格力地產(chǎn)3月珠海格力海岸項目區(qū)域市場調(diào)研報告

開展部2021年3月格力海岸工程區(qū)域市場調(diào)研報告唐家灣鎮(zhèn)區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃調(diào)研

Part1唐家灣現(xiàn)狀

區(qū)位優(yōu)勢明顯地處珠江口西岸，東臨伶仃洋，西面、西北面的鳳凰山、大南山巍峨險峻，一路向東，形成唐家半島。唐家灣現(xiàn)狀

概況金鼎唐家淇澳唐家灣鎮(zhèn)位于珠海市的北部，京珠高速公路、粵西沿海高速公路的起點處，由唐家、金鼎和淇澳三局部組成，面積130平方公里，總?cè)丝诩s10萬，其中戶籍人口2.9萬。依托金鼎科技工業(yè)園而形成的片區(qū)，居民多數(shù)以外來務(wù)工人員為主。以歷史文化資源豐富著稱的古鎮(zhèn)，居民多數(shù)以本地人為主。以“白石街〞及“紅樹林濕地〞聞名的島嶼，目前引入了美國國際學(xué)校和北大附屬學(xué)校打造教育產(chǎn)業(yè)平臺。唐家灣現(xiàn)狀

干線密布

交通便捷粵西沿海高速京珠高速港灣大道情侶北路金鳳路深中大橋〔規(guī)劃中〕金唐路〔建設(shè)中〕至斗門至上沖至廣州至香洲至深圳廣珠輕軌珠海北站輕軌隧道公路隧道〔建設(shè)中〕鳳凰山唐家灣現(xiàn)狀

山海資源豐富高端樓盤云集售罄在售在建遠(yuǎn)大美域金景豪苑旭日灣龍騰灣鳳凰山一號蔚藍(lán)堡翠湖高爾夫山莊格力海岸后環(huán)居住片海怡灣畔金鼎中心居住區(qū)唐家市場商業(yè)區(qū)唐家灣現(xiàn)狀

唐家老鎮(zhèn)仍保持著80年代面貌房屋經(jīng)歷歲月侵蝕已變得破敗不堪城鎮(zhèn)低矮密集與臨近海景樓盤相比顯得格格不入唐家灣現(xiàn)狀

唐家配套資源唐家市場唐紹儀故居唐家醫(yī)院唐家灣現(xiàn)狀

唐家配套資源唐家中學(xué)北師大附中唐家小學(xué)金鼎中學(xué)唐家灣現(xiàn)狀大學(xué)園區(qū)金鼎科技工業(yè)園唐家第一工業(yè)區(qū)后環(huán)填海區(qū)前環(huán)填海區(qū)

現(xiàn)時以教育和信息產(chǎn)業(yè)為依托信息產(chǎn)業(yè)園唐家灣現(xiàn)狀

金鼎科技工業(yè)園金鼎科技工業(yè)園金鼎科技工業(yè)園位于粵西沿海高速的南面，緊鄰金鼎中心區(qū)，總占地面積189.05萬平米(一期用地104.53萬平米,二期用地20萬平米,三期用地64.52萬平米)；園區(qū)內(nèi)絕大局部工程都是投資規(guī)模大、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、創(chuàng)稅創(chuàng)匯大的企業(yè)，包括了醫(yī)藥、電子、五金、制衣、粉末冶金、電氣設(shè)備、休閑器材等技術(shù)產(chǎn)業(yè)；一期用地已完成招商工作，根底設(shè)施配套已完成，引進(jìn)工程32家。二期用地正在開發(fā)建設(shè)和招商引資。三期用地正在做開發(fā)和招商前的準(zhǔn)備工作。唐家灣現(xiàn)狀

信息產(chǎn)業(yè)園信息產(chǎn)業(yè)園位于港灣大道以南，與大學(xué)園區(qū)地理上緊密相依、相互交錯，功能上相互影響、互為促進(jìn)，規(guī)劃面積為10萬平方公里，是唐家灣科技創(chuàng)新海岸七大分區(qū)之一；目前已有托普、愛立信、清華科技園、哈工大集團(tuán)等知名企業(yè)在此設(shè)立研發(fā)中心或產(chǎn)學(xué)研基地，企業(yè)博士后工作站已經(jīng)開始運作；2001年8月，國家計委、信息產(chǎn)業(yè)部把南方軟件園為根底的科技創(chuàng)新海岸一帶被聯(lián)合認(rèn)定為十一個國家軟件產(chǎn)業(yè)基地之一。唐家灣現(xiàn)狀

大學(xué)園區(qū)唐家灣大學(xué)園區(qū)位于港灣大道以南，與科技創(chuàng)新海岸相互依托。該區(qū)從1999年創(chuàng)立至今已先后入駐中山大學(xué)﹑北京師范大學(xué)﹑北京理工大學(xué)﹑哈爾濱工業(yè)大學(xué)等多所知名學(xué)府，現(xiàn)有園區(qū)占地面積達(dá)10.3平方公里，在校師生約80000人，總體規(guī)模已超過珠海高校規(guī)模的50%。唐家灣現(xiàn)狀

唐家第一工業(yè)區(qū)唐家第一工業(yè)區(qū)是唐家鎮(zhèn)工業(yè)的發(fā)源地，歷經(jīng)數(shù)十載的沉淀，已積累了包括珠海造船廠﹑裕華聚酯等多家區(qū)域知名企業(yè)。然而該區(qū)所屬的后環(huán)片區(qū)被新出的“唐家開展綱要〞規(guī)劃為濱?？萍夹鲁?，那么現(xiàn)有的工業(yè)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)移搬遷；目前大局部的企業(yè)已經(jīng)撤離出該區(qū)，因此干道兩旁被遺下大量空置廠房，只有局部以“裕華聚酯〞為主的這樣一些企業(yè)因與唐家灣政府就搬遷補償以及異地選址等相關(guān)問題產(chǎn)生分歧，至今仍在該區(qū)繼續(xù)維持生產(chǎn)。唐家灣現(xiàn)狀

