房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教材

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)目錄房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展史挑選房層時(shí)應(yīng)注意因素二級(jí)市場相關(guān)知識(shí)一級(jí)市場相關(guān)知識(shí)房地產(chǎn)：

主要包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，房產(chǎn)為永久性的個(gè)人產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)為個(gè)人對國家的租賃產(chǎn)業(yè)。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又稱為不動(dòng)產(chǎn)或物業(yè)。

房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)市場劃分一級(jí)市場是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將地城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地自用為國家土地后出讓給使用者的市場?！坝蓢覊艛唷倍?jí)市場土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)出售和出租的市場。即一般商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級(jí)市場也包括土地二級(jí)市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。三級(jí)市場是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。土地的概念土地：是地球表面的陸地部分，包括灘涂和內(nèi)陸水域（水庫、河流、湖泊等）。土地：既是資源又資產(chǎn)（生產(chǎn)資料）不動(dòng)產(chǎn)（或房地產(chǎn)）是指土地資產(chǎn)及其定著物地產(chǎn)：土地資產(chǎn)（只有產(chǎn)權(quán)）居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。土地使用年限土地使用權(quán)一是：出讓土地使用權(quán)；出讓方式：拍賣、招標(biāo)或者協(xié)議二是：劃撥土地使用權(quán)。(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。土地使用類型居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲(chǔ)備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險(xiǎn)品倉庫等。交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。商業(yè)服務(wù)用地：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級(jí)市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場等用途的地產(chǎn)。軍事用地：指提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地，屬特殊用地。其它用地：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。目錄房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展史挑選房層時(shí)應(yīng)注意因素二級(jí)市場相關(guān)知識(shí)一級(jí)市場相關(guān)知識(shí)五證兩書五證：1、《國有土地使用證》2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》4、《建設(shè)工程施工許可證》5、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》兩書：1、住宅質(zhì)量保證書2、住宅使用說明書房地產(chǎn)類型商品房：指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物；（東海花園）經(jīng)濟(jì)適用房：是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃,由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造,以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。（桃源村）集資房：改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。福利房：以單位福利的形式,分配給個(gè)人的房.福利房同樣有房產(chǎn)證，就是上市交易有時(shí)間限制，一般需要五年。（蓮花二村）房地產(chǎn)類型微利房：指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場價(jià)格和租金、高于福利房價(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特困戶的房屋。軍產(chǎn)房指軍隊(duì)享有房屋所有權(quán)（即產(chǎn)權(quán)）的房屋。軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必須取得總后勤部的審批，否則無權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無效?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”（華僑新苑）。物業(yè)用途類型商住樓：商住樓就是商業(yè)用房和商品用房的結(jié)合物。商住樓就是既可以辦公或做生意也可以用來居住的房子。寫字樓：寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱,嚴(yán)格地講,寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。物業(yè)類型酒店式公寓：酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用"和“投資"兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓酒店式公寓是一種既吸收了星級(jí)酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點(diǎn)；既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。物業(yè)類型別墅、高檔公寓：指建筑造價(jià)和銷售價(jià)格明顯高于一般商品住宅的商品住宅。別墅一般指地處郊區(qū)，獨(dú)立成棟的商品住宅；高檔公寓一般指地處市內(nèi)高尚社區(qū)，高層或多層的商品住宅。別墅、高檔公寓的確定標(biāo)準(zhǔn)：一是經(jīng)有房地產(chǎn)投資計(jì)劃審批權(quán)的主管部門審批建設(shè)的別墅、高檔公寓開發(fā)項(xiàng)目；二是銷售價(jià)格高于當(dāng)?shù)赝鹊囟紊唐纷≌骄N售價(jià)格一倍以上的別墅、公寓開發(fā)項(xiàng)目。工業(yè)廠房：工業(yè)廠房指直接用于工業(yè)生產(chǎn)或?yàn)楣I(yè)生產(chǎn)配套的各種房屋。工業(yè)廠房主要包括車間、輔助用房及附屬設(shè)施用房。凡工業(yè)、交通運(yùn)輸、商業(yè)、建筑業(yè)以及科研、學(xué)校等單位中的廠房都應(yīng)包括在內(nèi)。商鋪：商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)場所。住宅分類

低層住宅為1-3層

多層住宅為4-6層

小高層住宅為7-11層

中高層住宅為12-16層

16層以上為高層住宅100米以上都是超高層

按住宅層數(shù)分類：躍式住宅

復(fù)式住宅

單元住宅

按戶型分類：建筑專業(yè)術(shù)語1、建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；

2、建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

3、容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降?？偨ㄖ娣e：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和

4、建筑密度：所有建筑占地面積占用地面積的比率

4、綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）

5、房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；

6、套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積；其中未封閉的陽臺(tái)建筑面積按其實(shí)際面積的一半計(jì)算；7、套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積;

8、公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；

9、實(shí)用率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積

+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

11、層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

12、凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；13、開間

在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱為開間。14、進(jìn)深

住宅的進(jìn)深，在建筑上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。

15、期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

16、現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

17、毛坯房是指沒有裝修的房。17、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。18、起步價(jià)：某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起步價(jià)。多層物業(yè)，以頂樓的銷售價(jià)為起步價(jià)；高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意。目錄房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展史挑選房屋應(yīng)注意因素二級(jí)市場相關(guān)知識(shí)一級(jí)市場相關(guān)知識(shí)挑選房屋應(yīng)注意的因素1、價(jià)格2、面積3、地段

4、交通5、房型

6、朝向與樓層采光

7、通風(fēng)與