財(cái)務(wù)管理－成本控制在房地產(chǎn)公司項(xiàng)目中的應(yīng)用

摘要成本控制是現(xiàn)代成本管理的重要組成部分，對(duì)企業(yè)預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃和控制完善與否直接關(guān)系到企業(yè)成本分析研究管理。對(duì)成本控制的研究不僅可為企業(yè)完成降低成本，并保證工程質(zhì)量條件下應(yīng)實(shí)現(xiàn)的收益的預(yù)測(cè)，而且若將其與風(fēng)險(xiǎn)分析相聯(lián)系，還可為企業(yè)提供化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的方法和手段，以保證企業(yè)既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);若將其與預(yù)測(cè)，決策相結(jié)合，可幫助企業(yè)進(jìn)行有關(guān)的生產(chǎn)決策、定價(jià)決策和投資項(xiàng)目的不確定性分析。此外，成本控制還可成為編制全面預(yù)算和控制成本的基礎(chǔ)。本文通過對(duì)泰華公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃和控制的研究，探索出成本控制析方法的實(shí)際意義，提高管理水平，暴露組織機(jī)構(gòu)中的缺陷，再結(jié)合單位具體情況，提出一些應(yīng)用成本控制分析方法應(yīng)該注意的問題。在寫作過程中，本文通過對(duì)泰華房地產(chǎn)有限公司的具體情況進(jìn)行論述，體現(xiàn)理論聯(lián)系實(shí)際，理論應(yīng)用于實(shí)踐的科學(xué)性。關(guān)鍵詞：成本控制；房地產(chǎn)；生產(chǎn)決策目錄TOC\o"1-3"\h\u5245摘要 1153291、引言 1109282、課題研究價(jià)值 2113302.1選題背景 217232.2選題意義 2159252.2.1研究方法 3219592.3文獻(xiàn)回顧 4238083、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的相關(guān)問題研究 714723.1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的相關(guān)概念與歸集 760623.2成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一般問題 899903.2.1成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的問題 8113943.3加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制的一般對(duì)策 10145154、衡水泰華房地產(chǎn)有限公司相關(guān)項(xiàng)目成本控制分析 13226934.1對(duì)麗景西苑項(xiàng)目的總體特征分析 1371524.2節(jié)麗景西苑項(xiàng)目成本的構(gòu)成及關(guān)鍵因素分析 14221674.2.1麗景西苑項(xiàng)目成本的構(gòu)成 1738994.2.2麗景西苑項(xiàng)目成本的關(guān)鍵因素分析 1922925衡水泰華房地產(chǎn)公司成本控制階段分析及改進(jìn)意見 22226635.1節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制階段分析 22318775.1.1決策階段的成本控制 22157665.1.2設(shè)計(jì)招標(biāo)階段分析 229525.1.3施工階段分析 2392215.1.4竣工階段分析 24324965.2麗景西苑項(xiàng)目成本控制管理改進(jìn)意見 2516101結(jié)論 2716469參考文獻(xiàn)： 287629致謝 291、引言2013年三中全會(huì)啟動(dòng)全面深化改革，2014年四中全會(huì)部署全面依法治國，2015年五中全會(huì)將為全面建設(shè)小康社會(huì)布局，而這個(gè)布局的主線就是“十三五規(guī)劃”。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)和強(qiáng)勁動(dòng)力。中國目前正處于三期疊加、轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，同時(shí)又是完成第一個(gè)百年目標(biāo)時(shí)間截點(diǎn)前的最后五年，特殊時(shí)點(diǎn)決定了“十三五”規(guī)劃將更加兼顧穩(wěn)增長與調(diào)結(jié)構(gòu)：一方面，為完成人均GDP和城鄉(xiāng)居民收入翻兩番的目標(biāo)，“十三五”時(shí)期GPD平均增速需達(dá)到6.5%;另一方面，傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)能過剩依然嚴(yán)重而新經(jīng)濟(jì)尚未崛起、人口紅利消失、出口引擎失速，傳統(tǒng)增長模式難以為繼，加快轉(zhuǎn)型迫在眉睫。必須要要支持城鎮(zhèn)原居民的自住性和改善性住房需求。1985年至1990年是我國人口出生的第二個(gè)高峰期，他們?cè)凇笆濉睍r(shí)期大多將成家立業(yè)。不少地方在“十二五”時(shí)期舊城改造、棚戶區(qū)改造、“城中村”改造的任務(wù)較重，由此帶來的被動(dòng)性需求量也很大。各地的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民居住情況等差異很大，建議各地在加快建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，認(rèn)真編制“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃，并與住房用地的供應(yīng)規(guī)劃、年度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，與城市交通規(guī)劃相銜接。規(guī)劃與計(jì)劃應(yīng)向社會(huì)公布，以穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期與百姓的預(yù)期。我們的目的應(yīng)該是“居者有其屋”，是指讓老百姓都有一個(gè)居住環(huán)境，并不一定要求人人都有自己的房產(chǎn)。很多國家和地區(qū)都是考慮廉租房的方式，讓低收入者直接享有居住環(huán)境。在衡水這個(gè)相對(duì)不太成熟的市場(chǎng)，開發(fā)商大興土木，在滿足了住房資源供給充足時(shí)的同時(shí)也盤活了房源的同時(shí)也更快更輕便地解決了問題。目前，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，有效的土地資源不斷減少，土地成本越來越高，人工、材料價(jià)格的不斷上漲，造成項(xiàng)目開發(fā)成本的不斷攀升，從而使項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地控制項(xiàng)目的開發(fā)成本，從而減少或有效回避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，使有限的資金創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益，就顯得至關(guān)重要。2、課題研究價(jià)值2.1選題背景進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入最為關(guān)鍵的時(shí)期：完善保障房制度，規(guī)范普通商品房市場(chǎng)秩序，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，成為觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康穩(wěn)定發(fā)展的三大標(biāo)尺。自去年下半年以來，包括北京、上海、杭州、重慶等17個(gè)城市出臺(tái)了不同的微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購門檻、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金、稅費(fèi)優(yōu)惠及購房補(bǔ)貼等。目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還不成熟，突出表現(xiàn)在政府的短期行為以及開發(fā)商的過度投機(jī)，從而造成了房價(jià)上漲過快，商品房空置率上升，沿海局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。鑒于此，從2007年下半年開始為了防止房價(jià)過快上漲，國家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，陸續(xù)出臺(tái)了許多宏觀調(diào)控政策。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須將成本控制工作作為管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)來予以高度重視。要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制就必須先明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，一般包括項(xiàng)目開發(fā)階段前的費(fèi)用、項(xiàng)目開發(fā)中的費(fèi)用和期間相關(guān)費(fèi)用等。項(xiàng)目開發(fā)前的費(fèi)用主要在于土地出讓金和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，這兩項(xiàng)費(fèi)用在整個(gè)項(xiàng)目階段所占比例較高，大約占到30％～40％，而且有不斷上升的趨勢(shì)。