地產營銷方案2023年字

[參考]地產營銷方案2023字

2022年迎新年聯(lián)歡?晚會活動預備好了嗎?想不想您的晚會活動更加與眾不同，活動節(jié)目更加精彩?一個電話交給傳古文化傳播有限公司，全部都統(tǒng)統(tǒng)搞定!

一、活動目的

增進領導與員工的零距離溝通，激發(fā)員工蓬勃的斗志，迎接新的挑戰(zhàn)增加公司的向心力和分散力，表達公司與職員的，同心、同德、同贏共生、共存、共榮。

深度了解企業(yè)文化，有效整合團隊精神，調動企業(yè)員工積極性，感受公司大家庭帶來新年氣氛和溫馨。讓職員體會到他就是公司，公司就是每一位職員。

為先進個人與集體頒獎，給員工一個充分展現(xiàn)表演天分的舞臺，展現(xiàn)__(中國)的激情與蓬勃進展之態(tài)。

二、活動亮點

整體協(xié)調亮點

會場入口有絢麗的五彩氣球，卡通兔偶及漂亮大方的禮儀模特和紅地毯，過道兩旁有__(中國)進展歷程的圖文資料及視頻資料，主會場以紅和金色為主色調的紅地毯、紅條幅等，舞臺采納設計制作，及各種各樣的熒光盔，手掌拍。

整體會給人一種莊重、喜慶、輝煌的效果。

開幕亮點：

兔子曲及兔子舞到處彰顯著活力、拼搏、激情辛苦的兔子精神，大膽創(chuàng)新、專業(yè)籌劃、和諧進展的中國文化。

頒獎亮點：

每一個受獎人兩支玫瑰花，一支在口袋上，一支拿在手里，在授獎臺上有一個細心制作的家字，受獎人在聚光燈柱下，緩緩從會場入口通過左側走上授獎臺把手里的花插在家字上，300支花組成一個家字，這是音樂想起(家和萬事興)合影完了一起唱!

文藝演出及猜猜有獎亮點：

在文藝表演的中間，參插互動嬉戲，(像有獎問答、動手動腦、砸金蛋)等。

三、活動環(huán)節(jié)連接

在到場每一位都不知情的狀況下。全部燈光唰的暗淡下來了(5秒)，這時激情的奔馳舞曲響起，聚光燈光柱照在帷幕接口處，帷幕漸漸的拉開，一對兔子舞演員聽著他們熟識的旋律，姍姍起舞。隨后上海傳古文化傳播有限公司供應活動籌劃，九對兔子舞演員間續(xù)入場，共十對，寓意著，十全十美。也寓意著__是房地產業(yè)的真誠和非常專注專業(yè)的企業(yè)。

舞曲和舞蹈到了結尾，主持人上臺向在坐的各位拜年兩句以后，突然手機(免提手機)響起，(__(中國)領導打的)說該是我們給大家伙拜年了吧，然后領導快步的走上舞臺(一個上、聚光燈柱迎接)主領導向員工拜年完，說一句祝愿的成語。未見其人就聽其聲，下一個領導說著成語上臺(兔年騰達、達官顯貴……)最終全部領導向員工同說一句拜年的話。

拜年完畢，一個領導說是不是給大伙頒獎了啊，全部領導深思后說“好”激情的音樂輕輕響起，進入頒獎環(huán)節(jié)，聚光燈燈柱迎著每一位領獎人及兩個禮儀小姐伴隨著走上領獎臺。(或者用“道具兔子車”拉到領獎臺，同樣禮儀，燈光都要到位)

在“家和萬事興”歌曲結尾時燈光漸漸暗下來，突然亮起，帶著面具的表演人員在臺上站著，(面具可摘)這個之后，就可以不用暗燈了，文藝演出完畢后，也面臨著此次年會的完畢，全部領導上臺再次給大家拜年，音樂響起，(明天是個好日子)完畢。

地產營銷方案【篇2】

房地產的常規(guī)營銷主要為廣告營銷即通過大面積的廣告推廣來開掘潛在客戶提高成交量。在目前的市場形勢下，全員營銷就是在當前市場狀況下最好的營銷手段。不但能擴大客戶面，還能介紹人帶來肯定的收益，既加強了介紹人的積極性，也提高了工程的成交量。

全員營銷方案詳細內容如下：

一、執(zhí)行時間：和老帶新政策一塊執(zhí)行，詳細時間待定

二、全員營銷范圍：除代理銷售公司內部員工外全部人

三、執(zhí)行方法：介紹人如有可介紹客戶，必需事先通知銷售部經理，并由銷售部經理指定置業(yè)參謀進展接待

四、提成政策：

經介紹人（銷售部員工除外）介紹的客戶，介紹人的傭金標準：一套20xx元

五、傭金發(fā)放形式：

1、介紹人需帶新客戶來案場，并且報出自己的姓名、聯(lián)系方式、已購房號。

2、正確填寫全民營銷確認單：本確認單于新客戶與介紹人來訪當日填寫并簽字確認。

3、本確認單須在本活動時間內填報。

4、介紹人在其推舉的新客戶與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并按合同商定付清房款（按揭款到賬）后，即可兌現(xiàn)嘉獎結算。

