房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析與定位策劃-房地產(chǎn)市場調(diào)研方法

房地產(chǎn)市場調(diào)研方法學(xué)習(xí)目標(biāo)明白房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法熟悉房地產(chǎn)資料搜集的渠道和內(nèi)容技能要求能夠開展房地產(chǎn)市場調(diào)研活動1.

房地產(chǎn)市場類型⑴根據(jù)房地產(chǎn)的用途來劃分。①住宅市場；②寫字樓市場；③商業(yè)用房市場；④倉儲用房市場；⑤行政司法用房市場；⑥科教文衛(wèi)用房市場；⑦旅游娛樂用房市場；⑧特殊用房市場。⑵根據(jù)房地產(chǎn)的交易客體來劃分。①地產(chǎn)市場。②房產(chǎn)市場。③房地產(chǎn)金融市場。④房地產(chǎn)中介服務(wù)市場。⑶根據(jù)房地產(chǎn)的檔次來劃分。①高檔房地產(chǎn)市場。②普通房地產(chǎn)市場。③低擋房地產(chǎn)市場。⑷根據(jù)房地產(chǎn)的輻射范圍來劃分。①世界性的房地產(chǎn)市場。②亞洲性的房地產(chǎn)市場。③全國性的房地產(chǎn)市場。④跨省區(qū)的房地產(chǎn)市場。⑤省區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場。⑥市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場。⑸根據(jù)房地產(chǎn)的供應(yīng)方式來劃分。①現(xiàn)房市場。②期房市場。⑹根據(jù)房地產(chǎn)的供求力量對比方式來劃分。①買方市場。②賣方市場。⑺根據(jù)房地產(chǎn)的權(quán)屬讓度方式來劃分。①買賣市場；②租賃市場；③抵押市場；④典當(dāng)市場；⑤置換市場；⑥用房地產(chǎn)聯(lián)營、參股的市場等。不同的權(quán)屬讓度方式，可以滿足不同的房地產(chǎn)交易的需要⑻根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度劃分。①相對成熟的市場。主要是北京、上海等國際化大都市的高檔寫字樓市場，這是因?yàn)槠浞?wù)的對象主要是來自發(fā)達(dá)國家的跨國公司，市場化、規(guī)范化程度高。②正在發(fā)育的市場。由于我國的房地產(chǎn)市場還處于一種正待成熟、正待規(guī)范的狀態(tài)，所以我國大部分房地產(chǎn)市場都是正在發(fā)育的市場。③剛剛萌發(fā)的市場。旅游房地產(chǎn)市場、養(yǎng)老房地產(chǎn)市場等，則是剛剛萌發(fā)的市場的典型。2.房地產(chǎn)市場調(diào)研及任務(wù)⑴市場調(diào)研。也叫市場調(diào)查，就是針對某一特定問題運(yùn)用科學(xué)理論，設(shè)計收集信息的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析與房地產(chǎn)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，從中識別和確定房地產(chǎn)營銷機(jī)會及問題，為企業(yè)決策提供依據(jù)的信息管理活動。按調(diào)研的功能劃分，營銷調(diào)研分為：探索性調(diào)研，描述性調(diào)研，因果性調(diào)研，預(yù)測性調(diào)研。2.房地產(chǎn)市場調(diào)研及任務(wù)⑵房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性①識別市場機(jī)會，把握瞬息萬變的市場環(huán)境。②分析市場潛力，判斷項(xiàng)目的盈利性。③評價決策效果，找出改進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)。2.房地產(chǎn)市場調(diào)研及任務(wù)⑶房地產(chǎn)市場調(diào)研任務(wù)

按時間順序，市場調(diào)研要完成以下主要任務(wù)：①立項(xiàng)前市場調(diào)

研主要是土地開發(fā)潛力分析②立項(xiàng)后市場調(diào)

研詳細(xì)的市場需求調(diào)研詳細(xì)的競爭樓盤供給調(diào)研總體規(guī)劃設(shè)計調(diào)研、環(huán)境設(shè)計調(diào)研等③開發(fā)過程中場調(diào)研主要是市場需求和供給的跟蹤調(diào)研3.房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點(diǎn)⑴調(diào)研內(nèi)容廣泛性⑵調(diào)研任務(wù)針對性⑶調(diào)研方法多樣性⑷調(diào)研結(jié)果局限性4.房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序⑴確定調(diào)研目的⑵制定調(diào)研計劃⑶調(diào)研表格設(shè)計⑷初步調(diào)研，搜集信息資料⑸現(xiàn)場調(diào)研⑹撰寫和提交調(diào)研報告（1）調(diào)研目的調(diào)研目的探測性調(diào)研描述性調(diào)研因果性調(diào)研預(yù)測性調(diào)研（2）調(diào)研計劃包括人員、時間、資金、工具等方面的安排。（3）房地產(chǎn)市場常用調(diào)研表格調(diào)研名稱

調(diào)研目的

調(diào)研地點(diǎn)

