房地產(chǎn)估價理論與方法之市場法

房地產(chǎn)估價理論與方法——市場法及其運用目錄市場法概述1搜集交易實例2選取可比實例3建立比較基準4目錄市場狀況調整6房地產(chǎn)狀況調整7求取比準價格8交易情況修正5§6.1概述一、含義：市場法(比較法、市場比較法、交易實例比較法)選取一定數(shù)量，符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。本質：以房地產(chǎn)的實際成交價格→房地產(chǎn)的價值通常由此法測算出的價值稱比準價格

可比實例(可比房地產(chǎn))：符合一定條件，發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，指交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與估價時點接近、實際成交價格為正常成交價格或者可以修正為正常成交價格的類似房地產(chǎn)二、理論依據(jù)：房地產(chǎn)價格形成的替代原理三、估價對象和條件：

1、估價對象：同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)eg.住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地

不采用市場法的房地產(chǎn)：①數(shù)量很少eg.特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑②很少發(fā)生交易eg.學校、醫(yī)院、行政辦公樓③可比性很差eg.在建工程

2、條件：在估價時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易三類修正：交易情況修正——實際交易情況與正常交易情況不同市場狀況調整——成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產(chǎn)市場狀況不同）房地產(chǎn)狀況調整——可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況不同收集交易實例選取可比實例建立價格可比基礎進行交易情況修正進行交易日期修正進行房地產(chǎn)狀況修正求取比準價格四、市場法估價的操作步驟例1、下列房地產(chǎn)中，一般情況下試用市場法估價的有（）【2009年真題】A.標準廠房B.房地產(chǎn)開發(fā)用地C.行政辦公樓D.寫字樓E.在建工程???§6.2搜集交易實例一、搜集交易實例的必要性只有擁有了估價對象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實例，才能選擇出符合一定數(shù)量和質量要求的可比實例，才能把握估價對象所在地的正常的房地產(chǎn)市場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍二、搜集交易實例的途徑①查閱政府有關部門的房地產(chǎn)交易資料②向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價格資料和有關交易情況③向房地產(chǎn)交易當事人、四鄰以及相關律師、會計師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關交易情況④同行之間相互提供⑤其他三、搜集交易實例的要求內容完整、真實的交易實例可以分為不同的類型制作房地產(chǎn)交易實例調查表搜集交易實例的內容：交易實例房地產(chǎn)的基本狀況，交易雙方，成交日期，成交價格，付款方式，交易情況。四、建立交易實例庫房地產(chǎn)估價機構應當建立房地產(chǎn)交易實例庫；是一項基礎性工作，也是形成估價機構核心競爭力的重要手段之一；§6.3選取可比實例一、選取可比實例的必要性交易實例庫中實例雖多，但針對某一具體的估價對象及估價目的、估價時點的實例必須進行選擇符合一定條件，可以作為參照比較的交易實例簡稱可比實例二、選取可比實例的數(shù)量要求

