【S市房地產(chǎn)泡沫測度方法及實證分析10000字【論文】】

S市房地產(chǎn)泡沫測度方法及實證分析TOC\o"1-2"\h\u目錄13443第一章引言 4293031.1研究背景 486531.2研究意義 522952第二章房地產(chǎn)泡沫概念與成因 572222.1房地產(chǎn)泡沫概念 589912.2房地產(chǎn)泡沫成因分析 6153192.3國內外研究進展 7240072.3.1國外研究進展 757252.3.2國內研究進展 810586第三章房地產(chǎn)泡沫測度方法 8128843.1單一指標法 9105033.2綜合指數(shù)法 1018872第四章實證分析 11277084.2.1單指標測度 13322804.2.2綜合測度系數(shù)的計算 161726結論 1729394參考文獻 18第一章引言1.1研究背景 受國情影響我國房地產(chǎn)業(yè)起步相對較晚，從1998年起，我國開始采取了一系列制度并進行改革，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展才真正邁上正軌。經(jīng)過2008年房地產(chǎn)業(yè)的窄幅調整，我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了前無古人地快速提升，住房建設步伐加快。投資額大幅提升，房地產(chǎn)投資占GDP的比重明顯增加。這些都顯示著房地產(chǎn)業(yè)已為國民經(jīng)濟的重要推動力。但是，近年來我國的房價走勢，其發(fā)展速度之快，其地區(qū)差異之大，確實讓人咋舌。數(shù)據(jù)顯示2018年我國商品房銷售均價為8544元/m2，是1998年的四倍多。一線城市房價更是三四線城市房價的六到九倍。近年來，S市房地產(chǎn)投資水平可以說是一直居高不下，房屋價格持續(xù)高漲，到2018年S市房價達到了18788元/m2，但綜合當時S的經(jīng)濟發(fā)展水平來看，這兩者是完全不匹配的。近些年，國內外發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫影響國民經(jīng)濟的例子數(shù)不勝數(shù)，這不得不為S市的現(xiàn)狀而憂慮。因此本文便以S為例，通過閱讀整理國內外相關理論研究，采用綜合指數(shù)法從需求、供給以及金融支持類指標對S市房地產(chǎn)泡沫進行測度實證分析。并根據(jù)研究結果和S市地區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀對S市房地產(chǎn)提出有針對性的建議，以期促進其健康發(fā)展。1.2研究意義目前，房地產(chǎn)業(yè)在諸多地區(qū)的經(jīng)濟建設中扮演了重要的角色，已成為S的支柱性產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)對于S市經(jīng)濟增長的作用是巨大的。這就需要對房地產(chǎn)業(yè)在S市經(jīng)濟中所扮演的角色有一個準確的認識，對S市房地產(chǎn)業(yè)甚至國家的房地產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展、怎樣健康發(fā)展有清楚的認知，才能讓房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)布局中發(fā)揮更好的作用。不僅于經(jīng)濟，作為一個在人們日常生活處處可見的基礎性產(chǎn)業(yè)，它不僅提供了生活資料也提供了生產(chǎn)資料。人們生活居住離不開住宅，辦公經(jīng)營生產(chǎn)離不開辦公室廠房，可以說既是基礎的生活需要也是是重要的生產(chǎn)資料。如果S市房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)價格必然緊跟著下跌，人們對于開始觀望，需求減少，房價再持續(xù)下跌，這就造成了一個難以控制的惡性循環(huán)。購房者多數(shù)高價按揭，房子成了負資產(chǎn)，給當?shù)氐慕?jīng)濟建設和社會生活帶來很大的破壞。S作為一個新一線城市，近年來發(fā)展迅速，房價也是一路飛升。充分了解S市房地產(chǎn)市場的整體情況，并且針對S市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，探明S市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，如果出現(xiàn)泡沫政府是否采取政策調控，政府應采取怎么樣的政策調控，都是有必要研究探討的。第二章房地產(chǎn)泡沫概念與成因2.1房地產(chǎn)泡沫概念房地產(chǎn)泡沫中的泡沫并不是以往實體意義上的泡沫，而是經(jīng)濟學中虛擬意義上的泡沫[1]。2.1.1經(jīng)濟泡沫泡沫經(jīng)濟在定義上理解為因股票、房地產(chǎn)等投機狂熱引起的經(jīng)濟虛假繁榮現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟是一種宏觀經(jīng)濟狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，資產(chǎn)的價值超越了它原本的價值，并且在經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展下，它非常容易受到損失。