煙臺(tái)高爾夫國(guó)際公寓投標(biāo)書

經(jīng)我們認(rèn)真研究投標(biāo)文件，詳細(xì)的考察市場(chǎng)，充分的了解市場(chǎng)行情，決定完全接受招標(biāo)文件中的各項(xiàng)任務(wù)，并承諾以人民幣170萬(wàn)元策劃的總價(jià)承包該項(xiàng)目策日交付(2005年4月1日前拿到銷售許可證為前提),并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)專業(yè)規(guī)范、標(biāo)投標(biāo)人：(公章)法定代表人：(印鑒)煙臺(tái)高爾夫國(guó)際公寓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃投標(biāo)方案3、投標(biāo)企業(yè)曾承攬類似項(xiàng)目的業(yè)績(jī)及用戶評(píng)價(jià)No.1改造煙臺(tái)西部形象的一個(gè)創(chuàng)造性思路——規(guī)劃評(píng)估建議No.2為市場(chǎng)供應(yīng)個(gè)性化的建筑產(chǎn)品——定位評(píng)估建議No.4給產(chǎn)品一件好衣服，給銷售一個(gè)好環(huán)境——包裝方案No.5形象領(lǐng)先的交叉營(yíng)銷組合系統(tǒng)——營(yíng)銷方案No.7效益為先的成本概念——成本方案策劃書目錄 9一、市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位、投資回報(bào)分析 二、項(xiàng)目功能策劃、創(chuàng)新策劃 三、戶型設(shè)計(jì)及戶型分類 四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 第二部分：廣告策劃方案及報(bào)價(jià) 第三部分：營(yíng)銷策劃方案 一、銷售代理方式 第五部分：投標(biāo)報(bào)價(jià)及預(yù)算編制 一個(gè)產(chǎn)業(yè)，有時(shí)候會(huì)在大浪淘沙過(guò)后，卻好像沒(méi)有多大的改變；有時(shí)候又會(huì)在不知不覺(jué)中走出很長(zhǎng)一段路程。煙臺(tái)這幾年的房地產(chǎn)業(yè)，總覺(jué)得像后煙臺(tái)的房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，并沒(méi)有形成像深圳“萬(wàn)科、中海、金地”等強(qiáng)勢(shì)品牌，但發(fā)展的速度卻令人湯目。03年煙臺(tái)的房產(chǎn)如雨后春筍般的競(jìng)相面世，雖然與南方城市的建筑相比仍有差距，但對(duì)建筑規(guī)劃和物業(yè)管理人性的關(guān)注已經(jīng)遠(yuǎn)非當(dāng)年。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響下，煙臺(tái)城市的定位和規(guī)劃也在重新布局，幾乎每個(gè)可能發(fā)展的地塊都找到了它存在的價(jià)值，并且是最大化在延伸。煙臺(tái)人也慢慢實(shí)現(xiàn)了越住越新、越住越大的夢(mèng)想，只要鈔票沒(méi)問(wèn)東部海岸線匯集了眾多的高尚經(jīng)典樓盤，房?jī)r(jià)4000~7000元/m2不等，甚了全煙臺(tái)80%的上層人士和鉆石貴族。從萊山區(qū)規(guī)劃圖上看(借用萊山規(guī)劃篇),中心位置有個(gè)顯眼的三角形，互交錯(cuò)而成的，在這個(gè)地帶中有行政中心、市廣播電視中心、國(guó)際商城三個(gè)合大型建筑群，將從此改寫港城房地產(chǎn)格局和居住文化歷史。CEC·世紀(jì)名都毗鄰煙臺(tái)市政辦公大樓，建筑總面積達(dá)45萬(wàn)平方米，立志成為煙臺(tái)東部城市臺(tái)的有錢族還能支撐70%的市場(chǎng)多久呢?以發(fā)展的眼光看，支持房產(chǎn)市場(chǎng)的南郊的房子因?yàn)槲恢闷h(yuǎn)，房?jī)r(jià)暫時(shí)較低的大約在1800元/m2左右(有的也突破2000元/m2),價(jià)格是適合了工薪的要求，但社區(qū)配套、戶型設(shè)計(jì)、交的東西拓展，開(kāi)發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)和人氣一起高漲，建設(shè)中的小區(qū)均價(jià)不低于2500元/m2,平均3年房?jī)r(jià)就要翻一倍，這個(gè)發(fā)展速度出乎常人意料。與市里的房?jī)r(jià)相比，在開(kāi)發(fā)區(qū)買同樣面積、同樣品質(zhì)的房子，可以省出不可復(fù)制的房產(chǎn)絕版，品質(zhì)和管理的人性化將是絕版的先決與核心。越來(lái)越多的異域購(gòu)買將促進(jìn)沿海地產(chǎn)的繁榮。煙臺(tái)房產(chǎn)少年銳氣，站在前沿與傳承截止到2003年，全市有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)272家，其中14家被整改，11家被降級(jí)，33家被淘汰出局。目前保留的只有214家。從1998年至2003年，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品住宅銷售，平均每年以近31%的速度遞增。房地產(chǎn)企業(yè)年生產(chǎn)能力逐年增長(zhǎng)，只要土地供給能土地供應(yīng)從暗箱操作到招拍掛，使開(kāi)發(fā)商處在了公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)上。要最終解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應(yīng)的市從2003年10月28日，煙臺(tái)市規(guī)模最大的一次國(guó)有土地使用權(quán)專場(chǎng)拍賣2004年6月8日，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上緩解了供需矛盾，面積總價(jià)適中的中煙臺(tái)市總?cè)丝跒?46.72萬(wàn)人，人口出生率為5.72%,人口自然增長(zhǎng)率為負(fù)的1.07%.