律師如何為建筑承包商提供法律服務(wù)

PAGE2PAGE5律師如何為建筑承包商提供法律服務(wù)引言：謝謝大家，謝謝劉老師，房地產(chǎn)項(xiàng)目，能存在的工程施工承包單位會(huì)有三四十家，幾百家或更多。題目是《如何為建筑承包商提供法律服務(wù)》，題目很大，一個(gè)題目要講有可能講十次課也講不完。我剛才給劉校長(zhǎng)聊，我們后續(xù)要在這一塊做一系列的講座，為什么要有這個(gè)安排？因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)，就是為工程施工承包單位提供法律服務(wù)的市場(chǎng)太大了。這種類型的市場(chǎng)有幾個(gè)糾紛。第一，標(biāo)的額大。你隨便一個(gè)再小的施工承包合同，爭(zhēng)議標(biāo)的額也有一兩百萬，你就是按5%收，他還要給你五萬塊錢呢，一審，就是好幾千萬。所以一年要有幾個(gè)事做，生活問題就解決了。第二，這種事專業(yè)性強(qiáng)，按我的個(gè)人的看法來看，北京真的能把工程這一塊說清楚的律師，有可能不到兩百個(gè)，就是占總數(shù)的1%都不到，但是市場(chǎng)這塊蛋糕非常大。第三，成為一個(gè)建設(shè)工程專業(yè)律師非常難嗎？不是這樣的，我們這次課就是要求大家不是說怎么為他服務(wù)，我們是說怎么學(xué)哪些資料，掌握哪些書籍，通過什么方式和手段，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)里來，進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域里來。激勵(lì)自己，兩年后、三年后你就成為一個(gè)專業(yè)的人士，為這些工程施工承包單位提供專業(yè)的服務(wù)，這是這次課的一個(gè)初衷和目的。講這次課之前，劉衛(wèi)老師跟我說讓我講講銷售，我說：“可以啊?！蔽艺J(rèn)為講銷售有可能講為開發(fā)商服務(wù)的這種銷售，后來劉老師說：“為開發(fā)商提供服務(wù)的法律顧問服務(wù)，大成所的王宇老師講了，你講銷售主要是為小買家服務(wù)。”我說：“這個(gè)我不專業(yè)?！蔽疫@個(gè)真的不專業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)事我覺得講意義不大?！睘槭裁凑f意義不大呢？因?yàn)殚_發(fā)商基本不給你機(jī)會(huì)，讓你買家?guī)蓭焷斫o改合同，他基本不給你機(jī)會(huì)，我要和大家談這個(gè)話題，我覺得對(duì)大家的成長(zhǎng)也沒有什么太大的作用。我就在房地產(chǎn)系列的專業(yè)領(lǐng)域里選了這個(gè)課題，這個(gè)課題我是用很多心思的，無論課講的是不是精彩，但是這個(gè)課題大家一定要專注，在北京做律師，建設(shè)工程業(yè)務(wù)不會(huì)，有可能就是一個(gè)缺憾，市場(chǎng)太大。咱們言歸正傳，有的時(shí)候建設(shè)施工承包單位的老總，就跟我說：“我們太苦了，我們就是孫子，我們不去包工程是等死，一大堆人，我不去找活干，我就破產(chǎn)了，我去包工程是找死，為什么說找死呢？一個(gè)是第五個(gè)文件《上海律師辦理建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)指引》，一個(gè)是第七個(gè)文件《中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)辦理建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)操作指引》?？催@兩個(gè)文件，這每一個(gè)文件打開，要按照正常排版，就有六七十頁，現(xiàn)在是50多頁，這個(gè)排版已經(jīng)是不規(guī)則了。順便說一下，大家回頭去網(wǎng)上，有一個(gè)百度文庫，好多文件上這里面搜，上這里面搜什么文件，搜《中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)律師辦理各種業(yè)務(wù)的操作指引》。它這里面律師辦理各種業(yè)務(wù)的操作指引很多，我發(fā)現(xiàn)好多律師都沒有看這個(gè)，這是不對(duì)的。這個(gè)里面是把很多一線的經(jīng)驗(yàn)歸納到這個(gè)里面了，你按照這個(gè)做，大問題不會(huì)有。一個(gè)是《中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)辦理建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)操作指引》，類似的指引全國(guó)律師協(xié)會(huì)還出了好多個(gè)，大家做相關(guān)業(yè)務(wù)的時(shí)候一定要去看一看。做刑事案件做商品房銷售的、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的，還是好多，大家都要看一看。除了全國(guó)律師協(xié)會(huì)的，上海律師協(xié)會(huì)，北京律師協(xié)會(huì)也做了很多業(yè)務(wù)操作指引。我們北京律師協(xié)會(huì)有60多個(gè)專業(yè)委員會(huì)。第八屆專業(yè)委員會(huì)一個(gè)目的是就是做這些業(yè)務(wù)操作指引，都是一線的實(shí)踐的律師從實(shí)務(wù)角度來做這個(gè)，大家不可不看。在我剛才說的這個(gè)上海律師辦理建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)和全國(guó)律師辦理建設(shè)工程法律指引已經(jīng)把律師為建設(shè)工程提供法律服務(wù)的內(nèi)容，說的徐徐忉忉的面面俱到的已經(jīng)都說了，我就不一一絮絮叨叨的說了。我是從大的角度來說一說。（一）為施工單位提供建章建制法律服務(wù)1.勞動(dòng)人事制度專項(xiàng)顧問見到一個(gè)承包商的老板，你把那個(gè)東西給他，他不感興趣的，按照我的經(jīng)驗(yàn)，是我給你提供訴訟和非訴訟服務(wù)，訴訟服務(wù)是打官司這一塊，大家都清楚，非訴訟我給你提供三個(gè)方面，我就給您干三件事。第一，為你這個(gè)公司建章建制，為你公司建立規(guī)章制度，你有規(guī)章制度我給你修改，你沒有的，我給你搞一套，這個(gè)規(guī)章建制第一大塊，就是目前很多建筑施工承包單位都沒有搞的，就是《勞動(dòng)合同》。你拿《勞動(dòng)合同法》的第五十幾條，你下載，你說從2008年2月1號(hào)起沒有簽勞動(dòng)合同都要給雙倍工資。哪一天工人不高興了，要給你要雙倍工資，你肯定是要給的，以這個(gè)為切入點(diǎn)，為他建立勞動(dòng)人事制度，這一塊給他建章建制。按照我的經(jīng)驗(yàn)來講，勞動(dòng)人事這一塊建章建制能干哪些事？我原來給我們的客戶提供過這么一個(gè)法律服務(wù)建議書，大家看一看。勞動(dòng)人事的建章建制能干什么？第一，起草修訂審核與勞動(dòng)合同類似，法律文書，規(guī)范勞動(dòng)合同勞資關(guān)系。第一部分就是各種勞動(dòng)合同，我們?yōu)槟闾峁┓窃V訟服務(wù)，我們現(xiàn)在大多數(shù)律師都是這樣。人家打電話了說：“我有一個(gè)事你看這個(gè)事怎么辦？”給人家說一句。人家不找我們從來不理人家。我們沒有花時(shí)間，我們也沒有心思給人家寫文件，了解人家的情況，為人家提供切身的服務(wù)。但是如果你要做的專業(yè)了，你肯定是會(huì)覺得，他一年給你10萬塊錢雇傭費(fèi)你都不會(huì)覺得多，因?yàn)槟憬o他提供的服務(wù)會(huì)很多。我的一個(gè)客戶，我給他做了這么多合同，第一個(gè)是《期限勞動(dòng)合同》《固定期限勞動(dòng)合同》《無固定期限勞動(dòng)合同》《以完成工作任務(wù)為期限勞動(dòng)合同》這個(gè)勞動(dòng)合同做了。第二個(gè)勞動(dòng)合同肯定要配員工的保密協(xié)議。第三還要立敬業(yè)敬職協(xié)議。第四有的時(shí)候還要有培訓(xùn)的協(xié)議。這些勞動(dòng)合同做完了，大家都清楚你還要給他做配套的制度，他入職的時(shí)候，你要給他一個(gè)基本信息登記，你看中了，你要給他錄用通知書，他是錄用之后首先是在試用期，你要給他在試用期的管理辦法等等。招人有一套制度，辭退也有一套制度，因?yàn)楦鶕?jù)《勞動(dòng)法》和《勞動(dòng)合同法》，辭退的時(shí)候，好多舉證責(zé)任都在用人單位。我就不逐一說了，將來大家需要我可以把這個(gè)給大家。拿法律計(jì)劃服務(wù)書去賺錢，你說：“我給你干這些事，我給你報(bào)一個(gè)價(jià)，賺點(diǎn)錢?！边@一塊收他五萬塊錢不高。這是中小型企業(yè)。這一塊是第一部分，為施工單位建章建制，說的勞動(dòng)人事制度，這一塊我們不多講，因?yàn)樗覀兘裉斓闹黝}是不切合的。2.工程管理流程的制備修改服務(wù)（1）工程管理流程的制備修改服務(wù)做建設(shè)工程有利可圖，我們知道一些建設(shè)工程里面也意思的事，我們知道怎么成為一個(gè)建設(shè)工程律師，就得了，你要學(xué)多少系統(tǒng)的知識(shí)、內(nèi)容，一次課解決不了問題，放輕松點(diǎn)就可以了。我再大致的說一下，投標(biāo)文件會(huì)審流程，我們現(xiàn)在很多工程都是通過公開招標(biāo)，招標(biāo)有的時(shí)候不是為了滿足政府備案需要，政府要求工程招標(biāo)必須招標(biāo)的在房地產(chǎn)項(xiàng)目里面只有幾個(gè)大項(xiàng)目，一個(gè)是《總包合同》，一個(gè)是《監(jiān)理合同》，一個(gè)是《設(shè)計(jì)合同》，一個(gè)是大的《機(jī)電服務(wù)合同》，其他的雖然也服務(wù)招標(biāo)標(biāo)本，但是標(biāo)本備案?jìng)湟矀洳贿^來，其他的就不要求必須走政府招標(biāo)的那一套了，但是也招標(biāo)，招標(biāo)的目的是為了殺價(jià)。有的時(shí)候招標(biāo)的目的是下邊負(fù)責(zé)辦這個(gè)事的工程師為了給上面的老板一個(gè)交代。說：“老板你看，我把這些人請(qǐng)來，人家出的最低價(jià)就是這個(gè)價(jià)，我沒有拿回扣?！庇袝r(shí)候是為了這個(gè)目的。所以我們?cè)俟こ淌┕こ邪鼏挝?，有的時(shí)候介入一些工程，有的時(shí)候會(huì)拿到一個(gè)招標(biāo)文件，招標(biāo)文件里面會(huì)有很多的內(nèi)容，我也大家找一個(gè)招標(biāo)文件看一看。大家可以看一看這個(gè)文件，全嗎？