房地產(chǎn)可研報告

目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章總論········································3一、工程名稱及承辦單位概況··························3二、可行性研究工作的依據(jù)和范圍·····················4三、可行性研究結(jié)論··································5第二章工程建設(shè)背景和工程的提出··················8一、工程建設(shè)地概況····································8二、工程提出的背景····································10三、工程建設(shè)的必要性·······························18第三章建設(shè)條件與場地·······························23一、建設(shè)地址·······································23二、配套條件·······································23第四章建設(shè)方案·····································27一、方案設(shè)計原那么···································27二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容····································27三、工程技術(shù)方案···································28第五章環(huán)境保護(hù)·····································45一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀·································45二、生態(tài)環(huán)境影響分析·······························45三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施·······························46四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析·······························47五、特殊環(huán)境影響分析·······························47第六章節(jié)能····································48一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)·····························48二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析·························48三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析·························50第七章工程組織管理·································55一、建設(shè)期管理·····································55第八章工程實(shí)施進(jìn)度·································57第九章投資估算及資金籌措···························58一、估算依據(jù)·······································58二、投資估算·······································58三、資本金及資金籌措方案···························63第十章經(jīng)濟(jì)影響分析·································64一、經(jīng)濟(jì)效益分析·····································64二、行業(yè)影響分析·····································71三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析·································72四、宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析·································75第十一章社會影響分析·······························76一、社會影響效果分析·································76二、社會適應(yīng)性分析···································77三、社會風(fēng)險及對策分析·······························80附表：表一招標(biāo)根本情況表表二審批部門核準(zhǔn)意見表三總投資估算表(不包含財務(wù)費(fèi)用)表四總投資估算表(包含財務(wù)費(fèi)用)表五總投資使用方案與資金籌措表表六借款還本付息方案表表七銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表表八土地增值稅計算表表九損益表表十資金來源與運(yùn)用表表十一全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表表十二資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表第一章總論一、工程名稱及承辦單位概況〔一〕工程名稱〔二〕工程建設(shè)地點(diǎn)工程建設(shè)場址位于莒縣青年路以東，浮來路以南，占地16693平方米。該區(qū)地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境良好，交通十分便利，附近文化氣息濃厚，具有住宅、商業(yè)開發(fā)建設(shè)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢?！踩彻こ坛薪▎挝桓艣r1、工程承建單位：日照益通置業(yè)2、單位法人代表：張碩一3、工程單位概況日照益通置業(yè)是企業(yè)法人組織，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)有經(jīng)理辦公室，由總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)公司的業(yè)務(wù)、財務(wù)、人事任免，全盤掌握房屋開發(fā)，工程施工、驗(yàn)收、交付及銷售工作。下設(shè)銷售科、工程科、財務(wù)部。日照益通置業(yè)，注冊地址莒縣城陽鎮(zhèn)西大街村〔北壇西路北側(cè)〕，法人代表張碩一，注冊資本3000萬元，該公司成立于2009年4月,公司開發(fā)的文心家園位于文心路以北、濰徐路以東，占地面積6475.72平方米，規(guī)劃建設(shè)7幢樓房，開發(fā)的世紀(jì)家園位于文心中路以北環(huán)保局以西，占地面積3800平米，規(guī)劃建設(shè)2幢樓房，公司總資產(chǎn)達(dá)10866萬元，具有很好的社會信譽(yù)，老實(shí)守信，是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理為主的專業(yè)公司；技術(shù)力量雄厚，管理體系現(xiàn)代化，且擁有一支精通房地產(chǎn)資本運(yùn)作、工程開發(fā)、建筑設(shè)計、營銷籌劃、工程管理、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的高素質(zhì)員工隊伍，公司始終貫徹"尊重自然、以人為本、效勞社會"的開發(fā)理念，積極引進(jìn)現(xiàn)代住宅形態(tài)，倡導(dǎo)先進(jìn)的生活態(tài)度；以其獨(dú)特的戰(zhàn)略眼光，規(guī)模化、科學(xué)地建設(shè)，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，建設(shè)成為以資本為紐帶，資產(chǎn)經(jīng)營與跨行業(yè)經(jīng)營兼容，按照現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營投資管理型企業(yè)。二、可行性研究工作的依據(jù)和范圍〔一〕可行性研究工作的依據(jù)〔1〕《中華人民共和國建筑法》；〔2〕《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；〔3〕《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》；〔4〕《城市居住規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50011-2001)；〔5〕建設(shè)部建住〔2006)165號文《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的假設(shè)干意見》〔6〕國家開展改革委、建設(shè)部《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法和參數(shù)》(第三版)；〔7〕《山東省安康居住工程實(shí)施方案》；〔8〕《山東省建設(shè)領(lǐng)域節(jié)能減排工作實(shí)施方案》(魯建科教字正2007)12號)；〔9〕《莒縣城市總體規(guī)劃》；〔10〕《建筑工程方案設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理方法》(2008)；〔11〕國家和山東省有關(guān)政策規(guī)定；〔12〕建設(shè)單位提供的有關(guān)資料?！捕晨尚行匝芯康姆秶こ烫岢龅谋尘?；工程建設(shè)的必要性；建設(shè)條件與場地；建設(shè)規(guī)模及方案；環(huán)境保護(hù)及節(jié)能工程組織管理；工程實(shí)施進(jìn)度；投資估算及資金籌措；財務(wù)分析；社會效益分析。三、可行性研究結(jié)論〔一〕工程占地面積16693平方米，總建筑面積69514.5平方米，包括地上建筑面積58247.5平方米，地下建筑面積11267.0平方米。地上建筑由住宅、商業(yè)和公建等組成，住宅建筑面積47686平方米，商業(yè)建筑面積為10061.5平方米，公建〔包括物業(yè)管理、居委會及治安聯(lián)防等〕500平方米。地下建筑為機(jī)動車停車位。本工程可入住總戶數(shù)276戶，建筑密度29％，容積率3.49，綠化面積5091.37平方米，綠化率30.5％。停車位：包括地上停車位100個，地下停車位269個?！捕辰ㄔO(shè)性質(zhì)為新建?！踩辰ㄔO(shè)起止時間：2011年10月至2013年9月。〔四〕總投資及資金來源本工程總投資19998.62萬元，其中，建筑安裝工程費(fèi)用14570.47萬元，土地用地費(fèi)用349.00萬元，前期工程費(fèi)用1085.35萬元，根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)217.48萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)135.62萬元，開發(fā)期稅費(fèi)22.53萬元，管理費(fèi)用327.16萬元，不可預(yù)見費(fèi)用490.74萬元，銷售費(fèi)用824.87萬元，其他費(fèi)用1015.40萬元，財務(wù)費(fèi)用960.00萬元。