房地產(chǎn)評估規(guī)范

房地產(chǎn)評估規(guī)范GB/T50291-19991總則1.0.1為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價活動。1.0.3房地產(chǎn)估價應獨立、客觀、公正。1.0.4房地產(chǎn)估價除應符合本規(guī)范外，尚應符合國家現(xiàn)行有關(guān)標準、規(guī)范的規(guī)定。2術(shù)語2.0.1房地產(chǎn)realestate，realproperty土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。2.0.2房地產(chǎn)估價realestateappraisal，propertyvaluation專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。2.0.3估價對象subjectproperty一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)。2.0.4估價目的appraisalpurpose估價結(jié)果的期望用途。2.0.5估價時點appraisaldete，dateofValue估價結(jié)果對應的日期。2.0.6客觀合理價格或價值value某種估價目的的特定條件下形成的正常價格。2.0.7公開市場openmarket在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開并不具有排它性。2.0.8公開市場價值openmarketvalue在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。2.0.9類似房地產(chǎn)similarproperty與估價對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。2.0.10同一供求圈comparablesearcharea與估價對象具有替代關(guān)系、價格會相互影響的適當范圍。2.0.11最高最佳使用highestandbestuse法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。2.0.12市場比較法marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.0.13收益法incomeapproach,incomecapitalizationapproach預計估價對象未來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.0.14成本法costapproach求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.0.15假設(shè)開發(fā)法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.0.16基準地價修正法landdatumvaluemethod在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。2.0.17潛在毛收入potentialgrossincome假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。2.0.18有效毛收入effectivegrossincome由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。2.0.19運營費用operatingexpenses維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。2.0.20凈收益netincome，netoperatingincome由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。2.0.21建筑物重置價格replacementcostofbuilding采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。2.0.22建筑物重建價格reproductioncostofbuilding采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。2.0.23物質(zhì)上的折舊physicaldepreciationphysicaldeterioration建筑物在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。2.0.24功能上的折舊functionaldepreciation，functionalobsolescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。2.0.25經(jīng)濟上的折舊economicdepreciation，economicobsolescence建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。2.0.26估價結(jié)果conclusionofvalue關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結(jié)論。2.0.27估價報告appraisalreport全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復，關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。3估價原則3.0.1房地產(chǎn)估價應遵循下列原則：1合法原則;2最高最佳使用原則;3替代原則;4估價時點原則。3.0.2遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。3.0.3遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。當估價對象已做了某種使用，估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：l保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價;2轉(zhuǎn)換用途前提：認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價;3裝修改造前提：認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價;4重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價;5上述情形的某種組合。3.0.43.0.5遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。4估價程序4.0.1自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價應按下列程序進行：l明確估價基本項;2擬定估價作業(yè)方案;3搜集估價所需資料;4實地查勘估價對象;5選定估價方法計算;6確定估價結(jié)果;7撰寫估價報告;8估價資料歸檔。4.0.2明確估價基本事項主要應包括下列內(nèi)l明確估價目的;2明確估價對象;3明確估價時點。注：1估價目的應由委托方提出;2明確估價對象應包括明確估價對象的物質(zhì)實體狀總和權(quán)益狀況;3估價時點應根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日;4在明確估價基本事項時應與委托方共同商議，最后應征得委托方認可。5.3.3估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正?？陀^的情況不符，應進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。5.3.4在求取凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個固走的數(shù)額遞增或遞減;3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;4其他有規(guī)則的變動情形。5.3.5資本化率應按下列方法分析確定：l市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。2安全利率加風險調(diào)整值法：以安全利率加上風險調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。3復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R=M·Rm十(1-M)Re(5.3.5)式中R----資本化率(%);M----貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率;Rm--抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re--自有資本要求的正常收益率(%)。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。5.3.6資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB(5.3.6)式中RO----綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價;RL----土地資本化率(%)，適用于土地資本估價;RB----建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價;L----土地價值占房地產(chǎn)價值的比率(%);B----建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%。5.3.7計算收益價格時應根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。5.3.8對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。5.4成本法5.4.1運用成本法估價應按下列步驟進行：1搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料;2估算重置價格或重建價格;3估算折舊;4求出積算價格。5.4.2重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：l土地取得費用;2開發(fā)成本;3管理費用;4投資利息;5銷售稅費;6開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應以上地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取。5.4.3具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應根據(jù)估價對象的實際情況，在第5.4.2條列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應在估價報告中予以說明。5.4.4同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。5.4.5求取土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。5.4.6建筑物的重置價格重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。5.4.7成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。5.4.8建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分，修復所需的費用小于或等于修復后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復部分;反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。