后環(huán)填海區(qū)后環(huán)土地平整工程，被珠海市政府列為“保增長，定格局〞的重點工程之一，該工程總投資約6.3億元，分為吹填砂和覆土，總填土平整面積約4.75平方公里，工程分4個局部進(jìn)行，填土深度達(dá)68米；工程進(jìn)度：該工程于2021年7月立項，同年11月份開工，原方案在2021年內(nèi)完工，由珠海城建集團(tuán)負(fù)責(zé)施工，工程完工后可提供5平方公里的建設(shè)用地；工程現(xiàn)狀：但目前該工程仍在進(jìn)行，完工時間尚不能確定。后環(huán)片區(qū)填海工程完工時間拖延，施工進(jìn)度緩慢

后環(huán)填海區(qū)唐家灣現(xiàn)狀目前淇澳大橋北側(cè)的北圍東片已完成吹填平整工程2.8平方公里，港珠澳大橋島隧工程規(guī)劃借用此地0.085平方公里面積作為工程部駐地，該駐地預(yù)計于2021年6月30日竣工。

前環(huán)填海區(qū)唐家灣現(xiàn)狀格力海岸高新區(qū)總部基地已經(jīng)圍欄待駐金山南路市政道路施工中金山﹑巨人自奠基以來尚未有實質(zhì)動工格力海岸加緊建設(shè)中唐家油庫（珠海四大油儲之一）唐家部隊駐地閑置中的油庫珠海市煤氣公司氣庫

重點工程現(xiàn)狀總結(jié)后環(huán)片區(qū)填海區(qū)目前仍在施工，原方案定于2021年內(nèi)完成，但根據(jù)其實際施工進(jìn)度，近期內(nèi)無法完工．其上的舊村莊，工廠，軍事駐地等用地還未進(jìn)行拆遷或改造，尤其裕華聚酯工廠，是目前唐家灣地區(qū)較大的一處污染源，對周邊住宅工程影響很大，關(guān)于該廠的搬遷事宜一直未有實質(zhì)性進(jìn)展。島隧工程工程部也需要在后環(huán)片區(qū)占地至港珠澳大橋完工，這一些列不確定因素都會阻礙淇澳大橋北側(cè)北圍東片的“后環(huán)規(guī)劃〞進(jìn)度。情侶北路石坑山片區(qū)，已有金山，巨人，藍(lán)灣智島等工程啟動，但目前只有藍(lán)灣智島工程正在推進(jìn)，金山，巨人等工程至今未有任何推進(jìn)跡象。周邊的公園，教育和市政配套〔包括排污設(shè)施，煤氣管道，電力設(shè)施等〕還未開始建設(shè)。唐家灣現(xiàn)狀工程周邊雖規(guī)劃完善，但各工程的施工進(jìn)度緩慢，政府的支持力度和執(zhí)行力成為區(qū)域熱點形成的重要影響因素。唐家灣規(guī)劃根據(jù)?珠江三角洲地區(qū)改革開展規(guī)劃綱要(2021-2021年?，珠海市政府于2021年12月提出唐家灣作為珠海東部板塊的重點地區(qū)，將建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、適宜居住和創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化科教新城。

目標(biāo)：打造唐家現(xiàn)代化科教新城唐家灣規(guī)劃

目標(biāo)：打造唐家現(xiàn)代化科教新城唐家灣空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“一心、一島、兩軸、三片〞：“一心〞濱海城市核心；“一島〞淇澳生態(tài)綠島；“兩軸〞情侶北路，港灣大道；“三片〞綜合效勞片區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)，休閑旅游片區(qū)。其中北部與中部定位為經(jīng)濟(jì)謀劃區(qū)，南部定位為高端海景住宅區(qū)。

一島休閑旅游片區(qū)綜合效勞片區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)經(jīng)濟(jì)謀劃區(qū)高端住宅區(qū)唐家灣規(guī)劃A片區(qū)—特色鮮明的現(xiàn)代化工業(yè)片區(qū)打破傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)呆板枯燥的格局，結(jié)合科技化和公園化特點，創(chuàng)造人性化的生產(chǎn)生活環(huán)境B片區(qū)—親切宜人的金鼎居住片區(qū)已金鼎公園為景觀核心，將居住建設(shè)融入城市景觀設(shè)計中，打造“生態(tài)、親和、便利宜人”的現(xiàn)代化住區(qū)。C片區(qū)—金鼎核心片區(qū)金鼎附金填海區(qū)，合理規(guī)劃居住商業(yè)、文化教育等功能E片區(qū)—留詩山濱海居住片區(qū)精心規(guī)劃“依山傍海，群島相望”的自然環(huán)境，打造最具魅力的濱海高端住區(qū)。F片區(qū)—唐家居住片區(qū)以展現(xiàn)歷史文化風(fēng)貌為特色的城市街區(qū)，保持城市原有的機(jī)理與文脈，優(yōu)化城市功能D片區(qū)—金唐站片區(qū)以大型公共設(shè)施為主導(dǎo)塑造新的商圈，以輕軌物業(yè)為依托引發(fā)周邊區(qū)域的聯(lián)動開發(fā)，打造市民活動和休閑度假的聚集區(qū)G片區(qū)—唐家核心片區(qū)圍繞石坑山開發(fā)的新興城市中心片區(qū)，以優(yōu)美的山海和天際線提升都市空間形象。H片區(qū)—淇澳旅游片區(qū)以紅樹林生態(tài)保護(hù)盒白石街文化街區(qū)為主題的原生態(tài)旅游景區(qū)唐家新城布局為八個城市組團(tuán)，工程所在位置為唐家核心片區(qū)組團(tuán)

目標(biāo)：打造唐家現(xiàn)代化科教新城唐家灣規(guī)劃根據(jù)城市開展需要，?珠海市唐家灣地區(qū)分區(qū)規(guī)劃調(diào)整(2021-2021)?已提到將通過填海增加城市建設(shè)面積22平方公里，工程所在區(qū)域根本為填海范圍。

目標(biāo)：打造唐家現(xiàn)代化科教新城包括工程及周邊區(qū)域均為填海工程，填海區(qū)規(guī)劃建設(shè)成為未來區(qū)域開展亮點唐家灣規(guī)劃