其中非農(nóng)業(yè)人口218.34萬(wàn)人；農(nóng)業(yè)人口428.38萬(wàn)人；市區(qū)人口達(dá)到國(guó)際上通常把65歲及以上人口占總?cè)丝诘?%作為人口老齡化起點(diǎn)。按照這中涉及到商品批發(fā)業(yè)(小商品、鐘表眼鏡、裝飾材料)、制造業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、美容美發(fā)業(yè)等.據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在煙臺(tái)的溫州人就有近5萬(wàn)余人，他們?cè)跓熍_(tái)興辦企業(yè)5000余家，投資總額超過(guò)40億元，吸納2萬(wàn)人左右就業(yè)，他們認(rèn)為煙臺(tái)是需求結(jié)構(gòu)分析(1)租賃需求分析外來(lái)人口是煙臺(tái)住房租賃市場(chǎng)的主要需求群體。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前外來(lái)人口承租房屋占全市房屋租賃量的73%,其中家庭租賃占52%,單身戶租賃占28%,非家庭戶合租占20%,這表明：外來(lái)流動(dòng)人口租賃房屋已由原不同層次的外來(lái)人口對(duì)房屋的需求層次是不同的。進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)村剩余占總體比例超過(guò)30%,而自住商品房的比例中31—35歲年齡段獨(dú)占鰲頭?？?2)購(gòu)房需求分析——?jiǎng)舆w產(chǎn)生的中低檔價(jià)位的住房需求巨大，將是住宅市場(chǎng)的主力支撐。城市基礎(chǔ)建設(shè)和舊城區(qū)改造產(chǎn)生動(dòng)遷居民，這一購(gòu)房群體也是住房消費(fèi)投入資金將超過(guò)10個(gè)億，如果該項(xiàng)目得以實(shí)施，將是未來(lái)三年內(nèi)煙臺(tái)市綜合貸款購(gòu)房進(jìn)行投資的居民已不在少數(shù)，其普遍心理是以房租獲利或轉(zhuǎn)手從長(zhǎng)期來(lái)看，煙臺(tái)外來(lái)流動(dòng)人口會(huì)不斷變化增加，各層次的住房租賃市隨著城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，內(nèi)外銷商品房并軌，投資環(huán)境和生活環(huán)境不————與前些年“一步到位”的購(gòu)房觀念不同，需求多樣化、個(gè)性化，階年輕的新生代群體剛剛參加工作，收入低是暫時(shí)的，在無(wú)房中占有相當(dāng)此，小戶型、總價(jià)低、位置好的“迷你型”住房(而不是所謂的酒店公寓)是但這種逆向變化存在不合理的因素，消費(fèi)者是被迫接受這種不正常的住房消子女成家后與父母分住這一典型的生活習(xí)俗，也可能會(huì)逐步使房型實(shí)惠的中小戶型回歸。2004年第一季度主成交面積已顯現(xiàn)此種跡象(海濱豪宅除3、煙臺(tái)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析格同比上升5.4%,漲幅高于去年同期2.5個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)定價(jià)：房屋供需比例決定價(jià)格從煙臺(tái)的新形象我們都能看到煙臺(tái)城市化進(jìn)程的成果，城建的大手筆、據(jù)調(diào)查，未來(lái)兩三年煙臺(tái)外來(lái)人口將會(huì)以20%左右的速度增長(zhǎng)，城市居民數(shù)量將不斷增長(zhǎng)。保守估計(jì)，新增外來(lái)人口每年將為煙臺(tái)房地產(chǎn)帶來(lái)11萬(wàn)平方米左右的需求，加上本市原有需求量，市區(qū)每年的需求在90萬(wàn)平方米上世紀(jì)八十年代前后，中國(guó)遭遇人口出生高峰期。二十多年后的今天，作單位不遠(yuǎn)，首付三四萬(wàn)，月供1000元左右，面積在50-80平左右的住房是從煙臺(tái)的規(guī)劃藍(lán)圖來(lái)看，煙臺(tái)市區(qū)內(nèi)幾個(gè)較大的居民區(qū)將是明年舊城改銷售、入住的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)(至少一到兩年),原居住區(qū)居民會(huì)對(duì)房屋的二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響(租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)),進(jìn)而影響一級(jí)市場(chǎng)。因?yàn)榱硗饩褪乔懊嫣岬降?，由于土地政策和炒房大軍的存在，煙臺(tái)的房屋開(kāi)平方米，比去年同期下降了36.7%。這種情況下，煙臺(tái)房?jī)r(jià)上漲與否不言而4、福山區(qū)樓盤分析(煙臺(tái)最具活力板塊之一)地理位置：福山高新區(qū)福海路西鴻福街發(fā)展商：煙臺(tái)市玉森房屋綜合開(kāi)發(fā)公司占地面積：12公頃總建面積：20萬(wàn)m容積率：1.12綠化率：30.9%車位規(guī)劃：1:0.25(地下)總棟數(shù)：21棟總規(guī)劃戶數(shù)：1400~1500戶主力面積：107.64m\84.29m房型格局：2室2廳1廚1衛(wèi)價(jià)格走勢(shì)：層增100元物業(yè)管理費(fèi)：0.5元/m(多層)0.7元/m(小高層)工程進(jìn)度：2003年9月開(kāi)盤項(xiàng)目概況：①一期由12棟多層(六層)組成，余50套左右的低層。②二期由2棟多層(六層)和4棟小高層組成，建筑面積12萬(wàn)m,2004年推出的，都是期房，多層銷售近1/3,小高層剛開(kāi)始售。③三期由3棟高層組成，2005年春天開(kāi)工。全部綠化到位2006年。戶型面積：小高層119/135/136/145/150m多層84/85/86/87/108/110m銷售價(jià)格：①多層1800元/m起價(jià)，2150元/m最高價(jià)②閣樓1200元/m精裝修，全部售完。