廣物項(xiàng)目可研三方

展有限公司持股40%廣物地產(chǎn)屬下公司持有新埠島公60%股權(quán)，從而獲得展有限公司持股40%廣物地產(chǎn)屬下公司持有新埠島公60%股權(quán)，從而獲得畝土地的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)項(xiàng)目概項(xiàng)目名?？趶V物地產(chǎn)新埠島項(xiàng)目（暫定名）1.2.2建設(shè)海口市美蘭區(qū)新埠島北部臨海區(qū)，項(xiàng)目占地面積（約4167畝） 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)根據(jù)項(xiàng)目用地性質(zhì)及控制性詳細(xì)規(guī)劃項(xiàng)目將被建成康體中心、國(guó)際文化交流中心、游艇碼頭和低密度住宅區(qū) 項(xiàng)目總投資及資金籌項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，資金來(lái)源由業(yè)主自籌，預(yù)售收入和融機(jī)構(gòu)借款等多渠道解2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指技術(shù)經(jīng)濟(jì)指3一，總建A,養(yǎng)老康3,地下室（人防及車庫(kù)0B，國(guó)際文化交流中C,主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指技術(shù)經(jīng)濟(jì)指3一，總建A,養(yǎng)老康3,地下室（人防及車庫(kù)0B，國(guó)際文化交流中C,低密度D，游艇E,項(xiàng)目總 可行性研究編制單本項(xiàng)目的可行性研究報(bào) 可行性研究編制單本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告由海南瑞衡投資咨詢有限公司可行性研究工作的依據(jù)和范1、可行性研究工作依（1）國(guó)家、部委、省現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和定（2）建設(shè)單位的有關(guān)意（3）國(guó)有土地使用權(quán)出讓文件2、可行性研究工作的范本可行性研究的范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性、市場(chǎng)分建設(shè)規(guī)模、建設(shè)地址及建設(shè)條件、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入析、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、企業(yè)組項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)分析與評(píng)1.2.8結(jié)論及建1、本項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家及海南省的產(chǎn)業(yè)政策，亦符市城市規(guī)劃的要求。周邊環(huán)境優(yōu)越，公共服務(wù)設(shè)施配套齊全。本項(xiàng)的建設(shè)，在改善?？谑械耐顿Y環(huán)境，吸引海內(nèi)外投資者，都將產(chǎn)生極影響。該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，建議有關(guān)部門給予支持2、從項(xiàng)目自身財(cái)務(wù)計(jì)算結(jié)果分析：本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是比較好投資利潤(rùn)率、利稅率均較高。指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)該研究結(jié)論為：項(xiàng)目建設(shè)在財(cái)務(wù)上是可行的。從社會(huì)效益分4二，總用本項(xiàng)目的本項(xiàng)目的建設(shè)增加了國(guó)民收入，可為國(guó)家增加大量稅收，不僅為社解決了部分人員的就業(yè)問(wèn)題，對(duì)?？诘拈_(kāi)發(fā)建設(shè)具有積極的用，顯示出其較為顯著的社會(huì)效5第二項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要項(xiàng)目建設(shè)的背國(guó)際第二項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要項(xiàng)目建設(shè)的背國(guó)際旅游島建2009年底，國(guó)家國(guó)務(wù)院通過(guò)國(guó)發(fā)[2009]44號(hào)文，正式發(fā)布了務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，意見(jiàn)指出：南是我國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)和唯一的熱帶島嶼省發(fā)揮海南位和資源優(yōu)勢(shì)建設(shè)海南國(guó)際旅游島造有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的旅游是海南加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的措，對(duì)全國(guó)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式具有重要示范作用。見(jiàn)將海南定位于我國(guó)旅游業(yè)改革創(chuàng)新的實(shí)驗(yàn)區(qū)和世界一流的閑度假旅游目的地，要求將海南逐步建設(shè)成生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的開(kāi)放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要(2010―2020)快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，塑造培育品牌，提升服務(wù)水平，步將海南打造成為“國(guó)際購(gòu)物中心”、“美食天堂”、區(qū)域性航運(yùn)紐和物流中心”。2012年，接待國(guó)內(nèi)外游客達(dá)到3160萬(wàn)人天次旅游總收入314億元，旅游業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到7.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比47%，第次，旅游總收入540億元，旅游業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重9%以上，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)50%以上，第6產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)比重達(dá)到45%以上。到2020年，接待國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)比重達(dá)到45%以上。到2020年，接待國(guó)內(nèi)外游客達(dá)7680萬(wàn)人天次，旅游總收入1240億元，旅游業(yè)增加值占地區(qū)值比重達(dá)到12%以上，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到60%，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)比重達(dá)60%《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要(2010-2020)體設(shè)計(jì)、系統(tǒng)推進(jìn)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的空間發(fā)展模式，加強(qiáng)對(duì)主要旅游區(qū)和度假區(qū)的規(guī)劃控制，將國(guó)際旅游島分為北部組團(tuán)、南部組團(tuán)、部組團(tuán)、西部組團(tuán)、中部組團(tuán)和海洋組團(tuán)等六個(gè)組得益于國(guó)際旅游島越的自然環(huán)境不僅吸引眾多游客游，而且還吸引了眾多投資者來(lái)投資興業(yè)。巨大的客源市場(chǎng)，為旅及旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)的崛起夯實(shí)了基礎(chǔ)2.1.2“十二五”時(shí)期?？谝Υ蛟飙h(huán)北部灣和海南國(guó)際旅游心城市、全國(guó)生態(tài)文明示范城市、全市人民共建共享的溫馨城市，省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心區(qū)域性交通樞紐和經(jīng)貿(mào)文化交中心，全國(guó)一流的熱帶濱海商務(wù)休閑和娛樂(lè)目的地、國(guó)家南海資源發(fā)服務(wù)基地?！笆濉逼陂g，?？趯⑼瓿伞耙粋€(gè)目標(biāo)”任務(wù)：即力建成“宜居、宜業(yè)、宜學(xué)、宜游”最精最美省會(huì)城市，爭(zhēng)取跨入國(guó)中等發(fā)達(dá)城市行列“十二五”期間，海口將遵循“兩條主線”：即遵循轉(zhuǎn)變經(jīng)展方式和加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化兩條主線，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)調(diào)發(fā)展7“十二五”期間，海口將打造“三個(gè)中心”：即打造環(huán)北部“十二五”期間，?？趯⒋蛟臁叭齻€(gè)中心”：即打造環(huán)北部海南國(guó)際旅游島中心城市、全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、域性交通樞紐和經(jīng)貿(mào)文化交流中心目的是要充分體現(xiàn)省會(huì)中心城的領(lǐng)軍地位“十二五”期間，?？趯⒚鞔_并落實(shí)“四個(gè)區(qū)域定位”：即重要物流基地、特色旅游產(chǎn)業(yè)帶、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、現(xiàn)代高效業(yè)高地四個(gè)區(qū)域定位，準(zhǔn)確把握全市在國(guó)際旅游島建設(shè)中的“十二五”期間，海口將全力發(fā)展“五大產(chǎn)業(yè)集群”：即形車、食品飲料與農(nóng)副產(chǎn)品加工、光伏、醫(yī)藥、文化創(chuàng)意與休閑娛樂(lè)大過(guò)百億的產(chǎn)業(yè)集群。目的是要夯實(shí)?？诘漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)承載力和抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力“十二五”期間，?？趯⒅ν晟啤傲蠊δ堋保杭唇∪珔^(qū)通樞紐、現(xiàn)代信息服務(wù)、智力支撐基礎(chǔ)、商務(wù)服務(wù)集聚、醫(yī)療衛(wèi)生障、文化體育中心六大功能，不斷提高綜合保障支撐能力。這些城功能提出的依據(jù)主要是?？谠诤Ｄ蠂?guó)際旅游島建設(shè)中的角色在推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)中，作為省會(huì)中心城市，?？诒仨毘浞謸]自身服務(wù)功能齊全優(yōu)勢(shì)，為海南國(guó)際旅游島建設(shè)提供高質(zhì)量、高準(zhǔn)的綜合“十二五”期間，?？趯⑷娓纳啤捌叽蟪青l(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)路、水、電、氣、通信、中心鎮(zhèn)公共服務(wù)、農(nóng)村配套完善七大城基礎(chǔ)設(shè)施，全力夯實(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展根基，為完善城市功能提供良好配套8“十二五”期間，海口將推進(jìn)“八項(xiàng)重大改革開(kāi)放”：即強(qiáng)“十二五”期間，?？