國(guó)泰項(xiàng)目地產(chǎn)報(bào)告

系統(tǒng)整合創(chuàng)造更多價(jià)值聯(lián)泰集團(tuán)的使命【國(guó)泰花苑】項(xiàng)目思考聯(lián)泰及國(guó)有企業(yè)都是普通的房地產(chǎn)公司，做房地產(chǎn)項(xiàng)目是為了取得最大的投資利潤(rùn)；該項(xiàng)目能夠賣(mài)高價(jià)，就盡量賣(mài)高價(jià)，用盡一切手段為聯(lián)泰及國(guó)有創(chuàng)造效益；聯(lián)泰目前僅此一個(gè)項(xiàng)目，操作好這個(gè)項(xiàng)目是工作的所有出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，其他的沒(méi)有必要考慮。對(duì)國(guó)泰項(xiàng)目，常規(guī)的看法是：鼎成認(rèn)為聯(lián)泰開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目，目的是給家鄉(xiāng)父老一個(gè)交代，給家鄉(xiāng)人民構(gòu)筑一個(gè)“泉心泉意”的家，用閩南風(fēng)格，為泉州人民建造一個(gè)心靈歸屬的家園，而非冰冷的房子；國(guó)泰花苑項(xiàng)目做為聯(lián)泰地產(chǎn)的前奏，不能成為獨(dú)奏，要符合聯(lián)泰地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，成為整個(gè)聯(lián)泰地產(chǎn)進(jìn)軍福建市場(chǎng)的一個(gè)重要篇章非全部篇章。聯(lián)泰追求的是價(jià)值開(kāi)發(fā)非價(jià)格戰(zhàn)略聯(lián)泰公司不是一個(gè)獨(dú)立簡(jiǎn)單的公司，而是一個(gè)人、一個(gè)集團(tuán)、眾多合作伙伴、社會(huì)群體多方結(jié)合的綜合體。而國(guó)泰花苑項(xiàng)目肩負(fù)著政府提升此區(qū)域價(jià)值，改變此區(qū)域環(huán)境的重托；合作方期待參與房地產(chǎn)行業(yè)的理想，聯(lián)泰產(chǎn)業(yè)調(diào)整的前奏。聯(lián)泰追求的是價(jià)值開(kāi)發(fā)非價(jià)格戰(zhàn)略。通過(guò)價(jià)值提升達(dá)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的，不是通過(guò)炒做來(lái)達(dá)到銷(xiāo)售目的。國(guó)泰花苑賣(mài)的是品牌，是價(jià)值，是影響力、號(hào)召力，而不是簡(jiǎn)單的高價(jià)格國(guó)泰項(xiàng)目要形成一個(gè)有特色的項(xiàng)目，而不是簡(jiǎn)單的賣(mài)高價(jià)；國(guó)泰賣(mài)的是聯(lián)泰及國(guó)有的品牌，賣(mài)的是國(guó)泰今后在泉州的影響力，號(hào)召力，為聯(lián)泰今后在泉州的項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；國(guó)泰項(xiàng)目要以聯(lián)泰的品牌，高檔的品質(zhì)，強(qiáng)烈的文化品味，獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)方式，一流的業(yè)態(tài)規(guī)劃，形成對(duì)市場(chǎng)的獨(dú)特創(chuàng)造。目錄:泉州市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)概要；項(xiàng)目分析；項(xiàng)目商業(yè)部分定位策略；項(xiàng)目招商/銷(xiāo)售思考；項(xiàng)目推廣思考。泉州市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)概要國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1900.76億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.0％，經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)保持全省第一。固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資494.49億元，比上年增長(zhǎng)35.2％，增速比上年提高15.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)項(xiàng)目投資340.20億元，增長(zhǎng)43.0％；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87.49億元，增長(zhǎng)27.6％；農(nóng)村投資66.80億元，增長(zhǎng)12.8％。