物業(yè)管理實(shí)務(wù)(重點(diǎn))

物業(yè)治理實(shí)務(wù)

第一章物業(yè)治理企業(yè)

第一節(jié)概述

一、物業(yè)治理企業(yè)的概念和特點(diǎn)

物業(yè)治理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物

業(yè)治理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特點(diǎn)可以歸納為以下三點(diǎn)：

第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。

第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。

第三，具有一定的公共治理性質(zhì)的職能。

二、物業(yè)治理企業(yè)的分類

物業(yè)治理企業(yè)的分類方法有很多種，本書只介紹其中具有代表性的兒種分類方法。

（一）按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分

1.全民所有制物業(yè)治理企業(yè)

2.集體所有制物業(yè)治理企業(yè)

3.民營物業(yè)治理企業(yè)

4.外資物業(yè)治理企業(yè)

外資物業(yè)治理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)治理企

業(yè)。

5.其他物業(yè)治理企業(yè)

其他物業(yè)治理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)治理企業(yè)。

（二）按股東出資形式來劃分

I.物業(yè)治理有限責(zé)任公司

2.物業(yè)治理股份有限公司

3.股份合作型物業(yè)治理企業(yè)

三'物業(yè)治理企業(yè)的常見模式

（一）房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門

（二）獨(dú)立的物業(yè)治理企業(yè)

（三）物業(yè)治理集團(tuán)公司

第二節(jié)物業(yè)治理企業(yè)的設(shè)立

根據(jù)《公司法》和《物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)治理辦法》的規(guī)定，物業(yè)治理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商

注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。

一、物業(yè)治理企業(yè)的工商注冊(cè)登記

（一）企業(yè)名稱的預(yù)先審核

（二）公司地址

物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。

（三）注冊(cè)資本

《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為10萬元，物業(yè)

治理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時(shí)，考慮到企業(yè)注冊(cè)后即應(yīng)辦理物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書,

因此，注冊(cè)資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本的規(guī)定要求。

(四)股東人數(shù)和法定代表人

在設(shè)立物業(yè)治理企業(yè)時(shí)，股東人數(shù)必須符合法定條件。

(五)公司人員

物業(yè)治理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。

(六)公司章程

物業(yè)治理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、

債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部治理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因

企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情形不同而有所不同。一樣工商行政治理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括:

(1)總則，包括公司名稱和地址等；

(2)企業(yè)的經(jīng)營范疇；

(3)公司注冊(cè)資本；

(4)股東的姓名或名稱；

(5)股東的權(quán)益和義務(wù)；

(6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件；

(7)公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；

(8)公司的法定代表；

(9)公司解散事由和清算辦法；

(10)職工錄用方式、待遇、治理方法；

(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。

物業(yè)治理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊(cè)登記時(shí)，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明，以

及必要的審批文件。物業(yè)治理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即

告成立。

二、物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)審批及治理

(一)物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)條件

物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。建設(shè)部負(fù)責(zé)級(jí)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和治

理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和治理，直轄市人民

政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和治理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的

指導(dǎo)和監(jiān)督?設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和治理，并接

受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)治理企業(yè)的條件如下：

1.一級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本為人民幣500萬元以上。

(2)物業(yè)治理專業(yè)人員以及工程、治理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職治理和技術(shù)人員不少于30人。

其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職

稱。

(3)物業(yè)治理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)治理兩種類型以上物業(yè)，并且治理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)運(yùn)算基數(shù)的百分

比之和不低于100%：

1)多層住宅200萬n/；

2)高層住宅100萬n?；

3)獨(dú)立式住宅(別皇)15萬n?；

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬n?。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)治理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)

良的經(jīng)營治理業(yè)績。

2.二級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本為人民幣300萬元以上。

(2)物業(yè)治理專業(yè)人員以及工程、治理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職治理和技術(shù)人員不少于20人。

其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職

稱。

(3)物業(yè)治理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)治理兩種類型以上物業(yè)，并且治理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)運(yùn)算基數(shù)的百分

比之和不低于100%：

1)多層住宅100萬m2；

2)高層住宅50萬m2：

3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬m2；

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)治理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良

好的經(jīng)營治理業(yè)績。

3.三級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本為人民幣50萬元以上。

(2)物業(yè)治理專業(yè)人員以及工程、治理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職治理和技術(shù)人員不少于10人。

其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職

稱。

(3)物業(yè)治理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)有托付的物業(yè)治理項(xiàng)目。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)治理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

(二)在申報(bào)資質(zhì)時(shí)需提供的資料

新設(shè)立的物業(yè)治理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)治理企業(yè)在領(lǐng)

取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：

(1)營業(yè)執(zhí)照；

(2)企業(yè)章程；

(3)驗(yàn)資證明；

(4)企業(yè)法定代表人的身份證明；

(5)物業(yè)治理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，治理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

(三)物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)治理

第三節(jié)物業(yè)治理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置

一'物業(yè)治理企業(yè)的組織形式

物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情形，挑選適宜的組織形式。物業(yè)治理企業(yè)的組織形式有直線制、

直線職能制、事'也部制、矩陣制等。

(一)直線制

直線制是最簡單的企業(yè)治理組織形式，它的特點(diǎn)是：企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部治理職能，

按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)(如圖1-1所示)。這種組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物

業(yè)治理企業(yè)的初期治理，不能適應(yīng)較大規(guī)模和較復(fù)雜的物業(yè)治理。

(1)主要優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)。

(2)主要缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí)，具備多方面的知識(shí)和技能。

圖1-1直線制物業(yè)治理組織形式

（二）直線職能制

直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級(jí)主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實(shí)

行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組織形式（如圖1-2所示）。其特點(diǎn)是各級(jí)主管人員

直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對(duì)下面直線部門一樣不能下達(dá)指揮命令和工

作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)治理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形

式。

圖1-2直線職能制物業(yè)治理組織形式

（1）主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)治理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、治理綜合性強(qiáng)

的物業(yè)治理企業(yè)。

（2）主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向和諧困難，容易造成扯皮，降低工作效率。

（三）事業(yè)部制

事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是治理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所

采用的--種組織形式（如圖1-3所示）。這類集團(tuán)公司按產(chǎn)品、地區(qū)或市場將公司分成幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的

