房地產(chǎn)司法評估報告

江西重德房地產(chǎn)資產(chǎn)評估規(guī)劃測繪咨詢有限責(zé)任公地產(chǎn)司法評估報告估價報告編號：贛重德房估字(2020)第269號委托函號：（2020）贛01執(zhí)評71號估價項目名稱：南昌市中級人民法院案件執(zhí)行涉及的合肥市新站區(qū)武里山路286號武里山天街商業(yè)中心3幢商131、地下室、人防地下室八套商業(yè)房地產(chǎn)及B地塊市場價值評估估價委托人：南昌市中級人民法院房地產(chǎn)估價機構(gòu)：江西重德房地產(chǎn)資產(chǎn)評估規(guī)劃測繪咨詢有限責(zé)任公司注冊房地產(chǎn)估價師：涂思雷（注冊號：4420080055）堯光輝（注冊號：3620070009）估價報告出具日期：二〇二〇年八月二十六日致估價委托人函南昌市中級人民法院：我公司接受貴院的委托[委托函號：（2020）贛01執(zhí)評71號]，對貴院受理的申請執(zhí)行江西銀行股份有限公司南昌高新支行與安徽唯客實業(yè)發(fā)展有限公司借款合同糾紛一案中涉及的合肥市新站區(qū)武里山路286號武里山天街商業(yè)中心3幢商131、地下室、人防地下室八套商業(yè)房地產(chǎn)及B地塊進行市場價值評估，有關(guān)內(nèi)容報告如下。一、估價對象：安徽唯客實業(yè)發(fā)展有限公司所有的坐落合肥市新站區(qū)武里山路以東、扶疏路以北八套商業(yè)房地產(chǎn)及B地塊；財產(chǎn)范圍包括建筑物、B地塊以及建筑物分攤的土地使用權(quán)及公共配套設(shè)施，不包括動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或權(quán)益；建筑面積：46462.04㎡，規(guī)劃用途及實際用途為商業(yè)、地下車位、儲藏室；B地塊土地使用權(quán)面積為7196.06㎡，土地使用權(quán)類型為國有出讓，土地用途為商服用地（五星級酒店加大型設(shè)施），宗地總土地使用權(quán)面積為43383.19㎡。二、估價目的：為司法處置（訴訟）提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。三、價值時點：2020年8月6日（現(xiàn)場查勘之日）。四、價值類型：市場價值。五、估價方法：比較法、收益法。六、估價結(jié)果：我公司根據(jù)貴方提供的有關(guān)資料，遵照有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標準，遵循獨立、客觀、公正、合法等原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，進行了專業(yè)分析、測算和判斷，滿足本次估價的全部假設(shè)和限制條件下估價對象在價值時點的市場價值為：￥275318800元，大寫：人民幣貳億柒仟伍佰叁拾壹萬捌仟捌佰元整。（具體詳見評估結(jié)果一覽表）評估結(jié)果一覽表序號產(chǎn)權(quán)證號面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）1皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107688號2905.29136993979.962皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107647號18609.41712313255.483皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107680號2887.6768501978.054皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107692號7536.6225061888.685皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107700號13893.324563412.196皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107745號62.26250615.67皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107746號47.14250611.818皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107684號520.352506130.49合新站國用（2013）第052號（B地塊）7196.0639742859.71合計//27531.88特別提示：1、本次估價結(jié)果未考慮辦理產(chǎn)權(quán)證所需的一切稅費和拍賣傭金。2、未考慮估價對象租約、被查封、原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)的影響。3、本次估價結(jié)果未考慮估價對象房屋室內(nèi)不可拆除的裝修價值（例如：地磚、墻磚、乳膠漆、木地板、吊頂?shù)龋?，也未考慮房屋室內(nèi)可移動的設(shè)施、設(shè)備及家具的價值。4、報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價的假設(shè)和限制條件”認真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失。江西重德房地產(chǎn)資產(chǎn)評估規(guī)劃測繪咨詢有限責(zé)任公司法定代表人：二〇二〇年八月二十六日

