SP咨詢2016年3緣穆流程管理培訓(xùn)

流程管理培訓(xùn)

2011月3月流程培訓(xùn)之一Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.21.流程管理體系1.1流程的基本概念1.2流程的要素構(gòu)成1.3房地產(chǎn)流程管理體系2.流程的繪制方法2.1流程繪制軟件visio介紹2.2流程分析方法目標(biāo)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.3總經(jīng)理的困惑“我們做了十年房地產(chǎn)，最大的問題不是不知道怎么做項(xiàng)目，而是不知道如何管理項(xiàng)目、尤其是同時管理多個項(xiàng)目”——總經(jīng)理Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.4對流程變革的思考Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.5Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.6Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.7流程引發(fā)的問題流程輸入缺乏明確要求—輸出結(jié)果需要返工流程輸出標(biāo)準(zhǔn)沒有明確—輸出成果達(dá)不到要求流程時效性差—經(jīng)營指標(biāo)難以完成流程沒有固化不確定—扯皮推諉指標(biāo)不能完成流程不系統(tǒng)—運(yùn)營效率低下Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.8Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.9房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注什么？規(guī)模性、盈利性、成長性、運(yùn)營效率？序號指標(biāo)名稱指標(biāo)值單位計(jì)算公式評價點(diǎn)1項(xiàng)目總投入萬元開發(fā)成本＋期間費(fèi)用＋營業(yè)稅＋增值稅＋所得稅項(xiàng)目的總投入規(guī)模2項(xiàng)目銷售收入萬元銷售收入項(xiàng)目變現(xiàn)能力3留存資產(chǎn)價值萬元可售留存資產(chǎn)價值按10年收益折現(xiàn)值計(jì)算（8％折現(xiàn)率）留存資產(chǎn)價值4單方售價元/㎡項(xiàng)目銷售收入/銷售面積銷售均價的合理性5可租售單方成本元/㎡項(xiàng)目銷售部分投入/銷售面積單方成本的高低6項(xiàng)目投資萬元項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)盈虧平衡前需投入的資金項(xiàng)目的投資規(guī)模7所得稅后凈現(xiàn)金收益萬元2+3-1項(xiàng)目靜態(tài)收益8股權(quán)倍數(shù)

(7+6)/6股權(quán)收益9投資收益率

7/6項(xiàng)目投資收益水平10稅后凈利率

所得稅后凈現(xiàn)金收益/（項(xiàng)目銷售收入＋留存資產(chǎn)凈現(xiàn)值）核心指標(biāo)，大于10%11項(xiàng)目自有資金IRR

月度內(nèi)部收益率×12（不含外部貸款和利息）核心指標(biāo)，大于19%某知名企業(yè)投資評價指標(biāo)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.10流程管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)周期長，房地產(chǎn)投資機(jī)會風(fēng)險加大，如何解決效率和風(fēng)險的平衡；進(jìn)度時間，決定管理費(fèi)/財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加；流程管理的過程，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理人員系統(tǒng)分析和風(fēng)險意識分析的過程；流程管理是項(xiàng)目管理人員的必備工具。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.11專家學(xué)者和組織對流程的定義：邁克爾·哈默：業(yè)務(wù)流程是把一個或多個輸入轉(zhuǎn)化成對顧客有價值的輸出的活動。T.H.達(dá)文波特：業(yè)務(wù)流程是一系列結(jié)構(gòu)化的可測量的活動集合，并為特定的市場或特定的顧客產(chǎn)生特定的輸出。A.L.斯切爾：業(yè)務(wù)流程是在特定時間產(chǎn)生特定輸出的一系列客戶、供應(yīng)商關(guān)系。H.J.約翰遜：業(yè)務(wù)流程是把輸入轉(zhuǎn)化為輸出的一系列相關(guān)活動的結(jié)合，它增加輸入的價值并創(chuàng)造出對接受者更為有效的輸出。A.W.謝爾：業(yè)務(wù)流程是公司以產(chǎn)出產(chǎn)品和服務(wù)為目標(biāo)的一系列連貫的、有序的活動的組合，業(yè)務(wù)流程的輸出結(jié)果是為內(nèi)部或外部的“客戶”所需的，并為“客戶”所接受的產(chǎn)品或服務(wù)。ISO9000：業(yè)務(wù)流程是一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動。通俗化：跨三個部門以上的工作流。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.12為什么需要流程？表面上看，企業(yè)組織是以業(yè)務(wù)和職能部門來劃分的，但實(shí)際上起作用的是流程。沒有一個部門單獨(dú)的活動能夠創(chuàng)造價值，只有將所有活動一起放在一個整體框架里進(jìn)行才能創(chuàng)造價值，那個框架就是流程。它是一組相互關(guān)聯(lián)的工作或活動，它們一起給顧客創(chuàng)造價值。作為各部門不同人員活動的組合，流程在運(yùn)轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)了價值的增長。

因?yàn)榱鞒谈荏w現(xiàn)工作價值的增值作用Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.13企業(yè)必須建立為顧客創(chuàng)造價值的流程管理機(jī)制建立規(guī)范的業(yè)務(wù)流程體系；定期評估流程的運(yùn)作績效；建立流程持續(xù)優(yōu)化的機(jī)制；把流程從職能組織的背后移到前面來流程A流程B部門部門部門部門部門產(chǎn)品或服務(wù)部門/職能目標(biāo)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.14標(biāo)桿企業(yè)流程優(yōu)化---以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)流程中體現(xiàn)已顧客為關(guān)注焦點(diǎn)的基本思想，例如：策劃流程中讓接觸顧客的部門參與決策基于市場的價格決策構(gòu)建系統(tǒng)的客戶服務(wù)系統(tǒng)以顧客的評價作為策劃與設(shè)計(jì)部門的重要業(yè)績考評依據(jù)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.15流程示意輸入資源輸出結(jié)果（目標(biāo)）活動1活動2活動5活動3活動4流程邊界流程“流程”的定義

為達(dá)到期望的管理或業(yè)務(wù)目標(biāo)，在一定輸入資源基礎(chǔ)上，通過明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務(wù)活動內(nèi)部客戶Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.16什么是流程管理?流程象人體的神經(jīng)系統(tǒng),它確保了組織功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)與協(xié)調(diào)一致性；流程是組織的基本運(yùn)作環(huán)境,直接影響到人的行為進(jìn)而影響組織的文化；壞人在好的制度下可能會變好,好人在壞的制度下可能會變壞；流程管理定義：對流程進(jìn)行策劃、優(yōu)化和再造,并通過實(shí)施、監(jiān)控、評價和改進(jìn),以持續(xù)達(dá)成和改善流程的績效目標(biāo)的過程。流程管理＝流程固化＋流程改善FEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.17是社會的博弈規(guī)則,或更嚴(yán)格地說,是人類設(shè)計(jì)的制約人們相互行為的約束條件……用經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語說,制度定義和限制了個人的決策集合"流程&制度

