高檔會所設施探討

高檔會所設施探討目錄1.高檔會所建設目的分析2.高檔會所內(nèi)部功能亮點設置原則及圖片說明3.高檔會所經(jīng)營類型說明4.高檔會所位置規(guī)模說明5.游泳池設置相關建議高檔會所建設目的分析為什么要打造一個高檔會所？作為一個高檔居住物業(yè)而言，高檔會所的建設是十分必要的。高檔會所的建設將對高檔住宅的銷售以及整體樓盤品質(zhì)的提升都具有重要的推動作用。具體而言，高檔會所的建設對高檔居住物業(yè)具有以下作用：作用一：高檔會所的建設是推動前期銷售的重要手段會所是整個居住社區(qū)的樣板間。高檔會所將高檔住宅起到進一步標識和提升項目品質(zhì)的作用。這對于在銷售過程中樹立其項目整體高品質(zhì)形象可以起到事半功倍的作用。作為一個價格明顯高于周邊區(qū)域樓盤的高檔居住物業(yè)，與高檔居住物業(yè)相匹配的高檔會所，將進一步充實產(chǎn)品的價格內(nèi)涵——提升樓盤的附加價值，給購房者更多的購買理由。高檔會所建設目的分析作用二：高檔會所營造高檔社區(qū)歸屬感的重要工具高檔樓盤所代表的高品質(zhì)不僅僅表現(xiàn)在居住物業(yè)本身，也表現(xiàn)在高檔樓盤自身的社區(qū)環(huán)境。真正的高檔居住物業(yè)應使居住者對居住地具有區(qū)域歸屬感。高檔會所則是營造這種高檔社區(qū)歸屬感的重要工具。具體而言：高檔居住物業(yè)是居住者標志身份的載體，但是這種載體相對私密。而高檔會所為業(yè)主創(chuàng)造了一個標志身份的公共場所，是這種載體的延伸。通過這種區(qū)域內(nèi)標志身份的場所有助于加強居住者與高檔物業(yè)之間的身份對應關系，從而促進居住者對社區(qū)歸屬感的形成高檔會所為高檔社區(qū)提供了一個內(nèi)部的社會交流空間，有助于社區(qū)歸屬感的營造。目錄1.高檔會所建設目的分析2.高檔會所內(nèi)部功能亮點設置原則及圖片說明3.高檔會所經(jīng)營類型說明4.高檔會所位置規(guī)模說明5.游泳池設置相關建議高檔會所內(nèi)部功能亮點設置原則

高檔會所對于高檔居住物業(yè)十分重要，是提升居住品質(zhì)、推動銷售的重要手段。因此，在高檔會所具體功能物業(yè)的設置上，應體現(xiàn)以下原則：（1）原則一：功能空間及具體物業(yè)應體現(xiàn)出尊貴的氛圍。在會所空間設計中注重會所大廳的大空間設計與裝潢高檔會所需要設置一些普通樓盤會所所不具備的設施。如：雪茄會紅酒吧SPAGOLF俱樂部在同樣的功能設置中，高檔會所還需要具有比普通會所更高檔的設備設施。如：溫泉游泳池高檔會所內(nèi)部功能亮點設置原則（2）原則二：高檔會所功能物業(yè)設置應體現(xiàn)高雅的文化品位。如：設置高雅的書吧會所本身具有藝術品收藏及場所（3）原則三：高檔會所功能物業(yè)設置應滿足社區(qū)內(nèi)部的社交需求。滿足家庭聚會活動的場所，如：VIP包房泛會所滿足半商務或大型家庭聚會的場所，如：宴會廳（4）原則四：高檔會所功能物業(yè)應具有一定的特色。作為高檔會所并不一定要面面俱到擁有自己最為突出的一種，或幾種特色品牌特色：CCA，Alexander功能特色:運動主題、SPA主題會所亮點圖片說明左圖為北京高檔居住物業(yè)——棕櫚泉國際公寓會所大廳實景照片。會所大廳內(nèi)通過鍍金樹形水晶吊燈的精致裝潢充分體現(xiàn)尊貴的原則。

