京科地產(chǎn)項(xiàng)目介紹

京科地產(chǎn)——北京郡項(xiàng)目簡介2015-05目錄項(xiàng)目背景一項(xiàng)目解析三核心價(jià)值梳理四1.1政策環(huán)境1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境3.1項(xiàng)目概況3.2項(xiàng)目規(guī)劃1.3區(qū)位價(jià)值市場環(huán)境二2.1北京市場格局2.2西北板塊市場2.3典型項(xiàng)目研究一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目位于京西北門戶，東靠北京、北接內(nèi)蒙、西臨山西，位于交界的核心地帶，區(qū)位優(yōu)勢明顯項(xiàng)目緊鄰京藏高速和京張城際,交通便利項(xiàng)目區(qū)位屬首都功能拓展區(qū)項(xiàng)目區(qū)位德勝門張家口本項(xiàng)目處于京、津、冀、晉、蒙兩大都市群重疊區(qū)項(xiàng)目區(qū)位從京津冀城市群發(fā)展趨勢看，生態(tài)旅游是張家口未來產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展主要方向政策環(huán)境充分發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢，打造服務(wù)首都的生態(tài)旅游特色城市政策利好區(qū)位優(yōu)越區(qū)位條件優(yōu)越，京西北交通要道，具備后發(fā)優(yōu)勢資源豐富旅游資源豐富突出，對(duì)接華北、西北、東北三大市場張家口市著力發(fā)展綠色生態(tài)、農(nóng)產(chǎn)品輸出和旅游產(chǎn)業(yè)，打造花園城市，與北京產(chǎn)生互動(dòng)張家口發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢和濱海資源優(yōu)勢，打造服務(wù)首都的特色功能城市關(guān)鍵詞：綠色、生態(tài)、旅游唐山建成京津冀城市群東北部副中心城市，促進(jìn)重化工業(yè)向沿海布局關(guān)鍵詞：重化工業(yè)廊坊以生態(tài)、智能、休閑、商務(wù)為發(fā)展方向，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵詞：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)滄州提升其沿海港城作用，支持建設(shè)北汽黃驊汽車產(chǎn)業(yè)園關(guān)鍵詞：汽車產(chǎn)業(yè)邯鄲極化邯鄲在晉冀魯豫接壤地區(qū)中心城市地位關(guān)鍵詞：節(jié)點(diǎn)城市邢臺(tái)，衡水建設(shè)成為京津冀城市群中具有重要帶動(dòng)作用的節(jié)點(diǎn)城市關(guān)鍵詞：節(jié)點(diǎn)城市石家莊成京津冀城市群南部副中心城市，帶動(dòng)冀中南地區(qū)發(fā)展關(guān)鍵詞：副中心城市保定利用地緣優(yōu)勢，謀劃建設(shè)集中承接首都行政事業(yè)等功能疏解的服務(wù)區(qū)關(guān)鍵詞：裝備制造、新能源、節(jié)能環(huán)保政策環(huán)境恒大地產(chǎn)和阿里巴巴布局張家口，聯(lián)想“智慧城”投資下花園，處于價(jià)值洼地的下花園，高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，未來區(qū)域升值空間巨大。政策環(huán)境國際奧委會(huì)宣布，北京-張家口成為2022年冬奧會(huì)候選城市，張家口區(qū)域價(jià)值和國際知名度得到了整體提升政策環(huán)境政策環(huán)境北京-張家口聯(lián)合申辦2022冬奧會(huì)，贏得國際奧組委的高度贊可，相信中國完全有能力承辦2022冬奧會(huì)！