房屋租賃合同的變更

房屋租賃合同的變更、解除或終止中應(yīng)注意問題（下）房屋租賃合同的變更、解除或終止中應(yīng)注意問題(五)房屋租賃合同糾紛解決中應(yīng)注意的問題解決房屋糾紛的方式有協(xié)商、調(diào)解、申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)處理、仲裁和訴訟幾種。協(xié)商是發(fā)生糾紛的雙方，本著互諒互讓、團(tuán)結(jié)和睦的原則進(jìn)行協(xié)商，整個(gè)過程全由雙方參加并自主解決，一般糾紛不大，矛盾也容易解決的問題都采取這種方法。調(diào)解是在他人主持下，矛盾雙方經(jīng)過談判條件、講明目的，達(dá)成其識(shí)。協(xié)商和調(diào)解處理糾紛的好處是，雙方能心平氣和地進(jìn)行對(duì)話，最后意見達(dá)成一致時(shí)，雙方也能積極執(zhí)行，而且消除了誤解，減少了日后矛盾的發(fā)生。協(xié)商和調(diào)解中沒有什么特別的法律程序。因這兩種方式比較簡(jiǎn)單，這里不作重點(diǎn)討論，下面主要談?wù)劜扇∩暾?qǐng)行政機(jī)關(guān)處理仲裁和通過訴訟解決的方式時(shí)應(yīng)注意的問題。1.申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)處理申請(qǐng)行政機(jī)關(guān)處理就是由房屋租賃合同的管理機(jī)關(guān)即各級(jí)房產(chǎn)管理部門對(duì)房屋租賃糾紛當(dāng)事人提出的申請(qǐng)進(jìn)行處理，當(dāng)事人對(duì)行政機(jī)關(guān)的處理不服的，可申請(qǐng)上級(jí)行政機(jī)關(guān)再行審查、重新作出處理。上級(jí)行政機(jī)關(guān)若發(fā)現(xiàn)下級(jí)行政機(jī)關(guān)的處理有事實(shí)不清、處理不公或有違背政策、法律的，有權(quán)撤銷原處理決定，自行作出決定，或責(zé)令下級(jí)行政機(jī)關(guān)重新作出處理，當(dāng)事人對(duì)行政機(jī)關(guān)的處理不服的，也可直接向人民法院起訴。但由于直管公房租賃中房屋管理部門是作為租賃合同一方當(dāng)事人出現(xiàn)的，若發(fā)生糾紛后，仍由房屋管理部門來處理，往往帶有部門保護(hù)的色彩，其公正性不可避免地受到影響。而且，由于我國(guó)房地產(chǎn)行政管理的法律、法規(guī)不太健全，也無法定的處理期限，在實(shí)踐中，有的行政管理機(jī)關(guān)對(duì)案件常常久拖不決，而一些法院認(rèn)為既然行政機(jī)關(guān)已經(jīng)立案，自己也就多一事不如少一事，對(duì)案件推諉不管，致使許多糾紛長(zhǎng)時(shí)間得不到解決。所以，當(dāng)事人選擇處理的機(jī)關(guān)時(shí)要小心謹(jǐn)慎。根據(jù)實(shí)際情況，作出選擇。因此，對(duì)相對(duì)方當(dāng)事人來說更愿意選擇仲裁或訴訟的方式來解決糾紛。2.仲裁(1)仲裁概念房屋租賃合同糾紛的仲裁，是指房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)在公民之間、法人之間、公民和法人之間因房屋租賃發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，當(dāng)事人雙方不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，以第三者的身份，對(duì)當(dāng)事人爭(zhēng)執(zhí)的事實(shí)和權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，依照國(guó)家政策、法律、法規(guī)作出裁決的活動(dòng)。房地產(chǎn)仲裁是一種準(zhǔn)司法性質(zhì)的專門行為，這種行為既不是司法行為;卻具有部門司法行為的效力。它既不屬于人民法院對(duì)房地產(chǎn)糾紛案件進(jìn)行審理的活動(dòng)，也不屬于房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的管理活動(dòng)，而是處于當(dāng)事人之間的居中地位，為解決當(dāng)事人房屋租賃糾紛所進(jìn)行的仲裁活動(dòng)。因此，仲裁機(jī)構(gòu)在機(jī)構(gòu)設(shè)置、仲裁程序以及其行為效力方面都具有準(zhǔn)司法的性質(zhì)。(2)仲裁原則為保證仲裁裁決的公正性，房地產(chǎn)仲裁必須遵守以下幾個(gè)基本原則：①自愿原則。是指雙方當(dāng)事人自愿選擇仲裁的方式，并且愿意在仲裁機(jī)構(gòu)主持下解決糾紛。②分級(jí)管理，一次裁決的原則。當(dāng)事人無論選擇哪一級(jí)房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，其裁決均為終局裁決。③先行調(diào)解的原則。先行調(diào)解可以說是仲裁的必經(jīng)程序，但調(diào)解要合法、自愿，分清是非，當(dāng)事人拒絕調(diào)解的，不得強(qiáng)迫，當(dāng)事人不接受調(diào)解協(xié)議的，也不應(yīng)久拖不決、變相強(qiáng)迫其接受，而應(yīng)及時(shí)裁決。④回避原則。在房屋租賃糾紛仲裁過程中，如果當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)仲裁庭成員與本案有牽連，可能影響裁決的公正性，有權(quán)要求更換仲裁員、仲裁員發(fā)現(xiàn)自己與當(dāng)事人有密切關(guān)系的，也應(yīng)自動(dòng)回避。