淺談商品房買賣合同的解除

PAGE2PAGE5法進企業(yè)第11期（總第21期）江山市司法局編2009年11月20日*************淺談商品房買賣合同的解除*************一、商品房買賣合同概述根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第一條的規(guī)定，商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同?？梢?，我國的商品房買賣合同可以分為商品房現(xiàn)售合同和商品房預(yù)售合同兩種。在實踐中，還出現(xiàn)有商品房認購書，即商品房買賣認購，訂購，預(yù)訂等協(xié)議，是指商品房買賣合同雙方當事人在簽署預(yù)售或買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。其性質(zhì)為商品房買賣預(yù)約合同，而非正式買賣合同，是開發(fā)商在取得預(yù)售許可證之前和買房人所簽訂的預(yù)約合同，但同樣對當事人具有法律約束力。根據(jù)《解釋》第五條的規(guī)定，如果商品房認購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。目前最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本(GF—2000—0171)(以下稱示范文本)。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強制使用。但在實踐中該示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。二、商品房買賣合同的解除事由(一)商品房買賣合同的解除事由種類商品房買賣合同解除的立法目的在于，給予一方當事人根據(jù)合同履行中出現(xiàn)了的法定事由，為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施，以及違約方不應(yīng)因合同的解除獲得不當?shù)睦?。商品房買賣合同的解除事由分為約定解除和法定解除，約定解除又分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)的解除。協(xié)議解除是指在合同履行過程中，當事人經(jīng)協(xié)商一致同意解除合同。約定解除權(quán)的解除是指在合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現(xiàn)時，享有解除權(quán)的一方或各方當事人有權(quán)解除合同。法定解除是指在履行合同過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除合同的情形，享有解除權(quán)的一方或各方當事人有權(quán)解除合同?！逗贤ā泛汀督忉尅肪?guī)定了合同的法定解除事由。如果當事人將法定解除事由在商品房買賣合同申明確約定出來，此時原來本為法定的解除事由則成為了約定解除權(quán)的解除事由。在商品房買賣合同糾紛中，約定解除權(quán)的解除和法定解除，尤其是法定解除的適用較為普遍。(二)商品房買賣合同的法定解除事由《合同法》第九十四條規(guī)定的合同解除事由，相對于商品房買賣而言是一般規(guī)定，當然可適用于商品房買賣合同，在此不贅述?！督忉尅飞婕昂贤獬臈l文多達10條，占全部解釋條文28條的35．7％，這些條文對解除事由作了明確的列舉規(guī)定。概括起來，主要有以下幾種：1、根本違約：①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；④房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；⑤房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的。2、遲延履行：①出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的；②辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。3、其他解除情形：①面積誤差比絕對值超出3％；②商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。三、商品房買賣合同糾紛的類型與合同解除及對策大部分房款，出賣人已將房屋交付使用；2、商品房買賣合同被解除，房屋需返還；3、房屋自然升值，升值部分的確定需要由有法定資質(zhì)的評估機構(gòu)進行合法評估。(二)違約和欺詐懲罰性賠償《解釋》第八條和第九條規(guī)定了開發(fā)商既構(gòu)成根本違約，又構(gòu)成欺詐的情況(（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。（三）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實)，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。也就是說如果發(fā)生了上述規(guī)定的幾種情況時，購房者可以要回款項的最高額為已付購房款加上相當于已付購房款的懲罰性賠償金再加上已付購房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購房款、利息和損害賠償金。六、商品房買賣合同解除對按揭貸款合同的影響按揭貸款合同是指在買房人與開發(fā)商訂立商品房買賣合同之外，由開發(fā)商，銀行，買房人三方共同訂立商品房按揭貸款合同，由買房人首付部分房款給開發(fā)商，由銀行一次性將剩余房款貸款給買房人，但不直接交付給買房人，而是將貸款打入開發(fā)商的銀行帳戶，買房人將商品房買賣合同讓與擔(dān)保給銀行，在房屋交付前由開發(fā)商予以保證。在開發(fā)商將商品房交付給買房人后，開發(fā)商和買房人將商品房抵押給銀行。由買房人分期付款給銀行，直至付清銀行本息為止。如果買房人不能清償?shù)狡诒鞠?，銀行得以抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。如果商品房買賣合同被解除，這就使得擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人可以請求解除按揭貸款合同。按揭貸款合同解除后，銀行在此之前收取的那部分貸款利息，在扣除合理的貸款利息后，應(yīng)當退還給買房人。開發(fā)商在合同解除后，應(yīng)當將收受的購房貸款退還給銀行，將收受的購房款本金及利息退還給買房人。如以下案例：張先生向銀行申請了1500萬元的貸款，在2002年9月用于購買4套雍景臺國際公寓寫字樓和1套公寓。原定于2003年4月30日的交房日，卻因“非典”推遲到2004年7月。期間，張先生向開發(fā)商提出了退房，卻遭拒絕。后經(jīng)過北京市二中院審理，法院認定開發(fā)商延期交房是違約行為，判決解除了張先生與開發(fā)商的房屋買賣合同。但讓張先生沒有想到的是，銀行的一紙訴狀又將他推上了法院的被告席。銀行認為張先生已退房，其沒有理由再繼續(xù)占用上述貸款，且張先生也未按約定按月償還貸款，已構(gòu)成了違約，所以起訴要求張先生解除貸款合同并償還拖欠的貸款本金1280萬元，而開發(fā)商和張先生的妻子徐女士則作為擔(dān)保人，應(yīng)該承擔(dān)連帶清償責(zé)任。張先生認為，全部貸款在開發(fā)商手里，應(yīng)由開發(fā)商來償還。開發(fā)商則認為，自己只是貸款合同的擔(dān)保人，讓其還款沒有法律依據(jù)，且根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，開發(fā)商如果承擔(dān)了保證責(zé)任，還有權(quán)向張先生行使追償權(quán)。法院審理后認為，涉案商品房買賣合同系借款合同存在的基礎(chǔ)，在商品房買賣合同已經(jīng)解除的情況下，借款合同也就失去了存在基礎(chǔ)，該合同也應(yīng)解除。這種解除情況屬于法定解除，必須經(jīng)過法院判決確認。但是，因為當初銀行的貸款是直接劃至開發(fā)商賬戶，所以當借款合同被確認解除后，開發(fā)商應(yīng)將占用的貸款直接還給銀行。本案中，由于開發(fā)商的違約行為導(dǎo)致