房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告?zhèn)€別因素分析二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于銅仁市民主路13號(hào)，位于銅仁市休閑街，該區(qū)域?yàn)殂~仁市市區(qū)中心地段，區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁華度高，交通便利，水電等市政根底配套設(shè)施齊全。市場(chǎng)背景分析銅仁市位于貴州省東北部，東經(jīng)108°50/—109°29/，北緯27°26/—27°53/。東接湖南、北臨松桃、南接萬(wàn)山特區(qū)、西臨江口縣，是貴州省通往中原之要塞，是湘、鄂、川、黔四省邊區(qū)及黔東地區(qū)的商品集散地，素稱“黔東門戶”。銅仁市城區(qū)面積21平方公里，城區(qū)現(xiàn)有人口16萬(wàn)人左右。估價(jià)對(duì)象位于銅仁市民主路13號(hào)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象位于步行街旁，該區(qū)域內(nèi)為銅仁市市區(qū)中心地段，該區(qū)域內(nèi)居住人口密，人流量大，估價(jià)對(duì)象作為商業(yè)性房地產(chǎn)，目前出租、出售需求較大。四、最高最正確使用分析房地產(chǎn)估價(jià)要以估價(jià)對(duì)象的最高最正確使用前提進(jìn)行。最高最正確使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值到達(dá)最大的一種可能使用。最高最正確使用分析真正表達(dá)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下：〔一〕法律上的許可性〔規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)的許可〕，即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃開(kāi)展的規(guī)定。〔二〕技術(shù)上的可能性，即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最正確使用，要按照可到達(dá)的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定?！踩辰?jīng)濟(jì)上的可行性，即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益使用方法。〔四〕價(jià)值最大性，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中到達(dá)最大的一種。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)判定，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案并結(jié)合估價(jià)對(duì)象周邊房地產(chǎn)利用情況確定，估價(jià)對(duì)象宜保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，是估價(jià)對(duì)象的最高最正確使用，因此，本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價(jià)。五、估價(jià)方法選用收益法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)假設(shè)干年的純收益通過(guò)一定的資本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值的一種方法。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程根2071年09月14日1、測(cè)算年總收益估價(jià)對(duì)象位于銅仁市民主路13號(hào)，位于銅仁市休閑街二樓，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象周邊商業(yè)性房地產(chǎn)大多用于出租，故本次評(píng)估采用租金測(cè)算其收益，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)銅仁市城區(qū)特別是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)行情的分析，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象附近同類型、同檔次房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和價(jià)格水平的掌握情況，確定估價(jià)對(duì)象在正常情況下出租收益。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)性房地產(chǎn)的出租及經(jīng)營(yíng)情況的了解及分析，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)性房地產(chǎn)未來(lái)升值空間較大，故本次估價(jià)采取預(yù)測(cè)租金確定其收益。通過(guò)估價(jià)人員對(duì)休閑街二樓的商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查案例A：休閑街二樓“沒(méi)完沒(méi)了“房地產(chǎn)，建筑面積約40.00㎡，租金1,700.00元/月；B：休閑街二樓“天空電腦科技”房地產(chǎn)，建筑面積約38.00㎡，租金1,700.00元/月；C：休閑街二樓“祥龍紋身”房地產(chǎn)，建筑面積40.00㎡，租金1,800.00元/月。得出平均租金為45.30元/月·㎡，預(yù)期無(wú)空置率〔銅仁市目前門面出租慣例，房屋出租時(shí)均收交押金，如未租滿租約限定時(shí)間，一般不退還租金，可以抵銷轉(zhuǎn)租空隙時(shí)間所減少的租金損失，故可以不予考慮空置率〕；根據(jù)對(duì)休閑街二樓“沒(méi)完沒(méi)了”房地產(chǎn)的租金情況進(jìn)行調(diào)查，該房地產(chǎn)2008年的租金為1400元/月·㎡，2012年的租金為1700元/月·㎡，即該房地產(chǎn)五年期的租金增漲值為7.90元/月·㎡；經(jīng)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的出租情況進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)每五年期的租金增漲值為8.00元/月·㎡，最終確定估價(jià)對(duì)象未來(lái)出租收益情況如下：使用權(quán)年限建筑面積〔平方米〕月租金〔元/平方米〕年毛收益〔元〕第一個(gè)五年38.2745.3020,803.57第二個(gè)五年53.3024,477.49第三個(gè)五年61.3028,151.41第四個(gè)五年69.3031,825.33第五個(gè)五年77.3035,499.25第六個(gè)五年85.3039,173.17第七個(gè)五年93.3042,847.09第八個(gè)五年101.3046,521.012、年總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用一般包括：〔1〕、房產(chǎn)稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)出租房地產(chǎn)按照租金收入的12.00%征收房產(chǎn)稅。〔2〕、營(yíng)業(yè)稅及附加根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定〔中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第540號(hào)〕出租房屋營(yíng)業(yè)稅稅率為5.00%，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》〔國(guó)發(fā)〔1985〕19號(hào)〕規(guī)定，確定城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為營(yíng)業(yè)稅的7.00%，根據(jù)《貴州人民政府關(guān)于修改〈貴州教育經(jīng)費(fèi)籌措管理方法〉的決定》〔貴州省人民政府令第125號(hào)〕規(guī)定城市教育附加及地方教育附加費(fèi)費(fèi)率為營(yíng)業(yè)稅的5.00%。那么綜合稅率為租金收入的5.6%。3、資本化率本次評(píng)估采用平安利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率。平安利率按一年期整存整取利率確定，一年期整存整取利率為3.5%?？紤]周圍同類物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況及估價(jià)對(duì)象所處社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及與其投資其他經(jīng)濟(jì)行為的風(fēng)險(xiǎn)后，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為3.5%。資本化率=3.5%＋3.5%=7.00%。4、收益價(jià)格租賃期內(nèi)的收益價(jià)格計(jì)算公式為：V=i=1式中：V—收益價(jià)格Y—資本化率t—收益年限。A—年凈收益。那么估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格為：V=+28151.41×(1-17.6%)7%(1+7%)10+35499.25×(1-17.6%)7%(1+7%)+42847.09×(1-17.6%)7%(1+7%)＝=305,688.00〔元〕估。七、估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)人員根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、有關(guān)政策法規(guī)和我公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料和長(zhǎng)期積累的房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合委托方提供的資料和本次評(píng)估的估價(jià)目的，遵循公平、公正、公開(kāi)的原那么，按照估價(jià)程序；選取科學(xué)的估價(jià)方法，綜合分析影響房