青島地產(chǎn)市場白皮書

山鋼青島城市進入研究01020304宏觀條件開展研究板塊市場研究房地產(chǎn)市場研究板塊進入建議宏觀條件開展研究1-城市開展研究 2-區(qū)域開展研究Part1城市開展研究Part1.1宏觀條件開展研究—城市開展研究城市概況：青島地處山東半島南部，處于京津冀-長三角縱向經(jīng)濟走廊與橫向中日韓經(jīng)濟通道的交匯點；2016年12月青島入選國家中心城市，城市地位得以提升，開展空間巨大。Part1.1宏觀條件開展研究—城市開展研究城市定位： 國家中心城市 山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)龍頭城市 國際性港口城市 國際性濱海度假旅游城市 國家歷史文化名城 “一帶一路〞橋頭堡城市 東北亞國際航運中心 15個副省級城市之一 5個方案單列市之一城市經(jīng)濟：2016年青島經(jīng)濟開展有所放緩，但GDP首次突破萬億大關(guān)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理；良好的經(jīng)濟開展態(tài)勢為房產(chǎn)市場的開展奠定堅實的根底。Part1.1宏觀條件開展研究—城市開展研究7302.18006.68692.19300.110011.310.6%10.0%8.0%8.1%7.9%0%2%4%6%8%10%12%0200040006000800010000120002012年2013年2014年2015年2016年GDP(億元) 增長率〔%〕2012年-2016年青島市GDP及增速走勢4.4%4.4%4.2%3.9%3.8%46.6%45.5%44.6%43.3%43.6%49.0%50.1%51.2%52.8%52.6%0%20%40%60%80%100%一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn)2012年-2016年前三季度青島市三產(chǎn)占比變化數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計信息網(wǎng)

2016年，青島市GDP達10011.3億元，首次突破萬億大關(guān)；增長率7.9%，受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，增速有所放緩；

青島經(jīng)濟以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，從近五年三產(chǎn)占比變化來看其中，一產(chǎn)和二產(chǎn)占比不斷下降，三產(chǎn)占比上升，且占據(jù)主導地位，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)愈加合理。城市人口：2015年青島常住人口到達909.7萬，人口總量大，吸附力強；城市化率為70%，隨著城市化程度的不斷提高將會帶來更多的置業(yè)需求。Part1.1宏觀條件開展研究—城市開展研究896.4904.6909.767.7%68.4%70.0%70.5%70.0%69.5%69.0%68.5%68.0%67.5%67.0%66.5%8858908959009059109152013年2014年2015年常住人口〔萬人〕城市化率〔%〕2013年-2015年青島市常住人口及城市化率2015年山東省各城市常住人口數(shù)量及增長率數(shù)據(jù)來源：青島歷年統(tǒng)計公報 從近三年數(shù)據(jù)來看，青島市常住人口數(shù)量逐年增加，年均增長率約0.86%，2015年常住人口達909.7萬；青島城市化率也在不斷增長，2015年到達70%； 從2015年山東省內(nèi)各城市常住人口來看，青島位居全省第三位，僅次于臨沂、濰坊，青島人口增長率高于全省平均水平。-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%020040060080010001200臨沂濰坊青島菏澤濟寧濟南煙臺聊城德州泰安淄博棗莊濱州日照威海東營萊蕪常住人口增長速度城市規(guī)劃：島城將構(gòu)筑“一軸、三城、三帶、多組團〞的城鎮(zhèn)空間布局，建成國際化海灣城市，東、西、北三城環(huán)灣聯(lián)動開展是城市未來的開展重心。Part1.1宏觀條件開展研究—城市開展研究一軸大沽河生態(tài)中軸：設置大沽河河口濕地保護區(qū)，將大沽河流域建設成貫穿南北的防洪綠色平安屏障三城環(huán)膠州灣東岸城區(qū)；西岸城區(qū)；北岸城區(qū)三帶東岸煙威青綜合開展帶：依托濱海大道、青連鐵路等交通廊道，集中布局港口、濱海旅游、行政商務中心、藍色硅谷等核心戰(zhàn)略空間；西岸濟濰青綜合開展帶：依托青榮城際、青龍高速等交通廊道，布局多個城市副中心、重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)等；濱海藍色經(jīng)濟開展帶：依托膠濟鐵路、青蘭高速等交通廊道，促進膠州灣西岸城市空間向北拓展；多組團10個次中心城市以及一局部小城鎮(zhèn)數(shù)據(jù)來源：《青島城市總體規(guī)劃〔2011-2020〕》城市產(chǎn)業(yè)：青島產(chǎn)業(yè)依托城市開展布局，重點打造北岸城區(qū)高端制造業(yè)、東岸城區(qū)現(xiàn)代效勞業(yè)、西岸城區(qū)藍色經(jīng)濟；中心城區(qū)主要承擔第三產(chǎn)業(yè)開展，“藍色〞為產(chǎn)業(yè)開展的主旋律。Part1.1宏觀條件開展研究—城市開展研究北岸城區(qū)〔高端制造業(yè)〕東岸城區(qū)〔現(xiàn)代效勞業(yè)〕西岸城區(qū)〔藍色經(jīng)濟〕北岸城區(qū)東岸城區(qū)西岸城區(qū)形成集約高效的產(chǎn)業(yè)分工體系，重點開展新材料、節(jié)能環(huán)保、航空經(jīng)濟、海洋生物醫(yī)藥、工業(yè)機器人、海洋儀器裝備、3D打印等新興產(chǎn)業(yè)和機車汽車制造等先進高端制造業(yè)促進用地功能向現(xiàn)代效勞業(yè)轉(zhuǎn)型，適當保存物流貿(mào)易加工等都市型產(chǎn)業(yè)集聚開展海洋經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)，重點開展海洋儀器裝備、海水淡化裝備、海洋新能源、海洋生物醫(yī)藥、郵輪游艇等海洋新興產(chǎn)業(yè)城市交通：對外構(gòu)建海陸空一體的綜合交通樞紐，對內(nèi)優(yōu)化完善中心城區(qū)的交通體系，2020年將實現(xiàn)與省內(nèi)主要城市間2小時、市域內(nèi)1小時的通達目標，極大提高城市交通通達性。Part1.1宏觀條件開展研究—城市開展研究對外：鐵路：新建紅島站、青島西站，改建膠州北站；建設濟青高鐵、濰萊城際、青連鐵路紅島至膠南城際鐵路、董家口港疏港鐵路等；公路：以高速公路和一級公路為骨干，二級、三級、四級公路為根底；港口：推動港鐵聯(lián)運，打造東北亞國際航運中心，董家口港區(qū)、前灣港區(qū)、黃島港區(qū)、老港區(qū)分工合作，協(xié)調(diào)開展；民航：建設青島新機場；對內(nèi)：軌交：建設M1、M2一期、M4、M6一期、M7一期、M8、M14、R11、R13一期；常規(guī)公交：新建約150公里公交專用道，開展設置BRT系統(tǒng)，積極開展定制公交；道路交通：東岸城區(qū)建設“四橫三縱〞、預留“一橫一縱〞快速路網(wǎng)絡；北岸城區(qū)建設“兩橫七縱〞、預留“一橫〞快速路網(wǎng)絡；西岸城區(qū)建設“三橫兩縱〞、預留“兩橫〞快速路網(wǎng)絡；軌道交通：青島地鐵3號線已全線貫穿，預計未來5年內(nèi)將開通9條；城市軌道交通的建設將完善城市交通體系，大大增強區(qū)域通達性，為城市的后續(xù)開展打下根底。Part1.1宏觀條件開展研究—城市開展研究現(xiàn)狀地鐵線路起始站預計開通時間已開通M3青島北站-青島站2016.12.18建設中M1峨眉山路站-興國路站2020年M2一期泰山路站-李村公園站2017年12月R11苗嶺路站-鰲山灣站2017年12月R13一期井岡山路站-大珠山站2018年M7一期興國路站-東郭莊站2020年M4人民大會堂站-大河東站2020年規(guī)劃中M8五四廣場站-膠州北站站2021年M6一期朝陽山CBD站-生態(tài)園站2021年M14膠州北站站-平度北站站2020年P(guān)art1.1宏觀條件開展研究—城市開展研究軌道交通：青島通過政府立法形式固定軌道交通盈利模式，形成“地鐵建設+效益返還〞的良性循環(huán)，將軌道交通帶來的沿線土地及物業(yè)增值等外部化產(chǎn)出效益復原為軌道交通經(jīng)營單位的內(nèi)部收益。土地規(guī)劃控制范圍土地開發(fā)核心區(qū)、特定區(qū)土地使用權(quán)出讓收益歸集

