得房率在不同品質(zhì)物業(yè)類型中的應(yīng)用

得房率在不同品質(zhì)物業(yè)類型中的應(yīng)用得房率是購房者在選擇樓盤時的一個重要因素，通常得房率高低能夠從一個側(cè)面反映出樓盤的品質(zhì)、戶型結(jié)構(gòu)的配置合理。一些購房者在選購房源時也會關(guān)注到得房率，但是否得房率真的是越高越好，豪宅是否都是低得房率，得房率和使用率之間存在什么樣的關(guān)系，什么樣的得房率才是合理的，這些問題你都清楚嗎?本文或許能在這些問題上給你一些啟示。得房率ABC1什么是得房率?得房率，是指可供住戶支配的面積與房屋建筑面積(包括公用部分面積)之比。簡單來說也就是通常所說的套內(nèi)建筑面積占我們購買到建筑面積的比率。2通常情況下，幾種不同住宅類型得房率高層(12層以上)：大致75-84%小高層(7-11層)：大致79-86%多層(4-6層)：大致80-90%以上的劃分只是市面上大多數(shù)樓盤得房率的范圍，實際還有不少特例，例如有些高層的得房率甚至超過小高層，部分高檔的多層(花園式住宅)得房率還低于小高層。3如何計算得房率要分清戶型面積的三種關(guān)系，即使用面積、套內(nèi)面積和建筑面積。關(guān)系如下：得房率≠使用率使用率=使用面積÷建筑面積×100%得房率=套內(nèi)建筑面積÷建筑面積×100%得房率高只意味著公攤面積小，而使用率高則同樣說明墻體面積或套內(nèi)陽臺面積小。4影響得房率的幾大因素影響得房率的最直接原因就是公攤面積的大小。公攤面積包括兩部分，一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用用房和管理用房建筑面積。二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。具體說來主要體現(xiàn)在幾個方面：房型結(jié)構(gòu)(幾梯幾戶)。例如一梯多戶可能與一梯二戶需要分攤的公用面積相差無幾，可戶數(shù)增加了，總套內(nèi)建筑面積增加了，則每戶需要分攤的公用面積就會減少。樓盤形態(tài)。一般來說高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。物業(yè)類型。一般來說板式得房率最高，疊式次之，點式則較低。公共活動區(qū)域大小。一般來說，高品質(zhì)的物業(yè)多建有高挑大堂，寬敞電梯、室內(nèi)車庫，這些都會占用到大量公攤面積。相反多層結(jié)構(gòu)的物業(yè)，大都不會在這些公共活動區(qū)域上分攤很多面積，故得房率相對較高。何種面積不算做公攤面積?車庫、會所等具備獨立使用功能的空間;售樓單位自營、自用的房屋;為多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等。得房率在不同品質(zhì)物業(yè)類型中的應(yīng)用為了介紹方便，本文將全市樓大致分為豪宅、中(高)檔房、中(低)檔房三類，分類標準主要依據(jù)上海市普通住房標準的界定，本文所指的物業(yè)是指住宅，不包括商辦和別墅等其他物業(yè)類型。鏈接：上海市普通住房標準住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在140平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/豪宅面積或價格，明顯高出普通住房標準，至少50%以上。中(高)檔房面積或價格，等于或稍高于普通住房標準。中(低)檔房面積或價格，低于或明顯低于普通住房標準(動遷房和配套商品房不在此列)。豪宅豪宅的受眾群體是最不在意得房率的，對他們來說，追求豪華、寬敞、氣派才是第一要務(wù)，并且要彰顯自己的身份，他們也最愿意在大廳、走廊等公攤面積上花錢。豪宅關(guān)注點一影響豪宅得房率的幾大因素豪宅之所以高檔，除了房間多、房型面積大外，最明顯的特征是公共部分面積大。主要表現(xiàn)在大堂、電梯間、公共門廳、走道等部位。大堂是門面，特別對于豪宅，大堂更是其高檔的最顯著體現(xiàn)。多數(shù)樓盤都會把大堂做得豪華、氣派，通過對30000元/平方米以上豪宅的調(diào)查來看，市中心高檔房的大堂面積在300-500平方米其次是電梯間，普通公寓的電梯間面寬在2.5米左右，豪宅則一般會在3再者，市中心的豪宅多為高層建筑，目前的趨勢是豪宅公共部位的面積越來越來大，樓層越造越高，這些都是影響豪宅得房率的因素。豪宅關(guān)注點二元/平方米。