4A4B定位評(píng)估課件

大魔方4A4B定位評(píng)估報(bào)告目錄主題定位核心價(jià)值客群定位業(yè)態(tài)分布4A,4B定位前提主題定位前提項(xiàng)目所處區(qū)位項(xiàng)目處于新天府中心的核心區(qū)域。產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)差異化本身產(chǎn)品多樣化，商業(yè)產(chǎn)品各自明確，形成差異互補(bǔ)。項(xiàng)目自身項(xiàng)目自身屬于復(fù)合型城市項(xiàng)目。4A.4B定位大型演藝中心都市購物中心豪華五星級(jí)酒店高品質(zhì)住宅甲級(jí)寫字樓兒童主題中心商務(wù)中心新天府中心存在大量寫字樓以及本身存在寫字樓以及五星級(jí)酒店。新天府中心的人群主要是辦公人群以及住宅人群，項(xiàng)目酒店更多的服務(wù)于商務(wù)人群。4A.4B服務(wù)整個(gè)項(xiàng)目周邊的商務(wù)人群以及項(xiàng)目自身的寫字樓，住宅，酒店人群。4A4B格局定位整個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè)傳承城市公共文化的商業(yè)空間，4A.4B不僅是項(xiàng)目的配套，同時(shí)也扮演著整個(gè)新天府中心的辦公配套以及商務(wù)配套，核心扮演交流的這一功能，而這種文化詮釋的最高境界就是商務(wù)消費(fèi)。復(fù)合型功能，區(qū)域商業(yè)焦點(diǎn)，提升版塊商業(yè)價(jià)值展覽功能為主，人流帶動(dòng)力極強(qiáng)4A.4B的存在服務(wù)項(xiàng)目周邊及項(xiàng)目自身寫字樓的功能。4A4B的整體定位國際化南延線存在大量高檔寫字樓，入駐了大量世界五百強(qiáng)企業(yè)以及項(xiàng)目本身寫字樓的企業(yè)。存在大量的商務(wù)宴請，企業(yè)辦公需求。時(shí)尚化項(xiàng)目處于天府新區(qū)中心，商務(wù)人群密集，存在大量商務(wù)消費(fèi)與日常消費(fèi)。新天府中心的商務(wù)人群有較高的文化水平，大量的外資企業(yè)。商務(wù)化大量辦公人群以及住宅人群的存在，存在大量商務(wù)洽淡以及商務(wù)配套等方面的需求。企業(yè)之間的合作以及來往，公司聚會(huì)等提供消費(fèi)場地，需要滿足項(xiàng)目地以及項(xiàng)目本身所需求的日常辦公需求。4A4B核心價(jià)值第一：賣地段價(jià)值——成都新CBD中心；第二：賣產(chǎn)品形象——世界級(jí)地標(biāo)；第三：賣功能價(jià)值——商務(wù)中心：第五：賣城市地位——成都核心引擎焦點(diǎn)；第六：賣客戶預(yù)期——絕版地段的絕版產(chǎn)品。新天府中心商場街區(qū)化第一：提升項(xiàng)目整體品質(zhì)第二：整體價(jià)值提升。第三：易于切鋪銷售。商場街區(qū)化即是擁有商場的外立面，但內(nèi)部擁有街區(qū)形式的購物模式，即為商場街區(qū)化。商場街區(qū)化營造了獨(dú)具特色的購物氛圍.整體購物品質(zhì)提高，具有風(fēng)情街區(qū)模式。消費(fèi)客群分析名稱經(jīng)營類別輻射范圍消費(fèi)年齡層備注大陀螺演藝西南地區(qū)15歲以上小陀螺兒童成都/西南0-15歲以家庭為單位的消費(fèi)者購物中心零售天府新區(qū)全客群天府新區(qū)的居住以及辦公人群。4A.4B商務(wù)零售新天府中心20/60歲天府廣場的商務(wù)人群以及項(xiàng)目自身商務(wù)群4A.4B針對的消費(fèi)者年齡層較廣，輻射整個(gè)新天府中心。投資客群分析項(xiàng)目銷售：賣的客群首先看自身的產(chǎn)品特點(diǎn)：樓層1F2F3F4F預(yù)設(shè)單價(jià)60000元30000元20000元18000元面積區(qū)間單層面積占比面積區(qū)間單層面積占比面積區(qū)間單層面積占比面積區(qū)間單層面積占比50㎡以下10%50㎡27%500㎡以上100%500㎡以上100%50㎡/100㎡43%50㎡/100㎡42%100㎡/150㎡20%100㎡/150㎡11%150㎡/200㎡13%150㎡/200㎡4%200㎡/300㎡14%200㎡/300㎡6%300㎡以上無300㎡以上10%小面積低總價(jià)商鋪市場迎合度較高。