這是一個(gè)招標(biāo)文件，這個(gè)招標(biāo)文件里面的內(nèi)容有這么多，其實(shí)一個(gè)招標(biāo)文件不止124頁，只要是大一點(diǎn)的，一般的都三四百頁，因?yàn)槟阋袌D紙，要有技術(shù)要求，就多了。（2）投標(biāo)文件會(huì)審流程實(shí)際是上這樣，我們講了拿招標(biāo)文件，我們看到招標(biāo)文件了，我們?nèi)ヌ詈玫?，我們?nèi)?bào)的時(shí)候，我們要有一個(gè)會(huì)審的流程。負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)的、負(fù)責(zé)技術(shù)的、負(fù)責(zé)法律的都要一塊看一看，這個(gè)東西很嚴(yán)肅的，你投標(biāo)報(bào)上去之后，你都交投標(biāo)保證金了，報(bào)的一塌糊涂，最后投保保證金被沒收了，或者是你干了這個(gè)事沒有賺錢，這個(gè)是不成的，所以投標(biāo)文件要有會(huì)審。接下來投了標(biāo)了，他說：“我給你發(fā)中標(biāo)通知書，發(fā)了之后，他就說你來跟我談合同吧。”這個(gè)合同怎么修改怎么談判，什么條件可以簽約，這里又有一套制度。（3）物料的采購價(jià)格、質(zhì)量控制流程（4）工程施工安全防范的流程（5）工程施工質(zhì)量控制的流程（6）洽商變更流程什么叫洽商變更？就是說我這個(gè)活在攬的時(shí)候，圖紙范圍內(nèi)的我干了，但是在圖紙里面沒有約定的內(nèi)容，或者是圖紙說得不合理，實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)施工沒有辦法干，得需要變更一下，這就叫洽商變更。這個(gè)也要有一個(gè)流程。（7）結(jié)算流程（8）現(xiàn)場(chǎng)資料管理流程我只是列舉了我隨便一想能想到的這些流程，還有類似的流程可以做的很多。建議大家去看一看，去甘家口建筑書店，有專門賣建筑書的，書浩如煙海，去那里買一本《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》。不需要都把它全會(huì)了，大家翻一翻，那里面介紹了很多的流程和制度，這是第二塊。3.財(cái)務(wù)收支公司里面老板最關(guān)心的是什么？是財(cái)務(wù)收支，財(cái)務(wù)收支他最關(guān)心的是什么？什么事他都要批條子，簽字了同意了才能往出出，沒有簽字，不同意的，不能把錢付出去。這個(gè)也要給他做一套制度，印章使用保管制度，好多老板自己印章是放在財(cái)務(wù)或者是自己比較信得過人的手里，這里面也要有一套制度。4.印章使用保管制度我給大家看一看，我給客戶做的印章使用保管制度。大家可以看一看。印章的范圍包括公章、財(cái)務(wù)章、合同章、老板的人名章，從刻制和保管上來講，接下來是使用審批，要有程序，用什么章都要有什么程序，這個(gè)時(shí)候注意事項(xiàng)，我們有時(shí)候會(huì)用到有時(shí)候客戶信任我們了，說：“你這個(gè)是授權(quán)委托書？”我說：“授權(quán)委托書沒有寫好呢?！彼f：“那我給你拿一張紙蓋上，你回頭寫去吧?！彼袝r(shí)候會(huì)蓋這種章，很可怕，寫上欠條就成欠條了，對(duì)吧？那是另外的事了，這種事不少見。他拿出去了在空白的合同上，空白的紙上蓋章，印章使用要有注意事項(xiàng)，印章使用要有紀(jì)錄，要有一個(gè)本子專門登記，你要給這個(gè)老板一講，這套一給他，他要是特別精明的人，他特別高興，因?yàn)橛眠@一套東西就把這個(gè)權(quán)力全部都控制他這里了，他也不擔(dān)心，拿章的人害他，所有權(quán)利都控制在這里了，因?yàn)槭褂冒殃P(guān)最后的審批流程，最后一關(guān)都得需要他簽字。所以這些事都控制在這里了。將來有的時(shí)候即便是員工有職業(yè)道德問題，他也能說清楚，你看：“我公司蓋了多少合同，用了多少，我都有登記了，我都有這一套制度，你這個(gè)里面沒有登記，沒有記錄，我這邊也沒有審批程序，這能說得清楚?！蹦隳眠@個(gè)東西給他，他能不高興嗎？他能不給律師費(fèi)嗎？有的時(shí)候我在想，有的時(shí)候不是我們客戶叩，是我們工作服務(wù)沒有做好。就在這一個(gè)小印章上，我們能做的事，你給他，無論他是多大的老板，他對(duì)這個(gè)東西都特別高興。這個(gè)制度后面要有配套的文件，印章保管人要有聲明，聲明了他要是私刻了，怎么辦？追究刑事責(zé)任，追究民事責(zé)任，拿財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。都要有一套制度。這里面還要把各種章都留一個(gè)預(yù)留的樣本，別人私刻的也不少，很實(shí)用很管用。這是說為公司做日常顧問服務(wù)能干的事實(shí)，我們說到財(cái)務(wù)說到印章，這兩個(gè)事老板最關(guān)心，他搞不出來這個(gè)東西，我們律師腦子能搞出這些東西。5.文件收發(fā)、交接制度接下來我們律師說證據(jù)沒有搞好，三番五次告訴了客戶發(fā)文件的時(shí)候要注意什么，這個(gè)文件也沒有發(fā)好，EMS發(fā)出去了，發(fā)的什么不清楚，內(nèi)容也不清楚。證據(jù)沒有留存，恰其是人家來找我們簽什么東西，收什么東西，我們都給人家簽了，都收了，對(duì)我們不利，所以文件收發(fā)、交接也要有制度，要給客戶做。舉一個(gè)文件收發(fā)的制度給大家看一下。這個(gè)是公司從上到下，從老總到看門的都要熟知。為什么看門的也要熟知？有的文件就是看門的給簽的。人家客戶找來說：“你給我簽收一個(gè)東西，拿一個(gè)復(fù)印件，你在這上面簽字，已收到此文件原件。”但是這個(gè)事他是為了挽救訴訟時(shí)效，看門的就給簽了，損失大了吧？老板把他開了沒有用。挽救不了你的損失，怎么挽救這些損失呢？這個(gè)文件收發(fā)制度特別重要，對(duì)于公司的風(fēng)險(xiǎn)控制來講特別重要。我們看一看，對(duì)于建議公司文件收發(fā)我們要注意哪些事？發(fā)送傳真。接（一）為施工單位提供建章建制法律服務(wù)互動(dòng)交流：張澤賢：我現(xiàn)在先不說，大家說一說，發(fā)送傳真要注意什么？這個(gè)大家都明白，我們平時(shí)要發(fā)傳真要注意什么？學(xué)員：發(fā)件人、收件人、日期、關(guān)于內(nèi)容的文件。比如說主題。張澤賢：發(fā)件人、收件人、主題要清楚。學(xué)員：時(shí)間、頁數(shù)。張澤賢：時(shí)間、頁數(shù)。學(xué)員：也有份數(shù)。張澤賢：還注意什么？我們發(fā)傳真，我們平常反復(fù)在做。我們都怎么做？學(xué)員：收到回扣。張澤賢：不可能給你回扣。學(xué)員：有效的傳真號(hào)。張澤賢：好，這個(gè)很好。確認(rèn)有效傳真號(hào)。這個(gè)是什么概念，收件人的傳真號(hào)要么是在合同里面有約定的，要么是在他公開的信息里面可以查得到的。否則你發(fā)給他，他說：“這個(gè)不是我們公司的傳真?！蹦氵@些說的都特別明白，這一點(diǎn)不搞清楚，這個(gè)也不行。發(fā)傳真，要注意這個(gè)。大家還想一想，我們發(fā)出去了以后，我們?cè)趺醋C明我們自己發(fā)了？就是要有存OK單，我們傳真發(fā)出去了，我們現(xiàn)在很多傳真能處理一張已經(jīng)發(fā)送傳真的OK單。這個(gè)是必須要保存吧？傳真號(hào)有效，要存OK單，還要注意什么？這些都很好，發(fā)件人、收件人、主題、時(shí)間、頁數(shù)、份數(shù)，這個(gè)很好，這個(gè)也很好，發(fā)送傳真還要注意什么？學(xué)員：保密的說明。張澤賢：保密說明。收的，要不是制定收件人不能看，另外你要給他發(fā)的文件是秘密文件，你不能發(fā)到他的公司的公開的傳真號(hào)里面，要發(fā)到總裁辦公室的傳真號(hào)里面，對(duì)不對(duì)？像宜家公司，有的時(shí)候就有一個(gè)銷售部，銷售部的傳真是誰都能夠看得到的，老總辦公室的傳真號(hào)發(fā)送的傳真只有老總能看到，或者是老總的秘書能看得到，這個(gè)是保密要求?；旧险f起來差不多了?？傊匾氖沁@兩點(diǎn)。做到這兩點(diǎn)夠不夠？還不夠。這就是展開說，你發(fā)送傳真，傳真上畢竟上有賴于信息的傳法，覺得這個(gè)文件重要，還要發(fā)送書面的，通過人手專遞、EMS的方法，還要發(fā)送書面的。我們看一看我歸納的，這一個(gè)，第一個(gè)就是傳真號(hào)，第二個(gè)就是我們這里面講的第一個(gè)，第三個(gè)也是講的第一個(gè)，第四個(gè)是講得我們這里面的第三個(gè)，就是留OK單。這些文件發(fā)完了，我們都要存在一個(gè)檔案里面，一定要存好。律師提供非訴訟法律服務(wù)，最后提供完了，自己一片紙也沒有了，這個(gè)可能是要出事。律師的敵人不是敵人，是給您錢的人。不是訴訟仲裁的相對(duì)方，這個(gè)不是最大的危險(xiǎn)的，是我們的客戶，他哪一天不高興了，合作不愉快了，他有可能要找事了。他說：“退律師費(fèi)，什么事沒有干?！蹦阍趺凑f？你把這個(gè)卷拿出來，“你看，我哪一天給你發(fā)的這個(gè)傳真，我寫了這么多文件，我哪一天給你提示的什么風(fēng)險(xiǎn)，我哪一天給你做的制度?！蹦阋菃文贸鲭娮余]件了，他說：“這個(gè)我都沒有收到?！彪娮余]件他完全可以修改?！边@是講第五點(diǎn)，就是存檔。這些事是能給公司，往規(guī)范化做，一定要注意這些事。后面我們就不逐一說了。這個(gè)事就是拋磚引玉，大家也都想一想，按照自己的經(jīng)驗(yàn)，再想一想，將來你們?yōu)榭蛻糇鑫募瞻l(fā)制度的時(shí)候，要注意到哪些風(fēng)險(xiǎn)？哪些細(xì)節(jié)？我這一套不是說對(duì)所有公司對(duì)誰都適用的。說說電子郵件吧。電子郵件我們要是發(fā)word文件出去是沒有用的，因?yàn)樗盏哪囊贿厓?，他可以隨意更改內(nèi)容的，我們要發(fā)文件的話，最好是把文件打印出來，掃描了轉(zhuǎn)化成批點(diǎn)，再給他發(fā)出去，他是不能更改的，當(dāng)你不想讓這個(gè)文件跟該的時(shí)候，你就用這種方式，你想讓他更改，但是你要留存沒有更改前的痕跡的時(shí)候。要留種方式并用，把文件打印出來，掃描了轉(zhuǎn)化成PDF發(fā)了，同時(shí)把word文件發(fā)給他。這個(gè)能看律師工作的成果。律師提供給客戶的第一份文件一定是最苛刻對(duì)客戶最有利的文件。我們講的是在交易過程中，比如說我們?yōu)榭蛻粜薷囊粋€(gè)合同，修改的第一稿，你就把能保護(hù)客戶的你都往里加。這個(gè)東西到最后有可能是談不出來的，談不出來，但是我們這么做的用途是什么？客戶哪一天說：“張律師，你看看，你自己的專業(yè)，你這個(gè)事都沒有給我講清楚吧，你都沒有給我講?！