2024年土地估價師歷年高頻考點試卷專家薈萃含答案

2024年土地估價師歷年高頻考點試卷專家薈萃含答案（圖片大小可自由調整）第1卷一.參考題庫(共25題)1.專門調查是為研究某類問題而組織的一種專項調查。各種普查、典型調查以及大部分抽樣調查和重點調查不屬于專門調查。2.土地分等定級評定的是土地的（）A、使用價值B、價值C、市場價格D、評估價格3.土地利用管理是國家按照預定的目標和土地系統(tǒng)運行的自然、經(jīng)濟規(guī)律，對土地的（）所進行的決策、組織、指揮、協(xié)調、控制等工作的總稱。A、土地市場；B、規(guī)劃、開發(fā)、利用、整治和保護；C、整理；D、土地開發(fā)4.城市用地規(guī)模常常從屬于人口規(guī)模，所以一般講城市規(guī)模常常是指城市人口的多少。5.負債和所有者權益都是企業(yè)的資金來源，因此，債權人和所有者享有相同的權利。（）6.2008年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）決定在A省B市，開發(fā)一商品住宅小區(qū)，小區(qū)占地面積為44公頃，其中10公頃系市區(qū)的土地，其余為基本農(nóng)田以外的耕地。項目總投資8000萬元，并以合法方式取得了該建設用地使用權。甲公司在該小區(qū)開發(fā)過程中，以在建工程抵押貸款籌措建設資金。2010年6月，甲公司將該項目轉讓給乙公司。2008年6月，乙公司完成該小區(qū)開發(fā)，并通過綜合驗收。下列關于該項目建設用地使用權的取得和轉讓問題，表述錯誤的是（）。A、如果甲公司以招標出讓方式取得了該建設用地使用權，屬于在土地一級市場交易取得方式B、如果甲公司以轉讓方式取得了該建設用地使用權，屬于在土地一級市場交易取得方式C、甲公司將該項目轉讓給乙公司，屬于在土地二級市場交易取得方式D、甲公司在該小區(qū)開發(fā)過程中，以在建工程抵押貸款籌措建設資金方式，屬于在土地二級市場交易行為7.土地定級單元劃分的原則是（）。A、單元內(nèi)各定級因素的優(yōu)劣程度或影響大體一致B、定級單元劃分大小要適宜C、要保證一些特殊功能地塊的完整性D、除交通性道路外，兼有商業(yè)等多種用途的道路，不能作為單元之間的分界線8.按各城鎮(zhèn)不同情況，土地定級中劃分的道路類型數(shù)為：特大城市、大城市5—7類；中等城市3—5類；小城市1—3類。（）9.某工業(yè)企業(yè)擁有一宗土地，因融資需要，計劃以該土地使用權進行抵押貸款，并于2007年9月5日委托某評估公司進行土地價格評估。該企業(yè)所擁有的土地位于華南H市，遠離城區(qū)，為獨立工礦用地，總面積1500m。宗地西高東低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)生活取水（附近無市政供水管網(wǎng)）；宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形，種植有3m寬的擋風樹木，四周有磚混圍墻；宗地為紅壤軟土，種植本地草種，內(nèi)有十字形道路，外有2km長的自建道路與某國道相連；宗地內(nèi)有11棟建筑物，其中，辦公樓1棟，倉庫3棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務樓1棟，變電房1棟。企業(yè)用電來自3km外的變電站；企業(yè)通信網(wǎng)絡及設施齊全，土地使用無特別限制。假定你是該評估公司土地估價師，請回答以下問題。若以委托日為評估價值時點，根據(jù)上述情況，對地價進行定義。10.關于土地登記申請書的使用說明，表述錯誤的是（）。A、申請書以宗地為單位填寫B(tài)、一個土地使用權人或所有權人使用或擁有兩宗以上土地的，按宗地分別填寫申請書C、一宗地有多個土地使用權人的，由各共有土地使用權人分別填寫申請書D、當事人雙方共同申請登記的，應當由當事人雙方分別填寫一份申請書11.估價人員要了解的估價對象的狀況，下列屬于物質實體狀況的有（）。A、土地的面積、形狀、地勢B、土地的使用年限C、建筑物的權屬、他項權利D、土地的性質、權屬、來源12.地籍調查是為土地注冊登記、核發(fā)證書提供依據(jù)的一項（）工作。A、管理性B、技術性C、行政性D、系統(tǒng)性13.土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府土地管理部門有有限購買權。14.因非法批準而使用土地的當事人，因退還土地而遭受的損失，不能向原批地單位依法申請行政賠償。15.國家建設確實需要由農(nóng)用地轉為建設用地、改變土地用途，應當首先通過程序對土地利用總體規(guī)劃進行修改，否則不能批準轉為建設用地。（）16.測量誤差主要可以分為（）。A、隨機誤差B、系統(tǒng)誤差C、人為誤差D、粗大誤差E、儀器誤差17.