資金來源：本工程總投資19998.62萬元，由日照益通置業(yè)自籌9998.62萬元，銀行貸款10000.00萬元?！参濉辰?jīng)濟(jì)水平評價本工程完成后，銷售收入27495.60萬元，利潤總額5237.96萬元。本工程的投資利潤率26.19%、投資利稅率37.49%，均大于行業(yè)基準(zhǔn)利率12%；該工程的風(fēng)險較低。綜上所述，該工程經(jīng)濟(jì)效益較好，符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，本工程具有一定的抗風(fēng)險能力，該工程可行?！擦持饕夹g(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號指標(biāo)數(shù)值1總用地面積(平方米)166932總建筑面積(平方米)69514.52.1地上建筑面積(平方米)58247.5住宅面積(平方米)47686商業(yè)(平方米)10061.5公建面積(平方米)5002.2地下建筑面積(平方米)112673建筑物占地面積(平方米)4840.974道路及停車場等硬化面積(平方米)6752.665綠化面積(平方米)5091.376總戶數(shù)276戶7建筑密度29%8容積率3.499綠地率30.5%10總投資〔萬元〕19998.6211銷售收入〔萬元〕27495.6012銷售稅金及附加〔萬元〕1547.3113利潤總額〔萬元〕5237.9614所得稅〔萬元〕1309.4915稅后利潤〔萬元〕3928.4716投資利潤率26.19%17資本金利潤率52.39%18全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值〔萬元〕3231.5819全部投資內(nèi)部收益率47.07%20資本金財務(wù)凈現(xiàn)值〔萬元〕2128.4021資本金內(nèi)部收益率43.26%第二章工程背景及建設(shè)的必要性一、工程建設(shè)地概況莒縣位于山東省東南部，日照市西部，東經(jīng)118°35′～119°06′，北緯35°19′～36°02′，隸屬于沿海開放城市-日照市。東臨日照市東港區(qū)、五蓮縣，西界沂水縣、沂南縣，北接諸城市，南毗莒南縣。南北最大長距75.6公里，東西最大寬距37.4公里，面總積1952.42平方公里，總?cè)丝?10.16萬人，轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1260個行政村。有漢、回、蒙、藏、壯、朝鮮等20多個民族。莒縣南靠兗石鐵路，北近膠濟(jì)鐵路，東臨日照港、青島港、連運(yùn)港，距日照港、臨沂機(jī)場均缺乏1小時路程，距青島機(jī)場、連云港機(jī)場約2小時路程。日東高速公路和膠新鐵路分別在縣城南北橫穿東西，206國道、335省道、225省道、336省道在縣城交匯，縣城西部與正在規(guī)劃建設(shè)的汕尾高速公路相連接。交通十分便捷，全縣有主干道434.47公里，硬化率達(dá)100%，形成了城鄉(xiāng)一體、干支相連、四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。莒縣自然資源比擬豐富，土地資源可利用面積1540.64平方公里，占總面積的78.9％?，F(xiàn)已探明的礦產(chǎn)資源有35種，分為金屬、非金屬兩大類。金屬類有金、銀、銅、鐵、錳、鉛、鋅等，金、銀有一定儲量，特別是鈦鐵礦資源豐富，初步探明儲量達(dá)1.05億噸，是目前山東省發(fā)現(xiàn)的最大鈦鐵礦；非金屬類有煤、鉛土、高嶺土、重晶石、沸石、水晶、石英、鉀長石、螢石等，種類多，分布廣，均有一定開采價值。尤以石灰?guī)r、花崗巖、沙巖等儲量豐富。西部有一條南北長50公里的石灰?guī)r帶，總儲量34.2億立方米，層厚、質(zhì)純、化學(xué)成分穩(wěn)定，是長江以北品質(zhì)最好、儲量最豐富的石灰?guī)r產(chǎn)區(qū)，具有極高的工業(yè)開采、加工價值。中部有一條長50公里的頁巖粘土帶，適宜開展磚瓦生產(chǎn)。東部一條25公里長的花崗石帶，儲量為68億立方米，質(zhì)地堅硬、品質(zhì)優(yōu)良，其光澤、密度、耐酸堿度均到達(dá)優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，是用于建筑外墻裝飾、室內(nèi)裝潢、城鎮(zhèn)石雕及園林建設(shè)藝術(shù)的優(yōu)質(zhì)材料。莒縣農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，是全國商品糧大縣，也是全國糧油、果品、蔬菜、生豬、肉食兔、中藥材生產(chǎn)基地。也是山東省蘆筍，大蒜，生姜主要生產(chǎn)基地。全縣糧食作物面積116.59萬畝,糧食總產(chǎn)量48.86萬噸，花生7萬噸，果品14萬噸，西瓜22萬噸，大姜9萬噸，綠蘆筍5萬噸，其它蔬菜55萬噸，蠶繭3363噸，蘆筍、大姜遠(yuǎn)銷日、韓、東南亞及歐美各國和地區(qū)。藥材種植面積6.1萬畝，中藥材黃芩、丹參等產(chǎn)量、品質(zhì)居全國之首。桑蠶生產(chǎn)連續(xù)十年為全省第一，綠茶浮來青譽(yù)為“江北第一茶”。莒縣林業(yè)資源豐富，是全國最大的楊樹豐產(chǎn)林基地之一。目前，全縣有林地面積到達(dá)58.8萬畝，其中防護(hù)林16.7萬畝，經(jīng)濟(jì)林24.4萬畝，用材林17.7萬畝，森林覆蓋率達(dá)27.8%。莒縣水資源豐富，供水充足，城區(qū)現(xiàn)有花園式水廠5座，日供水能力10萬噸，水質(zhì)優(yōu)良，供水主管道76公里，供水管網(wǎng)遍布城區(qū)，可滿足工業(yè)企業(yè)和城區(qū)居民生產(chǎn)生活需求。莒縣是沿海開放城市，近年來已先后舉辦縣外投資工程800余個。利用外來資金10億元人民幣，韓國、日本、西班牙、香港、美國等十幾個國家和地區(qū)的外資企業(yè)已落戶莒縣。莒縣縣委、縣政府堅持開放與縣開展戰(zhàn)略，鼓勵和支持外來客商在莒舉辦獨(dú)資、合資、合作工程，努力為外商創(chuàng)造最正確的投資環(huán)境，提供一流的效勞，實(shí)現(xiàn)外商發(fā)財我開展的目標(biāo)。二、工程提出的背景〔一〕2011年上半年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況2011年上半年GDP為20.45萬億元，按可比價格計算，同比增長9.6%，經(jīng)濟(jì)軟著陸態(tài)勢明顯。6月，CPI同比上漲6.4%，比5月份擴(kuò)大了0.9個百分點(diǎn)，創(chuàng)35個月新高，并有望觸頂回落。6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積環(huán)比雙雙增加。2011年6月房企利用外資劇烈反彈，環(huán)比上漲290.9%，二季度利用外資合計294億元，占房企資金來源的1.4%，比一季度的比重增大一倍；企業(yè)自籌資金占43.0%，比一季度上升6.0個百分點(diǎn)。1、2011年上半年GDP同比漲幅為9.6%，軟著陸態(tài)勢明顯初步測算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值204459億元，按可比價格計算，同比增長9.6%；其中，一季度增長9.7%，二季度增長9.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值15700億元，增長3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102178億元，增長11.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值86581億元，增長9.2%。從環(huán)比看，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長2.2%。可見，GDP增速正在由前期政策刺激的偏快增長向自主增長有序轉(zhuǎn)變，“軟著陸”態(tài)勢明顯，但增速依然保持近兩位數(shù)的增長水平。很多人覺得GDP好似與樓市、房價關(guān)系不是很明晰，這里借此半年度的時機(jī)，在這一期的報告里闡述一下這個問題。打一個形象的比喻，我們整個國家宏觀經(jīng)濟(jì)好似是一個多面體，而樓市如同股市、車市一樣是這個多面體其中的一個面，你覺得這個“面”會脫離這個“體”自行運(yùn)轉(zhuǎn)嗎？中原地產(chǎn)集團(tuán)主席施永青7月6日的博文中對這方面的關(guān)聯(lián)闡述了他經(jīng)驗(yàn)上的考量，這里一起分享下他的觀點(diǎn)：“……樓市的主趨勢，通常會與經(jīng)濟(jì)同步?，F(xiàn)時本港的經(jīng)濟(jì)增長勢頭不差，失業(yè)率不高，工資水平看漲；通常，在這種經(jīng)濟(jì)形勢下，樓價是易升難跌的。樓價走在經(jīng)濟(jì)前面率先下跌的情況不多。樓價與經(jīng)濟(jì)背向開展的時機(jī)那么更為少見……”

2、2011年6月CPI同比上漲6.4%，創(chuàng)35個月新高2011年6月，居民消費(fèi)價格〔CPI〕同比上漲6.4%，比5月份擴(kuò)大了0.9個百分點(diǎn)，創(chuàng)35個月新高。其中，城市上漲6.2%，農(nóng)村上漲7.0%；食品價格上漲14.4%，非食品價格上漲3.0%。6月份，居民消費(fèi)價格環(huán)比上漲0.3%。其中，城市上漲0.2%，農(nóng)村上漲0.3%。之前很多人預(yù)測，CPI的見頂是在6.5%，看來，目前的CPI已經(jīng)超過2008年7月前的水平，與預(yù)期中的“頂點(diǎn)”似乎僅一步之遙。一同公布了還有兩個前期指標(biāo)。6月份，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格環(huán)比與上月持平，比去年同月上漲7.1%。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格比上月上漲0.2%，比去年同月上漲10.5%。國務(wù)院開展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松說：“從過去10年的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，GDP通常先于CPI三個季度左右回落。以2006-2008年這一輪通脹周期為例，GDP在2007年二季度觸頂回落，CPI在2008年一季度才觸頂回落”，巴曙松說，“時下，GDP已下行、CPI仍在上行，宏觀調(diào)控應(yīng)格外注意力度和節(jié)奏，否那么有可能矯枉過正，特別是在不確定因素干擾下，容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)下行幅度過大的超調(diào)風(fēng)險?！?、2011年6月國房景氣指數(shù)持續(xù)4個月上升后首次下跌2011年6月，全國房地產(chǎn)國房景氣指數(shù)為101.8，比2011年5月份回落1.5點(diǎn)，比上年同期回落3.3點(diǎn)。總體上看，房地產(chǎn)國房景氣指數(shù)再次回落，結(jié)束了連續(xù)4個月國房景氣指數(shù)持續(xù)上升的勢頭，最近的一次加息是7月7日，但就此斷言房地產(chǎn)國房景氣指數(shù)會持續(xù)下滑可能言之尚早。畢竟下半年的宏觀環(huán)境與08年還是有所不同的。

4、2011年6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增加39.2%2011年1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26250億元，同比增長32.9%，其中，住宅投資18641億元，增長36.1%。就6月當(dāng)月而言，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7513億元，環(huán)比上月上漲39.2%，其中，當(dāng)月住宅投資5351億元，環(huán)比增長41.1%。2011年1-6月房屋新開工面積9.94億㎡，同比增長23.6%；房屋施工面積40.57億㎡，同比增長31.6%；房屋竣工面積2.76億㎡，同比增長12.8%，其中住宅竣工面積2.21億㎡，同比增長12.3%。