為最大限度發(fā)揮軌道交通帶來的經(jīng)濟效益，青島市規(guī)定軌道交通車輛基地、停車場、車站、區(qū)間及其用地紅線外200米區(qū)域內(nèi)為軌道交通土地開發(fā)利用核心區(qū)，200米至規(guī)劃控制的1000米區(qū)域范圍內(nèi)為土地開發(fā)特定區(qū)。核心區(qū)土地由軌道交通經(jīng)營單位負責開發(fā)，由軌道交通帶來的沿線土地溢價收入納入地鐵專戶，用于軌道交通建設和運營。特定區(qū)由區(qū)市政府負責開發(fā)，相關(guān)沿線土地溢價由市和區(qū)市分享符合開發(fā)原那么。為實現(xiàn)軌道交通建設與沿線土地開發(fā)的協(xié)調(diào)聯(lián)動，將軌道交通規(guī)劃線路兩側(cè)各1000米內(nèi)的土地以及市、區(qū)〔市〕人民政府確定用于支持軌道交通建設和開展的其他土地納入軌道交通規(guī)劃控制范圍并實施有效控制。Part1.1宏觀條件開展研究—城市開展研究軌道交通：軌交線開通后對中心區(qū)域，造成的結(jié)果是城市輻射范圍擴大、功能強化，導致商業(yè)中心集結(jié)，區(qū)域辦公集中，同時縮短邊緣區(qū)的交通時間，對沿線物業(yè)將產(chǎn)生正向的價格引導。Part1.1宏觀條件開展研究—城市開展研究小結(jié)青島定位為國家中心城市，地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟開展較好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、人口吸附力強，交通網(wǎng)絡不斷完善，城市競爭力強，有力支撐城市房地產(chǎn)市場開展，值得企業(yè)進入。經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃交通條件城市人口

鐵路：新建紅島站、青島西站，改建膠州北站，建設濟青高鐵等，預計到十三五末，將建成四大樞紐、五大干線的高鐵網(wǎng)；軌交：青島地鐵3號線全線貫穿，預計未來5年內(nèi)將開通9條〔M1、M2一期、M4、M6一期、M7一期、M8、M14、R11、R13一期〕。青島產(chǎn)業(yè)重點打造北岸城區(qū)高端制造業(yè)、東岸城區(qū)現(xiàn)代效勞業(yè)、西岸城區(qū)藍色經(jīng)濟。青島市常住人口數(shù)量逐年增加，2015年達909.7萬，人口總量大吸附力強；青島市常住人口城鎮(zhèn)化率不斷上升，2015年到達70.0%，城市化程度的不斷提高將會帶來更多的置業(yè)需求。島城東城、西城、北城三城環(huán)灣聯(lián)動開展，規(guī)劃建成國際化海灣城市，同時國家中心城市的規(guī)劃定位也將極大的提高城市地位，提升城市未來開展空間。2016年青島市GDP首次突破萬億大關(guān)，經(jīng)濟開展向好，受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，增速有所放緩；宏觀小結(jié)區(qū)域開展研究Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究區(qū)域經(jīng)濟：西海岸、即墨、膠州、城陽區(qū)域經(jīng)濟開展強勁，固定資產(chǎn)投資、人均GDP都位居前列，但即墨、膠州等外圍區(qū)域房地產(chǎn)投資略低，屬于潛在開發(fā)區(qū)域。25951110981963945640510325809.810.59.35.78.26.96.48.90.05.010.015.00100020003000西海岸即墨市膠州市城陽區(qū)市南區(qū)市北區(qū)嶗山區(qū)李滄區(qū)

高新區(qū)2015年各區(qū)域GDP總量及增速比照GDP總量〔億元〕 GDP增速〔%〕2015年青島各區(qū)、市固定資產(chǎn)投資額分析1715112324923468135428069

26747

19652

1914696269615050000100000150000膠州市即墨市

高新區(qū)西海岸

市南區(qū)

城陽區(qū)

嶗山區(qū)李滄區(qū)

市北區(qū)2015年各區(qū)域人均GDP比照人均GDP〔元/人〕908 898748438224 220136.7 1250500100015002000西海岸

即墨市

膠州市

城陽區(qū)

李滄區(qū)

市北區(qū)

嶗山區(qū)

高新區(qū)

市南區(qū)固定資產(chǎn)投資額〔億元〕252234146 144138665235280100200300李滄區(qū)

西海岸

城陽區(qū)

嶗山區(qū)

市北區(qū)

市南區(qū)

即墨市

膠州市

高新區(qū)2015年青島各區(qū)、市房地產(chǎn)投資額分析房地產(chǎn)投資額〔億元〕Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究區(qū)域人口和消費：2015年西海岸、即墨、膠州人口總量大，常住人口同比增速較快；膠州、城陽、高新社零總額較低，隨著區(qū)域和產(chǎn)業(yè)開展，消費能力有望進一步提升。149.4120.2107.387.669.257.254.443.09.90.630.650.350.570.540.500.440.560.510.000.100.200.300.400.500.600.70160.0140.0120.0100.080.060.040.020.00.0西海岸即墨市市北區(qū)膠州市城陽區(qū)市南區(qū)李滄區(qū)嶗山區(qū)高新區(qū)常住人口〔萬人〕 同比增速〔%〕2015年各區(qū)域常住人口數(shù)及同比增速比照資料來源：青島市統(tǒng)計公報、統(tǒng)計年鑒660492477387333329224196120100200300400500600700市北區(qū)

市南區(qū)

西海岸

即墨市

李滄區(qū)

膠州市

城陽區(qū)

嶗山區(qū)