單位，即事業(yè)部。這種組織形式的主要特點(diǎn)有：一是實(shí)行分權(quán)治理，將政策制訂和行政治理分開；

二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。這種形式一樣多由那些規(guī)模大、物

業(yè)種類繁多、經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣的大型綜合型物業(yè)治理公司借鑒采用。

圖1-3事業(yè)部制物業(yè)治理組織形式

（1）主要優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了紛雜的行政事務(wù)，著重于公司重大

事情的決策；二是能調(diào)動(dòng)各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動(dòng)性，增強(qiáng)了企業(yè)的活力；三是促進(jìn)了

內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而

出。

（2）主要缺點(diǎn)：事業(yè)部之間的和諧困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。

（四）矩陣制

矩陣制是在傳統(tǒng)的直線職能制縱向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，按照業(yè)務(wù)內(nèi)容、任務(wù)或項(xiàng)目劃分而建立

橫向領(lǐng)導(dǎo)系統(tǒng)，縱橫交叉，構(gòu)成矩陣的形式（如圖1-4所示）。其特點(diǎn)是在同一組織中既設(shè)置縱向的職

能部門，又建立橫向的治理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)

目組的領(lǐng)導(dǎo)。

圖|-4矩陣制物業(yè)治理組織形式

（1）主要優(yōu)點(diǎn)：一是加強(qiáng)了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調(diào)動(dòng)

各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范疇內(nèi)的問題；三是具有較強(qiáng)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性。

（2）主要缺點(diǎn)：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門之間

關(guān)系復(fù)雜，和諧工作量比較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。

二、物業(yè)治理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素

（一）企業(yè)戰(zhàn)略因素

（二）外部環(huán)境因素

外部環(huán)境主要包括物業(yè)治理的行業(yè)特點(diǎn)、人力資源條件、產(chǎn)品特點(diǎn)、客戶、市場特點(diǎn)、物業(yè)治

理的政策法規(guī)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等因素。

（三）技術(shù)因素

技術(shù)因素主要指包括設(shè)備、技術(shù)、治理知識(shí)在內(nèi)的廣義技術(shù)概念。一方面，組織活動(dòng)需要利用

技術(shù)來進(jìn)行；另一方面，技術(shù)及設(shè)備水平影響組織活動(dòng)，亦影響職責(zé)劃分、崗位設(shè)置及素養(yǎng)要求。

（四）組織規(guī)模及所處階段

三'物業(yè)治理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求

（一）按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置

（二）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層治理

（三）分工協(xié)作

（四）精干、高效、靈活

四、物業(yè)治理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置

一樣情形下，企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：

（一）總經(jīng)理室

（二）人力資源部

（三）行政治理部

（四）財(cái)務(wù)部

（五）品質(zhì)治理部

（六）市場拓展部

（七）經(jīng)營治理部

（八）工程治理部

（九）安全治理部

（十）環(huán)境治理部

第二章物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)

物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場競爭機(jī)制，通過規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行

為確定物業(yè)治理權(quán)的活動(dòng)。

第一節(jié)物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

一、物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的概念

（一）物業(yè)治理招標(biāo)

1.物業(yè)治理招標(biāo)的概念

物業(yè)治理招標(biāo)，是物業(yè)治理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或

物業(yè)所有權(quán)人（以下簡稱招標(biāo)人）根據(jù)物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其治理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文

件，由多家物業(yè)治理企業(yè)或?qū)I(yè)治理公司參與競投，從中挑選最符合條件的競投者，并與之訂立物

業(yè)治理服務(wù)合同的一種交易行為。

2.物業(yè)治理招標(biāo)主體

物業(yè)治理招標(biāo)的主體一樣是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（單業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機(jī)關(guān)或物

業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）。

（二）物業(yè)治理投標(biāo)

1.物業(yè)治理投標(biāo)的概念

物業(yè)治理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)治理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)治理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件

中確定的各項(xiàng)治理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。

2.物業(yè)治理投標(biāo)的主體

物業(yè)治理投標(biāo)的主體一樣是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)治理企業(yè)或?qū)I(yè)治理公司（以下簡稱投

標(biāo)人）。

二'物業(yè)治理招標(biāo)的類型

(一)按物業(yè)類型劃分

根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)治理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)兩大類。

(二)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分

根據(jù)物業(yè)治理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)治理投標(biāo)分為整體物業(yè)治理項(xiàng)

目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型。

(三)按招標(biāo)主體的類型劃分

根據(jù)物業(yè)治理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)治理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大

會(huì)(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。

(四)按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分

根據(jù)物業(yè)治理服務(wù)的方式不同，物業(yè)治理招標(biāo)可以分為全權(quán)治理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)等類

型。

三'物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)

(1)由于物業(yè)治理是綜合性的服務(wù)，因此，物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。

(2)由于我國幅員廣闊，人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對(duì)

物業(yè)治理的認(rèn)知水平、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異；同時(shí)，由于物業(yè)類型的不同，招標(biāo)人

對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)的條件和對(duì)投標(biāo)人的要求就會(huì)不同，因此，投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動(dòng)時(shí)應(yīng)該根據(jù)具

體情形采取有差異性的方式和策略。

(3)物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特別性，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一是招標(biāo)主體的特別性。。

二是物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容的特別性。物業(yè)治理不同于一樣服務(wù)業(yè)，是具有社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服

務(wù)特點(diǎn)的群體服務(wù)，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此，物業(yè)治理招標(biāo)

投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對(duì)象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對(duì)不確定性，

四、物業(yè)治理招標(biāo)的方式

(一)公布招標(biāo)

(二)邀請(qǐng)招標(biāo)

五、物業(yè)治理招標(biāo)的內(nèi)容

(一)早期介入和前期物業(yè)治理階段的招標(biāo)內(nèi)容(祥見第四章)

早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段，前期物業(yè)治理階段是指從入

住到業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)治理企業(yè)承擔(dān)日常治理前的階段。

(二)常規(guī)物業(yè)治理招標(biāo)內(nèi)容

常規(guī)物業(yè)治理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有：

(1)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、治理制度等；

(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的治理；

(3)環(huán)境與公共秩序的治理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場及安全防范等；

(4)客戶治理、客戶服務(wù)和便民措施；

(5)精神文明建設(shè)；

(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營：

(7)財(cái)務(wù)治理，包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)修理資金的使用和治理。

