加強物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的探討

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展衍生出大量的物業(yè)管理類企業(yè)，但物業(yè)管理企業(yè)運營期間，企業(yè)各類管理服務(wù)費用定價低、利潤空間小。企業(yè)需要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃，利用內(nèi)部的資金、資源，維持企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，全面預(yù)算管理可通過全流程、全方位的預(yù)算控制，減少企業(yè)各項經(jīng)濟活動的成本費用，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。一、全面預(yù)算管理的概念分析預(yù)算管理是為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟戰(zhàn)略目標(biāo)而展開的“模擬性”運營管理活動，對企業(yè)的各項經(jīng)濟活動有著不可替代的指導(dǎo)作用。企業(yè)運營過程中，企業(yè)會基于預(yù)算管理，制定符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的預(yù)算方案，從而通過企業(yè)經(jīng)濟活動中的資源配置、流程控制，提升企業(yè)內(nèi)部資金利用率，讓企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)能夠順利實現(xiàn)。全面預(yù)算管理是具有“全面性”“系統(tǒng)性”特點的預(yù)算管理模式，要求企業(yè)將預(yù)算管理融入企業(yè)所有經(jīng)濟活動中，貫穿至企業(yè)價值創(chuàng)造、生產(chǎn)管理的全過程內(nèi)。物業(yè)管理企業(yè)中，企業(yè)的主要產(chǎn)品是“服務(wù)型”產(chǎn)品，其全面預(yù)算管理多集中在“產(chǎn)品服務(wù)環(huán)節(jié)”上，整體預(yù)算模式較為簡單。但由于物業(yè)管理企業(yè)本身的特殊性，其在日常運營中會增加較多的人工成本、服務(wù)成本，所以，成本管理目標(biāo)的實現(xiàn)是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算的主要目的。物業(yè)管理企業(yè)運營中，各項經(jīng)濟活動中的專業(yè)業(yè)務(wù)有“清潔管理”“安全管理”“綠化管理”等，且企業(yè)采購物資類別多，管理的組織結(jié)構(gòu)分布廣，所以，企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理難度大。二、物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的必要性正是由于物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算內(nèi)容的特殊性，企業(yè)在加強成本投入控制時，才應(yīng)引進全面預(yù)算管理理念，建立完善的預(yù)算管理體系，為物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供助力。具體來說，全面預(yù)算管理與物業(yè)管理企業(yè)的融合，有利于增強企業(yè)的成本管理能力、財務(wù)風(fēng)險防控能力、市場競爭能力，同時有助于提升企業(yè)的財務(wù)管理水平，夯實企業(yè)的資金管理基礎(chǔ)。首先，成本控制環(huán)節(jié)中，物業(yè)管理企業(yè)引進全面預(yù)算理念后，可通過預(yù)算編制，全方位的控制各項經(jīng)濟活動中的費用支出，優(yōu)化物資、資產(chǎn)、資金的配置，保障企業(yè)成本控制質(zhì)量。再者，基于全面預(yù)算管理理念，物業(yè)管理企業(yè)可快速識別成本管理中的風(fēng)險隱患，提前做好成本風(fēng)險預(yù)防、應(yīng)對方案，降低成本風(fēng)險損失。其次，物業(yè)管理企業(yè)在實施全面預(yù)算時，可用統(tǒng)一的預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)，確定預(yù)算編制、執(zhí)行和考核中的管理條例，約束相關(guān)主體的行為，調(diào)動其工作積極性，使其充分發(fā)揮自身的崗位價值，滿足新時期物業(yè)管理企業(yè)市場競爭的根本要求。最后，全面預(yù)算管理強調(diào)事前、事中、事后的控制與監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)在財務(wù)管理時，可應(yīng)用該理念，加強預(yù)算控制，科學(xué)安排、規(guī)劃企業(yè)資金，為企業(yè)市場競爭創(chuàng)造良好條件。