正如7月13日第一財經(jīng)電視記者提問國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛司長的問題一樣，今年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策一直是趨緊的，為什么〔上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積〕還能保持這樣的速度？盛司長的答復(fù)主要包括以下三個方面：第一，房地產(chǎn)調(diào)控中有規(guī)定，房地產(chǎn)商不能捂地，拿到地以后半年之內(nèi)就要開工，一個新樓盤開工后，一般需要兩到三年建設(shè)周期，所以后續(xù)的資金也要持續(xù)的增加；第二，今年以來保障房建設(shè)的力度在不斷加大，這方面的資金投入也在增加；第三，固定資產(chǎn)投資價格漲幅也比擬大，現(xiàn)在建筑安裝本錢、人工本錢也都在增加，這也是名義增速快的一個原因。〔二〕國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策—進(jìn)一步明確房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。國務(wù)院2009年5月27日公布了固定資產(chǎn)投資工程資本金比例的調(diào)整結(jié)果，普通商品住房工程投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。這是自1996年設(shè)立房地產(chǎn)工程資本金比例制度以來的首次調(diào)低，對于房地產(chǎn)企業(yè)是重大利好：一是加強(qiáng)資金的杠桿效應(yīng)，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。本次對房地產(chǎn)開發(fā)工程資本金下調(diào)5%-15%，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金杠桿效應(yīng)，減少了房地產(chǎn)企業(yè)的新投資壓力，提高了企業(yè)的負(fù)債能力和滾動開發(fā)能力，從而大大緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

二是降低房地產(chǎn)投資的門檻，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)投資的增長。銀行也可能會進(jìn)一步加大信貸投放，這將有助于緩解企業(yè)資金壓力，打破資金鏈短缺的“瓶頸”，提高資金使用率，以更少量的資金啟動更多的工程。有利于緩解今年以來房地產(chǎn)投資增速下滑的趨勢。

三是房價和地價穩(wěn)定。隨著春節(jié)以來商品房銷售量的同比大幅增加，以及本次資本金比例的大幅下調(diào)，開發(fā)商的資金壓力大大緩解，因此通過降價促銷回收資金已不迫切，近期房價已有上漲趨勢。此外銷售量的大幅上升以及資本金比例的下調(diào)，促使開發(fā)商加快新開工面積和拿地的速度，因此地價也呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面?！踩硣页雠_政策確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展2010年01月11日國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知》中指出：“2008年四季度以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康開展的一系列政策措施，取得了積極成效，新建商品住房成交面積大幅度增加，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)一步加快，這對于提振信心、活潑市場、解決低收入家庭住房困難問題、促進(jìn)住房消費(fèi)和投資，實(shí)現(xiàn)保增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)，發(fā)揮了重要作用?！睂τ诮窈蟮姆康禺a(chǎn)開展，強(qiáng)調(diào)的以下幾點(diǎn)，明確提出了要增加保障性住房和普通商品住房有效供給：一是加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對已批未建、已建未售的普通商品住房工程，要采取促開工、促上市措施，催促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快工程建設(shè)和銷售。要適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供給范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實(shí)增加限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房供給。二是要增加住房建設(shè)用地有效供給，提高土地供給和開發(fā)利用效率。三是要合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求。國家明確提出房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，出臺了一系列的政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展?！菜摹辰ㄔO(shè)地城市建設(shè)開展背景由于莒縣城市建設(shè)起步晚，城市根底設(shè)施不配套，“城中村”、“平房化”現(xiàn)象比擬突出，城市容貌、景觀效果及居民的居住環(huán)境較差，城市化水平較低，這與建設(shè)區(qū)域性中心城市的要求極不適應(yīng)，已成為影響城市形象，制約城市發(fā)揮重要載體作用的經(jīng)濟(jì)問題和社會問題。通過房地產(chǎn)開發(fā)及商品房建設(shè)，可以進(jìn)一步增強(qiáng)城市功能，提高城市承載能力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一?！参濉耻炜h房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況住宅建設(shè)已成為擴(kuò)大內(nèi)需、帶動地方經(jīng)濟(jì)開展的重要措施，隨著莒縣經(jīng)濟(jì)的快速開展，城市居民對改善住房條件及居住環(huán)境的要求日益增強(qiáng)，目前莒縣城鄉(xiāng)人民的生活水平和購置力大幅提高，對城區(qū)商品房需求明顯增多。位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計合理、效勞完善的房地產(chǎn)開發(fā)工程受到普遍歡送。對擴(kuò)大就業(yè)，推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)開展，增加稅收，進(jìn)一步開展地方經(jīng)濟(jì)也起到很大的促進(jìn)作用。近幾年，莒縣房地產(chǎn)業(yè)獲得了較快的開展，已建成小區(qū)大局部被搶購一空，局部在建樓盤已出現(xiàn)脫銷局面?？梢哉f，莒縣的商品房建設(shè)正蓄勢待發(fā)，具有良好的開展前景。日照益通置業(yè)致力于莒縣房地產(chǎn)業(yè)的開展，抓住當(dāng)前有利時機(jī)，決定開發(fā)建設(shè)“金潤花園”商住小區(qū)，為居民提供優(yōu)美、舒適的現(xiàn)代住宅新居。三、工程建設(shè)的必要性〔一〕開展規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成局部，一方面它受到國民經(jīng)濟(jì)開展水平的制約，另一方面，又由于其根底性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的開展又必然對經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮巨大的促進(jìn)作用。建設(shè)部提出繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度，確保經(jīng)濟(jì)適用住房的低階位和高質(zhì)量；經(jīng)濟(jì)適用注房的開展要與地方經(jīng)濟(jì)開展水平、居民收入狀況、房價和住房商品化程度相協(xié)調(diào)、相適應(yīng)。2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)保持宏觀經(jīng)濟(jì)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，積極實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，將短期的增長目標(biāo)和長期的開展目標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來，保增長要平穩(wěn)轉(zhuǎn)向增長方式。同時中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)推進(jìn)城鎮(zhèn)化工作任務(wù)，一是穩(wěn)固推進(jìn)城鎮(zhèn)化為依托，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整取得明顯的進(jìn)展，其中要增加普通商品房的供給、支持居民自住型和改善住房需求，提升城鎮(zhèn)開展質(zhì)量和水平，提高城市規(guī)劃，加強(qiáng)市政根底設(shè)施建設(shè)，完善城市管理全方位的提高城鎮(zhèn)開展；第二處提到統(tǒng)籌城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)開展與推進(jìn)城市化結(jié)合起來，大力拓展開展空間。加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，是促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)度、促進(jìn)消費(fèi)、拉動經(jīng)濟(jì)經(jīng)一步開展的重要舉措，特別是加快商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，對促進(jìn)商品流通，方便居民購物，生活質(zhì)量和水平，加快小康社會、和諧社會的建設(shè)都具有重要意義?！捕撤康禺a(chǎn)市場開展與城市開展的協(xié)調(diào)統(tǒng)一1、房地產(chǎn)市場開展是城市開展的根底城市開展片區(qū)功能的界定和明確，城市開展格局逐步清晰和明確。城市配套和環(huán)境的日益完善，提供良好的城市開展環(huán)境。城市區(qū)域和地塊功能的整合和調(diào)整，為閑置土地的合理規(guī)劃和利用奠定了根底。商務(wù)、教育、人文、金融等城市功能環(huán)境的逐步提升，帶動了土地價值的自然增值。社會和民生保障的逐步完善，優(yōu)化了房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)群體。