泡沫經(jīng)濟看起來是在增長的，但它僅限于表面，可以說這種增長是不帶有持續(xù)性的，等到發(fā)展到一定程度后，崩潰是必然會發(fā)生的。雖然泡沫經(jīng)濟也會帶著國民收入水平提高，但當它一旦破裂，他對經(jīng)濟發(fā)展造成的危害也是不可估量的。經(jīng)濟發(fā)展應是良好的需求和投資，經(jīng)濟增長遠超現(xiàn)實水平不僅沒有益處，反而會導致資源配置效率的降低，還會干擾金融系統(tǒng)的正常運作。他的表現(xiàn)是市場普遍存在普遍投機行為，這些投機行為使得股票、房地產(chǎn)交易活躍，原本很普通的商品價格迅速上漲，但由于缺乏長期生產(chǎn)性的投資，生產(chǎn)不能繼續(xù)進行，實際經(jīng)濟水平?jīng)]辦法持續(xù)增長。增長不多，行市一旦暴跌，表面繁榮便立即會破滅。日本金融銀行研究所(JapanInstituteofFinanceandBanking)所長三木良一認為，所謂的泡沫經(jīng)濟是資產(chǎn)價格(特別是股票和房地產(chǎn)價格)與實體經(jīng)濟(生產(chǎn)、流通、就業(yè)、增長率等)大幅背離的過程。)，然后崩潰[2]。當然，不是所有的泡沫都會破裂并且危害經(jīng)濟發(fā)展，有一些輕度的泡沫不僅不會危害經(jīng)濟，而且還可以在一定程度上促進經(jīng)濟的發(fā)展，只要房地產(chǎn)市場中的泡沫處在合理的區(qū)間便可正面帶動經(jīng)濟活動，最后泡沫也會慢慢消融，而不是破裂。[6]2.1.2房地產(chǎn)泡沫美國有名經(jīng)濟學家查爾斯·P·金德伯格認為：房地產(chǎn)泡沫可以理解為房地產(chǎn)價格在一段時間內的持續(xù)快速上漲，這種上漲趨勢很容易讓人們認為價格還會在一定程度上升高，這樣就會不停地吸引一批新的購買者，這樣在價格增長下資本也在不停上漲，房地產(chǎn)的價格遠遠高于了與之相對應的實體價格，由此而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場的泡沫。泡沫過度的膨脹產(chǎn)生預期的逆轉、過高空置率和超乎正常的價格，這便是泡沫破裂，它的本質是不可持續(xù)性。房地產(chǎn)泡沫的特征：（1）房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格持續(xù)波動且不平穩(wěn)波動的一種形態(tài);（2）房地產(chǎn)泡沫指的是在一段時間內房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出的驟升驟降的波動狀況，且波動的振幅很大;（3）房地產(chǎn)價格波動不具有持續(xù)性，它\o"沒有"沒有穩(wěn)定的波動周期，波動頻率也是不規(guī)律的;（4）房地產(chǎn)泡沫的主要是由于過度的投機行為產(chǎn)生的，造成原因是貨幣供應量在很短的時間內急劇增加。住宅房地產(chǎn)市場供求嚴重不平衡，需求量遠超供應量；大家都加入到這個投機交易中投，氛圍很濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟的一種，房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟，是指在房地產(chǎn)市場中的過度投機行為引起的房地產(chǎn)價格與原本實用價值完全不匹配的現(xiàn)象，使得人們無法支撐這個房地產(chǎn)市場價格的情況。2.2房地產(chǎn)泡沫成因分析房地產(chǎn)是為數(shù)不多具有雙重屬性的資產(chǎn)，眾所周知，住宅房地產(chǎn)可以供人們生活和居住，這時它作為商品體現(xiàn)出它具有使用價值。同時，商品房有一定的保值性，它也是很多投資者投資時的選擇，在這種情況下，它作為了具有投資價值的資產(chǎn)[10]。而房地產(chǎn)泡沫的成因首先，作為具有投資價值的資產(chǎn)很多購房者和投資人對房地產(chǎn)市場有極高的關注度，且他們都普遍都有房地產(chǎn)價格將會持續(xù)上漲的預期，就是這種預期成為了房地產(chǎn)泡沫的形成基礎。其次，土地具有稀缺性的特點，土地不是取之不盡用之不竭的，可利用的便更是有限且是在不斷減少中的。而住宅也是每個人生活日常不可或缺的。再有，大量的不理性的投機行為，這可以說是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的主要原因，

由于房地產(chǎn)價格在一段時間內持續(xù)上漲，投資者就普遍認為它還可以繼續(xù)上漲，并沒有考慮到此時的發(fā)展速度完全跟不上房地產(chǎn)價格的增速。造成房地產(chǎn)市場供求嚴重不平衡，由于制度不夠健全或者是監(jiān)管的不夠到位，使這種不理性的投機行為不斷產(chǎn)生。而且這種投機行為的毫無疑問是利益催使，他們在沒有理性分析的情況下大多是盲目地跟從，從眾心理讓很多投資者在投資過程中沖動行事。

