項目一-房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價

工程一：房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價建筑學(xué)院常青房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價課程內(nèi)容

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價1

房地產(chǎn)價格基礎(chǔ)2市場比較法及其運用3收益法及其運用4成本法及其運用5假設(shè)開發(fā)法及其運用6地價評估與地價分?jǐn)?估價程序和估價報告

8工程一房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價【知識目標(biāo)】〔1〕掌握房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價的概念、特性及類型。〔2〕掌握房地產(chǎn)估價的概念、本質(zhì)和要素?！?〕熟悉房地產(chǎn)估價原那么?！灸芰δ繕?biāo)】〔1〕能辨析房地產(chǎn)的整體概念和房地產(chǎn)估價的關(guān)鍵術(shù)語?！?〕能結(jié)合房地產(chǎn)估價原那么確定估價案例的估價目的、估價時點?！?〕能在實際估價業(yè)務(wù)中應(yīng)用房地產(chǎn)估價原那么。學(xué)習(xí)目標(biāo)工程一房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價【工程概述】房地產(chǎn)估價的對象是質(zhì)量、性能、產(chǎn)權(quán)等都十分復(fù)雜的房地產(chǎn)，準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)估價是以對房地產(chǎn)全面、深入、正確的認(rèn)識為根底的。同時，從事房地產(chǎn)估價工作，要對房地產(chǎn)估價以及這種職業(yè)、行業(yè)的知識、要求等有所了解。因此，本工程通過不同課題，首先介紹房地產(chǎn)的含義、特性、種類以及作為估價對象的房地產(chǎn)應(yīng)從哪些方面進(jìn)行了解并如何予以描述，然后介紹房地產(chǎn)估價的含義、特點、現(xiàn)實中對房地產(chǎn)估價的需要以及房地產(chǎn)估價要素和房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德，最后介紹房地產(chǎn)估價原那么的含義與作用、實際估價中應(yīng)遵循的估價原那么以及如何遵循這些原那么。工程一房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價【情境案例】甲工業(yè)企業(yè)根據(jù)市場研究，為了擴大規(guī)模，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)一步開展，急需籌集一筆資金，經(jīng)企業(yè)決策層研究決定，以企業(yè)現(xiàn)有全部房地產(chǎn)作抵押向乙商業(yè)銀行申請抵押貸款。經(jīng)與銀行協(xié)商，決定委托丙房地產(chǎn)估價公司對甲企業(yè)的房地產(chǎn)進(jìn)行價值評估。假設(shè)你代表所在的丙房地產(chǎn)評估公司接受評估委托，并決定由你作為房地產(chǎn)估價師負(fù)責(zé)該房地產(chǎn)評估工程。通過本工程的學(xué)習(xí)，請答復(fù)如下問題：〔1〕該公司擬評估房地產(chǎn)的類型及范圍？〔2〕該估價工程中有哪些估價要素？〔3〕如果所確定的估價工程成員中張三與該公司某副總經(jīng)理是親戚關(guān)系，那么張三是否繼續(xù)參加估價工作？為什么？〔4〕完本錢估價工程的估價工作，應(yīng)遵循哪些估價原那么？工程一房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價課題一房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的含義與特性二、房地產(chǎn)的類型與描述課題二房地產(chǎn)估價一、房地產(chǎn)估價的含義與本質(zhì)二、房地產(chǎn)估價的要素三、房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要課題三房地產(chǎn)估價人員的職業(yè)道德課題四房地產(chǎn)估價原那么一、房地產(chǎn)估價原那么的含義與作用二、房地產(chǎn)估價根本原那么課題一房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的含義與特性〔一〕房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。1．土地、建筑物及其他地上定著物土地：指地球的外表及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地的空間范圍可分為三個層次：地球外表，簡稱地表；地球外表以上一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地上空間；地球外表以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。課題一房地產(chǎn)建筑物：指人工建筑供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋是指有根底、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御侵襲等作用，供人們在其中居住、工作、生活、娛樂、儲藏物品或進(jìn)行其他活動的空間場所。課題一房地產(chǎn)構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其中生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