高新區(qū)2015年青島各區(qū)、市社零總額分析社零總額〔億元〕

從2015年各區(qū)域常住人口數(shù)據(jù)來看，西海岸、即墨、市北、膠州人口總量位居前列，市北人口增速弱于其他三區(qū)；

從2015年各區(qū)域社零總額數(shù)據(jù)來看，市北、市南位居區(qū)域前兩位，消費能力強勁，其次為西海岸、即墨，膠州、城陽、嶗山和高新區(qū)社零總額相對偏低，未來提升空間較大。Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究區(qū)域投資：隨著西海岸、新機場、藍色硅谷等重大建設工程的逐步推進，西海岸、膠州、即墨區(qū)域投資將會持續(xù)增加，屬熱點開發(fā)區(qū)域，但膠州、即墨房地產(chǎn)開發(fā)投資相對較少；李滄、西海岸、嶗山、市北房地產(chǎn)開發(fā)投資相對旺盛。1715908898611119438224220125137282335235252138144660501001502002503000500100015002000西海岸即墨膠州 城陽 李滄固定資產(chǎn)投資額〔億元〕市北 嶗山房地產(chǎn)投資額〔億元〕市南高新2015年西海岸經(jīng)濟新區(qū)完成投資1714.7億元，增長15.8%；即墨藍色硅谷區(qū)域共有在建產(chǎn)業(yè)類工程〔房地產(chǎn)開發(fā)類除外〕210個，比上年增加12個，完成投資346.3億元，增長15.8%。膠州主要是膠東國際機場建設等根底設施建設，但房地產(chǎn)開發(fā)程度低，投資小。李滄、市北、嶗山和市南開發(fā)建設已進入成熟期投入相對少，房地產(chǎn)開發(fā)為主要投資方向。資料來源：青島統(tǒng)計年鑒2015年青島各區(qū)域固定資產(chǎn)投資比照圖Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究-規(guī)劃篇市南區(qū)：青島政治、經(jīng)濟、文化中心，青島灣區(qū)將成為市南區(qū)未來開展的新引擎，著力推進老城區(qū)的有機更新，通過歷史街區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)結(jié)合，實現(xiàn)區(qū)域轉(zhuǎn)型升級。發(fā)揮浮山灣開展優(yōu)勢，挖掘匯泉灣開展?jié)摿?，彰顯青島灣開展特色，統(tǒng)籌濱海一線空間、資源與產(chǎn)業(yè)開展，全力構(gòu)建文化為紐帶，金融商務、時尚消費為特色的“三灣一帶、聯(lián)動開展、相互促進、共同繁榮〞的現(xiàn)代化國際城區(qū)新格局。浮山灣區(qū)-青島大學以西、太平角六路以東的浮山灣區(qū)，發(fā)揮行政中心、金融與商務、商貿(mào)中心優(yōu)勢，持續(xù)推進高端樓宇建設，努力提升配套水平和軟環(huán)境，重點開展總部經(jīng)濟、金融、國際商務、時尚消費等產(chǎn)業(yè)，打造國際商務中心和時尚消費中心。匯泉灣區(qū)-太平角六路以西、小青島以東的匯泉灣區(qū)重點做好傳統(tǒng)風貌和歷史建筑的保護利用，充分發(fā)揮人文資源優(yōu)勢，開展文化博覽、影視制作、旅游、健康等產(chǎn)業(yè)，塑造特色鮮明的城市中央休閑區(qū)。青島灣區(qū)-小青島以西、膠州灣以東的青島灣區(qū)，傳承歷史文脈，有序推進老城區(qū)有機更新，引入時尚、文化、創(chuàng)意、商務等業(yè)態(tài)，成為歷史街區(qū)與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和諧統(tǒng)一的新“街里〞，市南開展新引擎。資料來源：區(qū)域十三五規(guī)劃Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究-規(guī)劃篇市北區(qū)：膠州灣藍色經(jīng)濟高端商務帶的規(guī)劃落地將成為區(qū)域?qū)ν忾_放的重要窗口，發(fā)揮其港口優(yōu)勢，帶動整個區(qū)域西部的崛起。十三五期間市北區(qū)將全面構(gòu)架“一帶崛起、兩極引領(lǐng)、三區(qū)聯(lián)動、生態(tài)提升〞的城市空間開展格局，促進資源整合、優(yōu)勢集聚、功能強化、融合帶動?！耙粠Ж暋z州灣藍色經(jīng)濟高端商務帶，以“郵輪母港城〞和“歡樂濱海城〞建設為依托,以環(huán)灣大道為紐帶,形成沿膠州灣岸線藍色經(jīng)濟高端要素集聚開展的格局?！皟蓸O〞—創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范區(qū)和中央商務區(qū)，以大學科技園為核心,,建設創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范區(qū),作為全區(qū)創(chuàng)新驅(qū)動的主陣地,；充分發(fā)揮中央商務區(qū)對金融等高端效勞業(yè)和優(yōu)勢商務資源的集聚作用,加快建設中心廣場,完善周邊配套?！叭齾^(qū)〞—青島特色文化記憶片區(qū)、新都心片區(qū)、浮山片區(qū)，傳承文化，激發(fā)活力,打造青島老城區(qū)特色文化記憶片區(qū)；提升品質(zhì)，會聚高端,把新都心片區(qū)打造成為青島城市空間建設的新名片；完善效勞,優(yōu)化功能，把浮山片區(qū)建設成為全市宜居幸福高品質(zhì)生活示范區(qū)。資料來源：區(qū)政府工作報告Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究-規(guī)劃篇李滄區(qū)：地處青島市區(qū)北端，是進出青島的咽喉之地，憑借現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、交通商貿(mào)區(qū)、轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)區(qū)和世園生態(tài)區(qū)的建設提升區(qū)域競爭力和影響力。十三五規(guī)劃指出，將積極推進“一核提升、兩極牽引、三軸帶動、四區(qū)協(xié)同〞的空間開展格局，實現(xiàn)區(qū)域開展的內(nèi)涵式升級。一、一核提升打造現(xiàn)代商貿(mào)核心區(qū)、總部經(jīng)濟核心區(qū)、文化創(chuàng)意核心區(qū)，全面提升李滄區(qū)在青島東岸城區(qū)的競爭力和影響力。二、兩極牽引交通商務增長極。利用鐵路、地鐵、公路、海灣大橋的復合交通樞紐優(yōu)勢，完善區(qū)域通達性，推進“擁灣樞紐〞建設。世園生態(tài)增長極。利用世博園生態(tài)優(yōu)勢和品牌價值，融入青島藍色硅谷、青島財富管理中心產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，打造國際知名的旅游度假目的地。三、三軸帶動金水路、黑龍江路、重慶路為三大主開展軸，安順路、天水路—唐山路、九水路為三大次開展軸。強化開展軸與核心區(qū)、東西增長極之間的功能傳導，形成區(qū)域協(xié)調(diào)開展的空間格局。四、四區(qū)協(xié)同世園生態(tài)新區(qū)核心區(qū)。重點開展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化創(chuàng)意、金融效勞、商務商貿(mào)、休閑旅游產(chǎn)業(yè)，打造“安居福地、創(chuàng)意高地、休閑勝地〞。現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)。重點開展商務商貿(mào)、金融效勞、星級酒店、文化創(chuàng)意、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)，打造半島地區(qū)最具活力和競爭力的一站式消費天堂。交通商務區(qū)。重點開展交通商務、總部經(jīng)濟、科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)，打造特色鮮明、功能復合、充滿生機的現(xiàn)代濱海新城。轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)區(qū)。重點開展綠色智造、現(xiàn)代物流、工業(yè)總部、復合地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，打造宜居、宜業(yè)的國家級工業(yè)轉(zhuǎn)型示范區(qū)和城市更新實驗區(qū)。資料來源：區(qū)政府工作報告Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究-規(guī)劃篇嶗山區(qū)：地處島城東部，財富金融中心、科技創(chuàng)新中心的開發(fā)建設將成為區(qū)域開展的重要引擎，沙子口和王哥莊兩個輔城的打造將實現(xiàn)區(qū)域休閑度假產(chǎn)業(yè)的升級。十三五規(guī)劃指出將全力構(gòu)筑“一主兩輔、三帶相融、四區(qū)聯(lián)動、山海田園〞的現(xiàn)代化中心城區(qū)?！惨弧骋恢鲀奢o：即一個主城區(qū)、兩個輔城區(qū)。主城區(qū)全力推進70余平方公里的中韓、北宅一體化開展，打造財富金融中心、科技創(chuàng)新中心。沙子口輔城，通過沙子口街道四姜一灣、街道駐地及周邊中北嶗片區(qū)等區(qū)域的開發(fā)建設，全力打造具有嶗山特色的旅游文化新城。王哥莊輔城，以嶗山灣國際生態(tài)健康城開發(fā)建設為契機，促進以休閑度假、健康養(yǎng)生為特色的健康業(yè)提速開展，為打造國際濱海新城奠定堅實根底?！捕橙龓嗳冢杭礊I海旅游文化帶、環(huán)山綠色休閑帶、沿河景觀宜居帶?！笆濞暺陂g，必須加強生態(tài)文明建設，全力踐行綠色開展理念，筑牢生態(tài)平安屏障，打造天藍、地凈、水清、山綠的開展環(huán)境，建設美麗嶗山?！踩乘膮^(qū)聯(lián)動：即金家?guī)X金融區(qū)、青島中央創(chuàng)新區(qū)、嶗山風景旅游度假區(qū)、嶗山灣國際生態(tài)健康城。〔四〕山海田園：建設美麗嶗山和特色小鎮(zhèn)，打造生態(tài)田園風光，是嶗山區(qū)今后較長一個時期的重要任務。嶗山區(qū)空間開展布局圖Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究-規(guī)劃篇城陽區(qū)：區(qū)域重點開展產(chǎn)業(yè)高端化、城市生態(tài)化、社會現(xiàn)代化；區(qū)域開展處于高速開展期，產(chǎn)業(yè)帶動、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型將成為區(qū)域開展主要支撐點。十三五規(guī)劃指出，按照“全域統(tǒng)籌、多規(guī)合一、產(chǎn)城融合、生態(tài)優(yōu)先〞的開展要求，構(gòu)筑起“雙心驅(qū)動、軸帶展開、融合開展〞新格局。一、堅持雙心驅(qū)動完善提升城區(qū)公共中心效勞功能、規(guī)劃建設西部效勞中心，構(gòu)筑“雙心〞并舉、相向開展的帶狀城市空間開展格局，推動開展要素向“雙心〞集聚，區(qū)域開展由圈層輻射轉(zhuǎn)向并行開展、聯(lián)動開展。二、推動軸帶展開以正陽路、春陽路、岙東路、王沙路等骨干交通路網(wǎng)為開展軸，合理優(yōu)化資源配置，打通全區(qū)經(jīng)濟社會開展脈絡，增強對周邊區(qū)市的輻射帶動功能。主城綜合效勞輻射軸。重點開展生產(chǎn)性效勞業(yè)。東部城區(qū)聯(lián)動開展軸和西部城區(qū)功能拓展軸，重點開展生活性效勞業(yè)，白沙河高端商務開展帶。重點培植以總部辦公、文化創(chuàng)意、高端商務、旅游效勞與休閑康體為重點的現(xiàn)代效勞業(yè)。嶗山西麓健康休閑產(chǎn)業(yè)帶。重點開展都市農(nóng)業(yè)，適當開展醫(yī)療、保健、養(yǎng)生、旅游、休閑、文化等效勞業(yè)態(tài)。