5、介紹人應在收到開發(fā)商發(fā)放嘉獎通知之日起30日內持有效證件領取嘉獎，逾期未領的視為自行放棄嘉獎。

地產營銷方案【篇3】

一、房地產營銷籌劃方案設計內容

1、風格上的設計

房屋建筑可以給人留下特別深刻的第一印象，其風格類型假如能夠符合客戶的喜好，那幺營銷成果也就會更加突出。在進展風格方面的營銷設計時，營銷人員可以針對不同的客戶人群推舉相應的建筑風格。比方從現(xiàn)今我國的文化潮流階層構成來看，大多數(shù)中年客戶更喜愛歐洲西式建筑，一些愛好中國風的年輕人卻熱衷中式田園風格建筑，這需要在設計方案中進展區(qū)分。

2、環(huán)境上的設計

這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外局部的環(huán)境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭臺等，這類環(huán)境因素可以為一個房地產區(qū)域內帶來良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面，營銷設計方案可以抓住當代客戶對青山綠水的需求，重點介紹環(huán)境中的生態(tài)局部，同時也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些珍貴花鳥、魚水，讓客戶感受到更加劇烈的自然氣息、藝術氣息以及名貴氣息。

3、戶型上的設計

在房地產營銷過程中，戶型往往是客戶最為關懷的問題，由于戶型直接打算了住戶日常的生活類型以及生活需求。對于不同的客戶，需對應不同的戶型，比方中年客戶可能一家人口較多，對活動空間也要求較大，就需要通風、光照良好的大戶型。另外，一些客戶可能本身的活動比擬不便，這樣就比擬適合臥房與衛(wèi)生間距離較近的戶型，從而便利日常生活。

4、物業(yè)上的設計

物業(yè)屬于房地產營銷中的“售后效勞”局部，物業(yè)的效勞質量對客戶產生的感受影響極其深遠。特殊是近年來，房地產行業(yè)特別熱門，客戶更為關懷物業(yè)的質量，因此營銷方案就需要從多個方面設計物業(yè)的特點，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)效勞的水平。比方物業(yè)效勞工作的效率、物業(yè)效勞的態(tài)度、物業(yè)效勞人員的構成以及物業(yè)效勞的亮點等，均是可以在物業(yè)設計上突出的特色，多管齊下，讓客戶對物業(yè)放心。

二、房地產營銷籌劃方案踐行要點

1、留意以營銷籌劃方案為根底

在方案設計完成之后，營銷人員就需要遵循具體的設計方案實施詳細的營銷工作。在一般狀況下，營銷方案的踐行需要嚴格根據(jù)設計中所涉及到的內容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學性與條理性，保證營銷質量。特殊是對于一些設計質量特別高的營銷方案來說，只有充分踐行，才能夠表達出方案中的優(yōu)點，為營銷工作帶來獨特的優(yōu)勢。通常營銷人員只要能夠遵循設計方案中的根本原則以及內容，那幺營銷質量的“最低標準”則可以得到保證。

2、留意適當調整營銷方案

房地產的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變，很有可能前一段時間較為適用的營銷方案，到了現(xiàn)在就不再適用了。對于這種狀況，在營銷籌劃方案的踐行過程中，需要準時反應到設計階段，對營銷方案進展設計調整，使其能夠跟上市場變化的節(jié)奏。特殊是在一些大型的樓盤營銷中，客戶人群跨度大、戶型風格差異大，更需要在實際踐行中依據(jù)詳細狀況調整更多類型的營銷方案。比方說針對于年輕客戶的營銷方案，在指導針對于老年年客戶的營銷工作時可能就不再適用，假如依照固有的營銷方案，那幺很有可能使得營銷工作產生負面效應，甚至給客戶留下不良印象。

3、留意豐富營銷措施

房地產的營銷工作是一門高深的學問，依據(jù)設計方案踐行工作或者依據(jù)工作反應調整方案，僅僅是營銷工作的最根本內容，在此根底上，房地產開發(fā)商要提升營銷工作質量，還需要進一步豐富營銷措施，實現(xiàn)營銷手段的多元化。多樣化的營銷措施在目前的很多地方得到了較為勝利的應用，比方建立針對客戶的溝通渠道，讓客戶能夠便利通過網絡、電話、短信等方式提出意見，以便于找出營銷工作中存在的缺乏。另外，也可以參加針對于每一個客戶的人性化關心，比方在對客戶來說具有重大意義的日子，為客戶送上營銷組細心預備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到暖和，提升營銷質量的效果非常顯著。

完畢語：

房地產營銷工作中所包含的學問如瀚海煙波，并非只字片語可一言道盡，營銷人員需要在日常的營銷工作中不斷積存，不斷總結，才能夠穩(wěn)定地提升營銷效勞水平。特殊是在當今房地產營銷市場變化較大的背景之下，更需要在營銷籌劃方案的根底上，了解方案，踐行方案，依據(jù)詳細的狀況實施針對性的營銷工作，并豐富營銷手段，讓客戶在營銷工作的影響下選擇最適合自己的住宅。

##完畢地產營銷方案【篇4】

一、工程分析

天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為“星期五公社“)，工程位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開發(fā)建筑到10層就因資金短缺問題擱置。

上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年月末由于當時市政動遷緣由建筑的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設施已日趨成熟，但由于區(qū)內人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區(qū)域繁華中心又遠，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的狀況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——“天第公寓“推向市場無疑是在打一場困難的突圍戰(zhàn)。如何使產品在競爭對手中脫穎而出成了當務之急。