蔽揖桶堰@一稿給他拿出去，就是最全的?！澳催@個(gè)文件我當(dāng)初給你了，說了這個(gè)問題了，后來是因?yàn)榻灰仔枰?，談不下來，雙方改的把這個(gè)稿改沒了?！贝蠹颐靼走@個(gè)技巧的意思吧？做并購也一樣，做交易也一樣，中國(guó)的一流的大律師全是這么做。第一稿一定是對(duì)客戶最有利的一稿，他談不下來，或者是他要改的時(shí)候，你在給他往下刪，防范自己的風(fēng)險(xiǎn)。有些合約文件一定是雙方妥協(xié)的文件，好多話邏輯上都有問題，為什么？不是當(dāng)時(shí)起草的律師笨，是雙方都在談判、修改。都折騰的精疲力竭了，這個(gè)時(shí)候才簽約，越大的交易越這樣。好多國(guó)外律師一說談判，拿一條煙，拿一盒咖啡，拿很多這種那種精神的補(bǔ)藥。他就是給你磕，不走，說好了，今天不走就在這里磕。實(shí)際上談判磕的是體力，你體力沒有人家好，你就說：“行了行了，過吧?！蔽医?jīng)歷過。中國(guó)人民銀行蓋金庫，金庫里面沒有人，無論什么樣的鈔票、金庫和出庫都是機(jī)器人操作，你只要在計(jì)算機(jī)上點(diǎn)，點(diǎn)要多少100面鈔的，要多少50面鈔的，要多少1分的，要多少一塊的，你只要點(diǎn)完。一會(huì)兒機(jī)器人全能給你送到門口來了。這個(gè)設(shè)備比較先進(jìn)，這個(gè)設(shè)備中國(guó)也能做，但是中國(guó)做得不好。美國(guó)能做，瑞士能做，這次用的是瑞士的設(shè)備，瑞士的律師跟央行談判，當(dāng)時(shí)跟我就是這么磕的。他把合同拖到最后。就是說這個(gè)合同，多明天早晨凌晨6點(diǎn)必須得報(bào)給雙方老總，行長(zhǎng)也要，對(duì)方瑞士物流的老總也要。這個(gè)事，雙方老總定下來一個(gè)意思，定下來，趕緊談，提前幾天談，不提前一天談，提前一天，你要是就按工作時(shí)間談，根本談不完，那就黑天白天，他們都做好準(zhǔn)備了，我們沒有這個(gè)經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)人去磕，一開始還能堅(jiān)持，后面就堅(jiān)持不了，這種談判要的是體力。話說遠(yuǎn)了，我們回頭來做說專人手遞。這個(gè)方式是我們是發(fā)文件的時(shí)候，我們一定要注意，比如說這個(gè)是一個(gè)原件，發(fā)文件，我們一定要把這個(gè)原件復(fù)印一個(gè)復(fù)印件，原件給他，讓他在復(fù)印件上每一頁簽字“已收此文件原件”完了簽一個(gè)名。你把這個(gè)原件拿走，不就完了嗎？特別清楚，比你做交接單好多了，用專人手遞的方式，給人家發(fā)文件，別說我們用EMS來發(fā)文件，大家說一說要注意哪些內(nèi)容？要發(fā)一個(gè)EMS，就是在EMS上便發(fā)控要注意哪些細(xì)節(jié)？現(xiàn)場(chǎng)有我兩個(gè)助理，他們都很清楚了，在我們事務(wù)所里這是規(guī)矩。大家說一說怎么發(fā)？發(fā)EMS注意哪些事項(xiàng)？我們平時(shí)怎么發(fā)EMS？張澤賢：發(fā)件人要寫清楚，收件人要寫清楚，發(fā)件人電話留著，收件人電話留著，這些大家都知道，還要注意什么？學(xué)員1：那里面是什么東西，名稱、頁數(shù)一定要寫清楚，份數(shù)也一定要寫清楚，還要一定要保留回單。簽收以后要有回單。張澤賢：說得比較清楚。學(xué)員2：我覺得不一定，除了剛才那個(gè)是一個(gè)普遍原則以外，還有一個(gè)特例。就比如說律師要發(fā)律師函的時(shí)候，當(dāng)事人可能不要求去簽收的，所以我們的技巧就是，一般在這種情況下，我在發(fā)律師函的時(shí)候，我知道他可能會(huì)接受這個(gè)文件，然后我就在上面注明信函就行了，如果不需要特別著名這個(gè)就是律師函，我當(dāng)時(shí)采用這個(gè)一個(gè)原則。張澤賢：我跟你的看法不一樣，你要是覺得你這個(gè)東西特別重要，你就公證送達(dá)。學(xué)員2：這個(gè)也不一定，因?yàn)橛械陌缸?，公證員不接受。張澤賢：不會(huì)有不接受的情況。學(xué)員2：有。我們就遇到過這種情況，比如說做土地征收方面的，一定要給政府發(fā)一個(gè)函去，這種形成，你去公證處的時(shí)候，公證處可能知道可能去告政府的，這種情況下，都不做，都不接受這個(gè)業(yè)務(wù)。學(xué)員3：我們也發(fā)過公證的，當(dāng)時(shí)去的時(shí)候直接找的法定代表人，底下的人說法定代表人不在，所以我們?cè)谒偷臅r(shí)候，公證員也很無奈，然后送的時(shí)候送失敗了。張澤賢：你這個(gè)公證送達(dá)是有問題的，我們說的這個(gè)是公證郵寄。公正郵寄是一個(gè)什么概念？公證員說我看到哪年哪月哪日我看到誰往這個(gè)編號(hào)為多少的EMS袋子里放了一份文件，把這個(gè)文件封口了，這個(gè)文件是什么？在我們公證書后附著呢。后來是誰又拿到的這個(gè)封口的EMS交到哪一個(gè)郵局哪一個(gè)郵局給發(fā)件人出了一個(gè)是多少的回單，還給他出了一張發(fā)票，這個(gè)是公證郵寄送達(dá)。我們?yōu)榭蛻籼峁┓?wù)的時(shí)候，這種方式一定要常用，公證郵寄送達(dá)，一千塊錢。這個(gè)錢告訴客戶不要舍不得花。有時(shí)候就是這樣。我負(fù)責(zé)的好多的勞務(wù)盤在送收發(fā)通知書的時(shí)候，都是公證郵寄送達(dá)。你們買房子的時(shí)候，有可能收到一個(gè)收房通知書，你們不知道，開發(fā)商已經(jīng)通過公證郵寄送達(dá)的方式給你做的。他合同有兩種情況，一種是逾期有違約責(zé)任，有一種逾期交房違約責(zé)任。你要給他說你逾期交房。他肯定拿這個(gè)東西，我公證你來收房了，你沒來收是你的問題，他哪一天不高興，收你逾期約定的時(shí)候，他拿出很多東西，這個(gè)東西我們大家都知道，到仲裁委員會(huì)，到法院，人家不看，直接把這個(gè)當(dāng)證據(jù)來用。對(duì)不對(duì)？公正郵寄送達(dá)一定要會(huì)用。在為建筑工程承包商提供服務(wù)的時(shí)候，結(jié)算報(bào)告書建議用公證郵寄送達(dá)。最后有一個(gè)結(jié)算的文件，這個(gè)文件比較重要，一般要建議用公證郵寄送達(dá)，還有一些是大的工程項(xiàng)目里，因?yàn)殚_發(fā)商違約導(dǎo)致承包商需要順延工期，送交順延工期請(qǐng)求的時(shí)候也要用這個(gè)方式，如果規(guī)模量比較少，老板不要花那個(gè)錢，成本也比較大。因?yàn)槟莻€(gè)太重要了，你這個(gè)工程一旦逾期，他罰的是非常厲害的，一般按照工程總價(jià)款的日千分之二。違約責(zé)任不能彌補(bǔ)損失的，其他損失還要你賠。一個(gè)最重要的損失就是他向所有的購房人逾期交房的損失，放在你的頭上。一個(gè)項(xiàng)目賣10個(gè)億，違約金是千分之二，算算是多少錢吧？你把這個(gè)工程款都給他也不夠賠他，但是你有的時(shí)候直接給他去交涉：“因?yàn)槟愕脑驅(qū)е鹿て陧樠恿耍愕媒o我往上延。”你這個(gè)文件你就簽不下來，法寶放就不認(rèn)因?yàn)樗陨淼脑驅(qū)е鹿て陧樠恿?，?dǎo)致你施工期限順延了，有時(shí)候是因?yàn)樗麤]有水，有時(shí)候他沒有電，有的時(shí)候是總包不配合。那你怎么辦？發(fā)這么一個(gè)公證郵寄送達(dá)，無論他看到?jīng)]有看到，我們主張過。到時(shí)候打官司的時(shí)候都是硬邦邦的證據(jù)?；剡^頭來講郵寄要注意幾點(diǎn)，剛才那一位同學(xué)說得很清楚，很好了。發(fā)件名稱一定要把全稱寫上，帶著書名號(hào)，長(zhǎng)也沒有關(guān)系，就給他寫到EMS單子上，全稱寫上，還要解釋原件，是幾頁、幾份都要寫清楚。發(fā)這種快件就用中國(guó)郵政的EMS，他畢竟有官方的性質(zhì)，這些夠不夠？不夠。還必須加一句話，這個(gè)話是什么？“收此文件后，如文件內(nèi)容與名稱不符，三日內(nèi)回復(fù)，三日內(nèi)書面函否，否則視為一致。”你寫得再好，你沒有加這句話，也沒有用?？此坪?jiǎn)單的一個(gè)事，這個(gè)里面你要是差一點(diǎn)，就容易出大問題。送達(dá)這一塊不多說，也就是說，越大的公司越注意這一套東西，人多，沒有一套這樣的制度都一團(tuán)亂，有的時(shí)候打官司的時(shí)候要啥沒啥，給的東西，對(duì)方又都能提出各種各樣的抗辯和異議，都得很麻煩。我把這個(gè)話再說一遍。如果實(shí)收內(nèi)容與文件名稱不符，務(wù)必在兩日內(nèi)書面函復(fù)，否則視為沒有異議。大致是這么一個(gè)意思。我對(duì)我們律師行業(yè)的概念不是在每天說怎么在說在教大家拓展客戶的方法，只要你有很多的活，有很多的產(chǎn)品能給客戶，你的拓展是自然而然的，你只要是有金剛鉆，不怕攬到活，你沒有金剛鉆，你攬到活了，這個(gè)活也不好干。律師拓展不是說客戶方法的拓展，恰恰是你服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的關(guān)注和提高，這個(gè)是真的，當(dāng)然有很多業(yè)務(wù)做到一定層面也涉及到整合和拓展的問題，但是我覺得如果在一百萬之內(nèi)有可能不是這個(gè)問題，律師非年收入在一百萬之內(nèi)，有可能不是這個(gè)問題，是你自身的素質(zhì)，專業(yè)性質(zhì)，你自己的服務(wù)的提高的問題，你只要提高的，業(yè)務(wù)自然會(huì)有。而且不會(huì)說是一下子成為千萬富翁了，是一個(gè)過程，有可能會(huì)有特別大的爆炸。長(zhǎng)期來看是一個(gè)逐漸上升的過程，我個(gè)人看是這么看。你的活在那兒，你說我專業(yè)性我牛，你在哪兒？每一個(gè)點(diǎn)你都能給人家拿出活來，我剛才說的這些就是活。公章關(guān)心吧？我給你整一套制度，文件收發(fā)你關(guān)心吧？我給你整一套制度，最后就很高興，他說我今天一個(gè)億的流水，我輕松多我做內(nèi)審的時(shí)候，內(nèi)審也特別清楚，拿我簽字的單子去對(duì)賬。哪一筆賬都很清楚，我比原來美多了，他高興了你能賺不到律師費(fèi)嗎？這一塊說這么多就是為建筑承包單位提供建章建制的法律服務(wù)，講為承包商度法律服務(wù)的第二個(gè)部分。（二）為工程施工承包單位投標(biāo)、工程施工合同修改、談判的提供法律服務(wù)這個(gè)部分是為施工單位投標(biāo)、工程施工合同修改談判提供法律服務(wù)，這一塊你這的律師是不是專業(yè)，不是看我們剛才說的哪一部分，建章建制。建章建制也追求，但是不是建設(shè)工程專業(yè)律師最核心的是在講第二部分，你會(huì)不會(huì)寫合同，會(huì)不會(huì)改合同。