房價(jià)的大幅上漲重要原因在于土地一級(jí)市場(chǎng)中交易價(jià)格偏高，各地頻頻曝出“地王”，這就造成了“地價(jià)高——房價(jià)高——地價(jià)高”的現(xiàn)象。項(xiàng)目開發(fā)中的費(fèi)用約占到整個(gè)項(xiàng)目的40％～50％，主要是施工階段的人工費(fèi)、建筑材料費(fèi)所占比例較高。而期間相關(guān)費(fèi)用大約占至15％～20％，主要是相關(guān)稅費(fèi)以及銷售費(fèi)用較高。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，隨著國家的宏觀政策調(diào)控，經(jīng)營環(huán)境的急劇變化和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，盈利的空間越來越小，正因?yàn)槿绱顺杀究刂朴鷣碛匾３艘_發(fā)適銷對(duì)路能適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，另外更重要的一方面就是如何最大限度地降低工程建設(shè)成本。2.2選題意義（1）理論意義經(jīng)過金融風(fēng)暴的危機(jī)后，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，其成本越來越高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率逐漸走低。在愈演愈烈的競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)于建安成本的控制也越來越顯示出其不可替代的重要性。據(jù)有關(guān)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)揭示，工程費(fèi)用中平均83%為有效費(fèi)用，其余的17%均是無效費(fèi)用，而其中在施工階段可以控制的部分不足無效費(fèi)用的10%！每10萬平方米的商住項(xiàng)目中，大約就會(huì)有超過3000萬的資金作為無效投入付諸流水。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成包括土地成本、建安成本、營銷成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本和其它成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段決定了75%的建安成本，所以加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制意識(shí)，避免方案設(shè)計(jì)中不必要的支出，對(duì)建安成本乃至整體開發(fā)成本都很重要。而設(shè)計(jì)階段的成本控制主要集中在設(shè)計(jì)管理的成本控制、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)及材料設(shè)備的成本控制，通過對(duì)以上設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)拆分細(xì)化成本目標(biāo)，采取合理的設(shè)計(jì)管理措施才，能有效控制設(shè)計(jì)成本，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全過程成本控制奠定良好的基礎(chǔ)。（2）現(xiàn)實(shí)意義近年來，越來越多的房地產(chǎn)商不斷開始重視設(shè)計(jì)階段的成本控制，并且通過實(shí)行限額設(shè)計(jì)，對(duì)在設(shè)計(jì)階段的各環(huán)節(jié)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化來控制成本，控制投資，有效控制工程項(xiàng)目的投資。經(jīng)過幾年實(shí)踐表明，推行限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的重要手段之一。在設(shè)計(jì)階段的過程中，由于設(shè)計(jì)人員對(duì)造價(jià)成本的了解不夠，成本控制人員參與設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，可以做到隨時(shí)的監(jiān)控設(shè)計(jì)階段的成本，避免無效成本的產(chǎn)生。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的組合拳下，房地產(chǎn)熱已經(jīng)降溫，炒房者的投機(jī)行為受到遏制，居民買房的意愿隨之回落。然而，各地對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的反應(yīng)卻“冷熱不均”，在宏觀調(diào)控下何去何從，我國各地房地產(chǎn)業(yè)走到了十字路口。一些關(guān)注房地產(chǎn)問題多年的專家認(rèn)為，當(dāng)前加息、征稅等這些方式都是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“短期政策”，而并不是影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“長期之計(jì)”。潘蜀健強(qiáng)調(diào)說，只有更好地解決了土地、信息、市場(chǎng)等根本性的問題，房地產(chǎn)業(yè)才能保持長期的健康發(fā)展。俄國的大文豪列夫.托爾斯泰說過:幸福的家庭都是相似的，而不幸的家庭則各有各的不幸。由此可見，企業(yè)成功的理由很相似，而失敗的原因則各有不同。在眾多的房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)中，必定有許多像泰華公司一樣，被如何選擇經(jīng)營發(fā)展對(duì)策的問題所困擾，如果有一種切實(shí)可行的方法能幫助這些企業(yè)正確選擇自己的發(fā)展對(duì)策，將對(duì)這些企業(yè)的成長，乃至于對(duì)國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也許都會(huì)有益，因而研究這樣的方法是具有現(xiàn)實(shí)意義的工作。本論文通過對(duì)影響房地產(chǎn)成本控制的各因素的研究，以及對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中各階段有關(guān)成本的計(jì)算方法研究，探索出有關(guān)成本控制的各種方法的實(shí)際意義，再結(jié)合實(shí)習(xí)單位的具體情況，提出一些應(yīng)用成本控制方法應(yīng)該注意的問題，最后提出合理化的改進(jìn)意見。2.2.1研究方法（1）訪談：對(duì)實(shí)習(xí)單位財(cái)務(wù)部門人員進(jìn)行訪談，有針對(duì)性的了解成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的現(xiàn)狀以及成本控制的態(tài)度和意見，取得的一些這項(xiàng)調(diào)查的實(shí)際應(yīng)用情況，以便針對(duì)問題提出改善措施。（2）橫截面分析（橫向比較）：搜集房地產(chǎn)的成本控制方法并進(jìn)行橫向比較，歸納總結(jié)其中不同方法的特點(diǎn)。（3）文獻(xiàn)查閱：通過廣泛查閱國內(nèi)外文獻(xiàn)資料，了解國內(nèi)外關(guān)于在設(shè)計(jì)階段成本控制的有效方法。（4）統(tǒng)計(jì)分析：根據(jù)從事的項(xiàng)目中對(duì)原設(shè)計(jì)方案與經(jīng)優(yōu)化后的方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比分析，用實(shí)際的數(shù)據(jù)證明實(shí)行限額設(shè)計(jì)后的優(yōu)化方案對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益的必要性。（5）歸納和演繹法：對(duì)從訪談和各種媒體渠道收集的對(duì)現(xiàn)有成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目的不足進(jìn)行歸納，并結(jié)合各項(xiàng)房地產(chǎn)成本控制綜合特點(diǎn)的，提出一些科學(xué)合理的改善措施。2.3文獻(xiàn)回顧國外研究現(xiàn)狀：(1)英國著名項(xiàng)目管理專家梅樂（Merrow）在1988年對(duì)世界范圍內(nèi)52個(gè)世界經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的隨機(jī)抽樣研究表明，大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終完成時(shí)間，平均比預(yù)期的要延期17%，而成本超過預(yù)算的情況更加普遍，平均達(dá)到88%（2）在80年代初期，英國項(xiàng)目成本管理學(xué)界提出了全生命周期成本(LifeCycleCosting--LCC)管理的建設(shè)項(xiàng)目投資評(píng)估與成本確定的理論和方法；（3）90年代初，由國際全面成本管理促進(jìn)會(huì)（AACE-I）前主席R.E.Westney提出了全面成本管理（TotalCostManagement）的理論和方法，被公認(rèn)為是最有效的技術(shù)和方法；其他的還有美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)(PMI)和美國造價(jià)管理協(xié)會(huì)(RACE)提出的“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)造價(jià)管理”、英國的成本編碼系統(tǒng)(CostCodeSystem,CCS)以及成本控制中的“偏差分析法(TrendAnalysis)”、質(zhì)量成本管理、進(jìn)度成本管理等[2]。