1。市場狀況

大環(huán)境讓人欣慰，產品得過爛尾炎，遭受“十面潛伏“。

2?？驮礌顩r

本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。

針對本區(qū)域當時情形考慮，本案的客源主要由3大局部為主：

①周邊居民

金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環(huán)境的改善，但又受經濟支付力量的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的消失，對這局部客源將是極大的沖擊。這局部客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。

②市政拆遷戶

上海整個城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。

③外來工

上海作為人才高地，已成為中國人抱負的“就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地“，而本區(qū)域的進展?jié)摿Γ瑢@批客源將有極大的吸引力。

二、媒體策略

大膽放棄報紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場派發(fā)銷售。

如何使用最低廣告費用，來達成最高銷售目標是媒體策略的根本原則之一。

本案案量小，假如投入大量廣告經費，即使到達預期效果也會造成公司銷售本錢的增加。所以，我打算用不同與以往媒體策略，以到達削減公司銷售本錢來提高公司利潤的目的。

基于上述緣由，我對常規(guī)的媒體策略作了一些改動，本案銷售中根本以戶外看板、公交廣告、引導旗來吸引客源，在現(xiàn)場派發(fā)海報和DM并由銷售人員講解“星期五公社“這個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費者的興趣。電視媒體和報紙媒體因費用較高，所以根本上不考慮，僅看銷售狀況而定。假如在銷售時遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴大影響力。

三、市場反響

事實勝于雄辯

經過了市場的考驗，事實證明本籌劃案是特別勝利的。在開盤當日就有80%的房子被預訂，之后的一個多月時間里，又不斷有消費者來電來訪，不到一個月“星期五公社“已告售罄。而“星期五公社“所提倡的后集體生活的概念也已被人們所承受并寵愛。

可以說，用不到一個月的時間去化一個不占優(yōu)勢的住宅產品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的，所以“星期五公社“籌劃案的勝利是顯而易見的。

產品形象是品牌的重要方面。良好的產品形象可以使企業(yè)獲得社會公眾的充分信任，進而形成穩(wěn)定的消費群?！靶瞧谖骞纭盎I劃案的實施，不僅使公司第一個開發(fā)的工程一炮而紅，在賺取了利潤的同時也給公司帶來了肯定的品牌知名度，為公司將來的開發(fā)工程打下了扎實的根底。八、總論

房地產籌劃是一項牽涉學問面很雜的學問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內容，還涉及到房地產根底學問、客戶心理學等方方面面的內容。一個房產工程從初具雛形到最終推出都需要經過周密審慎的思索。

我個人以為：作為一個籌劃者，要做好一個籌劃案就必需用談戀愛的心態(tài)去對待它，以對待戀人的熱忱去了解這個案子，籌劃者只有在愛上了自己所籌劃的案子后才能夠使籌劃案在市場上獲得勝利。也就是說，籌劃者要以相當大的熱忱去了解并承受籌劃案，然后才能制訂出完善的籌劃方案。

依據(jù)上述籌劃戀愛論，我接手“星期五公社“后，就全身心地投入到工程的前期預備中，所謂市場狀況的調查和了解只是解決了工程的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個問題后就要弄清晰東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個案的突破點的問題，這個問題是房產工程籌劃中最關鍵的問題，突破點找準了，工程也就勝利了一半。因此，在籌劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準突破點全身心投入。

就本籌劃案來看，之所以勝利的最大緣由就是我利用差異化和獨特性的籌劃指導思想找準了個案的突破點，然后大膽地把工程的缺陷作為工程的優(yōu)勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產工程的致命缺陷(客源廣泛使訴求點過多造成無法為工程定位)，而我卻在共性中找到了共性，并奇妙地用一個新的概念把這一沖突統(tǒng)一起來。由于找準了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。

眾所周知，只要一個籌劃案有自己的創(chuàng)新點，那么它確定會吸引消費群體的眼球，由于消費者通常會對新奇的東西感興趣，進而產生購置的欲望。本案就是利用這一消費心理對工程進展籌劃。

公司由于在此工程上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點瞄準了市場的爛尾樓盤盤活。

地產營銷方案【篇5】

前營銷是房地產開發(fā)的龍頭。1995年以來，全國各城市房地產閑置率始終在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實壓力使廣闊房地產企業(yè)熟悉到房地產競爭很劇烈，粗放型經營已經不行了。房地產企業(yè)要想在日益劇烈的市場競爭中占有一席之地，必需了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內不少房地產企業(yè)，尤其是從事地產代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進展房地產營銷籌劃問題討論。之后，全國大中城市相繼綻開房地產市場營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場營銷籌劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經營方針中。實施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。

一、房地產營銷籌劃的重要環(huán)節(jié)

根據(jù)現(xiàn)代市場營銷觀念，營銷籌劃要貫穿房地產開發(fā)經營的始終。前營銷與后期的銷售(推銷)一樣，都是房地產營銷鏈中不行缺少的一環(huán)。當開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產市場的供求、軟環(huán)境的調查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由于前營銷最能表達“發(fā)覺愿望并滿意他們”營銷的本質屬性，因此，與房地產開發(fā)的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產籌劃的最重要的組成局部。假如沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順當?shù)匿N售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。