后環(huán)片區(qū)規(guī)劃后環(huán)片區(qū)規(guī)劃中的濱海科技新城于港灣大道北側(cè)，規(guī)劃面積16.91平方公里，囊括了現(xiàn)時的唐家第一工業(yè)區(qū)以及后環(huán)填海區(qū)，其中可建設(shè)用地面積為14.38平方公里；定位：該地規(guī)劃建設(shè)成為唐家灣地區(qū)集商務(wù)休閑、文化、娛樂、大型商業(yè)、主題旅游功能為主的“城市核心〞地區(qū)；未來的唐家后環(huán)片區(qū)，將成為珠海重要的科技創(chuàng)新和文化創(chuàng)意基地，并建成區(qū)域性的濱海居住、商業(yè)娛樂和康體休閑中心。后環(huán)片區(qū)規(guī)劃功能齊全未來配套完善唐家灣規(guī)劃根據(jù)珠海市出臺的情侶北路(南段)控制性詳細(xì)規(guī)劃，該區(qū)域的規(guī)劃開展目標(biāo)為：集總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)辦公、會議會展、旅游度假和高尚居住于一體，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，全天候活力的海濱新城區(qū)，控制人口規(guī)模為4.5萬人；石坑山總部經(jīng)濟(jì)區(qū)分為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)和高尚生活區(qū)兩局部；總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)將會促進(jìn)其高尚生活區(qū)的配套建設(shè)，該生活區(qū)居住將會聚集總部企業(yè)的中高層管理人員。加上其優(yōu)美的石坑山景、唐家灣海景，從而使得其將成為唐家灣最高尚的生活區(qū)。憑借資源和配套，石坑山區(qū)域?qū)⑹翘萍覟匙罡呱械纳顓^(qū)情侶北路(南段〕規(guī)劃格力海岸生態(tài)公園總部經(jīng)濟(jì)區(qū)體育公園居住商業(yè)教育用地石坑山金山巨人唐家灣規(guī)劃

格力海岸周邊規(guī)劃格力海岸左側(cè)為規(guī)劃中的體育公園，右側(cè)為規(guī)劃中的區(qū)域商業(yè)中心；北向規(guī)劃為居住用地，南向為生態(tài)休閑公園、酒店、會展中心等；目前總部經(jīng)濟(jì)區(qū)已入駐的工程有巨人集團(tuán)南方研發(fā)基地，金山軟件園，高新區(qū)總部基地工程“藍(lán)灣智島〞也已開工。工程周邊規(guī)劃以市政配套為主，其次總部經(jīng)濟(jì)區(qū)引進(jìn)高新產(chǎn)業(yè)，為工程帶來潛在高端客戶唐家灣規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)區(qū)重點工程簡介地址：唐家灣石坑山面積：9.6萬平方米投資金額：擬投資10億元建設(shè)周期：方案3到5年內(nèi)投入使用定位：用作總部基地和中心研發(fā)基地，主要研發(fā)軟件產(chǎn)業(yè)，并將努力拓展海外業(yè)務(wù)中心、培訓(xùn)中心、客服中心等其它業(yè)務(wù)領(lǐng)域預(yù)期目標(biāo)：預(yù)計軟件園建成后，未來3年，金山公司年產(chǎn)值預(yù)計將到達(dá)10多億元，隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，員工人數(shù)也將增加到5000人工程現(xiàn)狀：2021年12月28日，工程啟動奠基，目前進(jìn)行市政道路建設(shè)，工程自身進(jìn)度緩慢金山軟件園唐家灣規(guī)劃地址：情侶北路南段填海區(qū)面積：21萬平方米投資金額：10億元建設(shè)周期：未定定位：南方總部暨南方研發(fā)基地預(yù)期目標(biāo)：這一地塊的研發(fā)基地建成后，可容納2000名研發(fā)人員工程現(xiàn)狀：2021年12月1日，工程舉辦奠基儀式，目前建設(shè)根本停滯，進(jìn)度緩慢

總部經(jīng)濟(jì)區(qū)重點工程簡介巨人集團(tuán)南方研發(fā)基地

唐家灣規(guī)劃地址：唐家灣石坑山面積：占地面積為222870平方米建筑面積約33萬平方米投資金額：約20億元建設(shè)周期：方案五年內(nèi)建成投入使用定位：為新概念總部基地，強(qiáng)調(diào)在總部基地的規(guī)劃、建設(shè)、招商、經(jīng)營等方面由始至終貫徹新理念、新思維，以創(chuàng)新的思路與模式將商務(wù)辦公、展示交流、科技研發(fā)、效勞配套等功能很好地融合為一體，成為國內(nèi)極具影響力的生態(tài)型、創(chuàng)新型、智慧型新概念總部基地簽約工程情況：目前已有6家企業(yè)簽訂了工程投資協(xié)議，投資總額17億元。另外，還有21個工程開工、投產(chǎn)，總投資額55億元。其中，近期已開工或擬開工工程14個，投資總額近23億元工程現(xiàn)狀：2021年3月7日28個工程簽約開工投產(chǎn)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)重點工程簡介藍(lán)灣智島

唐家灣規(guī)劃

小結(jié)以往唐家灣作為歷史文化古鎮(zhèn)被規(guī)劃為珠三角西岸重要的功能節(jié)點以及濱海生活中心。但隨著高新區(qū)和唐家灣區(qū)鎮(zhèn)合一以及?珠三角規(guī)劃綱要?的出臺，這兩年珠海市對新區(qū)的定位也有所變化。目前規(guī)劃主要從產(chǎn)業(yè)出發(fā)，著力“以產(chǎn)業(yè)建新城，圍繞企業(yè)創(chuàng)環(huán)境〞，重視片區(qū)整個功能定位與分區(qū)；格力海岸所在的石坑山片區(qū)，隨著幾個大產(chǎn)業(yè)工程的入駐，總部經(jīng)濟(jì)基地已初具規(guī)模，雖然目前相應(yīng)的市政配套還沒有完善，但相信隨著重大工程的推進(jìn)，存在的問題會得到政府重視和妥善解決，該區(qū)域?qū)蔀槌鞘懈邫n住宅、高知人群的聚居地；從珠海樓市格局來說，唐家灣擁有較高的起點，和巨大的開展?jié)摿?，將會成為珠海樓市開展重要的組成局部。唐家灣鎮(zhèn)區(qū)域市場調(diào)研