趯⑼七M(jìn)“八項(xiàng)重大改革開(kāi)放”：即強(qiáng)村綜合改革、旅游管理體制改革、市區(qū)財(cái)政管理體制改革、醫(yī)藥衛(wèi)體制改革、國(guó)土資源管理體制改革、事業(yè)單位分類改革、更加開(kāi)放對(duì)外國(guó)際貿(mào)易放的國(guó)際文化交流與合作平臺(tái)八項(xiàng)改革放措施，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的活力和“十二五”期間，海口將實(shí)施“九大民生工程”：即實(shí)施創(chuàng)業(yè)促進(jìn)、居民收入增長(zhǎng)、保障住房建設(shè)、教育水平提升、醫(yī)療衛(wèi)生障、公共文化推進(jìn)、社會(huì)保障健全、公共交通改善、社會(huì)管理和服創(chuàng)新九大民生工程，高度關(guān)注重點(diǎn)人群、重點(diǎn)區(qū)域的民生改善，大提升人民群眾的生活水平，讓全市人民共享發(fā)展成“十二五”期間口將打好“十大攻堅(jiān)戰(zhàn)惠農(nóng)良田江河水系治理、城市發(fā)展空間拓展、惠民生態(tài)小區(qū)打造、兩區(qū)八園設(shè)、文化產(chǎn)業(yè)壯大、旅游產(chǎn)業(yè)提升、便捷交通體系構(gòu)建、現(xiàn)代物流集、以申辦世界石油大會(huì)為契機(jī)的會(huì)展繁榮十大攻堅(jiān)戰(zhàn)。目的是以項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)于城市布局，?？谑惺逡?guī)劃提出“東進(jìn)、南優(yōu)、西擴(kuò)、拓、中強(qiáng)”的思路，突出“宜居、宜業(yè)、宜學(xué)、宜游”的區(qū)域特合理規(guī)劃城市空間布局，提高土地利用效1利用東寨港紅樹(shù)林等岸線資源和高校資源優(yōu)勢(shì)及空勢(shì)，突出宜學(xué)、宜游特色，建設(shè)東海岸國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)和桂林洋校區(qū)，著重發(fā)展休閑度假、教育科研、空港物流等產(chǎn)業(yè)，打造全省9才培育和產(chǎn)業(yè)孵化基地，建設(shè)國(guó)家級(jí)濱海生態(tài)旅游示才培育和產(chǎn)業(yè)孵化基地，建設(shè)國(guó)家級(jí)濱海生態(tài)旅游示范區(qū)1）江東新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施：包括新東大橋、東寨港大道大道、江東大道、東海岸濱海路、濱江東路等項(xiàng)目，以及桂林洋高區(qū)和文昌航天城的配套2）東海岸國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)：整合提升南渡江濱江板塊，江東體育文化主題公園板塊，東寨港紅樹(shù)林濕地公園板塊，善路、水、電、氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施，打造國(guó)家級(jí)度3）桂林洋高校區(qū)：完善桂林洋高校區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套生活設(shè)加快市內(nèi)高校向桂林洋聚集，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名高校合作辦學(xué)，造人才培育基4）司馬坡島文體基地：包括國(guó)際大賽高爾夫球場(chǎng)、及相關(guān)配套設(shè)2加強(qiáng)南郊生態(tài)保護(hù)，適度發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)推進(jìn)火山群世質(zhì)公園、長(zhǎng)影海南世紀(jì)影城、觀瀾湖康體休閑等項(xiàng)目建設(shè)，大力發(fā)生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)和體育休閑產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)化、生態(tài)打造農(nóng)民增收示范區(qū)設(shè)環(huán)北部灣區(qū)域綠色生態(tài)休閑首1）火山群世界地質(zhì)公園：包括古村落旅游的保護(hù)與博物館、光影夢(mèng)幻旅游2）長(zhǎng)影海南世紀(jì)影城：建設(shè)時(shí)空轉(zhuǎn)換站、華夏電影夢(mèng)想劇場(chǎng)、電影主題商業(yè)街、影視區(qū)、火山峽谷溫泉樂(lè)園等，打造自然與人文于一體的影視公園3）觀瀾湖體育休閑項(xiàng)目：建設(shè)高爾夫球場(chǎng)、大型戶園、SPA、酒店3）觀瀾湖體育休閑項(xiàng)目：建設(shè)高爾夫球場(chǎng)、大型戶園、SPA、酒店會(huì)所、娛樂(lè)餐飲、商業(yè)購(gòu)物、大型戶外表4）生態(tài)休閑旅游小鎮(zhèn)：充分利用生態(tài)資源、拓展火展農(nóng)業(yè)觀光體驗(yàn)游和鄉(xiāng)村休造紅旗特色風(fēng)情小鎮(zhèn)等一批特旅游5）龍灣國(guó)際休閑旅游區(qū)：建設(shè)三仙公路、譚甲公路以及配套供水工程，建成以運(yùn)動(dòng)休閑、文化娛樂(lè)為主要功能綜合休社區(qū)3科學(xué)規(guī)劃建設(shè)西海岸新區(qū)，加快推進(jìn)海南國(guó)際會(huì)展中心、五文化體育中心等項(xiàng)目建重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)化創(chuàng)科技現(xiàn)代物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，完善配套生活服務(wù)設(shè)施，建成聚集高端才的生態(tài)宜居區(qū)和全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心集1）西海岸新片區(qū)開(kāi)發(fā)：結(jié)合西海岸起步區(qū)建設(shè)及長(zhǎng)造，加快開(kāi)發(fā)金沙灣片區(qū)、西海岸南片區(qū)，完善醫(yī)療、教育、購(gòu)物生活服務(wù)設(shè)施，建設(shè)海口新2）長(zhǎng)流商務(wù)區(qū)：主要建設(shè)商務(wù)樓、商務(wù)酒店及公共3）海南國(guó)際會(huì)展中心：包括會(huì)展中心、五星和七星濟(jì)總部等，發(fā)展會(huì)展經(jīng)4）五源河文化體育中心：包括主體育場(chǎng)、體育館、泳跳水館及附屬設(shè)施5）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：發(fā)展廣告、策劃與咨詢、工藝出版、動(dòng)漫、表演藝術(shù)、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示、網(wǎng)絡(luò)出版、動(dòng)漫、表演藝術(shù)、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示、網(wǎng)絡(luò)游戲和網(wǎng)絡(luò)服等產(chǎn)業(yè)6）中商農(nóng)產(chǎn)品中心市場(chǎng)：主要包括農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)貨交易送儲(chǔ)運(yùn)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、國(guó)際農(nóng)業(yè)博覽中7）新海物流園：包括園區(qū)內(nèi)土地平整，市政基礎(chǔ)設(shè)場(chǎng)及配送中心建設(shè)等4合理開(kāi)發(fā)海洋資源，大力發(fā)展郵輪、游艇、帆板等休閑產(chǎn)業(yè)，快海上人工島等項(xiàng)目建設(shè)，拓展城市空間，有序發(fā)展高端旅游地產(chǎn)凸顯海灣旅游休閑城市特色，展現(xiàn)北岸城市的1）現(xiàn)代有軌電車工程（一期）：西起火車站、東至濱海大道建設(shè)集交通和觀光為一體的軌道2）新埠島開(kāi)發(fā)：建設(shè)五星級(jí)酒店、游艇俱樂(lè)部、室俗文化展館、水岸商業(yè)街、院景式休閑度假示范區(qū)等，打造具有濱濱海特色、自然生態(tài)優(yōu)美的熱帶風(fēng)情休閑度假區(qū)3）美麗沙開(kāi)發(fā)：建設(shè)集文化娛樂(lè)、休閑購(gòu)物、旅游的地標(biāo)性開(kāi)發(fā)4）東海岸人工島：建成集時(shí)尚消費(fèi)、休閑娛樂(lè)、旅能于一體的標(biāo)志性海灣景觀區(qū)5）?？跒碂羲频辏航ㄔO(shè)超五星酒店及度假酒店別宅及會(huì)議中心、游艇碼6）北岸游艇碼頭建設(shè)：包括秀英港公共游艇碼頭和碼頭，建設(shè)游艇碼頭、風(fēng)情酒吧街、市民廣場(chǎng)、游艇碼頭，建設(shè)游艇碼頭、風(fēng)情酒吧街、市民廣場(chǎng)、游艇俱樂(lè)部、旅游假酒5突出綜合特色，合理布局產(chǎn)業(yè)和生活空間，完善片區(qū)控制性規(guī)劃，提高土地集約利用效益；加強(qiáng)城市路網(wǎng)建設(shè)，構(gòu)建循環(huán)有序暢通便捷的城市路加快舊城改造善基礎(chǔ)設(shè)提升服務(wù)建設(shè)舒適和諧的生活居住區(qū)和現(xiàn)代化的中心商1）舊城改造：博義村片區(qū)、面前坡片區(qū)、朱云路起新村等片區(qū)改2）歷史文化街區(qū)：五條老街騎樓建筑街區(qū)和府城歷史文化街建成南洋騎樓風(fēng)格建筑群和民族文化特色的精品展區(qū)及集賞、購(gòu)、特色餐飲為一體的商業(yè)3）大英山商務(wù)區(qū)：以行政、商務(wù)、文化為主，融合物中心、免稅店、金融保險(xiǎn)、文化娛樂(lè)、商務(wù)和居住等功能，打造代高端精品購(gòu)物商圈，建成現(xiàn)代綜合型商4）海秀商業(yè)區(qū)：進(jìn)一步提升明珠廣場(chǎng)的規(guī)模，積極業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)，提升海秀商業(yè)區(qū)業(yè)關(guān)于房地規(guī)劃明確提出“完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)及房地產(chǎn)業(yè)各類執(zhí)（職）業(yè)資格的核準(zhǔn)及監(jiān)管，范市場(chǎng)秩序；推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評(píng)級(jí)制度；建立房地產(chǎn)市場(chǎng)息系統(tǒng)，強(qiáng)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控。堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)、高端化的開(kāi)發(fā)原則科學(xué)規(guī)劃旅游地產(chǎn)發(fā)展類型、規(guī)模和速度，構(gòu)建高星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、高端度假休閑住宅等多元化的旅游地產(chǎn)供應(yīng)體系酒店、高端度假休閑住宅等多元化的旅游地產(chǎn)供應(yīng)體系，打造環(huán)境美、文化魅力獨(dú)特的高端旅游度假品牌，以旅游地產(chǎn)資源推動(dòng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)消口素持開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托試點(diǎn)，逐步建立與國(guó)際接軌的房地產(chǎn)投融資機(jī)從海口市十二五規(guī)劃可以看國(guó)際旅游島建設(shè)的?？谑谢A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)投資依然具有光明的前景在當(dāng)前調(diào)敏感時(shí)點(diǎn)，進(jìn)行針對(duì)性的投資，可以在未來(lái)獲取比較好的收本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了海南省和?？谑新糜螛I(yè)的展，順應(yīng)了人們對(duì)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的海南省及海口市旅游業(yè)的飛速發(fā)展使得各類投資者，度假、休和第二居住地置業(yè)者看好?？诼糜畏侩S著旅游房地產(chǎn)購(gòu)買的涌入進(jìn)一步帶動(dòng)了?？