二、房地產營銷籌劃的最前端

房地產開發(fā)大致要經受如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調查、產品定位、投資酬勞分析、投資決策、方案設計、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務行銷、物業(yè)治理、企業(yè)形象整體籌劃等，對前6個階段進展的營銷籌劃活動就是“前營銷”。從房地產開發(fā)整個過程看，房地產的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷籌劃的最前端。這里應當說明兩個問題。第一，前營銷不同于房地產開發(fā)的前期工作。如房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導教材里，把房地產開發(fā)劃分為房地產開發(fā)投資時機選擇與決策、前期工作、建立階段、租售階段、物業(yè)治理等幾個階段，認為前期工作是在確定了詳細開發(fā)地點與工程之后，在購置土地使用權和開發(fā)工程建立過程開頭以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進展的營銷籌劃活動。其次，前營銷是在“拿到地塊”之前進展的營銷籌劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去仔細做市場調查工作，而是憑自己的感覺、老閱歷得出一些粗造的產品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進展的營銷籌劃活動。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，由于拿到地塊說明投資者已經做出了投資的決策。其實，假如地產市場是標準的，“拿到土地”也應包括在前營銷里。如當今使用權的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告知投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應將工程的總體規(guī)劃、建筑景觀設規(guī)劃分在內為宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內容。

三、房地產企業(yè)進展的”長遠戰(zhàn)略

前營銷盡管處于房地產開發(fā)的早期，是營銷籌劃的前端，但是，對于一個房地產開發(fā)工程來說，前營銷做得好壞，直接關系到將來開發(fā)建成的工程是否能夠勝利地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產開發(fā)本錢的關鍵。對于一個房地產企業(yè)來說，也只有通過前營銷籌劃，找準目標人群，進展產品市場的恰當定位，通過勝利的房地產開發(fā)工程來樹立自己的產品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長期地立于不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產企業(yè)勝利謀劃將來進展的一個有效的、長遠的戰(zhàn)略。

四、前營銷籌劃工作的誤區(qū)與問題

在我國，1992年和1993年上半年房地產熱帶來的后果還沒有完全消退，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的狀況下，進入1998年之后，整個宏觀經濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產又開頭升溫，20xx年新一輪房地產熱的爭辯與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產開發(fā)的各項指標增幅均在30%左右。據(jù)有關部門統(tǒng)計，20xx年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產投資的過快增長，勢必使房地產開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求，房地產的空置率快速上升。造成房地產投資盲目增長和空置率上升的緣由是多方面的，但筆者認為，房地產開發(fā)商營銷籌劃不力，尤其是前營銷籌劃的極不到位是其主要的緣由。其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：

五、重后期推銷輕前期營銷，本末倒置

盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產開發(fā)工程中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立工程、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進展;二是前期無任何營銷籌劃，在工程建立過程中直接做廣告以便推銷;三是征地手續(xù)的辦理和工程可行性分析同時進展;四是開發(fā)前期雖有市場調研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獵取缺乏牢靠的依據(jù)，要么是可行性報告的擔當者為了應付差事而做的一篇“調查報告”?？傊?，他們都不大重視“前營銷”，從而耽擱了房地產營銷籌劃的最正確起步期。至于涉及企業(yè)長期進展戰(zhàn)略的形象籌劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)工程或為銷售某一產品不得不進展的一種活動。

地產營銷方案【篇6】

一、市場背景：

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成局部，轄區(qū)面積441。5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合進展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產水稻、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的進展立下了汗馬功績，但隨著改革開放的進展及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的進展。隨著漢沽新一屆領導班子對當?shù)亟洕鷺嬙斓恼{整，將第三產業(yè)作為漢沽區(qū)構造的補充體，使?jié)h沽成為一個經濟構造多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經濟的安康、可持續(xù)進展。

二、競爭對手分析：

由于漢沽房地產市場的進展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產品三個層面進展歸納與比擬，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。

1。在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?

2。在漢沽我們的間接競爭對手?

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，詳細緣由我們分列如下：

綠地人家處于天化的四周，濱河小區(qū)處于烈士陵園四周，他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢，缺乏以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威逼：

綠地人家的產品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接：而濱河小區(qū)的產品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規(guī)劃、設計水平與第壹城相比擬仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達花園的規(guī)劃、設計，仍初級產品形態(tài)：

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。

三、已購客戶分析

1。付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當?shù)氐南M者在消費力量上雖有肯定的問題，但他們具有相當穩(wěn)定和充分的還款力量，且在消費意識上較為超前，這固然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關。

2。年齡構造分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的推斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的承受力量較強，具有肯定的購置力及資金支配力量，相應對生活質量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比方：子女的教育問題、消遣問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟洕鸂顩r的擔憂，更多反映出的是對子

地產營銷方案【篇7】

一、工程分析

天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為“星期五公社“)，工程位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開發(fā)建筑到10層就因資金短缺問題擱置。

上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年月末由于當時市政動遷緣由建筑的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設施已日趨成熟，但由于區(qū)內人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區(qū)域繁華中心又遠，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的狀況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——“天第公寓“推向市場無疑是在打一場困難的突圍戰(zhàn)。如何使產品在競爭對手中脫穎而出成了當務之急。

1。市場狀況

大環(huán)境讓人欣慰，產品得過爛尾炎，遭受“十面潛伏“。

從市場的眼光來分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊新村的延長段。東面、北面、西面即是金橋進出口加工區(qū)、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿易區(qū)，處在三大高力量消費區(qū)之中，有充分的客源根底。金橋新村作為浦東廣闊市民極為熟識老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設施方面已相當完善，足可以滿意本區(qū)域居民的一般生活需求。對于本案來講，雖不及區(qū)域其他同質個案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設施，而本案周邊，目前上市銷售的個案，也會增加肯定量體的商業(yè)用房，另外，楊高北路、巨峰路馬上興建“易初蓮花“大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和馬上興建的輕軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無阻。