一般選取3—10個可比實例三、選取可比實例的質量要求—4點■可比實例房地產(chǎn)應是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)□區(qū)位上應與估價對象處在同一供求范圍內□用途上應與估價對象的用途相同□規(guī)模上應與估價對象規(guī)模相當。0.5—2倍范圍內□建筑結構上應與估價對象的建筑結構相同□檔次上應與估價對象的檔次相同□權力上應與估價對象的權利性質相同■可比實例的交易類型應與估價目的吻合■可比實例的成交日期應盡量接近估價時點（一年以上的不采用）■可比實例的成交價格應盡量為正常市場價格四、選取可比實例應注意的其他問題■估價具體對象應一致■不一致時可采用分配法■交易實例較多時一定要選與估價對象最為類似的例2、評估某套建筑面積為120㎡的住宅在2008年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（）【2008年真題】A.甲B.乙C.丙D.丁交易實例建筑面積㎡用途價格︵元/㎡︶成交日期區(qū)位正常情況甲120居住58002007年8月同一供需圈正常交易乙105居住60002008年6月同一供需圈正常交易丙140辦公65002008年9月同一供需圈正常交易丁115旅館61002008年7月不同供需圈正常交易?§6.4建立比較基準一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍范圍不同有以下幾種情況：帶有債權債務——統(tǒng)一到不帶債權債務可比實例帶有債權債務的，估價對象的房地產(chǎn)價格=帶債權債務的可比實例房地產(chǎn)價格﹣債權﹢債務估價對象帶有債權債務的，估價對象房地產(chǎn)價格=不帶債權債務的估價對象房地產(chǎn)價格﹢債權﹣債務含有非房地產(chǎn)成分——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍可比實例含有非房地產(chǎn)成分，估價對象房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成分的可比實例房地產(chǎn)價格﹣非房地產(chǎn)成分的價格估價對象含有非房地產(chǎn)成分，估價對象房地產(chǎn)價格=不含非房地產(chǎn)成分的估價對象房地產(chǎn)價格﹢非房地產(chǎn)成分的價格實物范圍不同——統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍補充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多出的范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價和減價當估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)，而可比實例是帶有債權債務的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權債務的房地產(chǎn)價格﹢債務﹣債權例3、估價對象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值3萬元的家具，家具八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（）萬元?！?009年真題】A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00解析：86﹣8﹣3×0.8=75.6?二、統(tǒng)一付款方式通常要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法通過折現(xiàn)計算（F~P）（A~P）三、統(tǒng)一價格單位⒈統(tǒng)一價格表示單位，可用總價也可以用單價，一般為單價通常是單位面積的價格，也可以有其他單位面積的價格。有些可比實例是先對總價進行修正調整后，再轉化為單價進行其他修正調整2.統(tǒng)一幣種和貨幣單位不同幣種之間換算，一般應采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種換算之前已進行了市場狀況調整的話，則采用估價時點的市場匯價。⒉3.統(tǒng)一面積內涵和單位建筑面積、套內建筑面積、使用面積的換算建筑面積下的單價×建筑面積=套內建筑面積下的單價×套內建筑面積=使用面積下的單價×使用面積=總價一般情況下，建筑面積下的單價﹤套內建筑面積下的單價﹤使用面積下的單價建筑面積=套內建筑面積﹢公攤建筑面積例4、某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特比注意的環(huán)節(jié)是（）【2009年真題】

A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價格單位D.統(tǒng)一市場狀況?例5、某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3000平方英尺，成交總價為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（）元人民幣/㎡。（1平方英尺=0.0929㎡）A.17484B.19020C.19754D.20539?解析：付款方式實際價格=折算為人民幣105.91×7.7=815.49萬人民幣建筑面積=（使用面積/0.65）×0.0929=428.77㎡單價=815.49萬/428.77=19019§6.5交易情況修正一、含義：將非正常的成交可比實例價格，修正為正常價格二、造成成交價格偏離正常市場價格的因素——9個①強迫出售或強迫購買的交易②利害關系人之間的交易③交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易④急于出售或急于購買的交易⑤交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易⑥相鄰房地產(chǎn)的合并交易⑦特殊交易方式的交易⑧交易稅費非正常負擔的交易⑨受迷信影響的交易三、交易情況修正的方法1.百分率法：可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=

可比實例正常市場價格

2.差額法：可比實例的成交價格±交易情況修正額=

可比實例正常市場價格

可比實例成交價格比其正常市場價格高A%，與可比實例正常市場價格比其成交價格低A%是不等同的在交易情況修正中應統(tǒng)一采用：可比實例成交價格比其正常市場價格高還是低的說法交易情況修正系數(shù)——以正常市場價格為基準來確定如可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為±Ｓ％則交易情況修正系數(shù)為

四、交易稅費的非正常負擔（確定價格是由哪一方實際得到的）基本公式：正常成交價格－應由賣方繳納的稅費＝賣方實得金額正常成交價格＋應由買方繳納的稅費＝買方實付金額∴買方實際付出的價格－賣方實際得到的價格＝應由買賣雙