⑤以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的原則?？陀^公正是仲裁制度的生命，在仲裁程序中，適用法律和作出裁決必須以客觀上確實(shí)存在的事實(shí)作為依據(jù)，以現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策作為處理糾紛的標(biāo)準(zhǔn)。⑥辯論原則。是指在仲裁庭或仲裁員的主持下，當(dāng)事人有權(quán)就案件事實(shí)和爭(zhēng)議問題，各自陳述自己的主張和根據(jù)，互相進(jìn)行反駁和答辯，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。(3)仲裁申請(qǐng)人條件②對(duì)產(chǎn)權(quán)不明的房屋，出租人在征得房管局同意后出租的。③行政機(jī)關(guān)越權(quán)作出決定的。④當(dāng)事人要求辦理房屋租賃注冊(cè)手續(xù)，而主管機(jī)關(guān)不辦理也不依法答復(fù)的。⑤承租人要求房管機(jī)關(guān)責(zé)令產(chǎn)權(quán)人加固危險(xiǎn)房屋，以保證人身財(cái)產(chǎn)安全，而主管機(jī)關(guān)置之不理的。⑥出租人要求房管機(jī)關(guān)依照行政法規(guī)，針對(duì)承租人利用承租房屋從事非法活動(dòng)的情況，終止房屋租賃合同時(shí)。如果主管機(jī)關(guān)認(rèn)為需要處理，并以行政決定方式責(zé)令承租人終止承租權(quán)，而承租人對(duì)該決定不服的，就可以他物權(quán)受到侵犯為由提出行政訴訟。4.糾紛的具體處理(1)關(guān)于租金糾紛的處理所謂租金糾紛，是指租賃雙方在租金的數(shù)額、收取和調(diào)整等問題上發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)，處理這類糾紛應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：①租金標(biāo)準(zhǔn)。首先要區(qū)分是住宅用房還是非住宅用房，在住宅用房中還要分是公房還是私房，對(duì)于公有住宅用房租賃，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房屋所在地房產(chǎn)主管部門規(guī)定的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于私有住宅用房租賃，其租金標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)?shù)赜幸?guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行，無規(guī)定的，可略高于公有住宅用房租金標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)掌握在規(guī)定的議租幅度以內(nèi)，任何人不得因目前住房緊張，供需矛盾突出而收取高額租金或變相收取高額租金，也不得收取押租或索取額外財(cái)物。違者應(yīng)沒收非法所得，并視情節(jié)輕重處以罰款。對(duì)于非住宅用房的租賃即租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，無論公房還是私房，其租金標(biāo)準(zhǔn)均由租賃雙方協(xié)商議定，不同城市之間、相同城市不同地段之間、相同地段不同位置之間的同類型房屋的租金都可能有較大差別，各級(jí)人民法院在處理這類糾紛時(shí)不能搞“一刀切”，而是要對(duì)整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的供需行情有較全面、深刻的認(rèn)識(shí)，同時(shí)參照同城、同地段、同類型的房屋租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)、分析租金構(gòu)成的因素來綜合判斷雙方當(dāng)事人約定的標(biāo)準(zhǔn)是否合理。②租金收取。如果租金標(biāo)準(zhǔn)合理，承租人應(yīng)按時(shí)交納租金，不得無故不交或拖交。因故一時(shí)交納有困難者，應(yīng)向出租人說明理由，取得諒解，并限期交清，無正當(dāng)理由，累計(jì)六個(gè)月不交租金的出租人有權(quán)解除合同，并限期交納所欠房租。當(dāng)事人一方對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)提出異議，在新租金標(biāo)準(zhǔn)未商定以前，應(yīng)按原租金標(biāo)準(zhǔn)交納，出租人拒收的，不視為拒交或欠交租金。承租人因出租方不及時(shí)修繕房屋造成承租人利益受到損害而欠租的，一方面應(yīng)責(zé)令承租人交清房租，另一方面，出租人也應(yīng)修繕房屋，維護(hù)承租人的合法權(quán)益，在訴訟中應(yīng)將承擔(dān)人反訴修繕房屋的要求與出租人追索欠租合并審理。特別要注意的是，承租人拒付、或者延付租金的，出租人請(qǐng)求人民法院予以保護(hù)的時(shí)效為1年，超過1年起訴的，出租人將喪失勝訴權(quán)。(2)關(guān)于收回房屋糾紛的處理收回房屋糾紛，又叫騰房糾紛，是指由出租人要求終止房屋租賃合同，收回出租房屋而引起的租賃糾紛。人民法院在處理這類糾紛時(shí)，要兼顧雙方的合法權(quán)益，實(shí)事求是地處理。①租賃合同終止時(shí)，出租人有收回房屋的權(quán)利。