5.4.9扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求?。簂直線法下的建筑物理值計算公式：V=C-(C-S)t/N(5.4.9-1)2雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V=C-(1-Z/N(5.4.9-2)3成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V=C·Q(5.4.9-3)式中V----建筑物現(xiàn)值(元，元/M2);C----建筑物重置價格或重建價格(元，元/M2);S----建筑物預計凈殘值(元，元/M2;T----建筑物已使用年限(年);N----建筑物耐用年限(年);Q----建筑物成新率(%)。注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。5.4.10建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟耐用年限。估價采用的耐用年限應為經(jīng)濟耐用年限。經(jīng)濟耐用年限應根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。5.4.11估價中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為：1建筑物的建設(shè)期不計八耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計;2建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應按建筑物耐用年限討算折舊;3建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應按土地使用權(quán)年限計算折舊;4建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應按建筑物耐用年限計算折舊;5建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應按建筑物已使用年限加上地使用權(quán)剩余年限計算折舊。5.4.12積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑的現(xiàn)值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。5.4.13新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。5.5假設(shè)開發(fā)法5.5.l運用假設(shè)開發(fā)法估價應按下列步驟進行：l調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;2選擇最佳的開發(fā)利用方式;3估計開發(fā)建設(shè)期;4預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;5估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費;6進行具體計算。5.5.2假設(shè)開發(fā)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等;投資開發(fā)后的狀態(tài)，包括熟地和房屋(含土地)等;投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，包括出售(含預售)上、租(含預租)和自營等。5.5.3運用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費。5.5.4預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。5.5.5開發(fā)利潤的計算基數(shù)可取侍開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和，或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應的平均利潤率。5.5.6運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現(xiàn)的方法;難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。5.6基準地價修正法5.6.1運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：1搜集有關(guān)基準地價的資料;2確定估價對象所處地段的基準地價;3進行交易日期修正;4進行區(qū)域因素修正;5進行個別因素修正;6求出估價對象宗地價格。5.6.2進行交易日期修正，應將基準地價在其基準日期時的值調(diào)整為估價時點的值。交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。5.6.3區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法，同市場比較法中的區(qū)域因素和個別因素修正的內(nèi)容和修正的方法。5.6.4運用基準地價修正法評估宗地價格時，直按當?shù)貙鶞实貎r的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。6不同估價目的下的估價6.0.l房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：1土地使用權(quán)出讓價格評估;2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估;3房地產(chǎn)租賃價格評估;4房地產(chǎn)抵押價值評估;5房地產(chǎn)保險估價;6房地產(chǎn)課稅估價;7證地和房屋拆遷補償估價;8房地產(chǎn)分割、合并估價;9房地產(chǎn)糾紛估價;10房地產(chǎn)拍賣底價評估;11企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價;12其他目的的房地產(chǎn)估價。6.1土地使用權(quán)出讓價格評估6.1.1土地使用權(quán)出讓價格評估，應依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法)、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進行。6.1.2土地使用權(quán)出讓價格評估，應分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標、拍賣的出讓方式。協(xié)議出讓的價格評估，應采用公開市場價值標準，招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估，參照6.10房地產(chǎn)拍賣底價評估進行。6.1.3土地使用權(quán)出讓價格評估，可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準地價修正法。6.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估6.2.1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定進行。6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，應采用公開市場價值標準。6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設(shè)開發(fā)法。6.2.4以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益價值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。6.3房地產(chǎn)租賃價格評估6.3.1房地產(chǎn)租賃價格評估，應依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》人城市房屋租賃管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定進行。6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應采用公開市場價值標準。住宅的租賃價格評估，應執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)走的租賃政策。6.3.3房地產(chǎn)租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。6.3.4以營利為目的出租劃撥土地使用權(quán)上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。6.4房地產(chǎn)抵押價值評估6.4.1房地產(chǎn)抵押價值評估，應依據(jù)《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、〈城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進行。6.4.2房地產(chǎn)抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。6.4.3房地產(chǎn)抵押價值應是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額部分為抵押價值。6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：1首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。2用成本法估價，價格構(gòu)成中不應包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應繳納的款額。6.4.5以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應考慮設(shè)走抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價的影響。6.4.6以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值。6.4.7以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押值為抵押人所享有的份額部分的價值。6.4.8以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。6.5房地產(chǎn)保險估價6.5.1房地產(chǎn)保險估價，應依據(jù)《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進行。6.5.2房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。6.5.3保險價應是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎(chǔ)的保險標的價值。保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標的實際投保金額。6.5.4房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。6.5.5房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。6.5.6保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。6.6房地產(chǎn)課稅估價6.6.l房地產(chǎn)課稅估價應按相應稅種為核定其計稅依據(jù)提供服務(wù)。