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15972元，比上年增長(zhǎng)12.4％；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出10812元，增長(zhǎng)8.1％。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積34.9平方米。一.06年泉州經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況二.06年泉州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)概況房地產(chǎn)建設(shè)情況。住宅投資49.18億元，增長(zhǎng)6.5％；商品房施工面積771.81萬(wàn)平方米，下降6.6％，竣工面積131.02萬(wàn)平方米，下降34.2％；全年商品房屋實(shí)際銷(xiāo)售額59.71億元，增長(zhǎng)82.7％；實(shí)際銷(xiāo)售面積185.97萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)60.7％，其中住宅銷(xiāo)售161.26萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)64.2％；年末空置房面積為55.79萬(wàn)平方米，下降21.6％。三.泉州06年住宅地產(chǎn)市場(chǎng)概況起步晚，發(fā)展快。泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)主要受政治因素影響較全國(guó)同級(jí)城市起步比較晚，但從2003年起進(jìn)入高速發(fā)展期，2003年新開(kāi)工住宅超過(guò)前一年同期42%，且銷(xiāo)售面積首次超過(guò)竣工面積，市場(chǎng)出現(xiàn)求大于供的局面。開(kāi)發(fā)格局基本形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚處于發(fā)展階段：住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)三年的發(fā)展，已逐步形成中心/濱江/城東/洛江和江南五大版塊。不同版塊產(chǎn)品差異性不大，主要產(chǎn)品為高檔商品房或高級(jí)別墅。另有一部分單身公寓的產(chǎn)品類(lèi)型，產(chǎn)品及市場(chǎng)細(xì)分還不明顯，這說(shuō)明目前泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于滿(mǎn)足中高端需求的發(fā)展時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還不明顯。由于供給不平衡，項(xiàng)目基本不用在項(xiàng)目設(shè)計(jì)/開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品/營(yíng)銷(xiāo)等進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)即可順利銷(xiāo)售，產(chǎn)品相對(duì)仍較落后.地價(jià)不斷提高，小型開(kāi)發(fā)商將面臨洗牌或轉(zhuǎn)移開(kāi)發(fā)目的地。２００６年泉州樓市，結(jié)合政府新近供應(yīng)的土地分析，由于地價(jià)的提高，市場(chǎng)供應(yīng)的加大，為了爭(zhēng)奪有限的住房消費(fèi)市場(chǎng)，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)兩年內(nèi)泉州市房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將加劇，甚至出現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重新洗牌的可能。2006年12月18日泉州新拍三塊地每畝分別為1076/1069/1330萬(wàn)，樓面地價(jià)近萬(wàn)元，創(chuàng)下天價(jià)。目前，泉州市區(qū)（豐澤/鯉城/清蒙/泉港/洛江）住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到4782元/平方米商圈類(lèi)型及分布泛中山商圈豐澤廣場(chǎng)商圈中心站商圈新車(chē)站商圈核心商圈次級(jí)商圈社區(qū)型商圈四.