三、促進融合開展堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、產(chǎn)城聯(lián)動、生態(tài)優(yōu)先開展原那么，規(guī)劃建設六個開展組團。城區(qū)組團。重點開展商務辦公、商貿(mào)流通、金融保險、科技效勞、文化創(chuàng)意、教育培訓、中介效勞產(chǎn)業(yè)，提升效勞業(yè)開展層次和水平。流亭組團。重點開展總部經(jīng)濟、現(xiàn)代物流、高端商住、濱海濱河旅游、電子商務與效勞外包等現(xiàn)代效勞業(yè)和節(jié)能環(huán)保、精密機械、裝備制造等先進制造業(yè)。夏莊組團。重點開展健康頤養(yǎng)、休閑旅游、效勞外包、高端居住等現(xiàn)代效勞業(yè)和新一代信息技術(shù)、生物科技等新興產(chǎn)業(yè)，鼓勵開展都市農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)旅游。惜福鎮(zhèn)組團。重點開展健康頤養(yǎng)、文化旅游、休閑度假等現(xiàn)代效勞業(yè)、特種汽車、精密機械等先進制造業(yè)，鼓勵開展農(nóng)業(yè)旅游、山村旅游等。棘洪灘組團〔動車小鎮(zhèn)組團〕。重點開展軌道交通、節(jié)能環(huán)保、新材料等新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流、科技信息等現(xiàn)代效勞業(yè)。資料來源：區(qū)政府工作報告Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究-規(guī)劃篇高新區(qū)：區(qū)域重點開展高端制造業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，市政配套不斷落位，紅島中心區(qū)建設啟動，區(qū)域開展進入新階段，預計成為未來土地出讓主要區(qū)域，打造全新人文居住區(qū)。高新區(qū)圍繞“藍色、高端、新興〞的產(chǎn)業(yè)定位，突出形成特色鮮明的“1+5〞產(chǎn)業(yè)體系?？萍夹跇I(yè)—重點建設中科院光電院、中科院軟件所等10個技術(shù)創(chuàng)新平臺，加快推進清華大學科技園、西交大3d技術(shù)研究院等300萬平方米科技園區(qū)和孵化器建設。軟件與信息效勞產(chǎn)業(yè)—已啟動建設30平方公里的青島軟件科技城，以新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為核心，已引進國家軟件與集成電路高新區(qū)紅島高鐵時代廣場紅島國際會展中心創(chuàng)新中心等18個專業(yè)園區(qū)和市級軟件公共效勞平臺。海洋生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)—2平方公里的“青島藍灣藥谷〞已正式開園，全省最大的生物醫(yī)藥孵化器和市級生物醫(yī)藥公共研發(fā)效勞平臺。海工裝備研發(fā)產(chǎn)業(yè)—突出海洋特色，簽約引進國內(nèi)技術(shù)水平最高的中船重工海洋裝備研究院，14個一流海工裝備研發(fā)機構(gòu)集體落戶高新區(qū)，將成為國內(nèi)最大的海工裝備研發(fā)集群。高端智能制造產(chǎn)業(yè)—加快布局機器人產(chǎn)業(yè)，2012年下半年啟動建設青島國際機器人產(chǎn)業(yè)園，與哈爾濱工業(yè)大學、華中科技大學等建立了協(xié)同創(chuàng)新平臺。節(jié)能技術(shù)與新材料產(chǎn)業(yè)—立足海洋優(yōu)勢，以石墨烯為突破口，迅速開展新技術(shù)與新材料產(chǎn)業(yè)，Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究-規(guī)劃篇西海岸新區(qū)：國家級新區(qū)，區(qū)域開展上升至國家戰(zhàn)略，規(guī)劃引領(lǐng)和帶動全市的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，以五年再造一個青島為建設目標，比肩東岸城區(qū)。西海岸新區(qū)功能布局示意圖資料來源：區(qū)政府工作報告按照十三五規(guī)劃，堅持優(yōu)化“一核雙港、多區(qū)聯(lián)動、軸帶貫穿、組群開展〞空間總體架構(gòu)。“一核〞中央活力區(qū)—新青島未來的生態(tài)極核、創(chuàng)業(yè)新都和活力地標；“兩港〞前灣港—打造國際集裝箱海運干線樞紐港；董家口港—打造國家大宗干散貨集散交易中心和能源儲運中心；“多區(qū)〞轉(zhuǎn)型升級區(qū)—前灣保稅港區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、國際旅游度假區(qū)、海洋高新區(qū)；產(chǎn)城融合區(qū)—靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、董家口循環(huán)經(jīng)濟區(qū)、中德生態(tài)園、古鎮(zhèn)口軍民融合創(chuàng)新示范區(qū)、西客站商務區(qū)都市農(nóng)業(yè)和特色小鎮(zhèn)開展區(qū)—現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)“軸帶〞打造以沿海旅游業(yè)開展帶、生態(tài)農(nóng)業(yè)開展帶、主干道網(wǎng)為軸線的城市開展帶，構(gòu)成縱橫通透格局“組群〞靈山灣影視城—連接東西城區(qū)形成完整城市形態(tài)；董家口港城—以港興城；古鎮(zhèn)口海軍城—軍民融合特色海軍城；王臺國際城—智能制造產(chǎn)業(yè)興旺、國際化特征突出的國際合作新城。Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究-規(guī)劃篇即墨市：作為千年古都、商貿(mào)名都，位于半島龍頭產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中心地帶，創(chuàng)智新區(qū)新政府駐地的落成和藍色硅谷的規(guī)劃落地開展將成為即墨新一輪增長引擎，城市優(yōu)勢資源向城市東部傾斜，實現(xiàn)城市的増級擴容。十三五規(guī)劃指出，按照產(chǎn)業(yè)集聚與土地集約利用的原那么，建立和完善“一軸一帶八組團〞的空間格局，實現(xiàn)功能合理、定位明確的產(chǎn)業(yè)布局。一、一軸先進制造業(yè)開展軸。重點開展汽車及零部件制造、高端裝備制造、生物醫(yī)藥、新能源等產(chǎn)業(yè)，打造即墨先進制造業(yè)開展軸。二、一帶現(xiàn)代效勞業(yè)開展帶。重點開展市場商貿(mào)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、文化旅游等現(xiàn)代效勞業(yè)。三、八組團青島藍谷。是青島實施藍色引領(lǐng)戰(zhàn)略的核心，也是即墨打造藍色經(jīng)濟全域開展領(lǐng)軍城市的強力引擎。依托海洋國家實驗室、山東大學等科研院所，建設國家海洋科技興海示范基地。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)智新區(qū)。重點開展總部經(jīng)濟、金融機構(gòu)、文化創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)孵化、信息效勞、健康產(chǎn)業(yè)、城市綜合體、高端商住等。青島汽車產(chǎn)業(yè)新城。加快一汽群眾華東生產(chǎn)基地、捷能汽輪機等工程建設進度，建設以汽車產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)，集展覽銷售、研發(fā)培訓、綜合效勞等于一體的產(chǎn)業(yè)新城。即墨古城。加快實施即墨古城工程，提升周邊區(qū)域，開展特色商業(yè)街、文化旅游等現(xiàn)代效勞業(yè)。即墨國際商貿(mào)城。大規(guī)模整合16處專業(yè)市場，建成中國北方規(guī)模最大、檔次最高、帶動作用最強的商貿(mào)物流聚集區(qū)。青島國際陸港。加快建設濟鐵綜合物流園、跨境電商小鎮(zhèn)、公路港物流樞紐和半島國際汽車貿(mào)易城。大沽河沿岸現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。主要包括移風店鎮(zhèn)、段泊嵐鎮(zhèn)，重點開展農(nóng)業(yè)科研、設施農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代種業(yè)、濱河生態(tài)旅游等，打造國家級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范科技園區(qū)。沿海藍色產(chǎn)業(yè)預留區(qū)。主要包括金口鎮(zhèn)、田橫鎮(zhèn)、田橫島旅游度假區(qū)實行保護性漸進式開發(fā)，預留承接青島藍谷高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的空間。產(chǎn)業(yè)開展布局示意圖Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究-規(guī)劃篇膠州市：臨空經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃落地后將成為膠州新一輪的開展引擎，同時產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級等都將成為區(qū)域?qū)崿F(xiàn)跨越式開展的重要因素。十三五推進6大重點功能區(qū)建設，促進區(qū)域融合開展、錯位開展、科學開展。國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，圍繞“高端、新興、智慧、生態(tài)〞，加速產(chǎn)城融合，注重創(chuàng)新驅(qū)動、體制機制改革和外資工程引進，打造高端智慧新區(qū)。國家級示范物流園，圍繞全力打造物流之城，依托多式聯(lián)運海關(guān)監(jiān)管中心，加強鐵路國際物流園與青島港、空港國際物流園的產(chǎn)業(yè)協(xié)同和功能互補，完善物流園區(qū)和物流企業(yè)交易、配送、金融、信息等效勞功能，為產(chǎn)業(yè)集群提供集成化、專業(yè)化、一體化效勞，提升企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群競爭力。臨空經(jīng)濟區(qū)，申建國家級臨空經(jīng)濟示范區(qū)，全力打造航空之城。保障膠東國際機場和濟青高鐵、機場快線、輕軌地鐵等交通配套設施建設。東部中央商務區(qū)，加快“承接南北，融匯東西〞，以三里河濱水景觀帶為軸，整合景觀、交通、功能、空間等資源，實現(xiàn)東部商務區(qū)與行政中心的聯(lián)動開展。大沽河省級旅游度假區(qū)。穩(wěn)固大沽河治理成果，充分發(fā)揮度假區(qū)拉動作用，形成集休閑旅游、康體保健、文化創(chuàng)意、養(yǎng)老效勞、特色商業(yè)等功能為一體的產(chǎn)業(yè)鏈。生態(tài)農(nóng)業(yè)特色功能區(qū)。依托西南部洋河、里岔、鋪集豐富的自然生態(tài)和良好的農(nóng)業(yè)根底優(yōu)勢，建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)園，大力開展鄉(xiāng)村旅游、休閑旅游、觀光農(nóng)業(yè)旅游、農(nóng)村生態(tài)旅游等產(chǎn)業(yè)Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究區(qū)域規(guī)劃：主城區(qū)主要依托區(qū)域開展載體，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；輔城及外圍區(qū)域開展主要依托國家級新區(qū)、交通樞紐建設、產(chǎn)業(yè)升級等助力區(qū)域開展。