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與金融機構過度放貸也有很大的關系，追根究底還是利益驅使，銀行增加給個人和開發(fā)商的貸款，是投機行為的產(chǎn)生的助力。若不是金融機構的配合，房地產(chǎn)市場熱度降下來后，也不會很容易產(chǎn)生泡沫。當然，一個地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫與政府也逃不開關系，地方政府太過于依賴土地帶來的利益，沒有做好調控與監(jiān)管，使得房地產(chǎn)市場在肆意發(fā)展下更易產(chǎn)生泡沫。2.3國內外研究進展2.3.1國外研究進展對于房地產(chǎn)泡沫的測度研究，很多學者也是采取了借鑒的方法，從研究方法和框架來看，都與金融資產(chǎn)泡沫的研究思路相類似。20世紀80年代以前，世界各國的專家都是定性地分析資產(chǎn)泡沫[1]。在20世紀80年代之后，對于泡沫的研究才初見成果，在那時，房地產(chǎn)市場還沒有引起大家的重視，大多數(shù)都是研究股票金融市場，研究房地產(chǎn)市場泡沫的學者可謂是少之又少。直到20世紀90年代之后，主要受日本空前絕后的房地產(chǎn)泡沫破裂事件影響，學者們都開始關注起了房地產(chǎn)泡沫，并且開始研究房地產(chǎn)泡沫的測度方法。自此，對于房地產(chǎn)泡沫的研究，有了很大的發(fā)展。對于房地產(chǎn)泡沫的存在，早在1987年野口悠紀雄（1987）[3]便對此進行了研究，遠遠早于國內。Kyung-HwanKim等（1993）通過研究發(fā)現(xiàn)日本和韓國房地產(chǎn)的價格偏離了它們的長期均衡水平。BertrandM.Rehne（r1999）分析了法國巴黎1984~1993年的房地產(chǎn)價格泡沫。關于房地產(chǎn)泡沫的測度方法，野口悠紀雄（1987）提出通過收益還原價格對房地產(chǎn)泡沫進行測度。HingLinChan等（2001）采用計量模型對香港住宅房地產(chǎn)市場理性泡沫進行了測度。有關房地產(chǎn)泡沫的影響因素研究，KazuoSato（1995）研究了日本房地產(chǎn)市場供求關系，指出房地產(chǎn)泡沫是由于房地產(chǎn)價格的上漲預期引起的。NaiJiaLee等（2005）的研究表明房地產(chǎn)需求與價格的正反饋機制導致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。宏觀分析發(fā)地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟發(fā)展，。Allen（1998）等人則說明了銀行等金融中介的代理問題如何導致了資產(chǎn)泡沫的存在，資產(chǎn)價格與信貸數(shù)量相關，資產(chǎn)回報的不確定性將導致資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，而人們對未來信貸擴張的預期以及信貸擴張程度的不確定性將提高泡沫的嚴重程度。

2.3.2國內研究進展相較于國外，國內對于房地產(chǎn)泡沫的測度研究是較晚的，直到20世紀90年代后期，我國進行了大幅度的制度改革，才開始研究有關房地產(chǎn)泡沫的測度方法。目前由于發(fā)展的時間比較短，學者們主要從供給和需求來研究國內的房地產(chǎn)市場，且一般多是在房地產(chǎn)泡沫的一些基礎理論上。而國外學者的研究已經(jīng)趨于成熟，到現(xiàn)在為止，依然主要是借鑒國外學者對于房地產(chǎn)泡沫的測度方法，來分析國內房地產(chǎn)泡沫的存在。王旭章（1998）對東南亞金融危機下的房地產(chǎn)泡沫介紹，是目前最早對房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的描述。謝經(jīng)榮等（2002）通過構建一個資本市場局部均衡模型，對房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生機制進行了分析。同時，構建了衡量泡沫的指標體系與泡沫度計算方法。黃英（2004）用空置率的方法研究了北京的房地產(chǎn)市場泡沫的存在性。王雪峰（2005）、李平（2007）采用資本邊際收益率方法比較房地產(chǎn)基礎價格與實際價格，對房地產(chǎn)泡沫進行測度。李佩珈（2007）用指標綜合法對我國房地產(chǎn)泡沫進行了測度。第三章房地產(chǎn)泡沫測度方法現(xiàn)有房地產(chǎn)泡沫的測度方法主要分為以下三類：指標法、理論價格法和統(tǒng)計檢驗法。（1）指標法通過分析與房地產(chǎn)市場發(fā)展密切相關的一些指標，如房價收入比、房屋空置率、房地產(chǎn)投資比等指標，從而判斷房地產(chǎn)市場泡沫是否存在。（2）統(tǒng)計檢驗法主要基于單位根檢驗、協(xié)整檢驗等檢驗方法對房地產(chǎn)價格進行統(tǒng)計分析，判斷是否存在房地產(chǎn)價格泡沫。（3）理論價格法是通過衡量房地產(chǎn)基礎價格與實際價格之間的差距，檢驗是否存在房地產(chǎn)泡沫。由于理論價格法對數(shù)據(jù)和模型的設定要求較高，對于S市房地產(chǎn)基礎價格較難準確度量；為保證測度的可操作性與準確性，本文將采用指標法通過選取不同方面的指標對S市房地產(chǎn)市場泡沫進行測度，但由于不同的指標有不同的臨界值，且對于臨界值的選取有沒有固定且統(tǒng)一的標準。