泉州06年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)概況商圈業(yè)態(tài)調(diào)查泛中山商圈：業(yè)態(tài)分布主要以中山路的服裝為主，同時(shí)兼有小型百貨商場(chǎng)與藥妝超市。豐澤廣場(chǎng)商圈：以新華都豐澤商城為代表幅射周邊區(qū)域，有大型停車(chē)場(chǎng)，交通極為便利，人流量大，周邊居住密度高，有極大的發(fā)展?jié)摿?。新?chē)站商圈：業(yè)態(tài)以百貨與家電為主，代表商家為大洋百貨/蘇寧電器。中心客運(yùn)站商圈：新發(fā)展商圈，中/長(zhǎng)途運(yùn)輸集中地，業(yè)態(tài)包括百貨/超市/餐飲等，代表商家為百匯商場(chǎng)。商圈租金調(diào)查美食街租金大約為60-90元/平方米泉州主要商圈商業(yè)基本以底商為主，租金基本在40至360元區(qū)間，其中中山-涂門(mén)街商圈最高，豐澤廣場(chǎng)次之。餐飲的租金大約為55-90元/平米。從租金來(lái)看，泉州的商業(yè)需求非常旺盛，總體租金較高，導(dǎo)致商業(yè)售價(jià)不斷上升和投資商業(yè)傾向明顯。由于泉州市商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)落后，尚無(wú)高檔舒適的購(gòu)物中心，很多市民驅(qū)車(chē)往廈門(mén)大型購(gòu)物中心消費(fèi)購(gòu)物，在廈門(mén)高檔購(gòu)物中心的會(huì)員當(dāng)中，泉州人占有不少比例，更進(jìn)一步說(shuō)明泉州旺盛的消費(fèi)力在本地得不到釋放，強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力為泉州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。消費(fèi)特征結(jié)論：泉州商業(yè)到07年已經(jīng)形成了幾代商業(yè)模式共存的格局：有第二代中閩/大洋百貨/新華都，第三代的SHOPPINGMALL/沃爾瑪，還有屬于第一代批發(fā)市場(chǎng)等。泉州的商業(yè)帶已經(jīng)初步形成。泉州市近幾年商業(yè)發(fā)展迅猛，新的商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，世界500強(qiáng)商業(yè)巨頭紛紛瞄準(zhǔn)泉州設(shè)局布點(diǎn)。泉州強(qiáng)有力的消費(fèi)市場(chǎng)使得商業(yè)零售業(yè)仍有較大的提升空間。市內(nèi)新建商業(yè)物業(yè)存量較少,新建商鋪大多集中在市郊。市內(nèi)商業(yè)物業(yè)大多以臨街商業(yè)物業(yè)為主,檔次不高,缺乏品牌和帶動(dòng)力。商業(yè)項(xiàng)目普遍缺乏可感性強(qiáng)的形象定位。泉州商用物業(yè)市場(chǎng)存在的問(wèn)題泉州商業(yè)整體規(guī)劃分析與歷史旅游名城相適應(yīng)，是幅射力強(qiáng)的商業(yè)和物流中心。商業(yè)用地放量增大：06年底供應(yīng)的九宗土地中，商業(yè)用地面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，且主要集中于城東片區(qū)。政府在商業(yè)金融的用地規(guī)劃中，將重點(diǎn)打造泉州城東片區(qū)。未來(lái)泉州將建設(shè)的1萬(wàn)平米以上的大型購(gòu)物中心為6個(gè)，5000平米以上超市/商場(chǎng)18個(gè)，5000平米以上酒店餐飲36個(gè)，5000平米以上專(zhuān)業(yè)店6個(gè)，5000平米以上倉(cāng)儲(chǔ)9個(gè)，5000平米以上百貨店19個(gè)?？傮w供應(yīng)量和規(guī)劃較為集中，規(guī)劃以上購(gòu)物中心為6個(gè)基本能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。2007年潛在商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)推盤(pán)量地址金鑫&麥德隆40000平米超市+商場(chǎng)云鹿路盛世融城25000平米獨(dú)立商場(chǎng)泉秀路（金帝花園附近）千億大街45000平方米購(gòu)物街津淮街東段國(guó)際華城5000多平米津淮街橋南片區(qū)規(guī)劃15萬(wàn)商業(yè)項(xiàng)目橋南片區(qū)預(yù)計(jì)未來(lái)增加量未來(lái)3-5年內(nèi)，泉州將新增物業(yè)近27萬(wàn)平方米的商業(yè)面積推出，人均增加商業(yè)面積0.28平方米。結(jié)論：新推商業(yè)主要集中于豐澤及城東片區(qū)，未來(lái)大量商業(yè)物業(yè)集中推出，將對(duì)泉州租售市場(chǎng)帶來(lái)較大壓力。