這一塊大家一定要關(guān)注，這是核心的競(jìng)爭(zhēng)力。你一塊活做好了，拿到一個(gè)房地產(chǎn)客戶也掙錢。這個(gè)話為什么這么說？你們前年聽過朱茂元一句話：“建設(shè)工程法律服務(wù)是房地產(chǎn)法律服務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力?！贝舐蓭熢诤芏鄨?chǎng)合都以個(gè)為專題，專門做兩三個(gè)小時(shí)的講座，他主要的內(nèi)容是說我們今后立價(jià)都是一致的，就是公開招投標(biāo)，土地拍賣，都是通過市場(chǎng)的招標(biāo)投標(biāo)，地價(jià)基本都是一致的，這個(gè)時(shí)候地價(jià)都很高的，售價(jià)又不會(huì)說無限制的來長(zhǎng)，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商就是特別注意控制成本，哪一個(gè)成本是開發(fā)商最關(guān)心的？在他整個(gè)成本中最大的？一塊是融資成本，一塊是建安成本，給承包單位多少錢？這個(gè)是他最關(guān)心的。建安成本要通過兩個(gè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)來控制的。一個(gè)是工料測(cè)量師行，一個(gè)是律師事務(wù)所。你要是能把各種合同找得很清楚，你能幫開發(fā)商控制風(fēng)險(xiǎn)，控制成本，你就可以做開發(fā)商的律師，《商法銷售使用政策》就是這樣，開發(fā)商最高不懂的是哪一塊？是他一些各種各樣的工程造價(jià)控制、風(fēng)險(xiǎn)控制、質(zhì)量控制的這個(gè)活誰都能干得好，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，大家都干不好。收錢不少，但是干不好這個(gè)活。就是專業(yè)的建設(shè)工程律師。所以建設(shè)工程法律服務(wù)是房地產(chǎn)法律服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是這個(gè)意思。法律和各種類型的合同條件研究清楚了，我們不但可以給開發(fā)商做服務(wù)，給承包商做服務(wù)，我們還可以去修鐵路、城鐵、地鐵，我們還可以去海外承包工程的工程施工隊(duì)伍提供服務(wù)。因?yàn)槿サ胶Ｍ饨ㄔO(shè)工程承攬服務(wù)大多用的是菲迪克。什么意思？是法文的首個(gè)字母的譯過來的，是英國(guó)工料測(cè)量師推薦的這么一套合同版本，在世界范圍內(nèi)通用最廣泛的，對(duì)承包商比較公平、有利的。好多合同都是指合同首先有一個(gè)定義，是親發(fā)包方還是親施工承包單位的，菲迪克大都認(rèn)為是比較公平的，比較親施工承包單位的。我們?yōu)槭┕こ邪鼏挝惶峁┓?wù)的，我們有一些采用這個(gè)合同菲迪克。說到菲迪克活動(dòng)，大家將來有志從事建設(shè)工程法律服務(wù)要買那幾本書，橘皮書、白皮書、黃皮書、紅皮書，一套書挺貴的，一本八九十塊錢，要把那個(gè)買下來。我給大家打開讓大家看一看，我的助理把合同條件給大家下載下來了，供大家參考。用的格式不是word格式，是記事本的格式，比較亂。另外還給大家說的，我剛才看了看不是最新版本的，大家去網(wǎng)上弄最新版本，從學(xué)習(xí)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，上網(wǎng)都能夠下載下來，這個(gè)合同不復(fù)雜。大家要潛心學(xué)習(xí)。說到這里，我給你撤閑片。我是對(duì)建設(shè)工程這一塊法律服務(wù)有一定的呢？實(shí)際上我在六年前在中論律師事務(wù)所工作，我當(dāng)時(shí)去的時(shí)候，大家覺得工程施工合同苦，掙錢慢，大家平時(shí)都不干，我比較厚道，他們給我我就看，都是這么厚一本一本的書，我看了有20本，我就搞明白了，為工程總包合同，我前后看了20本，我就明白了。而且我還說，北京律師能干夠20個(gè)承包合同的把這些合同研究清楚的也不多。大家智商都沒有問題，只要毅力好一點(diǎn)，研究這個(gè)會(huì)很快就上手的。就這么一層窗戶紙，把合同搞明白了，這個(gè)話就說的不是外行話了。你就能邁入這個(gè)門檻說來說去，就是把這個(gè)合同研究清楚了。你研究清楚了，那經(jīng)驗(yàn)的事，就是實(shí)際使用過程中經(jīng)驗(yàn)的事，懂得工程術(shù)語的事是一個(gè)慢慢積累的事，誰都不可能有捷徑走，但是想成為建設(shè)工程專業(yè)律師最根本的方法是我推薦大家看幾個(gè)合同。菲迪克這個(gè)合同，建議大家買幾本書，把那基本書都買齊了，看懂中文，為國(guó)內(nèi)開發(fā)商提供服務(wù)一點(diǎn)問題，都沒有，看懂英文還能去做海外施工。我們很多人應(yīng)該有這個(gè)志向，做英文服務(wù)的人又不多，你搞一搞，苦一個(gè)四五年，你的層次又不一樣了。這是一個(gè)。第二個(gè)是九部委還是十部委頒發(fā)標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件，有的學(xué)員可能看過。大家最先看還是看這個(gè)，從看這個(gè)起步吧。把這個(gè)里面的東西看清楚了，研究明白了，一般的事就能應(yīng)付得了，但是這個(gè)東西確實(shí)博大精深。有時(shí)候你看他規(guī)定了，這個(gè)話有時(shí)候你認(rèn)為可有可無的，還是規(guī)定干什么，你不要這樣認(rèn)為，他是一百多年，兩百多年的經(jīng)驗(yàn)積累過來的，每一條后面都有無數(shù)的案例的?？礃?biāo)準(zhǔn)版本，標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容一個(gè)是招標(biāo)文件，我剛才給大家看過了。招標(biāo)文件里面有合同文件，從這里開始，就是合同通用條款了，就是合同。重點(diǎn)是在合同條款和合同這一塊，他分了24個(gè)章節(jié)來講這個(gè)問題。我原來學(xué)這個(gè)，我當(dāng)了律師我就沒有怎么看過電視，我們家現(xiàn)在都不看電視，我把看電視的時(shí)間放在書上什么書都看，獲得信息量遠(yuǎn)比看電視的時(shí)間獲取的信息量大多了。能減輕很多的壓力，每天下班了，看電視了，搞得自己還挺疲憊，挺累。電視太毒害人了，好多人都離不開。我跟助理說：“管理自己，一個(gè)是管理上網(wǎng)時(shí)間，減少看電視時(shí)間，你要有五天、六天不看，就那個(gè)樣了，沒有什么離不開的。我收入上千萬的很少也盯著看電視劇的，他覺得那個(gè)品位滿足不了自己的精神要求了，看一看圈內(nèi)的著名的財(cái)經(jīng)雜志，看一看暢銷書籍，看一看歷史書籍。他們接觸到最多還都讀歷史。都是正版的《二十五史》《二十四史》。我回頭來說這個(gè)文件，你要是不看電視，把看電視的時(shí)間騰出來，一周就能看一遍，半年就能從頭到尾說一個(gè)差不多了，就這么簡(jiǎn)單，控制一下自己，門檻就進(jìn)來了。先看2007版的合同，看完了2007版的合同，看我們國(guó)內(nèi)原來在我們國(guó)內(nèi)普遍使用的建設(shè)工程施工合同，而且目前也大量使用，合同很濫，很多問題，但是原來是政府建設(shè)部和國(guó)家工商局推薦的版本，比較簡(jiǎn)單?，F(xiàn)在也大量使用，好多的中小工程還用這個(gè)版本。建設(shè)工程施工合同，大家看到了前面有標(biāo)號(hào)，我們通常說這個(gè)合同，你把0201版本的合同拿來，說的是什么？說的是這個(gè)。0201是一個(gè)代號(hào)，我們好多格式，他前面有GF，哪一年，哪一年杠多少，都是有合同編號(hào)的。我們說0201就指的這個(gè)。這個(gè)合同還在大量使用，為什么有市場(chǎng)呢？原來我們施工管理也很粗糙，這個(gè)合同比較簡(jiǎn)單、比較易懂。這個(gè)合同大家更容易讀了，做到辦公室里面一天讀一遍沒有問題，反反復(fù)復(fù)的研究30遍，20遍就能有很多體會(huì)和感悟了。一定要看。接（二）為工程施工承包單位投標(biāo)、工程施工合同修改、談判的提供法律服務(wù)謝謝大家，我們接著說，后面我們說得快一點(diǎn)，要不然時(shí)間來不及了。剛才講了工程施工合同的學(xué)習(xí)、洞悉是看家本領(lǐng)，這句話大家一定要記住，看家本領(lǐng)的學(xué)習(xí)方式有三種。1.學(xué)習(xí)方式（1）跟一個(gè)建設(shè)工程律師學(xué)一學(xué)跟幾年，但是不是每一個(gè)人都會(huì)有這樣的機(jī)會(huì)。（2）做幾天建設(shè)工程施工承包企業(yè)的法律顧問，然后再出來做律師。這種大家也都不愿意，說我都做律師了，我都幾十萬的收入了你再讓我做法律顧問，我不干。（3）自行邊學(xué)習(xí)邊實(shí)踐的方式最主要的途徑還是自行邊學(xué)習(xí)邊實(shí)踐的方式，都可能大家會(huì)更多的選擇的方式。2、學(xué)習(xí)方式、內(nèi)容和手段（1）合同、法律法規(guī)要學(xué)什么？剛才舉了幾個(gè)合同，大家看了，除了這幾個(gè)合同，要想成為建設(shè)工程專業(yè)律師，還要研究相關(guān)的法律法規(guī)，規(guī)章、地方性法規(guī)、政府的規(guī)定。我昨天晚上搜了一搜關(guān)于招標(biāo)投標(biāo)的沾邊就算的，有150多個(gè)，關(guān)于合同履行的有800多個(gè)，從最高級(jí)別的法律到最低級(jí)別的政府的政策，有八百多個(gè)。其他的跟這個(gè)沾邊兒的，還有700多個(gè)。這些我都看過，我沒有看過，我看過學(xué)習(xí)知道過的也就是有200。我覺得你們要學(xué)習(xí)的時(shí)候，把最重要的100個(gè)搞清楚就差不多了。這800多個(gè)，700多個(gè)，還有150多個(gè)，實(shí)際上我都是有匯編的。我這次提供給大家一個(gè)關(guān)于招標(biāo)投標(biāo)的這150個(gè)目錄，其余的大家自己去搜、整理。因?yàn)槟闼鸭ㄒ?guī)、匯編法規(guī)的過程就是了解、熟悉的過程，就是學(xué)習(xí)的過程。好多法規(guī)你搜來是不看的，是放在那兒的，但是你興奮的找到，你說：“這個(gè)東西還有專門的規(guī)定呢，很興奮?！蹦愕哪X子里就有印象了，就記住了，將來給客戶提供服務(wù)的時(shí)候就能用得到了。我把這150個(gè)，我給大家打開看一下，這有150個(gè)關(guān)于招標(biāo)投標(biāo)的，實(shí)際上招標(biāo)投標(biāo)會(huì)10個(gè)就夠了，不要150個(gè)都會(huì)。