(三)物業(yè)治理招標(biāo)中治理方式的確定

物業(yè)治理項(xiàng)目的承接有全方位服務(wù)型治理、顧問服務(wù)型治理和合資合作等三種方式。

(1)所謂全方位服務(wù)型治理方式，是指招標(biāo)人聘請(qǐng)物業(yè)治理企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行全方位的常

規(guī)物業(yè)治理服務(wù)，由物業(yè)治理企業(yè)自行負(fù)責(zé)組織實(shí)施和運(yùn)作，招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對(duì)治理服務(wù)的質(zhì)量和成

效進(jìn)行綜合測評(píng)。

(2)所謂顧問服務(wù)型治理方式，是指由物業(yè)治理企業(yè)派駐相應(yīng)的治理小組，對(duì)招標(biāo)人的前期物業(yè)

治理或全方位的常規(guī)物業(yè)治理進(jìn)行顧問指導(dǎo)服務(wù)，日常運(yùn)作完全由招標(biāo)人(或原有的治理方)自行負(fù)

責(zé)。顧問服務(wù)治理方式實(shí)際上是咨詢服務(wù)的一種延伸。

(3)所謂合資合作方式，是指招標(biāo)投標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)治理、物業(yè)經(jīng)營等內(nèi)容采取合

資合作的方式，一樣適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)治理企業(yè)的情形。

第二節(jié)物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施

一、物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則

(一)物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求

(1)參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)治理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，即對(duì)招標(biāo)

投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)

部門的監(jiān)督與治理。

(2)在物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)過程中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場要素。

(3)招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情形和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求，挑選最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主(或

物業(yè)使用人)需求的物業(yè)治理企業(yè)及服務(wù)；

(4)按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，確保招標(biāo)投

標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)施。如組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿?；招?biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投

標(biāo)邀請(qǐng)書的10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項(xiàng)目和招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料，向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民

政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。

(二)物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則

(1)物業(yè)治理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，

不得對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行鄙視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)治理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高

的資格等要求。

(2)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相

關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公平地對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)

過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益。

(3)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公布，而且是主動(dòng)針對(duì)

所有受眾的，應(yīng)使招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保持高度透亮，確保招標(biāo)投標(biāo)公平、公平地實(shí)施。

(4)在物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)

范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1)招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過程中以言行影響評(píng)標(biāo)委員會(huì)

或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢；

2)招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同；

3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法

權(quán)益；

4)投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

二、物業(yè)治理招標(biāo)的條件與程序

(一)物業(yè)治理招標(biāo)的條件

I.主體條件

招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，同時(shí)應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公布;

招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公用

事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。

有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人，可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，也可以托付招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

辦理招標(biāo)事宜。

(1)招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。

自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施，審定招

標(biāo)條件、標(biāo)底、評(píng)標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等。

自行招標(biāo)應(yīng)具備以下條件：擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、治理人員；具有編制招標(biāo)文

件的能力；具有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的能力。

(2)招標(biāo)人托付招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)。

托付招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常見于公布招標(biāo)和大范疇邀請(qǐng)招標(biāo)。由于招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的專業(yè)

水平、廣泛的市場信息和熟練的招標(biāo)投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式能夠提高招標(biāo)投標(biāo)工作的效率

和質(zhì)量，使招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對(duì)稱，有利于招標(biāo)人挑選最符合要求的物業(yè)治理企業(yè)。

招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情形挑選招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人

之間僅限于托付代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人托付的范疇內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守

有關(guān)針對(duì)招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。

2.項(xiàng)目條件

住宅及同一物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物

業(yè)治理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主

管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)治理企業(yè)。

因此，必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)治理企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)治理區(qū)域

內(nèi)非住宅；非住宅項(xiàng)目，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。

(二)物業(yè)治理招標(biāo)的程序

1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

制訂標(biāo)底和評(píng)標(biāo)方法

2.編制招標(biāo)文件

招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情形、物業(yè)治理用房

的配備情形等；

(2)物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容及要求

(3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，

(4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法

(5)招標(biāo)活動(dòng)方案

(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

(7)其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交與物業(yè)治理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開

發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報(bào)物業(yè)項(xiàng)

目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

3.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書

招標(biāo)人采取公布招標(biāo)方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息

網(wǎng)和中國物業(yè)治理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)治理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)

包含上述招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。

4.發(fā)放招標(biāo)文件

在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人獲得招標(biāo)文

件后，統(tǒng)一安排投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議一樣安排在投標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場，在投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場

踏勘后召開，標(biāo)前會(huì)議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公布招標(biāo)的物業(yè)治理項(xiàng)目，自招標(biāo)文

件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。對(duì)己發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必

要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所

有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

5.投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審

經(jīng)資格預(yù)審后，公布招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，

告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向不符合資格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。在

資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中挑選不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。

6.接受投標(biāo)文件

招標(biāo)人不得向他人透露己獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有

關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情形。

7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)

招標(biāo)人或招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表與物業(yè)治理專家組成，專

家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)治理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人

數(shù)一樣為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)治理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成

員。

8.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

⑴開標(biāo)

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公布進(jìn)行

(2)評(píng)標(biāo)

開標(biāo)過程終止后應(yīng)立刻進(jìn)入評(píng)標(biāo)程序。評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)

在嚴(yán)格保密的情形下進(jìn)行。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委

員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，舉薦不超過3

名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

(3)中標(biāo)及簽訂合同

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，

同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日

內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自

中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同：招標(biāo)人和中標(biāo)人

不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人

造成缺失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

三'物業(yè)治理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧

(一)參加物業(yè)治理投標(biāo)的條件

1.法律法規(guī)規(guī)定的要求

2.招標(biāo)方規(guī)定的要求

(二)物業(yè)治理投標(biāo)的程序

I.獲取招標(biāo)信息

根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn)，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一樣來自兩個(gè)渠道：一是從公共媒介上采集公布招