Part2目錄一、區(qū)域概況二、房地產(chǎn)市場1、土地市場2、住宅市場三、未來競爭預(yù)測唐家灣區(qū)域市場片區(qū)概述唐家灣鎮(zhèn)由唐家、金鼎和淇澳三局部組成；兼具自然山海風(fēng)光、歷史人文積淀和廣闊開展前景的區(qū)域；擁有著珠海市最豐厚的歷史文化資源、最先進(jìn)的科教資源和最良好的生態(tài)資源，是珠海市近期重點開展的地區(qū)之一。后環(huán)片區(qū)填海進(jìn)度緩慢，加之周邊“舊村〞改造以及“裕華聚酯〞等工業(yè)廠房的搬遷補償問題，為該區(qū)“濱海科技新城〞規(guī)劃的進(jìn)展制造了多重障礙；前環(huán)片區(qū)已有金山，巨人，藍(lán)灣智島等工程啟動，但目前只有藍(lán)灣智島工程正在推進(jìn)，金山，巨人等工程至今未有任何推進(jìn)跡象。周邊的公園，教育和市政配套〔包括排污設(shè)施，煤氣管道，電力設(shè)施等〕還未開始建設(shè)，盡管目前相應(yīng)的市政配套還沒有完善，但隨著幾個大產(chǎn)業(yè)工程的入駐總部經(jīng)濟(jì)基地，存在的問題會得到政府重視和妥善解決，該區(qū)域?qū)蔀槌鞘懈邫n住宅、高知人群的聚居地。后環(huán)規(guī)劃多阻礙前環(huán)開展將提速唐家灣區(qū)域市場片區(qū)概述后環(huán)填海仍在施工前環(huán)輪廓清晰可見目錄一、區(qū)域概況二、房地產(chǎn)市場1、土地市場2、住宅市場三、未來競爭預(yù)測唐家灣區(qū)域市場一級市場城區(qū)飽和，唐家灣成為土地儲藏的開發(fā)的熱點區(qū)域之一。隨著珠海城市建設(shè)的快速開展，珠海市區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地已越來越少，珠海房地產(chǎn)業(yè)開展的重心外移，擁有豐富土地儲藏的唐家灣將是未來開發(fā)熱點之一；近期供給住宅用地少，以總部基地或酒店用地為主。住宅用地自09年底格力海岸工程后至今還未有新地推出，近期大浪灣推出一宗酒店用地，被香格里拉競得，規(guī)劃建設(shè)五星級酒店；未來開發(fā)集中在前環(huán)和后環(huán)區(qū)域。目前唐家灣大片未開發(fā)地塊主要集中在前環(huán)〔情侶北路南段〕填海區(qū)和未來的后環(huán)填海區(qū)兩大區(qū)域。金鼎淇澳唐家灣區(qū)域市場售罄在售在建遠(yuǎn)大美域金景豪苑旭日灣龍騰灣鳳凰山一號華發(fā)蔚藍(lán)堡翠湖高爾夫山莊格力海岸海怡灣畔金鼎中心居住區(qū)唐家市場商業(yè)區(qū)住宅市場中海銀海灣淇澳村雞山村上柵村永豐村唐樂村北沙村下柵村那洲村官塘村寧堂村會同村后環(huán)村東岸村初級市場自然村分布“廣而散〞初級市場

唐家灣地區(qū)農(nóng)村現(xiàn)狀外來人口明顯多于本地人口；多數(shù)村落收入以土地房屋租賃為主目前，唐家灣地區(qū)可建設(shè)用地為25平方公里，分布著13個行政村和34個自然村，涉及的農(nóng)村集體用地共有174塊，總面積為6.04平方公里，占總建筑用地的24%，這些地塊以點狀﹑塊狀或成片等多種形式“鑲嵌〞在城市建設(shè)用地中〔1平方公里=1000000平方米〕；13個村共居住了約75000人，其中戶籍人口21000人，僅占28%；外來暫住人口約64000人，占了72%。外來人口主要是學(xué)生以及附近工業(yè)園區(qū)的職工，人口流動性較強(qiáng)。從年齡構(gòu)成看，60歲以上的人口占14.8%〔60歲人口超過10%為進(jìn)入老齡社會〕，而北沙村60歲以上人口甚至到達(dá)了28%?！拔锤幌壤熄暚F(xiàn)象突出；盡管各村都成立了股份制有限責(zé)任公司，但村集體收入并不高，以村集體的物業(yè)出租﹑村土地出租及村辦企業(yè)為主，而民的收入主要收入來自自建房屋出租，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的效益已較低。初級市場

用地構(gòu)成及建設(shè)情況現(xiàn)有的6.04平方公里的村集體建設(shè)用地中舊村用地比例較大，為4.4平方公里，占集體建設(shè)用地的72.9%；從建設(shè)情況看，已建設(shè)用地約為5.4平方公里，占集體總建設(shè)用地的89.4%。其中，舊村用地已根本建完，生產(chǎn)留用地是村集體收入的主要來源，大局部也已開發(fā)，并以工業(yè)廠房的出租為主；未建的土地中以生活留用地為主；13個村總建筑面積約為211.2萬平方米，大局部為單家獨院式住宅，高度大都為2-3層，局部加建至4-5層，為周邊工廠職工提供廉價的住房。整體的開發(fā)強(qiáng)度較低，單個地塊的建筑密度大，局部在20%以下，容積率不到1，臨時建筑及新建建筑量大，但整體建筑質(zhì)量較低。傳統(tǒng)生產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為租賃市場；生活用地多為獨院式兼以出租為主初級市場局部自然村實景圖從調(diào)查分析情況看，唐家灣舊村主要面臨以下幾個問題：初級市場