據(jù)統(tǒng)計(jì)張家口每年吸引近2600萬游客，衍生了大量的餐飲、住宿需求，旅游業(yè)迅猛發(fā)展2013年全年共接待國內(nèi)外游客2583萬人次，旅游收入181.8億元，同比分別增長22%和51.5%。其中，接待國際游客12萬人次，冬季旅游黃金時(shí)期（12月）接待游客201.8萬人次。預(yù)計(jì)2015年將達(dá)到5000萬人次。2012年張家口全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額435.10億元，其中，住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額占比1%、餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額占比1%，當(dāng)?shù)夭惋嬜∷薜壬虡I(yè)配套匱乏，無法滿足旅游人的口消費(fèi)和駐留的需求。經(jīng)濟(jì)環(huán)境區(qū)域城市發(fā)展格局區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局項(xiàng)目位于京津冀和冀蒙晉兩大都市圈重疊區(qū)，是北京和西北資源需求流通的交界點(diǎn)具備面向京、津、冀、蒙、晉后發(fā)優(yōu)勢具備發(fā)展成為“居、業(yè)、游”功能復(fù)合樞紐中心的潛質(zhì)區(qū)位價(jià)值交通價(jià)值京津冀一體化“一環(huán)六射”大七環(huán)建設(shè)，交通路網(wǎng)布局，京張通道作為北京鏈接西北的交通樞紐，其價(jià)值和潛力將得到進(jìn)一步的提升，下花園的交通樞紐優(yōu)勢越發(fā)彰顯！交通價(jià)值京張高鐵、呼張專線開通后，從呼和浩特、包頭、鄂爾多斯至北京快速客運(yùn)列車可實(shí)現(xiàn)2小時(shí)至4小時(shí)通達(dá)。商旅客群也將隨著不同檔次鐵路線路出現(xiàn)分流，高端商旅客更傾向選擇票價(jià)較高、速度更快高鐵。受益于京張高鐵的建設(shè)，將極大的加強(qiáng)下花園與北京的“同城化”，縮短與北京的時(shí)間距離，未來可承接北京大量的高端置業(yè)客群呼和浩特-北京現(xiàn)有鐵路線路呼張專線--京張高鐵平均耗時(shí)6-10小時(shí)2小時(shí)平均票價(jià)（坐票）70-90元——張家口-下花園-北京現(xiàn)有鐵路線路京張城際下花園京張高鐵平均耗時(shí)3-6小時(shí)25分鐘50分鐘平均票價(jià)（坐票）

25-30元————

交通價(jià)值北京晚報(bào)5月15日交通價(jià)值2022冬奧會(huì)，北京奧組委提報(bào)給國際奧組委交通規(guī)劃，去往冬奧賽場--崇禮中轉(zhuǎn)站已經(jīng)確定在下花園站，每天將會(huì)有68對(duì)高鐵?？?，從下花園到北京僅需25分鐘，車次約15分鐘間隔。錫林格勒盟崇禮張家口下花園奧運(yùn)專線高鐵延伸線崇禮高鐵延伸線直達(dá)錫林格勒盟，進(jìn)一步延伸北京與西北蒙古區(qū)域的聯(lián)系作為內(nèi)蒙古高原與華北平原的過渡地帶，張家口以其良好的山地地貌和植被景觀，及明顯優(yōu)于京津地區(qū)的氣候條件和優(yōu)質(zhì)的空氣質(zhì)量，吸引大批京津冀晉蒙的旅游客群海拔（米）200015001000500內(nèi)蒙古高原海拔1000-3000m張家口海拔800-2000m北京海拔100-1000m天津海拔10-500m旅游價(jià)值近幾年霧霾肆虐，PM2.5居高不下。張家口區(qū)域居長江以北空氣質(zhì)量第一，并入圍9月人民日?qǐng)?bào)評(píng)選的全國“16個(gè)洗肺城市”之一，對(duì)于北京追求健康、養(yǎng)生的人們，下花園四季空氣清新，蔚蔚藍(lán)天，青山碧水已是北京居住首選之地。環(huán)境價(jià)值資源價(jià)值康?？