③小高層2500元/m起價(jià)，3400元/m最高價(jià)；東單元比西單元貴80元/m。目前屬內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠400元/m,目前均價(jià)2600元/m。④網(wǎng)點(diǎn)：面東、面南的4000元/m,面西的3900元/m。⑤車庫(kù)：2600元/m⑥小棚：1300元/m銷售率：75%左右銷售周期：9個(gè)月廣告包裝主線：煙臺(tái)西區(qū)首家大型溫暖陽(yáng)光社區(qū)宣傳媒體組合：報(bào)紙、傳單、中央3套臺(tái)標(biāo)銷售綜合評(píng)價(jià)：全程、大力打造、媒體廣告宣傳，憑借“溫暖陽(yáng)光”的銷售定位策略，以“收藏一份真情”為主題的銷售思路，已博得福山市民的青睞，在短期的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)，銷售火爆位居福山之首。環(huán)境、交通、配套分析：本案位于芝罘區(qū)、福山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)交界處，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，臨夾河伴金沙灘。小區(qū)內(nèi)大面積多功能會(huì)所，休閑運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、健身娛樂(lè)設(shè)施零您盡享生活之美樂(lè)，配套的教學(xué)設(shè)施、銀行、批發(fā)市場(chǎng)、商場(chǎng)、使您的生活一切方便。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)：煙臺(tái)首創(chuàng)水地?zé)崛∨?，形成本案最大的賣點(diǎn)，全方位的精裝修，高尚物業(yè)、智能空間，使曙光名座成為福山房產(chǎn)一大特色?！舾缓阑▓@地理位置：福山區(qū)松霞路段發(fā)展商：煙臺(tái)福山天府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司大連家盛房屋開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：12萬(wàn)m總建面積：14萬(wàn)m容積率：1.25:1綠化率：40%車位規(guī)劃：1:1總規(guī)劃戶數(shù)：1600戶戶型格局：3室2廳2衛(wèi)價(jià)格走勢(shì)：起價(jià)1280元/m層增100元項(xiàng)目概況：①3期網(wǎng)點(diǎn)3100元/m(139m/106m原價(jià)2950元/m)②面積72.28/106.14/111.58/73.48/86.04m④共26棟多層，目前只余閣樓，其余全售完。銷售率：98%銷售周期：24個(gè)月廣告包裝主線：自然、健康、美景、現(xiàn)房------生命在于運(yùn)動(dòng)，健康共同擁有宣傳媒體組合：報(bào)紙、傳單銷售綜合評(píng)價(jià)：“簡(jiǎn)單、明了”,以產(chǎn)品自身形象打動(dòng)人的銷售路線，小的廣告投入，大的現(xiàn)場(chǎng)包裝，觀房車、銷售人員全程陪同，使得客戶切身感受富豪社區(qū)的魅力，銷售取得了巨環(huán)境、交通、配套分析：小區(qū)位于煙臺(tái)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，同三高速，城市快線相臨，交通方便。小區(qū)內(nèi)精致的庭院園林，專業(yè)化，全部封閉的物業(yè)管理，體貼完善的家政府服務(wù)，超市、銀行、郵局、餐飲娛樂(lè)近在咫尺，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，更為子女獨(dú)身而建，是您享受到最完美、完善的生活。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)：以創(chuàng)建“煙臺(tái)首個(gè)健康主題生活區(qū)”,倡導(dǎo)新健康的和諧生活，其巨大的發(fā)展空間，使富豪成為置業(yè)投資的首選，并具備了更大的升值潛力?！翥y河名都發(fā)展商：山東邦捷企業(yè)集團(tuán)有限公司地位位置：福山區(qū)松霞路中段建筑面積：10萬(wàn)m園林：3萬(wàn)m原版東方園林商業(yè)配套：2.3萬(wàn)m風(fēng)情街會(huì)所：1300m私家泛會(huì)所戶型面積：84~250m開(kāi)盤日期：2003年底(1750元/m起價(jià))項(xiàng)目概況：①15棟多層(84m的居多，120/110/133/140m----)起價(jià)1900元/m,高價(jià)2300元/m2棟小高層(143/128/93/96m)起價(jià)2160元/m(西)2240元/m(東)高價(jià)2640元/m,目前均價(jià)2600元/m②所有的頂樓都是復(fù)式的120~200m左右的。③22000m的步行街，共78套商鋪，一、二層整售。內(nèi)置街60~100m,4400~4700元/m外置街74/107/200m以上，5600~5800元/m銷售狀況：①一期的多層銷售率90%左右，多數(shù)被福山當(dāng)?shù)厝速?gòu)買②二期的小高層西面的剛開(kāi)始售，東面的小高層和中心區(qū)的一多層，上海通用正在協(xié)商團(tuán)購(gòu)，暫不對(duì)外。③網(wǎng)點(diǎn)的銷售率：55%銷售率：75%銷售周期：7個(gè)月形象宣傳主廣告語(yǔ)：精致感動(dòng)生活廣告包裝主線：沒(méi)有內(nèi)涵就沒(méi)有生命力，對(duì)于生活來(lái)說(shuō)如此，對(duì)于精致的生活更是如此。宣傳媒體組合：報(bào)紙、車體銷售綜合評(píng)價(jià)：大量的車體廣告宣傳，售樓處的形象包裝，使其產(chǎn)品形象有別于其他的樓盤，在檔次上給人以震撼力。所以一期的銷售取得了意想不到的快速成功。環(huán)境、交通、配套分析：地處高新區(qū)繁華路段，交通發(fā)達(dá)。