房地產(chǎn)抵押價值定義的分析與補(bǔ)充建議

房地產(chǎn)抵押價值定義的分析與補(bǔ)充建議

2006年1月17日，建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]8號）（以下簡稱《通知》），《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）作為附件同時發(fā)布，并將于2006年3一、抵押價值涵義的變化對房地產(chǎn)抵押價值定義的界定一直是房地產(chǎn)估價理論中存在爭議的問題之一。有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時的價值，有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)抵押價值是房地產(chǎn)在抵押權(quán)設(shè)定時的價值。中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》中在關(guān)于抵押價值的定義分析[1]中，首先對房地產(chǎn)抵押價值的理論定義進(jìn)行了分析，即房地產(chǎn)抵押價值是債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)時，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。進(jìn)一步又從估價實(shí)務(wù)的角度出發(fā)，將房地產(chǎn)抵押價值評估中的抵押價值定義為擬抵押房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。國標(biāo)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中盡管未對抵押價值進(jìn)行明確定義，但是其解釋基本是采用了中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》的理論基礎(chǔ)。其中第6.4.3款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時的價值。第6.4.2款規(guī)定，房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。一直以來，在房地產(chǎn)抵押估價中，估價師也一直是采用上述理論為基礎(chǔ)的，只對設(shè)定抵押權(quán)時的市場價格進(jìn)行反映?！兑庖姟穼Ψ康禺a(chǎn)抵押價值進(jìn)行了明確的界定，房地產(chǎn)抵押價值為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。而法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。后面將對該定義進(jìn)行深入的剖析?！兑庖姟分袑Ψ康禺a(chǎn)抵押價值的定義與《意見》（征求意見稿）中的定義也存在不同，《意見》（征求意見稿）中的定義為：房地產(chǎn)抵押價值是擬抵押房地產(chǎn)或者抵押房地產(chǎn)的市場價值扣除房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款額后的剩余價值。法定優(yōu)先受償款額是指假設(shè)在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本息抵押貸款受償?shù)目铑~，包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償權(quán)。從上面的分析可以看出，即使是占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)估價理論界，對抵押價值的定義也一直是在不斷的討論研究中，而對抵押價值定義的統(tǒng)一與規(guī)范，是指導(dǎo)房地產(chǎn)抵押估價的重要前提。二、市場價值定義的理解市場價值的定義很多，但“市場價值來源于市場參與者的共同的價值判斷”這一觀點(diǎn)已得到普遍的認(rèn)同。如果買賣雙方是理性的，掌握充分的信息并以自身利益最大化為目標(biāo)，同時假設(shè)雙方均未受到不當(dāng)?shù)拿{迫，則市場價值是某一特定的房地產(chǎn)權(quán)利在公平交易和完全競爭的市場中已經(jīng)停留了一段合理的時間后，最可能實(shí)現(xiàn)的價格，無論該價格是以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物還是其他明確界定的交易方式表示[2]。從上面的定義中可以看出，所謂的房地產(chǎn)市場價值是具備如下條件的房地產(chǎn)及其價值的表現(xiàn)形式：（1）房地產(chǎn)具有確定的權(quán)利狀態(tài)；（2）市場價值是在公平交易和完全競爭的市場中形成中；（3）市場價值需要一段合理的議價時間；2、處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)是指抵押權(quán)人依照法律規(guī)定處置抵押房地產(chǎn)，應(yīng)該由債務(wù)人或抵押人支付的相關(guān)交易稅金及費(fèi)用。主要包括營業(yè)稅金及附加、印花稅、土地增值稅、交易費(fèi)等。另外，如果在建工程存在應(yīng)繳而未繳的各種政府行政事業(yè)性及資源性收費(fèi)等，在處置抵押在建工程時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以補(bǔ)繳，這些費(fèi)用也構(gòu)成在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。從上面的分析可以看出，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)與已抵押擔(dān)保債權(quán)屬于特定優(yōu)先權(quán)的范圍，而處分房地產(chǎn)的費(fèi)用以及稅金是一般優(yōu)先受償權(quán)。五、一般優(yōu)先權(quán)與抵押價值定義的矛盾分析《意見》將房地產(chǎn)的抵押價值定義為房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，那么這個市場價值就應(yīng)該符合本文在第二部分中論述的四個條件。也就是說房地產(chǎn)抵押價值對應(yīng)的抵押房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)為設(shè)定本次抵押之時房地產(chǎn)本身已經(jīng)具備的權(quán)利狀態(tài)。如果抵押房地產(chǎn)在設(shè)定本次抵押時已經(jīng)存在發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價款的事實(shí)，那么該抵押房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)就是已經(jīng)具有發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)，是不具有完整權(quán)利的房地產(chǎn)。同樣，如果抵押房地產(chǎn)在設(shè)定本次抵押時已經(jīng)存有抵押擔(dān)保債權(quán)，那么該抵押房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)就是已經(jīng)具有已抵押擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)，也是不具有完整權(quán)利的房地產(chǎn)。已經(jīng)具有上述發(fā)包人拖欠承包人建筑工程價款和已抵押擔(dān)保債權(quán)兩種優(yōu)先受償權(quán)的房地產(chǎn)的市場價值是如何評估？這要從交易價格形成過程來分析。不考慮拍賣等強(qiáng)制處分因素的影響，如果存在發(fā)包方拖欠承包方工程價款，在建工程在市場交易中要達(dá)成交易行為，或者是買方以不包含拖欠工程價款的較低價格購買但要承擔(dān)支付拖欠工程價款的義務(wù)，或者是以包含拖欠工程價款的較高價格購買而由賣方支付拖欠工程價款，總之，拖欠的工程價款要在交易額中有所體現(xiàn)。對于在建工程抵押貸款，如果發(fā)生借款人拖欠貸款的行為，實(shí)際上相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)購買該在建工程，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)還要負(fù)擔(dān)借款人拖欠的工程價款。因此，在確定在建工程抵押價值時自然要將發(fā)包方拖欠承包人工程價款從假定不拖欠工程價款的在建工程的市場價值中扣除。