6.6.2有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價，應按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。6.6.3房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標準，并應符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。6.7征地和房屋拆遷補償估價6.7.16.7.2征地估價，應依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定進行。6.7.3拆遷估價，應依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定進行。6.7.4依照規(guī)走，拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑給予適當補償。6.7.5實行作價補償?shù)?，可根?jù)當?shù)卣_定公布的房屋重置價格扣除土地價格后結(jié)合建筑物成新估價。6.7.6依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權(quán)的補償估價。此種土地使用權(quán)補償估價，應根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應的正常市場價格進行。6.8房地產(chǎn)分割、合并估價6.8.1房地產(chǎn)分割、合并估價應注意分割、合并對房地產(chǎn)價值的影響。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價值之和。6.8.2分割估價應對分割后的各部分分別估價。6.8.3合并估價應對合并后的整體進行估價。6.9房地產(chǎn)糾紛估價6.9.1房地產(chǎn)糾紛應對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。6.9.2房地產(chǎn)糾紛估價，應按相應類型的房地產(chǎn)估價進行。6.9.3房地產(chǎn)糾紛估價，應注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價依據(jù)，協(xié)調(diào)當事人各方的利益。6.10房地產(chǎn)拍賣底價評估6.10.1地產(chǎn)拍賣底價評估為確定拍賣保留價提供服務(wù)，應依據(jù)《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進行。6.10.2房地產(chǎn)拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分(快速變現(xiàn))等因素的影響確定拍賣底價。6.11企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價6.11.1企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價。這種估價首先應了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應按相應的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價;其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據(jù)原用途是否合法改變，?quot;保持現(xiàn)狀前提"或"轉(zhuǎn)換用途前提"進行估價。6.11.2企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價。但應注意資產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強制處分、要求在短時間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況;在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于市場價值。6.11.3企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。6.12其他目的的房地產(chǎn)估價6.12.1其他目的的房地產(chǎn)估價，包括房地產(chǎn)損害賠償估價等。6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價，應把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。7估價結(jié)果7.0.1對不同估價方法估算出的結(jié)果，應進行比較分析。當這些結(jié)果差異較大時，應尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。7.0.2對不同估價方法估算出的結(jié)果應做下列檢查：l計算過程是否有誤;2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確;3參數(shù)選擇是否合理;4是否符合估價原則;5公式選用是否恰當;6選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。7.0.3在確認所選用的估價方法估算出的結(jié)果無誤之后，應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果。7.0.4在計算求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應考慮不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進行適當?shù)恼{(diào)整，或取整，或認定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果。當有調(diào)整時，應在估價報告中明確闡述理由。8估價報告8.0.18.0.2估價報告應包括下列部分：l封面;2目錄;3致委托方函;4估價師聲明;5估價的假設(shè)和限制條件;6估價結(jié)果報告;7估價技術(shù)報告;8附件。8.0.3對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結(jié)果報告，應采用文字說明的形式。8.0.48.0.5估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況，其中：1對土地的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。2對建筑物的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。8.0.6估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應包括下列內(nèi)容，并應經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章：1估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。2估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中己說明的假設(shè)和限制條件的限制。3估價人員與估價對象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有(或有已載明的)個人利害關(guān)系或偏見。4估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告。5估價人員已(或沒有)對估價對象進行了實地查勘，并應列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名。6沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。7其他需要聲明的8.0.7估價報告應由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負責任。9職業(yè)道德9.0.1估價人員和估價機構(gòu)不得作任何虛偽的估價，應做到公正、客觀、誠實。9.0.2估價人員和估價機構(gòu)應保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價業(yè)務(wù)。9.0.3估價人員和估價機構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某房地產(chǎn)進行估價時，不應接受該項估價委托。9.0.4估價人員和估價機構(gòu)應妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。9.0.5估價機構(gòu)應執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準，不得以不正當理由或名目收取額外的費用，或降低收費標準，進行不正當?shù)母偁帯?.0.6估價人員和估價機構(gòu)不得將資格證書借給他人使用或允許他人使用自己的名義，不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。附錄A估價報告的規(guī)范格式A.0.l封面：標題：(房地產(chǎn)估價報告)估價項目名稱：(說明本估價項目的全稱)委托方：(說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名)估價方：(說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱)估價人員：(說明參加本估價項目的估價人員的姓名)估價作業(yè)日期：(說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日)估價報告編號：(說明本估價報告在本估價譏構(gòu)內(nèi)的編號)A.0.2目錄：標題：目錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報告(一)(二)…五、估價技術(shù)報告(可不提供給委托方，供估價機構(gòu)存檔和有關(guān)部門查閱等)(一)(二)…六、附件(一)(二)…A.0.3致委托方函(標題：)致委托方函致函對象(為委托方的全稱)致函正文(說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果)致函落款(為估價機構(gòu)的全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定代表人簽名、蓋章)致函日期(為致函的年月日)A.0.4A.0.5估價的假設(shè)和限制條件(標題：)估價的假設(shè)和限制條件(說明本次估價的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件)A.0.6估價結(jié)果報告：(標題：)房地產(chǎn)估價報告(一)委托方(說明本估價項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所)(二)估價方(說明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱、法定代表人和住所、估價資格等)(三)估價對象(概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實質(zhì)狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況;對建筑物的說明應包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護、保養(yǎng)、使用情況、公共配套設(shè)施完備狀況、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況)(四)估價目的(說明本次估價的目的和