其他地上定著物：指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，成為土地或建筑物的一局部，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一同轉(zhuǎn)讓的物。課題一房地產(chǎn)2．實物、權(quán)益和區(qū)位實物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的局部，如土地的形狀、地形、地勢、地基、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。權(quán)益：是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的局部，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處。區(qū)位：本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)不可移動而成了房地產(chǎn)的重要組成局部。房地產(chǎn)區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等。課題一房地產(chǎn)〔二〕房地產(chǎn)的根本存在形態(tài)1．土地形態(tài)：如圖1-1〔a〕、〔b〕所示。2．建筑物形態(tài)：如圖1-1〔c〕所示。3．房地形態(tài)：如圖1-1〔d〕所示。課題一房地產(chǎn)〔三〕房地產(chǎn)的特性1．不可移動〔固定性〕作為立體空間、完整意義的土地，其空間位置是固定不能移動的。建筑物由于建在土地之中，其空間位置通常也是固定的，不能移動。不可移動性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環(huán)境。課題一房地產(chǎn)2．獨一無二〔異質(zhì)性、個別性〕土地受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響會各有差異；建筑物也有位置、結(jié)構(gòu)、建筑材料、裝飾裝修、建筑風(fēng)格等方面的差異。每宗房地產(chǎn)都有自己的獨特之處，沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。房地產(chǎn)的獨一無二性使得相同房地產(chǎn)的大量供給難以出現(xiàn)，從而不同房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代。課題一房地產(chǎn)3．壽命長久土地的不可消滅建筑物的壽命耐久性4．供給有限土地數(shù)量有限土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的課題一房地產(chǎn)5．價值量大單位價值高總體價值大6．流動性差〔變現(xiàn)能力弱〕由于具有價值高大、獨一無二、不可移動等特性，加之交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費較多等原因，同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，買賣通常需要經(jīng)過較長時間才能完成。所以，當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)利人不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金時，只有以相當(dāng)幅度的降價為代價才能實現(xiàn)。課題一房地產(chǎn)7．用途多樣主要是對空地而言。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，一般難以改變：原有建筑結(jié)構(gòu)的限制；改變的費用高，經(jīng)濟上不可行。8．相互影響房地產(chǎn)的“外部性〞〔房地產(chǎn)之間的相互影響〕。直接影響房地產(chǎn)的使用和價值。9．易受限制1、管制權(quán)：如城市規(guī)劃2、征收權(quán)3、征稅權(quán)課題一房地產(chǎn)10．保值增值性保值增值原因：對房地產(chǎn)的投資改進(jìn)通貨膨脹外部經(jīng)濟條件的改善對房地產(chǎn)需求的增加課題一房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述〔一〕房地產(chǎn)的種類劃分1.按用途劃分的種類〔1〕居住房地產(chǎn)〔2〕商業(yè)房地產(chǎn)〔3〕辦公房地產(chǎn)〔4〕旅館房地產(chǎn)〔5〕餐飲房地產(chǎn)〔6〕體育與娛樂房地產(chǎn)〔7〕工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)〔8〕農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)〔9〕特殊用途綜合房地產(chǎn)〔10〕綜合房地產(chǎn)課題一房地產(chǎn):二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述2.按開發(fā)程度來劃分的種類〔1〕生地〔2〕毛地〔3〕熟地〔4〕在建工程〔5〕現(xiàn)房〔含土地〕課題一房地產(chǎn):二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述3．按實物形態(tài)劃分的種類〔1〕土地〔2〕建筑物〔3〕土地與建筑物的綜合體〔4〕房地產(chǎn)的局部〔5〕未來狀況下的房地產(chǎn)〔6〕已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)〔7〕現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異局部〔8〕以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)〔9〕整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述4．按照權(quán)益狀況劃分的種類〔1〕“干凈〞的房屋所有權(quán)和出讓的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)〔2〕“干凈〞的房屋所有權(quán)和劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)〔3〕“干凈〞的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)〔4〕共有的房地產(chǎn)〔5〕局部產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)〔6〕有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)〔7〕設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)〔8〕設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)〔9〕有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)〔10〕已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述〔11〕被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)〔12〕手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)〔13〕房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)〔14〕臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)〔15〕違法占地或者違法建筑的房地產(chǎn)〔16〕房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益〔17〕地役權(quán)〔18〕房地產(chǎn)的抵押權(quán)〔19〕房地產(chǎn)的空間利用權(quán)〔20〕房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述5.