然而，本工程是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在周邊居民心中有肯定的負面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風采光上會受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)治理費較高，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會受到肯定的噪音影響。這些都導致了購房者心理認同上的障礙。

而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產公司瞄準了這塊風水寶地。2022年，周邊市場供給量2500個住宅單元，共計25萬平方米左右，整個市場銷售率在50%出頭(受“上海故事“量體拉動比擬嚴峻)，有效供給量在12萬平方米左右。本案推案時周邊市場上供給量將近8萬平米。

綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但工程自身卻有較多先天缺乏之處，且周邊競爭個案源源推出，都為本案的銷售帶來了肯定程度上的抗性。

2?？驮礌顩r

本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。

針對本區(qū)域當時情形考慮，本案的客源主要由3大局部為主：

①周邊居民

金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環(huán)境的改善，但又受經濟支付力量的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的消失，對這局部客源將是極大的沖擊。這局部客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。

②市政拆遷戶

上海整個城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。

③外來工

上海作為人才高地，已成為中國人抱負的“就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地“，而本區(qū)域的進展?jié)摿?，對這批客源將有極大的吸引力。

二、籌劃思路

關鍵問題是：怎樣才能做群眾情人呢?

無可辯駁，“天第公寓“的缺陷是顯而易見的，爛尾房、房型老、規(guī)模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比擬，它根本是一個一般的不能再一般的房產工程。不過幸好，“天第公寓“還是有值得叫人勸慰的優(yōu)勢的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無疑也是一大吸引力。從產品本身來看，亮麗的建筑立面、獨一無二的鋼構造大堂、面面俱到的會所以及我建議的查找區(qū)域面積空白，將面積放到最經濟最實惠的低總價的策略，都是和周邊工程有得一拼的。但是本案和其他個案一個最明顯的區(qū)分就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本工程力求爭取的對象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點的不確定性，使得做籌劃時無法做到有的放矢，這是房產籌劃的一個致命點，客源模糊。怎樣才能使“天第公寓“成為人見人愛的“群眾情人“呢?做“群眾情人“是要冒風險的，但是只要解決了這個問題，“天第公寓“在周邊的產品中就是獨特的，有共性的，這就是USP策略的運用。

怎樣使產品成為“群眾情人“呢?設想這個問題時，我還是從產品本身開頭著手。既然要使本案與競爭產品形成肯定距離上的差異，那么必定要設法找到本產品本身與眾不同的亮點。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產品行局上，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采納新的切割方法將產品進展了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新奇、現(xiàn)代，從而也就讓本案產品相較周邊競爭個案有相當?shù)拿娣e和總價優(yōu)勢，也在新奇的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念外，弘揚產品優(yōu)點是毋庸置疑的，關鍵在于怎樣去躲避產品的缺點。老子?《道德經》曰：禍兮福所倚，福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉為為優(yōu)勢。關鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢。

想要成為“群眾情人“，除了產品的新奇性，還需要在生活理念上從情感上真正感動消費者，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內心深處最松軟的地方。那么，現(xiàn)在的都市人最喜愛什么樣的生活，內心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：

“星期五公社“籌劃設想：后集體生活的概念由來。

記得大學時代，一個同學是第一個到校外租房子，由于他覺得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近遇到他，是在一個人群許多的俱樂部里遇到他，他說我受不了辦公樓里那種氣氛，我現(xiàn)在特殊思念大學時代，有那么多同學那么多朋友，不像現(xiàn)在的環(huán)境，辦公室簡直就是伏契克寫的《絞刑架下的報告》，走過去是七步，走過來是七步，我突然覺察自己是喜愛和憧憬集體生活的。

星期五公社行銷由來……

70年月，公社年月。

80年月，開放年月。

90年月，自我年月。

00年月，共性年月。

今日，共性群體共存的沖突年月！

現(xiàn)在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?由于我們渴望一個集體，就像我們曾經特殊渴望一個私人空間一樣。

我發(fā)覺諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒有人追究你的過去，沒有人關懷你的將來，大家在一起可以談天，可以一起做一件事情，依據(jù)個人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活。

所以，我情愿把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為“后集體生活“，由于這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像大學時代或是公社年月的集體，多少帶點不行抗拒的顏色，喜愛這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜愛獨處，其實他們更喜愛強調生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜愛集體，喜愛朝九晚五后聚到一塊，由于他們盼望在這個后集體空間能找到他們的同類，有相像的品位，有相像的生活體驗，有相像的生活觀價值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的開心。

在這種后集體生活中，他們簡單忘掉日常辦公室里的瑣碎，人際交往的簡單，他們可以任性地在這個空間盡情享受生活帶給他們的歡樂，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長遠。當新的太陽升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對他們來說，就像星期五的感覺，能讓人想起善待自己的生活，對于他們而言，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以歡樂的、幸福的、輕松的、生活的地方。

這個地方對于一個在外打拼甚感朋友太少，剛結婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領品位相像的，更或是從知青年月走過來的人……是一種渴望，一種期盼，一種這個時代輕松的懷舊，也是依依不舍的告辭，告辭永久過去的學生時代知青年月公社年月，那布滿抱負主義布滿思念情愫和浪漫情懷的時間。