三、物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀（一）缺乏對全面預(yù)算管理的認(rèn)知我國物業(yè)管理企業(yè)尚處于發(fā)展、探索階段，多數(shù)企業(yè)的規(guī)模較小，管理體系尚未成熟。在此背景下，物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算管理理念時，企業(yè)內(nèi)部職工缺乏對該理念的正確認(rèn)知，尚未意識到全面預(yù)算的價值。比如，企業(yè)管理者雖然能夠認(rèn)識到全面預(yù)算的必要性，但沒有系統(tǒng)、深層次的分析全面預(yù)算管理理論，所以，在物業(yè)管理企業(yè)管理者的認(rèn)知里，全面預(yù)算是計算企業(yè)的年度預(yù)期利潤，忽視預(yù)算管理的“全面性”。受管理者思想影響，企業(yè)財務(wù)人員在編制預(yù)算方案時，往往會集中分析年度、月度的企業(yè)預(yù)期利潤，沒有將全面預(yù)算管理價值發(fā)揮到極致，最終導(dǎo)致企業(yè)中預(yù)算目標(biāo)難以實現(xiàn)，財務(wù)預(yù)算控制效果不佳。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)中，全面預(yù)算管理責(zé)任、權(quán)力不清晰，各部門在全面預(yù)算方案實施過程中，認(rèn)為預(yù)算是財務(wù)部門的主要責(zé)任，其他部門僅起到輔助作用，從而使得全面預(yù)算管理中人員權(quán)責(zé)不明，無法滿足全面預(yù)算的基本要求。（二）全面預(yù)算編制流程不完善由于大部分的物業(yè)管理企業(yè)尚未專門設(shè)立“全面預(yù)算管理機構(gòu)”，企業(yè)在預(yù)算編制、執(zhí)行時缺乏專門的監(jiān)管部門，所以，全面預(yù)算編制中仍存在較多問題。比如，預(yù)算編制時沒有全員參與，且企業(yè)內(nèi)部的各崗位在預(yù)算編制中的占比小，預(yù)算編制支出額少；預(yù)算編制中的信息數(shù)據(jù)不完整，沒有覆蓋企業(yè)的所有經(jīng)濟活動、管理活動；預(yù)算編制中部分財務(wù)人員過于強調(diào)編制本身，沒有對后期調(diào)整預(yù)算、評價預(yù)算等工作進行分析。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)中的預(yù)算編制與企業(yè)實際需求不相符，預(yù)算編制所參考的數(shù)據(jù)不完整，無法對企業(yè)經(jīng)營活動起到導(dǎo)向作用。（三）全面預(yù)算方案執(zhí)行監(jiān)督不到位目前，我國物業(yè)管理企業(yè)在實施全面預(yù)算管理時，全面預(yù)算方案的執(zhí)行監(jiān)督不到位，具體可體現(xiàn)在以下內(nèi)容中：首先，全面預(yù)算編制后，預(yù)算執(zhí)行階段缺乏監(jiān)管，企業(yè)很多費用會存在“超預(yù)算”“預(yù)算方案不完整”的情況，并且為完成預(yù)期工作任務(wù)，相關(guān)人員會忽視預(yù)算方案直接支出部分費用。其次，預(yù)算執(zhí)行完畢后，物業(yè)管理企業(yè)沒有客觀分析預(yù)算結(jié)果，對比每年度、月度的預(yù)算資金，所以全面預(yù)算管理的整體效能較弱，無法對企業(yè)管理水平起到積極作用。最后，物業(yè)管理企業(yè)的全面預(yù)算考評不到位，預(yù)算目標(biāo)難以實現(xiàn)。部分企業(yè)雖然已經(jīng)建立全面預(yù)算考評機制，但該機制運行過于形式化，沒有嚴(yán)格的在企業(yè)內(nèi)實施。四、加強物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的具體思路（一）增強全面預(yù)算意識，完善預(yù)算管理制度物業(yè)管理企業(yè)引進全面預(yù)算管理理念后，還應(yīng)自上而下的增強全體職工的全面預(yù)算意識，使其了解該理念的應(yīng)用價值，認(rèn)知全面預(yù)算管理的作用。隨后，企業(yè)應(yīng)根據(jù)全面預(yù)算管理模式，及時補充、完善預(yù)算管理制度。一方面，物業(yè)管理企業(yè)的管理者應(yīng)主動學(xué)習(xí)全面預(yù)算的相關(guān)知識，熟悉其管理功能，及其在物業(yè)管理類公司中的實施價值，然后整理全面預(yù)算管理流程、基本管理程序，組織企業(yè)內(nèi)部的人員培訓(xùn)。對于財務(wù)人員，其在全面預(yù)算管理培訓(xùn)時，可系統(tǒng)的學(xué)習(xí)預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行方法，用專業(yè)的財務(wù)技巧，處理企業(yè)內(nèi)的預(yù)算管理工作。必要時，企業(yè)可組織專業(yè)的全面預(yù)算管理專家，對內(nèi)部職工進行教育培訓(xùn)，強化其對全面預(yù)算管理理念的認(rèn)知。