按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型1、收益性房地產(chǎn)2、非收益性房地產(chǎn)6.按經(jīng)營使用方式來劃分的類型1、出售型房地產(chǎn)2、出租型房地產(chǎn)3、營業(yè)型房地產(chǎn)4、自用型房地產(chǎn)課題一房地產(chǎn):二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述〔二〕房地產(chǎn)狀況描述包括：根本狀況、實物狀況和權(quán)益狀況三個方面的描述。1.房地產(chǎn)根本狀況描述〔1〕名稱〔2〕坐落〔3〕范圍〔4〕規(guī)?！?〕用途〔6〕權(quán)屬二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述〔二〕房地產(chǎn)狀況描述2.房地產(chǎn)實物狀況描述〔1〕土地實物狀況描述①四至②面積③形狀④地形地勢⑤地基〔工程地質(zhì)〕⑥土壤⑦開發(fā)程度⑧其他〔2〕建筑物實物狀況的描述Ⅰ建筑規(guī)模Ⅱ?qū)訑?shù)和高度Ⅲ外觀Ⅳ建筑結(jié)構(gòu)Ⅴ設(shè)施設(shè)備Ⅵ裝飾裝修Ⅶ日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水Ⅷ層高和室內(nèi)凈高Ⅸ空間布局Ⅹ竣工日期〔或建成年月、建成年份、建成年代〕和設(shè)計使用年限Ⅺ護情況和完損狀況Ⅻ其他二、房地產(chǎn)的種類與房地產(chǎn)狀況描述3．房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述〔1〕土地權(quán)益狀況描述①土地所有權(quán)狀況②土地使用權(quán)狀況③土地使用管制情況④土地利用現(xiàn)狀⑤出租或占用情況⑥他項權(quán)利設(shè)立情況⑦其它特殊情況〔2〕建筑物權(quán)益狀況描述①房屋所有權(quán)狀況②出租或占用情況③他項權(quán)利設(shè)立情況④其它特殊情況⑤其他課題二房地產(chǎn)估價一、房地產(chǎn)估價的含義與本質(zhì)〔一〕房地產(chǎn)估價的概念核心內(nèi)容：根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。完整定義：房地產(chǎn)估價專業(yè)人員根據(jù)估價目的，遵循估價原那么，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行分析、測算和判定的活動。一、房地產(chǎn)估價的含義與本質(zhì)全面理解房地產(chǎn)估價含義必須正確認(rèn)識三個問題:1.房地產(chǎn)估價是專業(yè)估價一門學(xué)問和學(xué)科；一種職業(yè)和行業(yè)。專業(yè)估價的特點：由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成提供的是一種專業(yè)意見估價結(jié)果具有社會公信力實行有償效勞要承擔(dān)法律責(zé)任一、房地產(chǎn)估價的含義與本質(zhì)

2.房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)評估的區(qū)別與聯(lián)系一般情況下可以交換使用。估價的含義更精準(zhǔn)、明確,專指對價值進(jìn)行評估。評估含義寬泛，不只限于價值評估。

3.國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂和定義不盡相同美國大多稱為RealEstateAppraisal。英國和其他英聯(lián)邦國家大多稱為PropertyValuation。日本和韓國成為不動產(chǎn)鑒定評價，簡稱不動產(chǎn)鑒定。中國香港地區(qū)習(xí)慣上稱為物業(yè)估值或者物業(yè)估價。中國臺灣地區(qū)稱為不動產(chǎn)估價。一、房地產(chǎn)估價的含義與本質(zhì)〔二〕房地產(chǎn)估價的本質(zhì)〔1〕房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格〔2〕房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價〔3〕房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證〔4〕房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)〔5〕房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)課題二房地產(chǎn)估價二、房地產(chǎn)估價的要素1.估價當(dāng)事人〔1〕估價委托人俗稱客戶，指直接向估價機構(gòu)提出估價需求，與估價機構(gòu)訂立委托合同的單位或個人?！?〕房地產(chǎn)估價機構(gòu)指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價效勞的專業(yè)機構(gòu)?！?〕房地產(chǎn)估價人員指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，由有關(guān)主管部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價的人員，包括注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。課題二房地產(chǎn)估價：二、房地產(chǎn)估價的要素2.估價目的指一個具體估價工程中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途。一個估價工程通常只有一個估價目的。不同估價目的影響估價結(jié)果。因為估價目的不同，估價時點、估價對象、價值類型以及估價依據(jù)等都有可能不同。估價目的限制了估價報告或估價結(jié)果的用途。3.估價時點也稱為價值時點、價值日期，是指一個估價工程中所評估的價值對應(yīng)的時間。注意：確定估價時點在先，得出評估價值在后。