在城鎮(zhèn)土地定級中，某市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某評價單元均有影響，影響分值分別為15、10、20，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級功能和小區(qū)級商服功能影響，影響分值分別為12、21，則對應上述兩個商服中心，該評價單元的商服繁華度作用分值為（）。A、33B、45C、48D、7818.在基準地價評估資料收集時，一般房地出租買賣的調查樣本數(shù)至少應占其總數(shù)量的（），每級樣本總數(shù)不少于（）個。A、10%，20B、15%，30C、15%，20D、20%，3019.下列有關建筑物折舊的說法正確的是（）。A、運用新舊程度折舊法進行折舊，可以把握建筑物的個別狀態(tài)B、折舊率與使用狀況有關C、使用狀況不同的建筑物所求得的折舊額可以相同D、相同建筑物的年折舊額是相同的20.支付違約金，這種責任形式僅適用于（）。A、合同B、姓名權遭受侵害的情形C、肖像權遭受侵害的情形D、榮譽權遭受侵害的情形21.地籍資料完整性是指地籍管理涉及的空間地域范圍應該是其管轄區(qū)的部分土地。22.下列關于土地登記申請，正確的是（）。A、2個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記B、未成年人的土地權利，應當由其監(jiān)護人代為申請登記C、申請辦理未成年人土地登記的，除提交規(guī)定的材料外，還應當提交監(jiān)護人身份證明材料D、代理境外申請人申請土地登記的，授權委托書和被代理人身份證明應當經(jīng)依法公證或者認證E、進行土地總登記，必須由當事人共同申請23.下列行為征收營業(yè)稅的有（）A、以無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔風險的行為B、政府出讓土地使用權C、單位的員工為本單位提供應稅勞務D、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人24.在相對指標中，分子和分母可以相互對換的有（）。A、比較相對指標B、動態(tài)相對指標C、結構相對指標D、強度相對指標25.土地管理活動過程就是管理者行使各種管理職能的過程。從這個角度講，土地管理的職能有決策、計劃、組織、協(xié)調、控制、宏觀調控等職能。第2卷一.參考題庫(共25題)1.土地利用總體規(guī)劃的審查報批一般經(jīng)過（）等階段。A、前期工作→申報→審查→批復B、前期工作→審查→申報→批復C、前期工作→申報→批復→審查D、前期工作→批復→申報→審查2.土地利用動態(tài)監(jiān)測3.基本農(nóng)田保護區(qū)劃定的原則包括（）。A、重點保護原則B、綜合協(xié)調原則C、上下結合原則D、一致性原則E、不一致性原則4.《民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的扣除項目涉及（）等。A、開發(fā)土地的成本、費用B、轉讓房地產(chǎn)發(fā)生的費用C、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金D、取得土地使用權所支付的金額E、新建房及配套設施的成本、費用5.保證耕地總量不減少的重要制度是（）。A、耕地保護社會監(jiān)督制度B、耕地保護動態(tài)監(jiān)督制度C、合理土地收益分配制度D、耕地占補平衡制度6.所謂土地用途管制，是指國家為實現(xiàn)土地資源的合理利用，保障經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地使用限制條件，規(guī)定土地所有者和使用者必須嚴格按照規(guī)劃用途利用土地的制度。（）7.土地開發(fā)管理應遵循的原則是什么？8.采用因素成對比較法確定分等因素的權重時，假設M、N兩因素相互賦值方式為：M比N重要時，M為l，N為0;M與N同等重要時，M和N都為0.5;N比M重要時，M為0，N為1.現(xiàn)需確定A、B、C、D四個因素的權重值，四者的關系為A比B重要，B與C同等重要，B比D重要。若用因素成對比較法及上述原則對A和D因素計算權重，其值應分別為（）。A、0.4和0.15B、0.5和0.05C、0.4和0.1D、0.35和0.159.康樂公司以其房屋作抵押，先后向甲銀行借款100萬元，乙銀行借款300萬元，丙銀行借款500萬元，并依次辦理了抵押登記。后丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權的順位，并辦理了變更登記，但乙銀行并不知情。因康樂公司無力償還三家銀行的到期債務，銀行拍賣其房屋，僅得價款600萬元。關于三家銀行對該價款的分配，下列哪一選項是正確的？A、甲銀行100萬元、乙銀行300萬元、丙銀行200萬元B、甲銀行得不到清償、乙銀行100萬元、丙銀行500萬元C、甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元D、甲銀行100萬元、乙銀行200萬元、丙銀行300萬元10.在土地估價時，下列選項中，（）屬于非市場購買價格。