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)計“全面預(yù)算管理制度”時，應(yīng)結(jié)合全面預(yù)算需求、企業(yè)經(jīng)營管理活動，確定預(yù)算管理制度內(nèi)容，具體應(yīng)包括“預(yù)算編制制度”“預(yù)算執(zhí)行制度”“預(yù)算考評制度”“預(yù)算分析報告”等。在制度的約束下，企業(yè)內(nèi)部職工可明確自身在全面預(yù)算管理中的權(quán)力與責(zé)任，從而用更強的崗位責(zé)任意識，對待日常工作中的預(yù)算任務(wù)，保障物業(yè)管理企業(yè)全面預(yù)算管理的可靠性。（二）優(yōu)化預(yù)算編制，規(guī)范預(yù)算管理流程物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算管理理念時，還應(yīng)及時優(yōu)化預(yù)算編制方法，規(guī)范預(yù)算管理流程。具體來說，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從三方面入手，明確預(yù)算編制的相關(guān)要求，如全員參與、全程滲透、全過程分析等。之后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)計預(yù)算編制模板，組織財務(wù)人員定期整理企業(yè)的月度、年度預(yù)算，確定全面預(yù)算編制的具體方法。一方面，財務(wù)部門作為全面預(yù)算管理的主體，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)、組織解耦，分析預(yù)算管理中的人員責(zé)任，設(shè)計預(yù)算模板。編制預(yù)算模板時，財務(wù)人員可與企業(yè)的其他業(yè)務(wù)部門、經(jīng)營管理部門共同分析預(yù)算指標(biāo)，設(shè)計預(yù)算編制表格。完成預(yù)算表格編制后，相關(guān)人員還應(yīng)初步的審查預(yù)算草案，分析其與企業(yè)管理目標(biāo)的一致性。另一方面，物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算方法多為“零基預(yù)算法”“定期預(yù)算法”。相關(guān)人員可基于企業(yè)經(jīng)營活動特點，分別編制各項活動支出的費用預(yù)算，核對費用數(shù)額。預(yù)算編制期間，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)逐級的審批、核查預(yù)算草案，修訂、補充預(yù)算方案中的基本內(nèi)容。除此之外，對于年度的預(yù)算方案，物業(yè)管理企業(yè)可采用“定期預(yù)算”的方式，確立動態(tài)化的預(yù)算管理模式。（三）引用先進技術(shù)，建設(shè)全面預(yù)算信息系統(tǒng)為在新時期，有效提升物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算管理水平，相關(guān)企業(yè)還應(yīng)引用先進的管理技術(shù)，建設(shè)全面預(yù)算系統(tǒng)。具體來說，數(shù)據(jù)時代中，大數(shù)據(jù)技術(shù)與各領(lǐng)域的融合程度加深，物業(yè)管理企業(yè)在全面預(yù)算管理中，同樣可借助大數(shù)據(jù)技術(shù)，確保預(yù)算管理中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、實效性，提升企業(yè)預(yù)算數(shù)據(jù)分析的整體效率。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)基于大數(shù)據(jù)技術(shù)，開發(fā)數(shù)據(jù)化的全面預(yù)算管理系統(tǒng)，系統(tǒng)運行期間可自動采集物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)中的基本信息，如物業(yè)設(shè)備巡檢信息、物業(yè)服務(wù)信息、人工成本信息、票據(jù)信息、固定資產(chǎn)信息等。在該系統(tǒng)的作用下，物業(yè)管理企業(yè)可匯總?cè)骖A(yù)算中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，避免出現(xiàn)信息盲點的情況，促進企業(yè)預(yù)算管理的數(shù)據(jù)化。不僅如此，全面預(yù)算系統(tǒng)可協(xié)助財務(wù)人員查閱預(yù)算方案執(zhí)行情況，對比分析預(yù)算執(zhí)行結(jié)果，進一步的完善企業(yè)的全面預(yù)算管理流程，突出全面預(yù)算管理在企業(yè)運營中的核心優(yōu)勢，讓物業(yè)管理企業(yè)更有效的控制服務(wù)業(yè)務(wù)、管理業(yè)務(wù)、企業(yè)經(jīng)濟活動中的成本支出費用。（四）結(jié)合企業(yè)特點，明確全面預(yù)算編制內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)類企業(yè)，其全面預(yù)算管理的主要內(nèi)容集中在“業(yè)務(wù)成本”“業(yè)務(wù)收入”“服務(wù)利潤”“現(xiàn)金流量”“基礎(chǔ)費用”等方面，關(guān)鍵的預(yù)算編制內(nèi)容有“企業(yè)現(xiàn)金流量表”“利潤表”“資產(chǎn)負(fù)債表”等。