課題二房地產(chǎn)估價：二、房地產(chǎn)估價的要素4.估價對象是指一個估價工程中需要評估其價值的房地產(chǎn)及相關(guān)其他財產(chǎn)。估價對象由委托人和估價目的雙重決定?，F(xiàn)實中估價對象是復(fù)雜多樣的。有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。5.價值類型指一個估價工程中所評估的具體某種價值。一個估價工程的價值類型根據(jù)估價目確定。同一估價對象的具體某種價值是在其相應(yīng)的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上是唯一的。價值類型主要有市場價值、投資價值、謹(jǐn)慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和剩余價值。其中，市場價值是最根本、最常用的價值類型。課題二房地產(chǎn)估價：二、房地產(chǎn)估價的要素6.估價依據(jù)指一個房地產(chǎn)估價工程中估價所依據(jù)的法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)。廣義上還包括委托人所提供的估價所需資料，估價機構(gòu)和估價師掌握、搜集的估價所需資料。實際估價中，選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。7.估價假設(shè)指一個房地產(chǎn)估價工程中房地產(chǎn)估價師對于那些估價所必要但又不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所作的合理假定。作用：躲避風(fēng)險，保護估價人員和估價機構(gòu)；告知、提醒和保護估價報告使用人。課題二房地產(chǎn)估價：二、房地產(chǎn)估價的要素8.估價原那么指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，對房地產(chǎn)價格形成和運作的客觀規(guī)律認(rèn)識的根底上，總結(jié)出的一些簡明扼要、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法那么或標(biāo)準(zhǔn)。評估市場價值時應(yīng)遵循的原那么：獨立、客觀、公正原那么；合法原那么；估價時點原那么；替代原那么；最高最正確使用原那么。獨立、客觀、公正是對估價的根本要求，它是估價的根本原那么和最高行為準(zhǔn)那么。9.估價程序指一個房地產(chǎn)估價工程運作的全過程中各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后次序。根本程序：獲取估價業(yè)務(wù)→受理估價委托→制定估價作業(yè)方案→搜集估價所需資料→實地查勘估價對象→求取估價對象價值→撰寫估價報告→審核估價報告→交付估價報告→估價資料歸檔。課題二房地產(chǎn)估價：二、房地產(chǎn)估價的要素10.估價方法房地產(chǎn)估價方法是指估價測算應(yīng)采用的方法?；诮谑袌錾舷嗨品康禺a(chǎn)的成交價格來衡量其價值——市場法；基于該房地產(chǎn)的預(yù)期收益來衡量其價值——收益法；基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)來衡量其價值——本錢法。另外：還假設(shè)開發(fā)法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。11.估價結(jié)果指房地產(chǎn)估價人員經(jīng)過分析、測算和判斷得出的估價對象價值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。課題二房地產(chǎn)估價三、房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要1.房地產(chǎn)估價的必要性房地產(chǎn)的“獨一無二〞和“價值較大〞特性，是房地產(chǎn)專業(yè)估價存在的前提；房地產(chǎn)市場的“不完全市場〞特性決定了房地產(chǎn)需要專業(yè)估價；房地產(chǎn)在經(jīng)濟活動中的廣泛性、重要性，決定了房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主體。課題二房地產(chǎn)估價：三、房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要

2.房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要房地產(chǎn)抵押的需要房地產(chǎn)征收征用的需要房地產(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)保險的需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要房地產(chǎn)分割的需要房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定的需要企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要房地產(chǎn)行政管理的需要其他方面的需要課題三房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德一、房地產(chǎn)估價人員職業(yè)道德概述房地產(chǎn)估價人員的職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價人員在從事房地產(chǎn)估價這種職業(yè)時，應(yīng)當(dāng)遵循的道德標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)。要求：良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為因為：如果房地產(chǎn)估價人員沒有良好的職業(yè)道德，即使具有扎實的估價理論知識、豐富的估價實踐經(jīng)驗，但估價結(jié)果難以保證公正合理。課題三房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德二、房地產(chǎn)估價人員職業(yè)道德內(nèi)容包括三個方面:職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習(xí)慣。實踐上可概括為：老實正直；回避利益沖突；具備專業(yè)勝任能力；勤勉盡責(zé)；保守秘密；公平競爭；承擔(dān)社會責(zé)任。課題四房地產(chǎn)估價原那么一、房地產(chǎn)估價原那么的含義與作用1．