商品房銷售制度的實(shí)踐和分歧

引言在我國(guó)的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上，商品房新房存在現(xiàn)售和預(yù)售兩種銷售方式。現(xiàn)階段，我國(guó)諸多城市的房地產(chǎn)預(yù)售占比達(dá)到80%，一些城市甚至超過(guò)90%[1]。需要辯證看待房地產(chǎn)預(yù)售制度，其在以往十多年來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮具有關(guān)鍵的意義：一方面，其緩解了商品房銷售急速擴(kuò)張階段的資金問(wèn)題；另一方面，也對(duì)我國(guó)人均居住條件的改善起到了輔助作用。但是，預(yù)售制度在加速資金周轉(zhuǎn)、加快資金利用效率的同時(shí)，也增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，關(guān)于預(yù)售制度的存廢問(wèn)題早在2005年就有過(guò)討論。早在十多年前，中國(guó)人民銀行研究小組編制的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》顯示，很大一部分市場(chǎng)爭(zhēng)端和交易障礙都來(lái)自房地產(chǎn)的預(yù)售制度，提出應(yīng)當(dāng)權(quán)衡改革以往的商品房預(yù)售制度。本文從商品房制度形成過(guò)程及其利弊、有關(guān)國(guó)家和地區(qū)的商品房預(yù)售制度及特點(diǎn)、政策建議三個(gè)方面，從文獻(xiàn)綜述的視角研究預(yù)售制度的存廢問(wèn)題。一、商品房預(yù)售制度的起源、發(fā)展及效應(yīng)商品房預(yù)售制度最早出現(xiàn)于香港，是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特定條件下的產(chǎn)物。房地產(chǎn)預(yù)售制全稱房地產(chǎn)預(yù)售許可制度，具體指商品房開(kāi)發(fā)公司將已建成抑或是即將建成的房產(chǎn)住宅，與買房人簽訂合同，由買房人支付定金或預(yù)先轉(zhuǎn)賬款項(xiàng)，而在此后的時(shí)段獲得所購(gòu)房產(chǎn)的商品房交易活動(dòng)，亦稱“賣期房”“賣樓花”。1956年，《房地產(chǎn)預(yù)售同意書(shū)》正式規(guī)范了房地產(chǎn)預(yù)售，標(biāo)志著商品房預(yù)售制度的誕生[2]。而商品房現(xiàn)售制度則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將通過(guò)竣工驗(yàn)收的商品房出售給購(gòu)房人，購(gòu)房人支付房?jī)r(jià)的行為。這也是各國(guó)廣泛采用的一種商品房銷售制度，在一定程度上滿足了消費(fèi)者對(duì)商品房這種特殊商品“交錢(qián)即交貨”的心理[3]。商品房預(yù)售許可制度與我國(guó)住房政策改革緊密相關(guān)，1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了預(yù)售條件和監(jiān)管，建立了商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制度在促進(jìn)住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面發(fā)揮了促進(jìn)作用。一方面是發(fā)揮了融資的作用。在中國(guó)資本市場(chǎng)建立之前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)唯一的融資渠道是銀行貸款。1992年資本市場(chǎng)建立后，整個(gè)市場(chǎng)還不夠成熟，中國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)原始積累不足。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大的特點(diǎn)，使得開(kāi)發(fā)商融資困難。另一方面是加快了住房的建設(shè)和供應(yīng)。起始于1998年以推行住房保障貨幣化為取向的新的職工住房政策要求停止住房實(shí)物分配，職工住房經(jīng)過(guò)市場(chǎng)化的方法解決，這極大釋放了住房需求，用于職工家庭所需的住房消費(fèi)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)[4]。居民對(duì)房屋的需求上升，但可以供給的房屋卻有限。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于歷史欠賬多，房地產(chǎn)市場(chǎng)以增量為主。預(yù)售制加快了資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，促進(jìn)住宅發(fā)展。再加上大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是分批、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的。但在資本市場(chǎng)暫時(shí)不發(fā)達(dá)的情況下，完全依靠企業(yè)自身資金進(jìn)行滾動(dòng)發(fā)展是很困難的[5]。預(yù)售制度解決了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。而且，預(yù)售房一般比現(xiàn)房便宜10%[6]，這也能進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)，符合當(dāng)時(shí)把住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)的方針。然而，商品房預(yù)售許可制度的出現(xiàn)也帶來(lái)了一系列的風(fēng)險(xiǎn)。從微觀角度看，預(yù)售制度把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。在預(yù)售制度下，房屋定金、首付款乃按揭貸款或全部房款在房屋還沒(méi)有建成前就轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商手中，一些開(kāi)發(fā)商借殼圈地，借錢(qián)蓋房，靠期房盈利[7]。從產(chǎn)業(yè)角度來(lái)看，商品房預(yù)售許可制度增加了房地產(chǎn)泡沫，購(gòu)買預(yù)售房的人多半是存在保值投資心理的，房地產(chǎn)商也可能會(huì)通過(guò)一些手段哄抬房?jī)r(jià)，使得房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值，成為國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的絆腳石[8]。