《物業(yè)管理?xiàng)l例》課件

1匯報(bào)人：AA2024-01-28《物業(yè)管理?xiàng)l例》課件目錄contents物業(yè)管理基本概念與原則《物業(yè)管理?xiàng)l例》概述及重要性業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)制度前期物業(yè)管理與承接查驗(yàn)制度專項(xiàng)維修資金籌集、使用和管理制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、解聘和監(jiān)管制度法律責(zé)任與糾紛解決機(jī)制301物業(yè)管理基本概念與原則物業(yè)管理定義物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理目的物業(yè)管理的目的是為了保障物業(yè)的正常使用和安全，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。物業(yè)管理定義及目的物業(yè)管理原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的原則，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)的合理使用。物業(yè)管理職責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理原則與職責(zé)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過近幾十年的發(fā)展，已經(jīng)形成了較為完善的法律法規(guī)體系和市場(chǎng)機(jī)制。目前，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正在向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化方向發(fā)展。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀國(guó)外物業(yè)管理行業(yè)起步較早，發(fā)展較為成熟。在管理模式上，國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)通常采用專業(yè)化、精細(xì)化、信息化的管理方式，注重提高服務(wù)質(zhì)量和效率。同時(shí)，國(guó)外物業(yè)管理行業(yè)還注重與社區(qū)、政府等相關(guān)方的合作與溝通，共同營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境。國(guó)外物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀302《物業(yè)管理?xiàng)l例》概述及重要性隨著城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。出臺(tái)背景《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，為物業(yè)管理行業(yè)提供了明確的法律依據(jù)，有利于規(guī)范市場(chǎng)秩序，提高服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。意義《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)背景及意義主要內(nèi)容《物業(yè)管理?xiàng)l例》主要內(nèi)容包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任等。結(jié)構(gòu)框架《物業(yè)管理?xiàng)l例》采用總分結(jié)構(gòu)，先總述物業(yè)管理的定義、原則、主體等基本問題，然后分述業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方的權(quán)利和義務(wù)，最后規(guī)定法律責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式。主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)框架物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，嚴(yán)格按照規(guī)定開展服務(wù)活動(dòng)，提高服務(wù)質(zhì)量和水平。業(yè)主應(yīng)了解自己的權(quán)利和義務(wù)，積極參與物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)自己的合法權(quán)益。相關(guān)政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管和指導(dǎo)，確?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的貫徹執(zhí)行。貫徹執(zhí)行中注意事項(xiàng)303業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)制度包括對(duì)物業(yè)的專有部分享有所有權(quán)、對(duì)共有部分享有共有和共同管理權(quán)、選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。業(yè)主權(quán)利遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等。業(yè)主義務(wù)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)界定確定會(huì)議議題、時(shí)間和地點(diǎn)，通知全體業(yè)主參加，組織召開業(yè)主大會(huì)。采用投票表決方式，對(duì)重大事項(xiàng)進(jìn)行決策，確保業(yè)主大會(huì)決策的公正、公平和合法。業(yè)主大會(huì)召開程序及決策機(jī)制決策機(jī)制召開程序制定選舉辦法，組織候選人報(bào)名，進(jìn)行投票選舉，公布選舉結(jié)果。選舉程序代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，協(xié)調(diào)處理業(yè)主之間的糾紛等。職責(zé)范圍制定業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則，明確委員的權(quán)利和義務(wù)，建立工作檔案，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作。運(yùn)作規(guī)則業(yè)主委員會(huì)選舉、職責(zé)和運(yùn)作規(guī)則304前期物業(yè)管理與承接查驗(yàn)制度前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求服務(wù)內(nèi)容包括房屋維修、設(shè)備維護(hù)、保潔、綠化、安保等。服務(wù)要求確保房屋及設(shè)施設(shè)備完好，環(huán)境整潔美觀，秩序良好，提供24小時(shí)服務(wù)等。制定查驗(yàn)計(jì)劃，組織專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，記錄問題并整改，再次查驗(yàn)確認(rèn)，簽署承接查驗(yàn)報(bào)告。