調(diào)研人員

調(diào)研時間

序調(diào)研項(xiàng)目內(nèi)容描述備注1房地產(chǎn)分布

2類型、面積

3單位價格、總價

4開發(fā)程度、居住密度

5交易狀況和規(guī)模

6使用期限、抵押保險

7政策限制

8競爭程度

9發(fā)展遠(yuǎn)景

10其他具體情況

主要結(jié)論

負(fù)責(zé)人（簽名）①當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表（3）房地產(chǎn)市場常用調(diào)研表格②房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表調(diào)研名稱

調(diào)研目的

調(diào)研地點(diǎn)

調(diào)研人員

調(diào)研時間

序調(diào)研項(xiàng)目內(nèi)容描述備注1出租房地產(chǎn)名稱

2出租面積

3租金水平

4出租房的類型和等級

5室內(nèi)設(shè)備狀況

6環(huán)境條件（庭院、陽臺、停車場、文娛場所、交通和購物等）

7空置率

8影響房租市場的最大因素

9具體房東的記錄

10出租公司的資料

主要結(jié)論

負(fù)責(zé)人（簽名）（3）房地產(chǎn)市場常用調(diào)研表格③房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表調(diào)研名稱

調(diào)研目的

調(diào)研地點(diǎn)

調(diào)研人員

調(diào)研時間

序調(diào)研項(xiàng)目內(nèi)容描述備注1已售和待售房地產(chǎn)的名稱

2地區(qū)

3開發(fā)商

4數(shù)量

5結(jié)構(gòu)類型

6成交期

7成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）

8出售時的房齡和狀況

9客戶資料

10其他情況

主要結(jié)論

負(fù)責(zé)人（簽名）（3）房地產(chǎn)市場常用調(diào)研表格④房地產(chǎn)個案實(shí)調(diào)分析表調(diào)研名稱

調(diào)研目的

調(diào)研地點(diǎn)

調(diào)研人員

調(diào)研時間

序調(diào)研項(xiàng)目內(nèi)容描述備注1案名、區(qū)位

2投資公司

3產(chǎn)品規(guī)劃

4推出日期、入伙日期

5基地面積、建筑密度

6土地使用權(quán)年限

7單位售價、付款方式

8產(chǎn)品特色

9銷售策略

10客源分析

11媒體廣告

12調(diào)研資料來源

13其他情況

主要結(jié)論

負(fù)責(zé)人（簽名）⑷初步調(diào)研初步調(diào)研通常有3個過程：①研究搜集信息材料a.研究企業(yè)外部材料。b.分析企業(yè)內(nèi)部資料。②與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話尋找市場占有率下降的原因③了解市場情況了解消費(fèi)者對公司所開發(fā)經(jīng)營房產(chǎn)的態(tài)度（5）現(xiàn)場調(diào)研①編輯整理②分類編號③統(tǒng)計④分析⑹撰寫和提交調(diào)研報告①客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)研成果；②報告內(nèi)容簡明扼要，重點(diǎn)突出；③文字精練，用語中肯；④結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點(diǎn)；⑤報告后應(yīng)附必要的表格和附圖，以便閱讀和使用；⑥報告完整，印刷清楚美觀。5.房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容房地產(chǎn)市場需求調(diào)研房地產(chǎn)市場供給調(diào)研房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研（1）房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研①政治法律環(huán)境調(diào)研②經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研③社會文化環(huán)境調(diào)研④技術(shù)環(huán)境調(diào)研PEST分析法（2）房地產(chǎn)市場需求調(diào)研①房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成②房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)研購買意向消費(fèi)者購買動機(jī)的影響因素消費(fèi)者購買動機(jī)的類型（自用、投資、投機(jī)）等③房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研5W1H（3）房地產(chǎn)市場供給調(diào)研①行情調(diào)研現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢、市場占有率；銷售狀況與銷售潛力；市場生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、市場空隙；同類企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本、價格、利潤的比較；整個房地產(chǎn)產(chǎn)品價格水平的現(xiàn)狀和趨勢，新產(chǎn)品定價及價格變動幅度等。②市場反響調(diào)研現(xiàn)有客戶對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況③建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況調(diào)研建筑設(shè)計及施工企業(yè)的信譽(yù)、資質(zhì)和業(yè)績（4）房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研①房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研②房地產(chǎn)價格調(diào)研③房地產(chǎn)促銷調(diào)研④房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研6.房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法按選擇調(diào)研對象全面調(diào)研重點(diǎn)調(diào)研抽樣調(diào)研按調(diào)研對象所采用的具體方法訪問法觀察法實(shí)驗(yàn)法影響調(diào)研規(guī)模的因素①樣本數(shù)的份量；②樣本涵蓋面的廣度；③問題涵蓋面的廣度；④調(diào)研的深度。7.房地產(chǎn)調(diào)研資料搜集的途徑和內(nèi)容⑴房地產(chǎn)市場調(diào)研搜集資料的途徑。主要有：

①交易雙方當(dāng)事人；②促成房地產(chǎn)交易行為的中間商；③房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告；④熟悉房地產(chǎn)市場的人士，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、估價師