國內(nèi)研究現(xiàn)狀：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日漸成熟、土地供應(yīng)制度的規(guī)范化及同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展受到了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。面對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的新形勢(shì)，各房地產(chǎn)企業(yè)也開始迫切關(guān)注如何加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的永恒話題也是首先要解決的問題之一。自進(jìn)入“十二五”時(shí)期以來，對(duì)成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目問題中的研究開始向更深層次發(fā)展，已有的文獻(xiàn)對(duì)內(nèi)部控制的研究，主要集中在以下幾點(diǎn)：冉婕（2011）在《房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制探析》中認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制需要全程進(jìn)行，即全面、系統(tǒng)的控制，同時(shí)加強(qiáng)重點(diǎn)成本控制，重點(diǎn)控制就是對(duì)不同階段對(duì)成本的影響程度，對(duì)重點(diǎn)階段進(jìn)行重點(diǎn)成本控制。第一，樹立成本控制理念。堅(jiān)持以下幾點(diǎn)原則：經(jīng)營原則、全員參與原則和管理層推動(dòng)原則。第二，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目全過程成本控制。第三，建立成本預(yù)警體系，強(qiáng)化成本的事前控制、動(dòng)態(tài)控制。主要包括兩個(gè)方面，一是強(qiáng)化設(shè)計(jì)變更的動(dòng)態(tài)控制，二是強(qiáng)化工程變更的動(dòng)態(tài)控制。第四，建立相關(guān)的流程制度，完善內(nèi)控體系。第五，完善項(xiàng)目成本控制責(zé)任制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立成本責(zé)任中心，完善監(jiān)督考核機(jī)制。第六，完善全面預(yù)算管理體系，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制。第七，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理，有效控制經(jīng)營成本。此文的闡述為本論題的研究和探討奠定了系統(tǒng)的理論基礎(chǔ)，點(diǎn)明了實(shí)踐價(jià)值。連宏偉（2011）在《論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目中的成本控制》中認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)通常包括四個(gè)階段，即立項(xiàng)、規(guī)劃涉及、施工建設(shè)、市場(chǎng)營銷四個(gè)階段，不同階段發(fā)生的成本費(fèi)用也不盡相同，與此相對(duì)的，成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)也不相同。只有抓住各個(gè)階段的成本關(guān)鍵點(diǎn)并對(duì)其進(jìn)行控制，該項(xiàng)目開發(fā)所發(fā)生的成本才可能達(dá)到最小化，企業(yè)獲利的空間也相應(yīng)變大。這是成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的幾大關(guān)鍵所在之處。金波等（2004）在《房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制分析》中認(rèn)為，1、成本控制的綜合性。成本目標(biāo)不是孤立的,它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐證明,成本的超支通常并非成本控制本身的問題,而是由于目標(biāo)的調(diào)整或是其他因素造成的,這些問題通常不是靠單獨(dú)加強(qiáng)成本控制就可以解決的,還需要通過合同控制、技術(shù)措施、管理措施來綜合解決。2、成本控制的全面性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過程,包括整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費(fèi)用。在成本控制中,要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制,防止只控制建筑安裝成本,而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制;要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制,防止只重視主體工程項(xiàng)目成本,而忽視其他項(xiàng)目的成本控制;要對(duì)所有合同的付款進(jìn)行控制;要對(duì)成本數(shù)量進(jìn)行控制,對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制,以滿足資金使用計(jì)劃的要求。徐俊毅（2011）在《試論房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制》中認(rèn)為，技術(shù)手段是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的必然保障。根據(jù)大量施工經(jīng)表明，在工程施工過程中，材料費(fèi)所占比例居高，而直接費(fèi)用對(duì)間接費(fèi)用的高低產(chǎn)生重大影響。隨著當(dāng)前科技水平的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過程中，也應(yīng)注重主體施工技術(shù)的提高，并加大對(duì)新技術(shù)、新材料、新工藝、新方法的采納，利用技術(shù)成果的進(jìn)步來有效縮短工期并節(jié)約成本。翁益郎（2009）在《影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理成效因素的研究》中認(rèn)為，樹立全新的戰(zhàn)略成本管理理念。戰(zhàn)略成本管理是對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展所做出的根本性、長遠(yuǎn)性的規(guī)劃，并以此來指導(dǎo)和運(yùn)作企業(yè)的成本管理。本質(zhì)是用一系列成本管理方法來降低成本同時(shí)確立企業(yè)戰(zhàn)略位置的一種手段。本質(zhì)是用一系列成本管理方法來降低成本同時(shí)確立企業(yè)戰(zhàn)略位置的一種手段。成本系統(tǒng)管理理念主要體現(xiàn)在：(1)在流程上包括決策、執(zhí)行、控制和考核四方面；(2)在經(jīng)營過程上要覆蓋生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)階段，從生產(chǎn)向前延伸到市場(chǎng)分析及產(chǎn)品設(shè)計(jì)，向后延伸到顧客購買、維修及處置；(3)在管理對(duì)象上要做到不斷拓展成本管理的內(nèi)涵，科學(xué)技術(shù)和生產(chǎn)方式在不斷變化，要將所有可能影響企業(yè)成本決策的費(fèi)用和支出，納入到成本管理系統(tǒng)中來。李鐵岳（2009）《房地產(chǎn)成本控制方法比較》認(rèn)為，目前在設(shè)計(jì)階段比較流行的做法就是推行所謂的限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設(shè)計(jì)限制了設(shè)計(jì)師的靈感與才華，限制了好作品的誕生，實(shí)際上也沒有多大意義，設(shè)計(jì)人員不可能邊設(shè)計(jì)邊給你做成本預(yù)算，很多工程最后為了達(dá)到限額的要求，往往采取減少室內(nèi)外立面裝修或選用低檔、劣質(zhì)的材料設(shè)備等辦法來實(shí)現(xiàn)，并沒有真正做到從設(shè)計(jì)中控制成本。韓小菲（2010）在《房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制》中認(rèn)為，結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是“：大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制：一是會(huì)議確認(rèn)制結(jié)算原則以采用會(huì)議確認(rèn)制。通過結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。二是二次復(fù)核、審計(jì)制建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強(qiáng)內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。三是獎(jiǎng)懲制度結(jié)算完畢后，對(duì)照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理。按圖核實(shí)工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對(duì)實(shí)際完成的工程量，然后對(duì)工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算。