他這150個(gè)，不但把房屋建筑工程的說了，把一些基礎(chǔ)設(shè)施的也都說了，甚至還包括海事的一些都說到了，我把這個(gè)給大家，大家看一看，了解了解。其余的不給大家提供了，大家在搜這些東西的時(shí)候，不要一個(gè)一個(gè)去找，關(guān)鍵是找對(duì)地方。別人都替你弄好的，你沒有找對(duì)地方的話，找好幾天也找不全，我剛才說搜很多文本的時(shí)候就有一個(gè)百度文庫，里面好多文件都很好的，北大法意，一些政府的網(wǎng)站，還有天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)，叫，這都是我經(jīng)?？吹木W(wǎng)站。（2）學(xué)習(xí)方式和途徑參與一些案件的旁聽或者是免費(fèi)幫同事一些忙，比如說你在工作不緊張的時(shí)候，有的同事在做這些業(yè)務(wù)，你就是給他幫忙了，就給他當(dāng)助理了，就幫助他做證據(jù)，幫助他做文件，你要的不是錢，是經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)歷，你厚道點(diǎn)，幫助干活，肯定會(huì)有好處的。（3）了解工程相關(guān)的技術(shù)規(guī)范我這里說到技術(shù)規(guī)范我給大家舉一個(gè)例子，剛才給幾個(gè)同志吹牛說了這個(gè)事，我舉一個(gè)例子，你看我們打開這個(gè)文件大家看到了嗎？這個(gè)文件里面，這是我陪客戶去新疆收購石材，我做的功課，我是建設(shè)工程律師，也做過石材采購，但是對(duì)那些更細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，我沒有深入研究的，我這次去之前，我花了一個(gè)多小時(shí)把這些對(duì)象搜到了，我看了一看，你看我給大家打開一個(gè)看一看，關(guān)于石材這一點(diǎn)事，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范就有20多個(gè)，咱們打開其中一個(gè)叫“天然石材術(shù)語”做工程的律師對(duì)于術(shù)語一定要把握清楚，你在合同里面寫一句話用的是術(shù)語，沒有爭(zhēng)議，因?yàn)楹筮呌袠?biāo)準(zhǔn)和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，或者是國(guó)家推薦標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來支撐你，最后大家不會(huì)有爭(zhēng)議，像在這邊一找一下子就找到了，如果你用得不是專業(yè)術(shù)語說不清楚，比如說什么叫“花崗石”。花崗石是以花崗巖為代表的一類石材，包括巖漿巖和各種硅酸鹽類石材。這個(gè)是要看一看。我在去之前，我就把搜索的這些大致的看了看，這樣的交流的說話就不是外行話了，你在做一個(gè)合同的時(shí)候，在你們把建設(shè)施工合同是怎么回事了解清楚之后，再針對(duì)某一個(gè)合同的時(shí)候，第一，搜索法律、檢索法律，這個(gè)一定不能少，我們合同可以寫得不完美，可以由一條、兩條落下了，但是我們法律要是說錯(cuò)話了，就露怯了。法律你要是說錯(cuò)了，這個(gè)律師就不合格，人家要你退律師費(fèi)你一點(diǎn)脾氣沒有，人家罵你水平不行，你一點(diǎn)脾氣沒有。我去新疆跟他們談判，有一個(gè)條款叫“保證”擔(dān)保的一種形式，股東提供保證，保證擔(dān)保，我說了一句話“我這個(gè)合同無論再怎么修改，我就不再需要你保證人同意了，我這個(gè)保證擔(dān)保的條款繼續(xù)有效，我這個(gè)合同無論怎么變，我跟合同雙方變就可以，我不用告訴你保證人，你這個(gè)擔(dān)保要繼續(xù)保證責(zé)任，而不能以任何理由免責(zé)?！毙陆囊粋€(gè)律師說：“違反法律規(guī)定?！本瓦@一點(diǎn)，咱們不能說你水平高低，我只能說你法律整錯(cuò)了，我說：“你看看《擔(dān)保法》的第52條，他后面是有一句話的，是主合同要有變更了，要經(jīng)擔(dān)保人同意，擔(dān)保人沒有同意，保證人可以不在承擔(dān)保證責(zé)任，但是合同另有約定的，按照合同約定處理。”他就沒有看那個(gè)“但是”。說這個(gè)話的意思，提供法律服務(wù)的律師，法律必須調(diào)研清楚。接到一個(gè)活，接到一個(gè)事，對(duì)法律一定要研究清楚了，都明白了，才可以繼續(xù)。搜索完法律，搜一搜相關(guān)的案例。我是講有一些訴訟的案件的時(shí)候，一定要看一看相關(guān)的案例，看一百個(gè)案例是怎么判的，怎么弄的。問這個(gè)同事，問那個(gè)同事，請(qǐng)教張三、李四都強(qiáng)。搜一搜法律，看標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，完了研究案例，這是做我們律師工作不出問題的最基本的原則。你看石材這個(gè)事，我們做了一個(gè)交易，就涉及到這么多技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。我們這些都要翻一翻看一看，不是每一個(gè)都要備下來的，知道每一個(gè)里面都說得是什么。我這里面就用到一個(gè)東西，就是第二個(gè)，大家看到了嗎？我在附件里面就說：“這個(gè)放射性，要使用這個(gè)里面，達(dá)到這個(gè)里面所約定的A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?！蹦阏f這一句話就可以，說到A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)什么？用到室內(nèi)裝飾了，對(duì)于石材的放射性。天然石材都有放射性的，豪宅用的大理石越多，空氣肯定有問題。都是有放射性的，放射揮發(fā)出來的氡，對(duì)氡都是有一個(gè)嚴(yán)格控制要求的。這個(gè)里面用的一個(gè)類型的交易，比如說要給人家做消防了，要把消防相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范都搜出來都要看一看，說不錯(cuò)話，這個(gè)問題，就是為工程施工單位，投標(biāo)工程施工合同修改談判提供法律服務(wù)，我實(shí)際上是說怎么才能具備為您服務(wù)的素質(zhì)，實(shí)際是講這個(gè)問題，你把這些問題都搞清楚了，就會(huì)給他服務(wù)了。這個(gè)問題說這么多。（三）為工程施工合同履約提供動(dòng)態(tài)法律風(fēng)險(xiǎn)控制服務(wù)這個(gè)服務(wù)點(diǎn)還是建全國(guó)律師協(xié)會(huì)關(guān)于公社工程法律業(yè)務(wù)操作指引，和上海業(yè)務(wù)操作指引，這里面說得很細(xì)了，我就不逐一說了，我要告訴大家必須要注意的幾點(diǎn)。1.控制工期延誤被索賠的風(fēng)險(xiǎn)我們是承包商的律師，最大的風(fēng)險(xiǎn)是沒有按期交活，活干完了，都支付工期延誤的違約金了。有的時(shí)候活的工期延誤還真的不是承包方的原因造成的，其他施工單位不配合，水電沒有保證，進(jìn)廠條件沒有保證，導(dǎo)致工期被延誤了，遇到這個(gè)時(shí)候，一定要發(fā)函要求順眼工期這是第一個(gè)問題。2、要控制洽商變更手續(xù)不符合合同約定的風(fēng)險(xiǎn)什么是洽商？就是說我說讓我們家裝，我說：“你給我做室內(nèi)裝修?！毖b修完了說三萬塊錢包死，我說：“你再在這里給我做一個(gè)壁櫥吧?！毙略黾拥倪@個(gè)壁櫥不在這個(gè)三萬塊錢之內(nèi)，是屬于新增加的，這就屬于工程變更。工程變更要有洽商，洽商是什么意思？洽商分兩個(gè)方面。一個(gè)是技術(shù)洽商。一個(gè)是經(jīng)濟(jì)洽商。技術(shù)洽商是講設(shè)計(jì)單位，對(duì)于原來的設(shè)計(jì)圖紙發(fā)一個(gè)更改的圖紙，這個(gè)圖紙符在一個(gè)工程設(shè)計(jì)變更洽商單的后面，由業(yè)務(wù)、涉及單位、監(jiān)理簽字，發(fā)給承包單位。說：“你這個(gè)活還得給我多干一個(gè)活，或者是把原來的活改變一個(gè)干法，就是給你發(fā)指令的?！边@個(gè)是技術(shù)洽商。經(jīng)濟(jì)洽商是什么？經(jīng)濟(jì)洽商是說這個(gè)活應(yīng)該給多少錢的。每個(gè)洽商里面都要有四方簽字，業(yè)主要發(fā)技術(shù)洽商了，我們承包單位一定要發(fā)經(jīng)濟(jì)洽商，你說這個(gè)活依據(jù)合同約定，你要給我多少錢，你得給我簽字確認(rèn)了，我才能干，沒有簽字確認(rèn)，我不能干你這個(gè)活。說白了，這個(gè)洽商工程的圖紙，工程施工內(nèi)容有變化的時(shí)候，要不是增加了，要不是減少了，要不是拆改等等。各種各樣的情況，跟原來合同約定不一直的時(shí)候，就發(fā)這個(gè)，每一個(gè)項(xiàng)目都有這個(gè)東西，這個(gè)東西太重要了。你干完活沒有拿到這個(gè)就等于白干，把這個(gè)東西存好了，這就是錢，有的工程靠合同范圍內(nèi)的施工是不賺錢的，就靠這個(gè)賺錢的，就是經(jīng)濟(jì)洽商變更來賺錢的，來索賠呢。說這么多，關(guān)于介紹這些的書籍汗流頭目，太多了。我簡(jiǎn)單給大家說一點(diǎn)，就是說什么是洽商。我給大家說一說洽商的程序，大家看黑板，（1）設(shè)計(jì)單位根據(jù)項(xiàng)目施工所遇情況牽頭出設(shè)計(jì)變更圖紙和技術(shù)要求。（2）業(yè)主根據(jù)圖紙將涉及變更技術(shù)洽商單交施工監(jiān)理。（3）四方簽字。四方指的是發(fā)包單位、承包單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位。若是五方要再加一個(gè)勘察單位。勘察是搞什么？是搞地質(zhì)情況研究的，上海倒樓事件，搞來搞去，搞什么？其中這個(gè)里面有勘察的問題，勘察工程施工前要做土奠施工必須勘察地質(zhì)情況，下面有沒有暗河、有沒有古墓，有沒有巖石。如果這些東西有，錢是不一樣的。四方對(duì)技術(shù)洽商變更要求簽字以后，承包單位要及時(shí)發(fā)經(jīng)濟(jì)洽商變更文件其他方，主要是讓業(yè)主簽字，業(yè)主簽字確認(rèn)后再施工，這個(gè)里面都是一式幾份了，每一個(gè)技術(shù)洽商文件一式四份或是五份。經(jīng)濟(jì)洽商也是一是四份、五份的。一定要留一份原件在自己手里。拿這個(gè)就能要錢，不拿這個(gè)沒錢。這一塊常見的多發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。在工程施工中，關(guān)于洽商沒有干好的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。