h沽源縣張北縣尚義縣萬全縣崇禮縣赤城縣懷安縣宣化縣陽原縣蔚縣涿鹿縣懷來縣①②③④②③④①橋東區(qū)橋西區(qū)宣化區(qū)下花園區(qū)本案天漠官廳水庫赤城溫泉海坨山翠云山度假村萬龍滑雪場逐鹿黃帝文化張北草原搖滾音樂節(jié)蔚縣剪紙“打樹花”演出人文資源為驅(qū)動(dòng)力自然資源為驅(qū)動(dòng)力張家口山形水勢，自然價(jià)值體系完善，且是民俗文化的集合大觀，下花園位于張家口核心位置，未來將成為區(qū)域資源回歸點(diǎn)張北天路下花園區(qū)集佛道儒三教于一體，具有深厚的文化底蘊(yùn)，成為京西北千年文化傳承的載體！建筑文化宗教文化民俗文化百年孟家墳繡樓下花園百年教堂雞鳴山永寧寺雞鳴山觀音院雞鳴山廟會(huì)碧霞元君殿雞鳴驛的古建筑鳴山民俗文化廟會(huì)每年陰歷四月十三舉行，已舉辦十九屆，是京西北“最具人氣的文化廟會(huì)”。為期一周的廟會(huì)活動(dòng)可吸納游人6萬余人，綜合收入破1000萬元。資源價(jià)值以雞鳴山為核心的文化歷史生態(tài)休閑旅游群以段家堡原始森林為核心的自然觀光運(yùn)動(dòng)休閑旅游群項(xiàng)目所在的“京西明珠”下花園區(qū)，形成了以雞鳴山為核心的歷史文化生態(tài)休閑旅游群和以段家堡原始森林為核心的自然觀光旅游群雞鳴山孤峰獨(dú)秀古驛城雞鳴驛蕭太后亭雞鳴山永寧寺百年孟家墳繡樓雞鳴山觀音院雞鳴山廟會(huì)碧霞元君殿段家堡原始森林登山健身步道自然景觀資源歷史文化資源宗教文化資源孟家墳百年教堂資源價(jià)值2、市場環(huán)境京東南區(qū)域以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)下的被動(dòng)郊區(qū)化剛需客群為主，京西北客群多以主動(dòng)郊區(qū)化的高知高富改善客群為主。中心城區(qū)通州燕郊亦莊大興香河廊坊下花園固安涿州五環(huán)六環(huán)新七環(huán)大北京房地產(chǎn)市場格局順義密云房山延慶懷柔懷來一小時(shí)交通圈京東南市場特征：客戶屬性：以產(chǎn)業(yè)剛需類產(chǎn)品需求為主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)因素：產(chǎn)業(yè)遷移為主要驅(qū)動(dòng)，客戶隨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移京西北市場特征：客戶屬性：以度假休閑型、養(yǎng)生養(yǎng)老類產(chǎn)品需求為主導(dǎo)驅(qū)動(dòng)因素：自然環(huán)境為主要驅(qū)動(dòng)大北京市場格局項(xiàng)目所在的京西北區(qū)域北京客戶主要為主動(dòng)郊區(qū)化人群，關(guān)注環(huán)境、生態(tài)、旅游休閑、投資價(jià)值因素北京客群吸引要素懷來：北京客西北方向溢出首選區(qū)域，主要以度假休閑以及景觀資源為主要驅(qū)動(dòng)因素樓盤名稱鴻威?翡翠城拉斐水岸八達(dá)嶺孔雀城區(qū)位河北/懷來河北/懷來河北/懷來外立面產(chǎn)品&售價(jià)聯(lián)排：190-230萬/套雙拼：260-390萬/套聯(lián)排160-200萬/套雙拼260-320萬/套獨(dú)棟380-750萬/套精裝小戶型公寓：均價(jià)7500元/㎡洋房：均價(jià)8200元/㎡聯(lián)排：150-200萬/套獨(dú)棟：260-300萬/套精裝公寓：均價(jià)10000元/㎡（含2000元/㎡精裝修）客戶構(gòu)成北京客戶為主少量北京外來人口北京本地客為主部分駐京外來人口北京各大學(xué)教師北京本地客戶為主敏感因素投資度假景觀資源投資度假以及景觀資源驅(qū)動(dòng)為主度假以及景觀資源西北板塊市場下花園：下花園區(qū)域北京客戶比例有待進(jìn)一步拉升，當(dāng)?shù)丶皟?nèi)蒙客戶占相當(dāng)一部分，資源驅(qū)動(dòng)型樓盤名稱名爵?