因此，本文首先運用單一指標法對S市房地產(chǎn)市場從各個不同的方面先進行測度，然后將所得結果進行加權平均，即利用綜合指數(shù)法對S市法國地產(chǎn)進行比較全面的測度。3.1單一指標法一個測度方法不可能適用于所有地區(qū)，因為不同國家不同地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的情況也是不盡相同的。為了能更加準確的對房地產(chǎn)泡沫進行測度，學者們對于指標的選取與測度方法的選擇也是層出不窮。在許多測度方法中最具代表性的是從需求、供給和金融支持三個角度構建指標的測度方法，但足夠的數(shù)據(jù)是進行測度的主要前提，總額考慮S市情況與數(shù)據(jù)的完整性，本文從需求和供給兩方面對房地產(chǎn)泡沫進行綜合指數(shù)測度。需求類指標需求類指標主要關注價格與供求的關系，通常通過兩者的比值來判定實際需求的大小。主要指標包括房價收入比、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)價格增長率、住房空置率、房屋銷售額增長率/社會商品零售額增長率。房價收入比可以看出一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場是否存在過度投機。房價收入比從概念上講是一個地區(qū)居民平均收入（按每戶三人）與房價水平的比值。該指標反映了以當?shù)鼐用竦氖杖肭闆r對房地產(chǎn)價格所能承受的強弱。這個指數(shù)也經(jīng)常被學者們用來判斷一些商品的價格是否合理，進而研究是否存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。如果.在一段時間內房地產(chǎn)價格突然并且持續(xù)大幅度的上漲，在收入不變的情況下，房價收入比持續(xù)上升，這就證明了居民實際支付能力不足以承受房地產(chǎn)價格的上漲速度。當房地產(chǎn)價格與居民收入之比一直居高不下，但是這個地區(qū)的居民依然瘋狂購入房產(chǎn)，這就說明人們對于房價的預期較高，對于房地產(chǎn)投資需求較高，以此便大大增加了產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能。房地產(chǎn)價格與居民平均收入水平的比值較大，說明當前情況下房價是比較高的，而居民的收入是比較低的，這就證明該地區(qū)有過度投機的現(xiàn)象。當房價持續(xù)長高，投機需求無法抵抗，就會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的破裂。按照世界銀行的標準，房價收入比在4-6倍之間較合適，但根據(jù)聯(lián)合國公布的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)濟發(fā)展水平不同的國家，房價收入比也是相差甚大。1998年對96個國家的統(tǒng)計分析表明，這些國家的價格收入比從0.8到30不等，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。[28]房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率是指房地產(chǎn)價格增長速度與實體經(jīng)濟增長速度的比值，反映的是房地產(chǎn)泡沫的擴張程度。國內外很多學者均采用這一指標來檢測房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度，房地產(chǎn)價格增長率與GDP增長率的比值越大，證明房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越嚴重。商品價格浮動的前提便是實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)泡沫也可以看作是商品價格浮動過于異常的表現(xiàn)。正常的市場條件下，房地產(chǎn)價格的浮動與實體經(jīng)濟的發(fā)展應是在一定合理的范圍內。實體經(jīng)濟的增長會帶動房價的升高，如果實體經(jīng)濟發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)價格便不會在不受控制下持續(xù)快速增長，應也是隨之增長速度變緩，若是房地產(chǎn)價格增長完全脫離實體經(jīng)濟，遠高于其增長速度，這就證明可能出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。房屋銷售額增長率/社會商品零售額增長率也是可以用來表示一個地區(qū)是否存在泡沫的指標，社會商品零售額增長率可以代表經(jīng)濟的增長，所以房屋銷售額增長率若能與社會商品零售額增長率的比值在一個比較平穩(wěn)的比率，則證明房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，若房屋銷售額增長率脫離實體經(jīng)濟增長率，迅速增長，便會極易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。