并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場(chǎng)簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎(jiǎng)罰。韓志勇（2005）《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制》引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行招投標(biāo)管理是成本控制的重點(diǎn)。把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入全過程投資控制，在相對(duì)平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包，擇優(yōu)挑選工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。實(shí)踐證明:引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)行工程招投標(biāo)，推行公平、公正、公開競(jìng)爭(zhēng)，是降低工程造價(jià)，縮短建設(shè)工期、保證工程質(zhì)量的有效措施。同時(shí)，還是實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，選擇理想的建筑企業(yè)作為合作伙伴，杜絕承發(fā)包領(lǐng)域的腐敗行為的有效手段。目標(biāo)成本的合理實(shí)施，控制實(shí)際成本與目標(biāo)成本偏差率。此文的觀點(diǎn)為深入研究成本控制在房地產(chǎn)中的發(fā)展指明了方向。3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的相關(guān)問題研究3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的相關(guān)概念與歸集（1）成本分類房地產(chǎn)開發(fā)的成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就成本用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大約占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、動(dòng)遷費(fèi)用、批租費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過對(duì)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)每平方米商品房所占的土地成本(即樓板價(jià))，以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。配套及其他收費(fèi)支出主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。與此同時(shí)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等配套的生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如綠化保證金、檔案保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目的種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，其隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中最受外界因素影響的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10％—15％。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，顯現(xiàn)出的特點(diǎn)有建設(shè)周期長、投資風(fēng)險(xiǎn)高、投資數(shù)額大等特點(diǎn)，因而，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金的需要，這樣就產(chǎn)生了數(shù)額較大的利息支出。但如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本起到非常重要的作用。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算①成本歸集對(duì)象與其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本的核算時(shí)，首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算的單位。核算時(shí)，應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度來作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)于大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，這樣才能充分發(fā)揮成本核算的作用。②成本項(xiàng)目的設(shè)立正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，以便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理的需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)的了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。③間接費(fèi)用的核算企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用。對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷售費(fèi)用應(yīng)都視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為了成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分；后者則可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶以進(jìn)行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后，接著再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。④項(xiàng)目的竣工決算開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出單位的可銷售面積的開發(fā)成本和項(xiàng)目的總成本，以便結(jié)算出企業(yè)的經(jīng)營利潤。工程決算在施工完成后才能進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且涉及到的工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)橛捎诟鞣N原因變得遙遙無期，項(xiàng)目的竣工決算卻可以通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃的如期進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出來調(diào)整項(xiàng)目成本。3.2成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一般問題3.2.1成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的問題（1）傳統(tǒng)成本控制系統(tǒng)具有如下特點(diǎn)和局限性：①傳統(tǒng)的成本控制主要是依據(jù)組織機(jī)構(gòu)的權(quán)限、職能、目標(biāo)和任務(wù)來劃分責(zé)任中心，從而形成縱橫交錯(cuò)的責(zé)任控制系統(tǒng)。它的局限性主要是在于不易分清許多不屬于單一職能部門卻又具有關(guān)聯(lián)性和同質(zhì)性的費(fèi)用的歸屬。同時(shí)，容易造成不同責(zé)任中心為了各自部門利益而損害企業(yè)整體利益，成本控制難以達(dá)到全局的最優(yōu)。②傳統(tǒng)的成本控制以產(chǎn)品為核心制定的耗費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以直接人工、直接材料、固定制造費(fèi)用、變動(dòng)制造費(fèi)用等成本為產(chǎn)品制定標(biāo)準(zhǔn)成本。它采用的標(biāo)準(zhǔn)成本是單一的、僵化的，而且允許有一定程度的低效率，這與現(xiàn)代管理潮流是相抵觸的。③傳統(tǒng)的成本控制僅僅強(qiáng)調(diào)控制產(chǎn)品在生產(chǎn)過程中發(fā)生的費(fèi)用，對(duì)事前成本控制重視力度不夠，對(duì)在設(shè)計(jì)方案中存在的過剩設(shè)計(jì)或無效設(shè)計(jì)所造成的先天成本缺陷無能為力。④傳統(tǒng)的成本控制把成本費(fèi)用的發(fā)生僅僅看作是數(shù)量的驅(qū)動(dòng)，以數(shù)量為單一基礎(chǔ)來編制費(fèi)用預(yù)算，這容易造成成本費(fèi)用信息的扭曲。⑤傳統(tǒng)的成本控制的差異分析基準(zhǔn)單是與產(chǎn)量相關(guān)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，通過比較實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本來確定的成本差異額。這種差異分析是滯后性的，只揭示了結(jié)果而沒有揭示原因。