目錄16685估價師聲明 313427估價的假設(shè)和限制條件 431803房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 98261一、估價委托人 924949二、房地產(chǎn)估價機構(gòu) 930640三、估價目的 917040四、估價對象 910345五、價值時點 155600六、價值類型 1522820七、估價原則 1629262八、估價依據(jù) 1711294九、估價方法 189268十、估價結(jié)果 1927413十一、估價人員 1927127十二、實地查勘期 204080十三、估價作業(yè)期 207830附件 2130622附件1估價對象照片 212440附件2估價對象區(qū)域位置圖 2114583附件3委托書復(fù)印件 211686附件4估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件等資料 2110149附件5估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件 213489附件6注冊房地產(chǎn)估價師資格證書復(fù)印件 21

估價師聲明我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：1、我們在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。4、我們是按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》（GB/T50899-2013）以及《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。6、我公司注冊房地產(chǎn)估價師涂思雷、堯光輝已對本報告中的估價對象進行了實地查勘，但僅限于其外觀和使用狀況。估價人員不承擔(dān)對估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、未暴露及難于觸及的部分進行檢視的責(zé)任。7、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。姓名注冊號簽名簽名日期涂思雷44200800552020年8月26日堯光輝36200700092020年8月26日估價的假設(shè)和限制條件本估價報告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受以下及本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制：一、估價結(jié)論成立的假設(shè)前提（一）一般假設(shè)一般假設(shè)是指估價項目通常有的、常見的估價假設(shè)，包括對估價所依據(jù)的估價委托人提供的估價對象的權(quán)屬、面積、用途等資料進行了審慎檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未予以核實的情況下，對其合法、真實、準確和完整的合理假定；對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象存在安全隱患且無響應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測得情況下，對其安全的合理假定。本估價報告一般假設(shè)如下：1、本估價報告提供的估價結(jié)果是估價對象于價值時點的房地產(chǎn)市場價值。所謂房地產(chǎn)市場價值是指：1）適當(dāng)營銷，即估價對象以適當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌錾线M行了展示，展示的時間長度可能隨著市場狀況而變化，但足以使估價對象引起一定數(shù)量的潛在買者的注意；2）熟悉情況，即買方和賣方都了解估價對象并熟悉市場行情，買方不是盲目地購買，賣方不是盲目地出售；3）謹慎行事，即買方和賣方都是冷靜、理性、謹慎的，沒有感情用事；4）不受強迫，即買方和賣方都是出于自發(fā)需要進行估價對象交易的，買方不是急于購買（不是非買不可），賣方不是急于出售（不是非賣不可），同時買方不是被迫地從特定的賣方那里購買估價對象，賣方不是被迫地將估價對象賣給特定的買方；5）公平交易，即買方和賣方都是出于自己利益的需要進行估價對象交易的，沒有諸如親友之間、母子公司之間、業(yè)主與租戶之間等特殊或特別的關(guān)系，不是關(guān)聯(lián)交易。2、本次估價以委托方提供的估價資料真實性、完整性、合法性為前提，若資料失實或有所隱匿，本報告不能成立，本公司也不承擔(dān)任何法律責(zé)任。3、估價委托人提供了估價對象的《不動產(chǎn)權(quán)證書》復(fù)印件，我們進行了認真的核對，但未向政府有關(guān)部門進行核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準確、完整。4、注冊房地產(chǎn)估價師未對房屋建筑面積和土地使用權(quán)面積進行測量，但經(jīng)現(xiàn)場查看，估價對象建筑面積與《不動產(chǎn)權(quán)證書》記載的面積大體相當(dāng)。本次估價以委托方提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》中記載的建筑面積為準作為估價結(jié)果測算依據(jù);B地塊的土地面積按《宗地平面圖》作為依據(jù)。5、注冊房地產(chǎn)估價師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象在耐用年限或土地使用期限內(nèi)能正常安全使用。6、任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等，不存在也不涉及任何法律糾紛及權(quán)屬爭議、不受任何權(quán)利限制、可以在公開市場上合法地進行轉(zhuǎn)讓為假定前提。7、估價對象應(yīng)享有公共部位的通行權(quán)及共用設(shè)施的使用權(quán)。（二）未定事項假設(shè)未定事項假設(shè)是指對估價所必須的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。本報告無未定事項假設(shè)。（三）背離事實假設(shè)背離事實假設(shè)是指因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定。于價值時點估價對象處于抵押、查封狀態(tài)，根據(jù)估價目的，本次估價不考慮抵押或查封對估價對象價值的影響。（四）不相一致假設(shè)不相一致假設(shè)是指在估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱等的合理假定。