比鄰?qiáng)A河生態(tài)園(擬建水上公園、森林公園、奧林匹克公園等)緊接6萬(wàn)m銀河廣場(chǎng)，獨(dú)享無(wú)敵景觀。社區(qū)內(nèi)22000m步行街完善生活配套、便利、快捷、讓每天的生活在悠然中度過(guò)。名仕私家會(huì)所，滿足生活中一切溝通需要。嚴(yán)密的保安防范體系，前置噴泉廣場(chǎng)，擬建銀河金太陽(yáng)托兒所，為業(yè)主解除子女教育照顧之憂。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)：整個(gè)產(chǎn)品定位很超前，在福山尚屬首例，全錯(cuò)層戶型設(shè)計(jì)，動(dòng)靜干濕分離，居住品位媲美別墅，又避免了別墅的冷漠。全福山首創(chuàng)“小高層品位名宅”,吸引了部分外企人士的關(guān)注。所處位置是福山區(qū)未來(lái)高檔樓盤的集中地。具有相當(dāng)?shù)纳禎摿Α！舯狈健ぴ鹿庑木车乩砦恢茫焊Ｉ絽^(qū)福海路姜?jiǎng)㈩栋l(fā)展商：北方房地產(chǎn)公司占地面積：17.5萬(wàn)m總建面積：16.15萬(wàn)m容積率：1.07綠化率：39.6%開(kāi)盤日期：2003年7月房型格局：2室1廳車位規(guī)劃：1:0.4(0.6)主力面積：70—80m價(jià)格走勢(shì)：層增100元銷售周期：10個(gè)月廣告包裝主線：福海路上首席大型健康文化社區(qū)宣傳媒體組合：報(bào)紙、中央4套臺(tái)標(biāo)銷售綜合評(píng)價(jià)：比較專業(yè)的銷售隊(duì)伍，專業(yè)的全程營(yíng)銷策劃，在加上巨大的報(bào)紙、電視廣告宣傳，北方月光心境，一期商品樓、網(wǎng)點(diǎn)銷售結(jié)束。二期尚未開(kāi)始，工程暫處停工期，據(jù)說(shuō)2005年開(kāi)始。環(huán)境、交通、配套分析：本案地處福山區(qū)主干道福海路旁，高新技術(shù)區(qū)與老城區(qū)交界處，專業(yè)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，多功能大型會(huì)所及中心廣場(chǎng)，打造福山首個(gè)健康文化社區(qū)。產(chǎn)品綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)：作為福山區(qū)政府舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，推出小區(qū)生活的十大標(biāo)準(zhǔn)，受到了入住商家的廣泛好評(píng)，福山區(qū)內(nèi)相對(duì)低廉的租售價(jià)格，良好的產(chǎn)品形象，先進(jìn)的服務(wù)理念，使該產(chǎn)品正逐步成為福山區(qū)房產(chǎn)的一大代表?！酐愃疄车乩砦恢茫焊：Ｂ贰⒂肋_(dá)街黃金交叉口發(fā)展商：北方房地產(chǎn)公司項(xiàng)目概況：①網(wǎng)點(diǎn)(1~2層)面東4100元/m其他4000元/m。銷售率：75%(福山當(dāng)?shù)厝速?gòu)買自用)②喜多小公寓(3~4層)23.6~98m1684元/m(3層)1653元/m(4層)總價(jià)在6~17萬(wàn)之間2004年10月交房。銷售率：55%。(小面積的賣得較好)③水域經(jīng)典社區(qū)，建筑面積16萬(wàn)m,規(guī)劃為多層住宅，2005年春開(kāi)工，詳細(xì)方案不祥。④福海路——城市規(guī)劃中軸線，福山最具投資潛力的黃金地段永達(dá)街——與紅旗隧道連接，是福山發(fā)展的大動(dòng)脈兩大在售經(jīng)典樓盤價(jià)格對(duì)比分析表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型起價(jià)均價(jià)曙光名座：多層1800元/m22420/m2小高層2600元/m2網(wǎng)點(diǎn)4000元/m25000元/m2銀河名都多層1900元/m22400元/m2小高層2600元/m2網(wǎng)點(diǎn)4400元/m24700元/m2(內(nèi)街)5600元/m25800元/m2(外街)分析一：曙光名座和銀河名都，是目前福山區(qū)規(guī)模最大層次最好的樓盤，是福山高檔樓盤發(fā)展的起點(diǎn)之作，通過(guò)圖表對(duì)比在價(jià)格上沒(méi)有很大的差異，銀河名都稍高一籌，多層起價(jià)在1900元/m2,均價(jià)控制在2300元/m2左右，與3年前富豪花園起價(jià)1280元/m2相比，增長(zhǎng)了620元/m2,通過(guò)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的變化可以看出福山的房產(chǎn)正在逐步興起，并且后勁很足，在銀河名都的附近有3處高檔樓盤正在籌備中，從項(xiàng)目的前期定位分析，福山的富人區(qū)正在以銀河名都為中心，周圍輻射逐步形成，這一帶的地價(jià)蘊(yùn)含著一定的升值潛力。福山區(qū)新建樓盤網(wǎng)點(diǎn)房的起價(jià)在4000元/m2,而富豪花園的均價(jià)在3100元/m2,外置街的價(jià)格已經(jīng)喊到6080元/m2,與芝罘區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格接近。從大的環(huán)境分析預(yù)測(cè)，福山區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)房的均價(jià)在5000元/m2左右是比較理性的?？v觀福山區(qū)近幾年的樓市情況和煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境，從數(shù)據(jù)的變化上分析，未來(lái)3年的內(nèi)將要面市的高檔樓盤的均價(jià)將不低于3000元/m2。本項(xiàng)目位于煙臺(tái)市福山區(qū)匯福街與河濱路交匯處西北角，緊臨河濱休閑公僅10分鐘車程，到芝罘區(qū)、萊山區(qū)僅20分鐘車程，交通方便。本項(xiàng)目建成后將成為福山區(qū)中心區(qū)的高檔休閑商務(wù)區(qū)，對(duì)于福山新區(qū)的整體形象和地位起到很大的促進(jìn)作用。