標(biāo)信息，二是來自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。

2.項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范

⑴項(xiàng)目評(píng)估

項(xiàng)目評(píng)估一樣分為兩個(gè)階段，即初選階段，準(zhǔn)備和實(shí)施階段。初選階段的評(píng)估目的是確定是否

參與投標(biāo)；準(zhǔn)備和實(shí)施階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在

此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和治理方案。

項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1）投標(biāo)物業(yè)的基本情形

2）招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位

物業(yè)的功能定位、形象定位

3）業(yè)主的需求

4）建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（含業(yè)主）、物業(yè)使用人的基本情形

5）招標(biāo)條件和招標(biāo)過程

在閱讀標(biāo)書時(shí)，物業(yè)治理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的特別要求，以便作出正確判定

6）競爭對(duì)手

7）企業(yè)自身?xiàng)l件的分析

（2）投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

物業(yè)治理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競爭對(duì)手等三個(gè)方面。

1）來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有：招標(biāo)方提出顯失公平的特別條件

2）來自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)主要有：未對(duì)項(xiàng)目實(shí)施必要的可行性分析、評(píng)估、論證，從而造成投標(biāo)

決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價(jià)格測算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營；項(xiàng)目負(fù)

責(zé)人現(xiàn)場答辯顯現(xiàn)失誤：接受資格審查時(shí)顯現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤；

投標(biāo)資料（如物業(yè)治理方案、報(bào)價(jià)等）泄露；投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標(biāo)方或評(píng)標(biāo)委員

會(huì)取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。

3）來自競爭對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)主要有：采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?；具備?/p>

關(guān)背景或綜合競爭的絕對(duì)優(yōu)勢；竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密等。

3.登記并取得招標(biāo)文件

4.準(zhǔn)備投標(biāo)文件

投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一樣由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)治理方案、招標(biāo)文件要

求提供的其他材料等凡部分組成。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大

類。

（1）商務(wù)文件（或稱物業(yè)基本情形）

商務(wù)文件又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括：

1）公司簡介。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情形。

2）公司法人地位及法定代表人證明。包括斐格證明文件（營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及

行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等）、資信證明文件（保函、已履行的合同及

商戶意見書、中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)務(wù)狀況書等）。

3）投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。

商務(wù)文件要求投標(biāo)人按招標(biāo)要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)真實(shí)反映企業(yè)的情形和詳細(xì)的報(bào)價(jià)。

（2）技術(shù)文件

技術(shù)文件又稱技術(shù)標(biāo)，主要是物業(yè)治理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。

5.送交投標(biāo)文件

6.接受招標(biāo)方的資格審查

7.參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評(píng)標(biāo)

8.簽約并執(zhí)行合同

（三）投標(biāo)的策略及技巧

I.投標(biāo)的組織策劃

物業(yè)治理企業(yè)在獲取招標(biāo)信息后應(yīng)組織相關(guān)人員組成投標(biāo)小組，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃實(shí)施，其

主要任務(wù)是項(xiàng)目分析評(píng)估、標(biāo)書編制、投標(biāo)策略的制訂、參與現(xiàn)場踏勘、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、現(xiàn)場答辯、

簽約談判等。

(1)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的情形挑選企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組，投標(biāo)小組成員的挑選、配備，特

別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的挑選是確保投標(biāo)活動(dòng)的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)。

(2)對(duì)招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情形和競爭對(duì)手要進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查，正確評(píng)估，猜測并降低投

標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)正確編制標(biāo)書。

(4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確運(yùn)算的前提下測算治理服務(wù)成本并制訂合理報(bào)價(jià)。

(5)靈活運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報(bào)價(jià)的合理性。

(6)挑選最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對(duì)象。

(7)加強(qiáng)與招標(biāo)方的溝通，了解招標(biāo)方的需求，及時(shí)把握投標(biāo)過程中顯現(xiàn)的變化情形并采取相應(yīng)

的應(yīng)對(duì)措施。

(8)周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評(píng)標(biāo)過程中的現(xiàn)場答辯活動(dòng)。

2.項(xiàng)目的現(xiàn)場踏勘

在踏勘現(xiàn)場過程中，招標(biāo)人還會(huì)就投標(biāo)公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭答復(fù)并

不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時(shí)，才能產(chǎn)生法律約

束力。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)是否存在外在風(fēng)險(xiǎn)條件。具

體包括以下方面：

(1)物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度(新建物業(yè))，物業(yè)當(dāng)前使用情形及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配

套設(shè)施設(shè)備及其分布情形；周邊道路交通及停車場情形；園林綠化及環(huán)境標(biāo)識(shí)情形：內(nèi)部公共使用

區(qū)域及通道分布情形；物業(yè)治理用房等。

(2)主要'業(yè)主情形，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特別服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承擔(dān)能力等。

這些情形可由投標(biāo)人自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查。

(3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費(fèi)需求和市場變化情形以及與物業(yè)治理相

關(guān)的政策法規(guī)等。

3.投標(biāo)文件的編寫

物業(yè)治理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)治理要點(diǎn)和

物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。

(1)投標(biāo)文件編寫的基本要求。

作為評(píng)標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)行。

1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位

2)使用統(tǒng)一的貨幣。

3)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。

4)使用準(zhǔn)確的表述方式。

5)確保資料的真實(shí)性。

(2)投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的問題。

1)確保填寫無遺漏，無空缺。

2)不可任意修改填寫內(nèi)容。

3)填寫方式規(guī)范。

4)不得改變標(biāo)書格式。

5)運(yùn)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。

6)報(bào)價(jià)合理。

7)包裝整潔美觀。

8)做好投標(biāo)文件的保密措施。

4.投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧

(1)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營治理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平穩(wěn)點(diǎn)和利潤空間，在此基

礎(chǔ)上猜測標(biāo)底和競爭對(duì)手的報(bào)價(jià)范疇。

(2)密切關(guān)注、正確分析競爭對(duì)手的報(bào)價(jià)。

(3)補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)待條件作為報(bào)價(jià)的附加。

在投標(biāo)過程中，投標(biāo)人采取的報(bào)價(jià)技巧主要有：

1)多方案報(bào)價(jià)。在邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)的方式中，由于招標(biāo)文件不明確或項(xiàng)目本身有多方案存在，