會所亮點圖片說明左圖為棕櫚泉國際公寓會所大廳內(nèi)實景。右圖為北京高檔會所國際俱樂部會所大廳內(nèi)實景。會所大廳通過高挑的大空間和考究的裝修，使大廳給人以尊貴的感覺。會所亮點圖片說明高檔會所需要設置一些普通樓盤會所所不具備的設施。左圖為棕櫚泉國際公寓會所內(nèi)的紅酒會。其會所自身珍藏有上等的葡萄酒，足以顯示出會所的高品質(zhì)以及整個樓盤的品質(zhì)。

會所亮點圖片說明高檔會所需要設置一些普通樓盤會所所不具備的設施。左圖為北京高檔會所國際俱樂部內(nèi)的雪茄會照片。

會所亮點圖片說明高檔會所需要設置一些普通樓盤會所所不具備的設施。其中SPA是許多高檔會所的標志性物業(yè)之一。左圖為棕櫚泉國際公寓會所內(nèi)SPA照片。右圖為上海悅?cè)軸PA會所圖片。會所亮點圖片說明高檔會所需要設置一些普通樓盤會所所不具備的設施。GOLF設施是顯示會所高級別的代表性物業(yè)之一。以上圖片為廣州星河灣內(nèi)的GOLF球場的實景照片。會所亮點圖片說明GOLF設施是顯示會所高級別的代表性物業(yè)之一。如上圖所示，對于受到場地限制的高檔樓盤而言，可以設置小型的室外GOLF練習場。同樣能夠起到標志會所檔次的作用。會所亮點圖片說明GOLF設施是顯示會所高級別的代表性物業(yè)之一。對于受到場地限制的高檔樓盤而言，不僅可以設置小型的室外GOLF練習場，還可以如上圖所示在室內(nèi)設置的GOLF練習設施。會所亮點圖片說明對于如健身設施等會所內(nèi)普遍設置的功能設置而言，作為高檔會所應具有更高檔的設備設施。左圖為棕櫚泉國際公寓會所內(nèi)游泳池照片。與不同標準泳池不同，該泳池水為從地下1000米以下溫泉水而且該游泳池為景觀游泳池。

會所亮點圖片說明作為高檔會所，體現(xiàn)出高雅的文化品位十分重要。左圖為棕櫚泉國際公寓內(nèi)書吧照片。在這里可以與國外同期看到最近的國外雜志。會所亮點圖片說明

作為高檔會所，體現(xiàn)出高雅的文化品位十分重要。因此，有些高檔樓盤在會所內(nèi)設置小型的藝術品收藏展示場所，以增加社區(qū)整體的高品位。上圖為廣州星河灣會所內(nèi)的藝術品收藏。會所亮點圖片說明功能物業(yè)

高檔會所作為營造社區(qū)歸屬感的重要工具，要創(chuàng)造一個社區(qū)居民在自己居所之外的聚會空間和交流平臺。這些居住在高檔居住區(qū)內(nèi)的居民往往是高端的商務人士。因此，應該在高檔會所內(nèi)設置應滿足高端居住者社交需求的功能物業(yè)。左圖為棕櫚泉國際公寓會所內(nèi)為設置宴會廳。該宴會廳不僅作為社區(qū)內(nèi)部居民活動使用，更重要的是作為區(qū)域內(nèi)一個商務宴請場所使用。會所亮點圖片說明VIP包房除了上述大型社交功能物業(yè)之外，應該在高檔會所內(nèi)設置應滿足社區(qū)內(nèi)部的社交需求的功能物業(yè)，如滿足家庭聚會需求的VIP包房。左圖為棕櫚泉國際公寓會所內(nèi)為設置VIP包房。該VIP包房十分受居住者歡迎。在這里不僅可以舉行家庭聚會，而且也可以進行非正式的小型商務宴請。會所亮點圖片說明小型泛會所除了滿足家庭需要的VIP包房之外，在居住組團之間還可以設置與園林景觀結(jié)合的小型泛會所。所謂泛會所是指，分散與居住組團之內(nèi)，滿足組團內(nèi)部居民需求的小型服務設置。左圖為廣州星河灣居住組團內(nèi)的小型泛會所內(nèi)設置的滿足小范圍內(nèi)的社區(qū)聚會的戶外燒烤區(qū)。