（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)存問題：①房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的成本控制問題突出。一般來說，龐大的成本支出、較低的收益是大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的共同難題。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的問題主要體現(xiàn)在以下幾方面。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)太過于重視項(xiàng)目施工階段發(fā)生的顯性成本控而卻輕視其他階段的隱性成本，例如在前期工程費(fèi)用中的投資決策成本，而實(shí)踐表明，通過技術(shù)措施及施工組織的節(jié)約工程造價(jià)的可能性在15%以內(nèi)。企業(yè)決定是否進(jìn)行對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，往往要對(duì)市場(chǎng)的供需情況、內(nèi)外部可利用的資源、項(xiàng)目本身的地理位置、技術(shù)和資金、項(xiàng)目本身的地理位置、環(huán)評(píng)情況、土地拆遷情況、產(chǎn)品定位、規(guī)劃的容積率、市場(chǎng)可接受的產(chǎn)品售價(jià)等影響因素進(jìn)行分析，以此判斷項(xiàng)目是否可行，這就會(huì)形成決策成本，一旦決策失誤就可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗。其次，沒有進(jìn)行嚴(yán)格的項(xiàng)目規(guī)劃，事前項(xiàng)目規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)是項(xiàng)目成本控制的重要節(jié)點(diǎn)。目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，或多或少的存在輕視項(xiàng)目規(guī)劃的現(xiàn)象。國內(nèi)外數(shù)十年大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，在初設(shè)階段，影響工程造價(jià)的可能性為70%—80%，在施工圖設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)的影響可能性為30%—60%，為了趕工期而不進(jìn)行事前詳細(xì)的項(xiàng)目規(guī)劃，對(duì)成本控制非常的不利。由此可見，控制項(xiàng)目成本的關(guān)鍵因素就在于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段和投資決策階段對(duì)項(xiàng)目成本的重視程度。再次，項(xiàng)目的招投標(biāo)階段，是否有合理的定標(biāo)原則，施工階段發(fā)生的顯性成本中，完工工期的調(diào)整、因施工條件、是否存在大量的工程變更。②成本控制責(zé)任制的缺失。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目的成本控制方面的制度和措施過于的粗獷，表面上看成本控制人人都有責(zé)任，各部門都有分工，但實(shí)際上的成本控制卻未能落實(shí)到具體項(xiàng)目中。相關(guān)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)只是停留在公司的層面，形同虛設(shè)，缺乏管理需要的可行性和實(shí)效性，無法在成本出現(xiàn)問題時(shí)來確認(rèn)責(zé)任的主體和處罰的依據(jù)。成本責(zé)任控制制度的缺失使得成本考核體系也必然是“水中月，鏡中花”，無法體現(xiàn)成本控制措施的效益，無法提升經(jīng)營管理過程中的成本管理的水平。從另一個(gè)角度說，成本管理的隨意性變大了，成本的增加不需要個(gè)人來承擔(dān)責(zé)任，降低也不會(huì)給個(gè)人帶來利益，因此項(xiàng)目相關(guān)部門和人員也不愿意在成本控制的方面花時(shí)間、耗精力，成本控制只能停在原點(diǎn)，無法充分地發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的作用和潛力，企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力也就無法得到提升。③缺乏健全的全面預(yù)算管理體系。全面預(yù)算管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制效率的一項(xiàng)重要內(nèi)容。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還尚未建立系統(tǒng)、完善的預(yù)算管理體系和預(yù)算管理機(jī)制，整個(gè)的預(yù)算管理體系仍比較松散，上層的預(yù)算目標(biāo)和基層的操作實(shí)施缺乏緊密的聯(lián)系和實(shí)質(zhì)的合作及交流，預(yù)算管理作用得不到充分發(fā)揮。比如，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的內(nèi)容不全面，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入大、開發(fā)周期長，所以企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算規(guī)劃時(shí)就應(yīng)以長期計(jì)劃為宜，綜合考慮經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算，將產(chǎn)供銷和人財(cái)物都納入其中，而在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算大多是財(cái)務(wù)部門具體承擔(dān)，其專業(yè)水平有限，很容易導(dǎo)致預(yù)算內(nèi)容過于短期化和片面化，不能反映項(xiàng)目的總體情況；全面預(yù)算的數(shù)據(jù)缺乏合理性，實(shí)施效果不理想，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程、搶進(jìn)度，經(jīng)常邊改圖紙邊增加簽證，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)概算突破了估算指標(biāo)，施工圖預(yù)算突破了設(shè)計(jì)概算，竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了施工圖預(yù)算等現(xiàn)象頻頻發(fā)生。④項(xiàng)目資金管理不善。成本控制的一個(gè)關(guān)鍵問題則是對(duì)資金的管理和控制，然而目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的資金管理上仍存在許多的問題。對(duì)資金管理意識(shí)不強(qiáng)，項(xiàng)目責(zé)任人更多是重視工程的質(zhì)量，而對(duì)資金的籌措及使用缺乏必要的控制，缺乏完善的項(xiàng)目資金管理的考核制度，大大的增加了資金的籌集和使用成本；資金預(yù)算結(jié)算管理模式需進(jìn)一步的優(yōu)化，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本高、周期長、投資大等特點(diǎn)，因而企業(yè)不同項(xiàng)目往往分散在不同區(qū)域，不同項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)立賬戶，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)資金分散，上級(jí)不能及時(shí)的了解資金使用情況，資金結(jié)算管理模式落后使得房地產(chǎn)企業(yè)存在著嚴(yán)重的帳外循環(huán)資金，同時(shí)由于相關(guān)部門對(duì)資金預(yù)算的管理認(rèn)識(shí)不到位，沒有建立完善的資金預(yù)算管理制度，而缺少對(duì)項(xiàng)目投資、經(jīng)營等各環(huán)節(jié)資金管理的控制，增加了成本控制難度，導(dǎo)致了項(xiàng)目成本和各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用超支。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)缺乏前瞻性預(yù)測(cè)，導(dǎo)致了項(xiàng)目實(shí)施過程中開支激增，造成資金浪費(fèi)。3.3加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制的一般對(duì)策企業(yè)要想保持長期的效益，只能從戰(zhàn)略的高度來實(shí)施成本控制。換句話來說，就是不要削減成本，而要提高生產(chǎn)力、縮短生產(chǎn)周期、增加產(chǎn)量同時(shí)確保產(chǎn)品質(zhì)量。（1）做好作業(yè)成本控制作業(yè)成本控制就是一種將成本計(jì)算與成本管理相結(jié)合的新型成本計(jì)算方法。以作業(yè)為基礎(chǔ)的新的成本控制理論與方法是成本管理在成本控制方面的重要的應(yīng)用，它是符合了靈活性的顧客化生產(chǎn)、現(xiàn)代企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營環(huán)境、高度自動(dòng)化的先進(jìn)制造環(huán)境的一種新型的成本控制方法，也是成本控制系統(tǒng)隨歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)。