濱河花園中央名座瑞士公館區(qū)位河北/下花園河北/下花園河北/下花園外立面產(chǎn)品&售價(jià)洋房：4380元/㎡聯(lián)排：7300元/㎡，110萬/套起小高層：起價(jià)3680元/㎡，均價(jià)4250元/㎡高層：4000元/㎡疊拼：7000元/㎡客戶構(gòu)成北京客戶占95%本地客戶占5%北京客戶占85%本地客戶占15%北京客戶占80%本地客戶占20%敏感因素投資度假、養(yǎng)老養(yǎng)生區(qū)域配套、投資升值度假以及升值潛力西北板塊市場典型項(xiàng)目研究項(xiàng)目位置懷來八達(dá)嶺高速康莊出口(65出口)西南約5公里開發(fā)商華夏幸?；鶚I(yè)物業(yè)形式聯(lián)排、公寓、洋房總建筑面積8萬平方米總占地面積總規(guī)劃8000畝容積率0.41綠化率65%總棟數(shù)暫定總戶數(shù)暫定面積區(qū)間50-500平米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯，公寓精裝首次開盤時(shí)間2010年10月交房時(shí)間四期2015年底,物業(yè)費(fèi)1.95-3.8元/平方米·月目前銷售公寓：均價(jià)8300元/㎡，聯(lián)排均價(jià)11000元/㎡，北京客戶占85%以上八達(dá)嶺孔雀城：銷售情況目前在售主要集中在四期仰峯聯(lián)排別墅，八達(dá)嶺孔雀城四期仰峯聯(lián)排別墅正在施工中，預(yù)計(jì)房源均價(jià)為8300元/平，總價(jià)135萬/套起。主力戶型面積為170-190平，半山洋房總價(jià)70萬起，面積為110-150平米。精裝公寓總價(jià)40萬起（精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元），戶型面積為50-60平米。贈(zèng)花園、車庫、露臺(tái)、地下室，送獨(dú)立車庫。典型項(xiàng)目研究項(xiàng)目位置懷來北京官廳水庫南岸開發(fā)商北京利世鴻亞置業(yè)有限公司

物業(yè)形式聯(lián)排獨(dú)棟雙拼高層總建筑面積106萬平方米總占地面積85.6萬平方米容積率1.43綠化率40%總棟數(shù)高層4棟聯(lián)排待定總戶數(shù)暫定面積區(qū)間高層：58-63平米一居，80平米兩居和120-129平米三居；別墅：180-600平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯，高層精裝首次開盤時(shí)間2011年10月交房時(shí)間2016年底,物業(yè)費(fèi)2.65元/月/平米、獨(dú)棟：3.5元/月/平米、雙拼：2.9元/月/平米典型項(xiàng)目研究高層：均價(jià)8000元/㎡，法式獨(dú)棟別墅350萬/套起，法式雙拼別墅235萬起/套起，聯(lián)排別墅總價(jià)160萬/套起，北京客戶占85%以上拉斐水岸：銷售情況拉斐水岸---別墅房源戶型面積為180-600平方米，法式獨(dú)棟別墅350萬/套起，法式雙拼別墅235萬起/套起，聯(lián)排別墅總價(jià)160萬/套起。獨(dú)聯(lián)體產(chǎn)品共三層，采用前二后三模式，庭院層層高3.3米，一層層高3.6米，二層3.0-5.0米；雙拼產(chǎn)品共兩層，一層層高3.6米，二層層高3.0-5.0米，聯(lián)排別墅共三層，另有超值花園贈(zèng)送。高層面積60-120平米（精裝標(biāo)準(zhǔn)2000），均價(jià)在8000左右。典型項(xiàng)目研究聯(lián)排別墅板塊項(xiàng)目戶型面積（㎡）客廳開間（米）地下面積（㎡）附加值懷來八達(dá)嶺孔雀城端戶185-190680-90送60㎡庭院中戶175-1805.470-80送40㎡庭院拉斐水岸端戶200-2057無送50-60㎡庭院中戶180-1906無送40-45㎡庭院八達(dá)嶺孔雀城——聯(lián)排中戶3+1層（170㎡）拉斐水岸——聯(lián)排中戶3層（190㎡）6000600060005400540054005400結(jié)構(gòu)緊湊，功能空間齊全，獨(dú)立雙車位地下車庫，規(guī)避停車問題，地下設(shè)置衛(wèi)生間工作間并且南側(cè)可