認(rèn)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值為17096萬(wàn)元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬(wàn)元整)，其中超市的總價(jià)值為7355萬(wàn)元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬(wàn)元整)，單價(jià)為每平方米建筑面積9430元；在建寫字樓的總價(jià)值9741萬(wàn)元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬(wàn)元整)。

十一、估價(jià)人員(略)

十二、估價(jià)作業(yè)日期

2022年6月30日至2022年7月5日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對(duì)象狀況分析

××置業(yè)公司兼并集團(tuán)內(nèi)××工廠所得的房地產(chǎn)總占地面積12000m2，其中建筑物為主廠房一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共4層，層高3.8m，建筑面積7800m2。其余建筑物為倉(cāng)庫(kù)、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置業(yè)公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行了用途改造，將主廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用騰出的場(chǎng)地建造一幢建筑面積18000m2的寫字樓(實(shí)物情況略)，擬對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)。目前寫字樓主體完工，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計(jì)1年后建成投入使用。估價(jià)對(duì)象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達(dá)狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全，適宜于商場(chǎng)和寫字樓經(jīng)營(yíng)，在××置業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行用途改造后，商業(yè)價(jià)值可獲得大幅度提高。

二、市場(chǎng)背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估價(jià)方法選用

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象采用不同的估價(jià)方法。對(duì)超市部分采用比較法進(jìn)行估價(jià)；對(duì)寫字樓部分采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來(lái)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，予以扣除，以此估算在建寫字樓的價(jià)值。

五、估價(jià)測(cè)算過程

(一)超市的估價(jià)(略)

估價(jià)對(duì)象的單價(jià)=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2

總價(jià)=9430×7800元=7355萬(wàn)元

(二)在建寫字樓的估價(jià)

1．首先測(cè)算該寫字樓開發(fā)完成后的價(jià)值

根據(jù)設(shè)計(jì)，估價(jià)對(duì)象建成后可對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)的建筑面積為13500m2。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價(jià)人員調(diào)查搜集了相鄰?fù)纫?guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營(yíng)資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可出租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為20%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215萬(wàn)元年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用3215×55%萬(wàn)元=1768萬(wàn)元凈收益有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=(3215-1768)萬(wàn)元=1447萬(wàn)元收益年期取50年報(bào)酬率取光輝大廈的投資收益率10.12%根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營(yíng)近年來(lái)比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和報(bào)酬率保持穩(wěn)定的趨勢(shì)考慮，代人有限年期公式得出估價(jià)對(duì)象在經(jīng)營(yíng)使用狀態(tài)下的比準(zhǔn)價(jià)格為14183萬(wàn)元人民幣。

2．測(cè)算未來(lái)還需發(fā)生的各項(xiàng)成本及稅費(fèi)等

根據(jù)該市的客觀情況，對(duì)其在建寫字樓進(jìn)行測(cè)算評(píng)估。

①續(xù)建工程費(fèi)及管理費(fèi)等。

裝修工程費(fèi)1800萬(wàn)元，設(shè)備及安裝工程費(fèi)1190萬(wàn)元，室外工程費(fèi)350萬(wàn)元，管理費(fèi)等150萬(wàn)元，合計(jì)3490萬(wàn)元。

②投資利息。

當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為5.85%，續(xù)建期為1年，則投資利息為：

3490×[(1+5.85%)0.5-1)萬(wàn)元=101萬(wàn)元

③銷售稅費(fèi)。

當(dāng)?shù)氐匿N售稅費(fèi)率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的6%，則銷售稅費(fèi)

14183×6%萬(wàn)元=851萬(wàn)元

3．在建寫字樓的評(píng)估價(jià)值

總價(jià)值：(14183-3490-101-851)萬(wàn)元=9741萬(wàn)元

六、估價(jià)結(jié)果

按上述分析測(cè)算，估價(jià)對(duì)象超市部分單價(jià)為9430元/m2，總價(jià)值為7355萬(wàn)元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬(wàn)元整)；在建寫字樓部分總價(jià)值為9741萬(wàn)元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬(wàn)元整)。估價(jià)對(duì)象總價(jià)值為17096萬(wàn)元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬(wàn)元整)。

