培訓講義-物業(yè)管理公司

第三章物業(yè)管理公司://fdcew/編輯ppt一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備相應資質(zhì)條件的對物業(yè)進行管理的企業(yè)性經(jīng)濟實體。〔一〕物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人?條例?第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。〞“具有獨立的法人資格〞，是指物業(yè)管理公司應當是依據(jù)?中華人民共和國公司法?〔以下簡稱?公司法?〕設立，從事物業(yè)管理活動，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。物業(yè)管理公司的所有制性質(zhì)，可以是全民、集體，也可以是私營或者外商投資企業(yè)，包括中外合資、中外合作或者外資企業(yè)。編輯ppt物業(yè)管理公司可以有兩種形式，即有限責任公司和股份。實踐中，物業(yè)管理公司通常采取有限責任公司形式。一般的有限責任公司是由2個以上50個以下股東共同出資設立，股東以其出資額為限對公司承擔責任。fdcew房地產(chǎn)E網(wǎng)編輯ppt股份公司的資本劃分為股份，每一股的金額相等。其設立可以采取發(fā)起設立或者募集設立的方式。“發(fā)起設立〞，是指由5人以上發(fā)起人認購公司應當發(fā)行的全部股份而設立公司?！澳技O立〞，是指由5人以上發(fā)起認購公司應當發(fā)行股份的一局部，其余局部向社會公開募集而設立公司。國有企業(yè)改建為股份的，發(fā)起人可以少于5人，但應當采取募集設立方式。股份注冊資本的法定最低限額為1000萬元人民幣，其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資本對公司的債務承擔責任。編輯ppt〔二〕物業(yè)管理公司屬于效勞性企業(yè)物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品〞只有一個，那就是效勞?！踩澄飿I(yè)管理公司承擔了局部政府有關(guān)部門對城市管理的職能物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供效勞的同時，也承擔了局部政府有關(guān)部門對城市管理的職能，例如大廈的質(zhì)量平安，住宅小區(qū)內(nèi)的市政設施等。fdcew房地產(chǎn)E網(wǎng)編輯ppt二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件及審批

〔一〕物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件?條例?第32條規(guī)定：“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。〞物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理業(yè)務的條件包括：1．有符合國家規(guī)定的注冊資本。2．有與其從事的物業(yè)管理活動相適應的專業(yè)技術(shù)人員。3．有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績。編輯ppt各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件

一級資質(zhì)：1.注冊資本人民幣500萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；編輯ppt4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：〔1〕多層住宅200萬平方米；〔2〕高層住宅100萬平方米；〔3〕獨立式住宅〔別墅〕15萬平方米；〔4〕辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。5．建立并嚴格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。編輯ppt二級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣300萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；://fdcew/編輯ppt4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：〔1〕多層住宅100萬平方米；〔2〕高層住宅50萬平方米；〔3〕獨立式住宅〔別墅〕8萬平方米；〔4〕辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。5.建立并嚴格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。編輯ppt三級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4.有委托的物業(yè)管理工程；5.建立并嚴格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。編輯ppt新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持以下文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：〔1〕營業(yè)執(zhí)照；〔2〕企業(yè)章程；〔3〕驗資證明；〔4〕企業(yè)法定代表人的身份證明；〔5〕物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。編輯ppt新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?規(guī)定，一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理工程。二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅工程和8萬平方米以下的非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅工程和5萬平方米以下的非住宅工程的物業(yè)管理業(yè)務。編輯ppt〔二〕分級審批制度國務院建設主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。編輯ppt設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應當提交以下材料：〔1〕企業(yè)資質(zhì)等級申報表；〔2〕營業(yè)執(zhí)照；〔3〕企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；〔4〕物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；〔5〕物業(yè)效勞合同復印件；〔6〕物業(yè)管理業(yè)績材料。編輯ppt不能獲得資質(zhì)等級的行為1.

聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；2.將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的；3.挪用專項維修資金的；4.擅自改變物業(yè)管理用房用途的；5.擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；12.

出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；編輯ppt6.

擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；7.

擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；8.

物業(yè)效勞合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；9.

與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；10.

不履行物業(yè)效勞合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；11.