為達(dá)到期望的管理或業(yè)務(wù)目標(biāo)，在一定輸入資源基礎(chǔ)上，通過明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務(wù)活動制度流程邊界＋標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)＋資源＋活動Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.18流程和制度的關(guān)系

公司現(xiàn)正在對現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，同時，需要制定相應(yīng)的流程管理制度，在這個過程中，發(fā)現(xiàn)固有的公司管理制度之間與新制定的流程有沖突（或者叫矛盾）的地方。

因?yàn)楣驹幸恍┕芾碇贫仁窃跊]有制定業(yè)務(wù)流程的時候就開始執(zhí)行的，實(shí)際上這部分管理制度完全可以用流程的形式來描述。

從以上來看，兩者是有一個先后關(guān)系，事實(shí)上，兩者之間并不存在真正的順序關(guān)系，即并非雞與蛋的關(guān)系。

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.19在公司實(shí)際運(yùn)營過程中，流程是價值鏈的體現(xiàn)，而真正的管理制度則是價值鏈得以體現(xiàn)的保證。如果只有流程，沒有管理制度，公司各項(xiàng)職能不能高效運(yùn)行；而只有管理制度，沒有流程，那公司的運(yùn)作不能形成鏈?zhǔn)焦芾?，各?xiàng)職能分散作用，不能形成有機(jī)整體，當(dāng)然就削弱了企業(yè)的競爭力。

無論先有流程，還是先有管理制度，并不是最重要的。關(guān)鍵是如何擺正兩者之間的位置，同時協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系，使其向同一個方向用力，才是企業(yè)需要解決問題的根本所在。流程和制度的關(guān)系Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.20制度是邊界流程和制度流程是跑道Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.21流程的層次與流程樹結(jié)構(gòu)流程樹結(jié)構(gòu)-先橫切再豎切橫向通常同一級流程，縱向通常支持上一級橫向通常按照類別或功能劃分，縱向按照流程活動的順序劃分第二級流程L2.1流程L2.1.1第三/四級流程第一級流程L1第二級流程L2.2第二級流程第二級流程第二級流程第二級流程行動1行動1行動1行動1行動1流程L2.1.2行動2行動2行動2行動2行動2流程L行動3行動3行動3行動3行動3活動1行動4活動2活動36Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.22流程按層次分類主流程的特征跨部門或跨多個崗位多個關(guān)鍵活動和職能子流程的特征支持主流程活動或職能相對單一性Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.23協(xié)同增值提高效率落實(shí)責(zé)任管理創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略流程管理現(xiàn)狀診斷流程管理現(xiàn)狀診斷流程管理現(xiàn)狀診斷流程描述規(guī)范制定流程分類分級責(zé)任矩陣建立待建流程的建立愿景提出與關(guān)鍵流程識別流程優(yōu)化設(shè)計(jì)管理配套設(shè)計(jì)流程KPI設(shè)計(jì)流程的試點(diǎn)切換流程E化的案例培訓(xùn)流程的E化需求分析流程的E化工具選型流程的E化實(shí)現(xiàn)表單與工作流程設(shè)計(jì)操作規(guī)范制定認(rèn)識流程建立流程優(yōu)化流程E化流程運(yùn)作流程當(dāng)期改進(jìn)與長期建設(shè)相結(jié)合流程優(yōu)化與E化相結(jié)合流程與制度、績效相結(jié)合企業(yè)提升流程管理水平的總體方法論管理＋I(xiàn)T是有效解決流程方案的實(shí)施Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.241.流程管理體系1.1流程的基本概念1.2流程的要素構(gòu)成1.3房地產(chǎn)流程管理體系2.流程的繪制方法2.1流程繪制軟件visio介紹2.2流程分析方法目標(biāo)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.25房地產(chǎn)流程特點(diǎn)運(yùn)作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度以人為主：一致性難度（包工包料包人）并行運(yùn)作多：協(xié)調(diào)和計(jì)劃控制難度一次性：糾錯的成本高難度大（風(fēng)險：一失足成千古恨）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.27說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。

房地產(chǎn)流程與VAC模型-流程關(guān)系及專業(yè)配合

項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報建、初步設(shè)計(jì)報建、基礎(chǔ)提前開工報建辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計(jì)配合銷售配合采購管理Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.28框架：橫向規(guī)劃流程地圖：房地產(chǎn)有哪些流程戰(zhàn)略規(guī)劃融資管理資本運(yùn)營管理年度經(jīng)營計(jì)劃管理年度預(yù)算管理品牌規(guī)劃績效管理論證策劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目成本管理人力資源管理財(cái)務(wù)管理管理體系建設(shè)（流程、信息化、質(zhì)量等）戰(zhàn)略流程業(yè)務(wù)流程管理支持流程Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.29流程體系文件流程

作業(yè)指引表格

規(guī)范

模板跨專業(yè)配合/理順接口/清晰權(quán)責(zé)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)/最優(yōu)方案/有效性方法格式化/結(jié)果證據(jù)化規(guī)范化精細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.302圖2表－定思路2圖－龜型圖：7環(huán)節(jié)6要素分析流程總圖：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)接口關(guān)系2表－關(guān)鍵環(huán)節(jié)成果表：7環(huán)節(jié)成果標(biāo)準(zhǔn)表關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成果表：基于開發(fā)管理節(jié)點(diǎn)成果標(biāo)準(zhǔn)表Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.31流程分析方法（7個階段）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.32TurtleDiagram(龜型圖)過程關(guān)鍵點(diǎn)職責(zé)

接口衡量指標(biāo)輸入輸出龜型圖分析誰去做?做什么?相關(guān)支持?如何衡量?成果標(biāo)志?Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.33兩張圖－一張流程總圖Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.3434兩張表－關(guān)鍵階段成果標(biāo)準(zhǔn)管理表