2、城市開展為房地產(chǎn)業(yè)開展提供了機(jī)遇城市開展，目前仍然是房地產(chǎn)繁榮的支持因素，客觀上來講，中國房地產(chǎn)市場的開展，在很大程度深得益于城市的開展，時機(jī)也來自于城市的開展，中國的城市開展的特點(diǎn)：中國城市化進(jìn)程規(guī)模速度是空前的，規(guī)模和速度空前表現(xiàn)在最近十年，改革開放三十年，中國新增城鎮(zhèn)人口4億人，其中的一半人是最近十年增加的，1998年到2010年中國城鎮(zhèn)新增人口2億人，速度是非?？斓模?guī)模也是非常的龐大，城鎮(zhèn)化人口的迅速增加，導(dǎo)致了急速的快速提高，中國城市內(nèi)的人口密度是7倍，人口密度大量增加，導(dǎo)致了城市內(nèi)，土地的稀缺度大大提高了，增加是有限的，人口和建筑的密度提高，導(dǎo)致城市內(nèi)土地稀缺的東西高。城市開展的格局對土地的價值變化產(chǎn)生了很大的作用，給房地產(chǎn)帶來了很大的時機(jī)，更重要的是這些年來，各個城市提高了宜居程度，城市政府所推動的退二進(jìn)三，推動了城市內(nèi)功能質(zhì)量的提高，區(qū)位的價值發(fā)生了很大的改變，房地產(chǎn)需求的提升，不僅僅大家喝得上干凈的水，在周圍的人居環(huán)境方面得到了極大的改善，使我們的所有的房地產(chǎn)開發(fā)都帶來了很大的時機(jī)。3、隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，進(jìn)一步促進(jìn)了非住宅地產(chǎn)的開展根據(jù)GDP的預(yù)測增長速度和非住宅商品房銷售面積的開展趨勢方程，推算得到2006-2020年非住宅商品房銷售面積及其增長率的預(yù)測結(jié)果：(1)2005年以后非住宅商品房銷售面積將持續(xù)增加，預(yù)計銷售面積將從2005年的4411.76萬平方米增加到2010年的8658.61萬平方米。(2)2006年非住宅商品房銷售面積增速為13.04％，2007年增速將下降到8.47％，此后恢復(fù)較快增長態(tài)勢，2008-2010年增速分別為17.63％、16.4％和16.9％，2006-2010年期間非住宅商品房銷售面積的年均增速為14.43%?！踩彻こ痰慕ㄔO(shè)符合《莒縣城市總體規(guī)劃》的要求莒縣城市規(guī)劃區(qū)面積215平方公里，規(guī)劃建成區(qū)面積35.1平方公里，現(xiàn)狀建成區(qū)面積21.48平方公里。莒縣城市總體規(guī)劃布局為兩城三區(qū)，兩城指故城區(qū)和新城區(qū)，三區(qū)指城南產(chǎn)業(yè)區(qū)、城北產(chǎn)業(yè)區(qū)和火車站開展區(qū)。故城區(qū)主要功能是居住生活及商貿(mào)效勞；城市新區(qū)位于縣城東部，規(guī)劃面積280公頃，是莒縣今后建設(shè)開展的重點(diǎn)區(qū)域，以居住生活區(qū)為主，包括行政辦公、文化娛樂、體育文教、科研、金融商業(yè)等中心。莒縣城市建設(shè)堅持以綠取勝，本著公共綠化上水平，社會綠化抓普及、專業(yè)綠化出精品的思路，著重做好廣場綠地綠化、道路綠化、社會綠化三篇文章。以廣場綠地為龍頭，規(guī)劃建設(shè)了城陽花園、火車站站前廣場等一批園林精品工程。創(chuàng)新綠化手法，把綠地建到街道上，形成了城陽南路兩側(cè)80米的觀光綠地、莒州路兩側(cè)60米的植物園科普綠地、振興西路兩側(cè)40米的風(fēng)景林地等綠化通道景觀。加強(qiáng)道路綠化，對日照路、山東路、青島路、225省道城區(qū)至長嶺高速公路出入口等城區(qū)道路進(jìn)行了大規(guī)模、上檔次的綠化改造，極大地改善了城區(qū)形象。此外，不斷完善“綠線管制、綠色圖章”制度，廣泛開展了創(chuàng)立園林城市和花園式單位評選活動，發(fā)動全縣具備通透和綠化條件的沿街單位進(jìn)行拆墻透綠、見縫插綠，近年來，新增社會綠化面積419萬平方米。目前莒縣城區(qū)公共綠化面積達(dá)105.81萬平方米，綠化覆蓋面積856.09萬平方米，綠化覆蓋率達(dá)37.61%。構(gòu)筑暢通便捷的道路交通網(wǎng)絡(luò)。莒縣堅持適度與超前、新建與改造相結(jié)合的原那么，加快了城區(qū)道路建設(shè)，重點(diǎn)增強(qiáng)主次干道功能，提高通行能力。先后投資1.5億元，拓通硬化了信中路、莒州路、日照路、青島路、廣場東西路、臨沂路等16條道路，形成了前后相連、左右貫穿、功能完善的城區(qū)道路交通網(wǎng)絡(luò)。同時堅持以人為本、效勞群眾的開展理念，對老城區(qū)局部道路進(jìn)行全面升級改造，極大地提高了老城區(qū)道路承載能力。莒縣新建、改造路網(wǎng)建設(shè)全部一次到位，配套全、標(biāo)準(zhǔn)高。目前莒縣人均占有道路面積已到達(dá)24.3平方米，為招商引資、開展經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了良好條件。城市根底設(shè)施建設(shè)日趨完善。目前城區(qū)已建成自來水廠5座，日供水能力達(dá)10萬噸，城市自來水普及率達(dá)94.3％。加大了治污設(shè)施建設(shè)步伐，投資5898萬元的4萬噸/日污水處理工程全面竣工投入運(yùn)行，處理污水全部達(dá)標(biāo)排放，完成污水管網(wǎng)敷設(shè)45公里，污水匯水面積20平方公里，污水收集率達(dá)72.2％；投資240萬元，建設(shè)了占地面積80畝的垃圾處理場，實(shí)施垃圾無害化集中處理。積極開展公共交通事業(yè)，全縣現(xiàn)有公交線路5條，通車?yán)锍?3公里。液化氣供給方式正逐步由瓶裝向管道燃?xì)夥较蜷_展，香港燃?xì)夤就顿Y的管道燃?xì)夤こ?，目前已完成燃?xì)庵鞴艿婪笤O(shè)6公里，庭院管道2公里，城市燃?xì)馄占奥蔬_(dá)95.7％。城區(qū)現(xiàn)有集中供熱鍋爐9座，集中供熱普及率到達(dá)72%。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)步伐加快。近年來，莒縣把房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)開展新的增長點(diǎn)，大力加強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，積極吸引有實(shí)力的開發(fā)商，開發(fā)不同檔次的住宅小區(qū)，房地產(chǎn)市場空前活潑。先后投資4.9億元，開發(fā)建設(shè)了富樂苑、朝陽小區(qū)、海納莒州家園等10多個規(guī)劃布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居民區(qū)，自2003年以來，累計開發(fā)商品房面積57萬平方米，近6000戶居民搬進(jìn)了新居，極大地提高了居民的居住條件。近幾年，莒縣房地產(chǎn)業(yè)獲得了較快的開展，已建成小區(qū)大局部被搶購一空，局部在建樓盤已出現(xiàn)脫銷局面。因此，開發(fā)建設(shè)本工程是必要和可行的。本工程的建設(shè)符合國家、省和莒縣開展規(guī)劃的要求。綜合以上分析，結(jié)合社會開展及城鎮(zhèn)居民的需要，工程建設(shè)是十分必要的。第三章建設(shè)條件與場地一、建設(shè)地址工程建設(shè)場址位于莒縣青年路以東，浮來路以南，占地16693平方米。該區(qū)地理位置十分優(yōu)越，環(huán)境適宜、交通便利，配套條件較好。二、配套條件(一)自然條件1、氣候莒縣地處中緯度地帶，屬于暖溫帶季風(fēng)區(qū)大陸性氣候，四季清楚。主要特征是：春季溫和，風(fēng)多雨少；夏季炎熱，雨量集中；秋季涼爽，少雨干旱；冬季寒冷，雨雪稀少。全年在作物生長季節(jié)，光照充足，熱量和降水量都較豐富；但在個別年份，也出現(xiàn)旱澇、低溫等災(zāi)害性天氣。歷年日照時數(shù)平均為2450.5小時。年日照率為55%，歷年平均氣溫為12.1℃。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，歷年平均無霜期為182天，多年平均地面溫度為14.3℃。年平均氣壓為1004.6百帕，年平均風(fēng)速為2、地形、地貌、地質(zhì)構(gòu)造工程場地地處莒縣青年路以東，浮來路以南，場地地勢較平坦。莒縣位于山東省東南部，日照市西部，地處東經(jīng)118°35′～119°06′，北緯35°19′～36°02′，東接?xùn)|港區(qū)、五蓮縣，西連沂水、沂南兩縣，南與莒南縣毗連，北與諸城市為臨。南北最大長距75.6公里，東西最大寬距37.4公里，面總積1952.42平方公里。地域由平原、準(zhǔn)平原、丘陵、山區(qū)、中高山區(qū)組成。莒城坐落在莒縣盆地中央，地理位置甚佳。全縣地質(zhì)北高南低，地形復(fù)雜多樣：四周環(huán)山、中間丘陵、平原、洼地相接。沭河北入南出，縱貫全境。境內(nèi)200米以上的低山450座，主要分布在縣境北部、東部、東南部，面積258.7平方公里，占全縣總面積的13.25%。域內(nèi)平原主要分布在縣境中部沿沭河及其支流兩側(cè)的狹長地帶，面積495平方公里，占全縣總面積的25.4%，土層深厚，土質(zhì)為沖積洪積層，表土多系壤土。全縣低平洼地大都分布于莒城周圍的城陽、陵陽、浮來山、閻莊、劉官莊、嶠山、招賢、店子集等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的平原地帶，為沖積物土屬，面積46.25平方公里，占縣內(nèi)平原面積的9%，占全縣總面積的2.3%，土壤為水稻土，地表為輕壤和中壤土，底部多為粘土，地下水比擬豐富，埋深1至2米。莒縣主要山脈，東為嶠山，西有浮來山，南有馬髻山、老營頂，北有碁山。其中馬髻山、老營頂、嶠山都是海拔600米左右的高山。依據(jù)《建筑抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50011-2010)，莒縣建筑抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計根本地震加速度值為0.20g，分屬第一組。3、水文莒縣屬淮河流域，有沭河水系和濰河水系之分。境內(nèi)主要河流除沭河、濰河之外，尚有繡珍河、茅埠河、袁公河、洛河等26條主要支流。沭河經(jīng)沂水縣境流入莒縣天寶鄉(xiāng)，蜿蜒南流，至夏莊鎮(zhèn)東南出境，境內(nèi)段長76.5公里，流域面積1718.2平方公里，豐水年平均流量27.3立方米/秒，枯水年為0.6立方米/秒。濰河于東莞鎮(zhèn)后石崮后村流入莒境，曲折南流到庫山鄉(xiāng)庫山村南與其南源石河水集合后，東南流入五蓮縣境，境內(nèi)段長18公里，流域面積162平方公里。根據(jù)勘查所取地下水水質(zhì)及地下水以上土的易溶鹽檢測報告，地下水化學(xué)類型為HCO3-Na型水，綜合評定場地地下水對混凝土結(jié)構(gòu)無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋長期浸水無腐蝕性、干濕交替作用時具弱腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性；土對混凝土結(jié)構(gòu)無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。(二)配套條件l、供水莒縣縣城供水系統(tǒng)已成網(wǎng)絡(luò)，已建成現(xiàn)代化水廠五座，日供水可達(dá)10萬噸，工業(yè)生產(chǎn)和居民生活用水有充分保障。2、排水莒縣城區(qū)排水系統(tǒng)多為雨、污合流制，只有少局部路段為雨、污分流制。分流管線長度僅占城區(qū)排水管線總長度的7％。城區(qū)現(xiàn)有污水處理廠一座，處理廠排放標(biāo)準(zhǔn)為《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996)二級標(biāo)準(zhǔn)。本工程排水采用雨污水分流制，雨水采用自然漫流方式經(jīng)雨水溝排至市政管網(wǎng)，污水經(jīng)污水管輸送至市場污水處理站達(dá)標(biāo)排放。