同時(shí)更極大的改變了目前福山區(qū)一直沒(méi)有高級(jí)休閑購(gòu)物區(qū)的局面。我們相信本項(xiàng)目的興建會(huì)吸引煙臺(tái)市更多的城市精英人士到這里安家置B、項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)：1、目前周邊配套較少2、項(xiàng)目目前周邊環(huán)境較差劣勢(shì)：1、目前周邊配套較少2、項(xiàng)目目前周邊環(huán)境較差3、項(xiàng)目目前周邊居住人口較少社區(qū)治安會(huì)受到一定影響高層住宅的市場(chǎng)接受度4、項(xiàng)目北向戶型銷售的難度2、交通便捷3、項(xiàng)目公建商業(yè)設(shè)施齊全4、水岸生活貴族商務(wù)5、本案區(qū)域占地面積較大6、地標(biāo)型建筑市場(chǎng)知名度威脅：1、發(fā)展商自身定位的失誤2、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格優(yōu)勢(shì)威脅：1、發(fā)展商自身定位的失誤2、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格優(yōu)勢(shì)3、入市時(shí)機(jī)的選擇4、銷售價(jià)格定位的合理與否5、開(kāi)發(fā)量的加大和過(guò)于集中制定銷售價(jià)格的前提下，有望通過(guò)對(duì)單元總價(jià)的控制，并借助大型項(xiàng)目的知名度形成熱銷2、依托酒店部分，使本區(qū)域形成福山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的核心休閑商務(wù)區(qū)，可以依托大型酒店、環(huán)境、配套的優(yōu)勢(shì)挖掘本項(xiàng)目休閑商住的功能1、福山區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展、招商速度及潛力本案項(xiàng)目的位置、輻射力、規(guī)模、功能等優(yōu)勢(shì)較為明顯，但劣勢(shì)所造成的影響也不容忽視，特別是2005年整個(gè)煙臺(tái)市、開(kāi)發(fā)區(qū)、福山區(qū)高層小戶型市場(chǎng)供應(yīng)量的加大、產(chǎn)品的雷同性、推出時(shí)機(jī)的同期性；至于機(jī)會(huì)的選擇，將具體表現(xiàn)在項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、客戶定位和入市時(shí)機(jī)、推廣手段和節(jié)奏、銷售控制等細(xì)節(jié)上的把握。C、產(chǎn)品定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和我們的分析可知：煙臺(tái)市2003年下半年至2004年市場(chǎng)上小戶型公寓熱銷，同時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)量不斷加大，產(chǎn)品雷同性嚴(yán)重，開(kāi)始出現(xiàn)供大于求的局面，我們分析小戶型商住市場(chǎng)開(kāi)始向精品化發(fā)展。本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)是本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，并且目前市場(chǎng)上真正意義的休閑商務(wù)、精品商務(wù)產(chǎn)品是“市場(chǎng)空白點(diǎn)”,因此我們將本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：煙臺(tái)首席(高檔)休閑商務(wù)SOHO公寓——水岸生活貴族商務(wù)“首席”,指出本項(xiàng)目的首創(chuàng)性和唯一性?！案邫n”,指出本項(xiàng)目產(chǎn)品“精品”的品質(zhì)和業(yè)主的尊貴身份。近自然”的心理需求相吻合，同時(shí)與本項(xiàng)目的周邊資源“水岸、公園、休閑廣場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)”和項(xiàng)目名“高爾夫”相呼應(yīng)?！癝OHO公寓”,指出本項(xiàng)目居家辦公、可商可住的產(chǎn)品功能。6、市場(chǎng)同類項(xiàng)目調(diào)查(小戶型高層公寓)煙臺(tái)錦江·商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店地理位置：煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)黃金大道長(zhǎng)江路，緊鄰國(guó)家級(jí)度假區(qū)金沙灘發(fā)展商：煙臺(tái)國(guó)泰工貿(mào)發(fā)展有限公司總建筑面積：30000余平方米總套數(shù)：300余間，可銷售約180間項(xiàng)目概況：酒店共20層，按超四星級(jí)豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修施工，并委托中國(guó)酒店管理業(yè)第一品牌——錦江國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理。擁有1萬(wàn)余平方米綜合娛樂(lè)場(chǎng)所。銷售價(jià)格：5層，54.48平方米約30萬(wàn)/套，每加一層加5000元/套戶型面積：49.89/50.39/54.48/77.36平方米銷售率：約35%由于金融政策的調(diào)整造成目前銷售不暢，前期成交客戶有退房危險(xiǎn)。地理位置：煙臺(tái)市萊山區(qū)楓林路25號(hào)(萊山區(qū)政府北)發(fā)展商：煙臺(tái)萬(wàn)光城建綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目概況：1—3層帶十年租約全產(chǎn)權(quán)商鋪，4—20層為小戶型精裝修住宅。