你們要知道你們?cè)诠こ探Y(jié)算糾紛的，爭(zhēng)議最多的就是這兒。他說：“我干活了沒有給錢這個(gè)活是增加的，這個(gè)是減少的?！边@個(gè)單子不全，這個(gè)是最大的問題。第一簽字人是否為合同約定的簽字人獲取授權(quán)代表，合同有的時(shí)候會(huì)約定，只有張三簽字才有效，其他人簽字我都不給錢，發(fā)包方是這么說的，那這個(gè)時(shí)候是李四給你簽的字，那你就不符合合同約定了。要注意控制這些風(fēng)險(xiǎn)，有的時(shí)候說合同約定的簽字人或者授權(quán)代表可以簽，授權(quán)代表拿什么授權(quán)？不是說張三說：“你去簽字吧！”就簽了。爭(zhēng)議發(fā)生的時(shí)候他都不認(rèn)為他給他授權(quán)了，授權(quán)要拿到書面文件，要存檔，才能有書面，光有技術(shù)洽商不可以，必須有配套的經(jīng)濟(jì)洽商，有的時(shí)候在技術(shù)洽商里面說多少錢了，這是不規(guī)范了，兩個(gè)洽商一定要單獨(dú)做，這個(gè)也是要求客戶做到的，第三個(gè)發(fā)生洽商的時(shí)候，一定要在合同約定的時(shí)間內(nèi)提出來的，有的時(shí)候合同約定說發(fā)生合同洽商變更的，承包單位認(rèn)為有經(jīng)濟(jì)索賠要求的，一定要在14天內(nèi)提出，14天沒有提出不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)主張。這種話在好多合同里面都有，在GFE都有，0201里也有，在非迪克也有。說他的14天，你一定要提出來，不提出來，將來就麻煩，雖然我們目前司法實(shí)踐對(duì)這個(gè)事的看法不一，我前一陣子在北仲做講座的時(shí)候我參加，一中院有一個(gè)主辦法官，我說：“你們對(duì)這個(gè)看法的是什么？”他說：“從合同約定，契約至上。”我說：“二中院你們什么看法？”二中院說：“這個(gè)東西不能一刀切，要根據(jù)實(shí)際情況?！睂?shí)際他們就是說14天內(nèi)沒有提出來的，也給錢，一中院說14天內(nèi)不提出來就不給錢，北仲的是什么做法？每一個(gè)仲裁員的做法不一樣，大都是根據(jù)沒有提出來也給錢，我后來就說了，我說：“我們現(xiàn)在司法實(shí)踐、司法判決是要引導(dǎo)法律發(fā)展的?！蔽覀兒贤s定的清清楚楚、明明白白，你施工單位沒有按照這個(gè)要求去做，你還額外地去來提出來主張。我們?nèi)绻袥Q當(dāng)中，再支持他沒有提出來經(jīng)濟(jì)洽商要求，也給他錢的話，這個(gè)對(duì)契約的尊重性是一個(gè)破壞。我說：“我們法治在往好的方向發(fā)展，在往好的方向走，不能一味的遷就這些人?！边@個(gè)是很多人都很贊同的。這個(gè)是我們將來的一個(gè)方向，契約至上。合同約定14天之內(nèi)你要是提出來經(jīng)濟(jì)洽商，你沒有提，真的有可能要不到錢了。技術(shù)洽商后必須要附有圖紙?jiān)?，就是你存檔的時(shí)候，你要有圖紙，要符合的，到最后他說這個(gè)工程量不認(rèn)。你工程量不認(rèn)，我們可以拿圖紙出來算，圖紙工程量計(jì)算都是有規(guī)則的，一算就很清楚。這一塊有一個(gè)案例，時(shí)間關(guān)系我不給大家說了。這個(gè)案例是沒有14天內(nèi)提出經(jīng)濟(jì)洽商，最后業(yè)主不給錢，實(shí)際我是為承包方提供服務(wù)的，實(shí)際最后北仲調(diào)解了，支持了我，但是對(duì)于這個(gè)事來講，有很大的教訓(xùn)。對(duì)于我們剛才講到的為工程施工合同履約提供動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)控制服務(wù)的，我剛才講到了兩大點(diǎn)這兩點(diǎn)要注意。你怎么介入？有的時(shí)候律師介入不了。我告訴大家介入的方法。第一，定期核查項(xiàng)目文件的資料，施工項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)會(huì)有專門的資料管理員，定期去那里資料管理員看看這些文件，定期參加一下他們的會(huì)議，要求項(xiàng)目管理的人員系統(tǒng)學(xué)習(xí)合同，給他們做講座，培訓(xùn)，這個(gè)合同是怎么約定的，你們要注意什么，要求項(xiàng)目經(jīng)理定期向老總和律師做匯報(bào)，你地位還提高了，這個(gè)事還能知道了，活還能干了。（4）工程施工承包合同提供訴訟仲裁法律服務(wù)這是我們剛才講的，為承包商提供法律服務(wù)有兩個(gè)方面，前三個(gè)方面講的是非訴訟法律，第四個(gè)講的是訴訟仲裁法律服務(wù)，這一塊我秀一下我們?cè)瓉碜龅暮贤母袷胶臀募?。這種我在做這些事的時(shí)候，我覺得我們有一個(gè)最大的問題。我們做的這些文件，不規(guī)范，好多律師說：“我這個(gè)是策略，我就寫半頁紙，一頁紙，我什么證據(jù)都不交，我這個(gè)就是策略?！蔽矣X得這個(gè)策略，針對(duì)案件，工程利用承包糾紛案件，我不建議大家使用一種策略，還是要盡可能的規(guī)范、完整、全面、說透了，大家看看我做的仲裁申請(qǐng)書。這個(gè)是封頁。這個(gè)是里面的首部。接下來要說，因?yàn)槲疫@個(gè)事還涉及到被申請(qǐng)人名稱變更，名稱變更，我都跟他準(zhǔn)備了證據(jù)、都查了工商檔案，告訴他這個(gè)名稱是變更了，他現(xiàn)在這個(gè)公司就是原來那個(gè)公司，是解決主題的問題，接下來你們做仲裁的時(shí)候，一定把合同關(guān)于仲裁條款寫下來，到被仲或者是到仲裁委員會(huì)立案，人家第一點(diǎn)要看，你有沒有仲裁條款、仲裁協(xié)議？你寫下來很清楚。大家都很清楚、明白了。接下來寫仲裁請(qǐng)求。做仲裁是可以支持律師費(fèi)的。做訴訟除了復(fù)雜知識(shí)產(chǎn)權(quán)案件支持律師費(fèi)以外，其他不支持了。我說的非常簡(jiǎn)單，但是大家看一看行文的格式。字體都是宋體小四，行間距一般都是22。你看這個(gè)文件，還有一個(gè)特點(diǎn)，他用自動(dòng)編號(hào)。什么是自動(dòng)編號(hào)？你看我在最后這里一打，出來一個(gè)五，我給這里加一個(gè)二，隨便插入。律師還有一項(xiàng)本事，就是word玩的熟，PPT玩的熟，因?yàn)槲覀?0%的工作量都是紙面上，一定要賣一本關(guān)于word操作技巧的書。你比如說這五項(xiàng)都是用自動(dòng)編號(hào)。自動(dòng)編號(hào)我們是怎么設(shè)計(jì)的？一個(gè)是選上了點(diǎn)右鍵，有項(xiàng)目符號(hào)和編號(hào)，這一塊不就選擇了嗎？你還可以搞多級(jí)的，搞單級(jí)的，做大合同一定要玩兒這個(gè)。你要是用普通的編號(hào)，寫進(jìn)去30條了，你再插進(jìn)去一條去，編號(hào)怎么編？沒有變化編了。這個(gè)都是用自動(dòng)編號(hào)，你看我在選的時(shí)候，前面這個(gè)一是選不上的。仲裁請(qǐng)求工程合同糾紛，做訴訟仲裁的時(shí)候，大家第一要看的關(guān)于建筑承包合同糾紛的司法解釋一定要看的，這個(gè)一定要看的，后邊會(huì)給大家說這個(gè)事，后面的格式。我這一套用了多少年了，在被仲他們還說幾年前把我這個(gè)作為范本，有的人寫得不好，拿我們這一套做范本做要求去。接下來是事實(shí)與理由。先說與本案相關(guān)的基本事實(shí)、合同依據(jù)，合同依據(jù)是說你要有承包資質(zhì)，否則合同無效。你具有審判承包資質(zhì)、安全管理資質(zhì)，給仲裁員一個(gè)印象，你是一個(gè)規(guī)范、誠(chéng)信做事的企業(yè)，心里印象好，接下來簽了一個(gè)合同，合同與爭(zhēng)議相關(guān)的條款是怎么約定的都寫下來。這些合同約定寫完了，這個(gè)是簽約程序，接下來想說我們申請(qǐng)人是怎么履約了，意思就是說我們沒有任何違約行為，我們都全面了履約了，工程都合格了，接下來要說被申請(qǐng)人，對(duì)方是怎么違約的，他違約了，接下來就一定要有這句話了，你說合同是締約雙方的真實(shí)意思表示，合法有效的，是要有拘束力的。我們義務(wù)都履行完了，你沒有履行義務(wù)，你要承擔(dān)什么責(zé)任，這一塊是說理。合同怎么約定的。申請(qǐng)人怎么干的，被申請(qǐng)人怎么違約的，下面是講道理，講法理。講法理實(shí)際上是扣仲裁請(qǐng)求，你應(yīng)當(dāng)支持我，每一項(xiàng)你都要支持我。你看我們這里假如說講的第三個(gè)，要求支付共同質(zhì)量保證金，這個(gè)都是跟前面環(huán)環(huán)相扣的。做訴訟，不管你名氣大小，不管你律師大小，不管你什么大小，這個(gè)東西你要是一拿出去，讓人覺得特別規(guī)范特別嚴(yán)謹(jǐn)，這個(gè)就是水平，不在于你穿什么衣服，使什么筆，帶什么表，帶幾個(gè)助理，這個(gè)都不重要。你把這些都搞清楚了，你到那里去念就可以了，你不用發(fā)揮，你把這個(gè)原原本本說清楚了，就可以了，你不用慷慨激揚(yáng)，你收到這個(gè)東西，仲裁員首先要看到，你一看，人家一看，這個(gè)人確實(shí)有理，他就形成一個(gè)第一印象了，太重要了，這就說仲裁申請(qǐng)書怎么寫。說說證據(jù)怎么做？證據(jù)有封頁，誰與誰什么糾紛，誰提交的證據(jù)材料，提交的時(shí)間是多少，接下來是證據(jù)清單，法院一般就是要求直接交證據(jù)清單，前面搞封面他不高興，他給你撤掉了，但是仲裁機(jī)構(gòu)無所謂，搞形式很好，你收客戶錢，客戶說：“你拿了幾頁紙，給我寫這些東西，我自己都會(huì)干了，我給你5%、10%的律師費(fèi)我都虧得慌?！蹦阋沁@么搞，他不會(huì)搞，他覺得這個(gè)律師很負(fù)責(zé)，很認(rèn)真。你看把這個(gè)證據(jù)都做得好好的。你把證據(jù)一、證據(jù)二、一組一組的證據(jù)做好了，證明內(nèi)容做得很清楚，仲裁員高興，對(duì)方高興，我們厚意。客戶還覺得我們專業(yè)。形式太重要了。不要覺得這些不重要，再就是穿衣服。穿衣服也重要。男律師是白襯衣、淺藍(lán)色襯衣、深色西服、黑皮鞋，藍(lán)襪子或者是深色襪子，扎一條領(lǐng)帶，這個(gè)是一個(gè)不變的裝束。我們看國(guó)外的律師，全都是那樣，雖有點(diǎn)呆板，有點(diǎn)拘謹(jǐn)，但就是這樣的感覺最好。男律師比女律師還好一些，律師一定要穿套裝，我們穿得跟普通人沒有什么區(qū)別，這是對(duì)我們自己的職業(yè)感不好，好多客戶挑剔這個(gè)。我一個(gè)律師給李玲玉做服務(wù)，李玲玉說：“我見了好幾個(gè)人了，怎么看沒有像律師的，姜文宇一來，覺得行?！