市南區(qū)：青島經(jīng)濟、政治、文化中心全力構(gòu)建文化為紐帶，金融商務、時尚消費為特色的的現(xiàn)代化國際城區(qū)新格局。西海岸膠州即墨嶗山李滄市北城陽市南高新 市北區(qū)：中央商務區(qū)中央商務區(qū)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范區(qū)以及膠州灣藍色經(jīng)濟高端商務帶都將為區(qū)域新一輪開展助力。 李滄區(qū)：開展活力區(qū)依托商貿(mào)商務區(qū)、創(chuàng)業(yè)區(qū)以及生態(tài)區(qū)規(guī)劃來提高區(qū)域在東岸城區(qū)競爭力。

嶗山區(qū)：財富中心、科創(chuàng)中心依托主城的財富金融中心、科創(chuàng)中心，輔城的休閑旅游度假來提高區(qū)域競爭力。

西海岸：國家級新區(qū)第九個國家級新區(qū)，規(guī)劃引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級，五年再造一個青島。 膠州：綜合交通樞紐臨空經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃落地將成為區(qū)域新一輪的開展引擎，助力區(qū)域開展。

城陽區(qū)：城區(qū)北大門以打造高水平的科技型、生態(tài)型、人文型城區(qū)為目標，對接東岸產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

高新區(qū)：高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)重點發(fā)展高端藍色經(jīng)濟，紅島中心建設啟動，區(qū)域發(fā)展進入新階段。

即墨：半島龍頭產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，藍色硅谷的規(guī)劃落地助力區(qū)域發(fā)展，城市資源向東部傾斜，實現(xiàn)城市增容。43403425241814110204060即墨市 市北 膠州市 市南 西海岸 城陽 李滄 嶗山分區(qū)域醫(yī)療機構(gòu)數(shù)量175907865523228266050100150200即墨市

西海岸

膠州市市北 城陽李滄 市南 嶗山 高新分區(qū)域普通中、小學數(shù)量中學 小學29即墨市城陽區(qū)青島十五中島九中青青島六中

青島三十九中青島十九中青島重點學校外遷示意青島三甲醫(yī)院分布圈青島三甲醫(yī)院分布開發(fā)區(qū)Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究教育醫(yī)療配套：西海岸、即墨、膠州教育和醫(yī)療配套豐富，但重點學校和三甲醫(yī)院多集中在市南市北區(qū)域，重點學校外遷，將有利于提高西海岸、城陽、即墨等區(qū)域教育水平。十三五規(guī)劃指出，實施軌道交通“18448〞工程。統(tǒng)籌規(guī)劃18條線路、400個站點、總投資4000億元、營運里程800公里覆蓋城鄉(xiāng)的軌道交通工程，構(gòu)建“一環(huán)四線、三城三網(wǎng)、網(wǎng)間互聯(lián)〞的軌道交通線網(wǎng)。建成地鐵1號線、2號線一期、3號線、4號線、11號線、13號線，開工建設6號線、8號線。資料來源：青島市十三五規(guī)劃新機場即墨站紅島站城陽站流亭機場跨海大橋北客站青島港青島火車站海底隧道第二條海底隧道前灣港董家口港西客站建成在建線貫穿后將改善即墨、膠州與市區(qū)交通聯(lián)系，同時膠州國際機場也將為膠州帶來開展機遇。青島交通規(guī)劃布局Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究區(qū)域交通：大型交通樞紐主要集中在市區(qū)，軌道交通將成為區(qū)域開展新動力，11號線、8號Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究商業(yè)配套：核心商圈主要集中在市南、市北和李滄，次級商圈分布在市內(nèi)六區(qū)，其中黃島區(qū)〔新海岸新區(qū)〕次級商圈兩個，分別為香江路商圈和長江路商圈。核心商圈次級商圈12345678

910序號商圈1香港中路商圈2臺東商圈3李村商圈4中央CBD商圈5四方利群商圈6新都心商圈7海爾路商圈8香江路商圈9長江路商圈10城陽中心商圈Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究重點資源：青島市重點旅游資源目前主要集中在市南、嶗山，西海岸和即墨旅游資源豐富，隨著區(qū)域開展逐漸成熟，獨特的資源優(yōu)勢將成為區(qū)域開展重要推動力。大珠山小珠山嶗山棧橋小青島海底世界青島極地海洋世界第一海水浴場第二海水浴場石老人海水浴場海泉灣度假區(qū)金沙灘海水浴場銀沙灘海水浴場青島山體資源豐富，海上第一名山—嶗山。憑借大自然的鬼斧神工，嶗山風景區(qū)里“群峰削蠟幾千仞，亂石穿空一萬株〞的奇景隨處可見，兼具山、海、林、泉、瀑之勝，海光山色相融相映，云蒸霞蔚變化無窮?！吧胶Ｆ嬗^、道家文化〞享譽世界。

青島三面環(huán)海，730公里長的海岸線蜿蜒曲折，岬灣相間，眾多的海灣、海島、沙灘，

以及港口等海洋旅游資源為青島的旅游開發(fā)提供了優(yōu)越條件。青島前海海濱風景區(qū)是國內(nèi)外知名的海濱旅游觀光帶，海上皇宮、棧橋、小青島、海軍博物館、魯迅公園、水族館、海底世界、第一海水浴場、五四廣場等著名景區(qū)景點均薈萃于此。區(qū)域開展?jié)摿Ρ日眨撼墒靺^(qū)域資源豐福，交通便利，配套完善；城陽、西海岸新區(qū)、即墨、膠州和高新區(qū)作為城市潛力開展區(qū)域，規(guī)劃利好不斷，隨著產(chǎn)業(yè)開展升級，區(qū)域價值將迅速提升，房地產(chǎn)投資處于根本正常及較低開展水平。Part1.2宏觀條件開展研究—區(qū)域開展研究梯隊區(qū)域2015年GDP（億元）房投/固投區(qū)域規(guī)劃人口（萬人）資源配套成熟梯隊市南9450.53國際化城區(qū)57.2成熟區(qū)域，青島市政核心區(qū)市北6400.62中央商務區(qū)107.3成熟區(qū)域，傳統(tǒng)市區(qū)，老城區(qū)嶗山5090.66財富金融中心、科技創(chuàng)新中心43.0山海資源豐富，傳統(tǒng)富人區(qū)李滄3250.58商務、生態(tài)增長極54.4市級交通樞紐，剛需剛改集聚區(qū)潛力梯隊西海岸25950.14國家級新區(qū)149.4潛力發(fā)展區(qū)城陽9630.19產(chǎn)業(yè)升級、生態(tài)優(yōu)先69.2城區(qū)北門戶高新800.20招商引資，多園區(qū)協(xié)同發(fā)展9.9高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)即墨11100.06藍色硅谷，創(chuàng)智新區(qū)120.2青島藍色經(jīng)濟區(qū)主要承載區(qū)膠州9810.04臨空經(jīng)濟區(qū)，綜合交通樞紐87.6生態(tài)新城市場熱點活力區(qū)域房地產(chǎn)投資同固定資產(chǎn)投資比例評價體系較低基本正常正常運行基本正常過熱<0.150.15~0.220.22~0.30.3~0.37>0.37房地產(chǎn)市場研究1-整體房地產(chǎn)市場研究 2-區(qū)域房地產(chǎn)市場研究Part2整體房地產(chǎn)市場研究Part