供給類指標供給類指標主要是考察房地產(chǎn)業(yè)的供給是否過度，閱讀相關文獻發(fā)現(xiàn)供給類指標主要有：房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)投資額/全社會固定資產(chǎn)投資額、施工面積/竣工面積、房地產(chǎn)投資額增長率/GDP增長率。房地產(chǎn)投資額/全社會固定資產(chǎn)投資額反映的是房地產(chǎn)投資份額在全國經(jīng)濟中的占比。這個比值可以看出整個宏觀經(jīng)濟結構是否在正常，他直接影響著一個地區(qū)的經(jīng)濟能否健康有序的發(fā)展。當房地產(chǎn)投資額適量增長，在一定程度上可以促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，但如果將資金過多的投入到房地產(chǎn)業(yè)中，其他產(chǎn)業(yè)的投資就會大大減少，造成當?shù)氐慕?jīng)濟結構不合理，最終影響到該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，甚至阻礙經(jīng)濟的可持續(xù)健康發(fā)展。由此證明，這個指標是檢驗一個地區(qū)經(jīng)濟結構是否合理的指標,也可以作為檢驗一個地區(qū)是否有房地產(chǎn)泡沫的重要指標。建筑面積/竣工面積作為檢驗房地產(chǎn)泡沫的一個重要指標，它反映的是在未來一段時間內住宅的供應情況。根據(jù)在建工程的實際情況，建筑面積一般為竣工面積的3.0-0.5倍，反映的是1-2年后現(xiàn)有房屋的供應量。如果少于2.5倍，就會出現(xiàn)供不應求，如果多于3.5倍，將來供應會擴大。所以比例越大，未來房地產(chǎn)泡沫越大。一般認為3.2倍是發(fā)出泡沫預警信號的比例。[29]房地產(chǎn)投資額增長率/GDP增長率主要反映了當下房地產(chǎn)投資在國民經(jīng)濟中所占的比重。正常情況下，該比值應在一定范圍內波動。當加快房地產(chǎn)業(yè)的投資，使之增長率加快，比值增大，實體經(jīng)濟無法承受，就很有可能出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。3.2綜合指數(shù)法因為單一指標法它只是從一個方面來斷定房地產(chǎn)泡沫的存在與否，由于單一指標性質和含義各不相同，分析不夠全面，且每個指標分析的結果不盡相同，只選其一來判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫，非常容易出現(xiàn)偏差。直到有學者提出，可以綜合運用這些指標，對這些指標按照權重建立數(shù)學模型進行加權平均，便可以更加全面的考察房地產(chǎn)泡沫的存在和嚴重程度。本文便采用劉琳等（2003）提出的綜合指數(shù)法[30]，對S市2014—2020年的房地產(chǎn)泡沫進行測度。綜合指數(shù)法綜合考慮各單一指標的信息，為了解決各個指標性質不同、單位不同而不能直接相加的問題，首先要做無量綱化處理，即將各個指標的實際值除以其確定的臨界值，然后賦予這些指標不同權重，計算出綜合指數(shù)。計算公式如（1）所示：9（）(1)式（1）中，I為房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)，n為指標個數(shù)，為各個指標的實際值，為各個指標的臨界值，為各個指標的權重。房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)的臨界值為1，當I值小于等于1時，不存在房地產(chǎn)泡沫；當I值大于1時，存在房地產(chǎn)泡沫，I值越大，泡沫越嚴重。第四章實證分析S市位于山東半島東南沿海，地勢東高西低，南北兩側隆起，中間低洼。市區(qū)都位于這種花崗巖上，建筑基礎條件極佳。截至2019年底，S市常住人口949.98萬人，比上年增長1.12%。其中，市區(qū)為645.20萬人，增長1.57%，S市與130多個國家和地區(qū)的450多個港口有貿(mào)易往來。國家統(tǒng)計局S調查組發(fā)布的一項抽樣調查顯示，2020年，S市居民人均可支配收入達到47156元，同比增長3.7%。常住人口中，城鎮(zhèn)居民人均收入55905元，同比增長2.6%;農(nóng)村居民人均收入23656元，同比增長4.8%，高于城鄉(xiāng)，城鄉(xiāng)收入比同比下降。2020年，S市居民人均消費支出30294元，同比增長2.7%。城鄉(xiāng)居民人均消費支出35936元，增長1.9%。農(nóng)村居民人均消費支出15138元，增長1.6%。城鄉(xiāng)收入差距不斷縮小。