銷售價(jià)格：住宅4~5層起價(jià)2880元/平方米(10#、11#);5#~9#,12#~16#2930元/平方米起；2#~4#,17#~21#2980元/平方米起；1#、22#3030元/平方米起；每?jī)蓪蛹?0元/平方米(含精裝修、暖氣初裝、寬帶、電話初裝費(fèi))團(tuán)購(gòu)(10套以上)可享受9.5折優(yōu)惠。戶型面積：36.14/50.75/63.46/72.29平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：200~300元/平方米銷售率：約80%地理位置：煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路208號(hào)發(fā)展商：煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)鑫源旅游開(kāi)發(fā)有限公司/煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)麗馬物業(yè)有限公司項(xiàng)目概況：現(xiàn)房。開(kāi)發(fā)區(qū)唯一雙塔式高層精品小戶型；共兩棟，一棟16層，一棟19層；戶型全明設(shè)計(jì)。銷售價(jià)格：50多平米小戶型只剩最后一套58.2平方米，14F,3090元/平方米；16層的樓座13F3050元/平方米/14F3120元/平方米/16層帶閣樓5500元/平方米19層的樓座17F3320元/平方米/18F3370元/平方米戶型面積：55.3/56.1/58.2/91.2/111.4平方米銷售情況：剩余9套海天花園小復(fù)式住宅地理位置：煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路北側(cè)發(fā)展商：北京志遠(yuǎn)偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況：17層小高層，1—3層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，4—17層為精裝修小復(fù)式。銷售價(jià)格：采用買一層送一層方式，4層約4150元/平米，17層約4700元/平米，南北向無(wú)差價(jià)戶型面積：45、51平方米兩種戶型銷售情況：現(xiàn)內(nèi)部訂購(gòu)，每套房預(yù)付7萬(wàn)元定金地理位置：煙臺(tái)前進(jìn)路與青年路交匯處發(fā)展商：香港力高集團(tuán)煙臺(tái)力高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目概況：煙臺(tái)中心地段，城區(qū)中心位置。首層架空4.2米，2000平米豪華會(huì)所，層高2.95米，8000平米水景園林。銷售價(jià)格：80.35平米：2F3450元/平方米/8F3700元/平米/17F4600元/平方米；55.99平米：8F3840元/平米；戶型面積：55.99/80.35/105.28平方米銷售情況：低樓層基本銷售完畢，頂層(18層)暫時(shí)不賣，要改造成大戶型；銷售率：80%地理位置：煙臺(tái)北馬路南側(cè)，大海陽(yáng)路西發(fā)展商：煙臺(tái)三水置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況：共三棟高層，底層1—3層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，D、E兩座定位為SOHO,帶裝修。每層加80元/平米，10——17層每層加100元/平米，17—20層每層加200元/平米；13層126.37平米(D—1)3850元/平米，同層西北戶型3800元/平米起(126.28平米),東南戶(82.41平米)3900開(kāi)發(fā)區(qū)高層小戶型公寓銷售均價(jià)在3000—3500元/平米(含裝修)之間芝罘區(qū)高層小戶型公寓銷售均價(jià)在3500—4000元/平米(含裝修)之間2003年上半年到2004年是煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)小戶型“橫行”的市場(chǎng)，大部分小戶型開(kāi)始慢慢成為一種“主流”,市場(chǎng)供應(yīng)量不斷加大。小戶型能否繼續(xù)走熱樓市?1、當(dāng)前市場(chǎng)的小戶型密度大，環(huán)境嘈雜；墻壁太薄或門窗相對(duì)，私密性較需求是基礎(chǔ)獨(dú)、單飛，在這里指的是超小的戶型：建筑面積在35平方米左右，臥室和格在300～600元/月左右，而一般的小戶型首付只需一兩萬(wàn)，月供也僅僅在東部，起價(jià)在每平方米4000元以下的樓盤已寥寥無(wú)幾，并且大多數(shù)樓盤單位面積都在100平方米以上，這樣，買一套房子動(dòng)輒就要四五十萬(wàn)元，這使那種小面積單身公寓來(lái)說(shuō)，每平方米均價(jià)在2600元左右，一套40平方米左右的小戶型總價(jià)才10萬(wàn)多一點(diǎn)，這足以讓很多購(gòu)房者心動(dòng)。經(jīng)濟(jì)適用房的供給量小、二手房市場(chǎng)尚未全面啟動(dòng)等也是深層次的影響因低價(jià)房的需求與供應(yīng)之間有一定脫節(jié)，這便為小戶型的發(fā)展提供了很好機(jī)市場(chǎng)上同類產(chǎn)品供應(yīng)仍然不斷上漲，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)的1-2年小戶型市場(chǎng)將面目前煙臺(tái)市場(chǎng)上的小戶型產(chǎn)品多位初級(jí)產(chǎn)品，購(gòu)買者以年輕人和投資客為主，真正適合商務(wù)精英人士居住和商務(wù)的產(chǎn)品市場(chǎng)上目前還沒(méi)有，三水群的需求，隨著消費(fèi)者不斷理性和成熟，消費(fèi)需求的不斷升級(jí)，市場(chǎng)呼喚小戶型公寓更新?lián)Q代產(chǎn)品的出現(xiàn)。