用地構(gòu)成及建設(shè)情況農(nóng)村集體土地占地區(qū)建設(shè)用地面積的比例大，不便于土地的統(tǒng)一開發(fā)與建設(shè)；農(nóng)村組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜，帶來了體制上的障礙；村民居住仍呈半自然散居狀態(tài)，不便于公共設(shè)施的配套；城市化質(zhì)量不高。初級市場唐家灣“三舊〞改造正式啟動“舊村〞改造幾乎涵蓋唐家灣地區(qū)所有自然村初級市場唐家灣“三舊〞改造具體內(nèi)容根據(jù)規(guī)劃，唐家灣地區(qū)“三舊〞改造用地總面積601.26公頃，改造工程共71個。其中，舊城鎮(zhèn)改造工程1個，改造面積為3.67公頃；舊工業(yè)廠房改造工程15個，改造面積為57.81公頃；舊村改造工程55個，改造面積為539.78公頃〔1公頃=10000平米〕；改造用地主要分布在金鼎中心區(qū)、金鼎工業(yè)園、唐家，用地類別主要為居住用地和工業(yè)用地，面積分別為418.26公頃和58.20公頃，所占比例分別為69.56%和9.68%，居住用地占到7成左右；改造將以“原地重建、原地整治、整體搬遷、就近整合〞為主要方式，同時公共效勞設(shè)施規(guī)劃也被列入其范疇，包括學(xué)校、福利院、文化室、綜合體育活動中心、綜合醫(yī)院等。居住用地70%初級市場改造工程為居住用途面積高達(dá)70%7.31,1.22%5.79,0.96%58.2,9.68%2.15,0.36%0.46,0.08%109.09,18.14%418.26,69.56%用地性質(zhì)用地面積（公頃）舊城鎮(zhèn)用地（公頃）舊工業(yè)廠房用地（公頃）舊村用地（公頃）居住用地418.262.3415.96商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地7.310.386.93政府社團(tuán)用地5.795.79工業(yè)用地58.20.4252.495.29道路廣場2.152.15市政公用設(shè)施0.460.46水域和其他109.092.873.02103.2合計601.263.673.67539.78初級市場涉及“舊村〞改造用地高達(dá)90%政府主導(dǎo)開發(fā)模式村民自主開發(fā)模式開發(fā)商﹑政府﹑村集體三方結(jié)合開發(fā)模式模式內(nèi)容自上而下，全面統(tǒng)籌，政府統(tǒng)一規(guī)劃﹑實施及管理以各村集體為主體，自主開發(fā)，自下而上由開發(fā)商出資組織改造，政府提供優(yōu)惠政策﹑進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，村民提供土地資金來源政府提供，包括拆遷﹑安置及補償村內(nèi)自我解決，來源于村集體或村民集資資金由開發(fā)商提供，土地由村集體提供，政府﹑開發(fā)商和村民可以成立開發(fā)改造實體制度協(xié)調(diào)農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為城市市民，集體土地統(tǒng)一征用為國有土地與政府協(xié)調(diào)關(guān)于戶籍﹑土地和管理體制的問題政府提供政策和管理支持，解決改造中有關(guān)土地管理﹑戶籍轉(zhuǎn)型等問題條件政府有較雄厚的財力及完善配套政策村集體有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)-優(yōu)點便于控制管理，政策實施方便，改造后遺留問題少可最大限度的保障農(nóng)民的利益，改造阻力小資金問題及村民安置較容易解決，易滿足多方利益，達(dá)到共贏缺點政府承擔(dān)費用，不宜全面鋪開從規(guī)劃至建設(shè)等環(huán)節(jié)易造成較大遺留問題政府﹑開發(fā)商﹑村集體之間的利益較難協(xié)調(diào)初級市場“舊村〞改造可以選擇3種模式新涌洲仔水灣頭長沙圍基南村白石蘭埔檸溪南坑夏美鏡新街梅花夏灣婆石水擁坑官村吉大聯(lián)安北嶺華子石北山紅山山場夏村南溪新村大姑乸前山村〔B區(qū)〕初級市場珠海主城區(qū)“城中村〞分布初級市場珠海主城區(qū)“舊村〞改造始于2000年起因：2000年4月14日，一場特大暴雨襲來，26個城中村無一例外，全部受淹，造成2人死亡，直接經(jīng)濟(jì)損失達(dá)1.4億元。珠海市委、市政府痛下決心：改造城中舊村，建設(shè)文明社區(qū)；范圍：需要改造的26個城中舊村，全部位于香洲區(qū)?？傉嫉孛娣e約300萬平方米，需動遷人口近20萬。珠海市從2000年6月開始籌劃城中村改造工作，方案用3年多的時間集中力量全部完成；模式:在進(jìn)行城中村改造過程中，珠海市政府沒有直接投資入一分錢，而是巧用市場之手，通過定原那么、定規(guī)劃、給政策，引入競爭機(jī)制，吸引房地產(chǎn)商投資舊村改造。珠海市對房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的優(yōu)惠政策是“拆一免二至三〞，即根據(jù)舊村的區(qū)位、拆遷量，每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面積的地價，并免減相應(yīng)的報建等費用，確保開發(fā)商獲得25%以上的合理利潤。開發(fā)商的開發(fā)總量中，1/3用于舊村民回遷，另外2/3作商品房經(jīng)營。片區(qū)城中村改建項目占地面積（㎡）總戶數(shù)回遷戶數(shù)開發(fā)商老香洲外神前美麗灣3200001100-丹田集團(tuán)華子石華南名字528992709436戶/1038套珠海森宇鏡新街彩園8600--億發(fā)房產(chǎn)南坑夏美南夏豐澤園90000-600多戶/1038套保利三好地產(chǎn)新村嶺南世家1700004500597戶/1499套燊榮房產(chǎn)山場五洲花城1期：2100002期：20700014391444719戶/1599套五洲房產(chǎn)檸溪錦繡檸溪100000442朗天房產(chǎn)水坑涌海景花園（項目暫停）---中南景澤電力房產(chǎn)初級市場珠海主城區(qū)“城中村〞改造簡介片區(qū)城中村改建項目占地面積（㎡）總戶數(shù)回遷戶數(shù)開發(fā)商吉大大姑乸君怡花園50000--君創(chuàng)房產(chǎn)洲仔龍洲灣花園2000001000-快利達(dá)水灣頭山水華庭2900041270%村民/150套宜利置業(yè)官村錦園410001400230戶/335套南福房產(chǎn)吉大村(S3)新光御景山32268510（不含回遷）307戶新光地產(chǎn)吉大村（S1,S2）項目暫停初級市場珠海主城區(qū)“城中村〞改造簡介片區(qū)城中村改建項目占地面積（㎡）總戶數(shù)回遷戶數(shù)開發(fā)商拱北北嶺正邦嶺秀城149393900（不含回遷）510戶（尚有7戶未簽）正邦地產(chǎn)夏灣村春澤名園90000--春澤元房產(chǎn)婆石權(quán)暉花園73000--權(quán)暉置業(yè)蘭埔蘭埔花園（未完工）1500002000400多戶三期：新恒潤白石銀石雅園1481462000-弘明房產(chǎn)圍基圍基新村3821-81戶圍基村股份公司聯(lián)安未改建初級市場珠海主城區(qū)“城中村〞改造簡介片區(qū)城中村改建項目占地面積（㎡）總戶數(shù)回遷戶數(shù)開發(fā)商前山夏村華夏中廣城1000003000428戶中廣置業(yè)梅花村梅花豪庭（財富世家一期）700001269520戶/1269套銘豪居房產(chǎn)長沙圩棕櫚假日1200001442（不含回遷）596戶國鼎集團(tuán)南溪村云頂瀾山977202550-同裕地產(chǎn)前山村（B區(qū)）前山新城（在建）240000-約1700戶中冶置業(yè)北山未改建----新香洲紅山村寶地康泰（后期開發(fā)暫停）15000尚有部分未回遷寶地康泰房產(chǎn)南村南村豪苑40000---初級市場珠海主城區(qū)“城中村〞改造簡介初級市場珠海主城區(qū)“舊村〞改造阻力大坎坷走過10余年珠海主城區(qū)“舊村〞改造依就沒有完美收場珠海市委、市政府曾宣稱用3年時間將26個“城中村〞一舉改建成實現(xiàn)智能化管理、用戶寬帶入網(wǎng)等公共設(shè)施配套的現(xiàn)代化文明小區(qū)。然而轉(zhuǎn)眼已過10余年，尚有局部只開發(fā)到一半就無人管理(如蘭埔村)，甚至還有未啟開工程〔如銀坑村〕；從改造完畢的城中村居委會得悉，改造最長時間可達(dá)6年(梅花村)，最短時間也約有2年(長沙村)。而未完成城改的城中村，如吉大村(只開發(fā)了一塊，另兩塊地至今無開發(fā)商介入)、紅山村，何時完成更是個未知數(shù)；究其未完成村改的原因，主要可歸結(jié)為以下兩點：開發(fā)商與村民之間就賠償金以及回遷面積存在異議城中村私建加建現(xiàn)象嚴(yán)重初級市場唐家灣“舊村〞改造之路艱辛漫長借鑒主城區(qū)“經(jīng)驗〞唐家灣“舊村〞改造或?qū)⒁腴_發(fā)商參與唐家灣〔高新區(qū)〕關(guān)于“舊村〞改造工程或?qū)⒉捎瞄_發(fā)商﹑政府﹑村集體三方結(jié)合開發(fā)的模式；“舊村〞一直被視為“三舊〞改造中的燙手山芋，然而涉及唐家灣地區(qū)改造的“舊村〞面積竟高達(dá)90%，這對于吸引開發(fā)商來說，確實是一大挑戰(zhàn)；通過近一周的走訪，不難發(fā)現(xiàn)：“違建潮〞這一曾經(jīng)出現(xiàn)在主城區(qū)“城中村〞改造中的一幕，已在唐家灣“舊村〞中重現(xiàn)，可預(yù)見唐家灣“舊村〞改造之路必當(dāng)困難重重。正圓花園華盛豪園海洋花園唐家樂園倚海苑旭日灣花園金泰園龍騰灣山莊海怡灣畔遠(yuǎn)大美域海悅居中級市場