4.1S市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2020年S一級土地市場交易金額超過840億，其中商住類土地賣出約805億，同比2019年的968億下跌16.9%。2020年商住地（以下皆為商住地）供應土地415宗，供應建筑面積2839萬㎡（同比下降11.2%）；成交386宗，成交建筑面積2651萬㎡（同比下降9%）；成交樓板價3056元/㎡（同比下降8.7%）。2020年的S商品房成交建筑面積1596萬㎡（同比2019年上漲2%），2020年拿地銷售比為1.67（拿地銷售比=商住地拿地建面/商品房銷售建面）；2019年拿地銷售比為1.78，連續(xù)幾年S土地成交建面都要高出商品房銷售面積1000萬㎡，S的庫存壓力不小且在持續(xù)增加中，其中西海岸新區(qū)庫存最大。（如表1）注：數(shù)據(jù)來源于卓易數(shù)據(jù)整理表12020年S市各區(qū)域土地供銷表現(xiàn)城區(qū)掛牌成交數(shù)量建筑面積（萬/㎡）數(shù)量建筑面積（萬/㎡）成交總價（億）樓板價（元/㎡)S市4152838.943862650.77804.643036市南區(qū)22.7922.793.3411972市北區(qū)17151.2318149.1118.877973李滄區(qū)16144.514131.51108.138222嶗山區(qū)418.57418.5717.389361城陽區(qū)35264.5336273.5791.323338高新區(qū)1161.991050.7919.323804黃島區(qū)43132.4639139.7242.413036膠南市100684.4688588.85145.612473即墨區(qū)92668.9690666.48165.932490膠州市44343.7540310.353.841735平度市21116.0922132.7617.641328萊西市30249.6123186.3320.841119S市房地產(chǎn)市場2016年之前一直是供不應求的狀況。但從2017年便開始房地產(chǎn)需求量驟降，銷售面積從2016年的1939萬平方米到2019年下降到1652萬平方米。（如圖1所示）。數(shù)據(jù)來源于S統(tǒng)計年鑒。4.2S市房地產(chǎn)泡沫測度國內國外很多專家都提出過一些有關房地產(chǎn)泡沫的評價測度指標。有些指標在理論方面是有一定可信度的，但其實很多指標在數(shù)據(jù)的收集方面有一定的難度，而且不是所有地區(qū)都適用這些指標，本文便從可比性、實用性和可用性的角度來看，從需求、供給和金融支持類指標中選擇房價收入比、住宅施工面積與住宅竣工面積之比、房價增長率與實際GDP增長率之比、房地產(chǎn)投資額增長率與GDP增長率之比這幾項指標來評價S市近年來的房地產(chǎn)泡沫狀況。4.2.1單指標測度(1)房價收入比一個地區(qū)的房價與收入的比值越大，該地區(qū)房地產(chǎn)市場的泡沫程度可能越大。在我國，很多情況下認為房價收入比小于8就處于正常范圍之內。（公式如下S市居民每戶按3人計算）數(shù)據(jù)來源于S統(tǒng)計年鑒。表2S市2014-2020房價收入比年度居民人均可支配收入(元)平均家庭總收入（元）房屋價格(元／㎡)房價收入比(100㎡)房價收入比(70㎡)2014382941148821228610.77.52015403701211101238410.27.22016356801070401352312.68.82017387631162891814215.610.92018420191260571878814.910.42019454521363561634012.08.42020471561414681661911.78.2從表2可見，S市房價收入比普遍偏高，2014年到2020年從100㎡的房屋價格來看，房價收入比均超過了10，遠遠超過了國內規(guī)定的正常數(shù)值。以70㎡的房屋來看，房價收入比也均大于8。很明顯出現(xiàn)了人民收入與房地產(chǎn)價格極度不均衡的狀況，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，尤其以2017年和2018年最為嚴重，從2019年開始有所好轉。（2）房價增長率/實際GDP增長率該指標根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義設計的，根據(jù)吳地寶和余小勇（2007）等學者的研究[31]，一般選取1.3作為臨界點，當該指標值大于1.3時，則表明房地產(chǎn)價格增長速度超過實體經(jīng)濟的增長速度，存在房地產(chǎn)泡沫。（如表3）表3S市2014—2020年房地產(chǎn)價格增長率與GDP增長率之比年份商品房平均價格

（元/平方米）地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）房地產(chǎn)價格增長率（%）GDP增長率（%）房地產(chǎn)價格增長率∕GDP增長率泡沫2014122868692.12.280.28無泡沫2015123849300.0無泡沫20161352310011.24無泡沫2017181421100.01無泡沫20181878812001.52-4.38.7-0.49無泡沫20191634011741.311.1-2.1-0.52無泡沫20201661912400.59無泡沫從表3可以看出，2014-2020年間房價增長率與實際GDP增長率比值均未超過1.3，顯示S市房地產(chǎn)市場不存在泡沫。（3）住宅施工面積／住宅竣工面積施工面積通常為竣工面積的3.0±0.5倍，建筑面積小于2.5倍，則會出現(xiàn)供給量不足;如果大于3.5倍。未來的供應量將會更大。該比率越高，未來的房地產(chǎn)泡沫越大。一般認為3.2倍是發(fā)出泡沫預警信號的比率。