會所亮點圖片說明

作為滿足社區(qū)內(nèi)居民聚會活動的場所，廣州星河灣居住組團內(nèi)的小型泛會所內(nèi)不僅有戶外燒烤區(qū)而且還設置了小游泳池。左圖為居住組團內(nèi)部的小游泳池?？勺鳛樗靶蕾p，也可以作為泳池使用。會所亮點圖片說明如左團所示，有些組團內(nèi)的泛會所設置成為面積很小但具有景觀情趣的小茶藝館，以方便居住組團內(nèi)部的居民不出組團就能進行小型的家庭或社區(qū)聚會活動。如右圖所示，在這種小型的泛會所內(nèi)也會設置一些滿足社區(qū)居民就近消費的24小時便利店，以提高泛會所的商業(yè)價值。目錄1.高檔會所建設目的分析2.高檔會所內(nèi)部功能亮點設置原則及圖片說明3.高檔會所經(jīng)營類型說明4.高檔會所位置規(guī)模說明5.游泳池設置相關建議高檔會所經(jīng)營模式說明經(jīng)營模式運作背景條件分析會所經(jīng)營標準經(jīng)營風險分析具體案例各種設施齊全的綜合會所開發(fā)商自身獨立經(jīng)營項目為區(qū)域內(nèi)首個高檔項目，區(qū)域尚未形成高檔區(qū)域的認知需要依靠自身的能力打造出樓盤的高品質(zhì)會所各項功能齊全需要具有很高的檔次需要具有較大的規(guī)模對內(nèi)，也對外開放具有一定的商務功能對樓盤的整體形象和高品質(zhì)具有很大的推動作用。前期投入大，后期維護費用大。通過高端的良性循環(huán)，將會所演化成為一個商務俱樂部。會員制：星河灣、棕櫚泉國際公寓作為公攤面積，收取物業(yè)管理費：朝陽園委托給知名商業(yè)機構(gòu)區(qū)域相對成熟，已經(jīng)聚集了一定數(shù)量的高端人群樓盤自身具有很高品質(zhì)，（入住者的階層較高）根據(jù)商業(yè)機構(gòu)的要求進行打造談判時間漫長運做風險相對較小，不需要后期的大量維護費用北京GOLF公寓的會所委托給國際俱樂部組織（CCA）作為五星級酒店一部分項目內(nèi)具有高星級酒店規(guī)劃且有實現(xiàn)的可能會所設計成為酒店的一部分由于酒店建設晚于樓盤建設，會所對樓盤銷售的實質(zhì)推動作用不大未來作為酒店經(jīng)營的一部分，會所自身的經(jīng)營風險不大。珠江帝景、世紀城某種主題突出的特色會所出租給知名商業(yè)機構(gòu)區(qū)域已經(jīng)相對成熟，樓盤及其周邊已經(jīng)聚集了一定數(shù)量的高端人群根據(jù)商業(yè)機構(gòu)的要求進行打造談判時間漫長租金很低，甚至沒有租金，租賃時間長運做風險相對較小，不需要后期的大量維護費用當代萬國城、新城國際：AlexanderCityClub陽光上東：青鳥商務健身（尚在洽談中）高檔會所經(jīng)營模式說明珠江帝景高檔會所經(jīng)營模式說明世紀城高檔會所經(jīng)營模式說明世紀城地下商業(yè)與會所分布圖目錄1.高檔會所建設目的分析2.高檔會所內(nèi)部功能亮點設置原則及圖片說明3.高檔會所經(jīng)營類型說明4.高檔會所位置規(guī)模說明5.游泳池設置相關建議高檔住宅會所位置規(guī)模說明集中會所會所規(guī)模特點：北京高檔樓盤會所面積跨度大，4000—13000平方米不等。實際上根據(jù)北京地區(qū)的情況來看，會所規(guī)模與樓盤規(guī)模之間并沒有一定的比例關系。值得注意的是，目前北京高檔居住物業(yè)所配套的會所規(guī)模有向兩極分化的趨勢。具體而言，高檔會所規(guī)模要么做大——做到1萬平方米或更大。由此通過大規(guī)模、設施全的規(guī)模優(yōu)勢，吸引更多社區(qū)以外的消費者，來保證會所的正常運營。要么高檔會所向規(guī)模小但特色突出的方向發(fā)展——將會所委托給專業(yè)的商業(yè)機構(gòu)（如青鳥健身中心等）進行專業(yè)經(jīng)營。會所位置分布特點：考慮到未來的對外經(jīng)營，集中會所主要集中在區(qū)域臨街的區(qū)域為了保證高檔會所的品質(zhì)，高檔住宅的會所多考慮面對區(qū)域內(nèi)的主要景觀高檔住宅會所位置規(guī)模說明會所集中會所具體實例說明：左圖為珠江帝景會所位置圖，右圖為棕櫚泉國際公寓會所位置圖。從圖中可以看出作為大型的綜合會所，這兩個會所外側(cè)均靠近城市主路，而且內(nèi)側(cè)均具有靠近中心景觀帶。高檔住宅會所位置規(guī)模說明泛會所對于一些大型樓盤而言，除了集中會所之外，還會設置泛會所。所謂泛會所是指，分散在居住組團之間的小型服務設施，對主會所起到功能補充的作用。其具體規(guī)模根據(jù)所承擔的功能而各有不同。具體而言：主會所：面對整個社區(qū)人群的高檔休閑健身活動、商務活動場所泛會所：主要面對居住組團內(nèi)部人群，分擔部分主會所的功能，使社區(qū)更加平衡、便利的小型服務設施和活動場所。根據(jù)泛會所與主會所的互補關系，有以下兩種泛會所：