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究Part

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究土地市場：2015年以來，青島主城區(qū)土地資源稀缺，供給急劇下降；2016年12月主城區(qū)土地集中供給，使供求量較2015年有所上升，同比止跌上漲。 2016年，青島市商住l類土地供給1308.0萬㎡，同比上漲51.9%；成交1172.0萬㎡，同比上漲15.7%； 2015年青島實行網(wǎng)上招拍掛，商住辦土地市場供銷明顯減少；2016年年末青島主城區(qū)土地集中供給，土地市場供求量上漲，但依然處于低位。數(shù)據(jù)來源：CRIC2017數(shù)據(jù)口徑：商住類土地包括純住宅、商住用地2012年-2016年青島市住宅用地供求交走勢及同比情況350060%300040%250020%20000%1500-20%1000-40%500-60%02012年2013年 2014年 2015年2016年-80%供應建面（萬㎡）2046.92800.2 3179.0 861.21308.0成交建面（萬㎡）1704.12140.1 2514.7 1013.21172.0供應建面同比28.0%36.8% 13.5% -72.9%51.9%成交建面同比-13.4%25.6% 17.5% -59.7%15.7%Part

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究土地市場：2016年青島住宅用地受主城土地稀缺影響，整體樓板價及溢價率有所下降，導致地樓比有所下降，整體利潤空間有所增長。

2013年-2015年，青島地樓比上漲幅度較大；2016年，受主城區(qū)土地資源日漸稀缺、樓板價及溢價率下降等因素影響，青島土地地樓比由2015年的24.9%降至18.0%，整體利潤空間有所擴大；

2016年，因主城區(qū)土地資源日漸稀缺，土地樓板價及溢價率均有所下降，樓板價降至1638元/㎡。2012年-2016年青島地樓比走勢16.8%12.7%15.7%24.9%18.0%0%5%10%15%20%25%30%2012年2013年2014年2015年2016年2015年 2016年 地樓比〔%〕溢價率〔%〕 備注：地樓比=商住類土地成交樓板價/商品住宅成交均價2012年-2016年青島住宅用地樓板價及溢價率走勢135411021323214316383%6%3%15%11%0%2%4%8%6%10%14%12%16%050010001500200025002012年2013年 2014年樓板價〔元/㎡〕數(shù)據(jù)來源：CRIC2017；數(shù)據(jù)口徑：住宅用地包括純住宅、商住用地Part

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究土地市場：2016年，融創(chuàng)、中建等外圍大鱷開始進入青島市場，通過二級市場〔如股權(quán)并購等方式〕獲取大量土地儲藏；因主城區(qū)土地供給較少，新城、銀盛泰、保利等房企紛紛提前布局膠州市等外圍城區(qū)。228.9104.6102.263.159.956.345.5050100200150250新城中建融創(chuàng)華潤銀盛泰海信保利2016年重點企業(yè)拿地情況拿地建面〔萬㎡〕數(shù)據(jù)來源：CRIC2017重點企業(yè)在售項目土地存量（萬㎡）布局區(qū)域2016年新增項目萬達2個732黃島、膠南——萬科14個290李滄、四方、市北、膠南、平度、即墨、城陽萬科金域華府新城1個229李滄、高新、膠州——海爾8個211李滄、四方、黃島、膠州、嶗山海爾云谷綠城3個164市南、李滄、膠州——世茂4個145膠南、高新、嶗山、市南——海信10個126嶗山、城陽、黃島、李滄、市南、即墨、膠南海信盟旺世家、海信華山東麓、海信君逸銀盛泰9個108膠南、黃島、城陽、嶗山、膠州銀盛泰書香學府、銀盛泰博觀錦岸中建1個105膠南青島中建錦繡城保利6個104四方、李滄、城陽、黃島、膠州保利薔薇公館Part

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究土地市場：2016年12月7日，青島土地市場首次出臺熔斷機制，土地競拍溢價率超過100%將會觸及熔斷被收回；12月最后5天，政府集中拍賣62宗土地，其中，共有10宗土地超過最高限價觸及熔斷機制被收回。數(shù)據(jù)來源：國土資源局序號熔斷地塊位置土地用途土地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）起始樓板價（元/㎡）最終報價（元/㎡）溢價率1市北區(qū)華清及吉上地塊以東、規(guī)劃路及長沙路38號人才公寓以南、寧鄉(xiāng)路以西，原大山監(jiān)獄以北區(qū)域A地塊商住用地26398≤3.284473581511905105%2市北區(qū)華清及吉上地塊以東、規(guī)劃路及長沙路38號人才公寓以南、寧鄉(xiāng)路以西，原大山監(jiān)獄以北區(qū)域B地塊商住用地10435≤3.031306584011900104%3上馬街道龍翔路東側(cè)、育英路北側(cè)住宅用地65304＞1.0≤1.8117547994178880%4黃島區(qū)寧海路南側(cè)、干河子西側(cè)住宅用地117662.83294519943994100%5黃島區(qū)濱海公路南、規(guī)劃海岸大道東（HD2016-3160）商業(yè)用地416081.56241217233883整體加價為2160元/㎡6黃島區(qū)濱海公路南、名人島西（HD2016-3161）科教用地637501.811475047926397黃島區(qū)濱海公路南、名人島西（HD2016-3162）商住用地958721.1105459254947098黃島區(qū)濱海公路南、名人島西（HD2016-3163）住宅用地898291.198812272148819黃島區(qū)濱海公路南、名人島西（HD2016-3164）住宅用地1130471.31469612460462010黃島區(qū)世紀大道南、圣元路東住宅用地311201.95912816493299100%Part

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究住宅市場：從青島住宅市場開展格局來看，目前可分為7個組團，其中嶗山市南組團、李滄市北組團開展最為成熟；城陽、膠州、即墨、西海岸開展迅速，萊西平度組團位于城市邊緣區(qū)域，處于房地產(chǎn)起步階段。萊西、平度組團：城市邊緣區(qū)域，房地產(chǎn)處于起步階段組團概況：離市內(nèi)較遠，面積大；房地產(chǎn)市場處于起步階段，品牌開發(fā)商較少，供給量大但需求有限，價格處于低位；平度市是加工制造業(yè)和商貿(mào)物流基地，并有著數(shù)千年的豐厚歷史文學，萊西市利用產(chǎn)城融合模式打造姜山新城。即墨組團：藍色硅谷、千年古都?組團概況：擁有興旺的產(chǎn)業(yè)根底，依托山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)設立了藍色硅谷核心區(qū)，帶來大量產(chǎn)業(yè)置業(yè)人口；本身還有溫泉、濱海、森林公園等自然資源，形成度假別墅群。嶗山、市南組團：山海資源優(yōu)勢，高端物業(yè)聚集區(qū)?組團概況：經(jīng)濟興旺，產(chǎn)業(yè)集聚；擁有良好空氣質(zhì)量及山體資源，配合海景及與城市適當?shù)木嚯x，成為青島兼居住和度假功能的第一選擇。李滄、市北組團：剛需、剛改主要聚集區(qū)?組團概況：連接青島北部板塊和市區(qū)的咽喉之地，前期主要承接城市外溢人口，后規(guī)劃為中央居住區(qū)。通過地鐵、世園會以及CLD的規(guī)劃升級，板塊開展迅速，大開發(fā)商逐一進入。

膠州組團：生態(tài)新城市場熱點活力區(qū)域?

組團概況：膠州灣西海岸集先進制造業(yè)、科技研發(fā)、休閑旅游、高端居住為一體的生態(tài)新城。城陽高新組團：剛需主要聚集區(qū)?組團概況：擁有興旺的工業(yè)根底，國際機場所在地，城市開展起點高，配套齊全，開展迅速，但距離市區(qū)相對距離較遠；在開發(fā)工程較重多，開發(fā)強度較大，競爭劇烈。西海岸組團：城市潛力開展區(qū)，國家級新區(qū)?組團概況：產(chǎn)業(yè)支撐、外向型客群，海景資源豐富，海底隧道、跨海大橋利好；依托港口優(yōu)勢，經(jīng)濟迅速開展，擁有大量外地產(chǎn)業(yè)購置人群，擁有海景資源，景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，隨著橋隧貫穿，區(qū)域認知度大幅提升，投資客戶眾多。Part

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究住宅市場：2016年初，樓市政策放寬，市場快速回暖，商品住宅量價均創(chuàng)歷史新高，市場表現(xiàn)供不應求；前三季度商品住宅量價齊升，雙雙創(chuàng)新高，四季度政策風向轉(zhuǎn)變，青島出臺多種調(diào)控措施，10月成交均價急轉(zhuǎn)下行，樓市降溫。884.61145.9863.71241.01990.8804286948459859890827400760078008000820084008600880090009200050010001500200025002012年2013年2014年2015年2016年供給面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價〔元/㎡〕2012年-2016年青島市商品住宅供求價走勢87.752.6157.3200.7166.7