從宏觀角度看，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其需求的變化會(huì)導(dǎo)致上下游產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的需求變化。在預(yù)售制度下，房產(chǎn)商為抬高房?jī)r(jià)進(jìn)行一些虛假宣傳，會(huì)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)影響總消費(fèi)和投資，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)出、物價(jià)水平、貨幣金融市場(chǎng)等，并進(jìn)一步影響其他宏觀變量[9]。二、商品房銷售制度的外國(guó)實(shí)踐各國(guó)房屋的銷售方式有較大差別。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要銷售現(xiàn)房，一般是沒(méi)有期房銷售的。一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)售制度和預(yù)售制度的區(qū)別不在于開(kāi)發(fā)商是否在房子建成之前就開(kāi)始銷售，而在于開(kāi)發(fā)商是否在房子建成之前就從買家那里拿到錢(qián)，然后用它來(lái)建造房子，即預(yù)售融資是不是主要的融資渠道。美國(guó)允許以預(yù)售名義的預(yù)定，即允許商品房在成為現(xiàn)房之前提前銷售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在驗(yàn)收合格向消費(fèi)者交房之前無(wú)法拿到任何資金。所以說(shuō)美國(guó)“預(yù)售”的實(shí)質(zhì)是基于現(xiàn)房的交易。美國(guó)新建房屋預(yù)售比例在65%左右[10]。加拿大新建房屋的預(yù)售都在項(xiàng)目開(kāi)工之前，也就是通常說(shuō)的“賣圖紙”，銀行會(huì)在圖紙賣出一定比例后才給房企發(fā)放貸款，這樣的約束可以避免因項(xiàng)目開(kāi)工后銷售不暢而導(dǎo)致的爛尾問(wèn)題[11]。澳大利及新加坡、馬來(lái)西亞對(duì)預(yù)售條件的管理也很嚴(yán)格。例如：澳大利亞預(yù)售前需要取得項(xiàng)目規(guī)劃審批證書(shū)；歐美等國(guó)家以二手房市場(chǎng)為主，不實(shí)行許可制度，買賣雙方通過(guò)律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的約束。各國(guó)的首付比例及對(duì)資金的管理也不同。在美國(guó)，押金金額僅為房?jī)r(jià)的5%～10%，只需提前3～5個(gè)月支付即可。付款將根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行，并將在完成時(shí)結(jié)算[12]。這部分保證金并不直接交給開(kāi)發(fā)商，而是由具有合法執(zhí)業(yè)資格的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、保險(xiǎn)公司、能夠提供擔(dān)保服務(wù)的政府相關(guān)部門(mén)等第三方保管。如果購(gòu)房者改變購(gòu)買意愿，第三方保管的這部分保證金必須無(wú)條件返還。英國(guó)期房銷售采取階段性付款，其首付比例一般為10%～25%[13]。首付款應(yīng)在雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議后21天內(nèi)支付。在分期付款的過(guò)程中，第二次和第三次付款的5%～10%應(yīng)在6～24個(gè)月內(nèi)支付，關(guān)于尾款、余款則在交房時(shí)支付。韓國(guó)購(gòu)房人繳納的首付款為房款的20%～30%，可在一年內(nèi)分期付款[14]。德國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)也普遍實(shí)行預(yù)售房制度，并通過(guò)簽署個(gè)性化的購(gòu)房合同和按照工程進(jìn)度分期支付購(gòu)房款，以此來(lái)化解購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之前的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。三、我國(guó)商品房預(yù)售制度的存廢之爭(zhēng)聚焦我國(guó)目前的房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展已從房地產(chǎn)“增量時(shí)代”進(jìn)入“存量時(shí)代”，呈現(xiàn)出和之前高速發(fā)展完全不同的狀態(tài)。其一，閑置房產(chǎn)數(shù)量攀升至高位。目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有超過(guò)6億平方米一手房積壓一年多，占房地產(chǎn)市場(chǎng)每年新建17億平方米新房的35%。房改以來(lái)售出的300億平方米房地產(chǎn)中，共有20%，即60億平方米的房地產(chǎn)處于閑置狀態(tài)[15]。其二，每年新建房產(chǎn)規(guī)模攀升至高位。中國(guó)房地產(chǎn)年建設(shè)面積2000年為1億平方米，2010年為10億平方米，2017年為17億平方米。在過(guò)去的三年里，它一直在17億平方米到18億平方米左右徘徊，未來(lái)可能每年減少3000萬(wàn)～4000萬(wàn)平方米。其三，受突發(fā)公共衛(wèi)生事件的沖擊，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好措施的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)總體復(fù)蘇較好，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性帶來(lái)的壓力依然不小。其四，目前購(gòu)房者大多持觀望態(tài)勢(shì)。近20年來(lái)，中國(guó)無(wú)論是沿海還是內(nèi)陸的地價(jià)和房?jī)r(jià)往往5年翻一番，10年翻兩番，形成了房?jī)r(jià)和地價(jià)持續(xù)高速上漲的思維定式。今年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，許多購(gòu)房者持觀望態(tài)度，房?jī)r(jià)只會(huì)持續(xù)上漲的思維定式被打破。