本報告無不相一致假設(shè)。（五）依據(jù)不足假設(shè)依據(jù)不足假設(shè)是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料以及注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對缺少該資料的說明以及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。1.估價對象建筑物經(jīng)濟耐用年限長于土地剩余使用年限，由于估價委托人無法提供估價對象《土地出讓合同》，無法知曉是否約定土地使用權(quán)期屆滿后無償回收，故在收益法估價時根據(jù)謹慎原則假定建筑物為無償收回，即不計入其土地使用年限終止后建筑物剩余價值折現(xiàn)到價值時點的價值。2.B地塊的容積率按照宗地的《出讓合同》記載的容積率3.5作為假設(shè)前提。二、報告使用限制1、本報告結(jié)果僅在本報告說明的估價目的下使用，不得做其他用途。2、本報告使用者為本次估價委托人，或為估價委托合同中約定的其他報告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的報告使用者。其他任何機構(gòu)或個人在未經(jīng)本機構(gòu)及本次估價委托人許可，不能因得到估價報告而成為估價報告使用者。3、未經(jīng)本估價機構(gòu)及估價委托人的書面同意，任何擁有此報告及拷貝的人都無權(quán)公開發(fā)表，也無權(quán)用于任何目的。凡因估價委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機構(gòu)及估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。4、本報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本估價機構(gòu)所有。5、本報告使用期限為一年（自本報告出具之日起計算）。超過報告使用期限使用本報告的，相關(guān)責(zé)任由報告使用者承擔(dān)。三、估價中未考慮的因素及其他特別說明1、估價結(jié)果是反映估價對象在本報告目的下的市場價值參考，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。2、本報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的市場價值，未考慮快速變現(xiàn)等處置方式帶來的影響。3、本報告估價結(jié)果未包含室內(nèi)裝潢的價值，也不包含可移動的家具、家電等室內(nèi)物品的價值。4、本次估價報告計算過程中總價和單價均四舍五入取整數(shù)，單價乘建筑面積后所得結(jié)果和總價有微小差別，以總價為準。5、若當(dāng)事人或者利害關(guān)系人對估價報告有異議的，應(yīng)在收到本報告后5天內(nèi)通過委托人向本房地產(chǎn)估價機構(gòu)轉(zhuǎn)交書面意見，否則，本估價機構(gòu)可不就異議問題予以解釋和書面答復(fù)。6、本估價報告需經(jīng)本公司蓋章及至少兩名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字蓋章后有效，否則，本估價報告的全部或部分復(fù)印件均無效。

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、估價委托人名稱：南昌市中級人民法院地址：南昌市青山湖區(qū)北京東路1858號二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價機構(gòu)：江西重德房地產(chǎn)資產(chǎn)評估規(guī)劃測繪咨詢有限責(zé)任公司地址：江西省南昌市東湖區(qū)佘山路66號(紗廠倉庫)法定代表人：涂思雷房產(chǎn)資質(zhì)級別：壹級證書編號：贛建房評字70號統(tǒng)一社會信用代碼：91360100739164628X有效期：2018年06月05日至2021年06月04日聯(lián)系人：黃靜聯(lián)系電話、估價目的本次評估目的是為司法處置（訴訟）提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。四、估價對象1、估價對象范圍根據(jù)估價委托人提供的資料并結(jié)合估價委托人的要求，本次估價對象的范圍為安徽唯客實業(yè)發(fā)展有限公司所屬位于合肥市新站區(qū)武里山路286號武里山天街商業(yè)中心3幢商131、地下室、人防地下室八套商業(yè)房地產(chǎn)及B地塊，建筑面積為46462.04平方米，相應(yīng)分攤的土地，以及與房地產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的供水、供電、排水等相關(guān)配套設(shè)施,不包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益。2、估價對象基本狀況估價對象系位于合肥市新站區(qū)武里山路286號武里山天街商業(yè)中心3幢商131、地下室、人防地下室，建筑面積為46462.04平方米，所在建筑總層數(shù)為17層，估價對象位于地上1層及地下-1，-2層，框架結(jié)構(gòu)，房屋規(guī)劃用途為商業(yè)及地下車位、儲藏室；以及B地塊，B地塊的土地面積為7196.06平方米，容積率≤3.5、綠地率不低于20%。于價值時點，安徽唯客實業(yè)發(fā)展有限公司擁有估價對象的房屋所有權(quán)及國有出讓土地使用權(quán)，權(quán)屬狀況明晰。3、土地基本狀況項目描述①名稱武里山以東、扶疏路以北武里山天街所屬土地②四至東至靜林路，南至扶疏路、西至武里山路、北至白居易路③面積估價對象所在宗地土地使用權(quán)面積為43383.19㎡。其中B地塊土地面積為7196.06㎡。④用途商服用地（五星級酒店加大型設(shè)施）⑤形狀規(guī)則四方形⑥地形地形平坦⑦地勢小區(qū)路面比小區(qū)外路面略高，地勢平坦無高低起伏，自然排水暢通，被洪水、積水淹沒的可能性?