方繳納的稅費應由賣方繳納的稅費＝正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率應由買方繳納的稅費＝正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率

PS.站在稅費被轉嫁的一方視角,看他的正常成交價格.轉嫁給了賣方,那么就用賣方實際得到的價格-應由買方承擔的稅費=正常成交價格轉嫁給了買方,就用買方實際付出的價格+應由賣方承擔的稅費=正常成交價格常用公式：§6.6市場狀況調整一、含義：

可比實例的成交日期與估價時點不同，房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化。應將可比實例在其成交日期時的價格調整到在估價時點的價格，這種調整稱為市場狀況調整，也稱為交易日期調整本質：房地產(chǎn)市場對價格的影響

二、市場狀況調整的方法（百分率法基本公式）可比實例在其成交日期的價格×市場狀況調整系數(shù)＝可比實例在估價時點的價格如果從成交日期到估價時點，可比實例的市場價格漲跌的百分率為±T%，則（常用公式）可比實例在其成交日期的價格×（1±T%）＝可比實例在估價時點的價格1、市場狀況調整的價格指數(shù)法價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)

①定基價格指數(shù)（尾首相比，以某個固定時期作為基期）②環(huán)比價格指數(shù)（連乘，以上一時期作為基期）

2、市場狀況調整的價格變動率法①逐期遞增或遞減的價格變動率②期內平均上升或下降的價格變動率例6、為評估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價格，選取了成交日期為2006年10月1日、成交價格為3000元/㎡的可比實例。另獲知該類房地產(chǎn)的價格2006年6月1日至2007年2月1日平均每月比上月上漲1.5%，2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上漲2%。請對該可比實例的價格進行市場狀況調整?！窘狻繉υ摽杀葘嵗膬r格進行市場狀況調整，是將該價格由2006年10月1日調整到2007年9月1日?？梢詫r間分為兩段：第一段為2006年10月1日至2007年2月1日四個月，第二段為2007年2月1日至9月1日七個月，則：3000×(1﹢1.5%)4×(1﹢2%)7=3658(元/㎡)§6.7房地產(chǎn)狀況調整一、含義：進行房地產(chǎn)狀況調整，是把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例房地產(chǎn)狀況應是其成交價格所對應或反映的房地產(chǎn)狀況估價對象房地產(chǎn)狀況通常是估價時點時的狀況，但根據(jù)不同的估價目的也有不同的情況

二、房地產(chǎn)狀況調整的內容——3項

區(qū)位狀況調整

實物狀況調整

權益狀況調整三、房地產(chǎn)狀況調整的思路總體的兩種思路：直接比較法——以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較間接比較法——設定一種“標準房地產(chǎn)”，以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行間接比較調整方向：如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好的，確定估價對象價格時,應對可比實例成交價格減價

如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差的，確定估價對象價格時,應對可比實例成交價格加價具體思路：①確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素②判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況并進行比較，找出差異程度③將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉換為價格差異程度④根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調整四、房地產(chǎn)狀況調整的方法主要方法：百分率法，差額法具體方法：直接比較調整，間接比較調整1、百分率法：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)＝

可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準來確定假設可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分比率為±R%，則

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×

＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×

＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格2、差額法：可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況調整金額＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格①直接比較調整■步驟：①確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素②根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定權重③以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準（100），將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的狀況逐因素比較并評分，好于估價對象的評分大于100，不如估價對象的，評分低于100④將累計所得的分數(shù)轉化為調整價格的比率⑤利用該比率對可比實例價格進行調整■公式：②間接比較調整第一步，標準化修正設定一個標準房地產(chǎn)狀況為100，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與標準房地產(chǎn)進行比較并評分，估價對象或可比實例好于標準房地產(chǎn)，則評分高于100，反之則低于100.第二步，房地產(chǎn)狀況調整可比實例在標準房地產(chǎn)狀況下的價格×

＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格綜上:例7、某寫字樓的采光受到影響。為克服該影響，改造該