（2）做好成本的全過程控制企業(yè)根據(jù)在一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)的，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，則對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，來保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。它包括成本預(yù)測(cè)、成本控制、成本決策、成本核算、成本分析和成本考核等六個(gè)環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)按成本發(fā)生的時(shí)間先后分為了事前控制、事中控制和事后控制。事前控制是進(jìn)行成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃，對(duì)控制核算提出要求；事中控制是進(jìn)行成本控制和成本核算，為分析、考核提供了依據(jù)；事后控制是進(jìn)行成本考核和成本分析，對(duì)預(yù)測(cè)計(jì)劃提供信息。成本的事前科學(xué)預(yù)測(cè)，重點(diǎn)在于目標(biāo)成本的制定，這是實(shí)施成本控制的關(guān)鍵。制定目標(biāo)成本事前要做好基礎(chǔ)資料的搜集、整理和測(cè)算，把人力、物力消耗和費(fèi)用開支劃定在一定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，對(duì)影響成本升降的各因素進(jìn)行分析研究，在此基礎(chǔ)上，制定出目標(biāo)成本，并逐步修正和調(diào)整。事中控制是為了及時(shí)檢查目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)脫離目標(biāo)的偏差，測(cè)算目標(biāo)成本能否完成，及時(shí)分析原因，對(duì)不利因素采取措施加以排除，并施以種種的控制手段，以保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。在實(shí)施事中的控制時(shí)，堅(jiān)持以材料消耗定額作為標(biāo)準(zhǔn)，控制材料耗費(fèi)；以控制出勤率指標(biāo)，以保證總產(chǎn)量任務(wù)的完成，限制生產(chǎn)工時(shí)的浪費(fèi)。通過縱向的層層把關(guān)，橫向的檢查、監(jiān)督，把事中的成本控制落到實(shí)處。事后分析則是這一輪成本控制工作的改進(jìn)、提高下一輪事前科學(xué)預(yù)測(cè)的開始進(jìn)度。通過事后的分析查原因，找不足，正確評(píng)價(jià)業(yè)績，合情合理的實(shí)施獎(jiǎng)懲，是對(duì)實(shí)施成本控制工作的肯定，是成本控制工作的繼續(xù)。目標(biāo)成本與實(shí)際成本總是存在差異的，通過事后分析，及時(shí)檢查、修正、補(bǔ)充，以達(dá)到控制成本及提高效益的目的。（3）建立成本管理責(zé)任制實(shí)行成本管理的責(zé)任制，就是按生產(chǎn)組織系統(tǒng)，在企業(yè)內(nèi)部劃分為若干個(gè)成本中心，各成本中心只負(fù)責(zé)了計(jì)量和考核發(fā)生的成本費(fèi)用，每一個(gè)成本中心有辦法計(jì)量、控制并調(diào)節(jié)的可控成本之和形成了該成本中心的責(zé)任成本。實(shí)行成本管理責(zé)任制，是把企業(yè)的責(zé)任成本目標(biāo)層層分解，落實(shí)到每一個(gè)責(zé)任層次一直到執(zhí)行人，有助于增強(qiáng)職工成本意識(shí)，實(shí)行全員成本管理，有效地克服了職工成本意識(shí)薄弱的問題，使廣大職工樹立起了全員全過程的自我控制意識(shí)，以責(zé)任控制成本，以利益來驅(qū)動(dòng)責(zé)任，調(diào)動(dòng)了各層次的積極性和創(chuàng)造性。（4）產(chǎn)品壽命周期控制以產(chǎn)品壽命周期作為新產(chǎn)品開發(fā)的成本控制的目標(biāo)。壽命周期成本是揭示了每一產(chǎn)品從最初研制開發(fā)到最終客戶服務(wù)和支持的成本，它既包括生產(chǎn)制造成本、研究開發(fā)，還包括使用成本。用戶在購買商品時(shí)不僅會(huì)考慮購入價(jià)格，而且還會(huì)考慮使用時(shí)的費(fèi)用，這就要求了企業(yè)在進(jìn)行新產(chǎn)品開發(fā)時(shí)必須考慮產(chǎn)品壽命周期總成本。采用壽命周期成本法有以下三個(gè)優(yōu)點(diǎn)：第一，它著眼于了產(chǎn)品的銷售，強(qiáng)調(diào)與每一產(chǎn)品的相關(guān)的收入和成本，克服了傳統(tǒng)成本控制僅重視制造成本而忽略了研究開發(fā)成本和使用成本的問題。第二，它揭示了生產(chǎn)經(jīng)營的各階段成本之間的聯(lián)系。產(chǎn)品生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本往往存在著此消彼長的關(guān)系，降低產(chǎn)品使用成本可能會(huì)導(dǎo)致制造成本的上升，而降低了制造成本又可能會(huì)引起使用成本的上升。第三，它突出了產(chǎn)品壽命周期中的各階段成本發(fā)生額的差異，有利于明確成本控制的重點(diǎn)。（5）建立成本預(yù)警體系建立成本預(yù)警體系，強(qiáng)化成本的動(dòng)態(tài)控制、事前控制。主要包括兩個(gè)方面，一是強(qiáng)化工程變更的動(dòng)態(tài)控制，二是強(qiáng)化設(shè)計(jì)變更的動(dòng)態(tài)控制。（6）完善全面預(yù)算管理體系，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制第一，先要樹立正確的全面預(yù)算管理觀念，讓項(xiàng)目管理的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞著企業(yè)成本控制目標(biāo)和企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，按要求嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算的計(jì)劃，提高預(yù)算的控制力及約束力。第二，建立全面預(yù)算管理制度，與成本控制責(zé)任相結(jié)合，明確了預(yù)算責(zé)任，建立預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)督控制及預(yù)算考核指標(biāo)等一系列全面預(yù)算管理制度，制定了項(xiàng)目開發(fā)成本和費(fèi)用科目體系，同時(shí)做好成本數(shù)據(jù)的積累，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的過程中，不斷改進(jìn)和完善，逐步形成了企業(yè)自身的成本和費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。第三，加強(qiáng)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)工作，比如定額、原始記錄、計(jì)量工作等，為全面預(yù)算和成本控制提供鋪墊，同時(shí)要改進(jìn)全面管理預(yù)算編制方法，綜合利用了零基預(yù)算和滾動(dòng)預(yù)算，以保證預(yù)算編制的科學(xué)性及可行性。（7）提高領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)，強(qiáng)化成本管理意識(shí)現(xiàn)代企業(yè)的管理就是人的管理，領(lǐng)導(dǎo)者在企業(yè)中起著決定性的作用。成功的企業(yè)家必須要具備較高的綜合素質(zhì)，而強(qiáng)烈的成本管理意識(shí)是一個(gè)管理者應(yīng)具備的基本素質(zhì)。如果管理者沒有了成本核算的基本常識(shí)，沒有了強(qiáng)烈的成本管理意識(shí)，就不能把成本管理貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的全過程，就很難在生產(chǎn)經(jīng)營中進(jìn)行正確的決策，企業(yè)也就很難在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得勝利。然而，提高領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)，強(qiáng)化其成本管理的意識(shí)，并不是一蹴而就的。領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該擁有居安思危的內(nèi)在動(dòng)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的外在壓力，只有這樣做才能不斷完善自己，提高自身的素質(zhì)，適應(yīng)現(xiàn)代化管理的需要。4、衡水泰華房地產(chǎn)有限公司相關(guān)項(xiàng)目成本控制分析4.1對(duì)麗景西苑項(xiàng)目的總體特征分析麗景西苑住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的主要特征為：（1）占地面積較大。麗景西苑住宅小區(qū)占地面積約11.3萬㎡，總建筑面積約11.1萬㎡。由于對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)和對(duì)客戶需求的滿足度的預(yù)測(cè)這兩個(gè)問題的把握性不大，同時(shí)受自身資金實(shí)力的限制，為了降低開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，避免融資成本過高，麗景西苑項(xiàng)目不是采取一次性全部開發(fā)，而是根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)與銷售反饋回來的信息，分成四期滾動(dòng)開發(fā)，第一期是6層公寓10棟、聯(lián)排別墅20戶、雙拼別墅10戶、獨(dú)立別墅5棟及商業(yè)街，第二期是18層公寓3棟、聯(lián)排別墅40戶、雙拼別墅10戶、獨(dú)立別墅20棟及幼兒園，第三期是18層公寓1棟、28層公寓2棟、雙拼別墅8戶、獨(dú)立別墅25棟及體育會(huì)所，其他的公寓和別墅放在第四期建設(shè)。