、嗤寥兰暗刭|(zhì)土壤未受污染，地質(zhì)條件好，承載力較強⑨基礎(chǔ)設(shè)施完備程度宗地基礎(chǔ)設(shè)施較為完備，宗地內(nèi)達到“五通”(通路、通電、供水、排水、通訊)及場地平整4、建筑物基本狀況項目描述與分析估價對象1估價對象2估價對象3估價對象4①名稱新站區(qū)武里山路286號天街商業(yè)中心3幢商131新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室商-101新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室旅館1新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室②規(guī)模（㎡）2905.2918609.411887.677536.62③建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)④用途商業(yè)商業(yè)服務(wù)商業(yè)服務(wù)機動車位⑤層數(shù)和高度建筑物總17層，建筑高度約68米，估價對象位于該建筑的1層建筑物總2層，估價對象位于該建筑的-1層⑥設(shè)施設(shè)備估價對象照明、通訊、消防等設(shè)施齊全⑦裝飾裝修外墻貼大理石，鋁合金窗；入戶門為玻璃地彈門，地面鋪地磚，石膏板吊頂?shù)孛驿伒卮u，石膏板吊頂，乳膠漆內(nèi)墻水泥地面，內(nèi)墻刷白油漆地面，內(nèi)墻刷白⑧層高5.5米5.4米4.9米3.5米⑨空間布局底層為店面，與地下超市及車位有兩部自動扶梯相連，空間布局較好⑩建成年份建成年份為2017年?外觀樓宇外觀較好?使用及維護狀況估價對象現(xiàn)為出租，整體使用情況正常，維護保養(yǎng)狀況良好，經(jīng)現(xiàn)場查勘，屬于完好房。估價對象現(xiàn)為空置，整體使用情況正常，維護保養(yǎng)狀況良好，經(jīng)現(xiàn)場查勘，屬于完好房?物業(yè)服務(wù)為半封閉式物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)及安防管理較好，物業(yè)公司為深圳之平物業(yè)顧問公司。（續(xù)表）項目描述與分析估價對象5估價對象6估價對象7估價對象8①名稱新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室車-184新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室車-185新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室②規(guī)模（㎡）13893.362.2647.14520.35③建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)④用途機動車位機動車位機動車位儲藏室⑤層數(shù)和高度建筑物總2層，估價對象位于該建筑的-2層建筑物總2層，估價對象位于該建筑的-1層建筑物總2層，估價對象位于該建筑的-1層建筑物總2層，估價對象位于該建筑的-1、-2層⑥設(shè)施設(shè)備估價對象照明、通訊、消防等設(shè)施齊全⑦裝飾裝修油漆地面，內(nèi)墻刷白⑧層高3.5米3.5米3.5米3.5米⑨空間布局底層為店面，與地下超市及車位有兩部自動扶梯相連，空間布局較好⑩建成年份建成年份為2017年?外觀樓宇外觀較好?使用及維護狀況估價對象現(xiàn)為空置，整體使用情況正常，維護保養(yǎng)狀況良好，經(jīng)現(xiàn)場查勘，屬于基本完好房?物業(yè)服務(wù)為半封閉式物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)及安防管理較好，物業(yè)公司為深圳之平物業(yè)顧問公司5、估價對象權(quán)益狀況①建筑物、土地權(quán)益狀況估價委托人提供了估價對象的《不動產(chǎn)權(quán)證書》復(fù)印件，估價對象權(quán)益狀況如下表：估價對象權(quán)益狀況一覽表項目估價對象1估價對象2估價對象3估價對象4權(quán)利人安徽唯客實業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)權(quán)號皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107699號皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107647號皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107680號皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107692號共有情況房屋單獨所有坐落新站區(qū)武里山路286號天街商業(yè)中心3幢商131新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室商-101新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室旅館1新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室不動產(chǎn)單元號340102201010GB00119F00010557340102201010GX00119F00010055340102201010GX00119F00010054340102201010GX00119F00010004等179套房權(quán)利類型房屋所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)其他其他其他其他用途商業(yè)商業(yè)服務(wù)商業(yè)服務(wù)機動車位面積共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積2905.29㎡共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