谑薪?jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)了旅游業(yè)游房地產(chǎn)業(yè)的雙向良性互動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，更容體現(xiàn)出旅游房產(chǎn)投資的抗風(fēng)旅游房產(chǎn)是旅游與商業(yè)、度假休閑、房產(chǎn)的交叉與結(jié)合，開(kāi)房產(chǎn)一個(gè)新的領(lǐng)域。海南省和?？谑袚碛忻髅牡年?yáng)光、風(fēng)景如畫的濱和氣候宜人的暖冬，這些得天獨(dú)厚的生態(tài)景觀，為旅游房產(chǎn)的發(fā)提供了沃土，依附資源優(yōu)勢(shì)，海南省成了旅游房產(chǎn)的領(lǐng)先者。因?yàn)楹玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人們對(duì)到海南滿情，客觀上拉動(dòng)了龐大的市場(chǎng)需求，造成了海南近幾年推出的房產(chǎn)別是海景房大多數(shù)被島外人士所據(jù)一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，海南旅游地產(chǎn)在全國(guó)的市場(chǎng)份額40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)已成為中國(guó)旅游地產(chǎn)40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)已成為中國(guó)旅游地產(chǎn)的知名在第一屆中國(guó)旅游房地最喜歡的旅游地產(chǎn)發(fā)展的城市查問(wèn)卷中，排前三名里海南有兩個(gè)城市被首選，第一是三亞，第二北京，?？谑堑谌Ｄ厦裆L(zhǎng)流油氣儲(chǔ)運(yùn)有限公司順應(yīng)海南旅游和旅游房趨勢(shì)，擬建設(shè)本項(xiàng)目。項(xiàng)目區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)條件，在海南省建設(shè)“國(guó)游島”的背景和機(jī)遇條件下，結(jié)合?？谑新糜畏康禺a(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展頭將項(xiàng)目規(guī)劃為集休閑、度假、居家、養(yǎng)生為一體的，以中檔客戶為消費(fèi)對(duì)象的充滿生活情調(diào)的項(xiàng)2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要項(xiàng)目根據(jù)用地及周邊環(huán)境條件，并與國(guó)際旅游島建設(shè)相適應(yīng)，目擬定位布局合理、設(shè)施齊全、戶型合理并與周邊環(huán)境融合項(xiàng)目順應(yīng)未來(lái)社會(huì)旅游業(yè)發(fā)展的大潮的建設(shè)將為海乃至海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出一定的地政府緩解社會(huì)就業(yè)力盡自身的微薄之力。項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)根據(jù)?？谑谐鞘邪l(fā)展規(guī)?？谑袑⒔ㄔO(shè)成為海南省經(jīng)濟(jì)實(shí)強(qiáng)、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市，較高國(guó)際知名度的熱帶海島旅游度勝地有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市和濃郁地域文化特色的歷文化的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前海南省和?？谑新糜畏康禺a(chǎn)和游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的旅游產(chǎn)品，滿市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本項(xiàng)的建設(shè)是必要第三章市場(chǎng)分析與前景預(yù) 區(qū)域旅游業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)第三章市場(chǎng)分析與前景預(yù) 區(qū)域旅游業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)項(xiàng)目有直接的借鑒意2012年海南省全年接待旅游過(guò)夜人數(shù)3320.37萬(wàn)人比上長(zhǎng)10.6%。其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者3238.80萬(wàn)人次，增長(zhǎng)10.9%待入境旅游者81.57萬(wàn)人次，增長(zhǎng)0.1%。全年旅游總收379.12元，比上年增長(zhǎng)17.0%2012年海南省全年房地產(chǎn)業(yè)完成增加值239.56億元，比上年5.9%。全年房屋施工5109.49萬(wàn)平方米，增39.6%；銷萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.9%年前三季度全省固定資產(chǎn)投資總額(不含農(nóng)戶)完成1871.39億元，同比增長(zhǎng)25.2%；其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資億元,增31.0%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是海南支內(nèi)不會(huì)改變上半年海南省樓市整體表現(xiàn)較交面積408.61成交總金493.63億元，市場(chǎng)均價(jià)12080元/㎡，價(jià)格為成交關(guān)鍵素2014年?？谏唐纷≌袌?chǎng)供應(yīng)面積達(dá)到382萬(wàn)㎡的高位，同增長(zhǎng)34%，成交面積205萬(wàn)㎡，同比下跌28%，成交均價(jià)8999元㎡，同比略增2%當(dāng)旅游地產(chǎn)成為一種趨越來(lái)越多的投資者開(kāi)始把目光投南，投向旅游地產(chǎn)。海景、河景、溫泉已是海南主打產(chǎn)品呈穩(wěn)定趨上漲，?？诮柚@一優(yōu)勢(shì)，開(kāi)始起步，掀起了旅游上漲，?？诮柚@一優(yōu)勢(shì)，開(kāi)始起步，掀起了旅游地產(chǎn)投資新浪潮3.2?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)海南島屬熱帶季風(fēng)氣候，夏無(wú)酷暑，冬季溫暖，空氣清新，環(huán)質(zhì)量狀況優(yōu)良，是我國(guó)自然環(huán)境條件最好和最適合人類生存的地區(qū)據(jù)中科院相關(guān)課題組的研究報(bào)告，海南省的人均水資源擁有量、單土地面積水資源量、人均土地資源量均居全國(guó)各省份的前列，環(huán)境持系統(tǒng)居全國(guó)第一位，生存支持系統(tǒng)居全國(guó)第六位，被譽(yù)為“長(zhǎng)島”、“健康2012年，海口市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資175.55億元，同比商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積379.4萬(wàn)平方米，同比下降10.2%；銷售商266.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%，商品房?jī)r(jià)格9402元/平方6.6%。商品房施工440萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.6%，新262萬(wàn)平方米，同比下39%。全年新建保障性住15305完成海南省下達(dá)任務(wù)的115%。商品房庫(kù)存量為463萬(wàn)平方米可控與合理區(qū)2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資175.55億元，增長(zhǎng)21%2013年上年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資94.59億元，同比增長(zhǎng)25.5%?？v觀近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，都保持著20-30%的增長(zhǎng)速度 年全市商房施工面積1589.04萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)33.6%；其中，商品房施工報(bào)440萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.6%20131-9月，全市商品房施工報(bào)建面積440.7萬(wàn)平方米增長(zhǎng)93.9%2014年海口商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積達(dá)到增長(zhǎng)93.9%2014年?？谏唐纷≌袌?chǎng)供應(yīng)面積達(dá)到382萬(wàn)㎡的高位，同增長(zhǎng)34%，成交面積205萬(wàn)㎡，同比下跌28%，成交均價(jià)8999元㎡，同比略增2%海口市有獨(dú)特的環(huán)境條件和比較完善的城市基礎(chǔ)建設(shè)建設(shè)具有一流居住環(huán)境的“最佳居住地”以及“國(guó)內(nèi)外居民理想的第居住地”的潛力和優(yōu)勢(shì)十分從發(fā)展前景分析：?？诘姆康禺a(chǎn)業(yè)仍然有著良好的發(fā)展前景。先，海口城市自身的發(fā)展，人口的增長(zhǎng)需要大量的房地產(chǎn)來(lái)滿足城發(fā)展的居住要求；其次，隨著生活水平的提高，居民需要不斷更新宅來(lái)滿足日益提高的居住需求。海口市目前舊城區(qū)內(nèi)住宅的境、建筑質(zhì)量、住宅戶型難以滿足未來(lái)的需要，需要進(jìn)行更新和人遷移；第三，隨著居民購(gòu)買能力的提高和對(duì)現(xiàn)代生活方式的追求，多先富起來(lái)的人們已有購(gòu)置第二、三套住宅的要求；第四，外部居在?？谑兄脴I(yè)居住的趨勢(shì)明住宅樓盤海南省及?？谑凶匀患?yōu)越，是我國(guó)最適宜人類居住人居環(huán)境和旅游度假地，必將成為種需求的 影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素分3.3.1直接構(gòu)成成本因素是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接構(gòu)成因素隨著房地產(chǎn)業(yè)速發(fā)展，開(kāi)發(fā)成本近年來(lái)也持續(xù)上升。無(wú)論是土地交易價(jià)格，還是材價(jià)格都上漲很快，這也是一個(gè)全國(guó)性的現(xiàn)象，其結(jié)材價(jià)格都上漲很快，這也是一個(gè)全國(guó)性的現(xiàn)象，其結(jié)果直接導(dǎo)致了地產(chǎn)企業(yè)將上漲的成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，使得房?jī)r(jià)一路上3.3.2間接影響間接因素較為多樣，包括經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)等等。其中，對(duì)影響較大的間接因素有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入水平、物價(jià)水平人口情況、市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)以及心理預(yù)期等等，其核心性的體現(xiàn)就是需關(guān)系。毋庸置疑，在各間接因素中，供需關(guān)系是房?jī)r(jià)走勢(shì)的決定因素3.3.2.1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，創(chuàng)造了更多的需我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)的高速發(fā)展，居民收入水平的快速提高，是我地產(chǎn)業(yè)發(fā)展繁榮的根本性因素，收入的提高拉動(dòng)了強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求結(jié)果自然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。