樓盤多分布于情侶北路沿線以二手房市場放盤量〔商品房〕排名前十的樓盤為依據(jù)樓盤名稱占地面積（㎡）容積率總戶數(shù)（當(dāng)前）二手房均價（元/㎡）開發(fā)商海怡灣畔450000總體：1.0怡峰：4.478910684和記黃埔地產(chǎn)遠(yuǎn)大美域2300001.7141210849遠(yuǎn)大地產(chǎn)旭日灣花園1739601.1120010938英格仕房產(chǎn)龍騰灣山莊1238991.065311000華策集團(tuán)海悅居3156.051.1458642澤堃貿(mào)易倚海苑---7770-金泰園---7488-華盛豪園---6462-海洋花園---5977-唐家樂園---5930-中級市場

主要樓盤簡介唐家樂園海悅居倚海苑華盛豪園6000~7000元/㎡中級市場

樓齡超過8年的樓盤價格差異小海怡灣畔旭日灣花園遠(yuǎn)大美域龍騰灣山莊9000~12000元/㎡〔不含洋房&別墅〕中級市場

規(guī)模大品種多的小區(qū)價格差異大中級市場

為唐家灣地區(qū)主要房源市場唐家灣的中級市場可分為兩種類型：區(qū)域型-以唐家鎮(zhèn)商業(yè)圈而輻射開的小區(qū)〔如唐家樂園﹑華盛豪園等〕，特點是規(guī)模小﹑樓齡普遍超過8年﹑配套設(shè)施近﹑價格差異?。簧鐓^(qū)型-建筑面積超過15萬平米的大型社區(qū)〔如海怡灣畔﹑遠(yuǎn)大美域等〕，特點是規(guī)模大﹑品種多﹑房源較新﹑景觀優(yōu)質(zhì)﹑仍有后期開發(fā)﹑配套設(shè)施較遠(yuǎn)﹑價格浮動大。中級市場房源多分布于“三舊〞周邊依靠唐家鎮(zhèn)商貿(mào)圈予以而生區(qū)域性社區(qū)型鳳凰山一號中海銀海灣聚龍溪山莊翠湖高爾夫山莊豪宅市場