所以我將星期五賦以“生活“的概念，公社賦以“當代后集體“概念。

所以我把這種后集體生活的地方就叫，“星期五公社“。

注：“星期五公社“是“天第公寓“的推廣名。

就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個嶄新的概念被我用一句很感性的語句表達了出來，“金橋有個很生活的后集體，我們叫她“星期五公社“。這樣一句溫馨、幸福、甜美、輕松而又陽光的話無疑對任何人都具有神奇感和吸引力。

所謂萬事開頭難，既然籌劃上的難點被突破了，接下來的事自然就好辦了。

三、銷售策略

以迅雷之勢推銷“群眾情人“。

在眾多周邊產品的強力圍攻下，我認為本產品的價格應當與周邊產品拉開肯定距離。這樣才能吸引到潛在購屋對象，所以，依據(jù)產品的格局和面積特性，我給“星期五公社“定下了低總價面對市場的價格策略。

我認為，盡管本案與周邊個案有肯定距離，但由于價格優(yōu)勢，且量體小，上市后必定會引起消費者的留意。所以，在短時間內快速出擊的銷售策略是比擬正確的。

結合本區(qū)域市場情形以及以往操作的個案推斷，我們將以“短、平、快“的銷售策略，經過12個月的前期預備，在正式公開34個月之后，銷售率將到達7080%。

四、廣告表現(xiàn)策略

在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對市場同質競爭個案企劃表現(xiàn)方式進展了收集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨特性的指導思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點，先看看競爭個案的表現(xiàn)方法：

1?！扒嗄陞R“：

也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點，目標客源針對青年人。企劃策略以產品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主，上市后快速造成小房型市場的火爆。不行否認，“青年匯“是非常勝利的`。

2?！八{朝部落“：

也是小房型白領住宅，企劃策略與廣告表現(xiàn)和“青年匯“類似，難免有步落后塵的味道。

3?！皷|方時空“：

在小房型市場火爆時借機推出，與從前的同類個案相像，無自己的創(chuàng)新，落入了人云亦云的俗套。

4?！巴I都會“：

連廣告表現(xiàn)手法都和“青年匯“極其相像，根本沒有自己的共性。

本工程想要做到鶴立雞群脫穎而出就必需依據(jù)自己的共性來表達自己。這不免又要談到客源的問題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無跡可尋。

在這里，我把客源分為這樣幾種類型：

A、沉迷金橋的老頑固——金橋當?shù)乜?/p>

B、掉進蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結婚的族群

C、學會了走路的蟲——IT行業(yè)、廣告行業(yè)者

D、想占廉價的人類——新薪人類、知青、外地打工的

E、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生

F、這個城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細分后就不難發(fā)覺，本案最大的共性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的共性，而每一種類型又都是我們所不能忽視的。太多的共性就成了沒有共性，怎樣解決這一點呢?

于是，我試圖在這些共性中開掘共性。當我把一些產品的東西排列出來時，我發(fā)覺這個產品其實是一個沖突統(tǒng)一綜合體。

城市：共同的環(huán)境————新的集體

金橋：公認的生活地————新的生活

社區(qū)：共同的家—————新的集體

大堂：共進式——————集體

網絡：共享式——————互動的集體

會所：共享式——————互動的集體

建筑：兩幢獨立—————在集體中獨立

綜合起來，不就是一種共性與群體共存的沖突的新集體生活方式嗎?包涵這種新生活的產品可以說在上海是第一次消失的，因而我們不妨稱它為“上海首座后集體生活宅邸“。

五、媒體策略

大膽放棄報紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場派發(fā)銷售。

如何使用最低廣告費用，來達成最高銷售目標是媒體策略的根本原則之一。

本案案量小，假如投入大量廣告經費，即使到達預期效果也會造成公司銷售本錢的增加。所以，我打算用不同與以往媒體策略，以到達削減公司銷售本錢來提高公司利潤的目的。

基于上述緣由，我對常規(guī)的媒體策略作了一些改動，本案銷售中根本以戶外看板、公交廣告、引導旗來吸引客源，在現(xiàn)場派發(fā)海報和DM并由銷售人員講解“星期五公社“這個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費者的興趣。電視媒體和報紙媒體因費用較高，所以根本上不考慮，僅看銷售狀況而定。假如在銷售時遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴大影響力。

六、市場反響

事實勝于雄辯

經過了市場的考驗，事實證明本籌劃案是特別勝利的。在開盤當日就有80%的房子被預訂，之后的一個多月時間里，又不斷有消費者來電來訪，不到一個月“星期五公社“已告售罄。而“星期五公社“所提倡的后集體生活的概念也已被人們所承受并寵愛。

可以說，用不到一個月的時間去化一個不占優(yōu)勢的住宅產品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的，所以“星期五公社“籌劃案的勝利是顯而易見的。

產品形象是品牌的重要方面。良好的產品形象可以使企業(yè)獲得社會公眾的充分信任，進而形成穩(wěn)定的消費群?！靶瞧谖骞纭盎I劃案的實施，不僅使公司第一個開發(fā)的工程一炮而紅，在賺取了利潤的同時也給公司帶來了肯定的品牌知名度，為公司將來的開發(fā)工程打下了扎實的根底。八、總論