如果擬抵押房地產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定抵押，該抵押房地產(chǎn)進(jìn)入市場中交易，賣方首先要還清以該房地產(chǎn)抵押所形成的債務(wù)。而在抵押貸款市場中，如果金融機(jī)構(gòu)判斷該抵押房地產(chǎn)的價值大于已抵押擔(dān)保債權(quán)，還可以就超過部分再次設(shè)定抵押[③]《中華人民共和國擔(dān)保法》第35[③]《中華人民共和國擔(dān)保法》第35條。從上面的分析，如果將法定優(yōu)先受償權(quán)界定在發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額兩項(xiàng)，則抵押價值可以認(rèn)為符合市場價值的條件，也只有將這兩項(xiàng)法定優(yōu)先受償權(quán)扣除后的結(jié)果才是抵押房地產(chǎn)在本次設(shè)定抵押權(quán)時具有的權(quán)利狀況的市場價值。但是在對法定優(yōu)先受償權(quán)的定義進(jìn)行深入分析，明確了其他法定優(yōu)先受償款的范圍包括處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅費(fèi)兩項(xiàng)后，按照《意見》的定義，我們需要將這上述兩項(xiàng)其他法定優(yōu)先受償款從假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值中扣除后才能得到抵押價值評估額，而在此以前我們所評估的抵押價值是不需要將上述兩項(xiàng)其他法定優(yōu)先受償款從假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值中扣除的。《意見》定義的抵押價值還符合市場價值的標(biāo)準(zhǔn)嗎？回答這個問題的關(guān)鍵在于弄清楚其他法定優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)。處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)是指抵押權(quán)人依照法律規(guī)定處置抵押房地產(chǎn)，應(yīng)該由債務(wù)人或抵押人支付的相關(guān)交易稅金及費(fèi)用。我們知道，房地產(chǎn)交易過程中，按照國家以及地方相關(guān)規(guī)定，買賣雙方都要相應(yīng)的承擔(dān)一定的稅費(fèi)。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，房地產(chǎn)的所有權(quán)人也就是債務(wù)人或抵押人應(yīng)該承擔(dān)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。但是我們知道，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，要讓房地產(chǎn)的所有權(quán)人負(fù)擔(dān)應(yīng)由其負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)在多數(shù)情況是不可能同，這部分費(fèi)用要從房地產(chǎn)變現(xiàn)價格中支出，從而使得可用于償還借款的金額減少，將該項(xiàng)費(fèi)用從假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值中扣除實(shí)際上是對市場價值在抵押估價中的一項(xiàng)交易情況修正，但還沒有改變市場價值形成所應(yīng)具有的市場條件基礎(chǔ)。處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用是由于實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而在處置房地產(chǎn)過程中發(fā)生的服務(wù)性費(fèi)用支出。抵押權(quán)絕大多數(shù)不是在和平條件下實(shí)現(xiàn)的，所謂和平條件是指在債務(wù)人無力履行借款合同時，由債務(wù)人或抵押人自覺的將抵押物變現(xiàn)用來償還借款。在和平條件下，處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用主要是房地產(chǎn)銷售推廣費(fèi)用。這種條件下處分抵押房地產(chǎn)仍然可以認(rèn)為符合市場價值實(shí)現(xiàn)的市場條件基礎(chǔ)。而在非和平條件下處分抵押房地產(chǎn)是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的主流方式。其費(fèi)用構(gòu)成在前面已經(jīng)分析過。這種條件下處分抵押房地產(chǎn)已經(jīng)完全脫離了市場價值所要求的市場條件的基礎(chǔ)。將假設(shè)無優(yōu)先受償權(quán)的市場價值扣除在非和平條件下處分抵押房地產(chǎn)的優(yōu)先受償款，所得的結(jié)果還認(rèn)為是市場價值，我認(rèn)為過于牽強(qiáng)，這就形成了《意見》對抵押價值定義中自身矛盾，即首先肯定抵押價值是市場價值，但根據(jù)定義計算所得的結(jié)果已經(jīng)失去了市場價值所應(yīng)具有的市場條件。六、抵押價值定義的補(bǔ)充與抵押估價操作建議其實(shí)無論是處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，還是處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用都可以認(rèn)為是對交易方式的一種修正。只不過在一般的估價修正中，我們通常是將非正常條件下的交易修正為正常條件下的交易結(jié)果，而在抵押價值估價中，通過扣減處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)和處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用來將正常條件下的交易結(jié)果修正為非正常負(fù)擔(dān)條件下的交易結(jié)果。因此，我認(rèn)為，在進(jìn)行這樣一個交易條件修正后所得的抵押價值定義為市場價值是不夠合理的。而要解決抵押價值定義中的矛盾，必須弄清楚這種矛盾產(chǎn)生的原因，其實(shí)在上面的分析中已經(jīng)可以看出這個原因就是對其他法定優(yōu)先受償權(quán)涵義的界定造成的，相應(yīng)的解決抵押價值定義中存在的矛盾的途徑有兩個：第一個途徑是肯定抵押價值是市場價值，而將動搖這個基礎(chǔ)的其他法定優(yōu)先受償權(quán)從優(yōu)先受償權(quán)的概念中排除，就像中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試教材《房地產(chǎn)估價理論與方法》中定義的那樣。這樣抵押價值的定義恢復(fù)到《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的定義框架中。也就是說房地產(chǎn)抵押估價中的法定優(yōu)先受償權(quán)主要是指特定優(yōu)先權(quán)，對一般優(yōu)先權(quán)無須在抵押價值前扣除。一般優(yōu)先權(quán)導(dǎo)致的貸款風(fēng)險應(yīng)通過貸款乘數(shù)來解決。《意見》的制定意義主要是對《房地產(chǎn)估價規(guī)范》在抵押貸款目的估價的原則性規(guī)定的細(xì)化，并進(jìn)一步明確了估價師在抵押估價對發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額兩項(xiàng)法定優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行調(diào)查與披露的責(zé)任。而假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值只是取得擬抵押房地產(chǎn)在擬在本次設(shè)立抵押權(quán)時的所具有的實(shí)際權(quán)利狀態(tài)下的市場價值的中間計算結(jié)果。第二個途徑是保留處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)和處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用兩項(xiàng)其他法定優(yōu)先受償權(quán)，而不再將抵押價值定義為市場價值，就像《意見》（征求意見稿）中的那樣。估價報告中估價結(jié)果要披露下表所列示的內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押估價報告估價結(jié)果構(gòu)成價值項(xiàng)目行號總額（萬元）單價（元/m2）假設(shè)無法定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值（1）