投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目原方案提出在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準(zhǔn)備兩個(gè)或兩個(gè)以上的報(bào)價(jià)，最

后與招標(biāo)方進(jìn)行協(xié)商處理。

2)保本報(bào)價(jià)。即按成本報(bào)價(jià)，適用于規(guī)模大、遠(yuǎn)景效益好的項(xiàng)目或業(yè)主大會(huì)托付業(yè)主委員會(huì)組

織的招標(biāo)項(xiàng)目。

5.現(xiàn)場答辯的技巧

(1)應(yīng)挑選體會(huì)豐富、性格沉穩(wěn)、對(duì)項(xiàng)目情形熟悉的答辯人。在開標(biāo)前應(yīng)對(duì)答辯人員進(jìn)行模擬演

練，正確把握招標(biāo)文件的要點(diǎn)、投標(biāo)文件的重點(diǎn)內(nèi)容、對(duì)項(xiàng)目的熟悉程度等，對(duì)重點(diǎn)問題、難點(diǎn)問

題、普遍性的問題一一準(zhǔn)備答辯要點(diǎn)。

(2)開標(biāo)前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。

(3)在正式開標(biāo)時(shí)，一樣要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完整地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點(diǎn)作一概要性介紹，答

辯人員應(yīng)當(dāng)環(huán)繞招標(biāo)方和評(píng)委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點(diǎn)突出，難點(diǎn)講透，特色鮮明，從而體

現(xiàn)投標(biāo)企業(yè)的信心和實(shí)力，感染并打動(dòng)招標(biāo)方和評(píng)委。在現(xiàn)場發(fā)揮時(shí)要果斷、明確，避免匆忙回答

或模糊其辭。

6.簽約談判的技巧

(1)在簽約談判時(shí)要準(zhǔn)確把握對(duì)方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確判定對(duì)方履行合同的誠心和能力，對(duì)進(jìn)駐物

業(yè)和實(shí)施常規(guī)物業(yè)治理必備的條件應(yīng)明確約定。

(2)謹(jǐn)慎考慮物業(yè)治理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾。如對(duì)管轄區(qū)域刑事案

件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財(cái)產(chǎn)安全缺失等的承諾。

(3)猜測承接物業(yè)后可能顯現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避。

第三節(jié)物業(yè)治理方案的制訂

一、制訂物業(yè)治理方案的一樣程序

物業(yè)治理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情形進(jìn)行分析和

對(duì)物業(yè)治理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上，制訂切實(shí)可行的物業(yè)治理方案。制訂物業(yè)治理方案的一樣程序

為：

(1)組織經(jīng)營、治理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)治理方案的制訂。

(2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情形進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。

(3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。

(4)確定組織架構(gòu)和人員配置。

(5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場信息、治理體會(huì)等情形詳細(xì)

測算物業(yè)治理成本。

(6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)治理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。

(7)測算物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用(合同總價(jià)和單價(jià))。

(8)對(duì)擬訂的物業(yè)治理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。

(9)排版、印制、裝幀。

二'制訂物業(yè)治理方案的要求

(1)物業(yè)治理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對(duì)物業(yè)治

理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。

(2)方案的各項(xiàng)具體實(shí)施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情形和特點(diǎn)制訂；整體方案必須是在調(diào)

研、評(píng)估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。

(3)方案中對(duì)招標(biāo)文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項(xiàng)服務(wù)承

諾、工作目標(biāo)及計(jì)劃、具體項(xiàng)目的實(shí)施方案等。

(4)制訂物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用價(jià)格必須合理，具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的基礎(chǔ)

上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。如對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)治理項(xiàng)目，投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)固

的利潤而制訂加大成本投入的方案；實(shí)行包干制的物業(yè)治理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響

服務(wù)質(zhì)量的方案。

三'制訂物業(yè)治理方案的要點(diǎn)及方法

(一)物業(yè)治理方案的基本內(nèi)容

1.關(guān)鍵性內(nèi)容

(1)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思(包括項(xiàng)目總體模式與物業(yè)治理服務(wù)工作重點(diǎn)的確定)；

(2)組織架構(gòu)與人員的配置；

(3)費(fèi)用測算與成本控制；

(4)治理方式、運(yùn)作程序及治理措施。

2.實(shí)質(zhì)性內(nèi)容

(1)治理制度的制訂；

(2)檔案的建立與治理；

(3)人員培訓(xùn)及治理；

(4)早期介入及前期物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容；

(5)常規(guī)物業(yè)治理服務(wù)綜述：

(6)治理指標(biāo)；

(7)物資裝備；

(8)工作計(jì)劃。

(二)制訂物業(yè)治理方案的要點(diǎn)及方法

1.招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思

(1)項(xiàng)目簡介

(2)客戶服務(wù)需求分析

(3)項(xiàng)目的可行性研究與定位

(4)物業(yè)治理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)

商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)治理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備治

理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入治理有特別的服務(wù)需求；政府物業(yè)治

理的特別性主要體現(xiàn)在保護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會(huì)議接待及慶典服務(wù)、安全及保密治理等方

面：居住類型的物業(yè)的重點(diǎn)主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)治理

服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運(yùn)行，對(duì)緊急事件的預(yù)防與處理(包括惡性犯

罪事件、重大事故、自然災(zāi)害等)。

(5)物業(yè)治理服務(wù)模式

2.治理方式與運(yùn)作程序

(1)組織架構(gòu)的設(shè)置

(2)運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)

(3)治理機(jī)制的確定

3.人員的配備、培訓(xùn)與治理

(1)人員配備

(2)人員培訓(xùn)

(3)人員治理

4.治理指標(biāo)與措施

(1)治理指標(biāo)

治理指標(biāo)通常由物業(yè)治理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成，

(2)治理措施

治理措施是物業(yè)治理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)治理指標(biāo)和承諾擬采取的措施，可以采用

表格的形式將治理指標(biāo)與主要的治理措施相對(duì)應(yīng)，進(jìn)行詳細(xì)的闡述。

5.治理制度的制訂

6.檔案資料的建立與治理

7.早期介入及前期物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容

8.常規(guī)物業(yè)治理服務(wù)綜述

9.工作計(jì)劃

10.物資裝備

11.費(fèi)用測算

(1)費(fèi)用測算的依據(jù)