采光地上三層設(shè)計(jì)，6米開間，雙入戶設(shè)計(jì)，次臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間，二層客廳挑空，空間布局靈活，戶型舒適度高京西北聯(lián)排別墅產(chǎn)品特征：布局合理，注重挑空、庭院等附加值利用；地下空間利用有限，局部設(shè)為地上車庫；花園面積贈(zèng)送較多，附加值較大，戶型舒適度較強(qiáng)典型項(xiàng)目研究項(xiàng)目對(duì)比分析自駕京藏，東花園下高速到官廳區(qū)域項(xiàng)目26分鐘；東花園高速直達(dá)下花園27分鐘，兩個(gè)區(qū)域在物理距離上不分伯仲。對(duì)比項(xiàng)區(qū)域?qū)Ρ裙購d區(qū)域下花園區(qū)域共性京西北、京藏沿線、空氣好、環(huán)境美、低密產(chǎn)品和北京客戶為主優(yōu)勢區(qū)域知名度高、物理距離距北京近三條高速、一條一級(jí)公路和高鐵站、靠近城區(qū)完整城市配套劣勢配套少、無醫(yī)療、無高鐵、同質(zhì)化競爭激烈、距離高速出口還有一定距離陌生區(qū)域項(xiàng)目對(duì)比分析下花園和官廳區(qū)域的大環(huán)境是相同的，而下花園在交通、配套、醫(yī)療等是官廳區(qū)域無法比擬的，雖然本案目前是陌生區(qū)域，但隨著高鐵的建設(shè)下花園未來必定是“京西北一顆耀眼的明珠”本項(xiàng)目具有超高性價(jià)比、交通便利、環(huán)境美、配套全等，真正適合北京人旅游、生活、養(yǎng)老的“第一國際居所”項(xiàng)目對(duì)比總結(jié)性價(jià)比價(jià)值洼地，升值無限低總價(jià)，高品質(zhì)交通快京張城際就在家門口同北京形成半小時(shí)“雙城”生活配套全完善市政配套，超市、商場衣食無憂重點(diǎn)醫(yī)療北京中醫(yī)院，健康保障引入北師大，小學(xué)到初中九年教育護(hù)航3、項(xiàng)目解析下花園，原屬于遼代皇家御用花園、蕭太后執(zhí)政四十年均在此居住，下花園有國家4A景區(qū)、4000畝天然濕地資源，佛道儒三教文化聚集地，古繡樓和百年教堂隔路而望等豐富的人文旅游資源，被譽(yù)為“京西明珠”。前期規(guī)劃：一期規(guī)劃1005畝；

二期規(guī)劃1300畝黑龍山公園：項(xiàng)目東南側(cè)1500畝雞鳴山高速出口N本項(xiàng)目總規(guī)劃2.57平方公里高鐵站客運(yùn)總站項(xiàng)目地塊位于下花園東區(qū)，地塊內(nèi)部相對(duì)平整，西北側(cè)地勢相對(duì)較高，東側(cè)、東南側(cè)相對(duì)平緩，是政府未來5年重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，緊鄰京藏高速出口和未來的北側(cè)京張高鐵站，地塊交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，黑龍山公園政府可做免費(fèi)配建設(shè)施地塊指標(biāo)項(xiàng)目概況通達(dá)性分析：項(xiàng)目北側(cè)與外部交通聯(lián)系較好，緊鄰高速和京張高鐵，25分鐘直達(dá)北京中心，真正實(shí)現(xiàn)來往北京的“雙城生活”。高速公路：京藏、張涿、京新國道、省道：G110、X455、S342鐵路：京張高鐵（規(guī)劃）、京包、大秦區(qū)外交通情況地塊周邊及內(nèi)部規(guī)劃交通情況西東南北四至交通項(xiàng)目概況視覺通廊一覽眾山看山望岳周邊景觀項(xiàng)目概況雞鳴山周邊景觀項(xiàng)目概況周邊景觀項(xiàng)目概況雞鳴山周邊景觀項(xiàng)目概況雞鳴山佛塔周邊景觀項(xiàng)目概況臥龍石孔石橋蕭太后亭周邊景觀項(xiàng)目概況雞鳴驛雞鳴驛周邊景觀項(xiàng)目概況周邊景觀項(xiàng)目概況雞鳴驛繡樓周邊景觀項(xiàng)目概況洋河濕地公園周邊景觀項(xiàng)目概況洋河濕地公園周邊景觀項(xiàng)目概況