隨著我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)在近幾年的快速發(fā)展創(chuàng)造了旺盛的市場(chǎng)需求，為房?jī)r(jià)的上漲創(chuàng)造了先決的條件，隨著城化建設(shè)的不斷深入，很多舊住宅區(qū)已經(jīng)拆除重建新的商品房，遷出居民需要購(gòu)置新的房產(chǎn)居住，對(duì)新建商品房的需求相應(yīng)增加，省外居民購(gòu)房熱情高漲，也是?？诜慨a(chǎn)需求增加的主要隨著近幾年我市居民收入水平的普遍提高，購(gòu)房人群開(kāi)始擴(kuò)由高收入戶到中等偏上收入戶再到中等收入戶，市場(chǎng)需求越盛，形成了賣方市場(chǎng)后，房?jī)r(jià)隨之不斷上揚(yáng)。省外居民前來(lái)購(gòu)置房所占比例居多，也成為海口市房產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)重要推動(dòng)年，省外居民購(gòu)置?？诜慨a(chǎn)的比例70%以上的份額已經(jīng)成為全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的理想選擇城市之3.3.2.2、物價(jià)上漲拉動(dòng)房?jī)r(jià)上房地產(chǎn)價(jià)格作為3.3.2.2、物價(jià)上漲拉動(dòng)房?jī)r(jià)上房地產(chǎn)價(jià)格作為一種特殊的商品物價(jià)的關(guān)系比雜，在供求關(guān)系的影響下，物價(jià)的波動(dòng)影響了購(gòu)買力的變動(dòng)，物價(jià)動(dòng)，幣值發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)隨著變動(dòng)；物價(jià)中的一部分類比如土地價(jià)格、建筑材料、人工費(fèi)用的變動(dòng)也直接影響了房地產(chǎn)變動(dòng)。同時(shí)CPI的增長(zhǎng)，居民對(duì)通貨膨脹開(kāi)始擔(dān)憂，很為求保值，將手中的貨幣購(gòu)置一部分房產(chǎn)用以對(duì)抗通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)從而進(jìn)一步帶動(dòng)了更多的需求，拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲3.3.2.3、消費(fèi)觀念及心理預(yù)期因在觀念上，我國(guó)居民向來(lái)極其重視房產(chǎn)的購(gòu)置，受到這種根固的傳統(tǒng)置業(yè)觀念影響，很多人對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)置更加具備積極性，作人生必須的一項(xiàng)購(gòu)置行為，加之互相攀比、一步到位心態(tài)的作用，一次買房就想買大房，買好房，手中貨幣不足時(shí)向銀行貸款購(gòu)房，致需求提前釋 對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)的看3.4.1市場(chǎng)需求仍然較1、?？谑芯用褓?gòu)房能力有望得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)平的逐步提高，居民收入水平將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)的增速緩，居民未來(lái)的購(gòu)房能力將會(huì)相對(duì)增強(qiáng)2、省外市場(chǎng)需求仍然旺盛。雖然目前受到宏觀經(jīng)濟(jì)的困?？诜慨a(chǎn)的銷售造成了一定的影響，但由于需求旺盛，海南的房產(chǎn)全國(guó)仍然占據(jù)著無(wú)法超越的外市場(chǎng)需求仍將成為全國(guó)仍然占據(jù)著無(wú)法超越的外市場(chǎng)需求仍將成為推動(dòng)海口地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)大和房?jī)r(jià)上漲的主要 土地成本將繼續(xù)走土地價(jià)格漲幅仍然較大，隨著土地資源的減少，價(jià)格可能繼高，增加了建房成本，可能會(huì)推高房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)也將保持平綜上所述，?？谑蟹慨a(chǎn)市場(chǎng)需求仍較旺盛，加之住房成本呈走勢(shì)，住房?jī)r(jià)格將繼續(xù)呈上漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家也在金融危機(jī)后出臺(tái)了多政策“救市”，而房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱，受到各方面的視，不可能出現(xiàn)跌幅過(guò)大的局面，所以，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍然可能持原來(lái)的發(fā)展勢(shì)頭繼續(xù)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和加快建設(shè)步來(lái)走勢(shì)也將保持平穩(wěn) 隨著建設(shè)國(guó)際旅游島的推進(jìn)，?？诖笾行晚?xiàng)目?jī)r(jià)格將穩(wěn)步走特別是細(xì)化休閑主題的大中型項(xiàng)目，將以“天時(shí)，地利，人和勢(shì)，獲得省領(lǐng)導(dǎo)表示：海南絕不會(huì)搞黃賭毒，海南絕不可能封島，也能封關(guān)我們的目標(biāo)是 年乃至 年打造一個(gè)世界級(jí)的旅游目的地所以請(qǐng)島外的人到這來(lái)，不要覺(jué)得這里和內(nèi)地政策上有什么差異，要有幻想，也不要哄抬當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)，雖然現(xiàn)在還不能稱為泡沫，是有了泡沫的傾向。廣大的游客要有耐心，國(guó)際旅游島發(fā)展建設(shè)至十年建設(shè)國(guó)際十年建設(shè)國(guó)際旅游島，政府將側(cè)重休閑這個(gè)主題，海南雖然有很店，但真正以休閑為主題的酒店很少，政府將會(huì)引導(dǎo)企業(yè)借助島國(guó)的先進(jìn)理念建設(shè)真正意義上的休閑酒店，房地產(chǎn)企業(yè)正好借風(fēng)，發(fā)展和細(xì)化休閑主題的大中型項(xiàng)目，將以“天時(shí)，地利，人和的優(yōu)勢(shì)，獲得第四發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政和行業(yè)準(zhǔn)入分發(fā)第四發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政和行業(yè)準(zhǔn)入分發(fā)展規(guī)劃分項(xiàng)目符合海南省總體規(guī)劃和海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要海南十二五規(guī)劃提出，應(yīng)保持旅游房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。積導(dǎo)和發(fā)展與國(guó)際旅游島發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)的旅游房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃合理引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平健康充分利用好濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源，原則上主要度假區(qū)、酒店及旅游配套設(shè)施的建設(shè)。開(kāi)發(fā)高質(zhì)量、高水平、多層的旅游商務(wù)房地產(chǎn)，滿足多樣化消費(fèi)需求。積極發(fā)展酒店、度假村經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。大力發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)，打造高品質(zhì)的綠色低碳社區(qū)逐步形成以海三亞為兩大中東西部均衡發(fā)區(qū)域特色互補(bǔ)性強(qiáng)的旅游、商務(wù)房地產(chǎn)空間發(fā)展格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控。強(qiáng)化規(guī)導(dǎo)，適度供應(yīng)土地，合理調(diào)控房地產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)時(shí)序和空布局。使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口規(guī)模、資源和環(huán)境容量、城鎮(zhèn)發(fā)展、共服務(wù)體系建設(shè)相協(xié)調(diào)。認(rèn)真貫徹落實(shí)土地、信貸、稅收等政策，理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序發(fā)展。嚴(yán)格房地產(chǎn)準(zhǔn)入度，建立房地產(chǎn)業(yè)誠(chéng)信體系，建立健全土地和商品房市場(chǎng)信息披露制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格規(guī)范管理。制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格規(guī)范管理。規(guī)范發(fā)展地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)業(yè)，規(guī)范二手房交易和房屋租賃市場(chǎng)。嚴(yán)打擊圈地不建和違規(guī)建房等違法違規(guī)行為，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范健康2009年底，國(guó)家國(guó)務(wù)院通過(guò)國(guó)發(fā)[2009]44號(hào)文，正式發(fā)布了務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，意見(jiàn)指出：南是我國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)和唯一的熱帶島嶼省發(fā)揮海南位和資源優(yōu)勢(shì)建設(shè)海南國(guó)際旅游島造有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的旅游是海南加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的措，對(duì)全國(guó)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式具有重要示范作用。見(jiàn)將海南定位于我國(guó)旅游業(yè)改革創(chuàng)新的實(shí)驗(yàn)區(qū)和世界一流的閑度假旅游目的地，要求將海南逐步建設(shè)成生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的開(kāi)放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要(2010―2020)快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，塑造培育品牌，提升服務(wù)水平，步將海南打造成為“國(guó)際購(gòu)物中心”、“美食天堂”、區(qū)域性航運(yùn)紐和物流中心”。2012年，接待國(guó)內(nèi)外游客達(dá)到3160萬(wàn)人天次旅游總收入314億元，旅游業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到7.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比47%，第次，旅游總收入540億元，旅游業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重9%以上，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)50%以上，第產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)比重達(dá)到45%以上。