在閑置房產(chǎn)高、房產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)少、居民住房持有率高的現(xiàn)狀下，取消預(yù)售制度整體上是利大于弊的。持不該取消預(yù)售制觀點(diǎn)的人主要有以下幾個(gè)出發(fā)點(diǎn)。一是取消預(yù)售制短期內(nèi)會(huì)使房屋供給減少，從而抬高房?jī)r(jià)，這不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。二是取消預(yù)售制無(wú)異于提高了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，很多小企業(yè)會(huì)因?yàn)橘Y金緊缺陷入危機(jī)，必然會(huì)有很多企業(yè)面臨破產(chǎn)問(wèn)題，容易產(chǎn)生更多的爛尾樓，影響社會(huì)的穩(wěn)定。三是取消預(yù)售制度不能防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為：“如果取消預(yù)售制，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)制造的能力至少下降2/3，市場(chǎng)的供需關(guān)系會(huì)變成什么樣？?jī)r(jià)格長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)變成什么樣？”對(duì)此，一眾學(xué)者和網(wǎng)民持反對(duì)意見(jiàn)，持支持取消預(yù)售制度意見(jiàn)的人認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)到了取消預(yù)售制度的時(shí)間。主要的觀點(diǎn)如下：一是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)形成整體“供過(guò)于求”、局部“供不應(yīng)求”的新格局，預(yù)售制度取消后不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)飛漲的局面，反而會(huì)削減房地產(chǎn)泡沫；二是取消預(yù)售制度有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，取消預(yù)售制度可以提高開(kāi)發(fā)商自有資金的比例，降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。三是預(yù)售制下?tīng)€尾樓事件頻繁出現(xiàn)，取消預(yù)售制度不僅會(huì)回歸本該“一手交錢(qián)，一手交貨”的交易方式，還會(huì)避免貨不對(duì)本的質(zhì)量問(wèn)題。在購(gòu)房者觀望心態(tài)較重的氣氛下，不妨也能打開(kāi)消費(fèi)者的買房渠道，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。結(jié)語(yǔ)關(guān)于商品預(yù)售制度的存廢爭(zhēng)論目前學(xué)界仍難有定論，各界褒貶不一。從現(xiàn)有研究來(lái)看，相比“保留完善”觀點(diǎn)，目前主張“取消預(yù)售制”，改變房屋購(gòu)買付款方式是國(guó)內(nèi)的主流觀點(diǎn)。當(dāng)然，我們也要避免“欲速則不達(dá)”。張建明建議，在政策公布和正式施行之間留足一定的時(shí)間窗口（比如3年），給相關(guān)經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)行評(píng)估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等留出充分的準(zhǔn)備時(shí)間，以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實(shí)施。不管是商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，都要以維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序?yàn)榛A(chǔ)，特別是開(kāi)發(fā)商在實(shí)行預(yù)售制度時(shí)，要堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用的原則，按照合同約定及時(shí)交付房屋，趨利避害，維護(hù)商品房交易總體穩(wěn)定，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院生態(tài)文明研究所研究員王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從最初粗放式的發(fā)展模式進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，目前房地產(chǎn)行業(yè)供需不平衡問(wèn)題根源是資源配置的不均衡，這遠(yuǎn)不是通過(guò)預(yù)售制能夠解決的，取消預(yù)售制度不會(huì)引起供需不平衡問(wèn)題[16]。取消預(yù)售制后，現(xiàn)有文獻(xiàn)主要有兩方面建議：一是按照工程進(jìn)度給開(kāi)發(fā)商分期付款；二是由政府為主體來(lái)設(shè)立專用監(jiān)管資金賬戶。將現(xiàn)行買方“一次性全款”，監(jiān)管部門(mén)按進(jìn)度撥付預(yù)售款的模式改為買方按項(xiàng)目進(jìn)度分期付款的模式，即在項(xiàng)目投資或項(xiàng)目形象進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由買方按規(guī)定比例支付首付款，剩余款項(xiàng)將根據(jù)預(yù)售合同約定的工程進(jìn)度分期支付，剩余款項(xiàng)將在工程達(dá)到竣工交付條件后支付，部分款項(xiàng)轉(zhuǎn)入政府監(jiān)督的質(zhì)量保證資金專用賬戶。全國(guó)政協(xié)委員、南通大學(xué)校長(zhǎng)施衛(wèi)東向中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議第十三屆全國(guó)委員會(huì)第五次會(huì)議提交了《關(guān)于加強(qiáng)期房銷售監(jiān)管并逐步取消期房制度的提案》。施衛(wèi)東建議，加強(qiáng)對(duì)遠(yuǎn)期住房銷售的監(jiān)管，在銀行或住房建設(shè)部門(mén)設(shè)立的第三方托管機(jī)構(gòu)設(shè)立專門(mén)的