查驗(yàn)流程查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任界定符合國(guó)家相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、合同約定的質(zhì)量要求。明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在承接查驗(yàn)中的權(quán)利和義務(wù)，以及問題整改的責(zé)任方和整改期限。030201承接查驗(yàn)流程、標(biāo)準(zhǔn)和責(zé)任界定存在問題及改進(jìn)措施開發(fā)商遺留問題多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)水平參差不齊，業(yè)主參與不足等。存在問題加強(qiáng)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通和協(xié)作，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)水平和服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)業(yè)主參與和監(jiān)督等。同時(shí)，建立健全的投訴處理機(jī)制和糾紛解決機(jī)制，保障各方合法權(quán)益。改進(jìn)措施305專項(xiàng)維修資金籌集、使用和管理制度籌集方式由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，歸業(yè)主所有，用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。要點(diǎn)一要點(diǎn)二籌集標(biāo)準(zhǔn)商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。專項(xiàng)維修資金籌集方式和標(biāo)準(zhǔn)使用范圍：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。使用程序：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請(qǐng)列支。監(jiān)管要求：專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，不得挪作他用?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金使用的監(jiān)管。使用范圍、程序和監(jiān)管要求VS籌集難度大，部分業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金的交存存在抵觸情緒；使用程序繁瑣，影響使用效率；監(jiān)管力度不夠，存在挪用、濫用等風(fēng)險(xiǎn)。完善建議加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，提高業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金的認(rèn)識(shí)和重視程度；簡(jiǎn)化使用程序，提高使用效率；加強(qiáng)監(jiān)管力度，完善監(jiān)管機(jī)制，確保專項(xiàng)維修資金的安全和有效使用。同時(shí)，可以探索引入第三方機(jī)構(gòu)參與管理和監(jiān)督，提高專項(xiàng)維修資金的管理水平和透明度。存在問題存在問題及完善建議306物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、解聘和監(jiān)管制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，包括注冊(cè)資本、專業(yè)人員配備、管理制度等，以確保其具備提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的能力。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照規(guī)定的程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括發(fā)布選聘公告、審核企業(yè)資質(zhì)、組織評(píng)標(biāo)等，確保選聘過程公開、公平、公正。資質(zhì)要求選聘程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求和選聘程序合同履行物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定提供服務(wù)，業(yè)主也應(yīng)按照合同約定支付費(fèi)用。雙方應(yīng)共同遵守合同規(guī)定，確保合同順利履行。合同簽訂業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收取等。合同變更若因特殊情況需要變更合同內(nèi)容，雙方應(yīng)協(xié)商一致并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確保變更過程合法、合規(guī)。合同簽訂、履行和變更規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期限內(nèi)如存在嚴(yán)重違約行為或無法繼續(xù)履行合同，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解聘該物業(yè)服務(wù)企業(yè)。解聘條件解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，包括提前通知、組織交接、審計(jì)財(cái)務(wù)等，確保解聘過程有序、規(guī)范。解聘程序解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并確保新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的平穩(wěn)過渡，以保障業(yè)主的合法權(quán)益不受影響。后續(xù)工作安排解聘條件、程序及后續(xù)工作安排307法律責(zé)任與糾紛解決機(jī)制違反物業(yè)管理合同約定，造成業(yè)主或使用人損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。民事責(zé)任違反物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，由相關(guān)行政主管部門依法給予行政處罰。行政責(zé)任違反物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。刑事責(zé)任違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任03鄰里糾紛通過協(xié)商、調(diào)解或民事訴訟等方式解決。01物業(yè)服務(wù)合同糾紛通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等方式解決。02業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決策糾紛通過召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，按照法定程序進(jìn)行表決和決策。常見糾紛類型及處理方式完善糾紛預(yù)防和處理機(jī)