關(guān)鍵階段成果標(biāo)準(zhǔn)化

－某標(biāo)桿的階35個段成果Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.3535關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成果標(biāo)準(zhǔn)管理表階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輸入成果/啟動條件輸出成果/輸出標(biāo)準(zhǔn)完成時間主要參與部門審批流程審批結(jié)果發(fā)放范圍與52里程碑的關(guān)聯(lián)Ⅰ—拓展階段１項(xiàng)目立項(xiàng)1、外調(diào)信息表2、土地屬性分析表3、新項(xiàng)目獲取風(fēng)險評估分析表1、地塊調(diào)查報告2、《項(xiàng)目立項(xiàng)報告》，包含：1）初步規(guī)劃方案2）初步產(chǎn)品定位3）項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)測算4）項(xiàng)目風(fēng)險分析5）項(xiàng)目初步交易方式前期調(diào)研15天，編制報告時間5天主責(zé)：項(xiàng)目發(fā)展部主要配合部門：設(shè)計(jì)管理部營銷管理部財(cái)務(wù)管理部①、項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)辦人②、項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)理③、總經(jīng)理審批①、項(xiàng)目發(fā)展部②、營銷管理部③、設(shè)計(jì)管理部④、成本管理部⑤、財(cái)務(wù)管理部⑥、工程采購部（以上均包含部門經(jīng)理及該部門項(xiàng)目群成員）--Ⅰ—拓展階段２可研論證1、項(xiàng)目立項(xiàng)報告1、新項(xiàng)目可研經(jīng)濟(jì)測算--成本部分2、新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算---經(jīng)濟(jì)指標(biāo)部分3、《可行性研究報告》，包含：1)項(xiàng)目周邊情況調(diào)查2)市場研究3）項(xiàng)目開發(fā)方案4）投資估算與融資方案5）財(cái)務(wù)評價6）不確定性分析7）綜合評價8)研究結(jié)論與建議主責(zé)：項(xiàng)目發(fā)展部主要配合部門：營銷管理部設(shè)計(jì)管理部成本管理部財(cái)務(wù)管理部①、項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)辦人②、項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)理③、所有部門分管副總④、總經(jīng)理⑤、區(qū)域?qū)徸h⑥、集團(tuán)審批①、項(xiàng)目發(fā)展部②、營銷管理部③、設(shè)計(jì)管理部④、成本管理部⑤、財(cái)務(wù)管理部⑥、工程采購部（以上均包含部門經(jīng)理及該部門內(nèi)的項(xiàng)目群成員）1投資分析完成Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.36文件結(jié)構(gòu)系統(tǒng)性縱向:-四級層次-下級支持上級-接口引用運(yùn)作表格

二級流程(流程)16-20個三級流程(作業(yè)指引+規(guī)范)60-80個一級流程

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.37文件分類流程文件：涉及多個部門協(xié)同完成的目標(biāo)和任務(wù)作業(yè)指引：具體某個環(huán)節(jié)的詳細(xì)操作說明（側(cè)重制度）表單：流程流轉(zhuǎn)成果模板（案例）法規(guī)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.38選擇哪些流程進(jìn)行設(shè)計(jì)？關(guān)鍵流程選擇原則1.績效低下問題多的流程；2.定位重要價值高的流程；3.跨部門接口多的流程；房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行流程再造前，對現(xiàn)有流程進(jìn)行診斷與分析，找出現(xiàn)有流程所存在的問題。這些存在有問題和急需改進(jìn)的流程我們稱之為“關(guān)鍵流程”。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.39我們需要特別關(guān)注對流程現(xiàn)狀的認(rèn)識公司以往流程的回顧和討論項(xiàng)目策劃質(zhì)量流程設(shè)計(jì)質(zhì)量流程工程質(zhì)量流程。。。對管控方案的重新認(rèn)識項(xiàng)目管理模式專業(yè)模式Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.標(biāo)桿企業(yè)7大階段管理經(jīng)驗(yàn)40項(xiàng)目拓展項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購管理工程管理銷售管理客戶服務(wù)管理Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.41·

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·目標(biāo)地塊初步評估和篩選1.項(xiàng)目概況2.宗地概況3.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)4.合作條件5.投資收益預(yù)測6.城市評價指標(biāo)證明7.市場初步調(diào)研報告項(xiàng)目立項(xiàng)書1.項(xiàng)目概念規(guī)劃草案2.項(xiàng)目總投資3.項(xiàng)目初步定位報告4.銷售預(yù)測5.投資收益預(yù)測（敏感性分析）6.開發(fā)節(jié)點(diǎn)建議集團(tuán)高層與董事會決議一般項(xiàng)目項(xiàng)目土地信息項(xiàng)目預(yù)可研項(xiàng)目立項(xiàng)決策項(xiàng)目可研項(xiàng)目論證決策項(xiàng)目論證（方法論）項(xiàng)目工作組：組織部門：投資發(fā)展部配合部門：規(guī)劃設(shè)計(jì)部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部、市場營銷部、工程管理部等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.42項(xiàng)目拓展階段的關(guān)鍵活動(CP點(diǎn))年度土地儲備計(jì)劃項(xiàng)目信息篩選項(xiàng)目內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目可研論證項(xiàng)目投資決策評審項(xiàng)目取得項(xiàng)目交接土地信息收集城市/區(qū)位投資策略城市/區(qū)位評價體系市場營銷專業(yè)化設(shè)計(jì)管理專業(yè)化成本管理專業(yè)其它（工程/計(jì)劃等）項(xiàng)目投資評價模型項(xiàng)目風(fēng)險評價研究專業(yè)管理（日常管理）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（時序型）項(xiàng)目管理（持續(xù)型）1234Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.43流程關(guān)鍵點(diǎn)細(xì)化說明-土地勘察及分析項(xiàng)目現(xiàn)場勘察收集地塊信息關(guān)鍵活動輸出成果地塊現(xiàn)場照片項(xiàng)目盡職調(diào)查土地屬性分析土地方工商調(diào)查債權(quán)債務(wù)調(diào)查自然條件信息社會條件信息項(xiàng)目風(fēng)險評估對項(xiàng)目獲取過程中的17類風(fēng)險進(jìn)行評估市場與產(chǎn)品分析相關(guān)工作前置開展Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.44

論證策劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服二級流程文件三級作業(yè)指引關(guān)鍵模板/表格項(xiàng)目拓展及論證管理流程《掛牌出讓作業(yè)指引》《項(xiàng)目測算簡表》《項(xiàng)目獲取風(fēng)險評估表》《項(xiàng)目可行性研究報告》《項(xiàng)目投資決策成果標(biāo)準(zhǔn)》《拍賣出讓作業(yè)指引》《招標(biāo)出讓作業(yè)指引》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.45·