煙臺(tái)福山高新工業(yè)區(qū)、煙臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)、清洋工業(yè)園、芝罘科技工業(yè)園、大宇重工、浪潮、LG、泰信電子、豐田通商、日本電裝、IT信息產(chǎn)業(yè)園等22家世界500強(qiáng)企業(yè)的進(jìn)駐，再加上各大金融機(jī)構(gòu)、行政機(jī)構(gòu)，帶來(lái)了30000高消費(fèi)商務(wù)精英人士，而且這一需求不斷上漲，再加上福山區(qū)20000中產(chǎn)階級(jí)、開(kāi)發(fā)區(qū)每年500000外地旅游人群及房產(chǎn)投資人士，都為本項(xiàng)目的銷售結(jié)論1:500000+50000=600000人口的強(qiáng)勁酒店式居住需求亟待解決結(jié)論2:30000+20000=50000左右高端人口中長(zhǎng)期居住和辦公需求市場(chǎng)急需填補(bǔ)結(jié)論3:滿足出租需求，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，并具有良好配套服務(wù)的酒店式物業(yè)將大受市場(chǎng)追捧。7、投資回報(bào)分析物業(yè)選擇：戶型39平方米售價(jià)3500元/平方米(含500元/平方米精裝修)總房款首付月供月租金(按出租率80%計(jì)算)凈賺/月凈賺/天回報(bào)率/月14萬(wàn)元3萬(wàn)元1100元150×30×80%=3600元3600-1100=2500元2500÷30=84元227.2%作為40年辦公物業(yè)收益：總房款月租年租年增長(zhǎng)率10年收益20年收益30年收益40年收益14萬(wàn)1200元14400元8%-12%22—38萬(wàn)左右45—80萬(wàn)左右100—240萬(wàn)左右270萬(wàn)—500萬(wàn)左右年增長(zhǎng)率參考依據(jù)：①2004年通貨膨脹率3%--4%;②2003年度煙臺(tái)市房屋銷售價(jià)格同比上升2.2%;③核心地段房產(chǎn)自然升值率3%---6%(保守?cái)?shù)據(jù))二、項(xiàng)目功能策劃、創(chuàng)新策劃1、功能策劃1—3層為商業(yè)裙房，建議：1層：入口豪華大堂，1層外延裙房設(shè)立特色餐飲區(qū)(日本料理、韓式快餐、商務(wù)西餐廳、酒吧、)特色咖啡廳、氧吧、冰吧、書吧、網(wǎng)吧，既滿足本項(xiàng)目業(yè)戶需要，同時(shí)也方便對(duì)外服務(wù)。2層：設(shè)立特色中餐廳(魯菜、川菜、粵菜)中餐包房，同時(shí)設(shè)立2-3件小型會(huì)議室或會(huì)客室，以供業(yè)主會(huì)客和進(jìn)行簡(jiǎn)單的小型商務(wù)會(huì)議。3層：設(shè)立KTV包房(韓式)、健身房(臺(tái)球、乒乓球、健身房)、棋牌室4層：設(shè)立桑那洗浴中心和貴賓房，同時(shí)設(shè)立一個(gè)小型的放映廳。4層露臺(tái)：燒烤園、露天酒吧5-21層：為SOHO商務(wù)公寓，商務(wù)公寓以住為主要功能，同時(shí)具有個(gè)人辦公商務(wù)公寓配備24小時(shí)上網(wǎng)、24小時(shí)熱水、分戶式可控式中央空調(diào)、24小時(shí)服務(wù)(送餐、洗衣、訂票等)、衛(wèi)星電視，房間內(nèi)配備簡(jiǎn)單的廚具(電磁爐、灶具、微波爐、抽油煙機(jī)、電冰箱)。22層：戶型為復(fù)式商務(wù)公寓(帶露臺(tái)和空中花園)。2、創(chuàng)新策劃A、概念創(chuàng)新：“水岸生活貴族商務(wù)”自然居家休閑商務(wù)(人性化商務(wù))C、戶型創(chuàng)新：增加復(fù)式小戶型的設(shè)計(jì)，既可以解決動(dòng)靜不分、私密性差的缺點(diǎn)，又可以增加項(xiàng)目的差異性。D、全明衛(wèi)生間衛(wèi)生間靠窗的一面墻全部采用玻璃磚，衛(wèi)生間最大限度的得到采光，同時(shí)增強(qiáng)了現(xiàn)代感。E、廚房：敞開(kāi)式廚房，在衛(wèi)生間對(duì)面設(shè)立敞開(kāi)式櫥房。F、內(nèi)嵌式冰箱冰箱嵌入櫥柜內(nèi)。H、門窗：小戶型客廳與臥室間隔們采用鐵框夾膜玻璃推拉門，大戶型房間內(nèi)門為木推門，所有房間門采用高檔防火、防盜木質(zhì)門，裝配裝配高級(jí)IC卡門鎖，全部采用雙層中空玻璃落地窗。I、營(yíng)銷模式：采用人員直銷、關(guān)系營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷相配合的立體化營(yíng)銷模式。J、戶型命名：產(chǎn)權(quán)證上的標(biāo)注采用官方認(rèn)可的房號(hào)，但是每戶交房后的公寓名，由業(yè)主自己命名，統(tǒng)一制作成標(biāo)牌懸掛。三、戶型設(shè)計(jì)、分類及戶型策劃1、戶型策劃本項(xiàng)目原有戶型設(shè)計(jì)，分進(jìn)深均等的南、北兩種戶型。南面戶型由于景觀好、朝向好，銷售速度快、銷售價(jià)格高；北向戶型朝向差、景觀差銷售價(jià)格低，甚至?xí)N。為了改變這一現(xiàn)狀我們調(diào)整了兩套方案：原有方案原方案南向戶型銷售面積約85.3平方米、北向戶型銷售面積約85.3平方米。調(diào)整方案一：A、中央走廊向北移動(dòng)1米，南向進(jìn)深變?yōu)?米，北向戶型進(jìn)深變?yōu)?米。B、相鄰兩戶和為一戶，東、西邊兩戶獨(dú)立。C、整后戶型面積為：南向戶型銷售面積約91.8平方米、北向戶型銷售面積約71.5平方米。最大限度的提高項(xiàng)目的均好性，南向戶型面積變大，提高了銷售價(jià)格。北向戶A、把中央走廊向北移動(dòng)1米，南向進(jìn)深變?yōu)?米，北向戶型進(jìn)深變?yōu)?米。更衣室，客廳部分挑空至二層；北向戶型把相鄰兩戶和為一戶；東、西邊C、整后戶型面積為：南向和北向可以作部分平層小戶型和中戶型，南向平層小戶型面積43.80平方米，北向34.07平方米；南向中戶型面積91.8平方米；南向和北向南向復(fù)式戶型銷售面積約91.8平方米、96平方米，北向戶型銷售面積約71.5平方米、74.66平方米。最大限度的提高項(xiàng)目的均好性，南向戶型面積變大，挑空部分最大限度的利用了外部的景觀資源和自然采光，即適合目標(biāo)客戶的身份和需求，又提高了項(xiàng)目的差異性，提高了銷售價(jià)格。