A、土地取得費B、征地費用C、土地開發(fā)費用D、按新用途收益來確定的價格11.某房屋會計折舊已提取為零，則此房屋價格為零。（）12.現(xiàn)有一宗占地面積為1000平方米的城鎮(zhèn)建設用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于1995年11月1日 通過補辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權，同時建成一座總建筑面積2500平方米的辦公樓，現(xiàn) 全部用于出租。2000年11月1日進行的市場調查情況如下： (1)在當?shù)?，?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬元，月平均費用15萬元，此外出租時可收取押 金60萬元，押金收益率為5%; (2)該辦公樓耐用年限為50年，殘值率為0，建筑重置價為每建筑平方米4000元; (3)土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。 試根據(jù)上述資料，評估該宗土地于2000年11月1日的市場價格該宗土地于2000年11月1日的市場價格為（）A、17496(元/平方米)B、17854(元/平方米)C、19630(元/平方米)D、17156(元/平方米)13.在進行統(tǒng)計分組時，總體中的任何一個單位有可能同時歸屬于兩個或兩個以上的組。（）14.基于法定代理的特殊性質，關于法定代理權的行使特點的說法中，不正確的是（）。A、法定代理權的范圍具有概括性B、法定代理權的行使受法律規(guī)定的直接制約C、法定代理人有行使代理權的責任D、被代理人的授權是法定代理的前提條件15.劃撥土地使用權的收回存在以下幾種情況：（）。A、單位撤消后不再使用B、公共利益需要C、公路.鐵路經(jīng)核準后報廢D、轉變用途16.級差地租產(chǎn)生的原因是（）A、土地的私有權壟斷B、土地的等級差別C、土地的有限性D、土地的資本主義經(jīng)營壟斷17.不動產(chǎn)開發(fā)的預付資本包括（）.A、地價款B、稅金C、專業(yè)費D、開發(fā)建筑費18.某市一工業(yè)企業(yè)于1998年10月以出讓方式取得一宗國有土地，建造了廠房進行生產(chǎn)，土地面積6000m2，建筑面積4800m2，出讓年限50年。該企業(yè)對地上建筑物辦理了財產(chǎn)保險，保險合同規(guī)定，若地上建筑物毀損，保險公司將按建筑物毀損價值的80%進行賠償。2004年4月，因生產(chǎn)事故造成地上建筑物毀損70%，該企業(yè)向保險公司提出索賠。保險公司經(jīng)過核實，認為符合理賠條件，特委托某估價機構對地上建筑物毀損價值進行評估，并確定理賠額度。為此，該估價機構收集了如下可用資料： （1）該地塊所處區(qū)域內(nèi)兩幢類似物業(yè)的近期交易價格分別為：實例A：1250元/m2實例B：1420元/m2 （2）該地塊所處區(qū)域于2003年10月出租的一工業(yè)廠房（實例C），房地年出租凈收益為105元/m2，可收益年限50年。 （3）該地塊與3個可比實例A、B、C的影響因素修正指數(shù)如表12-4所示，表中數(shù)值表示各案例條件與待估房地產(chǎn)比較，負號表示案例條件比待估房地產(chǎn)差，正號表示案例條件比待估房地產(chǎn)好。表12-4影響因素修正指數(shù)（4）該地塊所處區(qū)域目前征地費（包括土地取得費及相關稅費）為18萬元/畝，土地開發(fā)費1.5億元/km2，土地開發(fā)周期為1年，當?shù)劂y行貸款利率6%，土地開發(fā)利潤率12%，土地增值收益率20%，土地還原率7%，綜合還原率8%。19.基準地價評估時土地用途以（）用途為主。A、商業(yè)B、規(guī)劃C、住宅D、現(xiàn)實20.剩余法是根據(jù)（）來估算土地價格的一種估價方法。A、房地產(chǎn)開發(fā)預期總價格與總支出的差額B、房地產(chǎn)開發(fā)的總收益C、房地產(chǎn)的年租收入D、房地產(chǎn)的建造總成本和總利潤21.最高額土地抵押是為（）發(fā)生的債權提供擔保。A、將來B、現(xiàn)在C、過去D、過去和現(xiàn)在22.各級人民政府在加強土地利用、計劃、管理方面是通過（）來實現(xiàn)的。A、土地利用總體規(guī)劃B、建設用地總量控制C、土地利用建設規(guī)劃D、控制城市土地總量23.土地位置的固定性決定了土地市場不是實物交易意義上的市場。（）24.農(nóng)村土地調查覆蓋完整的調查區(qū)域，其中城市、建制鎮(zhèn)、村莊、采礦用地、風景名勝及特殊用地，可以按照單一地類圖斑調查。（）調查是農(nóng)村土地調查的重要組成部分。A、集體土地所有權B、國家土地所有權C、農(nóng)民土地私有權D、農(nóng)民土地租賃權25.不同所有制性質的企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間共同投資組成的新的經(jīng)濟實體，并具備法人條件的緊密型企業(yè)是（）。