特色功能型泛會所：這種泛會所作為運動會所或SPA會所等專題會所。這種泛會所單體規(guī)模較大，整個社區(qū)中僅設置一個。生活便利型泛會所：這種泛會所作為日常生活茶藝館、便利店配合小型的戶外活動場所，如小泳池、燒烤區(qū)等。這種會所單體規(guī)模很小，可以在各個居住組團中設置。高檔住宅會所位置規(guī)模說明綜合主會所運動會所泛會所具體實例說明：左圖為北京星河灣會所位置圖，右圖為北京紫玉山莊會所位置圖。從圖中可以看出除了具有集中會所之外，還單獨設置了具有主題性質(zhì)的特色功能會所。這種泛會所的加入對于整個樓盤的品質(zhì)具有很大的提升作用。SPA會所目錄1.高檔會所建設目的分析2.高檔會所內(nèi)部功能亮點設置原則及圖片說明3.高檔會所經(jīng)營類型說明4.高檔會所位置規(guī)模說明5.游泳池設置相關建議游泳池相關建議（1）社區(qū)內(nèi)游泳池的位置建議社區(qū)內(nèi)游泳池的位置設置原則游泳池有著維護成本高、經(jīng)營難度大的特點，因而游泳池的位置，關系到如何集約利用資源，以降低成本、增加收入，從而降低經(jīng)營的難度。因此，社區(qū)內(nèi)泳池的位置可以考慮如下原則：功能互動原則游泳池的位置，應有利于和其他商業(yè)功能形成互動，帶動其他商業(yè)的關聯(lián)消費，從而增加總體商業(yè)收入。加強吸引力原則游泳池的位置應有利于加強游泳池自身的吸引力，如選擇臨近景觀、具有自然采光的位置。降低運營成本原則游泳池的位置應便于設備設施的集約化使用，以降低運營成本游泳池相關建議設置方式優(yōu)勢劣勢會所中設置（包括在運動會所）