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·市場調(diào)查：市場定位客戶定位產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品主題建筑指標(biāo)1.總平面圖2.道路交通3.－4.－5.銷售前期準(zhǔn)備1.項(xiàng)目開發(fā)成本2.項(xiàng)目總投資3.目標(biāo)成本4.－分期開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)策略：加速項(xiàng)目一般項(xiàng)目創(chuàng)新項(xiàng)目復(fù)制項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)數(shù)量節(jié)點(diǎn)控制項(xiàng)目深化定位初步營銷策劃項(xiàng)目成本測算開發(fā)策劃產(chǎn)品概念規(guī)劃項(xiàng)目策劃（方法論）4.1.市場定位：明確區(qū)域市場供需情況，知悉市場機(jī)會。4.2.客戶定位：明確項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體并知悉群體特征。4.3.產(chǎn)品形態(tài)：選擇建筑類型。4.4.產(chǎn)品主題：確定產(chǎn)品設(shè)計(jì)的主題，與產(chǎn)品形態(tài)有關(guān)。4.5.建設(shè)指標(biāo)：項(xiàng)目各類型物業(yè)、戶型的量化指標(biāo)和比例關(guān)系。戶型－場地分析；樓型－配比規(guī)劃方案競品研究－范本調(diào)研；CP主力戶型控制－規(guī)劃強(qiáng)排方案-項(xiàng)目工作組：組織部門：投資發(fā)展部配合部門：規(guī)劃設(shè)計(jì)部、成本管理部、財(cái)務(wù)管理部、市場營銷部、工程管理部等Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.46項(xiàng)目策劃階段的關(guān)鍵活動(CP點(diǎn))產(chǎn)品線項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書初稿運(yùn)營策劃市場調(diào)研產(chǎn)品策劃運(yùn)營線市場線初步市場定位產(chǎn)品策劃方案初步產(chǎn)品建議書評審產(chǎn)品需求清單編制概念設(shè)計(jì)任務(wù)書概念設(shè)計(jì)及評審成本測算、投資測算項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書評審精裝定位、限價方案示范區(qū)營建方案產(chǎn)品建議書確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究報建溝通客戶需求點(diǎn)、項(xiàng)目價值點(diǎn)挖掘產(chǎn)品策劃五大工具產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究專業(yè)管理（日常管理）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（時序型）項(xiàng)目管理（持續(xù)型）123Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項(xiàng)目運(yùn)營策劃書47項(xiàng)目運(yùn)營策劃——是對項(xiàng)目整體開發(fā)策略及經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃內(nèi)容的整體規(guī)劃，體現(xiàn)了公司項(xiàng)目投資的最初意愿，應(yīng)作為項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃細(xì)化及執(zhí)行的總綱收益類指標(biāo)：銷售利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類指標(biāo)：銷售利潤率/投資回報率/IRR資金類指標(biāo)：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間資產(chǎn)類指標(biāo)：NPV……項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度等客戶滿意度：滿意度（規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)）……運(yùn)營視角進(jìn)度指標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)專業(yè)管理目標(biāo):如目標(biāo)成本變動率\標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率\戰(zhàn)略采購比例安全控制目標(biāo)……學(xué)習(xí)視角人員培養(yǎng)知識管理……財(cái)務(wù)視角客戶視角項(xiàng)目評價指標(biāo)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.48項(xiàng)目策劃《產(chǎn)品品類描述》《戶型配比樓型配比》《客戶模型產(chǎn)品需求》《概念設(shè)計(jì)任務(wù)書》設(shè)計(jì)部營銷部營銷部設(shè)計(jì)部《成本測算》成本部Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.49論證策劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服二級流程文件三級作業(yè)指引關(guān)鍵模板/表格項(xiàng)目運(yùn)營策劃流程《新項(xiàng)目啟動作業(yè)指引》《項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)書》《項(xiàng)目前期工作準(zhǔn)備清單》產(chǎn)品策劃流程《產(chǎn)品建議書編制作業(yè)指引》《產(chǎn)品初步建議書（要點(diǎn)）》《設(shè)計(jì)營銷接口輸入條件標(biāo)準(zhǔn)》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.50·

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·土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引設(shè)計(jì)管理（方法論）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.51設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵活動(CP點(diǎn))設(shè)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)管理（日常管理）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（時序型）規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單體方案設(shè)計(jì)建筑初步設(shè)計(jì)建筑施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)變更概念規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀概念設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)景觀初步設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)銷售展示區(qū)概念設(shè)計(jì)銷售示范區(qū)施工圖設(shè)計(jì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究設(shè)計(jì)任務(wù)書模板研究設(shè)計(jì)供方管理材料設(shè)備配置建議配置建議深化材料設(shè)備清單設(shè)計(jì)策劃設(shè)計(jì)流程/節(jié)點(diǎn)規(guī)劃理成本優(yōu)化研究產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)設(shè)計(jì)評審標(biāo)準(zhǔn)研究銷售展示區(qū)方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)知識庫管理設(shè)計(jì)單位選定及管理設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)任務(wù)書編制與評審設(shè)計(jì)中期交流設(shè)計(jì)評審設(shè)計(jì)階段成本控制管理設(shè)計(jì)交底設(shè)計(jì)圖紙管理報建溝通項(xiàng)目管理（持續(xù)型）123Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.標(biāo)準(zhǔn)化管理一——設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)規(guī)劃52規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工配合、銷售配合及入伙配合傳統(tǒng)劃分規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程施工配合、銷售配合及入伙配合新的劃分項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售竣工入伙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面部品建筑規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)設(shè)備擴(kuò)初方案土建擴(kuò)初產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引部品調(diào)研及清單部品選型及定板銷售配合資料景觀概念方案景觀方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)銷售配合設(shè)計(jì)主體設(shè)計(jì)三分法主體設(shè)計(jì)二分法投資分析階段的設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)前期階段設(shè)計(jì)管理實(shí)施方案階段的設(shè)計(jì)管理施工圖階段的設(shè)計(jì)管理施工、銷售、八伙階段的設(shè)計(jì)配合管理階段說明金地認(rèn)為：為加快項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度，縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，將部品研究、材料選型、景觀設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)工作進(jìn)行前置，使設(shè)計(jì)周期縮短30%以上。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.53設(shè)計(jì)管理與成本關(guān)系模型產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)評審標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管理模式景觀施工圖建筑方案、擴(kuò)初、施工圖銷售示范單位專項(xiàng)設(shè)計(jì)產(chǎn)品策劃設(shè)計(jì)任務(wù)書營銷需求輸入成本驗(yàn)算意見目標(biāo)成本建議書項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃概念設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)成果評審專業(yè)委員會論證設(shè)計(jì)交底圖紙會審專家評審現(xiàn)場服務(wù)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.設(shè)計(jì)評審54專業(yè)和設(shè)計(jì)階段評審職責(zé)結(jié)論確認(rèn)總部一線公司產(chǎn)品研發(fā)品牌營銷成本管理招標(biāo)采購運(yùn)營管理其他管理層經(jīng)營開發(fā)設(shè)計(jì)管理合約采購項(xiàng)目工程管理營銷客服前期概念方案總裁○○○