到 年，接待國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)比重達(dá)到45%以上。到 年，接待國(guó)內(nèi)外游客到7680萬(wàn)人天次，旅游總收入1240億元，旅游業(yè)增加值占地區(qū)產(chǎn)總值比重達(dá)12%以上第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)60%，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)比重達(dá)60%《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要(2010-2020)體設(shè)計(jì)、系統(tǒng)推進(jìn)、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的空間發(fā)展模式，加強(qiáng)對(duì)主要旅游區(qū)和度假區(qū)的規(guī)劃控制，將國(guó)際旅游島分為北部組團(tuán)、南部組團(tuán)、部組團(tuán)、西部組團(tuán)、中部組團(tuán)和海洋組團(tuán)等六個(gè)組得益于國(guó)際旅游島越的自然環(huán)境不僅吸引眾多游客游，而且還吸引了眾多投資者來(lái)投資興業(yè)。巨大的客源市場(chǎng)，為旅及旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)、旅游地產(chǎn)的崛起夯實(shí)了基礎(chǔ)4.1.2項(xiàng)目符合?？谑锌傮w規(guī)劃及土地利用關(guān)于城市布局，?？谑惺逡?guī)劃提出“東進(jìn)、南優(yōu)、西擴(kuò)、拓、中強(qiáng)”的思路，突出“宜居、宜業(yè)、宜學(xué)、宜游”的區(qū)域特合理規(guī)劃城市空間布局，提高土地利用效綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)符合海南省十二五規(guī)劃要求，符合?？阪?zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃合海口市土地利用總體項(xiàng)目建設(shè)是適宜的產(chǎn)業(yè)政策分房地產(chǎn)行業(yè)政對(duì)本項(xiàng)目有影響的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策院辦關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》國(guó)辦件指出，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品房銷售。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資海南省房地產(chǎn)行業(yè)政《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意明確快修海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長(zhǎng)期規(guī)劃》科學(xué)確定我省房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)、規(guī)模、空間布局、建設(shè)時(shí)序與節(jié)奏指導(dǎo)各市縣嚴(yán)格按規(guī)劃推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃對(duì)商品房用地的管理對(duì)土地利用總劃中確定的旅游建設(shè)用地，不得隨意改為商品房用合理適度控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模。加強(qiáng)商品房用地供應(yīng)管理。對(duì)房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)利用情況的管4.3旅游地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入根據(jù)《海南省促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)海南省人民政府關(guān)于促產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（瓊府〔2008〕號(hào)），鼓勵(lì)類目錄對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要促進(jìn)作用，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，有于節(jié)約資源和保護(hù)要采取政策措施予以鼓勵(lì)和支持的關(guān)鍵術(shù)、裝備及產(chǎn)品。對(duì)鼓勵(lì)類投資項(xiàng)目，政府有關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)積極導(dǎo)企業(yè)、金融部門和社會(huì)資本增加投資，加快發(fā)展，按照國(guó)家有關(guān)定，給予相應(yīng)的扶持和服務(wù)。各有關(guān)部門要嚴(yán)格執(zhí)行投資項(xiàng)目審批理規(guī)定，特別是在項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地供應(yīng)、信貸支持、外匯管理、專資金扶持等方面應(yīng)給予優(yōu)先安排并給予相應(yīng)的政策的錄清單中列明“四、房地產(chǎn)業(yè)（一）旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；（二）廉經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；（三）生態(tài)小區(qū)建設(shè)；（四）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)；（三）生態(tài)小區(qū)建設(shè)；（四）第五章建第五章建設(shè)地址及建設(shè)條 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi) 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)根據(jù)項(xiàng)目用地性質(zhì)及控制性詳細(xì)規(guī)劃目將建為成養(yǎng)體中心、國(guó)際文化交流中心、游艇碼頭和低密度住宅區(qū)。，配套建住宅、產(chǎn)權(quán)酒店，醫(yī)院。項(xiàng)目總建筑面 974220m2，其中住宅建851093m2，產(chǎn)權(quán)酒店建筑面積108022m2，自留醫(yī)院自留體育配套用房建筑面積607m26.2建設(shè)6.21建設(shè)設(shè)計(jì)1、委托方提供的各項(xiàng)原始資料及有關(guān)2、國(guó)有土地使用文件3、現(xiàn)行有關(guān)國(guó)家規(guī)范和技術(shù) 高起點(diǎn)、高要求的原在建筑設(shè)計(jì)、設(shè)施配置、環(huán)境質(zhì)量、景觀效果等方面，運(yùn)用的設(shè)計(jì)理念，建設(shè)現(xiàn)代化的生態(tài)景觀度假協(xié)調(diào)整體環(huán)境，突出特色的原全面貫徹生態(tài)的思想，結(jié)合自然環(huán)境，考慮建筑的朝向及景強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)及創(chuàng)造，傾力打造濱江度假村環(huán)境遵從度假式居住發(fā)展的建筑原本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案著重體現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美、尺度宜人，本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案著重體現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美、尺度宜人，標(biāo)識(shí)性濱海小鎮(zhèn)氛圍，各種功能相得益彰并可通過(guò)互相補(bǔ)充、呼應(yīng)，增強(qiáng)能整體性形成休閑式度假和度假式居住的同物業(yè)類型對(duì)集中，體現(xiàn)類型級(jí)差和居住資源均 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原處理好本區(qū)與周邊項(xiàng)目近期建設(shè)和遠(yuǎn)期發(fā)展關(guān)好與各建設(shè)用地的布局，利用商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)周邊的地區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的作用保證規(guī)劃的可操作設(shè)計(jì)充分考慮?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)，并以此為基礎(chǔ)，有效促進(jìn)市場(chǎng)推廣的角度進(jìn)行規(guī)總體構(gòu)思在規(guī)劃布局上，建筑采用線狀布局，整體小區(qū)相互不遮擋開(kāi)闊，通過(guò)效果良好，建筑點(diǎn)式和板式相結(jié)合，沿基地外圍布置，用地內(nèi)側(cè)形成圍和的景觀中心，利于創(chuàng)造成規(guī)模的景觀環(huán)境遵資源共享的原則，設(shè)置帶狀景觀空間，視野開(kāi)闊，再沿帶狀景觀軸心設(shè)計(jì)景觀節(jié)點(diǎn)，使該綠化綜合了小區(qū)和組團(tuán)兩級(jí)綠化功能，人們可在住宅組團(tuán)的綠地上便的選擇景觀大道上其他的綠活動(dòng)。在小區(qū)入口設(shè)置了集中商業(yè)等服務(wù)設(shè)施本項(xiàng)目為傳統(tǒng)的住宅小沿街設(shè)置簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格型的商住住宅，內(nèi)部設(shè)有會(huì)所，幼兒園并有以低層為主的住宅樓，整體為梯遞進(jìn)，建筑高度逐步增加，在滿足建筑退線和日照間距的要求下，合小區(qū)內(nèi)部道路和景觀呈扇形錯(cuò)落穿插分布，爭(zhēng)取做到戶戶遵從以人為本，節(jié)能、生態(tài)、環(huán)保的設(shè)計(jì)理念。整個(gè)社區(qū)的設(shè)計(jì)在建筑的端部運(yùn)用有特色的建筑使屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)在建筑的端部運(yùn)用有特色的建筑使屋頂?shù)妮喞挥凶兓?，打破單調(diào)感。住宅與底層商業(yè)的風(fēng)格過(guò)渡然，大膽動(dòng)用各種鮮艷的色彩，形成生動(dòng)活潑、別具一格的亮點(diǎn)，商業(yè)與住宅建筑風(fēng)格更為協(xié)住宅建筑造型既注重協(xié)調(diào)又各特色一步強(qiáng)調(diào)了識(shí)別性和領(lǐng)域感型設(shè)計(jì)以等最基本的建筑語(yǔ)言表達(dá)建筑本體的現(xiàn)代綠地規(guī)劃按照居住人口規(guī)模、規(guī)劃布局形式，環(huán)境特點(diǎn)及用具體采用集中與分散相結(jié)合的綠地規(guī)劃的布局宜人尺度反映文化內(nèi)涵，增加活動(dòng)性，參與性。形成植物與水域相結(jié)合，點(diǎn)線、面相結(jié)合的由公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路地組成的綠地系統(tǒng)。成為居民的日常游憩共享空間。宅旁綠地、道綠地采用大面積草坪綠化，喬、灌木、花卉間植，形成綠色空間，圖在有很空間形成豐富的綠化層次，使之四季綠意濃濃，花卉增艷道路系統(tǒng)以優(yōu)雅的曲線貫穿整個(gè)了直線性的視勞感，同時(shí)很好的限制了車速，保障了行人的安全。又使其兩側(cè)空收放有序，該結(jié)構(gòu)道路系統(tǒng)和綠地形態(tài)共同組成豐富變化的態(tài)，使有限變多元化豐富了小區(qū)的內(nèi)涵。使小區(qū)道路和綠化體，道路既是小區(qū)的，又是組團(tuán)的，形成交通，景觀，交往，休閑復(fù)合系統(tǒng)。