在測算費(fèi)用的過程中，物業(yè)治理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)

備的具體情形及治理要求和服務(wù)項(xiàng)目，并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)治理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合治理的體會(huì)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、具體的測算。

(2)費(fèi)用測算的內(nèi)容

1)物業(yè)治理成本

2)物業(yè)治理收入

(3)費(fèi)用測算的方法

1)根據(jù)治理成本推算物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)單價(jià)。

2)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測算物業(yè)治理成本。

12.成本控制

(1)成本費(fèi)用控制在充分調(diào)動(dòng)全體職工控制成本費(fèi)用的積極性的基礎(chǔ)上，將成本費(fèi)用控制貫穿于

成本費(fèi)用形成的全過程，而不僅僅是對(duì)于部分費(fèi)用支出的控制。

(2)成本費(fèi)用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理服務(wù)相結(jié)合，不能為控制而控制，即不能為降低耗費(fèi)

而不提供或少提供服務(wù)。

(3)在成本控制方案中，應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人員應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，賦予其相應(yīng)的權(quán)限，并通

過考核其責(zé)任履行情形，予以相應(yīng)的獎(jiǎng)罰，使成本費(fèi)用控制的目標(biāo)及相應(yīng)的治理措施真正落到實(shí)處。

(4)在成本全面控制的基礎(chǔ)上，對(duì)一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本費(fèi)用差異(例

外情形)進(jìn)行重點(diǎn)控制。

第三章物業(yè)治理合同

第一節(jié)合同的概念

合同是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議。當(dāng)受要約人以訂立合同的意圖接受要約時(shí)合同即成立。

合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個(gè)階段。

一'合同的要約

要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對(duì)要約的接受

(一)合同要約的構(gòu)成要件

作為合同成立的一個(gè)要素，要約的構(gòu)成要件為：

(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約

人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當(dāng)事人。

(2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。

(3)要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。

要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。

(二)合同要約與邀請(qǐng)要約

要約不同于邀請(qǐng)要約。邀請(qǐng)要約(Invitationtotreat)是一方邀請(qǐng)他方向自己發(fā)出要約，邀請(qǐng)要

約人無須承擔(dān)法律責(zé)任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請(qǐng)要約之間的區(qū)別：

I.拍賣(Auction)

拍賣是一種特別的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來分析。拍賣廣告以及拍賣人宣

布拍賣某物都屬于邀請(qǐng)要約。拍賣過程中出價(jià)人每次競買的出價(jià)均為要約，拍賣師擊槌表示成交則

為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會(huì)被撤銷拍賣，

因?yàn)榕馁u廣告并非要約。

2.廣告

原則上，一樣的廣告不是要約。即使廣告中標(biāo)明物品及價(jià)格，也不認(rèn)為廣告是要約，廣告只是

邀請(qǐng)要約。但對(duì)于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。例

如，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對(duì)完成某種特定行為的人給予獎(jiǎng)勵(lì)，構(gòu)成了單方允諾行為，只

要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎(jiǎng)勵(lì)的允諾，支付約定的酬勞。

3.標(biāo)價(jià)

標(biāo)價(jià)是邀請(qǐng)要約，不是要約。任何商店或超級(jí)市場上商品的標(biāo)價(jià)陳設(shè)，都僅僅是邀請(qǐng)要約。當(dāng)

顧客交錢購物，店員接受時(shí).，合同才成立。同樣，當(dāng)顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳設(shè)的價(jià)目表

上的價(jià)格提出訂單時(shí)，這個(gè)訂單的提出就構(gòu)成要約。

4.招標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)也是現(xiàn)代社會(huì)常見的交易方式。招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確

定中標(biāo)是承諾

(三)合同要約的法律意義

要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時(shí)生效，要約一旦生效對(duì)要約人

具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴(yán)格法律規(guī)定中，撤回要約的通知應(yīng)

當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時(shí)到達(dá)受要約人。撤銷要約的通知?jiǎng)t只限于在受要約人發(fā)

出承諾通知之前到達(dá)受要約人。有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾

期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；第二，受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并己經(jīng)為

履行合同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二'合同的承諾

是指受要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用語言或行為對(duì)要約表示完全接受以締結(jié)合同的一

種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立

(一)合同承諾的構(gòu)成要件

承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：

(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出

(2)承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出

(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致

(4)承諾必須傳達(dá)給要約人

與要約相對(duì)應(yīng)，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一經(jīng)作出承諾，該合

同即告成立；要約人與受要約人(即承諾人)之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束；

當(dāng)然，承諾也可依法撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時(shí)到

達(dá)要約人?！?/p>

三'合同的要件

合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括以下幾個(gè)方面。

（一）當(dāng)事人的締約能力

當(dāng)事人締約能力，即指合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備的合法資格。

（二）當(dāng)事人的真實(shí)意思表示

（三）合同的內(nèi)容合法

（四）合同的形式合法

訂立的合同如果不符合上述四個(gè)合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件。

四'口頭合同'書面合同、事實(shí)合同

（一）口頭合同

（二）書面合同

（三）事實(shí)合同

“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渌问街饕感袨楹贤问?，也就

是通常人們所說的事實(shí)合同。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者書面形式進(jìn)行意思表示，

而是通過實(shí)施某種具體行為方式進(jìn)行意思表示所達(dá)成的協(xié)議。

五'合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循的以下五項(xiàng)基本原則。

（一）主體平等

（二）合同自由

（三）權(quán)益義務(wù)公平對(duì)等

（四）誠實(shí)信用

（五）守法和保護(hù)社會(huì)公益

第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)合同

一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念

前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)治理企業(yè)就前期物業(yè)治理階段雙方的權(quán)益義務(wù)所

達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)治理企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)治理服務(wù)的依據(jù)。

二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

（一）合同的當(dāng)事人

（二）物業(yè)基本情形

（三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

（四）服務(wù)費(fèi)用

（五）物業(yè)的經(jīng)營與治理

（六）承接查驗(yàn)和使用保護(hù)

（七）專項(xiàng)修理資金

（八）違約責(zé)任

（九）其他事項(xiàng)