房地產籌劃是一項牽涉學問面很雜的學問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內容，還涉及到房地產根底學問、客戶心理學等方方面面的內容。一個房產工程從初具雛形到最終推出都需要經過周密審慎的思索。

我個人以為：作為一個籌劃者，要做好一個籌劃案就必需用談戀愛的心態(tài)去對待它，以對待戀人的熱忱去了解這個案子，籌劃者只有在愛上了自己所籌劃的案子后才能夠使籌劃案在市場上獲得勝利。也就是說，籌劃者要以相當大的熱忱去了解并承受籌劃案，然后才能制訂出完善的籌劃方案。

依據(jù)上述籌劃戀愛論，我接手“星期五公社“后，就全身心地投入到工程的前期預備中，所謂市場狀況的調查和了解只是解決了工程的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個問題后就要弄清晰東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個案的突破點的問題，這個問題是房產工程籌劃中最關鍵的問題，突破點找準了，工程也就勝利了一半。因此，在籌劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準突破點全身心投入。

就本籌劃案來看，之所以勝利的最大緣由就是我利用差異化和獨特性的籌劃指導思想找準了個案的突破點，然后大膽地把工程的缺陷作為工程的優(yōu)勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產工程的致命缺陷(客源廣泛使訴求點過多造成無法為工程定位)，而我卻在共性中找到了共性，并奇妙地用一個新的概念把這一沖突統(tǒng)一起來。由于找準了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。

眾所周知，只要一個籌劃案有自己的創(chuàng)新點，那么它確定會吸引消費群體的眼球，由于消費者通常會對新奇的東西感興趣，進而產生購置的欲望。本案就是利用這一消費心理對工程進展籌劃。

公司由于在此工程上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點瞄準了市場的爛尾樓盤盤活。

地產營銷方案【篇8】

一、前言：營銷理由

傳統(tǒng)經濟學認為，商品的價值打算于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內在價值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內，消費者能夠客觀地把握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。

然而，西方經濟學則認為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的效勞帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標準是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由于熟悉到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產生了西方經濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情愿地付出更多的本錢購置某一品牌的商品，而不是具有同性質的其他品牌。

現(xiàn)在已經步入了學問經濟，“華翠”內部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷端詳、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產營銷籌劃書的詳細內容。

二、促銷：點石成金

現(xiàn)在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)假如僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時期的根本市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最簡單失敗的。在房地產市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必需打破常規(guī)、標新立異，充分運用創(chuàng)新思想，設計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發(fā)，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網，一網打盡。

（一）立異：以租帶售

房地產開發(fā)商對其所開發(fā)的工程都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的狀況下，要想靠急功近利的方式獵取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上消失了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高超住宅的銷售市場競爭非常劇烈，市場明顯供大于求。在此狀況下，假如華翠園沉住氣，以“不變應萬變”（價格方面），倒也可以在高超獨樹一幟。但我們不能滿意于此，必需盡快將局部尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產營銷應當調整思路，轉變策略，在不“變”中求“變”：“千變萬化”（營銷手段方面），實行“租售結合”的營銷策略。

“租售結合”房地產營銷策略和方法的根本內容如下：當市場發(fā)生變化，供應過度，造成樓房難以銷售時，應轉變營銷策略：先設法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子臨時未售出，我們也可以獲得肯定的租金，而且，隨著高超經濟的進展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢的確，房地產行業(yè)本身就特殊注定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進展借款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調查，通過市場調查發(fā)覺：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋始終消失緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也消失很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！

（二）頂樓：困中創(chuàng)“圓”（園）

眾所周知，頂樓幾乎成了全部開發(fā)商的心頭病，絕大局部避開不了“滯銷”的命運，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了始終空置的狀況。追本嗍原，我們必需找出導致其獨特命運的緣由：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在打算高消費品時，他們都會“挑三揀四”“當心翼翼”，特殊是左右自己全家命運的物產時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。詳細問題詳細分析，一切從實際動身，針對這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪肯定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

并且，我們投入也不大，100平面也許只需2023元即可，同時，我們的大量建立又可以產生規(guī)模效應，進一步降低“花園”建立本錢。至此，頂樓的逆境我們就可以“圓”滿解決了。（詳細操作方法可以到“永安新村”“取經”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、簡單漏裂。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對其進展精細化的市場細分，目標群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必需實行低價、甚至本錢價銷售，在價格上對其固有的缺點以肯定的補償，以彌補其缺乏。對于頂樓簡單產生漏雨及墻壁裂縫問題，在建筑的過程當中假如嚴把了質量關的話，是不會發(fā)生這樣的質量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問的是您們對自己的產品有信念么？（固然我對您們還是有信念的），假如有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的成認，并簽訂附外質量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的營銷要以高要求的產品質量為根底的，由于營銷是“末”，而產品是“本”；營銷是“術”，而產品是“道”）

（三）中樓：以舊換新

俗話說：“沒有不好的產品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不憐憫弱者，在產品同質化嚴峻、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長期的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最終也逃離不了失敗的厄運。因此，企業(yè)只有永久保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉化為獨特的、適應現(xiàn)實要求的模式，并勝利付諸實踐。才能穩(wěn)固并拓展市場，勝出于與己劇烈競爭的強手之林。