小區(qū)機(jī)動(dòng)車和停車系統(tǒng)采用環(huán)路，人行采用景觀大道和路相結(jié)合的方式，達(dá)到部分宅間人車第七章環(huán)境影響及環(huán)境保環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)依（第七章環(huán)境影響及環(huán)境保環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)依（1）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-中的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（2）《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GBT14848-中的Ⅲ類標(biāo)（3）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-930類標(biāo)（4）《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》GB12523-（5）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-19964建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)項(xiàng)目所在地的大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—96）中的Ⅰ級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；地面水優(yōu)于Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)域環(huán)境聲等效聲級(jí)、交通干線等效聲級(jí)分別達(dá)到《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB3096—93）中Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)，總體環(huán)境質(zhì)量良好7.3主要污染源及污染項(xiàng)目施工建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期兩個(gè)階段的主要污染源及其對(duì)產(chǎn)生的污染物各不7.3.11、施工過(guò)程中有挖掘棄土及工程土渣，若遇到暴雨天氣還會(huì)造成水土流失2、施工場(chǎng)地的水泥、砂石等建筑材料在裝卸、篩選、攪在風(fēng)力的作用下會(huì)產(chǎn)生工機(jī)械產(chǎn)生的道路揚(yáng)塵會(huì)在風(fēng)力的作用下會(huì)產(chǎn)生工機(jī)械產(chǎn)生的道路揚(yáng)塵會(huì)對(duì)施區(qū)周圍大氣環(huán)境產(chǎn)生粉塵污也會(huì)對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生一定的噪污染3、施工過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾，根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，建筑施中按平均每平方米建（構(gòu)）筑物面積產(chǎn)生建筑垃圾，若管理不善，對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不良影響7.3.2項(xiàng)目建成后，有生活污水、生活垃圾、交通廢氣、噪音等產(chǎn)1本項(xiàng)目生活污水日的污染因子為COD、BOD5、SS2主要是生活垃圾等3本項(xiàng)目廢氣污染源主要是汽車尾氣和廚房油煙。由于產(chǎn)小，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量影響甚微4聲環(huán)境主要污染源有柴油發(fā)電機(jī)、空調(diào)機(jī)組、交通噪聲及娛聲。柴油發(fā)電機(jī)屬間斷性質(zhì)，僅在臨時(shí)停電時(shí)對(duì)產(chǎn)生較大噪聲的機(jī)房，內(nèi)墻面采用吸音墻，設(shè)吸音吊頂采用隔音門各專業(yè)設(shè)備選用低噪聲，設(shè)備基礎(chǔ)采用隔振處理。管道與設(shè)口采用軟接口，根據(jù)需要安裝消聲裝置7.4綜合治理措7.4.1水污染治理糞便7.4綜合治理措7.4.1水污染治理糞便污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入市政廢水7.4.2固體廢棄物治理1、建筑垃圾：及時(shí)運(yùn)往指定的建筑垃圾堆2、生活垃圾：定點(diǎn)收集，統(tǒng)一運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)集中 聲環(huán)境污染治理措1、施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)制定嚴(yán)格的管理制度，盡量減少施工過(guò)程對(duì)周圍環(huán)境的2、盡量選用低噪音設(shè)備，機(jī)房職采用吸音、隔音材料。營(yíng)后，區(qū)內(nèi)禁止使用高音喇。7.4.4大氣環(huán)境污染治理1、二次揚(yáng)塵：在施工過(guò)程中配備一臺(tái)水車，及時(shí)噴水減揚(yáng)塵2、控制區(qū)內(nèi)交通車輛數(shù)量，使用無(wú)鉛汽油，并在道路兩多層次的喬、灌木林相結(jié)合的綠化帶，以凈化空氣；設(shè)備用房安置煙除塵及機(jī)械送排風(fēng)的通風(fēng)住宅廚房排煙管道生的油煙集中通過(guò)排煙管道在樓空排放7.4.5生態(tài)環(huán)境保護(hù)措依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)土壤類型、生態(tài)系統(tǒng)類型、物種數(shù)量和生物量及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，制定切實(shí)有效的措施，在項(xiàng)目建成后使區(qū)域內(nèi)態(tài)環(huán)境質(zhì)量有所提高。具體措施1、施工期態(tài)環(huán)境質(zhì)量有所提高。具體措施1、施工期為防止水土流失加劇，破壞生態(tài)環(huán)境，應(yīng)在項(xiàng)的開(kāi)始就進(jìn)行綠化植樹(shù)，對(duì)建設(shè)中不需要用水泥封閉的地面，及時(shí)行植草種樹(shù)綠化，使綠化與開(kāi)發(fā)建設(shè)保持2本項(xiàng)目建筑周圍建有水景和在綠地上種植有利景觀種，使它們成為良好的綠化7.5環(huán)境影響評(píng)生活污水已有成功的治理措中處理市內(nèi)污防止廢氣排放數(shù)量也較小，只要采取通風(fēng)措施，不會(huì)形成危害。噪聲采消音、隔音材料與措施后，其影響也有限。三廢的重點(diǎn)應(yīng)放在固體活垃強(qiáng)管定時(shí)收處可以還一個(gè)潔凈的只要嚴(yán)格執(zhí)行上述保護(hù)措施，對(duì)三廢排放認(rèn)真進(jìn)行處理，項(xiàng)設(shè)對(duì)區(qū)域生態(tài)環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不利本項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容是住宅樓，屬商住性質(zhì)，主要污染物有垃圾及生活污水，不產(chǎn)生有害物第八8.1節(jié)能本項(xiàng)目在建設(shè)與運(yùn)行中，須加強(qiáng)節(jié)能管第八8.1節(jié)能本項(xiàng)目在建設(shè)與運(yùn)行中，須加強(qiáng)節(jié)能管理，提高能源利用效認(rèn)真貫徹，國(guó)家和行業(yè)有關(guān)節(jié)能法律政策標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)相關(guān)依據(jù)有《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（200841日起施行國(guó)家發(fā)改加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工通知國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)行性研究報(bào)告》“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估的規(guī)定１日起施行《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則》7119-《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》3485- 我國(guó)能耗的總體狀況和能耗總體指標(biāo)分隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)節(jié)約能源和保護(hù)環(huán)境已成為我國(guó)本國(guó)策之一。在各種能耗中，建筑能耗比例最大、增長(zhǎng)最快，已占國(guó)總能耗的27.8%。目前，我國(guó)建設(shè)高潮持續(xù)不斷，每年建成面積1620億平所有發(fā)達(dá)國(guó)家建成建筑面積的和。但是，不僅既有近400多億平方米建筑99%為高耗能建筑建筑95%以上仍屬于高能耗建位建筑面積采暖能耗為發(fā)國(guó)家新建建筑的3倍以據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)筑的全過(guò)程不國(guó)家新建建筑的3倍以據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)筑的全過(guò)程不僅耗用了整個(gè)資源42%資源和50%的原且導(dǎo)致了50%的空42%的溫室效50%的水污染、48%的固體廢物50%的氟氯化物。以深圳市例，建筑總用電負(fù)荷占全市用電總負(fù)荷 43%以上深圳建筑物單面積能耗是發(fā)達(dá)國(guó)家的三倍，北京、上海建筑物單位面積能耗是發(fā)國(guó)家的兩倍?？上攵?，我國(guó)的建筑物單位能耗是個(gè)多大的浪費(fèi)，可以證明，建筑物節(jié)能潛力巨大。按照目前的建筑能耗水平發(fā)展，2020年，我國(guó)建筑能耗將達(dá)到10.89億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，超過(guò)2000年3倍。因此建筑節(jié)能已經(jīng)成為了當(dāng)前建筑刻不容緩的如何結(jié)合本地實(shí)際情況發(fā)展建筑節(jié)能為了建筑行業(yè)許多有識(shí)之士熱切關(guān)心的問(wèn)題。