房地產(chǎn)估價原那么的含義指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的根底上，總結(jié)和提煉出的一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價應(yīng)依據(jù)的法那么或標(biāo)準(zhǔn)。獨立、客觀、公正原那么；合法原那么；估價時點原那么；替代原那么；最高最正確使用原那么；謹(jǐn)慎原那么。課題四房地產(chǎn)估價原那么2．房地產(chǎn)估價原那么的作用可以使不同房地產(chǎn)估價人員對房地產(chǎn)估價的根本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值趨于相同或相似；幫助估價人員如何思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先框定在一個合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價方法的測算，評估出一個更加精準(zhǔn)的價值。課題四房地產(chǎn)估價原那么二、房地產(chǎn)估價根本原那么1.獨立、客觀、公正原那么估價機構(gòu)和估價人員站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人均公平合理的價值。制度層面：估價機構(gòu)是具有獨立法人地位的機構(gòu)。估價機構(gòu)和估價人員與委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，與估價對象沒有利益關(guān)系。操作層面：假設(shè)各方當(dāng)事人均是理性并利己的“換位思考〞考慮評估價值課題四房地產(chǎn)估價原那么:二、房地產(chǎn)估價根本原那么2．合法原那么估價結(jié)果是在依法判定的估價對象特別是權(quán)益狀況下的價值。因為房地產(chǎn)狀況〔特別是權(quán)益狀況〕不同，評估價值就會不同。依法判定的估價對象權(quán)益，可分解為依法判定的權(quán)利類型及歸屬、使用、處分等權(quán)利。注意：不是合法的房地產(chǎn)也可以成為估價，關(guān)鍵是依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)并作相應(yīng)狀況房地產(chǎn)的估價。課題四房地產(chǎn)估價原那么:二、房地產(chǎn)估價根本原那么2．合法原那么遵循合法原那么在估價對象權(quán)益方面應(yīng)做到：〔1〕依法判定的權(quán)利類型及歸屬，是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬，一般應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及相關(guān)合同等為依據(jù)?！?〕依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。〔3〕依法判斷的處分權(quán)，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、出資、抵債、贈與等?！?〕依法判斷的其他權(quán)益，包括評估出的價值應(yīng)符合國家的價格政策。課題四房地產(chǎn)估價原那么:二、房地產(chǎn)估價根本原那么3．估價時點原那么要求估價結(jié)果是估價目的決定的某個特定時間價值。把由估價目的決定的評估價值對應(yīng)的特定時間，稱為估價時點，一般用公歷年、月、日表示。之所以遵守估價時點原那么，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素以及房地產(chǎn)市場是不斷變化的，決定了房地產(chǎn)價格和價值是不斷變化的。同一房地產(chǎn)在不同的時間通常會有不同的價值。課題四房地產(chǎn)估價原那么:二、房地產(chǎn)估價根本原那么確立估價時點原那么的意義在于：估價時點除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是估價對象價值的時間界限。特別強調(diào)：遵循估價時點原那么更本質(zhì)的是確定估價時點應(yīng)在先，得出評估價值應(yīng)在后，而不是有了“評估價值〞之后，再把它定義為某個時間的價值。多數(shù)估價工程是評估現(xiàn)在的價值，一般將估價人員實地查勘估價對象期間的某個日期〔原那么上為完成實地查勘之日〕確定為估價時點。也可因特殊需要，將過去或未來的某個日期確定為估價時點。課題四房地產(chǎn)估價原那么:二、房地產(chǎn)估價根本原那么估價時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去（1）過去現(xiàn)在過去（2）現(xiàn)在現(xiàn)在（3）未來（4）未來未來（5）未來在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。課題四房地產(chǎn)估價原那么:二、房地產(chǎn)估價根本原那么4．替代原那么要求估價結(jié)果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一個市場上，相同的商品有相同的價格。房地產(chǎn)價格的形成也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨一無二性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。課題四房地產(chǎn)估價原那么:二、房地產(chǎn)估價根本原那么替代原那么對于具體的房地產(chǎn)估價工作指明了兩點：〔1〕如果存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)，并其價格時，可以通過這些相似的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格?！?〕不能孤立地思考估價對象的價值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣，特別是同一個估價機構(gòu)，在同一個城市、同一時期，為了同一種估價目的，對不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)的估價價值應(yīng)有合理的“價差〞，尤其是較好的房地產(chǎn)的評估價值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評估價值。替代原理在市場比較法、收益法、本錢法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法中都會用到。課題四房地產(chǎn)估價原那么:二、房地產(chǎn)估價根本原那么5．最高最正確利用原那么要求估價結(jié)果是在估價對象依法最高最正確利用下的價值。所謂最高最正確利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。最高最正確利用原那么必須同