○投資○

○

○

招標(biāo)方案總裁○○○

○投資○

○

○

規(guī)劃方案總裁○○○

○

○○○

○

規(guī)劃報建圖公司領(lǐng)導(dǎo)○

○○○

建筑方案總裁○○○○○

○○○

○○○○單體平面公司領(lǐng)導(dǎo)○○○○

○

○○○○○

單體立面公司領(lǐng)導(dǎo)○○○○

○○○○○○○

初步設(shè)計(jì)一線總經(jīng)理○

○○

○

○○○○

施工條件圖一線總經(jīng)理

○

○○○○

基礎(chǔ)施工圖一線總經(jīng)理

○

○○○○

施工圖一線總經(jīng)理○

○○

○

○○○○

材料部品公司領(lǐng)導(dǎo)○○○○○

○

○○

○○景觀方案公司領(lǐng)導(dǎo)○○○

○○○○○

○○初步設(shè)計(jì)一線總經(jīng)理

○

○○○○

施工圖一線主管

○

○○○○

裝修方案一線總經(jīng)理○○

○

○

○○

○○方案深化一線主管

○

○○

○○施工圖一線主管

○

○○○○○○材料部品一線總經(jīng)理○○○○

○

○○

○○賣場樣板間方案一線總經(jīng)理○○

○

○○

○

方案深化一線主管

○

○○○

○

施工圖一線主管

○

○○○

○

材料部品一線主管

○

○○

○

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.設(shè)計(jì)變更中常見的問題55由我們項(xiàng)目部直接聯(lián)系設(shè)計(jì)院，不是更快更直接嗎？工程進(jìn)度那么緊，搞那么復(fù)雜有必要嗎？設(shè)計(jì)變更管理主要是成本控制，變更審批表填那么多內(nèi)容有必要嗎？曾經(jīng)的教訓(xùn)：項(xiàng)目做完了，發(fā)現(xiàn)和當(dāng)初的產(chǎn)品預(yù)想偏差很大，尤其是一些產(chǎn)品細(xì)節(jié)，產(chǎn)品功能受影響，規(guī)劃驗(yàn)收也是磕磕絆絆給客戶承諾的（首層）附贈花園少了10幾個平方北京嘗試了防水新材料和新工藝，結(jié)果成了當(dāng)時很大的質(zhì)量問題、受到大量投訴；但是就隔了半年，西安就出現(xiàn)了相同的問題，很讓人無奈市場部沒有項(xiàng)目管理意識，項(xiàng)目管理有四個要素呢，不能隨時想怎么變就怎么變……設(shè)計(jì)變更管理的基本原則歸口管理原則——所有變更的主導(dǎo)部門是設(shè)計(jì)管理部門（但跟蹤主導(dǎo)部門為需求發(fā)起部門）綜合評審原則——綜合考慮產(chǎn)品影響、客戶承諾、成本影響、規(guī)劃報批、項(xiàng)目進(jìn)度等持續(xù)改善原則——對設(shè)計(jì)變更發(fā)生的原因及頻次進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行知識經(jīng)驗(yàn)總結(jié)（另一個重要渠道是客戶投訴信息分析）任何時候，管理和效率都是矛盾統(tǒng)一體，如果我們難以取舍，不妨換個角度思考，為什么別人這么做。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.56

論證策劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服二級流程文件三級作業(yè)指引關(guān)鍵模板/表格設(shè)計(jì)管理流程

《設(shè)計(jì)成果管理作業(yè)指引》《設(shè)計(jì)任務(wù)書》《設(shè)計(jì)輸入模板》《設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》《設(shè)計(jì)評審作業(yè)指引》《設(shè)計(jì)專業(yè)評審模板（電氣/給排水/土建/平面等專業(yè)評審表）》《設(shè)計(jì)變更作業(yè)指引》《設(shè)計(jì)變更表（含分類）》《項(xiàng)目部品設(shè)計(jì)及確認(rèn)作業(yè)指引》《合同附圖及銷售資料原圖繪制作業(yè)指引》《合同附圖銷售戶型圖核圖要點(diǎn)》《項(xiàng)目面積指標(biāo)控制作業(yè)指引》《面積指標(biāo)跟蹤一覽表》《全面家居解決方案管理指引》《精裝修標(biāo)準(zhǔn)》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.57·