3、供電莒縣電力設(shè)施日臻完善配套，供電網(wǎng)絡(luò)科學(xué)合理，可靠性強(qiáng)，現(xiàn)有35KV變電站15座，年供電量達(dá)3.866億千瓦時，足以保證全縣工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和人民生活需要，本工程用電由城區(qū)變電站接入，工程區(qū)設(shè)變配電設(shè)施，可滿足工程用電負(fù)荷的需要。4、供熱供熱設(shè)施采用莒縣熱電廠集中供熱工程提供的熱源，采用散熱器采暖，局部單位和家庭為空調(diào)采暖。5、交通莒縣南靠兗石鐵路，北近膠濟(jì)鐵路，中有膠新鐵路，即將開工的山西中南部鐵路大通道橫貫東西，東臨日照港。206國道和335省道交匯莒城，交通十分便利。改革開放以來，莒縣經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事業(yè)得到長足開展，財政收入持續(xù)增長，連續(xù)10年保持財政收支平衡。根底設(shè)施建設(shè)有了根本性的改善。全縣村村通公路，縣道路全部實(shí)現(xiàn)了硬化。6、生活配套電信全部實(shí)現(xiàn)了交換程控化和傳輸數(shù)字化，國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)已經(jīng)開通；衛(wèi)生機(jī)構(gòu)齊全，醫(yī)療設(shè)施先進(jìn)，縣屬兩處醫(yī)院均到達(dá)二級甲等醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)。播送電視蓬勃開展，已并入全省有線電視傳輸網(wǎng)絡(luò)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍建起了電視差轉(zhuǎn)臺。第三產(chǎn)業(yè)興旺，已形成較現(xiàn)代化的效勞網(wǎng)絡(luò)，有大型商場，娛樂中心20余處，有設(shè)施完備的涉外賓館酒樓18處，可為中外朋友提供優(yōu)質(zhì)效勞。7、城市消防莒縣消防局本著“消防結(jié)合、以防為主”的原那么，根據(jù)火災(zāi)危險性類別和重點(diǎn)單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實(shí)際情況劃分消防區(qū)，并已建成較為完善的城市消防水管網(wǎng)。整個市區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按防火標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)里，沿城市主干道每隔120米設(shè)一消火栓，次干道每隔150米設(shè)置一消火栓。并根據(jù)該工程具體情況，依據(jù)消防設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)配備合理的消防設(shè)備，以確?；鹎榘l(fā)生時能及時滅火，確保市民生命平安，盡量降低損失。第四章建設(shè)方案一、方案設(shè)計原那么工程設(shè)計原那么表達(dá)功能合理、造價經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、節(jié)能、健康和平安，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，與周邊功能相配套。注重人的空間環(huán)境感受和行為需要，充分考慮人的生活、工作、休憩需要，著力營造人性化的親切舒適的空間。突出環(huán)境特征，表達(dá)地形特色，強(qiáng)調(diào)景觀視線設(shè)計，給人以心理上的舒適感。二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容1、建設(shè)規(guī)模本工程為日照益通置業(yè)莒縣金潤花園商住小區(qū)建設(shè)工程，占地面積16693平方米，總建筑面積69514.5平方米，包括地上建筑面積58247.5平方米，地下建筑面積11267.0平方米。地上建筑由住宅、商業(yè)和公建等組成，住宅建筑面積47686平方米，商業(yè)建筑面積為10061.5平方米，公建〔包括物業(yè)管理、居委會及治安聯(lián)防等〕500平方米。地下建筑為機(jī)動車停車位。本工程可入住總戶數(shù)276戶，建筑密度29％，容積率3.49，綠化面積5091.37平方米，綠化率30.5％。停車位：包括地上停車位100個，地下停車位269個。2、建設(shè)內(nèi)容建筑由住宅、商業(yè)用房、公建〔包括物業(yè)管理、居委會及治安聯(lián)防〕等。其中：住宅：1棟6層，1棟17層，1棟27層建筑；總建筑面積47686平方米。商業(yè)用房：商業(yè)用房面積10061.5平方米，為沿街商服〔4F〕。公共配套設(shè)施：〔1〕小區(qū)設(shè)計地上停車位100個，地下停車位269個；〔2〕配套建設(shè)小區(qū)物業(yè)管理、治安聯(lián)防、水、電、暖氣設(shè)施。配套設(shè)施面積500平方米。三、工程技術(shù)方案〔一〕、設(shè)計依據(jù)1〕《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》2〕《建筑給排水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》3〕《建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》4〕《高層民用建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》5〕《城市規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》6〕單位提供的資料〔二〕、總體規(guī)劃方案1、總平面布局根據(jù)工程廠址地形地貌特點(diǎn)及規(guī)劃條件要求，按照工程設(shè)計指導(dǎo)思想和原那么，對工程進(jìn)行總平面布置，本工程總建筑面積69514.5平方米，包括地上建筑面積58247.5平方米，其中住宅建筑47686平方米，商業(yè)建筑面積為10061.5平方米，配套公建500平方米；地下建筑面積11267.0平方米。容積率3.49。2、功能分區(qū)總體布局規(guī)劃是建立在土地適宜綜合評價和道路交通分析根底之上，綜合考慮土地適宜性和交通需求的關(guān)系，確定各分區(qū)用地的功能布局，努力創(chuàng)造科學(xué)、合理、靈活多變的土地使用規(guī)劃。3、空間布局工程規(guī)劃設(shè)計以強(qiáng)化小區(qū)空間組織的整體性為宗旨，以道路和綠地作為空間的組織核心并在其周邊引發(fā)出假設(shè)干個組團(tuán)，在線性空間組織方面，主要道路盡量以順暢的曲線來處理，以增加空間的層次，在直線路段那么通過路面曲線的變化、綠化的穿插破除其冗長與沉悶。各組團(tuán)圍繞中心綠地布置，使各空間環(huán)境既有層次又相互滲透。小區(qū)主次出入口設(shè)置于青年路和浮來路。公建靠近主出入口布置。4、綠化與景觀設(shè)計〔1〕小區(qū)綠地共分三種，即小區(qū)中心綠地、庭院綠地、沿道路綠化帶。a、小區(qū)綠地設(shè)在小區(qū)的主出入口處，設(shè)置一處開敞空間，強(qiáng)化了小區(qū)的入口，也加強(qiáng)了小區(qū)的可識別性，給小區(qū)一種獨(dú)特的標(biāo)識，給居民一種久違的歸屬感。小區(qū)綠地以花架、坐椅、硬地、小品、兒童活動設(shè)施等設(shè)施，為老年人和兒童提供休息和活動的場所，是小區(qū)內(nèi)居民交往，游憩的主要場所，屬公共開放空間。b、宅前院落綠地主要以草皮、喬木、石桌、石凳、花架、沙坑、常綠灌木為主，為院落鄰里交往創(chuàng)造一個好的室外活動空間。c、沿路綠化帶以喬木為主，種植欣賞樹木，住宅山墻建議用藤蔓植物半裝飾?！?〕景觀設(shè)計小區(qū)景觀設(shè)計充分考慮地形特點(diǎn)和道路走向，將建筑景觀與綠化景觀相結(jié)合、小區(qū)景觀與城市總體藝術(shù)布局相結(jié)合，形成豐富而有特色的居住小區(qū)景觀。結(jié)合小區(qū)道路，形成路移景變的沿街景觀效果。建筑風(fēng)格形成典雅、別致、富有地方特色的建筑形式。小區(qū)公建力求建筑形式豐富、活潑，采用較為濃重的色彩，與居住建筑典雅的色彩形成比照，使整個小區(qū)建筑色彩具有濃郁的現(xiàn)代化氣息。環(huán)境小品小區(qū)環(huán)境小品面廣量大，規(guī)劃從環(huán)境小品融功能性、裝飾性、趣味性于一體的設(shè)計要求出發(fā)，對小區(qū)中心綠地及各組團(tuán)綠地的建筑小品，從指示標(biāo)牌、柱廊、雕塑、燈柱、圍墻、花臺、地面鋪砌、座椅、兒童游戲等提出規(guī)劃要求。各院落綠地中的小品、雕塑即表現(xiàn)出院落的特征，又美化了居住環(huán)境；圍墻、路燈、座椅等每個組團(tuán)各具特色，增強(qiáng)院落的識別性。小區(qū)步行道采用有別其他硬地的鋪砌方式，從色彩和質(zhì)感上來限制空間。以到達(dá)豐富的景觀效果。5、豎向規(guī)劃小區(qū)豎向規(guī)劃標(biāo)高采用1956年黃海高程系，整個小區(qū)較為平坦，豎向規(guī)劃結(jié)合自然地形，力求最小的土方量和盡可能就地平衡。為滿足排水要求，小區(qū)道路廣場均采用＞0.2％坡度，綠地坡度＞0.4％。道路縱坡不小于0.3％，不大于0.8％。小區(qū)的入口廣場和中心綠化帶采用仿自然的波動性動感走向。根據(jù)道路的現(xiàn)狀標(biāo)高，確定規(guī)劃標(biāo)高，按照地形及交通要求，定出主要排水方向、地塊設(shè)計標(biāo)高，確定建筑底層地坪標(biāo)高。一般道路標(biāo)高比其他周圍場地標(biāo)上下10-20厘米，半地下室住宅室內(nèi)外高差為1.0-1.2米，公建室內(nèi)外高差為0.45-0.6米。6、工程規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號指標(biāo)數(shù)值1總用地面積(平方米)166932總建筑面積(平方米)69514.52.1地上建筑面積(平方米)58247.52.1住宅面積(平方米)476862.商業(yè)(平方米)10061.52.公建面積(平方米)5002.2地下建筑面積(平方米)112673建筑物占地面積(平方米)4840.974道路及停車場等硬化面積(平方米)6752.665綠化面積(平方米)5091.376總戶數(shù)276戶7建筑密度29%8容積率3.499綠地率30.5%10總投資〔萬元〕19998.62〔三〕、建筑方案本工程規(guī)劃建設(shè)由住宅、商業(yè)和公建等組成，占地面積16693平方米，建筑面積69514.5平方米，包括地上建筑面積58247.5平方米，其中住宅建筑面積47686平方米，商業(yè)建筑面積為10061.5平方米，公建〔包括物業(yè)管理、居委會及治安聯(lián)防等〕500平方米；地下建筑面積11267.0平方米?？倯魯?shù)276戶。1、戶型平面根據(jù)組團(tuán)建筑物的功能使用要求，公共建筑局部的設(shè)計以突出住戶及商業(yè)為主，商業(yè)采用大開間大進(jìn)深的空間布局，居住區(qū)的平面設(shè)計根據(jù)用戶的需求和空間使用功能的不同，合理調(diào)整各功能間的關(guān)系，突出專業(yè)性，廳、室分割得當(dāng)，通風(fēng)、采光良好，水、電、暖、氣管線布置合理，滿足舒適、方便的居住需求。根據(jù)現(xiàn)代家庭生活的行為特征，合理組織住宅內(nèi)各功能空間的平面關(guān)系，突出各空間的專用性，表達(dá)以起居廳為家庭活動中心的原那么，到達(dá)設(shè)施完備使用方便，具有良好的自然通風(fēng)和視覺效果要求。所有住宅主要功能空間(客廳、主臥室)應(yīng)朝南，北向的各個功能空間的對外開口盡量封閉，陽臺盡量采用直線形式，要有超常的建筑空間尺度，設(shè)有一定特色的空間變化。