項(xiàng)目研究一.項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)總建筑面積71826平方米,地上54316平方米,住宅45213平方米,商業(yè)面積8342.67平方米,配套公建760.32平方米,地下17510平方米,建筑密度0.39,容積率3.49,291戶(hù),總停車(chē)位364.城市中央價(jià)值洼地二.項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目處于泉州市地理位置的正中心，周邊人口密集，商業(yè)繁華，具有巨大的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和投資升值潛力。國(guó)泰花苑項(xiàng)目項(xiàng)目處于泉州市有名的美食街中心，占盡地利/人和之勢(shì)，美食街的品牌將有力促進(jìn)項(xiàng)目品牌的提升，而本項(xiàng)目的建成，也將以標(biāo)竿的價(jià)值和形象改造整個(gè)美食街，促使美食街形象和品質(zhì)有一個(gè)較大的飛躍。名街中心典范物業(yè)項(xiàng)目緊鄰泉州市政府的生活區(qū)，與泉州市政府為鄰，盡享其帶來(lái)的安全與尊榮。市府后院享盡尊榮名校周邊贏在起點(diǎn)項(xiàng)目處于泉州最為著名的中學(xué)之一：泉州五中附近，業(yè)主能就近享受該校優(yōu)良的教育資源；同時(shí)周邊還分布有其他高質(zhì)量的中小學(xué)，得天獨(dú)厚的教育環(huán)境能讓業(yè)主的子女贏在起點(diǎn)。項(xiàng)目采用富有特色的圍合式設(shè)計(jì)方式，最大限度擴(kuò)大內(nèi)庭院空間，外緊內(nèi)松，給業(yè)主提供充足的鄰里交流空間，充分體現(xiàn)中國(guó)文化中和諧的內(nèi)蘊(yùn)。緊致圍合鄰里社區(qū)聯(lián)泰集團(tuán)實(shí)力強(qiáng)大，聲名卓越，且有注重細(xì)節(jié)/追求精品的一貫作風(fēng)。國(guó)泰花苑作為聯(lián)泰集團(tuán)在泉州傾力打造的項(xiàng)目之一，其品質(zhì)將得到聯(lián)泰集團(tuán)的充分保證。聯(lián)泰品牌品質(zhì)保證項(xiàng)目商業(yè)部分定位策略一.項(xiàng)目商業(yè)部分定位的背景和目標(biāo)根據(jù)對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的SWOT研究,結(jié)合泉州市場(chǎng)特點(diǎn),本項(xiàng)目具有成為泉州最為知名的美食休閑中心的潛力。美食街的業(yè)態(tài)多為低檔的臨街排檔,國(guó)泰項(xiàng)目的建成能極大程度提升整個(gè)美食街的檔次,帶動(dòng)美食街休閑餐飲業(yè)態(tài)向更高檔次發(fā)展。美食街的業(yè)態(tài)和消費(fèi)檔次已經(jīng)不適合泉州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市民消費(fèi)的需求。1.項(xiàng)目的定位背景2.項(xiàng)目的定位目標(biāo)將【國(guó)泰花苑】商業(yè)部分建成為泉州第一流的,集餐飲/休閑/便民購(gòu)物等多功能為一體的時(shí)尚美食休閑場(chǎng)所?！緡?guó)泰花苑】商業(yè)部分市場(chǎng)定位強(qiáng)調(diào)主題概念特色,經(jīng)營(yíng)特色,建立以中高端餐飲為主的休閑文化特色?！緡?guó)泰花苑】商業(yè)部分與住宅部分形成良性互動(dòng)，住宅生活氛圍影響商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)發(fā)展彰顯生活方式。以中高檔餐飲為主,兼顧社區(qū)居民生活的市級(jí)美食休閑城二.項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位餐飲為主：項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)以餐飲為主，而且本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃/體量適合作餐飲，因此本項(xiàng)目餐飲作為主力業(yè)態(tài)沒(méi)有問(wèn)題。中高檔：美食街的餐飲普遍檔次低，形象差，本項(xiàng)目要打造美食街獨(dú)一無(wú)二的市場(chǎng)價(jià)值和形象，在業(yè)態(tài)定位上就必須走中高端路線。