對(duì)于租賃期限屆滿，出租人要求收回出租房屋自住或安排本單位富余人員的，一般應(yīng)予準(zhǔn)許，承租人應(yīng)積極主動(dòng)另找住房，如要到期確實(shí)未能找到住房的，承租人可要求延長(zhǎng)租賃期限，并補(bǔ)交延長(zhǎng)期的租金。對(duì)于租賃合同中未定有租期的，如果出租人要求收回房屋的，應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：第一，查清房主要求收房的目的是處理這類案件的關(guān)鍵。房主收房的目的是自住的，一般應(yīng)準(zhǔn)許。所謂自住，不能片面理解為僅指住房困難而要求收房，也應(yīng)包括要求收回出租房以改善居住條件。第二，承租人的搬遷條件有兩種情況，一是具備完全搬遷條件，即承租人在他處另有可基本滿足需要的住房(包括有所有權(quán)或使用權(quán)的房屋);一是具備部分搬遷條件，即承租人騰出部分住房而不影響正常生活需要或出租人為承租人在他處租到房屋的，也視為具備搬遷條件。第三，限期騰房的期限可視具體情況而定，有房屋來源的，根據(jù)房源實(shí)際情況而定;暫時(shí)無房屋來源的，其期限可適當(dāng)延長(zhǎng)，確無房源的，也不應(yīng)超過一年。第四，限期騰房期間，使用人應(yīng)交納相當(dāng)于原租金的房屋使用費(fèi)，房主應(yīng)負(fù)責(zé)房屋的修繕。在人民法院判令限期騰房而到期不騰的前提下可以適當(dāng)提高使用費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。②承租人如果有嚴(yán)重違反租賃合同的行為，出租人在行使解除權(quán)時(shí)，有權(quán)收回房屋。如承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的;利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)、損害公共利益的;長(zhǎng)期空閑不用達(dá)六個(gè)月以上的的;累計(jì)六個(gè)月不交租金的。③房屋租賃期限未滿，一般不允許隨意收回房屋。因出賣、贈(zèng)與、繼承等原因，出租房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，新的房屋所有權(quán)人除有正當(dāng)理由可以準(zhǔn)許收回房屋外，承租人在原租賃期限內(nèi)有繼續(xù)承租的權(quán)利。④在收回房屋糾紛中，承租人反訴出租人返還房屋內(nèi)添附物及裝修費(fèi)用的，應(yīng)合并審理。對(duì)添附物及裝修費(fèi)用應(yīng)根據(jù)貫徹執(zhí)行《民法通則若干問題意見》第八十六條處理。(3)關(guān)于優(yōu)先權(quán)糾紛的處理房屋的共有人和承租人以及與出賣房屋屬于一個(gè)整體或配套使用的其他原共有人均主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，究竟哪個(gè)最優(yōu)先呢?這三種優(yōu)先權(quán)均由我國(guó)有關(guān)法律直接規(guī)定：《民法通則》第七十八條規(guī)定，按份共有人在出售自己的份額時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。最高人民法院在貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見第九十二條中也規(guī)定，出賣的財(cái)產(chǎn)(這里指房屋)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)(房屋)屬于一個(gè)整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。在出租房屋買賣中三種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)都存在且同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的法理以及從房屋的合理使用，充分發(fā)揮房屋的效用，有利于維修和住房穩(wěn)定等出發(fā)，一般首先是房屋的共有人更具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其次是與出賣房屋屬于一個(gè)整體或配套使用的其他原共有人，第三是承租人。所以說承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是相對(duì)于無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人而言的，不能對(duì)抗房屋共有人或與出賣房屋屬于一個(gè)整體或配套使用的原共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。即使在另外兩種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不存在的情況下，承租人要想實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也必須滿足同等條件。同等條件主要是指價(jià)格條件，應(yīng)參考同類房屋評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，本著按質(zhì)論價(jià)的原則由買賣雙方平等自愿協(xié)商而定。價(jià)格條件的確定要有一個(gè)要約與承諾的過程。按質(zhì)論價(jià)既可防止承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要挾壓價(jià)，又可避免出租人以