積18609.41㎡共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積2887.67㎡共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積7536.62㎡使用期限國有建設(shè)用地使用權(quán)2052年01月29日止權(quán)利其他狀況專有建筑面積2447.23㎡，分攤建筑面積458.06㎡，房屋總層數(shù)：17，房屋所在層：1專有建筑面積15729.61㎡，分攤建筑面積2879.8㎡，房屋總層數(shù)：2，房屋所在層：-1專有建筑面積2700.51㎡，分攤建筑面積187.16㎡，房屋總層數(shù)：2，房屋所在層：-1/（續(xù)表）項目估價對象5估價對象6估價對象7估價對象8權(quán)利人安徽唯客實業(yè)發(fā)展有限公司產(chǎn)權(quán)號皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107700號皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107745號皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107746號皖（2019）合肥市不動產(chǎn)權(quán)第10107684號共有情況房屋單獨所有坐落新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室車-184新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室車-185新站區(qū)武里山路286號武里山天街地下室、人防地下室不動產(chǎn)單元號340102201010GX00119F00010150等384套房340102201010GX00119F00010055340102201010GX00119F00010232340102201010GX00119F00010004等6套房權(quán)利類型房屋所有權(quán)國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)其他出讓/商品房其他用途機動車位商業(yè)用地/機動車位儲藏室面積共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積13893.3㎡共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積62.26㎡共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積47.14㎡共有宗地面積43383.19㎡/房屋建筑面積520.35㎡使用期限國有建設(shè)用地使用權(quán)2052年01月29日止權(quán)利其他狀況/專有建筑面積16.8㎡，分攤建筑面積45.46㎡，房屋總層數(shù)：2，房屋所在層：-1專有建筑面積12.72㎡，分攤建筑面積34.42㎡，房屋總層數(shù)：2，房屋所在層：-1/根據(jù)估價委托人提供的《國用土地使用證》復(fù)印件，土地權(quán)益狀況如下：證號 合新站國用（2013）052號土地使用權(quán)人安徽唯客實業(yè)發(fā)展有限公司坐落五里山路以東、扶疏路以北地號Y44839圖號47231-47234地類（用途）商服用地（五星級酒店及大型設(shè)施）取得價格使用權(quán)類型出讓終止日期2052年1月29日使用權(quán)面積43383.19其中獨用面積43383.19分攤面積②他項權(quán)利狀況在價值時點，估價對象已設(shè)定抵押、租賃等他項權(quán)。6、估價對象區(qū)位狀況6.1位置狀況6.1.1坐落：估價對象為合肥市新站區(qū)武里山路286號武里山天街商業(yè)中心3幢商131、地下室、人防地下室以及B地塊。6.1.2方位：估價對象位于合肥市的北部。6.1.3與重要場所的距離：估價對象距離市中心約5公里，距離合肥火車站約1.7公里。6.1.4臨路狀況：估價對象臨武里山路、扶疏路、白居易路、靜林路，臨路狀況較優(yōu)。6.1.5樓幢：估價對象位于合肥市新站區(qū)武里山路286號武里山天街商業(yè)中心3幢商131及地下室、人防地下室八套。6.1.6樓層：估價對象所在建筑物總層數(shù)為17層，估價對象位于1，-1及-2層。6.2交通狀況6.2.1道路狀況：估價對象臨武里山路、扶疏路，屬于生活型主干道，路況狀況較好。6.2.2公共交通狀況：估價對象區(qū)域?qū)ν饨煌ū憷容^優(yōu)。區(qū)域內(nèi)有35路,163路,683路等公交線路，公交便利度較優(yōu)。6.2.3交通管制情況：估價對象所在區(qū)域?qū)ω涇囃ㄐ杏幸欢ǖ墓苤?，且各種車輛限速60公里/小時。6.2.4停車狀況：估價對象所在區(qū)域地上、地下停車位較多，停車狀況較優(yōu)。6.3外部配套設(shè)施狀況6.3.1基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價對象所在區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，保證率達98%以上，排水采用雨污分流制，排水管管徑較大，大雨過后基本無積水，排水狀況較優(yōu)，綜上所屬，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件較優(yōu)。6.3.2公用設(shè)施狀況：估價對象所在區(qū)域內(nèi)有安糧雙景藝術(shù)幼兒園、康城靜林灣幼兒園，學(xué)校有六十三中、合肥市興華苑小學(xué)、七里塘小學(xué)；安徽大市場、站前服飾一條街；七里塘社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心；中國郵政；中國民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行等公用設(shè)施，公用設(shè)施狀況較優(yōu)。6.4環(huán)境狀況6.4.1自然環(huán)境：估價對象所在區(qū)域路網(wǎng)較密集，車流量較多，主要環(huán)境污染源為交通噪音和汽車尾氣污染，自然環(huán)境較好。