地下車庫成本分析

地下車庫的成本分析第一部分：地下車庫成本分析隨著生活水準(zhǔn)的不斷提高，私家已經(jīng)非常普及，再加上城市土地越來越貴，所以一般城市樓房都要按規(guī)定配套地下車庫，現(xiàn)在就以武漢市為例，分析地下車庫如何規(guī)劃設(shè)計才能把成本降到最低。首先，我們看看那些因素影響車庫造價？1.車庫構(gòu)造：目前，車庫的主要結(jié)構(gòu)形式有現(xiàn)澆井字梁、疊合梁、密肋梁、空心樓蓋、蜂巢芯、模殼、整體現(xiàn)澆裝配式結(jié)構(gòu)（頂板使用大跨度預(yù)應(yīng)力槽形車庫板或大跨度預(yù)應(yīng)力雙T車庫板）。2.地下車庫配套車位數(shù)量：北京要求一戶一個車位，武漢市要求每兩戶至少一個車位。一個10萬平方米的小區(qū)，北京市地下車庫要求1300個車位，武漢市要求至少600個車位。3.地下車庫范圍、層數(shù)、及布置方法：一般高層建筑把剪力墻下到最底層，建設(shè)車庫的成本相對較高，且規(guī)劃布置不適合做車庫使用，一般把車庫建在兩棟樓之間，單獨(dú)建設(shè)，這樣可降低成本。車位、行車道、輔助房等合理的布置也能減少車庫建設(shè)面積。4.人防面積：按規(guī)范規(guī)定，每增加1平方米獨(dú)立車庫，需增加0.3平方米人防工程。所以，獨(dú)立車庫如何占用更小的面積更為重要，車庫面積小了，人防面積相應(yīng)就小，造價就降低了。下面我們就以上幾個方面作詳細(xì)論述。3.整體現(xiàn)澆裝配式車庫由于采用了大跨度預(yù)應(yīng)力車庫板，綜合造價均有大幅降低。一般地下一層整體裝配式車庫成本約1200元/平方米，人防地下室約1900元/平方米；地下兩層車庫造價每平方米約1900元左右；地下一層車庫和地下二層人防地下室的造價每平方米約2200元。二.車位數(shù)量：一個10萬平方米的小區(qū)武漢市要求停車位1300個左右，除去地上可停放10%，剩余的都要停在地下車庫，即地下車庫要建設(shè)1170個車位。1.如果按照現(xiàn)澆井字梁結(jié)構(gòu)8.1米x8.1米柱距，需要建設(shè)3.659萬平方米地下車庫才可滿足要求?，F(xiàn)澆井字梁等方案每車位總面積21.87㎡（停車位、行車道）+2.187㎡（10%輔助房）+7.217㎡（人防）=31.274㎡。2.如果使用16.5米大跨度預(yù)應(yīng)力車庫板作車庫頂板或車庫樓板，則只需要建設(shè)2.0077萬平方米即可滿足要求，大跨度預(yù)應(yīng)力槽型車庫板、雙T車庫板方案每車位總面積12㎡（停車位、行車道）+1.2㎡（10%輔助房）+3.96㎡（人防）=17.16㎡。地下車庫和人防地下室盡可能設(shè)在地下一層，如果因土地限制，必須建設(shè)多層，那么地下一層為車庫，地下二層為人防是比較經(jīng)濟(jì)的。獨(dú)立地下車庫必須按照比例配置人防地下室，每增加1平方米獨(dú)立地下車庫需配置0.3平方米人防地下室。雖然人防面積可以用來停車，但由于人防面積產(chǎn)權(quán)屬人防辦，開發(fā)商用做車庫尚需向人防辦租用，并且也只能租而不能賣給客戶，使用效應(yīng)較差；人防工程造價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通地下庫造價；普通車庫與人防兼做車庫的總車位數(shù)只要滿足有關(guān)要求即可，沒必要多做車位。所以，人防面積還是越少越好。井字梁結(jié)構(gòu)與現(xiàn)澆裝配大跨度車庫板結(jié)構(gòu)對比車位布置圖程師們的目標(biāo)和方向。（一）、結(jié)構(gòu)設(shè)計的各階段分析1．勘察階段（1）控制要素:a、地下水位（地下水位對地下室底板、外墻配筋影響較大）b、基礎(chǔ)設(shè)計參數(shù)（如各土層承載力特征值）?？辈靻挝怀稣娇辈靾蟾媲靶杼峤患追筋A(yù)審，甲方對各設(shè)計參數(shù)與勘察單位進(jìn)行溝通，勘察報告應(yīng)提供多種基礎(chǔ)選擇建議，并對不同基礎(chǔ)形式進(jìn)行闡述說明；避免僅推薦一種基礎(chǔ)類型。