《房地產(chǎn)估價(jià)原則》課件

《房地產(chǎn)估價(jià)原則》ppt課件房地產(chǎn)估價(jià)概述成本法估價(jià)市場(chǎng)比較法估價(jià)收益法估價(jià)假設(shè)開發(fā)法估價(jià)contents目錄房地產(chǎn)估價(jià)概述01CATALOGUE總結(jié)詞房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和預(yù)測(cè)的過(guò)程。詳細(xì)描述房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行科學(xué)、客觀、公正的評(píng)估，考慮房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)供求等因素，為房地產(chǎn)交易、投資、開發(fā)等提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)定義房地產(chǎn)估價(jià)的目的是為相關(guān)決策提供價(jià)值參考。房地產(chǎn)估價(jià)的目的是為房地產(chǎn)交易、投資、開發(fā)、征收、補(bǔ)償?shù)葲Q策提供價(jià)值參考，幫助相關(guān)方了解房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，保障各方合法權(quán)益。房地產(chǎn)估價(jià)目的詳細(xì)描述總結(jié)詞房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則?？偨Y(jié)詞合法原則要求估價(jià)應(yīng)基于合法的前提條件，考慮房地產(chǎn)的合法權(quán)利和限制；最高最佳使用原則要求估價(jià)應(yīng)基于房地產(chǎn)的最佳使用狀態(tài)，考慮其潛在價(jià)值和最優(yōu)利用；替代原則要求估價(jià)應(yīng)基于類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，考慮替代效應(yīng)；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)應(yīng)基于特定的時(shí)間點(diǎn)，反映該時(shí)間點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。詳細(xì)描述房地產(chǎn)估價(jià)原則成本法估價(jià)02CATALOGUE

成本法基本原理成本法是一種通過(guò)估算房地產(chǎn)重置成本或重建成本，然后減去折舊，來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。重置成本是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得該宗房地產(chǎn)所需花費(fèi)的成本，包括土地取得成本、建筑物建造成本、其他費(fèi)用和正常利稅等。折舊是由于房地產(chǎn)的使用、損耗或因經(jīng)濟(jì)因素的變化而導(dǎo)致的價(jià)值減少。1.搜集有關(guān)房地產(chǎn)重置成本或重建成本的信息，包括土地取得成本、建筑成本、專業(yè)費(fèi)用等。3.根據(jù)上述信息，計(jì)算房地產(chǎn)的重置成本或重建成本，并減去折舊金額，得出房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。2.確定房地產(chǎn)的折舊金額，包括物理折舊、經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊。4.對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整，以反映房地產(chǎn)的特殊情況或市場(chǎng)條件的變化。成本法估價(jià)步驟0102成本法適用范圍不適用于市場(chǎng)比較法或收益法更為適用的房地產(chǎn)類型，如商業(yè)、住宅等。適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)、改擴(kuò)建的房地產(chǎn)、需要重新裝修的房地產(chǎn)等。能夠提供詳細(xì)的成本信息，有助于了解房地產(chǎn)的實(shí)際建設(shè)成本和市場(chǎng)價(jià)格水平。優(yōu)點(diǎn)依賴于詳細(xì)的資料和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，對(duì)信息的要求較高；同時(shí)，折舊的確定也存在一定的主觀性和不確定性。缺點(diǎn)成本法優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)比較法估價(jià)03CATALOGUE依據(jù)替代原理01房地產(chǎn)價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，而市場(chǎng)比較法正是基于替代原理，通過(guò)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)推算估價(jià)對(duì)象的合理價(jià)值。重視房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系02市場(chǎng)比較法強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系對(duì)價(jià)格的影響，通過(guò)選取類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作為比較基準(zhǔn)，并考慮各種因素進(jìn)行調(diào)整，以得出估價(jià)對(duì)象的合理價(jià)值。重視房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況03市場(chǎng)比較法要求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況進(jìn)行深入了解，包括市場(chǎng)供求、競(jìng)爭(zhēng)情況、政策環(huán)境等，以確保估價(jià)的準(zhǔn)確性和合理性。市場(chǎng)比較法基本原理確定估價(jià)結(jié)果根據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格和估價(jià)目的，確定最終的估價(jià)結(jié)果。計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格將修正后的比較實(shí)例價(jià)格進(jìn)行綜合分析，得出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。修正比較因素對(duì)比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的差異因素進(jìn)行修正，包括區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益等因素。搜集交易實(shí)例收集類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、成交時(shí)間、成交條件等信息，作為比較基準(zhǔn)。選取比較實(shí)例根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的，從收集的交易實(shí)例中選取若干個(gè)比較實(shí)例。