4.某地塊擬開發(fā)成綜合性、多功能的商務(wù)大廈。該地塊占地15000m2，總建筑面積80000m2，預(yù)計(jì)開發(fā)期為3年，大廈的出售價(jià)格為18000元/m2，建成后一年全部售出，該地塊為生地，需進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場(chǎng)地拆遷，預(yù)計(jì)這部分費(fèi)用為2000元/m2，建安工程費(fèi)為5000元/m2，專業(yè)費(fèi)按建筑費(fèi)的6%計(jì)算，上述費(fèi)用假定3年均勻投入。銷售稅率和銷售費(fèi)用分別是5%和3%，利息率取11%，折現(xiàn)率14%。今用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該地塊的出讓價(jià)格，其估算過程如下。

1．計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值。

80000×18000/(1+14%)元=126316萬(wàn)元

2．建筑費(fèi)。

(5000+2000)×80000元=56000萬(wàn)元

3．專業(yè)費(fèi)。

5000×80000×6%元=2400萬(wàn)元

4．銷售稅與銷售費(fèi)用。

126316×(5%+3%)萬(wàn)元=10105萬(wàn)元

5．利息。

[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992萬(wàn)元

6．利潤(rùn)。

[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808萬(wàn)元

7．總地價(jià)。

V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63萬(wàn)元=15958萬(wàn)元

單選題（共11題，共11分）

5.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益，如果報(bào)酬率為6%。

該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為（）年。

A.12

B.12.5

C.13

D.13.5

6.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益，如果報(bào)酬率為6%。

該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為（）萬(wàn)元。

A.1

B.-1

C.2

D.-2

7.上減少2萬(wàn)元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益，如果報(bào)酬率為6%。

該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.125

B.125.98

C.129.28

D.150

8.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益，如果報(bào)酬率為6%。

運(yùn)用收益法估價(jià)一般不需求?。ǎ?。

A.報(bào)酬率

B.可比系數(shù)

C.資本化率

D.收益乘數(shù)

9.6年前，甲提供一宗土地面積為1000㎡、使用年限為50年的土地，乙出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設(shè)3000㎡建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000㎡建筑面積歸甲所有，2000㎡建筑面積由乙使用20年，期滿后無(wú)償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購(gòu)買下來(lái)，甲也樂意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)思路不宜采用（）。

A.市場(chǎng)法

B.成本法

C.收益法

D.假設(shè)開發(fā)法

10.6年前，甲提供一宗土地面積為1000㎡、使用年限為50年的土地，乙出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設(shè)3000㎡建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000㎡建筑面積歸甲所有，2000㎡建筑面積由乙使用20年，期滿后無(wú)償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購(gòu)買下來(lái)，甲也樂意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

該宗房地產(chǎn)未來(lái)16年的凈收益現(xiàn)值之和為。（）萬(wàn)元。

A.1044.79

B.1000.00

C.973.82

D.829.94

11.6年前，甲提供一宗土地面積為1000㎡、使用年限為50年的土地，乙出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設(shè)3000㎡建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000㎡建筑面積歸甲所有，2000㎡建筑面積由乙使用20年，期滿后無(wú)償歸甲所有?，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購(gòu)買下來(lái)，甲也樂意出售。但雙方對(duì)價(jià)格把握不準(zhǔn)并有爭(zhēng)議，協(xié)商請(qǐng)一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

該宗房地產(chǎn)未來(lái)16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.106.08

B.214.85

C.829.94

D.1044.79

12.某舊廠房的建筑面積為5000㎡。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/㎡(按建筑面積計(jì))，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費(fèi)為1000元/㎡；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為4000元/㎡(建筑面積)；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%(折現(xiàn)率為12%)。

該廠房裝飾裝修改造后的總價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.2240

B.2000

C.1785.71

D.1760

13.某舊廠房的建筑面積為5000㎡。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/㎡(按建筑面積計(jì))，同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費(fèi)為1000元/㎡；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為4000元/㎡(建筑面積)；銷售費(fèi)用和