根據(jù)項目經(jīng)驗，如項目處在溶槽區(qū)域，建議鉆孔深度滿足樁底持力層深度8m~10m的要求，以免出現(xiàn)樁基施工過程中大面積超深的情況，進(jìn)而給后期檢測帶來麻煩；超前鉆應(yīng)在基坑開挖完成后進(jìn)行鉆探，避免發(fā)生不必要成本；超前鉆單位應(yīng)選取有資質(zhì)的勘察單位進(jìn)行施工，最好與詳勘單位選擇同一家，避免后期樁基驗收時帶來麻煩[1]，互相扯皮。（2）采購階段a、在詳勘時應(yīng)選擇多家單位對初勘結(jié)果進(jìn)行勘察前的承載力等優(yōu)化，優(yōu)化建議作為技術(shù)標(biāo)及評標(biāo)的重要組成部分。b、詳勘投標(biāo)單位須對承載力、壓縮模量、滲透系數(shù)等參數(shù)及基礎(chǔ)選型提出優(yōu)化建議；（3）施工階段如果實際地質(zhì)持力層標(biāo)高與鉆探報告持力層標(biāo)高相差超過2米，應(yīng)即日報設(shè)計及成本部門處理。2．土方工程（1）設(shè)計階段控制a、土方工程與地下室層數(shù)，高度有直接關(guān)系，所以地下室埋深及層數(shù)組合應(yīng)結(jié)合原始地面標(biāo)高綜合考慮，保證埋深最淺及土方開挖量最小。b、設(shè)計根據(jù)控規(guī)標(biāo)高、項目現(xiàn)狀標(biāo)高、設(shè)計方案，進(jìn)行土方平衡；在規(guī)劃及方案中應(yīng)有專項的豎向設(shè)計，并對土方平衡加以詳細(xì)分析。（2）采購、施工階段控制a、土方單位進(jìn)場前應(yīng)做好原始地面標(biāo)高、地形圖測量繪制工作，由三方簽字確認(rèn)。土方工程完工，及時做好收方、標(biāo)高測量工作；并在工程結(jié)算時提供相關(guān)測量記錄；原貌標(biāo)高須作為合同附件。b、現(xiàn)場臨時道路及臨建等應(yīng)整體規(guī)劃，并在招標(biāo)前需定方案。c、依據(jù)土方開挖方案，考慮現(xiàn)場土方平衡，留足土方回填量。3．基坑及邊坡工程a、常規(guī)支護(hù)方案有自然土方放坡，噴漿，掛網(wǎng)噴漿，預(yù)應(yīng)力錨桿+噴射，擋墻，深層攪拌樁，深攪樁+圍護(hù)樁+錨桿，鋼板樁等；設(shè)計須提供支護(hù)比選方案(合同中明確)，成本配合；b、達(dá)到5m以上的深基坑，優(yōu)先考慮階梯放坡。另：基坑深度超過5m的屬于深基坑，邊坡高度巖石≥25m，土坡≥15m的為高邊坡。高邊坡及深基坑均需專家評審，根據(jù)項目經(jīng)驗，評審應(yīng)在施工圖完成后盡快召開，以免影響施工進(jìn)度。評審也可由設(shè)計單位找熟悉的專家，私下對圖紙進(jìn)行審查，提高報建效率。4．基礎(chǔ)各類型基礎(chǔ)成本大致按以下順序遞增：天然淺基礎(chǔ)＜管樁（如需引孔時費(fèi)用增加）＜筏板＜人工挖孔樁（規(guī)范限制較多）＜沖孔樁（1）設(shè)計階段控制a、設(shè)計合同內(nèi)明確設(shè)計單位必須提供兩種以上的基礎(chǔ)方案（含樁型、樁位布置等）以供比選；b、樁基工程必須由設(shè)計、工程、成本參與方案評審后方可確定；c、如需改變樁型，需召開專家會論證和評審后可行。5．地下室地下室層高由于受到基坑開挖、基坑支護(hù)、地下水位的影響，對造價的影響更加直接。常規(guī)層高3.8m左右。（1）地下室層高與成本關(guān)系定量分析結(jié)果如下a、普通開挖土方及土釘噴錨基坑支護(hù)條件下，地下室層高每增加100mm每平米增加造價約32元b、普通開挖土方及支護(hù)樁基坑支護(hù)條件下，地下室層高每增加100mm每平米增加造價約36元c、巖石開挖（動爆）及支護(hù)樁基坑支護(hù)條件下，地下室層高每增加100mm每平米增加造價約40元d、巖石開挖（靜爆）及支護(hù)樁基坑支護(hù)條件下，地下室層高每增加100mm每平米增加造價約64元6．主體部分（1）正式施工圖紙建筑做法表與交樓標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)評審并保持一致。（2）消防水池、設(shè)備房等優(yōu)先設(shè)置在地下室塔樓下[2]。（7）結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序：磚混結(jié)構(gòu)、矩形柱框架、異形柱框架或剪力墻、框架剪力墻、短肢剪力墻。（8）保溫材料選擇順序：聚苯顆粒砂漿、泡沫聚苯板、擠塑聚苯板。（9）防水、保溫工程施工部位在施工圖紙中需明確具體施工范圍。