為滿足不同居住者的住房需求，本工程住宅設(shè)計不同類型，分別有二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等戶型。2、立面與造型建筑立面主要從人性化的角度出發(fā)，將建筑理解為組成景觀的一個元素，結(jié)合景觀建筑的特點(diǎn)，用建筑的語言拉近人、建筑、環(huán)境之間的距離。簡潔而不是細(xì)節(jié)的建筑立面使建筑整體更富靈性，在深層次中挖掘建筑自古以來要求的人性化，提升了住宅區(qū)的舒適性與變化性。根據(jù)總平面圖布置需要確定每幢2～3單元，一梯2～4戶不等，各層層高2.9米，一層地面高出室外地坪0.5～0.6m，地下室地面低于室外地坪2.1～2.2m。3、社區(qū)效勞根據(jù)《城市規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50180-93)的規(guī)定，小區(qū)設(shè)置居委會、社區(qū)效勞中心、物業(yè)管理中心等。4、市政公用根據(jù)《城市規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50180-93)的要求合理設(shè)置設(shè)備、垃圾收集點(diǎn)、公共廁所等市政公用設(shè)施?！菜摹场⒔Y(jié)構(gòu)方案1、抗震設(shè)計按照抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)，本工程抗震設(shè)防類別為丙類，本工程抗震設(shè)防烈度為8度，設(shè)計根本地震動加速度值為0.20g，設(shè)計地震分組為第一組。2、結(jié)構(gòu)類型住宅多層為框架結(jié)構(gòu)，小高層、高層為剪力墻結(jié)構(gòu)。公建局部可采用磚混、框架、剪力墻相結(jié)合的形式。根底結(jié)構(gòu)住宅采用樁根底，公建局部采用鋼筋混凝土條形根底。3、活荷載設(shè)計值〔1〕樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值辦公、住宅2.O消防疏散樓梯3.5變配電室10.O水箱間等大型設(shè)備按實(shí)際情況取值〔2〕屋面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值上人屋面2.O不上人屋面0.5〔3〕填充墻荷載加氣塊：8KN／m3〔4〕鋼筋混泥土局部結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆：±O.00以上各混泥土構(gòu)件、樓板、梁柱采用現(xiàn)澆砼。預(yù)制：墻內(nèi)的門洞、窗洞或設(shè)備預(yù)留洞，其洞頂均需設(shè)置過梁?！参濉?、室內(nèi)外裝修1、外墻面：建筑物外墻面色彩要與周圍環(huán)境、小區(qū)景觀協(xié)調(diào)一致。營造高檔社區(qū)的氣氛。2、內(nèi)裝飾：各廳室地面為水泥砂漿壓光地面，墻面及頂棚為水泥砂漿壓光墻面，方便購房戶自主裝修，以利于減少浪費(fèi)和降低工程本錢。衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑瓷磚，內(nèi)墻貼瓷瓦到頂。3、門窗：窗戶采用塑鋼單框中空玻璃窗，分戶門采用鋼塑復(fù)合防盜保溫門?！擦?、給排水工程1、設(shè)計依據(jù)〔1〕《建筑給水排水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50015-2003)〔2〕《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50096-1999〕〔2003年版〕〔3〕《住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50386-2005〕〔4〕《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50067-97)〔5〕《高層民用建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》〔GB50045-95〕〔2005年版〕〔6〕《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50084-2001)(2005年版)〔7〕《建筑滅火器配置設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50140-2005)2、本工程包括的設(shè)計系統(tǒng)給水系統(tǒng)、污廢水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)。3、給排水系統(tǒng)金潤花園主要為住宅、商業(yè)?！?〕用水量1〕商業(yè)用水量Q1按百平方米用水量的120升/日。Q1：12.07立方米/日2〕住戶用水量Q1本工程建成后，可入住276戶，戶均人口按3.5人計算，可居住人口966人，人均生活用水量按140升/天計算。Q2：135.24立方米/日3〕綠地用水澆灑綠地用水量標(biāo)準(zhǔn)：2升/平方米工程綠化面積為5091.37平方米綠地用水量Q3：10.18立方米/日4〕未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量Q3按前兩項(xiàng)用水量的10％計算。Q4：14.73立方米/日5〕金潤花園建成后總用水量Q：172.22立方米/日?！?〕水源、水壓根據(jù)現(xiàn)狀資料，在浮來路上有城市供水管，可接入小區(qū)，為小區(qū)供水，水量根本滿足。如果供水管網(wǎng)水壓缺乏，可在小區(qū)公共綠地設(shè)加壓泵房兩座，以滿足小區(qū)水壓要求?！?〕管網(wǎng)布置根據(jù)小區(qū)內(nèi)道路走向，采用樹枝管網(wǎng)的形式。由青年路和浮來路市政給水管引入2路DN200mm上水管，在小區(qū)中心設(shè)一干管網(wǎng)，利用樹枝管網(wǎng)向周圍敷設(shè)，直接送入用戶，以保證小區(qū)內(nèi)居民用水平安可靠?！?〕給水系統(tǒng)分區(qū)本工程最高層為27層，故供水管網(wǎng)豎向采用分區(qū)供水，分高、中、低三區(qū)。低區(qū)：1-6層，直接由市政自來水管網(wǎng)供水。中區(qū)：7-17層住宅，由中區(qū)無負(fù)壓供水設(shè)備供給。高區(qū)：18-27層住宅，由高區(qū)無負(fù)壓供水設(shè)備供給。在每棟樓地下設(shè)備用房內(nèi)設(shè)有效容積為30m3生活水箱，并配備中、高區(qū)無負(fù)壓供水設(shè)備各一套?！?〕計量高層住宅每戶在管道井內(nèi)設(shè)水表一只，各戶分設(shè)水表，由物業(yè)集中管理，商業(yè)局部在室外統(tǒng)一設(shè)置總水表，待建成后各戶分設(shè)水表。4、中水系統(tǒng)按照節(jié)能環(huán)保的要求，本工程設(shè)置中水供水系統(tǒng)及回收系統(tǒng)。建筑物的盥洗廢水收集至中水站，處理后回用沖廁及供給地面沖洗、綠化。中水站可緊鄰消防泵房設(shè)置。中水給水系統(tǒng)采用恒壓變頻裝置供水。5、排水室內(nèi)排水采用污、廢水分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)；生活廢水包括淋浴、盥洗排水，通過廢水管網(wǎng)集中收集至小區(qū)中水站處理后回用，作為中水水源。排水量按用水量的80%計，約137.78m3/d。雨水采用有組織排水，屋面雨水引到地面后與室外雨水集合，就近排入附近市政雨水總管。建筑底層污水廢水均單獨(dú)排放，地下室排水采用污水泵提升至室外污廢水管網(wǎng)。6、消防給水系統(tǒng)本工程住宅最高為27層，屬于一類高層建筑?！?〕消防用水量室外消火栓：15L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時；室內(nèi)消火栓：20L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時；自動噴淋：30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為1小時；每次火災(zāi)的消防總用水量為252m3。消防給水系統(tǒng)所需的水量及水壓由300m3消防儲水池和30m3消防高位水箱間及消防水泵和穩(wěn)壓設(shè)備保證。消防水池及消防泵房設(shè)在小區(qū)地下設(shè)備用房內(nèi)，高位消防水箱設(shè)置在小區(qū)最高一棟住宅樓內(nèi)?！?〕室內(nèi)消防建筑室內(nèi)各層均設(shè)置消火栓，并使兩股消火栓水柱可同時到達(dá)室內(nèi)任何一點(diǎn)。室內(nèi)消火栓用水由消防水泵及高位消防水箱間供給。室內(nèi)消火栓用水量全部儲存于消防水池，室外消火栓用水量及水壓由城市自來水管網(wǎng)直接供給。室內(nèi)消火栓及自動噴水系統(tǒng)均設(shè)置消防水泵接合器?！?〕室外消防在室外生活給水環(huán)管上設(shè)置地上式室外消火栓，消火栓間距不大于120米，保護(hù)半徑不大于150米，火災(zāi)時由消防車前來施救?！?〕滅火器設(shè)置高層標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室每層設(shè)置二組滅火器，多層商場內(nèi)每個消火栓箱下設(shè)置一組滅火器。配電間設(shè)置滅火器滅火系統(tǒng)?！财摺场⒉膳こ?、暖通空調(diào)的設(shè)計范圍為整個區(qū)域的采暖、通風(fēng)、空調(diào)設(shè)計。2、為了節(jié)省建筑能耗，建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工要求必須滿足國家現(xiàn)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求。3、冬季采暖熱源為莒縣熱電廠集中供熱，經(jīng)換熱站轉(zhuǎn)換成60/50℃的空調(diào)熱水和95/70℃供采暖熱水。4、住宅采暖采用95/70℃熱水，設(shè)置1臺換熱器4500KW換熱機(jī)組。住宅區(qū)域不設(shè)中央空調(diào)，預(yù)留電力及建筑條件，用戶自行安裝分體空調(diào)。5、商業(yè)區(qū)域采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)的空調(diào)形式。住宅的采暖系統(tǒng)采用分戶形式?！舶恕?、電氣方案1、強(qiáng)電設(shè)計方案〔1〕設(shè)計依據(jù)《10KV及以下變電所設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50053-94)《建筑物防雷設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50057-2010)《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50034-2004)《建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》(GB50016-2010)《低壓配電設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50054-95)《民用建筑電氣設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ16-2008)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》(GB50067-97)《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50343-2004)《城市工程管線綜合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》(GB50289-98)〔2〕設(shè)計內(nèi)容電氣設(shè)計主要指商業(yè)、住宅及附屬用房、設(shè)施的供電系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、自控系統(tǒng)和防雷接地系統(tǒng)設(shè)計?！?