168.2

166.2198.5

204.7226.9140.9220.5835287228538

85999087950393609111984192759109880175008000850090009500100000501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供給面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價〔元/㎡〕2016年青島市商品住宅月度供求價走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC2017Part

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究住宅市場：受房地產(chǎn)利好政策影響，市場供求兩旺，商品住宅存量整體呈下降趨勢；截至2017年1月，庫存為1492萬㎡，去化周期為9個月，相比2016年年初有大幅下降，庫存壓力有所緩解，但依然處于較高水平。1973

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10905101520253005001000150020002500存量(萬㎡)去化周期〔月〕近兩年青島市商品住宅存量及去化周期月度走勢備注：去化周期=存量/近一年商品住宅成交量均值數(shù)據(jù)來源：CRIC2017Part

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究住宅市場：島城商品住宅供求主力為80-144㎡，80-90㎡剛需產(chǎn)品和100-120㎡首改產(chǎn)品表現(xiàn)最為出色；受二孩放開政策影響，產(chǎn)品面積越來越大，100-144㎡占比提升最快。9%

8%9%

8%9%

8%5%6%5%5%31%30%30%33%30%22%22%19%19%18%11% 11%12% 12%14% 13%16%18%15%16%0%20%40%60%80%100%2012年2013年2014年2015年2016年2016年青島市商品住宅分面積段供求情況〔套數(shù)〕2012年-2016年商品住宅分面積段成交占比〔套數(shù)〕0100002000030000400005000060000供給套數(shù)成交套數(shù)數(shù)據(jù)來源：CRIC201770以下70-8080-9090-100100-120120-144144-160160-200200-250250-300300以上Part

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究住宅市場：低密產(chǎn)品成交主力為洋房、聯(lián)排和疊加產(chǎn)品，市場尚未飽和，開展?jié)摿Υ?；而獨棟產(chǎn)品受制于戶型面積偏大，年均成交量維持在10萬㎡左右。從產(chǎn)品價格走勢看，2016年疊加和洋房產(chǎn)品上漲幅度明顯，獨棟和聯(lián)排別墅價格變化較小。1712513311109471109280001000012000140001600018000200002012年2013年

2014年

2015年2016年獨棟聯(lián)排疊加洋房2012年-2016年青島市低密產(chǎn)品成交情況分析2012年-2016年青島市低密產(chǎn)品價格走勢分析11.066.050.0127.0020406080100120140獨棟聯(lián)排疊加洋房2012年2013年2014年2015年2016年數(shù)據(jù)來源：CRIC2017Part

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究住宅市場：2016年工程銷售面積TOP10中單盤年均去化22.4萬㎡，同比上漲71%；銷售金額TOP10中單盤年均銷售24.7億元，同比上漲80%，熾熱市場下工程銷售表現(xiàn)搶眼。2016年青島市工程成交金額排名2016年青島市工程成交面積排名15.822.410.513.19.012.8青島近三年面積TOP10情況〔萬㎡〕青島近三年金額TOP10情況〔億元〕24.718.110.313.78.311.5數(shù)據(jù)來源：CRIC2017排名項目名稱區(qū)域成交金額（億元）1綠城理想之城李滄區(qū)31.432青島東方影都膠南市31.083曉港名城市北區(qū)28.754星河灣城陽區(qū)27.325萬達維多利亞灣黃島區(qū)26.206和達璟城李滄區(qū)23.487華潤中心市南區(qū)21.438魯?shù)潞５卤魃絽^(qū)20.299中海寰宇天下四方區(qū)19.2110中歐國際城高新區(qū)18.08排名項目名稱區(qū)域成交面積（萬㎡）1萬達維多利亞灣黃島區(qū)36.682青島東方影都膠南市31.753隆海碧海云天膠南市25.354綠城理想之城李滄區(qū)21.725星河灣城陽區(qū)20.196曉港名城市北區(qū)18.857中歐國際城高新區(qū)18.588世茂·公園美地高新區(qū)18.359和達璟城李滄區(qū)16.3110鑫江水青花都城陽區(qū)15.82TOP10門檻TOP10均值2016年2015年2014年TOP10門檻TOP10均值2016年2015年2014年P(guān)art

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究住宅市場：青島大型房企市場集中度呈現(xiàn)逐漸下降趨勢，市場向好，小企業(yè)資金回籠速度加快；企業(yè)銷售金額TOP10門檻升至36.6億元，入榜門檻漲幅不斷拉大，實力房企快速擴張，強者恒強。2013-2016年青島企業(yè)市場份額集中度研究29%26%25%42%39%38%59%57%55%0%10%20%30%40%50%60%70%2014年2015年2016年前10銷售額占比前20銷售額占比前50銷售額占比16.658.153.7524.4911.555.0736.6020.398.570510152025303540金額榜TOP10門檻金額榜TOP20門檻金額榜TOP50門檻2014年2015年2016年2013-2016年企業(yè)金額榜入榜門檻比照〔億元〕數(shù)據(jù)來源：CRIC2017住宅市場供需合理，市場容量大，價格呈穩(wěn)步上漲趨勢，單盤去化能力強，值得進入。土地市場：2016年，青島市商住辦土地供給1308.0萬㎡，成交1172.0萬㎡，同比上漲15.7%；土地樓板價及溢價率相比2015年均有所下降，樓板價降至1638元/㎡；融創(chuàng)、中建等外圍大鱷開始進入青島市場，通過二級市場〔如股權(quán)并購等方式〕獲取大量土地儲藏；2016年12月7日，土地市場出臺熔斷機制，土地競拍溢價率超過100%將會觸及熔斷被收回。住宅供求：近五年，青島商品住宅成交量整體呈上升趨勢，市場容量較大；2016年，樓市政策放寬，商品住宅成交1990.8萬㎡，創(chuàng)歷史新高；從2016年月度走勢來看，前三季度商品住宅成交量價齊升，四季度青島出臺多種調(diào)控措施，10月份成交均價急轉(zhuǎn)下行，樓市降溫。住宅存量：近兩年青島商品住宅庫存量整體呈下降趨勢，截止到2017年1月，庫存為1492萬㎡，去化周期為9個月，庫存壓力下降，但依然處于較高水平。 成交結(jié)構(gòu)：青島市商品住宅供求主要集中在80-144㎡之間，其中，80-90㎡剛需產(chǎn)品和100-120㎡首改產(chǎn)品占比最大；從近五年各面積段成交占比來看，100-144㎡占比提升最快。工程top10：綠城理想之城、青島東方影都兩工程成交額均破30億元，成交金額榜上榜門檻大幅提高到18億元；萬達維多利亞灣、青島東方影都位列成交面積榜前兩位，年成交量均在30萬㎡以上，成交面積榜上榜門檻提升到15萬㎡。Part

2.1房地產(chǎn)市場研究—整體房地產(chǎn)市場研究小結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場研究Part

2.2房地產(chǎn)市場研究—區(qū)域房地產(chǎn)市場研究土地市場：城市輔城及外圍區(qū)域〔西海岸、城陽、即墨、膠州〕成為近三年土地市場供求主力區(qū)域，市內(nèi)四區(qū)土地資源緊張，供求量處于低位，其中市南區(qū)近三年無土地供給。Part

2.2房地產(chǎn)市場研究—區(qū)域房地產(chǎn)市場研究1113104570858143026324215800200400600800100012002014年-2016年年各區(qū)域土地市場供給量比照供給量〔萬㎡〕 成交量〔萬㎡〕98293064253039021420615800200400600800100012002014年-2016年各區(qū)域土地市場成交量比照統(tǒng)計口徑：住宅及商住用地建筑面積 即墨市、西海岸新區(qū)和膠州市近三年土地供給量均在1000萬㎡左右，城陽區(qū)供給量581萬㎡，處于外圍區(qū)域中最低位置，但仍領(lǐng)先市內(nèi)四區(qū)各區(qū)域供給量。 從土地成交量看，即墨市、西海岸新區(qū)和膠州市成交量均到達800萬㎡以上，而市內(nèi)四區(qū)成交量均處于400萬㎡以下。50Part

2.2房地產(chǎn)市場研究—區(qū)域房地產(chǎn)市場研究土地市場：主城受制于土地資源稀缺，成交樓板價處于高位，輔城和外圍區(qū)域土地供給量大，樓板價相對較低；高新、市北主要受融創(chuàng)、藍光高溢價拿地影響，溢價率位居區(qū)域前列，其他區(qū)域溢價水平有限。7038655045422891215813799146148000700060005000400030002000100002016年各區(qū)域土地成交樓板價比照樓板價〔元/㎡〕84%32%17%16%8%5%5%1%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2016年各區(qū)域土地成交溢價率比照同比漲幅統(tǒng)計口徑：住宅及商住用地建筑面積