目前，作為彈丸之地的高超，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁。我們必需實行差異化的市場策略，努力制造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獵取勝利。經過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高超低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢把握在20%的人手中，而其余80%的人只掌握著20%的財寶。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者），二手房市場特別火暴，有些時日甚至趕超新居成交量。跟隨本區(qū)農村人口的連續(xù)大量轉移及外來人口的消費涌動，這種市場構造狀況必定還將連續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種進展潮流，不行逆轉！有時，時機就消失在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。勝利者擅長并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就由于他“茫然”于時機。我們必需抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消費者支付這個結果值即可。

關于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有肯定的市場依據(jù)的。究竟，高超舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大局部為花園形式，設有保安及其他物業(yè)治理效勞人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴峻及人們的喜新厭舊心理作祟，在有肯定經濟條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的根底上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購置欲，調動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記?。菏袌錾系膭倮叽_實是那些最能適應現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

三、推廣：多管齊下

一個成熟、勝利的品牌，到最終所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費者形成的堅固的心理上的聯(lián)系。境地的品牌，并不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在于消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態(tài)。強的品牌并不氣概壓人，而是以親和友善的姿勢向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。市場營銷的戰(zhàn)斗其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明白要敢于訴求的道理。舉一個最簡潔的例子：你愛上一個女孩必需英勇追??！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲傷呀！對嗎？

最主要的，由于房產乃關系到一個家庭的福祉的關鍵性消費，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？如果我們“羞”于表達自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影局部為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力氣（手段）全力去說服他們、制服他們

（一）廣告：媒體打壓

廣告宣傳主要以《高超信息報》、街巷橫幅條為主，以高超有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來削減廣告投入費用，限度地提高廣告資金的回報率；二來高超電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，實行任何活動都一樣，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的規(guī)律考核看它是否“經濟”。

通過本人屢次閱歷的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法：

假如廣告后收益>廣告費用，則是經濟的，可行！可是，學過甚至關注、了解過經濟學的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性打算了其在參加全部實際時都必需是以最小的投入而制造利潤的化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必需將其費用投入構造化，以到達花最少的費用而獵取訴求的化。舉個例子，假如你在安靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清晰楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的本錢要遠大于扔小石頭的本錢，石頭不在大小，關鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是由于同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結論。

（二）造勢：聲勢浩大

我個人比擬觀賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰(zhàn)者，求之于勢，而不求之于人?！痹靹葜饕窟M展一個幫助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進一步穩(wěn)固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。由于廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調簡單產生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個共性化的內涵，它對消費者購置決策的影響力特別有限。這時，我們必需借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉化成“實”的“物質”。

詳細推介有多種操作方法：

1。利用突發(fā)大事(包括國內外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的大事)來進展炒作。商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn)，不是只憑膽識就能取勝的。借助突發(fā)大事宣傳自己，對于知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力。

2．必要時可以在荷城廣場綻開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，由于這樣的活動進展時，推銷員跟顧客之間是一對多的關系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的缺乏，使消費者更充分、更全面、更真實地了解我們的產品。為其沖動購房時打了一劑強心針；讓產品在消費者的意念當中構筑了一個清楚的模型；令其在打算購置意識時給我們的產品下了一個重重的砝碼。

地產營銷方案【篇9】

由于今日是我第一次也是第一天接觸房產經紀類的工作，公司的負責人上午給我安排的任務是熟識工作環(huán)境并且給了我好多的與房地產的根底學問相關的資料，要求我回去認真的看完。就這樣，我滿懷信念地回到家里，翻開了公司給的資料，原來資料里面的內容還挺豐富的，比方說有土地的根本類型，房屋的根本類型，理論價格，評估價格之類的一些根本學問，初步了解了之后，我準備晚上回家再好好認真的看。

下午我又來到公司，在師傅的帶著下出去在xx的各個地方跑商圈，熟識樓盤，了解市場價格。由于是第一次接觸這個行業(yè)，所以可以說是幾乎生疏，特殊是下午的跑商圈，從一條路走到另一條路，把小區(qū)的樓盤都記錄下來，還要了解它的建筑年月，市場價格，綠化面積等等，有時候還冒充客戶去其他樓盤了解樓盤的建筑、銷售等狀況，下午4點多再去承受主管的考察。第一天的工作很累但是很充實，就僅僅一天的時間，我就從中學到了許多學校里學不到的東西。

晚上回到家，我又連續(xù)看上午公司發(fā)的一些資料，我認真看到了凌晨一兩點，最終看完，但里邊包括的東西實在太多，而且都是一些我從來沒有接觸過的東西，簡直超出我的想象太多，即便如此我還是不氣餒，由于我知道我行的，于是我鼓足了氣，準備迎接其次天的挑戰(zhàn)。

地產營銷方案【篇10】

網絡營銷已隨著網絡的普及而漸漸被越來越多的房地產企業(yè)所關注，但是在網絡營銷籌劃中勝利的房地產企業(yè)不是許多，網絡營銷與傳統(tǒng)營銷是相像的“事無預不立”勝利與失敗的關鍵因素在于營銷籌劃。下面與大家共享一下房地產網絡營銷籌劃的關鍵因素。

一、網絡營銷的正確熟悉

網絡營銷的勝利案例特別多，在做網絡營銷籌劃的時候不要只是看到網絡營銷的勝利的案例要將眼睛盯著企業(yè)自身的狀況，不是有一個好的想法就可以勝利，要將整個營銷籌劃考慮到細節(jié)，在這點上網絡營銷和