A、事業(yè)單位B、私營單位C、聯(lián)營單位D、獨資企業(yè)單位第3卷一.參考題庫(共25題)1.一般來說，在土地市場景氣循環(huán)的蕭條階段和復蘇階段，應采用作用方向向下的調控措施；在土地市場出現(xiàn)"過熱"預兆時，應采用作用方向向上的調控措施。2.下列概算定額中，屬于安裝工程概算定額的是（）。A、土建工程概算定額B、水暖通風工程概算定額C、電氣照明工程概算定額D、機械設備及安裝工程概算定額3.土地整治的內(nèi)容包括（）。A、農(nóng)用地整治B、農(nóng)村建設用地整治，C、城鎮(zhèn)工礦建設用地整治D、土地一級開發(fā)E、未利用地開發(fā)和土地復墾4.如果所有的標志值都減去某個常數(shù)，則標準差（）。A、不變B、增加這個常數(shù)C、減少這個常數(shù)D、無法判斷5.根據(jù)《基本農(nóng)田保護條例》、《國務院關于堅決制止占用基本農(nóng)田進行植樹等行為的緊急通知》要求切實做好保護基本農(nóng)田“五個不準”，正確的有（）。A、不準以農(nóng)業(yè)結構調整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動B、不準占用基本農(nóng)田進行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標準建設農(nóng)田林網(wǎng)C、不準農(nóng)業(yè)建設項目占用基本農(nóng)田D、不準以限耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃，將基本農(nóng)田納入退耕范圍，除法律規(guī)定的國家重點建設項目以外E、不準違法占用基本農(nóng)田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設6.地籍管理的核心是土地的權屬問題，包括土地的所有權和使用權的確認和變更。7.土地市場供需調控的方向中，選擇調控目標的確定依據(jù)是（）。A、一定時期內(nèi)土地市場發(fā)展措施B、一定時期內(nèi)土地市場發(fā)展目標C、一定時期內(nèi)土地市場發(fā)展手段D、一定時期內(nèi)土地市場發(fā)展水平8.我國土地稅費有（）。A、城鎮(zhèn)土地使用稅B、耕地占用稅C、城鎮(zhèn)國有土地增值稅D、土地購置稅E、土地增值稅9.以出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同，并應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自（）時設立。A、合同訂立B、合同生效C、登記D、批準10.行政訴訟作為法院主持下的三大訴訟制度之一，與其他訴訟制度具有共同的司法原則，其中不包括（）。A、合議、回避、公開審判原則B、兩審終審制原則C、不適用調解原則D、辯論原則11.下列經(jīng)營活動中計算營業(yè)稅的稅率正確的有（）。A、旅游景點經(jīng)營索道取得的收入按5%B、建筑設計收入按3%C、郵政儲蓄收入按5%D、金融保險業(yè)按5%12.下列屬于區(qū)位理論的有（）。A、杜能“孤立國”理論B、克里斯塔勒中心地理論C、阿爾申爾德？韋伯工業(yè)區(qū)位論D、阿蘭索地租理論13.根據(jù)有關政策規(guī)定（）屬于繳納營業(yè)稅的項目A、郵電部門發(fā)行報刊B.其他單位和個人發(fā)行報刊B、銷售單位發(fā)生銷售貨物并負責運輸所售貨物的C、以土地換房屋的D、商場銷售電話機

14.下列選項中，（）是以商品生產(chǎn)、流通和勞務服務各環(huán)節(jié)實現(xiàn)價值中的增值額為課稅依據(jù)而征收的一種稅。A、關稅B、增值稅C、營業(yè)稅D、印花稅15.城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地為居住用途，而從該宗土地的位置、周圍環(huán)境等來看更適合作為商業(yè)用途，則可以按商業(yè)用途來估價。16.在確定有路線價標準的地價區(qū)段，區(qū)段劃分方法以（）為界線A、道路B、溝渠C、其他明顯地物D、里地線17.在漫長的社會經(jīng)濟活動中，土地在不斷的改良活動中凝結了大量的人類活動結果。因此，在有人類活動的地區(qū)，土地實際上是自然和人類勞動相結合的產(chǎn)物。（）18.地籍檔案管理的概念是什么？19.按報表填報時間分為年報和定期報表2類，土地統(tǒng)計年報以（）。A、上年10月1日到本年9月30日截止B、上年11月30日到本年12月1日截止C、上年12月1日到本年11月30日截止D、上年11月1日到本年10月31日截止20.根據(jù)《土地管理法》修正后的征收對象是農(nóng)民集體所有的土地，在是否有償?shù)膯栴}上，正確的是（）。A、征購是無償?shù)腂、沒收是無償?shù)腃、征收是無償?shù)腄、沒收是有償?shù)?1.