6.4.2人文環(huán)境：估價對象所在區(qū)域為合肥市新站區(qū)，區(qū)域內(nèi)小區(qū)數(shù)量較多，且居民多為職工，教育程度多為高中以上文化水平，人文環(huán)境較好。6.4.3區(qū)域景觀：估價對象所在區(qū)域有瑤海公園、生態(tài)公園，區(qū)域景觀狀況較優(yōu)。五、價值時點本次估價以房地產(chǎn)估價師實地查勘之日2020年8月6日作為本次評估的價值時點。六、價值類型1.價值類型名稱本次估價采用的價值類型為市場價值。不考慮房地產(chǎn)拍賣（變賣）成交后的稅費及稅費的轉(zhuǎn)移負擔(dān)。2.價值定義市場價值是指估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。3.價值內(nèi)涵本報告價值內(nèi)涵是估價對象在價值時點滿足本次“估價假設(shè)與限制條件”下價值，該價值內(nèi)涵還包括：①本次估價財產(chǎn)范圍為估價對象的房屋、占有相應(yīng)土地使用權(quán)及公共配套設(shè)施，不包含的室內(nèi)二次裝修價值，也不包括動產(chǎn)所涉及債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或權(quán)益。②本次估價未考慮抵押、擔(dān)保、租賃、典權(quán)、地役權(quán)、查封等他項權(quán)利限制、未來市場價值變化風(fēng)險、特殊交易方式、不可抗力、短期強制處分等因素影響。七、估價原則本次估價遵循的估價原則主要為：獨立、客觀、公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。1、獨立、客觀、公正原則要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，實事求是、堅持原則、公平正直地進行估價，評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。2、合法原則所有合法不僅需要依據(jù)國家及地方的法律、法規(guī)、政策及規(guī)章，還要求評估價值應(yīng)為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。3、價值時點原則同一房地產(chǎn)在不同時點往往會有不同的價值或價格，在評估房地產(chǎn)價值或價格時，要求評估價值應(yīng)為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。4、替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。5、最高最佳利用原則要求評估價值應(yīng)為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。所謂最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進行分析、刪選或判斷確定。八、估價依據(jù)（一）法律、法規(guī)和政策文件1《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議于通過，自2016年12月1日起施行)；2《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日起施行）；3《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（第三次修正，2019年8月26日公布）；4《中華人民共和國土地管理法》（第三次修正，2019年8月26日公布）；5《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（第二次修正，2015年4月24日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議通過）；6《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日國務(wù)院令第55號，1990年5月19日施行）；7《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》（2005年2月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議通過根據(jù)2015年4月24日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國義務(wù)教育法〉等五部法律的決定》修正）；8《司法鑒定程序通則》（司法部令第132號，自2016年5月1日起施行）；9《人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規(guī)定》（法釋〔2009〕16號，2009年8月24日最高人民法院審判委員會第1472次會議通過）。（二）估價標準依據(jù)1中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；2中華人民共和國國家標準GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》；（三）估價委托人提供資料1委托書復(fù)印件；2估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件等資料。（四）房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關(guān)資料1估價對象所在地自然條件、社會經(jīng)濟條件、行政區(qū)劃人口等方面的基本情況資料；2估價對象所在地城市規(guī)劃資料；3估價對象所在地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、供需狀況等房地產(chǎn)市場方面的資料；4注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘和調(diào)查搜集的有關(guān)估價對象權(quán)屬、