房地產(chǎn)開發(fā)的程序

房地產(chǎn)開發(fā)程序概述房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)工程要求分階段按順序進(jìn)行。開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序分為4個階段：投資分析階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段與租售服務(wù)階段。其中各個階段又有著若干項工作，如圖所示。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作

當(dāng)通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項目之后，在開發(fā)項目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及購買土地使用權(quán)、開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約等。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作包括獲取土地使用權(quán)，項目規(guī)劃設(shè)計與許可，建設(shè)工程招標(biāo)，開工申請與審批等環(huán)節(jié)的工作。以上部分的具體內(nèi)容將在第4章與第6章講述。質(zhì)量控制的任務(wù)決策階段設(shè)計階段施工階段在前期決策階段，質(zhì)量控制的主要任務(wù)就是確定質(zhì)量目標(biāo)

質(zhì)量控制的主要任務(wù)是設(shè)計質(zhì)量控制與實施方案質(zhì)量控制。

質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝規(guī)程是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評價、對整個施工過程中的工程質(zhì)量進(jìn)行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程序，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評判。質(zhì)量控制是指項目管理機(jī)構(gòu)以設(shè)計文件、工程合同、國家標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)范等為目標(biāo)對開發(fā)項目所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動。1)

“旁站”監(jiān)督2)測量3)指令文件5)支付控制質(zhì)量控制的手段4)利用質(zhì)量控制工作程序進(jìn)度控制影響進(jìn)度的因素進(jìn)度控制的方法進(jìn)度控制的措施

由于房地產(chǎn)項目具有資金龐大、業(yè)務(wù)復(fù)雜、建設(shè)周期長、涉及相關(guān)單位多等特點(diǎn)，造成影響進(jìn)度的因素很多，如人的因素，技術(shù)因素，材料設(shè)備與構(gòu)配件因素，天文、地理與氣象自然因素，政治、經(jīng)濟(jì)、文化等社會因素，還有其他不確定的因素等。1)關(guān)鍵線路法2)計劃評審技術(shù)3)管理技術(shù)1)組織措施2)技術(shù)措施3)合同措施4)經(jīng)濟(jì)措施5)信息管理措施進(jìn)度通常是指項目實施結(jié)果的進(jìn)展情況。進(jìn)度控制，是指以項目進(jìn)度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間管理。成本控制

工程成本控制是監(jiān)督成本費(fèi)用、降低工程造價的重要手段。成本控制的主要工作除項目投資決策、設(shè)計和工程發(fā)包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括如下幾個方面的工作。1)編制成本計劃，確定成本控制的目標(biāo)成本計劃可分解為5個方面，如右圖所示。2)審查施工組織設(shè)計和施工方案3)控制工程款的動態(tài)結(jié)算4)控制工程變更成本超支的原因④不適當(dāng)?shù)目刂瞥绦颍A(yù)算外開支，施工組織混亂，事故返工，周轉(zhuǎn)資金積壓等管理問題。③包括來自業(yè)主或是上級主管部門的干擾、陰雨天氣、不可抗力時間等外部原因；②工程范圍的增加，設(shè)計的修改，功能和建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高，工作量大幅度增加；①原成本計劃數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，估價錯誤，預(yù)算太低，不適當(dāng)?shù)夭捎玫蛢r策略；

開發(fā)商的主要合同關(guān)系開發(fā)商為了順利地組織實施其所承擔(dān)的開發(fā)項目，需要在開發(fā)過程中簽署一系列的合同。這些合同通常包括土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)合同與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同

承包商的主要合同關(guān)系承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包(或施工)合同的執(zhí)行者。承包商的主要合同包括工程承包合同、分包合同、供應(yīng)(采購)合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。

1)合同策劃及管理(1)承包形式的確定。(2)招標(biāo)方式的確定。(3)合同種類的確定。(4)合同條件的選擇。(5)確定合同條款。開發(fā)項目合同管理2)合同分析與控制(1)合同分析。(2)合同控制。

房地產(chǎn)信息的種類

第三類

第二類：現(xiàn)場工程信息第四類

第一類：項目基本信息如立項文件、設(shè)計文件、招投標(biāo)文件、各種合同、審批文件、財務(wù)文件、監(jiān)理文件、施工文件、竣工驗收資料文件等。指令、決策方面的文件信息。市場情況、氣候、外匯波動、政治動態(tài)等其他公共信息。如實際工期、成本、質(zhì)量信息，各種記錄，以及檢驗、測試報告，材料設(shè)備出廠合格證明、保修單等。信息管理的目的與要求信息管理是指對信息的收集、整理、處理、儲存、傳遞與應(yīng)用等一系列工作的統(tǒng)稱。信息管理的目的就是通過有組織的流通，使決策者能及時、準(zhǔn)確地獲得相應(yīng)的信息。為達(dá)到信息管理的目的，就要把握好信息管理的各個環(huán)節(jié)，并準(zhǔn)確了解信息的來源，對信息按照組織外部信息、組織內(nèi)部信息等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行信息分類整理，掌握并能正確應(yīng)用信息管理系統(tǒng)進(jìn)行信息的處理。在項目管理中，項目管理者必須要建立起一個合理有效的信息管理系統(tǒng)，并使之順利運(yùn)行，這樣才能了解整個項目的實施狀態(tài)、外部環(huán)境的有用信息，與每一個參與者有信息交流，從而作出切實可行的決策。項目管理信息系統(tǒng)的建立、運(yùn)行及其實施控制的過程和基本模式如圖所示?？⒐を炇盏囊罁?jù)開發(fā)項目或單體工程，其竣工驗收的依據(jù)是經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設(shè)計變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。工程建設(shè)規(guī)模、工程建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設(shè)備安裝等應(yīng)與各種批準(zhǔn)文件、施工圖紙、標(biāo)準(zhǔn)保持一致?？⒐を炇?/p>

房地產(chǎn)項目竣工驗收就是房地產(chǎn)項目經(jīng)過承建單位的施工準(zhǔn)備和全部的施工活動，已經(jīng)完成了項目設(shè)計圖紙和承包合同規(guī)定的全部內(nèi)容，并達(dá)到了建設(shè)單位的使用要求，向建設(shè)單位交工的過程。

竣工驗收是建設(shè)過程的最后一個程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量，考核工程造價的重要環(huán)節(jié)?？⒐を炇盏墓ぷ鞒绦蜷_發(fā)項目竣工驗收的工作程序一般分為單體驗收、綜合驗收以及驗收備案3個階段。竣工驗收

房地產(chǎn)項目竣工驗收就是房地產(chǎn)項目經(jīng)過承建單位的施工準(zhǔn)備和全部的施工活動，已經(jīng)完成了項目設(shè)計圖紙和承包合同規(guī)定的全部內(nèi)容，并達(dá)到了建設(shè)單位的使用要求，向建設(shè)單位交工的過程。

竣工驗收是建設(shè)過程的最后一個程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量，考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。租售階段

當(dāng)建設(shè)階段結(jié)束后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時更為關(guān)注的是：在原先預(yù)測的期限內(nèi)能否以預(yù)計的售價或租金水平為項