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·采購策略采購實(shí)施采購監(jiān)控采購方式選擇戰(zhàn)略采購招標(biāo)采購直接采購總包與分包方式選擇考慮工程特性考慮資金流考慮利潤目標(biāo)考慮內(nèi)部人員能力采購方案＋采購計(jì)劃采購信息與供方信息庫建立供方管理采購作業(yè)采購計(jì)劃模式招標(biāo)/直接采購作業(yè)模式采購合同交底與驗(yàn)收價格監(jiān)控價格信息庫機(jī)制與限價體系價格談判與采購執(zhí)行分開機(jī)制包干價乙供材料的質(zhì)量監(jiān)控非包干價材料的價格控制合同履行監(jiān)控采購管理方法論介紹Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.58采購管理的關(guān)鍵活動(CP點(diǎn))合約框架策劃材料設(shè)備清單采購策劃采購實(shí)施總包、監(jiān)理招標(biāo)分包工程采購材料設(shè)備采購采購過程監(jiān)督供方履約評價/滿意度評估采購模式劃分供方等級評價標(biāo)準(zhǔn)采購計(jì)劃管理采購文件管理價格監(jiān)控確定目標(biāo)成本專業(yè)管理（日常管理）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（時序型）項(xiàng)目管理（持續(xù)型）采購方式劃分供方等級名錄12345Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.采購的四定分離原則59示例：招標(biāo)管理中的四定原則采購組織部門成本線工程線產(chǎn)品線1、制定招標(biāo)計(jì)劃主持編制招標(biāo)計(jì)劃合同簽訂匹配提出進(jìn)場時間、工期及技術(shù)要求定樣時間匹配2、編制招標(biāo)文件組織形成招標(biāo)文件編制經(jīng)濟(jì)條款、招標(biāo)底價和上限工程范圍、技術(shù)要求、施工組織要求技術(shù)參數(shù)3、資源預(yù)審組織選擇投標(biāo)單位參與選擇投標(biāo)單位參與選擇投標(biāo)單位參與選擇投標(biāo)單位4、發(fā)標(biāo)、答疑主持發(fā)標(biāo)、答疑會議負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)條款答疑負(fù)責(zé)提出技術(shù)、工期及配合要求協(xié)助5、開標(biāo)主持接標(biāo)、開標(biāo)參與開標(biāo)協(xié)助協(xié)助6、評標(biāo)評審技術(shù)標(biāo)、主持技術(shù)部分談判、主持評標(biāo)會議評審經(jīng)濟(jì)標(biāo)、主持經(jīng)濟(jì)部分談判、參與評標(biāo)會議負(fù)責(zé)評審技術(shù)標(biāo)中產(chǎn)品外觀效果部分負(fù)責(zé)評審技術(shù)標(biāo)中產(chǎn)品外觀效果部分7、定標(biāo)/合同授予招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長主持，集體表決定標(biāo)，并發(fā)出中標(biāo)通知成本管理部門負(fù)責(zé)合同簽訂8、履約評價一般由招標(biāo)組織、項(xiàng)目部占主要權(quán)重Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.為什么一定要強(qiáng)調(diào)四定分離60定標(biāo)+定商？定商+定價？定標(biāo)+定價？定商+定貨？沒有絕對的風(fēng)險，也沒有絕對的控制目的性技術(shù)標(biāo)價格風(fēng)險專業(yè)跨度大履約監(jiān)控風(fēng)險Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.如何確定供應(yīng)商等級61戰(zhàn)略合作供應(yīng)商：上年各項(xiàng)合同履約評價等級均為“良好”（含）以上、年平均晉級積分高于2.0，可推薦成為戰(zhàn)略合作供應(yīng)商；過往有過降級記錄的，由運(yùn)營管理中心給出建議方案，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后，在供應(yīng)商資格晉升審批中予以說明；優(yōu)秀供應(yīng)商：全年評價等級均為“可接受”（含）以上、年平均晉級積分高于1.0、且無降級記錄的，可自動成為優(yōu)秀供應(yīng)商；合作伙伴：上年各項(xiàng)合同履約評價等級無“無法接受”的、年平均晉級積分為正，自動成為“合作伙伴”；連續(xù)三年內(nèi)累計(jì)超過兩次“無法接受”的，列入無法接受供應(yīng)商名單，兩年內(nèi)不予再次合作；其他為一般供應(yīng)商；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.62

論證策劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服二級流程文件三級作業(yè)指引關(guān)鍵模板/表格采購管理流程

《戰(zhàn)略采購管理指引》《采購方式作業(yè)指引》《招標(biāo)采購管理指引》《直接采購管理指引》《材料設(shè)備驗(yàn)收與管理指引》供方價值鏈管理流程《營銷策劃供方采購及管理作業(yè)指引》《工程質(zhì)量與風(fēng)險評估標(biāo)準(zhǔn)》《銷售代理管理評估標(biāo)準(zhǔn)》

《造價咨詢公司管理評估標(biāo)準(zhǔn)》《設(shè)計(jì)供方管理作業(yè)指引》《工程供方管理作業(yè)指引》《銷售代理管理作業(yè)指引》《造價咨詢公司采購與管理作業(yè)指引》《物業(yè)供方采購及管理作業(yè)指引》《合同與付款管理作業(yè)指引》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.63·

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·施工管理（方法論）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.64工程管理的關(guān)鍵活動(CP點(diǎn)，內(nèi)容較多，僅選取2個關(guān)鍵點(diǎn))施工前期準(zhǔn)備地基與基礎(chǔ)工程施工主體工程施工初裝修工程施工外部裝修工程施工市政工程施工外腳手架拆除工程竣工驗(yàn)收工程交付、維保服務(wù)工程管理策劃監(jiān)理、總包招標(biāo)景觀工程施工內(nèi)部裝修工程施工精裝修工程施工銷售示范區(qū)工程施工施工圖交底會審施工組織設(shè)計(jì)審查工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研究質(zhì)量檢查和控制標(biāo)準(zhǔn)研究工程內(nèi)部管理規(guī)范研究品質(zhì)管理進(jìn)度管理安全文明管理成本管理信息管理材料驗(yàn)收及現(xiàn)場管理供方監(jiān)督管理項(xiàng)目風(fēng)險管理專業(yè)管理（日常管理）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（時序型）項(xiàng)目管理（持續(xù)型）12Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.65

論證策劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服二級流程文件三級作業(yè)指引關(guān)鍵模板/表格工程項(xiàng)目管理流程

《項(xiàng)目進(jìn)度控制指引》《設(shè)計(jì)采購報建計(jì)劃表》《三級作業(yè)計(jì)劃（節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）》《工程質(zhì)量與風(fēng)險評估標(biāo)準(zhǔn)》《各關(guān)鍵工序工程樣板檢查表》《精裝修重點(diǎn)檢查一覽表》《精裝修施工樣板確認(rèn)表》《裝修房屋模擬驗(yàn)收表》《新建物業(yè)實(shí)體與資料移交清單》《工程質(zhì)量檢查與評估管理作業(yè)指引》《安全文明施工管理作業(yè)指引》《精裝修施工管理作業(yè)指引》《新建物業(yè)移交作業(yè)指引》《產(chǎn)品交付作業(yè)指引》《項(xiàng)目管理評估作業(yè)指引》《顧客要求及工程變更簽證管理作業(yè)指引》《工程圖紙管理作業(yè)指引》《工程文件管理作業(yè)指引》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.66·