國務院部、委員會制定的規(guī)章可以在法律、行政法規(guī)規(guī)定的給予行政處罰的行為、種類和幅度的范圍內(nèi)作出具體規(guī)定。（）22.土地執(zhí)法監(jiān)察的方法中，跟蹤檢查方法的具體做法包括（）等。A、實行建設用地掛牌制度B、實行巡回檢查制度C、實行土地利用動態(tài)監(jiān)測制度D、實行定期現(xiàn)場察看制度E、實行土地利用靜態(tài)監(jiān)測制度23.根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，娛樂用地土地使用權出讓的最高年限為50年。24.土地使用權出讓和轉讓是解決房地產(chǎn)開發(fā)用地問題的主要方式。25.實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，可以直接用于評估，作為評估的依據(jù)。（）第1卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:錯誤2.參考答案:A3.參考答案:B4.參考答案:正確5.參考答案:錯誤6.參考答案:B,D7.參考答案:A,C,D8.參考答案:正確9.參考答案: 地價定義： （1）實際用途為工礦用地。 （2）設定用途為工業(yè)用地。 （3）實際開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”（通路、通電、通信）和宗地紅線內(nèi)“四通一平”（通路、通電、通信、供水及場地平整）。 （4）設定開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”（通路、通電、通信）和宗地紅線內(nèi)“四通一平”（通路、通電、通信、供水及場地平整）。 （5）土地使用權性質為劃撥土地使用權。 （6）估價基準日定為2007年9月5日。 （7）使用年期及剩余使用年期。10.參考答案:D11.參考答案:A12.參考答案:B13.參考答案:錯誤14.參考答案:錯誤15.參考答案:正確16.參考答案:A,B,D17.參考答案:C18.參考答案:B19.參考答案:A,B,C20.參考答案:A21.參考答案:錯誤22.參考答案:A,B,C,D23.參考答案:D24.參考答案:A,C25.參考答案:正確第2卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:A2.參考答案: 對土地資源及其利用狀況的信息持續(xù)收集調查，開展系統(tǒng)分析的科學管理手段和工作。3.參考答案:A,B,C,D4.參考答案:A,C,D5.參考答案:D6.參考答案:正確7.參考答案: 農(nóng)用地開發(fā)優(yōu)先的原則；保護開發(fā)者利益的原則；保證利用的原則。8.參考答案:C9.參考答案:C10.參考答案:B11.參考答案:錯誤12.參考答案:D13.參考答案:錯誤14.參考答案:D15.參考答案:A,B,C16.參考答案:D17.參考答案:A,C,D18.參考答案: （1）解題思路：首先根據(jù)出租資料采用收益還原法計算出租廠房即實例C價格；然后采用市場比較法計算不動產(chǎn)總價；用成本逼近法計算土地總價，最后根據(jù)不動產(chǎn)總價=土地總價+建筑物現(xiàn)值，計算建筑物現(xiàn)值，從而最終得到建筑物毀損價值及理賠額度。收益還原法計算公式為：（a/r）［1-1/（1+r）n］式中a--純收益；r--土地還原率；n--土地純收益年期。市場比較法基本公式為：待估宗地價格=比較實例宗地價格×（待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)）×（待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期地價指數(shù)）×（待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)）×（待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)）成本逼近法測算地價公式為：土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+稅費+土地出讓金）×年期修正系數(shù) （2）用收益還原法計算實例C價格。105/8%×［1-1/（1+8%）50］=1284.52（元/m2）（3）用市場比較法計算不動產(chǎn)總價P。 第一步：分別計算3個案例的比準價格A=1250×（100/103）×（100/98）×（100/100）×（100/99）×（100/100）=1250.87（元/m2）B-1420×（100/100）×（100/108）×（100/99）×（100/103）×（100/105）=1228.01（元/m2）C=1284.52×（100/98）×（100/100）×（100/102）×（100/99）×（100/107）=