毖b束也很重要，做文件的形式也重要。說這些就是給大家說一說，為訴訟仲裁提供服務(wù)，文件的制備要做全了做足了，準(zhǔn)備沒有準(zhǔn)備充分，仗別打，都準(zhǔn)備足了，再干。覺得沒有這個(gè)證據(jù)就不能贏，找證據(jù)去，為建設(shè)工程施工合同糾紛，律師的證據(jù)搜集作用太重要了。有的時(shí)候客戶給你說：“就這些文件，你弄一下吧，其他的都沒有用。你甭看?！眲e信他這個(gè)，他不懂，你一定要把他檔案庫里面有的每一份文件都要看過了，否則要害死人。我們做訴訟，我們要什么，你一定要給我找一下，找完了以后，我們都匯總了以后，我們還要看這個(gè)檔案庫，直接看檔案去，去翻，他認(rèn)為沒用的，那是他的判決，很多聰明的人是可以很多人腦子像葫蘆，有我們一樣的聰明，有我們一樣的智慧，他就不當(dāng)檔案保管員了。所以對(duì)于一些證據(jù)，我們一定要自己看，不要他給你多少，我們用多少。我做一個(gè)案子，我基本上要有三個(gè)階段，你給我，給完我，我自己看，看完之后，我去跟你項(xiàng)目經(jīng)理交流，什么這個(gè)事怎么回事？什么糾紛？前因后果，你有違約情況嗎？他有違約情況嗎？交流完，我上他們檔案庫找文件，找完文件，我們上辦公室讓助理配合我們來做這些東西。他不給你，給你什么你就做什么，就是巧婦難為無米之炊了。訴訟仲裁我就不多說了。這里面我們?cè)僬f一個(gè)細(xì)節(jié)。你看我們計(jì)算要求支付欠付工程款通常要求支付利息，你看利息計(jì)算這個(gè)表。都清清楚楚的，一定要給仲裁員把這個(gè)東西做到這個(gè)程度。我在北仲打過官司，最后尾數(shù)是兩毛八，最后仲裁員支持我到兩毛八，這個(gè)工作確實(shí)做細(xì)了，全部支持。尾數(shù)后面是帶角帶分的，全都支持了。工作得做到這個(gè)程度，分階段，幫他們算，你看利息是多少錢？通常承包商關(guān)心一下本金就走了，要出來的利息歸律師所有，或者是5%歸律師所有，在律師費(fèi)之外再約定一個(gè)這個(gè)，他不太關(guān)心這個(gè)，你談的時(shí)候，他也不知道要多少錢。這就是收費(fèi)技巧了。只有談好委托代理協(xié)議才能做好業(yè)務(wù)，我們律師費(fèi)沒有收著沒有收好，我們業(yè)務(wù)有可能也做不好，沒有動(dòng)力來做。二、律師為建筑承包商提供深度法律服務(wù)的方法與流程（以真實(shí)案例為線索）為建設(shè)工程提供法律服務(wù)，實(shí)際上讓大家不要覺得這個(gè)東西很枯燥，感興趣的。1.對(duì)工程發(fā)包單位資信的調(diào)研我們現(xiàn)在法院有一個(gè)執(zhí)行網(wǎng)，根據(jù)組織機(jī)構(gòu)代碼都可以查到被執(zhí)行人的未履約被執(zhí)行人信息，看到有合作單位還有被強(qiáng)制執(zhí)行的記錄，還有公示，這種單位你不要跟他合作。這就是還不如不干活等死，寧可等死，也不要包這個(gè)工程找死去。2.上網(wǎng)絡(luò)搜索一下，有沒有他訴訟仲裁的大量的案例他有的時(shí)候，要有打官司的，看看仲裁里面的是是非非，誰是誰非？大資信不好，你跟他合作地你律師怎么水平高，最后也保護(hù)不了當(dāng)事人的權(quán)利。對(duì)于資信和資金來源有問題的，建議客戶要敬而遠(yuǎn)之。這個(gè)事有一個(gè)特別典型的項(xiàng)目，水立方，西邊的那個(gè)項(xiàng)目，盤古。那個(gè)項(xiàng)目誰去哪兒干，誰栽，老郭就是那個(gè)人，跟誰都斗，那一塊地就是把副市長(zhǎng)搞掉的那一塊地，他就是一個(gè)斗士。誰要是跟他打官司，他就來勁了。誰去跟他搞，在他那個(gè)項(xiàng)目多種沒有不打官司的工程，資金壓力太大，那邊蓋好多房子6萬塊錢一平，一個(gè)門自稱是40萬，防彈的，一個(gè)入戶門。賣不掉。三居室的房子500多平，500多平三居室誰愿意買？幫助客戶調(diào)研調(diào)研資信，這幾招有的時(shí)候承包單位是不會(huì)的。3.協(xié)助客戶不平衡投標(biāo)報(bào)價(jià)這是你們要有幾層功力的時(shí)候能做得到。給大家說一說什么叫不平衡報(bào)價(jià)？有的發(fā)包單位，技術(shù)人員不走，他說：“你們幾家給我報(bào)，報(bào)了之后，我看誰的總價(jià)最低我就用誰。”他按圖紙報(bào)看誰總價(jià)最低要誰，有的聰明的承包單位這時(shí)候報(bào)價(jià)就有學(xué)問對(duì)于那些可能發(fā)生恰當(dāng)變更的，他把單價(jià)做高。把那些沒有可能發(fā)生洽商變更的，把這個(gè)單價(jià)做低，不變的做低，變的做高。這個(gè)時(shí)候因?yàn)橛械陀懈?，價(jià)格有可能不會(huì)比別人高，還要低一點(diǎn)，但是到最后會(huì)有洽商有變更，一洽商有變更，就知道我就套這個(gè)高單價(jià)，這時(shí)候就掙錢了。這是問題。有的項(xiàng)目，把總價(jià)都作低，把人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)的單價(jià)做高。不平衡報(bào)價(jià)有很多學(xué)問的，大家有幾份功利的時(shí)候能幫客戶做一做這個(gè)方面的業(yè)務(wù)。這一塊還是能賺好多錢的。作為承包單位來講，要把這一塊做好了。大家腦子里一定要也印象。這一塊能干事，這個(gè)東西不好說，要根據(jù)不同的計(jì)價(jià)方式，計(jì)價(jià)原則，用不同的招，跟他們搞預(yù)算的一塊商量的著把這個(gè)事投標(biāo)的時(shí)候什么做低，什么做高，那些工程量做大？那些工程量做小，到最后來實(shí)現(xiàn)索賠的目的。我們很多中國(guó)的企業(yè)，施工企業(yè)在外面，現(xiàn)在在一些不發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)開始用這一招了。我們很多國(guó)外發(fā)達(dá)的一些企業(yè)，像日本一些企業(yè)向我們國(guó)家來施工，這一招是普遍用的，不平衡報(bào)價(jià)，最后索賠。大家有這么一個(gè)印象就可以了。4.簽署合同時(shí)一定要堅(jiān)持條款對(duì)于通過招投標(biāo)包的工程合同不可能大改，你要是人家改花了，人家說：“我扣你投標(biāo)保證金，工程還不給你做了?！钡俏覀冇袥]有可能改幾條呢？改幾條還是有可能的。第一條要看一看計(jì)價(jià)方式和原則的約定是不是清楚。我們通常計(jì)價(jià)方式和原則有這么三種，工程量清單計(jì)價(jià)，定額計(jì)價(jià)和總價(jià)包死。對(duì)于這種幾種計(jì)價(jià)方式大家一定要看一看這兩個(gè)文件，必須要看的。知道什么是工程量清單計(jì)價(jià)，什么是定額計(jì)價(jià)，總價(jià)包死就不用說了，就是一口價(jià)。第二個(gè)一定要堅(jiān)持的是洽商變更所用的單價(jià)工程量計(jì)算原則必須約定清楚。第三個(gè)是工程款的支付時(shí)間必須清晰合理，而且要有逾期付工程款的違約責(zé)任，并且要約定逾期支付工程款，我們可以暫停施工，可以順延工期，暫停施工的時(shí)間的損失都要求發(fā)包單位擔(dān)。第四個(gè)約定發(fā)包方有其他配合不到位或者是違約的時(shí)候我們可以順延工期，剛才這個(gè)順延工程是不支付工程款可以順延工期，接下來還有一些配合義務(wù)，他沒有配合到。我們要順延工期，第五個(gè)要是能約定一個(gè)違約責(zé)任最高限額約定一個(gè)，因?yàn)橛械捻?xiàng)目就是20%的利潤(rùn)，你把20%的利潤(rùn)全部賠進(jìn)去了，有可能按照違約責(zé)任算，要把全部工程款都賠進(jìn)去了還不夠呢，那不賠破產(chǎn)了嗎？跟老外打交道，做合同肯定還要約定一個(gè)違約責(zé)任限額。工程款的支付程序必須合理。有的時(shí)候程序不合理，要審28天，你要看一看，你看菲迪克，看一看新版的我給你推薦的那幾個(gè)合同，你一看一比較，這些條款該怎么約定，你們就清楚了。我在這里面根據(jù)我說你說不懂，這一點(diǎn)是說，合同要約定，價(jià)格漲跌要超過一定范圍的時(shí)候，要有一個(gè)調(diào)整幅度，比如說2003年年底的時(shí)候，發(fā)自過后，鋼材狂長(zhǎng)，許多承包單位都賠了，那個(gè)時(shí)候我們通常約定6%在北京，上漲或者是下跌6%，6%內(nèi)不調(diào)整，上漲超過6%或者是下跌超過6%了，對(duì)于超過部分據(jù)時(shí)調(diào)整，一定要約定一下這一條。有時(shí)候人工費(fèi)也是，2004年的人工費(fèi)跟現(xiàn)在已經(jīng)是雙倍都不止。有的工程有的因?yàn)闃I(yè)主的原因拖，拖到現(xiàn)在，你要是施工還用原來的單價(jià)還用原來的價(jià)款沒有辦法干了，所以這一點(diǎn)物價(jià)波動(dòng)的時(shí)候，我們盡可能，在一定限度幅度內(nèi)有一個(gè)調(diào)整，有堅(jiān)持一下。5.結(jié)算條款要約定這一招也比較常用。他是說合同會(huì)有一個(gè)結(jié)算條款。說：我報(bào)結(jié)算報(bào)告了，你28天給我回復(fù)，28天內(nèi)你不回復(fù)也不提出異議，就視為你認(rèn)可我報(bào)的就算數(shù)額了。大多數(shù)合同的通用條款里面都有這句話。通用條款里有這句話能不能就這樣做呢？現(xiàn)實(shí)當(dāng)中往往都是承包單位報(bào)了結(jié)算報(bào)告，發(fā)包方就是不理，半年一年又拖過去了，那承包單位就起訴了，說依據(jù)合同約定還有有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，我報(bào)給你的東西你不結(jié)算、不回復(fù)就視為認(rèn)可，就起訴了。法院判決支持不支持呢？不支持。怎么樣才能支持？你在合同的專業(yè)條款里面特別約定一條，就是說如果我結(jié)算的時(shí)候我給你交了結(jié)算報(bào)告了，你一定要在28天里回復(fù)，你也不回復(fù)，也不提出明確合理的異議，你合理也不充分的話，你就是說簡(jiǎn)單的回復(fù)不同意，就視為認(rèn)可。約定這一句話有很多功效，能盡快回流工程款。他不回復(fù)的時(shí)候，你直接告他，你報(bào)多少錢就是多少錢。你保結(jié)算價(jià)是多少錢？法院就會(huì)判決你支持多少錢。結(jié)算的專用條款里，要約定，不及時(shí)回復(fù)提出明確的異議就視為認(rèn)可結(jié)算價(jià)。這是一個(gè)小絕招，經(jīng)常用的。6.黑白合同的判斷方法與風(fēng)險(xiǎn)防范最高院的司法解釋說，對(duì)于工期、質(zhì)量、價(jià)格等備案合同與非備案合同約定不一致的，這就視為黑白合同。