超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的；編輯ppt物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應當在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務活動的，應當在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

fdcew房地產(chǎn)E網(wǎng)編輯ppt物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢制度

各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應資質(zhì)審批部門負責。符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應當注銷其資質(zhì)證書，由相應資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。

編輯ppt物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。編輯ppt物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。物業(yè)管理企業(yè)不按照?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，可處2萬元以下的罰款。編輯ppt三、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格

?條例?第33條規(guī)定：“從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。〞目前，國家對于物業(yè)管理企業(yè)人員的要求，主要是1996年建設部發(fā)布的?關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知?和1998年建設部?關(guān)于全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓工作的通知?〔〔98〕建房物字第18號〕文件。通知規(guī)定了對物業(yè)管理的高級、中級管理人員，即企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員全部實行持證上崗，并還對崗位培訓、持證上崗制定了具體實施方法。1998年12月2日，建設部又印制了?全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書?并制定了證書管理方法。編輯ppt〔一〕培訓目標和內(nèi)容通過崗位培訓，使企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員的專業(yè)知識與工作能力到達崗位要求，根本勝任本崗位工作。培訓內(nèi)容主要包括物業(yè)管理理論、實務、法規(guī)等知識?！捕硩徫蛔C書的頒發(fā)與管理全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書〔以下簡稱“證書〞〕由建設部人事教育司統(tǒng)一印制，加蓋建設部人事教育司證書專用章和住宅與房地產(chǎn)業(yè)司公章。證書在全國范圍內(nèi)通用。證書由建設部人事教育司會同住宅與房地產(chǎn)業(yè)司統(tǒng)一管理。證書實行動態(tài)管理、復檢驗證制度。持證者必須接受規(guī)定的繼續(xù)教育，由培訓機構(gòu)負責做好繼續(xù)教育記錄。編輯ppt〔三〕物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位標準崗位必備知識：了解房屋結(jié)構(gòu)、設備、設施、園林、綠化等修繕的根本知識；了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)、經(jīng)營、管理、估價等根本知識；了解?公司法?、?合同法?、?稅法?、?民事訴訟法?等法律知識；熟悉計算機應用的知識；熟悉房屋完損等級標準和平安管理根本知識；熟悉國家和本地區(qū)的物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策；掌握物業(yè)管理的根本理論與實務；掌握企業(yè)經(jīng)營管理知識。編輯ppt崗位必備能力：具有制定企業(yè)開展規(guī)劃，建立、健全企業(yè)管理制度的能力；掌握本公司各部門業(yè)務及運作狀況，熟悉企業(yè)財務、稅收狀況和市場變化情況，具有經(jīng)營決策能力；具有綜合組織及協(xié)調(diào)能力，具有公關(guān)、談判及建立業(yè)務關(guān)系的能力；具有處理突發(fā)事件的能力；具有計算機應用能力。編輯ppt〔四〕物管企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位標準崗位必備知識：了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)經(jīng)營、管理等根本知識；熟悉物業(yè)管理的根本理論和有關(guān)政策法規(guī)，掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理要求、計費規(guī)定等；掌握房屋完損標準、質(zhì)量檢測方法和平安管理的根本知識；掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標準、修繕標準和管理標準；掌握房屋結(jié)構(gòu)、設備、設施等修繕〔維護〕的根本知識；掌握計算機應用知識。編輯ppt崗位必備能力：具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規(guī)章制度的能力；具有制定工作方案，并組織實施的能力；具有及時處理危漏房和房屋、設備、設施的搶修排險和火警匪警救護等突發(fā)事件的能力；具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力；具有處理專項業(yè)務并能與相關(guān)機構(gòu)協(xié)調(diào)的能力；具有熟練應用計算機進行管理的能力。編輯ppt四物業(yè)管理公司的組建〔一〕物業(yè)管理公司建立步驟1可行性研究2公司章程等文件的準備3人才儲藏4繳納出資5注冊登記6資質(zhì)審查編輯ppt〔二〕物業(yè)管理公司章程1公司章程的含義2公司章程的作用是公司設立的最主要條件是確立公司權(quán)利義務關(guān)系的根本法律文件是公司對外進行經(jīng)營交往的根本法律依據(jù)3公司章程的內(nèi)容編輯ppt1、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的設置要求物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標效勞。它設置必須滿足以下三個根本要素：五、物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)設置

編輯ppt1〕

具備效勞性功能物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與效勞的企業(yè)。效勞是它的宗旨，因此設置的組織機構(gòu)必須具備這種功能。2〕

充分發(fā)揮員工的潛能物業(yè)管理公司的每一項效勞、管理必須依靠每一位員工來實現(xiàn)的，所以組織機構(gòu)設置應充分考慮調(diào)動每一位員工的積極性、創(chuàng)造性，充分發(fā)揮個人智慧。3〕

效率與效益物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)設置應從實踐出發(fā)，以低本錢的投入到達最好的工作效率、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益。://fdcew/編輯ppt2、物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)設置的原那么為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的整體功能，實現(xiàn)公司的總目標，組織機構(gòu)的設置應遵循以下原那么：編輯ppt1)目標原那么公司有自己經(jīng)營開展的目標，組織機構(gòu)的設計必須以公司的總目標為依據(jù)。從某種意義上講，組織機構(gòu)的設置是實現(xiàn)公司總目標的一種手段。因目標設置機構(gòu)，因機構(gòu)設職、設人，這是組織機構(gòu)設置的目標原那么。編輯ppt2)