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·項(xiàng)目可研項(xiàng)目策劃建筑規(guī)劃單體設(shè)計(jì)工程施工工程驗(yàn)收營銷策劃方案客戶入住從市場調(diào)研、項(xiàng)目可研、市場定位、項(xiàng)目定位、營銷策略（推廣策略、價格策略、銷售策略）、物業(yè)管理方案等等進(jìn)行全程策劃和管理。標(biāo)桿企業(yè)在營銷管理的成功經(jīng)驗(yàn)（方法論）市場調(diào)研和競品研究報告項(xiàng)目定位報告初步營銷方案土地市場信息報告營銷建議報告戶型配比建議報告客戶品質(zhì)要求報告施工符合性監(jiān)控參加預(yù)驗(yàn)收房地產(chǎn)項(xiàng)目的價格策略房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告策略房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售策略輸入輸出提供相關(guān)報告參與相關(guān)活動研發(fā)策劃營銷策劃Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.67營銷管理的關(guān)鍵活動(CP點(diǎn))專業(yè)管理（日常管理）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（時序型）項(xiàng)目管理（持續(xù)型）拓展階段市場調(diào)研工作參與定位策劃評審項(xiàng)目營銷總案項(xiàng)目營銷推廣實(shí)施銷售代理公司選定項(xiàng)目開盤前準(zhǔn)備銷售過程管理尾盤銷售-結(jié)案項(xiàng)目營銷計(jì)劃總結(jié)評估|包含銷控管理項(xiàng)目后評估（產(chǎn)品部分）銷售事務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化管理體系客戶資源管理體系營銷控制體系市場研究客戶研究營銷供方庫建設(shè)123Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.68

論證策劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服二級流程文件三級作業(yè)指引關(guān)鍵模板/表格

銷售前管理流程《營銷策劃方案制定作業(yè)指引》

《示范單位管理作業(yè)指引》《示范單位裝修標(biāo)準(zhǔn)》《項(xiàng)目銷售資料審核作業(yè)指引》《銷售資料一覽表》銷售進(jìn)程管理流程《SP活動管理作業(yè)指引》《銷售價格管理作業(yè)指引》銷售后續(xù)管理流程《銷售簽約作業(yè)指引》《面積補(bǔ)差作業(yè)指引》《銷售事務(wù)變更作業(yè)指引》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.69·

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·客服管理的三個層次（方法論）事后事中事前處理客戶投訴被動受理客戶問題，關(guān)注處理效率、風(fēng)險控制與預(yù)防促進(jìn)管理改進(jìn)通過客服的問題分析與反饋，督促相關(guān)專業(yè)的管理改進(jìn)全程客服，促進(jìn)品牌提升參與項(xiàng)目開發(fā)全過程，從客戶角度提出產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)和工程建造要求；主動進(jìn)行客戶關(guān)懷，了解和分析客戶需求，促進(jìn)品牌提升，促進(jìn)循環(huán)銷售。第三層次第二層次第一層次全程客戶服務(wù)1.市場調(diào)研2.項(xiàng)目定位3.規(guī)劃設(shè)計(jì)4.施工質(zhì)量5.銷售服務(wù)6.體驗(yàn)營銷7.預(yù)驗(yàn)收房8.客戶入住9.客戶回訪站在客戶角度完成客戶的需求客戶感受以客戶為主的理念是否實(shí)現(xiàn)，參與驗(yàn)證服務(wù)的質(zhì)量Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶資源管理體系70客戶會管理Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶會71Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.萬科的“6+2”步法72客戶觸點(diǎn)：交付、裝修、搬遷客戶典型心態(tài)□夢想實(shí)現(xiàn)□與交樓標(biāo)準(zhǔn)一致，排除隱患□裝扮個性化家庭□告知驗(yàn)房的專業(yè)方法和注意事項(xiàng)□發(fā)展商告知水電、門窗的使用□工程質(zhì)量（毛坯和裝修）□需要裝修方面的信息和幫助□裝飾材料的購買□收樓過程應(yīng)該喜悅□入住后的收費(fèi)情況說明□有問題通過何種渠道和方式解決□我的鄰居是誰□質(zhì)量問題多長時間解決核心內(nèi)容：裝扮家庭、恭賀喬遷工作要點(diǎn)說明□指引業(yè)主驗(yàn)樓□收費(fèi)情況說明□便捷的入伙手續(xù)□裝修指引第六步：承擔(dān)責(zé)任第五步：噓寒問暖第四步：恭迎喬遷第三步：親密接觸第二步：喜結(jié)連理第一步：溫馨牽手＋1一路同行＋2四年之約客戶關(guān)注焦點(diǎn)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.全程客戶服務(wù)管理73制定客戶服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)參與產(chǎn)品策劃參與設(shè)計(jì)優(yōu)化物業(yè)方案策劃產(chǎn)品交付代言客戶專員制入住現(xiàn)場服務(wù)業(yè)主產(chǎn)權(quán)辦理客戶投訴處理滿意度調(diào)查持續(xù)關(guān)懷客戶服務(wù)定期分析，持續(xù)完善升級客戶體驗(yàn)客戶代言一路同行產(chǎn)品優(yōu)化功能客戶關(guān)懷功能質(zhì)量提升功能Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.74

論證策劃設(shè)計(jì)采購工程銷售客服二級流程文件三級作業(yè)指引關(guān)鍵模板/表格

客戶關(guān)系管理流程《客戶會管理作業(yè)指引》《工程維修時限表》《房屋檢查記錄表》《客戶投訴處理作業(yè)指引》《工程維修作業(yè)指引》Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.7575標(biāo)桿企業(yè)三級計(jì)劃體系一級計(jì)劃《年度年經(jīng)營計(jì)劃》《27里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》二級項(xiàng)目計(jì)劃《項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃》（財(cái)務(wù)管理部）《53里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人/運(yùn)營管理）

二級職能計(jì)劃《土地發(fā)展規(guī)劃》（項(xiàng)目發(fā)展部）《年度財(cái)務(wù)經(jīng)營預(yù)算》（財(cái)務(wù)管理部）《客戶滿意度提升計(jì)劃》（客戶關(guān)系中心）《人力資源規(guī)劃》（人力資源部）《工程供應(yīng)鏈資源規(guī)劃》（采購管理部）三級項(xiàng)目計(jì)劃《項(xiàng)目總進(jìn)度控制計(jì)劃》《設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃》《報建計(jì)劃》《配套計(jì)劃》《采購計(jì)劃》《營銷作業(yè)計(jì)劃》《開放區(qū)開盤專項(xiàng)計(jì)劃》《竣工驗(yàn)收專項(xiàng)計(jì)劃》《產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃》