就本地的建筑來(lái)說(shuō)，大部分建筑墻太薄、窗戶關(guān)不嚴(yán)，夏季來(lái)臨，即使將空調(diào)、電扇等驅(qū)熱電器開(kāi)足率，能量也會(huì)通過(guò)墻體和窗縫很快流失，室內(nèi)溫度很難在短時(shí)間內(nèi)到設(shè)定溫導(dǎo)致能源浪費(fèi)施工過(guò)程在嚴(yán)重的電浪費(fèi)現(xiàn)象8.3本項(xiàng)目的節(jié)能指8.3.1節(jié)能指標(biāo)1、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)GB50189—2、綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)GB/T20378—3、綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則（建科號(hào)6、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JCJ26—7、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)6、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JCJ26—7、采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)GB20019—8、外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144—9、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50034—10、建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)GB/T50033—8.3.2規(guī)定性指標(biāo)主要包括：屋頂、外墻、架空或外挑樓板的傳熱K；屋頂、東西墻體的隔熱性能（隔熱措施、傳熱系統(tǒng)K和熱惰標(biāo)D）；各朝向外窗的窗墻面積比C、傳熱系數(shù)K、綜合遮陽(yáng)SW和可見(jiàn)光透射比；開(kāi)窗（包括采光頂）面積、傳熱系數(shù)K系數(shù)SC對(duì)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的要求屋頂：K≤1.0，D≥2.5；（住宅外墻：K≥3.0；（住宅天窗/采光頂：K4.0，Sc0.5，外窗面積：房間地面面8％；（住宅居住建筑采用不同平均窗墻面積物外窗的平均系數(shù)和平均綜合遮陽(yáng)系數(shù)應(yīng)符合能耗指標(biāo)：電：19.8度/㎡，水；0.45立方米/㎡，汽柴㎏/㎡（施工期間）節(jié)能率指標(biāo)：51%能耗指標(biāo)：電：19.8度/㎡，水；0.45立方米/㎡，汽柴㎏/㎡（施工期間）節(jié)能率指標(biāo)：51%建筑物外窗平均傳熱系數(shù) 0.3＜0.35＜---------------節(jié)能率的定義：在保持與目前標(biāo)準(zhǔn)約定的室內(nèi)環(huán)境參數(shù)節(jié)能率的定義：在保持與目前標(biāo)準(zhǔn)約定的室內(nèi)環(huán)境參數(shù)下，計(jì)算“基準(zhǔn)建筑”全年的暖通空調(diào)和照明能耗它作100%我們?cè)賹⒈卷?xiàng)目設(shè)計(jì)的建筑按節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定參數(shù)或?qū)崪y(cè)參調(diào)整，即圍護(hù)結(jié)構(gòu)、暖通空調(diào)、照明參數(shù)均按節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定設(shè)定或測(cè)，計(jì)算其全年的暖通空調(diào)和照明能耗。100%-（設(shè)計(jì)建筑能耗/建筑能耗)%,即為本項(xiàng)目建筑的節(jié)能率減排量目標(biāo) 噸標(biāo)煤/年，施工期間）單位建筑面積節(jié)能減排擬增元/㎡，約占建安工程總投比例8%以上8.4節(jié)能1、本地區(qū)的氣候偏暖，節(jié)能建筑最主要的是如何驅(qū)熱。在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，該項(xiàng)目從節(jié)約能源和提高居住舒適度的發(fā)，充分考慮當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向，組織好建筑室內(nèi)外的自然能風(fēng)和園林化，改善室內(nèi)外的熱環(huán)境，減少空調(diào)開(kāi)機(jī)時(shí)間，降低建筑物的實(shí)際用能耗。同時(shí)設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，在符合間距、密度等基本條下，根據(jù)實(shí)際情況，建筑物選擇南北向布置，采用遮陽(yáng)技術(shù)，對(duì)外護(hù)結(jié)構(gòu)外墻采用新型保溫隔熱墻材，外窗（包括陽(yáng)臺(tái)門的透明部分的面積適中，設(shè)平開(kāi)窗，少設(shè)凸窗，利用窗戶本體根據(jù)夏季主導(dǎo)風(fēng)向進(jìn)行建筑小區(qū)的規(guī)劃，采用合理的布局、和適當(dāng)?shù)募芸諏右杂欣谛^(qū)的自然通風(fēng)小區(qū)規(guī)劃用范圍內(nèi)，采取合理種植喬木、設(shè)置涼亭、廊道等遮陽(yáng)措施，適當(dāng)布一定的水域面積。小區(qū)內(nèi)的硬地面宜透水（如透水性一定的水域面積。小區(qū)內(nèi)的硬地面宜透水（如透水性鎖扣磚鋪砌的車道、人行道、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等），完全不透水硬地面（如水泥或青行車道路、人行道、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等）的面積不宜占過(guò)大結(jié)合外門窗洞口位置、房門、通道等組織好穿居住建筑的外窗面積不應(yīng)過(guò)大，各朝向的窗墻面積比，北向0.45；東、西向不應(yīng)大0.30；南向不應(yīng)大于0.502、采用合理的配電方式，在項(xiàng)目總圖布置中，將配電設(shè)用動(dòng)力設(shè)施盡量布置在負(fù)荷中心，減少管線長(zhǎng)度，有利于降低能耗電氣設(shè)備選用節(jié)能產(chǎn)品，選用節(jié)能型變壓器，低壓配電采用靜電電器低壓集中補(bǔ)償，以提高功率因數(shù)，節(jié)約照明設(shè)計(jì)推廣采用高效節(jié)能的光源、燈具、燈用電器附件和開(kāi)關(guān)等，以節(jié)約電力能（1）考慮選擇高效、節(jié)能的光源和燈具如高效熒光化物燈、熒光燈配電子鎮(zhèn)流（2）氣體放電燈內(nèi)就配以補(bǔ)償電容，補(bǔ)償后的功率因數(shù)COS>0.85（3）合理利用自然采光，將自然采光和人工采光巧要照亮和美化環(huán)境，又需充分地定期對(duì)主要設(shè)備、管線進(jìn)行檢查和維護(hù)進(jìn)行維護(hù)，設(shè)備的正行是減少能源浪費(fèi)的關(guān)鍵因素（4）照明節(jié)電各類建筑照明設(shè)計(jì)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)（GB50034-中規(guī)定的照明功率密度值。應(yīng)選用高效電光源和燈具。中規(guī)定的照明功率密度值。應(yīng)選用高效電光源和燈具。用低損耗、性能的電子鎮(zhèn)流器，可比傳統(tǒng)電感鎮(zhèn)流器20%以上。在制方式上，采取分區(qū)控制燈光或適當(dāng)增加照明開(kāi)關(guān)點(diǎn)，以減少不必的用電，過(guò)道、樓梯、廁所等地方裝設(shè)定時(shí)開(kāi)關(guān)（聲光控延時(shí)開(kāi)關(guān)節(jié)省3、給排水系統(tǒng)采用新型材料的節(jié)能設(shè)備，并合理設(shè)計(jì)控制系以達(dá)到節(jié)約水源目的（1）充分利用市政水壓供給生活用水，各個(gè)建筑單全自動(dòng)變頻恒壓裝置供水，節(jié)約（2）設(shè)計(jì)雨水收集系統(tǒng)，用于綠化；消防系統(tǒng)采用壓系統(tǒng)，各建筑物合用屋頂消防水箱、消防泵和消防水池（3）供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，采用節(jié)水閥門避免跑冒滴漏4、制定施工節(jié)能和節(jié)約方案建設(shè)工程施工前，施工單位應(yīng)根據(jù)工程實(shí)際情況，制定施工方案，并組織實(shí)施。施工節(jié)約方案主要內(nèi)容包括施工輔助用房、現(xiàn)沖洗和防塵用水的利用、雨水收集利用、施工機(jī)械的選用等加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，降低施工現(xiàn)場(chǎng)能耗和材耗。大力推廣利用太加熱施工現(xiàn)場(chǎng)淋浴和廚房用熱水，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)雨水、污水收集利和循環(huán)使用，施工現(xiàn)場(chǎng)要安裝節(jié)能燈具、節(jié)水器具和先進(jìn)高效的節(jié)機(jī)械設(shè)備，并設(shè)專人負(fù)責(zé)節(jié)能降耗工作，杜絕長(zhǎng)流水、長(zhǎng)明燈等浪理安排物降低施工機(jī)械能耗少建筑構(gòu)配件的破施工現(xiàn)場(chǎng)的圍擋、廁所、廚房要實(shí)現(xiàn)裝配化和周轉(zhuǎn)使用施工現(xiàn)場(chǎng)的圍擋、廁所、廚房要實(shí)現(xiàn)裝配化和周轉(zhuǎn)使用，現(xiàn)場(chǎng)建筑圾要集中分揀、就地利用或回收鼓勵(lì)施工技術(shù)和現(xiàn)場(chǎng)管理創(chuàng)新。鼓勵(lì)施工企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，改工工藝，提高施工工業(yè)化水平，縮短施工工期，節(jié)約建筑材料和施用能。推廣計(jì)算機(jī)輔助管理，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)材料和能源消耗情況進(jìn)行實(shí)時(shí)控和動(dòng)態(tài)分析，及時(shí)修訂施工節(jié)約方案5太陽(yáng)能是綠色能源中最重要的能源，是取之不盡、用之不竭、泛存在的天然能源，其優(yōu)點(diǎn)是極為豐富、潔凈、安全、廉價(jià)。在本目中太陽(yáng)能的利用主要有：太陽(yáng)能熱6、定期對(duì)主要設(shè)備、管線進(jìn)行檢查和維護(hù)進(jìn)行維護(hù)，設(shè)常運(yùn)行是減少能源浪費(fèi)的關(guān)鍵因8.5家用新風(fēng)系家用新風(fēng)系統(tǒng)將室外的新鮮空氣引入室內(nèi)，并使室內(nèi)濃CO2、有害氣體甲醛、苯、二甲苯及流行性病毒、異味等有害物質(zhì)向室外改善室內(nèi)空氣質(zhì)量，告別開(kāi)窗引起噪粉塵安全等問(wèn)家用新風(fēng)系統(tǒng)包括先進(jìn)的空氣置換系統(tǒng)、空氣凈化系統(tǒng)、智能空氣測(cè)系統(tǒng)、負(fù)氧離子發(fā)生系統(tǒng)，無(wú)線遙控控制系統(tǒng)，使使用者不管在里還是辦公環(huán)境下都可以小時(shí)保持室內(nèi)空氣清新、潔凈、富氧杜絕室內(nèi)空氣污染對(duì)身體的國(guó)家與年推出的《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》要求室內(nèi)新風(fēng)須達(dá)到每小時(shí)須達(dá)到每小時(shí)每人不能低于30立方米新家用新風(fēng)系統(tǒng)安裝需要在是臥室或客廳室外墻上孔徑，鋪上系統(tǒng)管道第九項(xiàng)目對(duì)用地、用林、用海、消耗的資第九項(xiàng)目對(duì)用地、用林、用海、消耗的資源的需本項(xiàng)目非資源開(kāi)發(fā)型項(xiàng)本章中僅對(duì)項(xiàng)目中水電資源的消標(biāo)進(jìn)行分析，并提出水電節(jié)約措施，資源開(kāi)發(fā)及利用的內(nèi)容此處不論述項(xiàng)目選址及用地方項(xiàng)目用地滿足用地規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目用林、用項(xiàng)目建設(shè)不占用林地，臨海，合法用海土地利用合理性分項(xiàng)目用地符合海口市總體規(guī)劃及土地利用規(guī)劃，項(xiàng)目用地合征地拆遷及移民安置分本項(xiàng)目用地通過(guò)海口市國(guó)土局掛牌獲用地已取得國(guó)地使用證。目前征地拆遷和移民安置以由海口市人民政府解9.5水資源消耗指根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施情況計(jì)算出生活總用水量用水量估算結(jié)果為：最高日用水量為258.m3，最大時(shí)用水量41.10m39.6電氣消耗指根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施情況計(jì)算出用項(xiàng)目用電量計(jì)規(guī)劃指標(biāo)（變壓器裝機(jī)密度面積9.5水資源消耗指根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施情況計(jì)算出生活總用水量用水量估算結(jié)果為：最高日用水量為258.m3，最大時(shí)用水量41.10m39.6電氣消耗指根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施情況計(jì)算出用項(xiàng)目用電量計(jì)規(guī)劃指標(biāo)（變壓器裝機(jī)密度面積單位指標(biāo)134規(guī)劃總安裝容量 安裝變壓器2(11600KVA+1量8268220L/人·400人.82L/m2·71第十程招10.1招標(biāo)根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行》的通知，項(xiàng)目建設(shè)單第十程招10.1招標(biāo)根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行》的通知，項(xiàng)目建設(shè)單位擬對(duì)項(xiàng)目的勘設(shè)計(jì)、關(guān)鍵設(shè)備、建筑工程采用招標(biāo) 招標(biāo)組織形式及招標(biāo)方本項(xiàng)目擬采用委托招標(biāo)的組織形式是邀請(qǐng)標(biāo)的方式。