輔城及外圍區(qū)域中，膠州市樓板價最高，僅為2480元/㎡；西海岸新區(qū)次之，樓板價為2158元/㎡。

溢溢價率在15%以上的區(qū)域分別為高新區(qū)、市北區(qū)、西海岸新區(qū)和李滄區(qū)，其中高新區(qū)溢價率高達84%。51Part

2.2房地產(chǎn)市場研究—區(qū)域房地產(chǎn)市場研究土地市場：2016年受制于青島主城區(qū)土地供給較少影響，新城、銀盛泰、保利房企提前布局膠州市等外圍城區(qū)，膠州市和西海岸新區(qū)土地市場企業(yè)活潑度最高。932674731631312016年重點企業(yè)分區(qū)域拿地情況〔萬㎡〕11李滄膠州城陽市北嶗山西海岸新區(qū)其他重點企業(yè)在售項目布局區(qū)域2016年新增項目萬達2個黃島、膠南——萬科14個李滄、市北、膠南、平度、即墨、城陽萬科金域華府新城1個李滄、高新、膠州——海爾8個李滄、市北、黃島、膠州、嶗山海爾云谷綠城3個市南、李滄、膠州——世茂4個膠南、高新、嶗山、市南——海信10個嶗山、城陽、黃島、李滄、市南、即墨、膠南海信盟旺世家、海信華山東麓、海信君逸銀盛泰9個膠南、黃島、城陽、嶗山、膠州銀盛泰書香學府、銀盛泰博觀錦岸中建1個膠南青島中建錦繡城保利6個市北、李滄、城陽、黃島、膠州保利薔薇公館52Part

2.2房地產(chǎn)市場研究—區(qū)域房地產(chǎn)市場研究土地市場：2016年重點成交地塊以嶗山、市北和高新為主，其中市北宜昌路16號地塊成就16年單價地王；高新區(qū)河東路北華東路東地塊由融創(chuàng)以341.49%的高溢價率競得；重點地塊主要由華潤、藍光、海爾等全國及地方實力企業(yè)競得，戰(zhàn)略布局，增加土地儲藏。地塊名稱土地屬性地塊總價（億元）地塊面積（萬㎡）樓板價（元/㎡）溢價率競得企業(yè)開發(fā)項目嶗山區(qū)遼陽東路以北、深圳路以西、合肥路以南地塊商住41.3063.0665500.76%華潤——市北區(qū)臺柳路以西、德興路以北、寧鄉(xiāng)路以東、長沙路以南地塊商住17.5031.2256050.00%保利——嶗山區(qū)仙霞嶺路南、云嶺路西地塊商業(yè)10.6616.5064580.00%國信——宜昌路16號地塊商住9.977.9612520203.88%藍光藍光黑鉆公館高新區(qū)河東路以北、華東路以東、規(guī)劃東23號線以南地塊住宅8.3512.186852341.49%融創(chuàng)——嶗山區(qū)黑龍江路以南、海爾路以西地塊商住8.0514.5555360.36%海爾地產(chǎn)海爾云谷嶗山區(qū)黑龍江路以南、海爾路以西地塊商業(yè)5.789.8358740.34%嶗山區(qū)苗嶺路以北、云嶺路以東地塊商業(yè)5.236.1385280.23%全球財富中心——紅島經(jīng)濟區(qū)火炬路以南、青威路延長線以東地塊商業(yè)5.0635.7014170.00%國信青島國信紅島國際會議展覽中心李滄區(qū)書院路以南、濱河路以北、青峰路以西地塊商住4.6211.7339355.92%錢江景園——53Part

2.2房地產(chǎn)市場研究—區(qū)域房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場：目前青島在售工程379個，主要分布在西海岸新區(qū)、膠州市和即墨市，三者占比到達72%；從成交均價看，市內(nèi)四區(qū)均過萬元/㎡，價值挖地存在于外圍區(qū)域。5%2%4%

6%6%34%9%16%18%各區(qū)域在售工程個數(shù)占比市南區(qū)嶗山區(qū)市北區(qū)備注：成交均價為2017年普通住宅成交均價西海岸新區(qū)137個9245元/㎡即墨市64個7260元/㎡膠州市71個6909元/㎡城陽35個9097元/㎡李滄25個13046元/㎡市北23個18296元/㎡市南7個24016元/㎡嶗山17個20521元/㎡高新19個7710元/㎡李滄區(qū)西海岸新區(qū)城陽區(qū)即墨市膠州市高新區(qū)54Part

2.2房地產(chǎn)市場研究—區(qū)域房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場：輔城和外圍區(qū)域是島城主要走量區(qū)域，成為市場置業(yè)熱點，受供給及價格等因素影響，主城客戶外溢明顯；2016年受整體市場環(huán)境影響，區(qū)域呈現(xiàn)供不應求狀態(tài)。數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計口徑：商品住宅28622019418918510462360.70.80.80.80.50.70.70.70.00.20.40.60.81.00100200300400西海岸新區(qū)城陽區(qū)膠州市市北區(qū)第一梯隊：＞200萬㎡5371.11.2500600即墨市 李滄區(qū) 高新區(qū)成交量〔萬㎡〕 供求比嶗山區(qū)市南區(qū)2016年青島各區(qū)域商品住宅供求量分析供給量〔萬㎡〕

市場容量方面，西海岸、城陽和膠州成交量均在200萬方以上，位屬第一梯隊，是主要的走量區(qū)域；市北、即墨、李滄、高新位居第二梯隊，成交量在100-200萬方；

除嶗山區(qū)外，各區(qū)域均處于供不應求狀態(tài)，其中即墨市供求比最小，僅為0.51。第二梯隊：100-200萬㎡第三梯隊：＜100萬㎡55數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)計口徑：商品住宅Part

2.2房地產(chǎn)市場研究—區(qū)域房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場：區(qū)域價格相差較大，主城區(qū)均已突破萬元，輔城和外圍區(qū)域相對較低，其中膠24195200931414811205853483727710727856190500010000150002000025000成交均價〔元/㎡〕24%15%12%9%8%8%6%5%-13%-15%-10%0%-5%15%10%5%25%20%30%州處于價格洼地；高新區(qū)受土拍影響價格上漲明顯，嶗山區(qū)因限制高價工程網(wǎng)簽等原因價格出現(xiàn)下探。2016年各區(qū)域商品住宅成交均價比照 2016年各區(qū)域商品住宅成交均價同比漲幅比照30000同比漲幅 市內(nèi)四區(qū)中，市南區(qū)和嶗山區(qū)成交均價破2萬/㎡，外圍區(qū)域西海岸新區(qū)和城陽區(qū)成交均價并駕齊驅(qū)； 高新區(qū)成交均價同比漲幅最大，到達24%，其他外圍區(qū)域同比漲幅在6%-8%。56375222177174128884236260100200西海岸膠州市城陽區(qū)即墨市市北區(qū)李滄區(qū)市南區(qū)嶗山區(qū)高新區(qū)2015年底存量〔萬㎡〕 2016年底存量〔萬㎡〕15300400500600700青島各區(qū)域商品住宅存量比照分析2122262615161898141211987763市北區(qū)嶗山區(qū)城陽區(qū)李滄區(qū)高新區(qū)2016年底去化周期〔月〕0510202530市南區(qū)膠州市即墨市西海岸2015年底去化周期〔月〕Part

2.2房地產(chǎn)市場研究—區(qū)域房地產(chǎn)市場研究房地產(chǎn)市場：以西海岸、即墨、膠州等市郊區(qū)域存量下降最為明顯；各區(qū)市去化周期均顯著下降，15年的庫存災區(qū)西海岸、即墨最為明顯，已至11個月以內(nèi)；而高新區(qū)去化周期降至3-4個月，入市風險低，需求旺盛。青島各區(qū)域商品住宅去化周期比照分析西海岸新區(qū)第一梯隊第二梯隊第三梯隊57Part

2.2房地產(chǎn)市場研究—區(qū)域房地產(chǎn)市場研究小結(jié)區(qū)域市場價值評判：西海岸和城陽土地市場相對活潑，住宅市場容量較大，區(qū)域價值最為突出，膠州市、即墨市和高新區(qū)市場較為活潑，尚屬價值洼地，位于第二梯隊；市內(nèi)四區(qū)市場容量小，拿地難度大，位于第三梯隊。區(qū)域市場價值梯隊圖即墨市膠州市城陽區(qū)嶗山區(qū)李滄區(qū)市北區(qū)市南區(qū)高新區(qū)區(qū)域名稱市場容量（萬㎡）成交均價（元/㎡）存量（萬㎡）去化周期（月）拿地難易程度西海岸新區(qū)53785344659較易城陽區(qū)