購買大面積高總價(jià)的客戶稀缺性突出，最明顯的表現(xiàn)是大商鋪滯銷。從面積占比來看，3F及4F主要是以大鋪存在，都在500㎡以上，50㎡/100㎡面積占比達(dá)到整個(gè)項(xiàng)目的20%。投資客群分析項(xiàng)目整體占比1F及2F以50㎡/100㎡為主，占比達(dá)43%，給項(xiàng)目銷售帶來較好的市場。4A4B：1F銷售分析1F產(chǎn)品主要以50㎡/100㎡為主，占1F總比重的43%，占有較重比例。取區(qū)間值：75㎡X60000元=450萬元，50㎡X60000元=300萬元。4A.4B由于面積較小，投資額更多處于500萬左右，客群較廣，有利于項(xiàng)目的快速趨化。4A4B：2F銷售分析2F主要產(chǎn)品以50㎡/100㎡的商鋪存在，單層面積占比的42%，以及50㎡以下的27%。取區(qū)間值：75㎡X30000元=225萬元，50㎡X30000元=150萬元。2F面積較小，整體售價(jià)較低，投資額更多在200萬左右，相對1F來說，2F的投資門檻更低，包含的客戶范圍更廣。4A4B:3F.4F客戶銷售分析3F4F3F主要是以500㎡以上大鋪存在，3F單價(jià)20000元/㎡，投資額1000萬元以上。4F主要也是以500㎡以上商鋪存在，4F單價(jià)18000元/㎡，投資額1000萬元以上。3F與4F單價(jià)較低，但總價(jià)較高，所面臨的客戶群體較少，趨化速度較慢，更多的需要專業(yè)投資客以及大宗購買者為主。投資客群類別投資者類別根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)以及條件，購買者主要分為三類：大宗購買者知名連鎖，大型餐飲，等需求面積較大的客戶。個(gè)體專營者零售以及個(gè)人炒房客，收租客，休閑餐飲，輕餐飲等行業(yè)經(jīng)營者。專業(yè)投資客全國房地產(chǎn)市場專業(yè)投資者投資客群總結(jié)項(xiàng)目1F/2F主要是的投資客群是以個(gè)體專營者為主，他們的投資金額較小，可接受單價(jià)較高，總價(jià)較低。3F/4F更多是大宗購買者為主，他們主要購買物業(yè)是以自營為主，需求的面積較大。專業(yè)投資客主要是以炒房為主，他們更多看升值空間，本項(xiàng)目具有較好的地理區(qū)位以及項(xiàng)目屬于復(fù)合型項(xiàng)目，針對全國的投資客具有較高的吸引力業(yè)態(tài)定位4F健身美容SPA大型中餐（宴會(huì)廳）西餐日本料理3F茶樓大型餐飲KTV保健浴足時(shí)尚餐飲主題餐飲2F銀行咖啡連鎖美甲甜品店女性主題服飾首飾品牌店連鎖皮具品牌必勝客1F銀行女性商務(wù)服飾商務(wù)配套速食店便利店男士商務(wù)服飾快時(shí)尚品牌服飾項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位主要是針對周邊辦公人群的日常辦公，所產(chǎn)生的商務(wù)宴請，業(yè)務(wù)辦理，以及公司聚會(huì)等。4A4B主要功能商務(wù)配套功能聚會(huì)休閑功能美食餐飲功能購物體驗(yàn)功能商務(wù)消費(fèi)功能周邊以及項(xiàng)目本身寫字間的上班族、公司聚會(huì)、商務(wù)散客客群來源公眾客群進(jìn)行商務(wù)洽談的客戶人群周邊寫字樓與住宅的商務(wù)人群。公司聚會(huì)，公司業(yè)務(wù)等方面的企業(yè)客群。客群購買客群認(rèn)識(shí)到區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值，想占有稀缺價(jià)值、獲取經(jīng)營收益和增值收益的購買群女性商務(wù)服飾品牌:ELASU伊蓮哥弟阿瑪施聲雨竹快時(shí)尚品牌服飾品牌建議:ZARAH&MGAPMUJIM&S優(yōu)衣庫時(shí)尚餐飲建議時(shí)尚餐飲品牌建議:榮壽司小天鵝麥當(dāng)勞金韓宮大型餐飲建議大型餐飲品牌建議:老房子巴貝拉棒約翰斗牛士休閑娛樂業(yè)態(tài)建議休閑娛樂品牌建議:美麗田園奇跡健身金鑰匙健身百盛健身皮具品牌建議皮具品牌建議:稻草人丹比奴紅谷奧康金路達(dá)甜品品牌建議甜品品牌建議:DQ恒記甜品