市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟適用于有較多類似房地產(chǎn)成交案例的市場(chǎng)市場(chǎng)比較法要求有足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)成交案例作為比較基準(zhǔn)，因此適用于市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)、類似房地產(chǎn)較多、交易活躍的地區(qū)。適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系穩(wěn)定的市場(chǎng)市場(chǎng)比較法要求市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)穩(wěn)定，因此適用于市場(chǎng)波動(dòng)較小、類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格能夠反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值的地區(qū)。適用于同一地區(qū)或同一供求圈內(nèi)的市場(chǎng)市場(chǎng)比較法要求選取的比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象處于同一地區(qū)或同一供求圈內(nèi)，因此適用于地域范圍相對(duì)較小、市場(chǎng)環(huán)境較為一致的地區(qū)。市場(chǎng)比較法適用范圍優(yōu)點(diǎn)1.直接以房地產(chǎn)市場(chǎng)上的成交價(jià)格作為估價(jià)依據(jù)，具有客觀性、真實(shí)性。2.能夠考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況等因素對(duì)價(jià)格的影響，具有較高的評(píng)估價(jià)值。市場(chǎng)比較法優(yōu)缺點(diǎn)可比實(shí)例較多，評(píng)估結(jié)果較為可靠。市場(chǎng)比較法優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)比較法優(yōu)缺點(diǎn)01缺點(diǎn)021.對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境的要求較高，需要類似房地產(chǎn)的成交案例較多，且成交價(jià)格能夠反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值。032.對(duì)于可比實(shí)例的選擇和修正較為依賴主觀判斷，容易受到人為因素的影響。043.對(duì)于某些特殊類型的房地產(chǎn)，如稀缺性或具有特殊用途的房地產(chǎn)，可比實(shí)例可能較少，評(píng)估結(jié)果可能存在一定的誤差。收益法估價(jià)04CATALOGUE收益法基于預(yù)期原理，通過(guò)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，以一定的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，得到估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值或價(jià)格。收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)的效用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)值在于其能夠?yàn)槭褂谜邘?lái)的未來(lái)收益。收益法適用于有持續(xù)穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)估價(jià)，如商業(yè)、辦公、出租公寓等。收益法基本原理1.搜集有關(guān)估價(jià)對(duì)象的資料，包括房地產(chǎn)的用途、結(jié)構(gòu)、面積、租約、經(jīng)營(yíng)狀況等。2.確定估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益，可以通過(guò)市場(chǎng)比較法、租金收入法等方式確定。3.確定折現(xiàn)率，通常采用資本化率或折現(xiàn)率，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)狀況等因素確定。4.將預(yù)期收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，得到估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值或價(jià)格。01020304收益法估價(jià)步驟收益法適用范圍適用于有持續(xù)穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)估價(jià)，如商業(yè)、辦公、出租公寓等。不適用于公益性房地產(chǎn)、特殊用途的房地產(chǎn)等。能夠真實(shí)反映未來(lái)收益價(jià)值，適用于有持續(xù)穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)估價(jià)。優(yōu)點(diǎn)對(duì)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)存在不確定性，受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等因素影響較大。缺點(diǎn)收益法優(yōu)缺點(diǎn)假設(shè)開發(fā)法估價(jià)05CATALOGUE假設(shè)開發(fā)法是一種基于未來(lái)開發(fā)利用的房地產(chǎn)估價(jià)方法，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開發(fā)成本和相關(guān)稅費(fèi)，得到待估房地產(chǎn)的現(xiàn)值。該方法基于市場(chǎng)比較法和收益法的原理，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)和待估房地產(chǎn)的未來(lái)收益，來(lái)確定待估房地產(chǎn)的價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法基本原理確定未來(lái)開發(fā)利用的方式和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)待估房地產(chǎn)的特點(diǎn)和市場(chǎng)情況，確定未來(lái)開發(fā)利用的方式和標(biāo)準(zhǔn)，如用途、規(guī)模、檔次等。根據(jù)市場(chǎng)比較法和收益法的原理，預(yù)測(cè)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)工程預(yù)算和財(cái)務(wù)分析的原理，預(yù)測(cè)未來(lái)開發(fā)成本和相關(guān)稅費(fèi)。將以上各項(xiàng)預(yù)測(cè)值相減，得到待估房地產(chǎn)的現(xiàn)值。預(yù)測(cè)未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)未來(lái)開發(fā)成本和相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算待估房地產(chǎn)的現(xiàn)值假設(shè)開發(fā)法估價(jià)步驟適用于待開發(fā)或待拆遷改造的房地產(chǎn)估價(jià)，如空地、舊房、爛尾樓等。適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟或缺乏可比實(shí)例的情況下的房地產(chǎn)估價(jià)。適用于企業(yè)資產(chǎn)重組