將泳池的經(jīng)營納入會所的整體經(jīng)營，這種情況下，可以通過會所的整體收入補貼泳池的維護成本——利用游泳池加強會所的吸引力和獨立設置泳池比較，能夠?qū)崿F(xiàn)資源的集約化利用單獨設置游泳池設施

更容易和其他景觀結(jié)合，或單獨成為景觀功能較為單一，和會所功能關聯(lián)度差在社區(qū)內(nèi)提供會所以外的一個公共活動區(qū)域，對泛會所的設置提供可能資源不能和會所集約使用，加大管理成本游泳池相關建議設置方式所符合的設置原則具體設置方法會所中設置功能互動原則由于泳池面積較大，位置選擇不要影響會所其他功能的使用，一般選擇會所底層；和其他關聯(lián)功能形成互動，例如設置在健身、桑拿、小型零售、SPA旁

加強吸引力原則設置便于加強游泳池自然采光和臨近景觀資源的位置，如下沉空間、玻璃墻旁邊降低運營成本原則靠近桑拿、健身等功能區(qū)域，實現(xiàn)換衣間、淋浴房等資源的集約利用獨立設置——對主要用戶具有良好的可達性，如選擇社區(qū)的中央功能互動原則靠近社區(qū)內(nèi)部關聯(lián)度高的商業(yè)加強吸引力原則位置選擇要和周邊建筑協(xié)調(diào)；和景觀、公共空間有良好的結(jié)合游泳池相關建議利用下沉空間靠近園林景觀；采用大面積玻璃墻獲得自然采光，從而增加游泳池吸引力。

季景沁園會所游泳池棕櫚泉國際公寓會所游泳池

會所內(nèi)設置泳池實際案例

游泳池相關建議獨立游泳館需要靠近社區(qū)內(nèi)大型商業(yè)，以最大地形成商業(yè)互動。游泳館集中商業(yè)集中商業(yè)游泳館獨立游泳館實際案例

游泳池相關建議廣州星河灣獨立游泳池位于樓群之間，具有良好的可達性；自身成為景觀；利于泛會所的打造。

獨立游泳館實際案例

游泳池相關建議（2）社區(qū)內(nèi)游泳池的維護成本問題游泳池的維護成本的構(gòu)成游泳池的維護成本主要由循環(huán)水和補充的新水兩部分組成：根據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015---2003有關規(guī)定，循環(huán)水和補水量決定于池的大小和類型，而與接待客人的數(shù)量無關。換言之，游泳池一旦投入運用，其維護成本幾乎是剛性的，可壓縮的空間很小。循環(huán)水開銷電費、循環(huán)設備、人工費材料費：活性炭、濾膜或是硅藻等吸附材料、消毒藥劑補充新水根據(jù)《游泳池給水排水設計規(guī)范》，游泳池必須每天補充新水

游泳池相關建議池的類型池水設計溫度循環(huán)周期（h）每日補充水量占池水容積的百分數(shù)（%）訓練池室內(nèi)26～284～63～5室外有加熱設備26～285～10無加熱設備22～23跳水池室內(nèi)26～288～103～5室外有加熱設備26～285～10無加熱設備22～23俱樂部、賓館內(nèi)游泳池室內(nèi)26～286～83～5室外有加熱設備26～285～10無加熱設備22～23《建筑給水排水設計規(guī)范》GB