（2）建設(shè)周期較長。整個(gè)項(xiàng)目從2004年6月開工到2009年10月完成，共耗時(shí)5年8個(gè)月，在如此長的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了不確定性。這段時(shí)間，發(fā)生了2004年國家規(guī)定國有經(jīng)營性土地出讓全部實(shí)行招牌掛的重大土地政策變化，發(fā)生了2005-2007年的全國性地價(jià)和房價(jià)飆升、建材的價(jià)格暴漲，發(fā)生了2008年國際金融危機(jī)導(dǎo)致的全球房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌，發(fā)生了2009年國家極度寬松貨幣政策和信貸政策引發(fā)的樓價(jià)再度的飛漲，市場(chǎng)在時(shí)刻變化著，公司也在密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，根據(jù)銷市場(chǎng)反饋的信息及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)方案、單次開發(fā)量、成本管理、銷售價(jià)格等。（3）成本控制要求較高。投資集團(tuán)要求的項(xiàng)目利潤率不能低于15%，而麗景西苑項(xiàng)目位于城市的郊區(qū)，樓面地價(jià)盡管還算合理，但周邊區(qū)域卻很不完善，樓價(jià)難以定高，但項(xiàng)目利潤率在投資集團(tuán)內(nèi)部是一個(gè)衡量開發(fā)工作實(shí)際成效的硬性指標(biāo)，如果實(shí)現(xiàn)不了，項(xiàng)目公司的人員的前途和收入都會(huì)大受影響。為了減少投資金額、實(shí)現(xiàn)要求的利潤率、盡快回籠資金，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)的速度必須加快，工程的發(fā)包價(jià)、材料設(shè)備的采購價(jià)必須盡可能壓低，設(shè)計(jì)定位必須要準(zhǔn)確，材料、設(shè)備的品牌和檔次也必須合適，能不做的絕對(duì)不做，能低的絕不就高，對(duì)于影響成本的關(guān)鍵因素要進(jìn)行嚴(yán)格的審批及控制。（4）施工以民工隊(duì)伍為主。在普通民用的住宅工程承包市場(chǎng)上，由于技術(shù)難度較低，進(jìn)入門檻不高，一般都由某些私人的包工頭掛靠在一些建筑安裝工程公司旗下或自己注冊(cè)建筑安裝公司，組織民工隊(duì)施工。在麗景西苑項(xiàng)目建設(shè)過程中，被掛靠的建筑安裝公司，僅僅只是收取工程造價(jià)2%～5%的管理費(fèi)，并不投入相應(yīng)的人力、物力及承擔(dān)質(zhì)量安全的監(jiān)管責(zé)任，由于私人包工頭以盈利為最高目的，一般不愿投入太多資本，加上建筑行業(yè)的條件艱苦、收入不高、危險(xiǎn)性大、人員流動(dòng)性強(qiáng)，其技術(shù)水平、施工質(zhì)量意識(shí)、聘用人員素質(zhì)普遍較低，為了保證項(xiàng)目的建造質(zhì)量、維護(hù)開發(fā)商聲譽(yù)，項(xiàng)目公司必須選擇綜合實(shí)力較強(qiáng)的施工隊(duì)伍，同時(shí)加大自身人力資源的投入及加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的監(jiān)管，以及時(shí)跟蹤現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)防質(zhì)量事故的發(fā)生。（5）小區(qū)內(nèi)建有配套設(shè)施。包括商業(yè)街、幼兒園、體育設(shè)施、園林綠化場(chǎng)地、停車場(chǎng)等，這些配套設(shè)施是規(guī)劃設(shè)計(jì)的一部分，以滿足居民的生活、休閑需要，能夠營造良好的生活環(huán)境，同時(shí)也可以增加廣告的份量與銷售的賣點(diǎn)，激發(fā)客戶的購房意愿。對(duì)此，該項(xiàng)目公司應(yīng)高度重視，認(rèn)為在周邊環(huán)境設(shè)施還很不完善的情況下，小區(qū)住戶的生活必須立足于其樓盤自身，必須及早建設(shè)配套的，完善小區(qū)居住、休閑功能，在這一期開發(fā)中，就建設(shè)了商業(yè)街、園林綠化場(chǎng)地、地下停車場(chǎng)、幼兒園，后續(xù)二三期又建設(shè)了會(huì)所、游泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室等。以上特征決定了該項(xiàng)目不同于其他項(xiàng)目，在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要根據(jù)這些特征，結(jié)合項(xiàng)目成本控制及管理的理論，采取相應(yīng)的對(duì)策。明確了解該項(xiàng)目特征之后，還需要進(jìn)一步分析該項(xiàng)目成本的構(gòu)成因素，待問題明確之后，才能有針對(duì)性地采取措施，在開展成本管理工作中有的放矢。4.2節(jié)麗景西苑項(xiàng)目成本的構(gòu)成及關(guān)鍵因素分析表4.1地塊規(guī)劃指標(biāo)及預(yù)期銷售情況表地塊規(guī)劃指標(biāo)及預(yù)期銷售情況表按土地合同規(guī)劃條件測(cè)算項(xiàng)目土地面積(㎡)容積率建筑面積銷售收入(萬元)1住宅1(北側(cè))48611.36319280017692板式高層310001.8558003200178563住宅2(南側(cè))393751.3511882800143334商業(yè)1(北側(cè))144332288663500101035商業(yè)2132601.519890350069626停車場(chǎng)93187公共綠地4800住宅建筑面積住宅占地面積住宅綜合容積率8公共服務(wù)設(shè)施4300157507442361．3合計(jì)1213471.3111763316051023住宅建筑面積57507=住宅1建筑面積+住宅2建筑面積=6319+51188（3.1）住宅占地面積44236=住宅1占地面積+住宅2占地面積=4861+39375（3.2）住宅綜合容積1.3=住宅建筑面積÷住宅占地面積=57507÷44236（3.3）表4.2地塊成本測(cè)算表建筑面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）金額（元）備注一土地成本111763337.837753541地價(jià)28萬/畝二前期開發(fā)費(fèi)用111763121.6135903811三通一平112工程勘察費(fèi)53工程設(shè)計(jì)費(fèi)264工程監(jiān)理費(fèi)105合同審查費(fèi)0.16防雷接地審查0.57質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.68沉降觀察費(fèi)19散裝水泥基金0.510墻改費(fèi)311地名費(fèi)112環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)113招標(biāo)管理費(fèi)114測(cè)樁費(fèi)3.615人防費(fèi)5016文明施工措施費(fèi)10三建筑安裝工程11176311831322156291住宅1631995060030502板式高層558001380770040003住宅251188950486286004商業(yè)1288661150331959005商業(yè)2198901150228735006公共服務(wù)設(shè)施4300100043000007停車場(chǎng)93181121043616四小區(qū)配套費(fèi)111763169.1188991231道路場(chǎng)地建設(shè)費(fèi)162排水工程費(fèi)253電力照明費(fèi)15路燈﹑配電箱等4安防系統(tǒng)6含門衛(wèi)用房5綠化費(fèi)106電視.通訊27300元/戶7燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施2.88供熱管道建設(shè)299其它10五大配套費(fèi)111763410458228301城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1642非經(jīng)營性公建703供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi)934電力配套工程82六直接費(fèi)用合計(jì)1117632225248672675一+二+三+四+五七期間費(fèi)用111763183.6205196871管理.銷售費(fèi)用60.1672030961.1管理費(fèi)用44.64973454直接費(fèi)*2%1.2銷售推廣費(fèi)11.1124336直接費(fèi)*0.5%1.3前期物業(yè)管理費(fèi)4.34805811.4物業(yè)招標(biāo)服務(wù)費(fèi)0.3335292產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)65.973651822.1公共維修基金60.36739309多層住宅收入*1.5%2.2房產(chǎn)交易費(fèi)3335289總建筑面積*32.3總登記費(fèi)1.3145292住宅80元/戶，公建1%2.4房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)1.351508803財(cái)務(wù)費(fèi)19.62190555建安費(fèi)*利率*0.34不可預(yù)見費(fèi)37.84157584（直接費(fèi)-土地費(fèi)）*2%八稅前成本1117632406268901778直接費(fèi)+間接費(fèi)九稅金111763420.8470298701營業(yè)稅222.424856091收入的5.55%2所得稅198.422173779收入的15%的33%十綜合成本2829316177527十一銷售收入4006447722578十二利潤1117631190132997970收入-成本-稅金投資利潤率43%十/(八+九)*100%4.2.1麗景西苑項(xiàng)目成本的構(gòu)成項(xiàng)目成本是指項(xiàng)目生命周期的各個(gè)階段所發(fā)生的資源耗費(fèi)的貨幣表現(xiàn)，包括了項(xiàng)目啟動(dòng)、規(guī)劃、實(shí)施及終結(jié)的成本,對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，成本是一個(gè)復(fù)雜的體系，管理者必須首先利用工作分解結(jié)構(gòu)——WBS詳細(xì)分析項(xiàng)目成本的構(gòu)成，確定項(xiàng)目生命周期中有哪些過程耗費(fèi)資源。