其他事項(xiàng)主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)治理用房、物業(yè)治理相

關(guān)資料歸屬以及雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)等。

三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

（一）物業(yè)的承接驗(yàn)收

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收是前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同

應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等作出明確的約定。而對(duì)業(yè)主自

有物業(yè)專有部分的承接驗(yàn)收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題，無需在合同中約定。

(二)物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用

前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費(fèi)用種類多，情形復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆，易造成矛盾，必

須在合同中予以列明。

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同

一、物業(yè)服務(wù)合同的概念

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì),下同)之間就物業(yè)治理服務(wù)

及相關(guān)的物業(yè)治理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)益義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)

(1)一樣情形下，產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)治理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體

與物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

(2)物業(yè)治理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級(jí)政府行政機(jī)關(guān)有必要介人、指

導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)治理活動(dòng)

(3)在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)明確不但業(yè)主或物業(yè)使用人要支付在物業(yè)治理服務(wù)過程中所發(fā)生

的相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)治理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤，物業(yè)治理服務(wù)是有償性質(zhì)。

(4)只要通過法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù)，所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。

三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：

(1)訂立合同的當(dāng)事人不同

(2)合同期限不同

四'物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

(一)物業(yè)服務(wù)合同的成立

物業(yè)服務(wù)合同的成立，是指合同雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成一致，且采用書面的形式訂

立，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。

(二)物業(yè)服務(wù)合同的生效

物業(yè)服務(wù)合同通常在成立時(shí)即生效。如果合同附生效條件，則在該條件成就時(shí)生效。

(三)簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

I.明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)益義務(wù)

2.明確物業(yè)治理企業(yè)的權(quán)益和義務(wù)

3.對(duì)違約責(zé)任的約定

4.對(duì)免責(zé)條款的約定

5.物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗

物業(yè)治理服務(wù)及相關(guān)活動(dòng)規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，要特別注意以

下主要條款：

(1)項(xiàng)目，即應(yīng)逐項(xiàng)寫清治理服務(wù)項(xiàng)目。如“房屋建筑公用部位的修理、養(yǎng)護(hù)和治理”、”共用設(shè)施

設(shè)備的修理、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和治理”、“環(huán)境衛(wèi)生”等。

(2)內(nèi)容，即各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容，越詳細(xì)越好。例如，房屋建筑公用部位的修理、養(yǎng)護(hù)和

治理項(xiàng)目內(nèi)容應(yīng)包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)，環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)覆蓋的部分，安全防范的實(shí)施辦

法等。

(3)標(biāo)準(zhǔn)，即各項(xiàng)目具體內(nèi)容的治理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。例如，垃圾清運(yùn)的頻率(是一天一次，還是兩

天一次)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)、安全防范具體標(biāo)準(zhǔn)(門衛(wèi)職責(zé)、是否設(shè)立巡邏崗)等等。此外，還要

注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如，要避免采用“整潔”等用詞，因?yàn)?/p>

在合同的執(zhí)行過程中很難對(duì)是否整潔作出準(zhǔn)確判定。

(4)費(fèi)用，即在前述的治理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用。物業(yè)治理服務(wù)是分檔次的，

不同檔次收取的費(fèi)用是有較大差異的。在明確了解了項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)后，費(fèi)用的確定往往是雙方

爭辯和討論的焦點(diǎn)。在確定合理的費(fèi)用時(shí)，要經(jīng)過詳細(xì)的內(nèi)容測算和橫向比較。

為防止合同過長，雙方還可就具體問題增加合同附件。

6.合同的簽訂要實(shí)事求是

7.明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式

五'物業(yè)服務(wù)合同的終止

物業(yè)服務(wù)合同可以因下列原因終止：

(1)物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的；

(2)物業(yè)治理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的；

(3)因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，物業(yè)服務(wù)合同將自然終止；

(4)物業(yè)治理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，應(yīng)按照國家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算，物業(yè)治理合同自然無法連續(xù)

履行；

(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第四節(jié)業(yè)主公約和其他物業(yè)治理合同(了解)

一、業(yè)主公約

(一)業(yè)主公約的概念

業(yè)主公約是指由業(yè)主大會(huì)制訂，全體業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和

約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)益義務(wù)的行為守則，是物業(yè)治理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)

則。

(二)業(yè)主公約的制訂與宣傳

物業(yè)銷售之前，由建設(shè)單位制訂業(yè)主暫時(shí)公約。在此階段，物業(yè)治理企業(yè)可協(xié)助建設(shè)單位按國

家物業(yè)治理相關(guān)法規(guī)和示范文本制訂業(yè)主暫時(shí)公約。

物業(yè)銷售階段，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)及時(shí)提示建設(shè)單位，在簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，將業(yè)主暫時(shí)公約

向物業(yè)買受人明示并予以說明。同時(shí)，要求物業(yè)買受人對(duì)遵守業(yè)主暫時(shí)公約予以書面承諾。

物業(yè)入住階段，物業(yè)治理企業(yè)可通過張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報(bào)宣傳等多種形式向業(yè)主

廣泛宣傳業(yè)主暫時(shí)公約，力求家喻戶曉。

首次業(yè)主大會(huì)召開，業(yè)主公約正式訂立，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大宣傳力度，充分利用業(yè)主

公約的自我約束機(jī)制規(guī)范業(yè)主和物業(yè)使用人的行為，自覺保護(hù)公共利益，營造和諧氛圍。

二、其他物業(yè)治理合同

其他物業(yè)治理合同包括：土地使用合同、工程建設(shè)合同、售房合同、裝飾裝修治理服務(wù)協(xié)議、

清潔承包合同、垃圾清運(yùn)合同、供水供電有償托付合同、電梯保養(yǎng)修理合同等。

第四章早期介入與前期物業(yè)治理

早期介入是指新建物.業(yè)竣工之前。前期物業(yè)治理是指從物業(yè)承接查驗(yàn)開始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)

治理企業(yè)為止的物業(yè)治理階段。

其與前期物業(yè)治理是不同的，主要表現(xiàn)在：一是內(nèi)容作用不同：二是服務(wù)的對(duì)象不同，

早期介入與前期物業(yè)治理的階段劃分如下圖所示：

物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃竣1物業(yè)承物業(yè)業(yè)主大會(huì)

建設(shè)銷售

可行性研究階段設(shè)計(jì)驗(yàn)收接驗(yàn)收入住選聘物業(yè)

階段階段

(立項(xiàng)階段)階段階段階段階段治理企業(yè)

早期介入前期治理——?