高層：8號樓某房，建筑面積115.7平方米，套內(nèi)面積：套內(nèi)面積單價：10900*115.7/89.77=14048.5元/平方米小高層：9號樓某房，建筑面積102.54平方米，套內(nèi)面積：套內(nèi)面積單價：12000*102.54/84.28=14599.9元/平方米兩者以建筑面積計算單價價差為：12000-11000=1000元/平方米而套內(nèi)面積的單價價差為：14599.9-14048.5=551.4元/平方米。由于該盤小高層位于小區(qū)的中心景觀帶，單價相對較高，折合成為套內(nèi)面積單價的話，兩者的價差只有551.4元/平方米，如果對景觀有要求，并能接受500/平方米價差的客戶的話，小高層也是一個不錯的選擇。通過計算不難看出，套內(nèi)面積單價的差距通常比建筑面積單價要小。換言之，如果小高層單價僅比高層高出500元左右的話，折合成套內(nèi)面積單價的話幾乎是相等的。中低檔房中(低)檔房源的最大購買群體就是剛性需求的購房者，他們對首先是要滿足“居者有其屋”的愿望，并且最大可能的用不充裕的資金，買到合適的戶型，得房率大小直接聯(lián)系到這些人的錢袋子，是他們比較重視的一個因素。中(低)檔房得房率關(guān)注點一低檔次房追求得房率的四大原則對于選擇低檔房源的客戶來講，在房型、樓層、采光皆合意的情況下，高得房率無疑是追求的一個目標，高得房率主要遵循四大原則：優(yōu)先考慮多層住宅。低檔房極少有高層，故小高層和多層，價格相近選多層;多層得房率一般高于小高層，相同價格但能得到更大的套內(nèi)面積。多層住宅優(yōu)選無電梯房;目前上海的多層老公房大都沒有電梯，這也是為何老公房得房率比較高的一個重要原因，而部分新建的多層會配有電梯，雖然方便了住戶上下，但也會增加用戶的分攤面積，同時物業(yè)管理費也會相應(yīng)上升，故選擇低檔房源，可不考慮配有電梯，如家中有老人，可選擇低層區(qū)域，方便上下。小高層優(yōu)先考慮板式結(jié)構(gòu);板式小高層一般設(shè)計為一梯二戶，得房率普遍高于點式住宅(塔樓)，并且板式結(jié)構(gòu)在通風、采光、朝向上都占有優(yōu)勢。小戶型謹慎選擇小高層。尤其是小戶型集中的小高層，得房率通常不會超過80%，主要原因有二，一是為了分隔出較多的房間，必將采用更多的樓板，這樣無形之中占用了用戶大量的套內(nèi)面積;二是此類樓盤形態(tài)多為點式結(jié)構(gòu)，門廳、過道的等分攤面積會相應(yīng)增大，如此一來，不但得房率不高，并且使用率也會大打折扣。中(低)檔房得房率關(guān)注點二房型設(shè)計、使用率兩個不得不關(guān)注的問題房型設(shè)計比得房率更重要。對于中(低)檔房來說，追求“緊湊”是一個不變的目標，所以房型設(shè)計在這方面往往起到重要作用。戶型設(shè)計上動靜不必分明，但靜線必多，而動線省略，通俗來說，就是通過最大限度地減少走廊面積，而增加客廳或臥室的面積，或增加房屋間數(shù)，同樣90平方米，高檔房可能只是一房二廳，而中(低)使用率比得房率更重要。前面說過，使用率和得房率的差別主要在于，使用率計算時要剔除套內(nèi)陽臺面積、墻體所占面積。從實用角度來說，套內(nèi)陽臺面積增大，勢必減少其他房間面積，通常采用陽臺連通客廳或臥室的方法加以解決。對于自行分割室內(nèi)空間的住戶來講，盡可能不通過增加墻體來進行分割，而合理利用玻璃、鏡子、家俱等物品實現(xiàn)自然分隔，從而達到增加使用率的效果。實際選房購房中關(guān)于得房率的參考明白自己需要的樓盤檔次定位。就像我們購置衣物，要知道自己想買名牌時裝還是普通衣服，買房也要自己首先定位好，是實用主義還是追求高檔主義。如果是工薪階層、自用為主的話，建議在多層和一些得房率較高的小高層中進行選擇;如果是為彰顯自己地位和身份、追求樓盤品質(zhì)，則通常對公共部位有一定的面積要求，故要選擇一些高檔樓盤，同時也會因公攤面積較大，得房率普遍較低。追求實惠也不要去一味追求高得房率，如果小高層得房率也達到85%以上，或者接近90%，則勢必造成樓梯、走廊窄小，電梯空間狹小，空間的壓抑感很強。用戶在搬運家具等大宗物件時會顯得十分不方便。高檔樓盤，如果得房率過高的話，也會存在問題。高檔樓盤必然隨之帶來氣派大堂，寬敞走廊，大量的建筑面積將會體現(xiàn)在公攤面積上。如果對其進行壓制，則會顯得整體樓盤小氣、品質(zhì)不高，得不償失。一般樓書等所提供的戶型資料上的面積都是設(shè)計面積(或稱開發(fā)商預(yù)測面積)，不是峻工面積，在交房時會有測繪局提供的實測面積。如果實測面積與合同面積有差距，可以要求按實測面積算房款，如面積誤差比絕對值超出3%，買房人有權(quán)退房。不要輕信銷售人員所說的得房率，自已動手測量一下套內(nèi)面積，然后計算出大體的得房率，如果和開發(fā)商所提供的得房率誤差較大，則要多觀察一下分攤面積，例如大廳和樓道等面積上否有所不同，并且詢問停車房、文體活動房和警衛(wèi)間等是否也計入公攤