兼顧社區(qū)居民生活：周邊居民的生活配套是客觀市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目從最優(yōu)化的角度考慮，應(yīng)配備其他補(bǔ)充業(yè)態(tài)以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。市級(jí)美食休閑城：項(xiàng)目無(wú)論在地理位置/形象/體量上都可以作為泉州標(biāo)志性的美食休閑中心。三.項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃思考點(diǎn)：考慮到項(xiàng)目的租售問(wèn)題，單個(gè)鋪位面積不能劃分太大，否則難以快速去化，銷(xiāo)售和招商都有一定困難。但是項(xiàng)目要保持其中高端的定位，除了在硬件配置上要達(dá)到要求外，在業(yè)態(tài)上至少要設(shè)置2－3家主力餐飲店，以整體提升項(xiàng)目的形象。解決辦法：一家主力旗艦店：在項(xiàng)目西北拐角部位安排一家主力旗艦店，面積建議在600-1000平米。2家中型餐飲店：如咖啡廳或其他特色品牌連鎖餐飲，單個(gè)面積控制在400平米以?xún)?nèi)。其他則設(shè)置為小型獨(dú)立鋪面，分拆出賣(mài)。橫向互動(dòng)，立面交叉為充分利用2/3樓空間，實(shí)現(xiàn)樓層價(jià)值的均好性，我們建議在業(yè)態(tài)安排上實(shí)行平面分割和垂直分割相結(jié)合，并在項(xiàng)目西/北部位設(shè)置幾座單獨(dú)的樓梯直通2/3樓。平面分割垂直分割垂直分割F1F2F3項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)A區(qū)：風(fēng)味美食街品牌連鎖餐飲/主題概念餐廳/咖啡廳/名品餐飲/風(fēng)味小吃/零食物語(yǔ)/休閑水吧等文化是商業(yè)消費(fèi)的重要組成部分。在尺度與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)已充分考慮業(yè)態(tài)的規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)。B區(qū)：快樂(lè)休閑廊咖啡廳/茶藝館/品牌餐飲/特色餐飲/休閑吧生態(tài)也是景觀的一部分環(huán)境的營(yíng)造使項(xiàng)目鬧中取靜C區(qū)：流行風(fēng)情街美容中心/休閑健身會(huì)所/藥妝點(diǎn)/社區(qū)活動(dòng)中心/貝樂(lè)園/便利店/鮮花文具禮品店/社區(qū)診所一切為了業(yè)主和周邊居民項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃的比例20%70%0%20%40%60%80%100%1其他休閑餐飲10%項(xiàng)目的概念定位主題概念明確,擁有豐富的內(nèi)涵和想象空間,引進(jìn)國(guó)際/國(guó)內(nèi)一流品牌,營(yíng)造泉州一流的美食娛樂(lè)體驗(yàn)場(chǎng)所,如選擇風(fēng)味多樣的時(shí)尚概念餐飲/潮流特色酒吧等。大泉州美食新天地【國(guó)泰花苑】項(xiàng)目商業(yè)部分概念定位大泉州8500㎡主題美食城項(xiàng)目消費(fèi)的環(huán)保性和娛樂(lè)性營(yíng)造體驗(yàn)式的綠色消費(fèi)環(huán)境。品類(lèi)選擇以風(fēng)格時(shí)尚化/風(fēng)味多元化的開(kāi)放式餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)種為主,更加注重情趣性/流行性和綠色/環(huán)保/健康的特點(diǎn)；運(yùn)用具有熱烈/夸張/高度飽和的較大面積的色彩和具有較強(qiáng)對(duì)比關(guān)系的色彩設(shè)計(jì)展現(xiàn)品質(zhì)和時(shí)尚生活氣質(zhì)。生態(tài)環(huán)境，健康美食內(nèi)部采用強(qiáng)烈的主題風(fēng)格設(shè)計(jì),以主題性貫穿整體,使所有業(yè)種/經(jīng)營(yíng)板塊形成統(tǒng)一風(fēng)格,猶如串在珠鏈上的璀璨明珠，讓消費(fèi)者進(jìn)入的是一個(gè)情境別致的場(chǎng)所。主題風(fēng)格＋情境場(chǎng)所項(xiàng)目商業(yè)的環(huán)境設(shè)計(jì)首層主題餐飲門(mén)口設(shè)置休閑小品,以昭示性的形象展示美食新天地的品格和風(fēng)味,其他主題餐飲區(qū)分別設(shè)置敞開(kāi)式水吧/景觀休閑吧,不僅給人感覺(jué)悠閑/通透,更與其他主力餐飲形成互動(dòng),突出環(huán)境的幽雅/舒適,引人入勝。生態(tài)景觀＋開(kāi)放環(huán)境休閑消費(fèi)已經(jīng)成為一種時(shí)尚。