統(tǒng)一領(lǐng)導與層次管理原那么物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應集中在高層領(lǐng)導手中，而日常工作的管理與經(jīng)營的權(quán)利那么逐級授權(quán)，實行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導是各項工作協(xié)調(diào)進行和實現(xiàn)總目標決策的保證，分層次管理那么是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。編輯ppt3)分工協(xié)作原那么分工協(xié)作是社會開展、市場經(jīng)濟的需要，它不僅提高生產(chǎn)率，而且能使資源整合，發(fā)揮整體效益。物管公司能否發(fā)揮整體效益，取決于組織機構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總目標如能分層次落實到各個部門，使之各司其職，相互協(xié)作，目標也就能實現(xiàn)。編輯ppt4)責權(quán)對應原那么整個公司的責任和權(quán)利是對等的，委以責任的同時也必須委以自己完成任務所必須的權(quán)力。有責無權(quán)，不僅不能調(diào)發(fā)開工的積極性，而且使責任形同烏有，最終無法保證公司的任務的完成。編輯ppt3、物業(yè)管理公司的機構(gòu)的設置與職責分工通常物業(yè)管理公司內(nèi)部機構(gòu)設置如以以下圖：fdcew房地產(chǎn)E網(wǎng)編輯ppt經(jīng)理部辦公室財務部工程部管理部經(jīng)營部住宅小區(qū)管理處一住宅小區(qū)管理處二大廈管理處一大廈管理處二業(yè)務工作編輯ppt1)經(jīng)理部經(jīng)理部是物業(yè)管理公司的決策機構(gòu)。一般設經(jīng)理一名，副經(jīng)理假設干名。經(jīng)理對公司的全面負責，對公司的一切重大問題做出最后決策，負責協(xié)調(diào)各副經(jīng)理工作。副經(jīng)理是經(jīng)理的助手，在經(jīng)理的領(lǐng)導下，全面處理分管工作，重大問題報請經(jīng)理〔或經(jīng)理會議〕處理，完成經(jīng)理和經(jīng)理會議交給的各項工作。編輯ppt

2)辦公室

辦公室是經(jīng)理領(lǐng)導下的綜合管理部門，負責協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查公司內(nèi)部各部門工作，處理正、副經(jīng)理交辦的工作。辦公室的工作如圖：編輯ppt辦公室人事檔案工作行政管理工作后勤保障工作員工教育企業(yè)文化編輯ppt3〕財務部財務部在公司經(jīng)理的領(lǐng)導下，參與企業(yè)的經(jīng)營管理，根據(jù)財務制度，制定公司財務方案和管理費用的預算方案，監(jiān)控資金運用，定期向經(jīng)理匯報。編輯ppt財務部會計出納各類計劃與統(tǒng)計各類費用收繳監(jiān)控資金運用編輯ppt4〕工程部工程部是物業(yè)管理公司的一個重要的技術(shù)部門，主要負責各類房屋及各類設備管理、維修、養(yǎng)護。監(jiān)督裝修管理、維修工程的外派及監(jiān)管等編輯ppt5)管理部負責接管物業(yè)的具體工作及入伙管理，接待業(yè)主的來訪投訴并催促解決問題，組織協(xié)調(diào)各專業(yè)效勞機構(gòu)，如保潔、保安、綠化等工作。編輯ppt管理部制定文明住宅小區(qū)計劃清掃保潔工作園林綠化工作道路車輛管理治安護衛(wèi)與消防管理解決業(yè)主投訴問題編輯ppt6)經(jīng)營部經(jīng)營各類商業(yè)網(wǎng)點、綜合代辦效勞、各類文化旅游效勞、家政便民效勞等。根據(jù)住宅小區(qū)〔大廈〕業(yè)主的實際需要，堅持“一業(yè)為主多種經(jīng)營〞原那么，積極為業(yè)主效勞。同時為物管公司增加資金的收入，做到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)〞增加企業(yè)實力。工作如以以下圖：編輯ppt經(jīng)營部經(jīng)營各類商業(yè)網(wǎng)點綜合代辦服務各類文化旅游服務家政便民服務編輯ppt4、物業(yè)管理公司的構(gòu)架目前物業(yè)管理公司的組織構(gòu)架主要有以下幾種。1)

直線式管理構(gòu)架優(yōu)點：政令統(tǒng)一責權(quán)清楚，指揮及時、效率高；缺乏：領(lǐng)導要求專業(yè)知識全面，否那么會瞎指揮；人才易浪費。直線式管理構(gòu)架適應較小型物業(yè)管理企業(yè)編輯ppt總經(jīng)理辦公室財務部工程部管理部經(jīng)營部編輯ppt2〕直線職能制直線職能制是在直線制的根底上吸收了職能制的