項(xiàng)目建設(shè)單位將嚴(yán)格按照《工程建設(shè)項(xiàng)目委托招標(biāo)試行辦法評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行有關(guān)要求開(kāi)展評(píng)標(biāo)擬招標(biāo)基本情況項(xiàng) 勘設(shè)監(jiān)設(shè)其第十一章11.1本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)單位為?？谑行虏簫u開(kāi)發(fā)建設(shè)總（以下稱島公司廣物地第十一章11.1本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)單位為?？谑行虏簫u開(kāi)發(fā)建設(shè)總（以下稱島公司廣物地產(chǎn)屬下公司持有新埠島公60%股權(quán)海南優(yōu)聯(lián)投資有限公司持股40%項(xiàng)目公司管理層將審時(shí)度勢(shì)進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及優(yōu)品質(zhì)，吸引大批的島內(nèi)外客戶前來(lái)投資置未來(lái)，項(xiàng)目公司將繼續(xù)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，同時(shí)積極拓展新的領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、酒店及物業(yè)管理齊頭并進(jìn)，繼續(xù)為繁榮海口經(jīng)濟(jì)出更大的貢獻(xiàn)。公司治理架構(gòu)如副總經(jīng)副總經(jīng)行政總工程資金計(jì)劃綜合銷售售控中工程開(kāi)發(fā)預(yù)算11.2項(xiàng)目建設(shè)1該項(xiàng)目11.2項(xiàng)目建設(shè)1該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理擬按現(xiàn)代企業(yè)制度要總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下工負(fù)責(zé)制，部門對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，總經(jīng)理對(duì)董事會(huì)負(fù)2行政管理部門執(zhí)行國(guó)家的 小時(shí)工作制和雙休日；保安、維修個(gè)工環(huán)境衛(wèi)生工作人員執(zhí)行一班制個(gè)工作第十二章根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)類第十二章根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)類似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期估算，本項(xiàng)目計(jì)算期定6年，準(zhǔn)備期一年，開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售期5年本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一定不會(huì)繞開(kāi)“先修環(huán)境，后造房子”的理念，發(fā)商在園林和環(huán)境打造上不遺余力從房子質(zhì)量本身到園林綠化和境的關(guān)注，是樓市發(fā)展的第一次但是顯然，現(xiàn)在房地產(chǎn)的主要矛盾并不在于此，購(gòu)房者的關(guān)敏感點(diǎn)，已經(jīng)從園林環(huán)境，過(guò)渡到生活本身：城市生活的服務(wù)配套源。尤其在城市版圖擴(kuò)張，城市化向縱深推進(jìn)的時(shí)候，配套成為房最重要的東西而現(xiàn)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商正在醞釀樓市的第二次那就是“先配套，后銷售”，本項(xiàng)目也是如此，在幼托、休閑、運(yùn)健身等配套呈現(xiàn)后，才開(kāi)始賣房子。只要能想到的生活需求，在整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中都將得到全程關(guān)注第十三章13.1估算的內(nèi)容與原13.1.1估算第十三章13.1估算的內(nèi)容與原13.1.1估算的土地費(fèi)用建設(shè)前期費(fèi)用；建安工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施及公工程費(fèi)（含區(qū)內(nèi)建筑小品、園林綠化、區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、通等）；間接費(fèi)用（管理費(fèi)用）；期間費(fèi)用（含管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用）13.1.2估算的原則及1、本項(xiàng)目的投資估算是根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定、要求，并參工程資料及現(xiàn)行的基本建設(shè)費(fèi)用定額進(jìn)行編制的2、建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋所發(fā)生的建筑工程費(fèi)備采購(gòu)費(fèi)安裝工程費(fèi)用考同類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和海南實(shí)際按擴(kuò)大指標(biāo)法3、土地費(fèi)用，根據(jù)建設(shè)單位提供資料4、前期工程費(fèi)，包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出5、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括各種管線和道路工供水、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干道、干管的接口費(fèi)用。包括各種非營(yíng)性的公建設(shè)施費(fèi)用，按工程量估6、管理費(fèi)用，按項(xiàng)目規(guī)模及海南實(shí)際工資及各項(xiàng)費(fèi)用水算7、財(cái)務(wù)費(fèi)用，按企業(yè)籌資方案估項(xiàng)目總投資估科價(jià)格（萬(wàn)元數(shù)備一、土地費(fèi)性的公建設(shè)施費(fèi)用，按工程量估6、管理費(fèi)用，按項(xiàng)目規(guī)模及海南實(shí)際工資及各項(xiàng)費(fèi)用水算7、財(cái)務(wù)費(fèi)用，按企業(yè)籌資方案估項(xiàng)目總投資估科價(jià)格（萬(wàn)元數(shù)備一、土地費(fèi)1、土地出讓樓面地價(jià):2550元/㎡,折合58.7萬(wàn)元/萬(wàn)3、三通一平1、土建工程①土石方及護(hù)②基礎(chǔ)及人防③鋼筋混凝土④磚石工⑤腳手架工程⑥門窗工⑦樓地面工程⑨裝修工⑩金屬工小2、安裝工程①水電工②弱③消防管小3,裝修工程建安工程費(fèi)合1、電梯設(shè)備2、給水及污水③鋼筋混凝土④磚石工⑤腳手架工程⑥門窗工⑦樓地面工程⑨裝修工⑩金屬工小2、安裝工程①水電工②弱③消防管小3,裝修工程建安工程費(fèi)合1、電梯設(shè)備2、給水及污水含變電所1、園林工含休閑小2、照萬(wàn)4、室外管含康樂(lè)設(shè)6,泳池及六、其他費(fèi)2、標(biāo)底編制3、招標(biāo)管理5、工程監(jiān)理6、施工保險(xiǎn)1、漲價(jià)預(yù)備八、管理費(fèi)含康樂(lè)設(shè)6,泳池及六、其他費(fèi)2、標(biāo)底編制3、招標(biāo)管理5、工程監(jiān)理6、施工保險(xiǎn)1、漲價(jià)預(yù)備八、管理費(fèi)3、現(xiàn)場(chǎng)辦公九、銷售費(fèi)3、網(wǎng)絡(luò)宣傳4、推廣宣傳13.3開(kāi)發(fā)建設(shè)期及資金根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)類似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期估算，本項(xiàng)目建設(shè)，銷售期為5年。準(zhǔn)備期1年，于20161月末開(kāi)13.3開(kāi)發(fā)建設(shè)期及資金根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)類似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期估算，本項(xiàng)目建設(shè)，銷售期為5年。準(zhǔn)備期1年，于20161月末開(kāi)工建設(shè)20201竣工資金來(lái)(萬(wàn)元百分1,自有資2,銀行貸合十、財(cái)務(wù)費(fèi)借款利息支出十二,可售面積十三,建筑面積第十四財(cái)務(wù)分析與評(píng) 評(píng)價(jià)的依據(jù)和基本數(shù)第十四財(cái)務(wù)分析與評(píng) 評(píng)價(jià)的依據(jù)和基本數(shù)（1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)財(cái)務(wù)通則》、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法參數(shù)》和建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的有關(guān)規(guī)和方法進(jìn)（2）本項(xiàng)目依據(jù)國(guó)家稅收政策規(guī)定，征收營(yíng)業(yè)稅并護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅率5%。城設(shè)稅和教育附加費(fèi)，稅率分別為營(yíng)業(yè)稅的7%和5%（3）25%所得稅率估算所得稅。土地增值稅按銷售2%預(yù)繳（4）根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)類似項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期估算，本項(xiàng)售計(jì)算期61年，于20152月末開(kāi)工建設(shè)，20192月竣（5）基準(zhǔn)收益率設(shè)定為10%14.2經(jīng)營(yíng)收入及營(yíng)業(yè)稅金依據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)只持有醫(yī)院及體育項(xiàng)目周邊項(xiàng)目如下表所以，本項(xiàng)目銷售定價(jià)為低密度住宅元/㎡，產(chǎn)權(quán)式13000元/㎡14.3利潤(rùn)總額、所得科金所得稅(萬(wàn)元利潤(rùn)(萬(wàn)元成本利潤(rùn)銷售利潤(rùn)科金面單價(jià)（萬(wàn)元總成本費(fèi)銷售收入(稅后所以，本項(xiàng)目銷售定價(jià)為低密度住宅元/㎡，產(chǎn)權(quán)式13000元/㎡14.3利潤(rùn)總額、所得科金所得稅(萬(wàn)元利潤(rùn)(萬(wàn)元成本利潤(rùn)銷售利潤(rùn)科金面單價(jià)（萬(wàn)元總成本費(fèi)銷售收入(稅后銷售收入(稅前其中低密度產(chǎn)權(quán)酒自留醫(yī)院面0車5萬(wàn)元/所得稅前利所得利潤(rùn)(以上單位為萬(wàn)元成本利潤(rùn)項(xiàng)目名規(guī)劃指產(chǎn)品及售推貨情源不足百余套，三期正在認(rèn)96-194平米。㎡49-189㎡貨，酒店式公寓戶型面積在60-155平不等在售一期，目前主推65-售的產(chǎn)品還有406-507㎡低密度養(yǎng)生獨(dú)棟，266-270㎡低稅預(yù)征增稅預(yù)征增值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量及財(cái)務(wù)盈利能力分析,內(nèi)部收益率高10%的基準(zhǔn)收益率項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流