估價師知悉的法定優(yōu)先受償權(quán)價值1工程款優(yōu)先受償權(quán)價值（2）

2已抵押擔(dān)保債權(quán)價值（3）

3其他法定優(yōu)先受償權(quán)（4）

3.1強(qiáng)制處分費(fèi)用（5）

3.2其他法定優(yōu)先受償權(quán)（6）

抵押價值（7）

如果這樣定義，金融機(jī)構(gòu)就需要重新認(rèn)識房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果的意義，對審定房地產(chǎn)最高抵押額度時所依據(jù)最到抵押率進(jìn)行必要的調(diào)整。如果是在采用原先已經(jīng)形成的最高抵押率確定最高抵押額度時，可以使用上表中的第（1）行減去第（2）、（3）行的結(jié)果為基礎(chǔ)，與原設(shè)的最高抵押率相乘，可得本次抵押的最高抵押額度。如果直接使用上表中第（7）行的抵押價值確定最高抵押額度，需要對金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部原先已經(jīng)形成的最高抵押率進(jìn)行重新修正。原先的抵押率實(shí)際上是考慮了（2）～（6）行以及抵押期間房地產(chǎn)價值的變化等影響因素而測算的，因此，使用第（7）行抵押價值直接確定最高抵押額度時的抵押率可以只考慮抵押房地產(chǎn)在抵押期間的價值變