〕變、配電系統(tǒng)1〕負(fù)荷等級：一級負(fù)荷包括：大型樓座的所有消防設(shè)備及應(yīng)急照明、客梯、變頻供水生活泵。二級負(fù)荷包括：大型營業(yè)廳照明、排水泵、高層住宅樓座的消防設(shè)備及應(yīng)急照明。三級負(fù)荷包括：一般電力、照明等負(fù)荷。2〕供電系統(tǒng)：a、負(fù)荷估算：按單位指標(biāo)法估算，住宅按每戶用電負(fù)荷6KW，負(fù)荷1656KW，商業(yè)建筑40W/平米考慮，負(fù)荷402.46KW。金潤花園工程總負(fù)荷約為2058.46KW。b、變壓器的功率：W=1656×0.3×1.1+402.46×0.46=731.61KVA，金潤花園工程設(shè)變配電所2處，選用500KVA的變壓器各兩臺，電源引自浮來路10KV輸電線路，變壓器運(yùn)行方式為并聯(lián)運(yùn)行，高壓供電線路架空引入，低壓供電線路采用地下電纜。消防設(shè)備用電、事故照明等按一級供電負(fù)荷考慮。c、在變配電所設(shè)功率因數(shù)集中自動補(bǔ)償裝置，電容器組采用自動循環(huán)投切方式，要求補(bǔ)償后的功率因數(shù)不小于0.9。d、低壓配電系統(tǒng)采用-220/380V放射式與樹干式相結(jié)合的方式，對于單臺容量較大的負(fù)荷或重要負(fù)荷采用放射式供電：照明及一般負(fù)荷采用樹干式與放射式相結(jié)合的供電方式。一級負(fù)荷：采用雙電源供電并在末端互投。二級負(fù)荷：采用雙電源供電，末端互投或在適當(dāng)位置互投。三級負(fù)荷：采用單電源供電。消防負(fù)荷均采用雙路專用電源供電并在末端互投。e、高層住宅的配電系統(tǒng)：在一層設(shè)置低壓配電室作為本樓座的配電中心，各層設(shè)電氣豎井和配電小間，各單元采用ZR-YJV-1KV-電纜以樹干工向各層電表箱配電，各層電氣豎井內(nèi)設(shè)電纜T接箱。住宅每戶設(shè)戶內(nèi)配電箱。f、每樓座-220/380V電源進(jìn)線斷路器處設(shè)300-500mA漏電保護(hù)器，以防止電氣火災(zāi)?！?〕照明系統(tǒng)1〕商業(yè)及辦公等場所選用28WT5直管熒光燈。住宅居室照明燈具僅設(shè)40W裸燈頭，以便業(yè)主入住后更換燈具，衛(wèi)生間、廚房、陽臺配防潮裸燈頭。2〕各場所的照度標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)行國標(biāo)《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-2004執(zhí)行。3〕在營業(yè)廳、樓梯間、前室、變配電所、消防控制室、電信機(jī)房、消防水泵房、走道等場所設(shè)置應(yīng)急照明，采用能迅速點(diǎn)亮的光源。4〕結(jié)合建筑物立面及環(huán)境效果，設(shè)置立面照明及室外景觀照明?！?〕防雷接地系統(tǒng)1〕本工程防雷等級為二類，按二類防雷建筑物設(shè)置避雷保護(hù)措施。建筑高度超過60米的住宅設(shè)置防側(cè)擊雷措施。2〕為預(yù)防雷電電磁脈沖引起的過電流和過電壓，在必要部位等加裝SPD保護(hù)。3〕本工程采用聯(lián)合接地系統(tǒng)，利用建筑物結(jié)構(gòu)鋼筋和根底鋼筋網(wǎng)作為接地體，要求其接地電阻值小于1歐。4〕低壓系統(tǒng)接地型式采用TN-S系統(tǒng)。5〕建筑物作總等電位聯(lián)結(jié)，在弱電機(jī)房、電梯機(jī)房、浴室、衛(wèi)生間等處設(shè)局部等電位聯(lián)結(jié)。2、弱電設(shè)計方案〔1〕設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50200-94)《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50198-98)《平安防范工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50348-2004)《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50314-2006)《建筑滅火器配置設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50140-2005)《綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50311-2007)《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50116-98)《城市工程管線綜合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》(GB50289-98)〔2〕系統(tǒng)1〕居住區(qū)的住宅群，建筑面積每10萬平方米應(yīng)預(yù)留一個不小于20平米的專用交接間，本小區(qū)設(shè)置1個交接間。2〕每套住宅按1對設(shè)計。3〕居住區(qū)物業(yè)管理部門、會所等設(shè)置辦公外線。4〕商場按每一萬平米設(shè)置200對設(shè)計。〔3〕有線電視系統(tǒng)①有線電視信號由市網(wǎng)引入。②每套住宅的主臥室和客廳各設(shè)一處電視插座，商業(yè)在需要的房間和適當(dāng)位置按每套1～2處電視插座設(shè)置。③采用分配分支器系統(tǒng)同軸電纜傳送電視信號至各戶，住宅樓每單元一層設(shè)前端箱分配放大信號。商場前端箱設(shè)在弱電機(jī)房。〔4〕寬帶接入網(wǎng)系統(tǒng)建立小區(qū)內(nèi)部高速局域網(wǎng)，用于傳輸數(shù)據(jù)及語音，配置相應(yīng)的網(wǎng)站設(shè)備并通過公共配套設(shè)施，與公用網(wǎng)進(jìn)行高速連接?！?〕綜合平安防范系統(tǒng)包括閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、住宅區(qū)周界報警系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)等?！?〕可視對講系統(tǒng)小區(qū)設(shè)置可視對講系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)訪客對講功能、住戶呼叫管理中心功能、入口控制功能、探頭聯(lián)機(jī)報警功能等多項(xiàng)平安及通訊功能?！?〕能源消耗遠(yuǎn)傳自動計量功能通過系統(tǒng)總線把各住宅的水、電、熱力的能耗值傳給計算機(jī)采集系統(tǒng)，并遠(yuǎn)程傳輸?shù)叫^(qū)物業(yè)管理中心，管理人員可以隨時查看住戶的能耗值及費(fèi)用?！?〕火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)①本工程采用控制中心報警系統(tǒng)，消防控制中心設(shè)于小區(qū)會所首層。②商住樓、高層住宅樓、地下汽車庫設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。汽車庫設(shè)置感溫火災(zāi)探測器、其他部位設(shè)置感煙火災(zāi)探測器，手動報警器及相應(yīng)的消防應(yīng)急播送?！?〕公共播送和緊急播送系統(tǒng)本小區(qū)播送系統(tǒng)集背景音樂和消防播送于一體，在建筑物內(nèi)、中心綠地及休閑廣場設(shè)置播送揚(yáng)聲器，通過這樣設(shè)置，使整個小區(qū)都能夠收聽到公共播送節(jié)目，同時，在火災(zāi)發(fā)生時，能得到相應(yīng)警告，及時采取措施，保障生命平安。〔10〕建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)對建筑群內(nèi)的給排水設(shè)備、冷熱源系統(tǒng)、集中空調(diào)系統(tǒng)、景觀照明、供電系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視和節(jié)能控制?！簿拧?、小區(qū)管線鋪設(shè)本工程區(qū)工程管線共有水管、雨水灌、污水管、電力電纜、通訊電纜、熱力管共6種，除電力電纜和通訊電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間以及管線與道路及建筑物之間，要保持一定的水平和垂直距離，防止互相干擾。各種管線在垂直交叉時，應(yīng)遵循如下原那么：l、壓力流管讓重力流管。2、小管徑讓大管徑。3、給水管盡量在污水管上面。4、易彎曲管讓不易彎曲管。5、臨時性管線讓永久性管線。6、工程量小的管線讓工程量大的管線?！彩场⑼顿Y規(guī)模經(jīng)估算，本工程總投資為19998.62萬元。工程總投資中，建筑安裝工程費(fèi)用14570.47萬元，土地用地費(fèi)用349.00萬元，前期工程費(fèi)用1085.35萬元，根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)217.48萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)135.62萬元，開發(fā)期稅費(fèi)22.53萬元，管理費(fèi)用327.16萬元，不可預(yù)見費(fèi)用490.74萬元，銷售費(fèi)用824.87萬元，其他費(fèi)用1015.40萬元，財務(wù)費(fèi)用960.00萬元。詳見總投資估算表。〔十一〕、資本金及資金籌措方案房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金籌措主要是根據(jù)工程對資金的需求以及投資使用方案，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。本工程總投資19998.62萬元，由日照益通置業(yè)自籌9998.62萬元，銀行貸款10000.00萬元。資金籌措及還本付息表和資金來源與應(yīng)用表中的有關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，資金籌措能滿足投資要求。第五章環(huán)境保護(hù)一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀本工程位于莒縣青年路以東，浮來路以南。工程處于莒縣繁華的路段。該區(qū)域根底設(shè)施配套完善，周圍沒有污染企業(yè)，環(huán)境質(zhì)量較好。二、生態(tài)環(huán)境影響分析〔一〕建設(shè)期生態(tài)影響工程建設(shè)過程中，產(chǎn)生的粉塵、噪音及局部建筑垃圾會對周圍環(huán)境造成一定的影響。l、廢氣：主要為原有建筑撤除，新建住宅樓及建筑材料運(yùn)輸過程中產(chǎn)生的粉塵；汽車運(yùn)輸時的揚(yáng)塵和廢氣；施工機(jī)械本身產(chǎn)生的煙氣等。2、廢水：施工人員產(chǎn)生的生活污水，主要包括食堂污水、糞便污水、浴室污水等。3、噪聲：主要由施工機(jī)械產(chǎn)生，其次是運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的交通噪音。4、固體廢棄物：主要是拆遷產(chǎn)生的建筑垃圾、施工產(chǎn)生的渣土及廢棄的建筑材料?！捕尺\(yùn)營期生態(tài)影響工程建成投入使用后，主要是城市生活污水，及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展造成地表各類環(huán)境污染物的顯著增加，污染物因雨水沖刷、管道滲漏等原因滲到土壤和地下水中，可能導(dǎo)致地下水污染。