本項(xiàng)目將在泉州著名的美食一條街形成具有帶動(dòng)和示范作用的美食休閑新天地,使本項(xiàng)目為核心的泉州美食街成為泉州一個(gè)新的休閑文化餐飲熱點(diǎn),為市民休閑/消費(fèi)提供了一個(gè)好場(chǎng)所,同時(shí)為泉州美食街的繁榮注入一股強(qiáng)大的活力。打造泉州第一文化休閑品牌打造泉州第一美食休閑商業(yè)；以餐飲為主的復(fù)合休閑,比肩上海新天地；休閑美食,娛樂(lè)身心；綠色休閑,釋放生活潛能；特色,品味,健康。硬體環(huán)境業(yè)態(tài)規(guī)劃精神內(nèi)核倡導(dǎo)主張服務(wù)特點(diǎn)緊緊圍繞目標(biāo)人群,提升目標(biāo)人群對(duì)美食消費(fèi)的需求，進(jìn)而塑造健康/綠色/時(shí)尚/品味的形象。緊扣項(xiàng)目業(yè)態(tài)特征,準(zhǔn)確提煉項(xiàng)目屬性,并用前瞻性眼光描繪未來(lái)藍(lán)圖。結(jié)論從以上研究,我們總結(jié)出，【國(guó)泰花苑】商業(yè)部分的特色為：項(xiàng)目的價(jià)值定位品味性；

特色性；文化性；財(cái)富性。品味性：以品味和時(shí)尚作為旗幟來(lái)匯聚流行元素,吸引目標(biāo)消費(fèi)群體。特色性：以特色作為創(chuàng)造美食休閑文化,形成核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)而有效規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的一種手段。

文化性：文化性體現(xiàn)中華美食文化,體現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)客群的高層次物質(zhì)/精神的多層面需求。財(cái)富性：項(xiàng)目自身具備稀有性和財(cái)富性是投資功能屬性的直接體現(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次定位以中高檔經(jīng)營(yíng)為主基調(diào)提供綠色/健康/品味的餐飲服務(wù),使項(xiàng)目成為具有特色品味/舒適環(huán)境/優(yōu)越的消費(fèi)模式/特色的服務(wù)的大型美食休閑中心,體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)于項(xiàng)目的其他方面思考[國(guó)泰花苑]自身要體現(xiàn)文化背景的傳承,讓社會(huì)認(rèn)識(shí)到兩大集團(tuán)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)一個(gè)小型商住花園,在其一般目的之外/之上的巨大的品牌/資源等綜合實(shí)力,必須要從品牌發(fā)展的角度上做文章.在提高項(xiàng)目自身的知名度的同時(shí),擴(kuò)大項(xiàng)目的社會(huì)影響力,為企業(yè)在泉州的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ),為自己的市場(chǎng)形象/消費(fèi)者定位/品牌的發(fā)展提供新的角度.注重品牌建設(shè)及文化傳承在裝修材料的選用方面,可以在外立面/花園/大堂/大廳以及商業(yè)定位/業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)上大膽設(shè)想,除了[國(guó)泰花苑]項(xiàng)目自身價(jià)值,還要用項(xiàng)目外觀這一附加價(jià)值吸引更多潛在目標(biāo)客戶(hù)群前來(lái)考察.在這些地方突出項(xiàng)目個(gè)性,成為[國(guó)泰花苑]項(xiàng)目的亮點(diǎn).在[國(guó)泰花苑]的起步階段就必須注入差異化風(fēng)格,融入?yún)^(qū)別其它項(xiàng)目的新鮮元素.外立面要現(xiàn)代而醒目，裝飾線條感強(qiáng)。突出項(xiàng)目的個(gè)性打造泉洲精品美食休閑街.以本項(xiàng)目為起點(diǎn),帶動(dòng)周邊業(yè)態(tài)向更美方向發(fā)展,向休閑美食\精品美食方向發(fā)展.單靠一個(gè)項(xiàng)目做精品有困難,只有樹(shù)立標(biāo)榜,從影響\改變周邊的環(huán)境入手,步步跟進(jìn),最后形成對(duì)整個(gè)美食街的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,整體打造運(yùn)營(yíng)機(jī)制入手,才能符合項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要.項(xiàng)目是核裂點(diǎn),通過(guò)本項(xiàng)目商業(yè)的運(yùn)營(yíng),整體提升美食街的品牌,使美食街物業(yè)能整體升值.