大家一定要注意黑白合同，因?yàn)槲覀儑?guó)家是說，你這個(gè)合同沒有備案，或者是你私下簽里簽的跟備案合同不一致，私下簽的。如果工期、質(zhì)量、價(jià)款跟備案合同不一致，那個(gè)合同是不無效的。無效合同是什么后果？違約條款無效，違約責(zé)任無效，其他的還是大問題沒有的，但是你要評(píng)判一下了，跟發(fā)包單位簽的東西對(duì)你有利還是不利？你作為承包人。要是你覺得對(duì)你有利，你可以跟他前的簽。要是對(duì)你不利，你將來結(jié)算的時(shí)候你可以說：“這是一個(gè)黑合同，無效，按白合同來?！边@個(gè)時(shí)候大家要用這一招。這是一個(gè)很大的課題，大家在今后的司法實(shí)踐中一定要注意用這個(gè)問題。7.暫停工程施工且霸占工地一個(gè)客戶在L級(jí)大廈，那時(shí)候有一個(gè)俏江南做裝修。什么都沒有簽都進(jìn)場(chǎng)了。干了400多萬的活，那個(gè)活干得什么都看不出來呢。俏江南那個(gè)老總叫張安(音)是一個(gè)非常霸道的一個(gè)人，一看說：“你給我滾蛋?！笨蛻艏绷耍骸拔疫@里三四百完花進(jìn)去了，我沒有拿到錢，他讓我滾蛋了，那怎么辦？”我說：“停工，霸占工地?！碑?dāng)時(shí)是用這一招，僵持了14天，因?yàn)槟銢]霸占他一天，他要付高額的租金，那個(gè)地方一平米一聽要80塊錢，90塊錢，4000平一天的租金就是幾萬塊。霸占工地。謹(jǐn)慎用，一定要保證自己霸占工地不會(huì)犯錯(cuò)誤。我們當(dāng)時(shí)霸占工地很簡(jiǎn)單，我們干完這些活了，你得給我一個(gè)工程量的簽字確認(rèn)，你不簽字確認(rèn)，你讓我滾蛋了，我干了多少活，將來口說無憑，我們要求很簡(jiǎn)單，你趕緊給我確認(rèn)工程量，反復(fù)發(fā)函，你給我確認(rèn)工程量我們馬上走人，我不在你這里耗著。要想霸占的時(shí)候，一定要霸占一個(gè)住，有時(shí)候兩個(gè)人在那兒就被抬出去了，謹(jǐn)慎一點(diǎn)用。這一招也可以用。8、工程竣工備案表上不簽字對(duì)于好多商品房好用。前面簽了一大堆錢，沒有四方驗(yàn)收不能交房，四方驗(yàn)收或者叫五方驗(yàn)收。勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、業(yè)主這五方要驗(yàn)收，這個(gè)時(shí)候你不給他簽字，他就沒有辦法交房。如果他違約在先，沒有給你工程款，這個(gè)時(shí)候你就不給他簽字。他一定給你錢的。就是拒不配合驗(yàn)收。這個(gè)一定要謹(jǐn)慎點(diǎn)用，如果你用大法了，他給你反索賠。他說：“我不給你工程款是一個(gè)違約責(zé)任，你拒不驗(yàn)收你是一個(gè)違約責(zé)任，這倆違約責(zé)任單獨(dú)算。”那時(shí)候你要平和，判斷好了，最好能壓得讓他簽一個(gè)協(xié)議，你給我多少錢。你什么時(shí)候再給我多少錢，雙方就這個(gè)合同沒有任何糾紛和爭(zhēng)議，你也不會(huì)因?yàn)槲覜]有給簽字這個(gè)事再向我提出任何索賠、主張和請(qǐng)求。話直接說充分了就沒戲了。中建五局在河南開封有一個(gè)華瑞電力，那個(gè)電廠就暫停施工霸占工地。我們當(dāng)時(shí)代表業(yè)主，用了后面一招，等一會(huì)兒再給大家說。在這里說了吧。9、工程款支付保函用的是保函，中建五局當(dāng)時(shí)為了包這個(gè)工程，他給業(yè)主出了履約保函，我們保證善意及時(shí)的履約，如果違約，你可以直接扣我保函，包含都是見所即付的，都是銀行開具的。只要我說：“他違約了，你要直接給我那個(gè)錢。”銀行就必須把那個(gè)賬劃到我們索賠人的賬上來，這是一個(gè)保函最基本的規(guī)矩。我們那個(gè)案子當(dāng)中，中建五局搞完這個(gè)工程，他說地下地質(zhì)情況沒有勘探清楚，地下有暗河，為此多支付了幾千萬費(fèi)用，是江平老師的一個(gè)學(xué)生，做他中間的代理人，做了這么厚一摞。我當(dāng)時(shí)配合律師來應(yīng)了這個(gè)案子，也覺得這個(gè)錢應(yīng)該給，你這個(gè)地質(zhì)情況沒有勘探清楚，工程設(shè)計(jì)沒有搞清楚，這屬于三邊工程，邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工，這個(gè)叫三邊工程。你當(dāng)時(shí)提供的這份資料跟后來不符，一定要另給錢的。我們就苦惱，后來研究研究看，聽說他有保函，我們?yōu)榱税堰@個(gè)事推向一個(gè)極端，不讓他霸占工地，我們就直接要求銀行給保函，保函大概有幾千萬。我們一要求銀行支付保函，銀行就找他們談了：“說要封你的樓?！便y行給我們出銀行保函，中建五局是用他們的辦公室抵押的，他說：“你一旦給我要保函了，我這一塊業(yè)務(wù)將來就不好做了?！便y行有這個(gè)問題，2000萬劃過來了，正好月尾要進(jìn)行業(yè)績(jī)考評(píng)、結(jié)算，銀行就給他施加了壓力了?？郾：脑挘医o你沒有辦法合作了，我要查封你的辦公樓，一查封辦公樓就引起一系列的連鎖反應(yīng)。這是這一招，這一招最后是簽一個(gè)和解協(xié)議，付50萬律師費(fèi)，放棄一切索賠要求，我們同意不直接把保函的錢劃到我們的賬上，損了夫人又折兵。這個(gè)案子非常經(jīng)典。市面上看不到的，因?yàn)樽詈蠛灥氖呛徒?。利用工程款支付保函。看他的資信狀況，如果他又考慮上市、融資。資信狀況有問題，甭管有沒有道理，先把保函扣了，先把錢弄到自己賬上再說，一索賠就怕了，就緊張了。10.積極行使工程款優(yōu)先受償權(quán)大家聽說過這個(gè)字嗎？工程款優(yōu)先受償權(quán)，他比什么錢都優(yōu)先，就是不能優(yōu)先于已經(jīng)支付了50%以上買房的小買家。小買家是什么？是自然人。如果自然人對(duì)于這個(gè)房子已經(jīng)支付了超過50%的房?jī)r(jià)款。這個(gè)房子就歸小買家了，否則這個(gè)房子拍賣所得的錢還要優(yōu)先支付工程款。工程款這一塊，《合同法》286條的約定，最高院2002年16號(hào)的司法解釋又做一個(gè)批復(fù)。這一塊大家一定要看一看。這一塊你們將來有機(jī)會(huì)為客戶服務(wù)的時(shí)候一應(yīng)要，各個(gè)項(xiàng)目用。一定要注意一個(gè)期限，要在6個(gè)月內(nèi)行使，6個(gè)月有一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)是竣工交付之日，一個(gè)是合同約定的完工之日，這一定要注意。該行使就行使，涉及到你為承包商提供服務(wù)的時(shí)候，一定要有一條，工程款優(yōu)先受償權(quán)。告訴客戶這個(gè)官司該打得打了，不打不成了，6個(gè)月沒有打，這個(gè)事就沒有保障了。我最近用了一招，我有一個(gè)客戶在亦莊那兒有一個(gè)項(xiàng)目停工了，本來不可以用，嚴(yán)格按照發(fā)條扣6個(gè)月已經(jīng)過了，我說提出來，就提出來了，最后法官還支持我。好多法官不懂這一條是怎么回事。我就給他有利于我的意思來解釋，就很信任我，最后就全支持我們工程款優(yōu)先受償權(quán)，這個(gè)案子正在執(zhí)行中，我們很坦然，什么錢都不能優(yōu)先與我們這個(gè)錢。工程款優(yōu)先受償權(quán)的基本道理就是因?yàn)?，你這個(gè)工程之所以建起來，之所以有價(jià)值了，是因?yàn)槌邪掏锩娣佩X了，他才有的，所以這個(gè)是基本道理，他為什么又不能優(yōu)先于已經(jīng)支付了大部分房?jī)r(jià)款的小買家呢？這個(gè)又涉及到一個(gè)法理，就是“生存權(quán)大于其他的權(quán)利?！睂?duì)不對(duì)？我們法律要有最基本的法理了，好多事要套大法理一想就想清楚了。說為什么工程款不能優(yōu)先于支付大部分房?jī)r(jià)款的小買家呢？就是生存權(quán)是要第一保障的權(quán)利。生命權(quán)、生存權(quán)這些權(quán)利是最需要照顧和保護(hù)的。這是有一個(gè)基本乏力在這里。工程索賠就是我們前面說的洽商，洽商一定要用。每個(gè)項(xiàng)目都要用。你不索賠，這個(gè)是水平問題，不是道德問題。這個(gè)就是索賠。我不講太多的技術(shù)問題，講太多的技術(shù)問題，你們聽得云里霧里的。三、律師為建筑承包商提供深度法律服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及控制律師自身的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要來自客戶。我們有的時(shí)候代表承包單位去跟發(fā)包要錢，發(fā)包方肯定要說：“你工程質(zhì)量有問題，我要扣你錢?！蹦懿荒芸?？這就是我們現(xiàn)在說的這個(gè)。他得通過我說的這幾個(gè)程序才能扣。第一他要給我們發(fā)函，讓我們修，要我們限期修理。第二我們限期內(nèi)沒有修理的時(shí)候，他要再發(fā)函告訴我，你沒有修，我要自己修了，費(fèi)用要你承擔(dān)，你收到這個(gè)函以后你給我回復(fù)，如果承包單位還沒有回復(fù)的時(shí)候，他可以自行修了，修完以后，他做一個(gè)結(jié)算，他說：“這個(gè)錢我從你質(zhì)保金里扣，或者我給你索賠?！敝挥薪?jīng)過幾個(gè)程序，他才能提質(zhì)量索賠，否則是不能的。那就是我們代表承包單位去發(fā)包方做結(jié)算，他說：“你這個(gè)質(zhì)量有問題，我要扣你多少錢?！蹦芸蹎幔糠喜环线@三個(gè)條件？不符合這三個(gè)條件一分錢都扣不了，符合這三個(gè)條件，扣你，你有可能就沒有脾氣了。這個(gè)東西是雙面的，我們要為發(fā)包方提供服務(wù)的時(shí)候，我們也要按這個(gè)程序走。有質(zhì)量問題了，發(fā)函讓他限期來修來，限期沒有來修，我們又給他發(fā)一個(gè)函，說限期你修沒修？我現(xiàn)在要自己修了。這個(gè)錢我要求給你要，你對(duì)這個(gè)事什么看法？沒有回復(fù)我就干了。沒有回復(fù)就干了，干完了以后說：“這個(gè)我花了多少錢？”往高里說，這個(gè)錢又你付，我要讓您出。這是玩這三個(gè)程序，沒有這三個(gè)程序，玩兒不了質(zhì)量索賠。這個(gè)東西道理實(shí)際上挺相通的，我們有時(shí)候?yàn)樯唐贩抠I賣合同糾紛也是這樣，買家說房屋質(zhì)量有問題，質(zhì)量有問題發(fā)函，先發(fā)函讓他修，再發(fā)函不修說自行維修，費(fèi)用由你承擔(dān)，修完了以后告訴他這個(gè)修了，花多少錢這個(gè)費(fèi)用得向那索賠，你給我，不給我告你。也是