1、廢氣：工程投入使用后不產(chǎn)生廢氣，采暖采用城市集中供暖。2、廢水：主要是商業(yè)經(jīng)營過程中及住戶產(chǎn)生的生活廢水。3、固體廢棄物：主要是生活垃圾。三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施〔一〕建設(shè)期生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施1、施工現(xiàn)場周邊設(shè)立圍欄，并灑水降塵；運(yùn)輸線路要平整，車輛要用布封蓋，車輛不得超載，以免渣土撒落；車輛駛出工地前，進(jìn)行除泥除塵處理；對于堆放、裝卸、運(yùn)輸易產(chǎn)生揚(yáng)塵污染的材料采取遮蓋、封閉等措施。2、施工人員的生活污水經(jīng)污水處理設(shè)備處理后進(jìn)入中水處理系統(tǒng)進(jìn)行深度處理并消毒，用于日常沖廁、綠化和清掃用水。3、為了減少施工對周圍環(huán)境的影響，應(yīng)在施工設(shè)備和方法上采取必要措施。應(yīng)合理安排施工時間，施工場地合理布局，盡量采用低噪聲設(shè)備、并對施工機(jī)械采取降噪措施，以保證周圍環(huán)境質(zhì)量。4、施工場地周圍設(shè)置圍墻，以到達(dá)隔聲擋塵的作用，減少對周圍環(huán)境的影響。5、施工期間的生活垃圾、施工渣土等運(yùn)至市政部門指定場所統(tǒng)一處理?！捕尺\(yùn)營期生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施1、工程除生活污水外，無其它廢水產(chǎn)生，污水經(jīng)污水處理設(shè)備處理后進(jìn)入中水處理系統(tǒng)進(jìn)行深度處理并消毒，用于日常沖廁、綠化和清掃用水。2、生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實(shí)行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀。3、為了減少噪音源的干擾，加強(qiáng)小區(qū)主干道的道路綠化，公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離。4、設(shè)備機(jī)房等采取消音、隔音措施進(jìn)行處理。四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析本工程建設(shè)場地的地貌主要為平原地，地質(zhì)災(zāi)害危險性評估正在進(jìn)行中。本建設(shè)場地?zé)o滑坡、泥石流、采空塌陷、地裂縫、地面沉降地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生的歷史記載。五、特殊環(huán)境影響分析工程區(qū)周邊無歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)和風(fēng)景名勝，不會對其造成不利影響。第六章節(jié)能一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)1、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50189-2005)2、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DBJ14-036-20063、《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DBJ14-037-20064、《住宅建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》J10321-20065、《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50033-2001)6、《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(CB50034-2004)7、《建筑給水排水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB50015-2003)二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析一、能源供給狀況工程需要的能源主要有水、電、暖、氣等，供水、供電、供暖、供氣均通過城市市政管網(wǎng)集中供給，主要由浮來路主管網(wǎng)引入。二、能耗指標(biāo)和能耗情況分析根據(jù)工程建設(shè)規(guī)模及自身特性，水、電、暖的能耗指標(biāo)及能耗情況初步估算如下：〔一〕用水估算本工程建成后，用水量如下：〔1〕商業(yè)用水量Q1按百平方米用水量的120升/日。Q1：12.07立方米/日〔2〕住戶用水量Q1本工程建成后，可入住276戶，戶均人口按3.5人計算，可居住人口966人，人均生活用水量按140升/天計算。Q2：135.24立方米/日〔3〕綠地用水澆灑綠地用水量標(biāo)準(zhǔn)：2升/平方米工程綠化面積為5091.37平方米綠地用水量Q3：10.18立方米/日〔4〕未預(yù)見用水量及管網(wǎng)漏失水量Q3按前兩項(xiàng)用水量的10％計算。Q4：14.73立方米/日〔5〕金潤花園建成后總用水量Q：172.22立方米/日。年用水量為6.29萬立方米。折算為標(biāo)準(zhǔn)煤為：6.29萬m3×0.0857/1000=5.39噸標(biāo)準(zhǔn)煤?！捕秤秒姽浪愎こ炭傆秒娏?，住宅以戶為單位，估算住宅用電量如下：100kw/月.每戶×12月×276戶×(1+3％)=34.11萬kwh。其中3％為公建用電所占比例。商業(yè)以面積計算，負(fù)荷按40W/㎡，每天4小時，估算商業(yè)用電量如下：40×10061.5×0.6×4×365=35.26萬kwh。工程總用電量為：69.37萬kwh折算為標(biāo)準(zhǔn)煤為：69.37萬kwh×1.229=85.26噸標(biāo)準(zhǔn)煤?！踩碂嶝?fù)荷估算工程用熱熱源為天然氣，在工程總用氣負(fù)荷內(nèi)，以戶為單位，估算工程總用氣量如下。5m3／戶.月×276戶×12月×(1+3％)=1.71其中，3％為商建用氣所占的比例。折算為標(biāo)準(zhǔn)煤為：1.71萬×12.14=20.76噸標(biāo)準(zhǔn)煤?！菜摹彻こ棠芎闹笜?biāo)本工程公用工程及能耗量，具體指標(biāo)如下：能耗指標(biāo)表名稱單位年耗量折標(biāo)煤(噸)水萬m36.295.39電萬KWh69.3785.26天然氣萬m31.7120.76合計噸標(biāo)煤111.41工程能耗共計：111.41T標(biāo)準(zhǔn)煤/年＜2000t標(biāo)準(zhǔn)煤/年，不需做專項(xiàng)節(jié)能評估。三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析〔一〕節(jié)能措施1、建筑節(jié)能設(shè)計(1)屋面：100mm厚憎水膨脹珍珠巖塊保溫層；(2)外墻：240mm厚燒結(jié)多孔磚或空心磚，外做30mm厚聚苯顆粒保溫層；(3)不采暖樓梯間隔墻：采用240mm厚燒結(jié)多孔磚或空心磚，外做30mm厚聚苯顆粒保溫層；(4)門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃窗，封陽臺采用雙玻璃塑鋼窗；分戶門采用鋼塑復(fù)合防盜保溫門。門窗氣密性等級為Ⅲ級。節(jié)能指標(biāo)工程單位細(xì)那么限值設(shè)計指標(biāo)體型系數(shù)≤0.350.247外墻平均傳熱系數(shù)W/(m2.k)1.160.849建筑物耗能量指標(biāo)W/m220.519.61采暖耗煤量指標(biāo)Kg/m211.811.142、采暖節(jié)能設(shè)計(1)居住建筑的集中采暖系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)使用雙管系統(tǒng)，推行溫度調(diào)節(jié)和戶用熱量計量裝置，實(shí)行供熱計量收費(fèi)。采暖系統(tǒng)采用分戶計量系統(tǒng)，每戶設(shè)熱計量表，實(shí)現(xiàn)熱量的分戶計量。(2)每組散熱器進(jìn)水管均設(shè)溫控閥，可根據(jù)室外溫度自動調(diào)節(jié)進(jìn)入散熱器的熱媒流量，維持室溫恒定。(3)采暖系統(tǒng)各熱力入口均安裝差壓控制器，保證在變流量的情況下，系統(tǒng)壓差恒定。3、電氣節(jié)能措施(1)選用節(jié)能型變壓器，變配電所及電氣豎井盡可能靠近負(fù)荷中心設(shè)置。(2)裝設(shè)低壓電力電容器補(bǔ)償無功功率。(3)選擇高效低耗節(jié)能燈具。(4)集中空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、公共照明由樓宇自控系統(tǒng)進(jìn)行集中控制和優(yōu)化管理，利于節(jié)能。4、建設(shè)節(jié)能措施按照建設(shè)節(jié)能設(shè)計要求，為降低建筑物的能源消耗，本工程擬采取以下節(jié)能措施：(1)建筑物朝向采用南北向，以保證冬季室內(nèi)能夠得到較多的陽光，提高室內(nèi)溫度。同時，防止盛夏灼熱的光線射入室內(nèi)。(2)墻體采用新型節(jié)能墻體材料，推廣使用新技術(shù)、新工藝。(3)控制墻體面積比。不同朝向的窗墻面積比不應(yīng)超過規(guī)定數(shù)值，即北向窗墻面積比為0.25，東西向窗墻面積比為O.30，南向窗墻面積比為0.35。(4)采用節(jié)能型新技術(shù)、新材料，注重推廣使用新型節(jié)能墻體材料及外墻保溫技術(shù)。在保證質(zhì)量和使用功能的前提下，節(jié)約能源，防止浪費(fèi)。(5)室外暖氣溝和非采暖房間的采暖管以及熱水管道采取保溫措施，盡可能降低沿途熱損失。(6)選用變頻變流控制電梯等設(shè)備，到達(dá)降低能耗的目的。(7)采用能耗低的換熱、給水、污水和中水處理設(shè)備，以減少能耗。(8)選用節(jié)能型變配電設(shè)備，變壓器選用新型高效節(jié)能型，并采用適宜的低壓電容補(bǔ)償柜，提高功率因數(shù)。(9)推廣應(yīng)用節(jié)能、高效、適宜、平安、有益環(huán)境的綠色照明燈具，提高用電效率。(10)12層以下的住宅，增設(shè)太陽能熱水系統(tǒng)，與建筑一體化設(shè)計和施工。(11)創(chuàng)造節(jié)能環(huán)境創(chuàng)造對節(jié)能有利的微氣候條件對建筑節(jié)能也非常重要。具體措施有：增加綠化種植面積，考慮地面綠化、屋頂綠化、墻體垂直綠化和陽臺綠化的整體結(jié)合，有效調(diào)節(jié)環(huán)境溫度。減少硬質(zhì)鋪地，采用生態(tài)鋪地設(shè)計，使場地具有可呼吸的特性。采用高大落葉喬木，遮擋陽光輻射，疏導(dǎo)通風(fēng)。5、節(jié)水措施工程用水主要是生活用水、公建用水及綠化用水。為控制用水，到達(dá)節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施：(1)制定用水方案，做到合理用水。(2)用水計量采用一戶一表制，戶外抄表，嚴(yán)防跑、冒、滴、漏，減少不必要的浪費(fèi)。(3)設(shè)計中應(yīng)采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，嚴(yán)禁使用鑄鐵閥門和螺旋升降式水嘴，強(qiáng)制推廣使用陶瓷密封水嘴和一次沖洗水量為6升的坐便器。(4)采用封閉性能好、開關(guān)靈活的閥門，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生。(5)配套建設(shè)污水處理和中水回用系統(tǒng)，處理后的中水可用于沖洗廁所、澆灌花木、清潔道路、清洗車輛等，提高水的重復(fù)使用率，節(jié)約水資源。(6