（如表4）數(shù)據(jù)來源于S統(tǒng)計年鑒。表4住宅施工面積與住宅竣工面積之比年份房屋施工面積（萬平方米）房屋竣工面積（萬平方米）比值2014817111367.192015897115235.892016910114266.382017953314876.4120181039016256.3920191158016027.23數(shù)據(jù)來源于S統(tǒng)計年鑒由表4可以看出，S市2014年-2020年施工面積與竣工面積之比遠遠超過了3.2，到2019年達到最高值7.23，由此可以看出2014年到2019年房屋供應量放大，產(chǎn)品相對過剩，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫。（4）房地產(chǎn)投資額增長率/GDP增長率根據(jù)李木祥（2007）等學者的研究[25]，一般認為該比值的臨界值為2，該比值在2~3之間，表明存在輕微的房地產(chǎn)泡沫；該比值大于3，說明房地產(chǎn)泡沫較為嚴重。表5房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與GDP增長率之比年份房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）GDP（億元）房地產(chǎn)投資額增長率（%）GDP增長率（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率/GDP增長率2014111.88692.16.580.812015112.29300.042016136.910011.29227.62.892017133.111037.3-2.710.2-0.262018148.512001.522019180.411741.3121.5-2.1-10.2202012400.563.7由表5可以看出2014-2019年S市房地產(chǎn)，除2016年存在輕微泡沫外，其他年間均沒有泡沫現(xiàn)象。（數(shù)據(jù)來源于S統(tǒng)計年鑒）4.2.2綜合測度系數(shù)的計算本文選取CRITIC權重法來對各指標賦權，根據(jù)評價指標的可變性和評價指標之間的沖突計算出CRITIC的權重。用標準差來衡量指標可變性，標準差越大，權重越大;沖突是通過指標之間的相關系數(shù)來衡量的。指標間相關性越強，沖突越低，權重越小;

信息量計算方式為指標變異性與沖突性指標之間的乘積；最終權重是由信息量進行歸一化計算得到。分別將房價收入比、房價增長率/實際GDP增長率、住宅施工面積／住宅竣工面積、房地產(chǎn)投資額增長率/GDP增長率權重賦予0.31、0.04、0.09、0.56。表6指標測度結果匯總年份房價收入比(100㎡)房地產(chǎn)價格增長率∕GDP增長率住宅施工面積/住宅竣工面積房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率/GDP增長率201410.70.287.190.81201590.04201682.89201715.60.016.41-0.26201814.9-0.496.391.32201912.0-0.527.23-10.2202011.70.19表7CRITIC法賦值指標權重項指標變異性指標沖突性信息量權重房價收入比(100㎡)2.1913.4177.48531.49%房地產(chǎn)價格增長率∕GDP增長率0.3412.9931.0204.29%住宅施工面積/住宅竣工面積0.5253.9032.0478.61%房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率/GDP增長率4.6902.81813.21755.61%并按照現(xiàn)有的研究標準，將房價收入比產(chǎn)生泡沫臨界值設為8，房價增長率與實際GDP增長率之比的臨界值為1.3，住宅施工面積與住宅竣工面積之比臨界值為3.2，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與GDP增長率之比臨界值為3。將各指標的實際值、臨界值以及權重數(shù)據(jù)帶入式（1），計算得出2014—2020年S市房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)。若數(shù)值小于等于1則S市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為正常，大于1則S房地產(chǎn)市場存在泡沫。（如表8）表82014—2020年S市房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)年份綜合指數(shù)20140.820150.720161.320170.820181.020190.852020無由于2020年缺少部分數(shù)據(jù)，本文選擇2014-2019年進行綜合指數(shù)的計算。由表5可以看出S市房地產(chǎn)2014-2020年間只有2016年出現(xiàn)了輕微泡沫的現(xiàn)象，其他年份均無泡沫現(xiàn)象。結論本文通過對S市2014-2020年房地產(chǎn)泡沫的測度研究，主要得的結論結論有以下幾點：通過單一指標法和綜合指數(shù)法的計算，可以看出綜合來看2014-2020年出1016年外是不存在泡沫現(xiàn)象的，僅有2016年出現(xiàn)了輕微的泡沫跡象，且經(jīng)過市場的調節(jié)，泡沫跡象隨著市場調整減弱1至消失。