配合產(chǎn)策進(jìn)行財務(wù)收益測算

萬科門頭溝項(xiàng)目——財務(wù)收益測算建議初步方案方案一：商業(yè)街+1T3寫字樓：地上3萬平米，層高4.2米公寓：公寓規(guī)劃為1T3，四棟塔樓，層高為3.1米商業(yè)：地上持有4000平米，規(guī)劃為影院及健身，地上銷售1.6萬平米；地下持有5000平米超市，地下銷售3000平米商鋪方案二：裙樓底商+1T3寫字樓：地上3萬平米，層高4.2米公寓：公寓規(guī)劃為1T3，四棟塔樓，層高為3.1米，售價3.6萬/平米。商業(yè)：地上銷售1.6萬平米；地下持有5000平米超市，地下銷售3000平米商鋪方案三：底商+1T2寫字樓：地上3萬平米，層高4.2米公寓：公寓規(guī)劃為1T2，七棟塔樓，層高為3.1米，售價3.7萬/平米。商業(yè)：地上銷售0.9萬平米；地下持有5000平米超市，地下銷售3000平米商鋪物業(yè)預(yù)估價值區(qū)間（元/㎡）假設(shè)2016年下半年本項(xiàng)目價格（元/㎡）方案一方案二方案三公寓32,000~35,000

（含精裝，精裝標(biāo)準(zhǔn)5,000元/㎡）南區(qū)36,000，北區(qū)33,000南區(qū)36,000，北區(qū)33,000南區(qū)、北區(qū)36,000商鋪首層70,000~73,00051,000（持有物業(yè)盡量規(guī)劃在三層）41,000（出現(xiàn)內(nèi)街商業(yè)，且無主力店帶動，價值衰減約30%）47,000（首層實(shí)現(xiàn)平臺水平56,000，二層價格衰減30%）二層42,000~44,000三層28,000~29,000負(fù)一層35,000~36,00036,000寫字樓30,000~31,00031,000經(jīng)濟(jì)測算方案產(chǎn)品價格建議：樓層售價比例商業(yè)街估值（元/㎡）內(nèi)街商鋪（元/㎡）底商（平臺水平）（元/㎡）B150%35,000~36,000----1F100%70,000~73,00070%，49,000~51,00056,0002F60-70%42,000~44,00029,000~35,00039,0003F40%28,000~29,000----價格估值體系建議：名稱面積（㎡）不含停車場租金（元/㎡/月）實(shí)現(xiàn)售價（元/㎡）租金回報率約備注朝陽新街坊——京客?。ㄗ夂箐N售）4,0007518,0005%銷售商街主力店租金回報率實(shí)現(xiàn)約5%-8%朝陽新街坊——肯德基（租后銷售）約1,00018026,0008%首地大峽谷（2013整售18.2億）70,00018426,0008.5%集中商業(yè)租金回報率實(shí)現(xiàn)約7.5%-8.5%歐美匯（2015整售25億）40,00039062,5007.5%本項(xiàng)目10,00062預(yù)計14,880預(yù)計5%參考銷售商街主力店租金回報經(jīng)濟(jì)測算持有收益測算：業(yè)態(tài)面積（㎡）預(yù)計租金（元/㎡/月）年租金收益（萬元）20年租金收益（萬元）超市6,000604328,640影院3,000361302,600健身1,0001501803,600合計10,000--約740萬元14,840結(jié)合項(xiàng)目入市預(yù)計租金水平，年收益約