多數(shù)以山海資源稀缺別墅為賣點豪宅市場聚龍溪山莊占地面積：35000㎡建筑面積：18000㎡容積率：0.5綠化率：60%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯推出時間：1999年二手均價〔07年〕：16500元/㎡二手均價〔現(xiàn)時〕：38136元/㎡開發(fā)商：唐家文化娛樂公司特點：其臨海位置較佳，有超過180度的觀海面，總體規(guī)劃錯落有致。目前有一定的居住率，人氣較高，花園面積較大。社區(qū)內(nèi)環(huán)境尚可，但價格稍高。豪宅市場鳳凰山一號占地面積：91000㎡建筑面積：91000㎡容積率：1.0綠化率：60.86裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯產(chǎn)品組合：一期為獨棟及聯(lián)排別墅二期為疊拼別墅及高層三期為跨界別墅當(dāng)期主推：235㎡~245㎡MV跨界別墅均價：30000元/㎡230㎡~260㎡傳統(tǒng)復(fù)式起價：17000元/㎡開發(fā)商：綠景地產(chǎn)特點：其三面環(huán)山、一面向海，占盡自然資源優(yōu)勢。規(guī)劃上將一線海景、自然山體、原生山泉、原生林木四大資源在設(shè)計中充分加以利用，營造不同空間，豪華雙套房設(shè)計，山景、海景套房各一，可以滿足住房者的不同需求。豪宅市場中海銀海灣占地面積：107863㎡建筑面積：232095㎡容積率：2.15綠化率：35%裝修標(biāo)準(zhǔn)：6500元/㎡產(chǎn)品組合：一期為聯(lián)排別墅〔99套〕二期為高層〔578套〕當(dāng)期主推：300㎡~430㎡的別墅價格：1100萬~2000萬/套開發(fā)商：中海地產(chǎn)特點：其位于珠海臨海高尚住宅片區(qū)內(nèi)；擁有“三面環(huán)山,南面面海〞的一線稀缺海景資源，是中海地產(chǎn)在珠海開發(fā)的首個頂級豪宅工程。低密度產(chǎn)品〔聯(lián)排、雙拼〕面積300至450平方米；高層住宅主要是由200平方米以上大面積住宅和復(fù)式產(chǎn)品組成。唐家灣區(qū)域市場房地產(chǎn)市場特征以海景度假產(chǎn)品為主，主力為120-180平的3、4房唐家灣區(qū)域市場房地產(chǎn)市場特征品牌地產(chǎn)公司高起點開發(fā)全面提升片區(qū)建設(shè)水平唐家樓市具有高起點的特點，大學(xué)園區(qū)、高科技企業(yè)園區(qū)的蓬勃建設(shè)給唐家的房地產(chǎn)市場帶來了開展的契機(jī)，在房地產(chǎn)開展的初期就有和黃這樣的大型企業(yè)進(jìn)駐，主力開發(fā)高品質(zhì)的花園式精美洋房，工程極大的吸引了港澳等地客戶，其開發(fā)帶動了片區(qū)的建設(shè)水平；超大規(guī)模樓盤唱主角目前區(qū)域在售和在建樓盤規(guī)模普遍較大，其中海怡灣畔建筑面積超過40萬平方米，遠(yuǎn)大·美域工程建筑面積超過35萬平方米，華發(fā)蔚藍(lán)堡建筑面積近40萬平，我司格力海岸工程建面近90萬平，唐家灣住宅市場已經(jīng)進(jìn)入大盤供給時代；唐家灣區(qū)域市場房地產(chǎn)市場特征樓盤定位多是度假休閑型唐家灣處于“離城不離市〞的空間狀態(tài)，“入那么幽靜，出那么繁華〞，是居住在城市里的“世外桃源〞。在整體規(guī)劃定位的影響下，住宅工程容積率普遍較低，開展商發(fā)揮地塊獨到自然環(huán)境優(yōu)勢，均以開發(fā)低密度、休閑度假健康住宅為賣點，這尤其符合港澳人士的置業(yè)需求；大面積單位獨領(lǐng)風(fēng)騷從在售的工程分析，各樓盤主推的產(chǎn)品供給戶型根本均為三房、四房及以上，中小戶型較少在該片區(qū)出現(xiàn)。三房面積集中于120-150平方米之間；四房及以上面積集中于150-240平方米之間，其更采用了中空客廳，超大露臺，躍式、復(fù)式、錯層交錯混合使用等戶型的創(chuàng)新，并增加了儲物間，工人房等功能空間；唐家灣區(qū)域市場房地產(chǎn)市場特征

片區(qū)樓價直追市中心中高檔樓盤價格

由于該片區(qū)自然景觀資源豐富，其內(nèi)樓盤走的均是中高檔路線。從最初的海怡灣畔開始，高檔次高素質(zhì)樓盤一個接一個陸續(xù)開發(fā)面市，完善生活配套吸引高檔客戶的關(guān)注，目前區(qū)域售價與市中心新開樓盤價位相差不大；

唐家灣區(qū)域市場房地產(chǎn)市場特征港澳客戶及屢次置業(yè)者為主由于片區(qū)樓盤檔次較高，面積較大，首次置業(yè)者對此片區(qū)產(chǎn)品考慮較少?？蛻糁饕愿郯目蛻粜蓍e度假或者退休養(yǎng)老等屢次置業(yè)者為主：1、在內(nèi)地居住環(huán)境比較差，生活指數(shù)高，一些內(nèi)地特別是北方退休人士因珠海氣候溫暖、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美以及消費水平比較低，會選擇在此置業(yè)養(yǎng)老；2、隨著珠海和港澳的往來越來越密切，許多人假期時來珠海休閑度假，故這局部人會考慮在珠海購房，用于度假用途，由于唐家諸多旅游景點且自然風(fēng)光秀麗，會選擇在此置業(yè)；3、一大批個人財富積累較多、事業(yè)穩(wěn)定、家庭和諧的私營業(yè)主和政府高官為了給家里的妻兒父母一種生活享受；4、片區(qū)的大學(xué)園區(qū)和高新科技園區(qū)的高收入者為了保證生活的質(zhì)量，會選擇在此置業(yè)。