項目部對防水工程、保溫工程的實際施工部位應(yīng)有明確記錄并經(jīng)乙方確認(rèn)，主要爭議點(diǎn)如結(jié)構(gòu)聯(lián)系梁板上下側(cè)、陽臺反邊、凸窗底板上側(cè)、陽臺頂板、外墻腰線、凹陽臺墻地面、露臺隔墻等處均應(yīng)有明確的記錄和說明[3]；第四部分：高層住宅層高與成本關(guān)系定量分析（1）高層住宅標(biāo)準(zhǔn)層的層高不僅影響舒適度，對造價也有直接影響，高層住宅標(biāo)準(zhǔn)層層高與成本關(guān)系定量分析結(jié)果如下：a、6度抗震地區(qū)，抗震等級三級，標(biāo)準(zhǔn)層層高每增加100mm每平米增加造價約29元b、7度抗震地區(qū)，抗震等級二級，標(biāo)準(zhǔn)層層高每增加100mm每平米增加造價約41元（2）控制層高的意義：a、地上成本：1）減少剪力墻、砌體墻等豎向構(gòu)件的長度和體積2）減少總高度，降低荷載，減少基礎(chǔ)的布置3）降低地震力，風(fēng)荷載等b、地下成本：1）土方開挖及運(yùn)輸成本2）基坑支護(hù)面積，單價3）地下室底板及側(cè)壁的截面和配筋4）抗拔樁，抗拔錨桿的費(fèi)用5）基坑降水的數(shù)量及費(fèi)用c、其他成本：外墻，面磚，涂料，設(shè)備及運(yùn)輸成本(3)影響凈高的因素a、結(jié)構(gòu)梁高；b、機(jī)電的管道空間，建議出管線綜合圖，普通地下室管道空間按600mm控制，較傳統(tǒng)的布置減少200mmc、結(jié)構(gòu)梁高的空間與機(jī)電的管道空間是否可以利用？1)采用變截面梁，在機(jī)電管線通過處，減少梁截面高度2）在梁中預(yù)埋套管或洞口，使管線穿過[4]3）采用帶柱帽的無梁樓蓋，一般在地下室中使用第五部分：地下室不同結(jié)構(gòu)布置方案與成本關(guān)系定量分析地下室底板布置一般布置無梁底板，做法是利用獨(dú)立基礎(chǔ)或承臺做柱帽，用復(fù)雜樓板計算），不建議普通梁板布置[5]（規(guī)避地梁裂縫寬度，減少配筋）地下室和裙房在常見的約8.1M*8.1M的柱網(wǎng)中，不考慮層高因素，不同結(jié)構(gòu)布置方案與成本關(guān)系定量分析結(jié)果如下：1．地下室頂板覆土1.2米，考慮消防車的荷載情況（估算恒載31KN/m2,活載20KN/m2），項目綜合成本從小到大的排列順序為：a、單向平行等間距兩道次梁布置方案（假設(shè)造價=1）b、帶柱帽的無梁樓板布置方案（約1.06倍）c、無柱帽的無梁空心樓板布置方案（約1.15倍）d、井字型次梁布置方案（約1.2倍）e、十字型次梁布置方案（約1.35倍）2．地下室頂板覆土1.2米，不考慮消防車的荷載情況（估算恒載31KN/m2,活載3.5KN/m2），項目綜合成本從小到大的排列順序為：a、帶柱帽的無梁樓板布置方案（假設(shè)造價=1）b、單向平行等間距兩道次梁布置方案（約=1）c、井字型次梁布置方案（約1.06倍）d、十字型次梁布置方案（約1.12倍）e、無柱帽的無梁空心樓板布置方案（約1.22倍）3．地下室頂板覆土0.6米，不考慮消防車的荷載情況（估算恒載18KN/m2,活3.5KN/m2），項目綜合成本從小到大的排列順序為：a、帶柱帽的無梁樓板布置方案（假設(shè)造價=1）b、單向平行等間距兩道次梁布置方案（約1.02倍）c、十字型次梁布置方案（約1.12倍）d、井字型次梁布置方案（約1.15倍）e、無柱帽的無梁空心樓板布置方案（約1.25倍）4．裙房商業(yè)或地下室中間樓板的荷載情況（估算恒載4.5KN/m2,活載3.5KN/m2），項目綜合成本從小到大的排列順序為：a、單向平行等間距兩道次梁布置方案（假設(shè)造價=1）b、十字型次梁布置方案（約1.1倍）c、井字型次梁布置方案（約1.12倍）d、無柱帽的無梁空心樓板布置方案（約1.24倍）e、帶柱帽的無梁樓板布置方案（約1.3倍）5．核六人防頂板的荷載情況（估算恒載8KN/m2,頂板等效荷載60KN/m2。）項目綜合成本從小到大的排列順序為：a、主梁+厚板布置方案（假設(shè)造價=1）b、單向平行等間距兩道次梁布置方案（約0.93倍）c、帶柱帽的無梁樓板布置方案（約0.93倍）d、十字型次梁布置方案（約0.97倍）e、井字型次梁布置方案（約1.06倍）對于地下室頂板當(dāng)必須考慮抗震的嵌固層要求時，應(yīng)優(yōu)先采用單向等間距