三級項(xiàng)目計(jì)劃《月/季度工作目標(biāo)計(jì)劃》

集團(tuán)層面下屬公司層面項(xiàng)目及專業(yè)職能層面Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.76計(jì)劃管理在龍湖運(yùn)營管理體系中的位置Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.77關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時間實(shí)際完成時間負(fù)責(zé)人備注1取得國土使用權(quán)證

2交地

3完成方案設(shè)計(jì)

4完成初步設(shè)計(jì)

5完成施工圖設(shè)計(jì)

6取得施工圖設(shè)計(jì)

7項(xiàng)目開工

8售樓處、樣板區(qū)開放

9取得預(yù)售許可證

10開盤

11景觀施工進(jìn)場

12竣工備案

13交房

14交房完成率95%

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二級流程文件三級作業(yè)指引關(guān)鍵模板/表格計(jì)劃管理流程項(xiàng)目總體控制計(jì)劃《年度經(jīng)營計(jì)劃模板》《項(xiàng)目開發(fā)24/48節(jié)點(diǎn)計(jì)劃模板》《項(xiàng)目開發(fā)總控計(jì)劃模板》信息管理流程《信息報送規(guī)范指引》《信息報送時限格式表》流程審核流程《流程不合格改進(jìn)報告》運(yùn)營管理Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.79·

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·標(biāo)桿企業(yè)在成本管理的成功經(jīng)驗(yàn)（方法論）1.建立項(xiàng)目成本管理體系，包括目標(biāo)成本、責(zé)任成本與動態(tài)成本的控制。2.從可研階段至施工圖階段，目標(biāo)成本是不斷細(xì)化和深化的過程；在設(shè)計(jì)、工程各階段進(jìn)行動態(tài)成本的分析與平衡；目標(biāo)成本分解并落實(shí)到具體責(zé)任部門和崗位。3.成本控制：項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。

。項(xiàng)目可研階段投資估算項(xiàng)目策劃（概念設(shè)計(jì)）方案設(shè)計(jì)招標(biāo)、訂合同合同實(shí)施施工圖設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收竣工決算價成本測算設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算合同價結(jié)算價成本管理部負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目目標(biāo)成本，對各部門目標(biāo)成本進(jìn)行監(jiān)控，同時負(fù)責(zé)目標(biāo)成本的預(yù)警各階段確定目標(biāo)成本成本管理部控制確定目標(biāo)成本控制成本動態(tài)變化動態(tài)成本＝目標(biāo)成本＋（目標(biāo)成本）×變動率成本管理部提出上級審批財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目整體成本控制效果進(jìn)行監(jiān)控，代表上級履行經(jīng)營成果的監(jiān)控。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.80成本管理的關(guān)鍵活動(CP點(diǎn))拓展階段成本測算策劃階段成本測算方案階段成本測算初設(shè)階段成本測算施工圖預(yù)算工程、材料設(shè)備采購限價實(shí)施階段造價管理竣工結(jié)算成本后評估確定控制性目標(biāo)成本動態(tài)成本測算成本信息收集成本監(jiān)控與預(yù)警造價公司管理合同價確定變更簽證管理成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化要點(diǎn)合約框架標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目運(yùn)營策劃專業(yè)管理（日常管理）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（時序型）項(xiàng)目管理（持續(xù)型）1235467Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.81

二級流程文件三級作業(yè)指引關(guān)鍵模板/表格工程成本管理流程

《目標(biāo)成本編制與管理指引》《新項(xiàng)目可研成本測算表》

《目標(biāo)成本測算表》《責(zé)任成本管理作業(yè)指引》《責(zé)任成本指導(dǎo)書》《責(zé)任成本評估考核表》《成本優(yōu)化管理作業(yè)指引》《各階段成本優(yōu)化要點(diǎn)》《動態(tài)成本管理作業(yè)指引》《動態(tài)成本信息表》

《簽證管理作業(yè)指引》《預(yù)決算管理作業(yè)指引》成本管理Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.821.流程管理體系1.1流程的基本概念1.2流程的要素構(gòu)成1.3房地產(chǎn)流程管理體系2.流程的繪制方法2.1流程繪制軟件visio介紹2.2流程分析方法目標(biāo)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.83Visio2003軟件Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.84學(xué)習(xí)了解網(wǎng)站：/Visio可以制作圖表。這是否意味著Visio僅僅讓您將一組方框和箭頭排列在一起呢？不是。Visio可提供非常多的功能。Visio是一個智能圖表制作流程。它使您能夠以直觀的方式進(jìn)行溝通。此外，Visio還提供了許多功能，可使您的圖表更有意義、更為靈活并且更好地滿足您的需要。比影印之類的方法更勝一籌的地方在于，您可以用對您和業(yè)務(wù)有價值的方式來捕獲信息。Visio2003有兩個版本：VisioStandard2003和VisioProfessional2003。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.85繪圖軟件介紹安裝VISIO2003：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.86流程圖畫法規(guī)范流程分階段流程從左至右；流程從上至下；部門層次從左至右：從小到大；顧客、政府、供應(yīng)商在最左邊注意與內(nèi)部流程的接口；注意判斷框的出口兩個：Y或N；避免相交線，流程要閉合RH-OP-SJ002A方案設(shè)計(jì)管理流程\RH-OP-SJ002A方案設(shè)計(jì)管理流程.docEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.87如何描述流程：流程描述思路—從主流程到子流程核心和關(guān)鍵方式—流程圖采用VISIO2003要求：按照活動順序從輸入到輸出描述表述活動的責(zé)任者識別子流程與相關(guān)流程（例顧客投訴處理流程）Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.88流程圖是一種工具，可用來了解、分析和歸檔公司的流程和活動，幫助確定改善機(jī)會。一張流程圖顯示了將特定輸入轉(zhuǎn)化為所要求的輸出的一系列的步驟。什么是流程圖？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.89流程圖繪制流程圖繪制基礎(chǔ)有明確定義的開端和結(jié)束有輸入必有輸出在整個企業(yè)組織中“流動”不局限于單一的功能和部門

流程輸入輸出Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.90流程圖的格式宋體標(biāo)題采用14號字體、加粗、中間對齊崗位（部門）采用10號字體、加粗、下劃線、中間對齊框內(nèi)采用8號字體、普通不加粗、中間對齊連線采用與框內(nèi)同樣字體、中間對齊盡量避免相交線字體要求Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.91流程圖：字體流程圖名稱：14號崗位名稱：10號其它文字：6－8號中文：宋體標(biāo)準(zhǔn)英文：TIM