目錄一、區(qū)域概況二、房地產(chǎn)市場1、土地市場2、住宅市場三、未來競爭預(yù)測華發(fā)蔚藍(lán)堡格力海岸中海銀海灣五洲花城2期唐家淇澳島坦洲中信紅樹灣華發(fā)云湖翠谷華發(fā)山莊招商花園城2期卡都?？∵h(yuǎn)大美域4期鈺海帝景華發(fā)新城6期仁恒濱海中心競爭對手界定標(biāo)準(zhǔn)：均價超過2萬元/平的工程。主要分布：工程所在的唐家區(qū)域、沿海/河金邊線、主城核心區(qū)域競爭工程分布S1地塊S3地塊重點競爭工程華發(fā)蔚藍(lán)堡蔚藍(lán)堡技術(shù)指標(biāo)

S1、S2地塊S3地塊用地面積211832.63㎡32218.99㎡總用地面積244051.62㎡建筑面積（按容積率計）254199.15㎡63342.53㎡總建筑面積317541.68㎡容積率≤1.2≤1.96建筑密度≤25%≤22%綠地率≥35%≥35%用地功能住宅和商業(yè)（10%）純住宅住宅總戶數(shù)2230戶車位約3000個S2地塊賣點：區(qū)域前景+社區(qū)+品牌+資源重點競爭工程華發(fā)蔚藍(lán)堡占地面積：24.4萬平米總建筑面積：31.8萬平米容積率：1.3總戶數(shù)：2230戶建筑類型：64棟多層洋房、29棟11層的小高層及13棟18層的高層建筑風(fēng)格：西班牙小鎮(zhèn)風(fēng)格產(chǎn)品類型面積（㎡）套數(shù)（套）比例總面積（㎡）比例小高層125-14463829%87，74930%高層80-90180-20387239%97，46831%洋房復(fù)式：224-317平層：152-18572032%128，19939%合計———2230100%313，416100%產(chǎn)品類型：2+1兩房、三房、3+1三房及頂樓復(fù)式、一層躍式等多種戶型，面積為89-317㎡賣點：社區(qū)+小區(qū)配套+區(qū)域前景重點競爭工程遠(yuǎn)大美域四期時間：2007年9月占地：1萬㎡建面：2.92萬㎡

容積率：2.9產(chǎn)品：120-160㎡洋房價格：洋房6500元/㎡時間：預(yù)計2011年5月建面：約8萬㎡產(chǎn)品：多層、小高層、2棟超高層戶型：130-160平的3房、4房為主價格：目前剩余少量300平均價16000元/平時間：2008年7月占地：1.33萬㎡建面：3.88萬㎡容積率：2.9產(chǎn)品：電梯洋房212-264㎡、聯(lián)排190-260㎡、雙拼300㎡價格：電梯洋房7500元/㎡，聯(lián)排10000元/㎡，雙拼11500元/㎡開盤時間：2005年12月占地：7萬㎡

建面：10.42萬㎡

容積率：1.5產(chǎn)品：83-226㎡洋房、236㎡聯(lián)排別墅價格：洋房：5500元/㎡TH：10000元/㎡四期一期二期三期小學(xué)、幼兒園工程進(jìn)度：一期別墅已在售，高層預(yù)計2021年中可推出；別墅均價：5萬-7萬賣點：山居與海居雙重體驗；中海打造高品質(zhì)樓盤，產(chǎn)品品質(zhì)+戶型創(chuàng)新；超高層明星產(chǎn)品。占地面積：10.7萬平米總建筑面積：26.9萬平米容積率：2.5產(chǎn)品類型戶型戶型面積聯(lián)排別墅（４、５房）240-300洋房４房236小高層４房236超高層４房177-225超高層５房238-277賣點：山海景資源+創(chuàng)新產(chǎn)品+中海品牌重點競爭工程中海銀海灣高層占地面積；171842.2平建筑面積：493998.97平建筑類型：A區(qū)2棟公寓和商業(yè)，B區(qū)23棟11-31層住宅，C區(qū)6棟18-31層住宅銷售時間：預(yù)計2021年5-8月產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積A區(qū)1棟單身公寓、1棟Loft,50平左右B區(qū)（2T6）2房/87-108，3、4房/126-190C區(qū)（2T6）2房/87-114賣點：社區(qū)+品牌+資源重點競爭工程華發(fā)新城6期A區(qū)C區(qū)B區(qū)工程進(jìn)度：地基工程根本完成。賣點：珠海地標(biāo)性綜合體，打造高品質(zhì)樓盤，產(chǎn)品品質(zhì)+戶型創(chuàng)新；超高層明星產(chǎn)品；推出時間：預(yù)計2021年中。占地面積：4.2萬平米總建筑面積：21萬平米容積率：

5產(chǎn)品組成建筑面積占總比例4棟住宅（4、5房）119986㎡（508戶，250平以上）56.88%5A甲級寫字樓22145㎡10.5%五星級酒店44162㎡20.94%商業(yè)24650㎡11.68%合計210943㎡100%賣點：地段+海景澳門景+綜合體+仁恒品牌仁恒濱海中心重點競爭工程賣點：城市核心區(qū)位+產(chǎn)品+學(xué)區(qū)+外鄉(xiāng)品牌〞產(chǎn)品戶型總套數(shù)戶型面積TH22280樓王單位540220—280三房（含雙套房）640120—140四房1320150—180公寓130050—100二期產(chǎn)品預(yù)測進(jìn)度：主體工程8層左右。推售時間：預(yù)計2021年中工程優(yōu)勢：主城區(qū)區(qū)位，成熟居住環(huán)境；園林景觀與住宅最大化結(jié)合；特色商業(yè)，特色商務(wù)；戶型設(shè)計注重舒適度提升；學(xué)區(qū)。五洲花城2期工程指標(biāo)占地面積：16.53萬平米總建筑面積：66.1萬平米容積率：4重點競爭工程賣點：品牌+社區(qū)及產(chǎn)品+沃爾瑪+幼兒園戶型戶型面積套數(shù)比例2房70-90平92086%3房147平858%4房170平323%5房190平323%合計

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