以精品休閑美食帶動(dòng)美食街業(yè)態(tài)的發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)街是背街,要保持好的品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境,必須要做好內(nèi)街景觀.外街：外街要以鮮明的線條和色彩體現(xiàn)與周邊截然不同的品質(zhì),吸引高品質(zhì)商家入駐.美食街對(duì)面街道：接駁通往溫陵路對(duì)面的街道,使其與項(xiàng)目整體品質(zhì)配合起來(lái).內(nèi)街\外街統(tǒng)一形象進(jìn)行多種業(yè)態(tài)設(shè)計(jì).除美食外,還可增加便利店/超市/休閑吧等,以豐富美食街業(yè)態(tài)形式.全時(shí)段業(yè)態(tài)定位.以相對(duì)豐富的多時(shí)段消費(fèi)業(yè)態(tài)為泉洲人夜間消費(fèi)提供便捷的場(chǎng)所.以美食為主的多業(yè)態(tài)多時(shí)段消費(fèi)模式項(xiàng)目招商/銷(xiāo)售策略獨(dú)特的招商公式招商系統(tǒng)與銷(xiāo)售系統(tǒng)緊密結(jié)合；招商推廣與銷(xiāo)售推廣協(xié)調(diào)同步；重點(diǎn)客戶(hù)“一對(duì)一”溝通；深圳與泉州互動(dòng)聯(lián)絡(luò)客戶(hù)。國(guó)內(nèi)外有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力,經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大的餐飲/娛樂(lè)主力店；國(guó)內(nèi)外知名品牌餐飲店/專(zhuān)業(yè)連鎖店；國(guó)內(nèi)地方美食/西餐/咖啡/茶藝等業(yè)態(tài)的主題店；鮮花文具禮品店/社區(qū)專(zhuān)業(yè)美容院/寵物商店/醫(yī)療診所等生活配套設(shè)施。

項(xiàng)目招商的對(duì)象項(xiàng)目定價(jià)的依據(jù)

美食街底層商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格一般都在1.6-1.9萬(wàn)之間；本項(xiàng)目是美食街檔次最高的項(xiàng)目，無(wú)論從規(guī)劃到設(shè)計(jì)到經(jīng)營(yíng)等都在美食街一支獨(dú)秀；項(xiàng)目品牌：項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力雄厚，美國(guó)聯(lián)泰打造的精品項(xiàng)目。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)約為1.7萬(wàn)元/平方米各樓層銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)估:A區(qū)B區(qū)C區(qū)一層二層三層一層二層三層一層二層三層A（2.3萬(wàn)-2.1萬(wàn)）√√（部分面積）B（2.1萬(wàn)-1.8萬(wàn)）√√（部分面積）√（部分面積）√C（1.8萬(wàn)-1.5萬(wàn)）√√（部分面積）√√D（1萬(wàn)）√項(xiàng)目可選擇的銷(xiāo)售模式大鋪面帶租約銷(xiāo)售：在總價(jià)中扣除返租，降低銷(xiāo)售總價(jià)；小鋪面直接銷(xiāo)售。由于項(xiàng)目商業(yè)部分工程量小，進(jìn)度快，可以先將商業(yè)部分蓋好后租賃，以獲取最大的利益。項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目推廣原則

整體打包，分段推廣：項(xiàng)目商業(yè)和住宅應(yīng)該作為一個(gè)整體向外推廣，而不應(yīng)該簡(jiǎn)單分開(kāi)；項(xiàng)目品牌和公司品牌推廣同步進(jìn)行:在項(xiàng)目品牌打造的同時(shí)打造公司品牌，力爭(zhēng)做到兩者互為誘因；多種推廣手段相結(jié)合：采用報(bào)紙/戶(hù)外/電臺(tái)/網(wǎng)絡(luò)等多種媒體形成立體轟炸；觀念突破：通過(guò)宣傳全新飲食生活/休閑方式/投資創(chuàng)富觀念,推進(jìn)泉州對(duì)老商圈價(jià)值的認(rèn)識(shí)。形象突破：打造項(xiàng)目“泉州美食新天地”的形象。營(yíng)銷(xiāo)突破：內(nèi)銷(xiāo)/外銷(xiāo)并舉,最大限度挖掘市場(chǎng),促進(jìn)招商與銷(xiāo)售。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣著重6大突破4