第二，房價高低和房地產(chǎn)泡沫大小并無必然聯(lián)系，與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展與居民的收入水平有關。并不是說房價高就一定存在泡沫，房價低就沒有泡沫。第三，政府可以通過完善住房保障制度，控制過多資金流入房地產(chǎn)市場，避免由于過度投機行為導致市場處于過熱狀態(tài)，并且加大監(jiān)管力度，防止一些機構投機取巧，采取限購，限貸等一些措施來防止產(chǎn)生泡沫現(xiàn)象。研究不足本文采用綜合指數(shù)法分析了S市房地產(chǎn)市場泡沫測度的問題，但由于對S市2014年之前的數(shù)據(jù)搜集的不完整，有些年度數(shù)據(jù)口徑不統(tǒng)一，便只選取14年之后的數(shù)據(jù)，但由于年份有限，使得測度結果精確度降低。并且S市地域差距較大，各區(qū)發(fā)展不平衡，本結果只研究了S市平均水平下的房地產(chǎn)泡沫，但各區(qū)域差距明顯，無法確定各區(qū)是否存在泡沫現(xiàn)象，使得測度結果不夠全面。本文只運用了指標法與綜合指數(shù)法對S市房地產(chǎn)泡沫進行測度，有一定的局限性，各測度指標的臨界值的確定是否準確，也有待在實踐中進一步考察。參考文獻[1]TiroleJ.HousePrices,FundamentalandBubbles[J].2012,50:1163~1181.[2]〔日]三木谷良一,日本泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生、崩潰與金融改革,金融研究,1998.6[3]WeilP.ShouldCentralBanksAdjustTheirTargetHorizonsinResponsetoHousePriceBubbles?[J].JournalofPublicEconomics,1989,38:183~198.[4]Shleifer,Andrei,RobertVishny.WhyHaveHousingPricesGoneUp?[J].JournalofFinance,1997,52:35~55.[5]HardouvelisG.H.EvidenceonRealEstateMarketSpeculativeBubbles:Japan,theUnitedStatesandGreatBritain[J].QuarterlyReviewFederalReserveBankofNewYork,2013,4~16.[6]RappoportP.,WhiteE.WasThereaBubbleinthe1929RealEstateMarket?[J].JournalofEconomicHistory,2013,53:549~574.[7]LiuT.,SantoniG.J.,Stone,C.C.InSearchofRealEstateMarketBubbles:aCommentonRappoportandWhite[J].JournalofEconomicHistory,1995,55:647~665.[8]FloodR.P.,GarberP.MarketFundamentalsversusPriceLevelBubbles:TheFirstTests[J].JournalofPoliticalEconomy,1980,88:745~770.[9]CampbellJ.,ShillerR.SpecificationandEstimationofHedonicHousingPricemodels[J].JournalofPoliticalEconomy,2012,95:1062~1088.[10]QuigleyE.,FrenchK.R.ASimpleHybridModelforEstimatingRealEstatePriceIndexes[J].JournalofPoliticalEconomy,2013,96:246~273.[11]CraineR.Rationalbubbles:Atest[J].JournalofEconomicDynamicsandControl,2013,17:829~846.[12]Salge,M.RationalBubblesTheoreticalBasis,EconomicRelevance,andEmpiricalEvidencewithaSpecialEmphasisontheGermanStockMarket,PublishedbySpringer-Verlag,1996[13]BlanchardOJ,WatsonMW.BubbleRationalExpectationsandFinancialMarketsCrisesintheEconomicandFinancialStructure:Bubbles,BurstsandShocks[M].PaulWachtelLexington,MassLexington,198[14]Allen,F.,Morris,S.andPostlewaite,A."FiniteBubbleswithShortSaleConstraintsandAsymmetricInformation",JournalofEconomicTheor