第一節(jié)早期介入

一、早期介入的必要性

(一)物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)存在的問題

物業(yè)建設(shè)和銷售過程中，建設(shè)項(xiàng)目由于多種原因往往會(huì)存在一些問題，主要表現(xiàn)在：

(1)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工安裝存在問題，如設(shè)備配置不當(dāng)、停車位不足、物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等；

(2)建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)治理的基礎(chǔ)條件，如治理用房、物業(yè)檔案資料缺漏等；

(3)工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時(shí)；

(4)建設(shè)單位從自身利益的考慮，將部分開發(fā)建設(shè)的責(zé)任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)治理企業(yè)承擔(dān)；

(5)建設(shè)單位在售房時(shí)向業(yè)主作出不合理的物業(yè)治理承諾，使物業(yè)治理企業(yè)承擔(dān)不合理的責(zé)任等。

(二)早期介入的必要性

由于有上面的諸多問題，所以就有了早期介入的必要性

二、早期介入的作用

(一)優(yōu)化設(shè)計(jì)

(二)有助于提高工程質(zhì)量

(三)有利于了解物業(yè)情形

(四)為前期物業(yè)治理作充分準(zhǔn)備

(五)有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

三、早期介入的內(nèi)容(了解)

(一)可行性研究階段

1.內(nèi)容

(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)治理的模式；

(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)治理服務(wù)的基本內(nèi)容；

(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情形確定物業(yè)治理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

(4)根據(jù)物業(yè)治理成本初步確定物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

(5)設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)治理框架性方案。

2.方法和要點(diǎn)

(1)組織物業(yè)治理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見，同時(shí)對(duì)未來的物業(yè)治理進(jìn)行總體策劃。

(2)除對(duì)物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。

(3)選用知識(shí)面廣、綜合素養(yǎng)高、策劃能力強(qiáng)的治理人員承擔(dān)項(xiàng)目治理工作。

(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

1.內(nèi)容

(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；

(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議：

(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；

(4)就物業(yè)治理用房、社區(qū)活動(dòng)場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。

2.方法和要點(diǎn)

(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的討論會(huì)，并從使用、保護(hù)、治理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、

增值等角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見或建議。

(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)或從使用保護(hù)等角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，使項(xiàng)目在總體上更能滿

足客戶的需求，從而有利于促進(jìn)項(xiàng)目的成功，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更換

和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)省投資。

(3)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問題。在設(shè)計(jì)上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、保護(hù)的成本與目標(biāo)客

戶的需求及經(jīng)濟(jì)承擔(dān)力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)治理企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。

(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)治理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、

連貫性和連續(xù)性。

(5)對(duì)于分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安

排提供和諧意見。

(三)建設(shè)階段

1.內(nèi)容

(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)覺的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。

(2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。

(3)對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)治理的角度提出意見。

(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱藏工程、管線的鋪設(shè)情形，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中

未反映的內(nèi)容。

2.方法和要點(diǎn)

(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。

(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)治理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。

(3)物業(yè)治理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對(duì)質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不

能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

(四)銷售階段

1.內(nèi)容

(1)完成物業(yè)治理方案及實(shí)施進(jìn)度表；

(2)擬定物業(yè)治理的公共治理制度；

(3)擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；

(4)對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)治理基本知識(shí)培訓(xùn)；

(5)派顯現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)治理咨詢服務(wù)：

(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)治理檔案。

2.方法和要點(diǎn)

(1)準(zhǔn)確全面展現(xiàn)未來物業(yè)治理服務(wù)內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)治理的宣傳及承諾，包括各類公共治理制度,

一定要符合法規(guī)，同時(shí)要實(shí)事求是。在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)治理的整體策劃和方案進(jìn)行，不應(yīng)為

了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實(shí)際的承諾。

(2)征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)治理服務(wù)需求意見，并進(jìn)行整理，以此作為前期物業(yè)治理服務(wù)方案的制訂和

修正依據(jù)。

(五)竣工驗(yàn)收階段

竣工驗(yàn)收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項(xiàng)工作程序。按照國家建設(shè)部關(guān)于建

設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程在竣工后都必須進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

1.內(nèi)容

這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收。在各單項(xiàng)工程完工后，參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；在

分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗(yàn)收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗(yàn)收。

2.方法和要點(diǎn)

物業(yè)治理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收，主要是為了把握驗(yàn)收情形，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方

面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備。在參與驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)隨同相關(guān)驗(yàn)收組觀看驗(yàn)收過程，

了解驗(yàn)收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗(yàn)收結(jié)論。

第二節(jié)前期物業(yè)治理

一、物業(yè)治理項(xiàng)目前期運(yùn)作

(一)治理資源的完善與優(yōu)化

1.治理用房到位

2.物資配備到位

3.物業(yè)治理人員到位

物業(yè)治理人員到位的主要內(nèi)容包括：

(1)補(bǔ)充人員；

(2)對(duì)各崗位人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高物業(yè)治理水平和操作技能；

(3)對(duì)現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的治理組織結(jié)構(gòu)；

(4)加強(qiáng)內(nèi)部治理和磨合，形成一個(gè)良好的治理團(tuán)隊(duì)。

(二)治理制度和服務(wù)規(guī)范的完善

(三)確定物業(yè)治理單項(xiàng)服務(wù)的分包

二、工程質(zhì)量保修

物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分：一是物業(yè)治理企業(yè)承接治理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等

部分：二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。這兩部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。物業(yè)

治理企業(yè)的工程質(zhì)量保修相關(guān)工作，主要是向建設(shè)單位申報(bào)對(duì)物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量

保修，跟蹤并督促完成。業(yè)主產(chǎn)權(quán)專有部分由業(yè)主自行向建設(shè)單位提出處理要求，在實(shí)際治理中，

業(yè)主也可以向物業(yè)治理企業(yè)反映，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。

三、前期溝通和諧

直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)治理企業(yè)、

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等；相關(guān)的單位和部門有城市供水、