為保障企業(yè)全面預(yù)算管理的整體質(zhì)量，相關(guān)人員應(yīng)結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)特點，明確全面預(yù)算編制內(nèi)容。具體來說，首先，預(yù)算編制中的“收入預(yù)算”，應(yīng)包含物業(yè)管理企業(yè)運營中的“管理服務(wù)收入”“開發(fā)商結(jié)算收入”“開發(fā)商補貼”“區(qū)域內(nèi)廣告收入”等內(nèi)容。若企業(yè)采用不同的承保責(zé)任制度、酬金制度，其收入的編制會出現(xiàn)明顯差異，而預(yù)算編制中的“物業(yè)服務(wù)管理費用”是物業(yè)管理企業(yè)的主要收入，是收入預(yù)算的主要編制內(nèi)容。其次，針對物業(yè)管理企業(yè)成本的預(yù)算編制內(nèi)容包括“業(yè)務(wù)人工成本”“物資消耗成本”“銷售成本”“停車場運維成本”“小區(qū)安保成本”等內(nèi)容。其中“業(yè)務(wù)人工成本”“其他能耗成本”是我國物業(yè)管理企業(yè)成本預(yù)算的核心內(nèi)容。相關(guān)人員在預(yù)算編制人工成本費用時，可根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)、薪酬制度、員工數(shù)量、公司獎金制度等內(nèi)容，確定人工費用支出中的預(yù)算成本。最后，物業(yè)管理企業(yè)的“費用預(yù)算”主要集中在“物業(yè)管理費用”上，其他費用的產(chǎn)生概率較低，所以在全面預(yù)算管理中，相關(guān)人員可結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)運營中的職能部門，分別預(yù)算財務(wù)崗位、行政崗位、管理崗位的實際開支、基本費用，完整的梳理物業(yè)管理企業(yè)費用預(yù)算內(nèi)容，編制出更有價值、可參考的預(yù)算方案。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)中的預(yù)算編制內(nèi)容，完成預(yù)算方案后，相關(guān)人員應(yīng)系統(tǒng)的核對方案中的預(yù)算數(shù)據(jù)、預(yù)算信息，然后將其上交給上級管理部門，使其依據(jù)企業(yè)資金總額度，確定預(yù)算方案的可行性，審核預(yù)算方案，核實無誤后審批預(yù)算方案，請財務(wù)人員將其分發(fā)給各部門，督促其嚴(yán)格執(zhí)行該預(yù)算方案。（五）加強預(yù)算執(zhí)行，構(gòu)建全面預(yù)算考核機制物業(yè)管理企業(yè)在實施全面預(yù)算理念時，還應(yīng)加強預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督，構(gòu)建全面預(yù)算考核機制。具體來說，物業(yè)管理企業(yè)在確定財務(wù)預(yù)算的最終方案后，還應(yīng)分解方案中的層層指標(biāo)，將其落實到企業(yè)的各項經(jīng)濟活動中，并用預(yù)算管理制度，確定各部門、各個員工的基本責(zé)任。在此過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展規(guī)劃、預(yù)算目標(biāo)，以及預(yù)算管理制度，設(shè)計相應(yīng)的考核、獎懲制度，為全面預(yù)算管理方案的執(zhí)行、考核創(chuàng)造有利條件。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，其全面預(yù)算執(zhí)行中的核心內(nèi)容，在于管理者對預(yù)算執(zhí)行過程的管理控制。所以在分解預(yù)算方案時，相關(guān)人員可根據(jù)企業(yè)的月度規(guī)劃，確定預(yù)算方案的執(zhí)行任務(wù)，同時根據(jù)每月的預(yù)算數(shù)據(jù)，判斷預(yù)算執(zhí)行期間的實際管理效果，對比預(yù)算指標(biāo)差異，深入分析企業(yè)預(yù)算管理中的風(fēng)險隱患，為后期的預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行積累經(jīng)驗，針對性的改進預(yù)算執(zhí)行管理流程。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)運營中，物業(yè)管理費用、成本支出費用等指標(biāo)是全面預(yù)算管理中預(yù)算績效考核的重要指標(biāo)，企業(yè)可采用季度考核的方式，監(jiān)督預(yù)算方案的執(zhí)行過程，加強全面預(yù)算執(zhí)行管理。在此期間，為滿足新時期物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展需求，在設(shè)計財務(wù)預(yù)算指