北向戶型進(jìn)深變短，戶型面積變小，提高了室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：(500元/平方米)天花及墻角：墻身高級(jí)乳膠漆，配美觀天花角線及墻角線。高檔防火防室內(nèi)設(shè)施：獨(dú)特風(fēng)格設(shè)計(jì)的布藝沙發(fā)、茶幾、角幾、電視柜、圈椅、餐椅。高級(jí)窗紗及窗簾。優(yōu)質(zhì)木制睡床、床頭柜及名牌床墊、衣柜、寫字精美鏡面及毛巾架、花灑龍頭、高檔名牌靜音抽水馬桶、高級(jí)淋盆、廚電視及電話：配酒店式電話、等離子彩電、寬頻網(wǎng)接口、境外衛(wèi)視頻道2)、公共區(qū)：頂棚：高檔硅酸鈣板造型吊頂。地面：西米黃花崗巖、青石板巖、仿古四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位煙臺(tái)城市化進(jìn)程的加快和招商投資力度的加大，吸引大批的著名企業(yè)進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區(qū)和福山高新區(qū)，同時(shí)也帶來(lái)和吸引了大批的優(yōu)秀人才來(lái)到煙臺(tái)，眾多的商務(wù)精英來(lái)往于煙臺(tái)。大企業(yè)的進(jìn)駐同時(shí)帶動(dòng)了煙臺(tái)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，造這一群體為本項(xiàng)目的第一目標(biāo)客戶群，世界500強(qiáng)企業(yè)帶來(lái)眾多的中、高級(jí)的工業(yè)園區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)這一人群就有近30000多人，并且呈不斷上作為沿海開(kāi)放城市的煙臺(tái)，由于煙臺(tái)起步較晚，城市發(fā)展的空間較大。緊鄰多的投資人士所看好，本項(xiàng)目作為煙臺(tái)2005年的精品項(xiàng)目，位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)款低、首付低、項(xiàng)目配套全、增值潛力大等原因會(huì)被收入較高的單身白領(lǐng)和準(zhǔn)備“葉落歸根”,當(dāng)年很多“闖關(guān)東”的煙臺(tái)籍人員老來(lái)返鄉(xiāng)，最主要的是東24H泛商空間(24小時(shí)泛商空間)24H泛商空間是商務(wù)資源最完備：商務(wù)會(huì)所+商務(wù)公寓+商務(wù)辦公+商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)24H泛商空間是商務(wù)配套最齊全：市政配套+金融配套+交通配套+景觀配套24H泛商空間是商務(wù)方式最現(xiàn)代：宜商+宜住+宜投資24H泛商空間是商務(wù)價(jià)值最巨大：創(chuàng)業(yè)平臺(tái)+投資升值+彈性未來(lái)24H泛商空間是商務(wù)觀念最先進(jìn)：新經(jīng)濟(jì)+WTO全球一體化+24小時(shí)商務(wù)空間24H泛商空間是顛覆傳統(tǒng)商務(wù)形式的24小時(shí)泛商務(wù)空間化的新一代商務(wù)物業(yè)形象，以差異化細(xì)分市場(chǎng)，經(jīng)差異化贏得客戶繼續(xù)顛覆市場(chǎng)觀念，緊扣項(xiàng)目推廣主題，把投資概念做另一種層面闡述，解決投資客問(wèn)題，為項(xiàng)目銷售擴(kuò)大目標(biāo)客戶層面，進(jìn)行促進(jìn)銷售進(jìn)行。推廣表天賦交通優(yōu)勢(shì)：河濱路、匯福街、隆海路、環(huán)城路、同三高速環(huán)繞四周，世界天賦配套優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)、咖啡廳、銀行、航空訂票處、中西餐廳、會(huì)議室、健身天賦高度優(yōu)勢(shì)：22層，樓高79.2米，無(wú)敵水景、山景、城景盡攬眼底，一覽眾天賦產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：煙臺(tái)罕有集公寓、商業(yè)、酒店于一體的復(fù)合型空間；天賦物管優(yōu)勢(shì)：全球知名商務(wù)物業(yè)管理專家——XX全程物管顧問(wèn)，貼身服務(wù)；天賦商務(wù)優(yōu)勢(shì)：煙臺(tái)唯一24小時(shí)商務(wù)空間，聯(lián)通世界，與時(shí)差無(wú)關(guān)。成本解決之道1、時(shí)間成本：OA泛商務(wù)生活，24小時(shí)商務(wù)在線，工作在家里。2、溝通成本：集城市萬(wàn)千商務(wù)配套之寵愛(ài)，溝通無(wú)距離。3、心情成本：休閑商務(wù)，貴族商務(wù)，重新定義煙臺(tái)。4、形象成本：福山第一高樓，高度即形象、即身份、即面子。5、景觀成本：煙臺(tái)唯一山景、水景、公園景觀三位一體泛商空間。f)空間成本：50—140平米，適合的才是最好的。第二部分：廣告策劃方案及報(bào)價(jià)一、廣告預(yù)算依據(jù)本項(xiàng)目的總標(biāo)的額預(yù)算：總標(biāo)的額=30000平米*3500元/平米=1.05億元可銷售面積標(biāo)的額：約24000平方米*3500元/平米=8400萬(wàn)元廣告推廣費(fèi)用預(yù)算：8400萬(wàn)元*1.5%=126萬(wàn)元報(bào)紙媒體：40%63萬(wàn)元售樓現(xiàn)場(chǎng)：10%12.6萬(wàn)元其他媒體(車體、路旗、燈箱等):30%37.8萬(wàn)元銷售資料(樓書、宣傳單、手提袋、光盤等)10%12.6萬(wàn)元房展會(huì)：10%12.6萬(wàn)元25.2萬(wàn)元50.4萬(wàn)元25.2萬(wàn)元尾盤期：18.9萬(wàn)元6.3萬(wàn)元二、項(xiàng)目包裝方案和廣告方案(略)第三部分：營(yíng)銷策劃方案一、價(jià)格策略樓層差價(jià)：80—100元/平方米(1)樓盤差價(jià)：根據(jù)具體樓層物業(yè)情況評(píng)估而定(2)戶型差價(jià)：因位置、朝向、通風(fēng)、采光、景觀、間隔、使用等多種因素差價(jià)，不同戶型有價(jià)格上的區(qū)別，