對(duì)于麗景西苑住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，生命周期始于市場(chǎng)調(diào)研，止于物業(yè)交付客戶，所以該項(xiàng)目成本是指項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)報(bào)建、施工建設(shè)、物業(yè)銷售、物業(yè)交付等一系列過程中所消耗的人力、物力和資金，在三年多的開發(fā)時(shí)間里，項(xiàng)目成本的構(gòu)成因素眾多，為了研究這些構(gòu)成因素，根據(jù)以上列表，現(xiàn)歸列出麗景西苑住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的投資成本構(gòu)成表，該表按照WBS的原理對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行成本分解，細(xì)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)科目，一級(jí)科目共七大項(xiàng)，二級(jí)科目共十五項(xiàng)，三級(jí)科目共二十五項(xiàng)，從表上可以看出，麗景西苑住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成有七大類，具體為：(1)土地費(fèi)用土地費(fèi)用是指取得項(xiàng)目開發(fā)用地所發(fā)生的費(fèi)用，不僅包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金、土地租用金、土地投資折價(jià)，還包含契稅、集體土地征收費(fèi)、城市房屋拆遷費(fèi)等[5,9]。麗景西苑項(xiàng)目的土地費(fèi)用為3775萬元，其中土地出讓金450萬元，契稅166萬元，占項(xiàng)目投資總成本的比例為16.32%。由于麗景西苑項(xiàng)目獲取土地的時(shí)間是早在2004年，采用的拿地方法也比較特殊，按小區(qū)開發(fā)總建筑面積計(jì)算的樓面地價(jià)為889元/㎡,在買地的時(shí)候，相比類似項(xiàng)目，地價(jià)還算合理。(2)前期費(fèi)用前期費(fèi)用是指項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究費(fèi)、前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)三通一平或七通一平費(fèi)用等[5,9]，麗景西苑項(xiàng)目的前期費(fèi)用為1359萬元，其中勘探費(fèi)56萬元，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)291萬元，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)355萬元，三通一平費(fèi)用122.9萬元，其他費(fèi)用11.8萬元，占項(xiàng)目投資總成本的比例為2.21%。這些費(fèi)用的支出發(fā)生在項(xiàng)目開發(fā)前期，雖然在總投的資成本中占比不高，但是可行性研究、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)基本決定了項(xiàng)目的成敗，因而是非常重要的工作。(3)建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用指的是指開發(fā)建造過程中所發(fā)生的建筑工程、安裝工程、設(shè)備購置、裝修工程等費(fèi)用以及工程檢測(cè)費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)、麗景西苑項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用總共為13221萬元，其中建筑安裝工程10113萬元，裝修工程2224萬元，工程監(jiān)理費(fèi)446萬元，工程檢測(cè)費(fèi)368萬元，占項(xiàng)目投資總成本的39.19%。在麗景西苑項(xiàng)目中，建安工程費(fèi)用是最大的一項(xiàng)支出，因而需要加以嚴(yán)格的控制，但是由于涉及到的工程專業(yè)類別、施工隊(duì)伍數(shù)量和材料設(shè)備品種比較多，所以該費(fèi)用的控制難度是最大的。(4)配套工程費(fèi)用配套工程費(fèi)用是指基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要指道路、綠化、雨水、污水、自來水、電信、供電、室外照明等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干道、干管等的接口費(fèi)用；公共配套設(shè)施費(fèi)是指在項(xiàng)目用地內(nèi)，為住戶提供配套服務(wù)的幼兒園、學(xué)校、停車場(chǎng)等非營利性公用設(shè)施及超市、商店等營利性的配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用[5,9]。麗景西苑項(xiàng)目配套工程費(fèi)用總共為4582萬元，其中基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1833萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)782萬元，占項(xiàng)目投資總成本的21.29%。（5）開發(fā)期間費(fèi)用是指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用三項(xiàng)[5,9]。管理費(fèi)用是指為管理和組織項(xiàng)目的經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用，其主要包括工資性費(fèi)用、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)及職工教育經(jīng)費(fèi)等；銷售費(fèi)用主要指項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品的過程中發(fā)生的廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)以及業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等；財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指項(xiàng)目的融資成本。麗景西苑項(xiàng)目的三項(xiàng)費(fèi)用總共為7218萬元，其中管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用6720萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用219萬元，占項(xiàng)目投資總成本的7.47%。這三項(xiàng)費(fèi)用是由項(xiàng)目投資方及管理方?jīng)Q定的，可多也可少，其具有一定的彈性。（6）政府收費(fèi)政府收費(fèi)是指各類行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地管理費(fèi)、農(nóng)民工工資保證金、商品房交易管理費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)、基坑審查費(fèi)、平安卡費(fèi)、消防審查費(fèi)、環(huán)評(píng)服務(wù)及審查費(fèi)、驗(yàn)線費(fèi)及放線費(fèi)、余泥排放費(fèi)、白蟻工程費(fèi)、衛(wèi)生防疫審查、防雷設(shè)計(jì)及檢測(cè)費(fèi)、質(zhì)安質(zhì)監(jiān)費(fèi)等。麗景西苑項(xiàng)目的政府收費(fèi)占項(xiàng)目投資總成本的3.24%。由于是區(qū)政府重點(diǎn)引進(jìn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，麗景西苑項(xiàng)目在政府收費(fèi)方面得到了一定的優(yōu)惠和減免，該費(fèi)用是必須要繳納的，但通過溝通，可以協(xié)商適當(dāng)減免。(7)稅金房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的稅金包括城鎮(zhèn)土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和印花稅等，屬于國家強(qiáng)制性征收，其中營業(yè)稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅三項(xiàng)是主要稅種[5,9]。麗景西苑項(xiàng)目繳納的稅金總額為4703萬元，其中營業(yè)稅2846萬元，企業(yè)所得稅約2217萬元，占項(xiàng)目投資總成本的10.27%。概念項(xiàng)目的稅金總額比較高，但交稅是企業(yè)的基本義務(wù)，所以企業(yè)必須依法足額及時(shí)納稅，稅務(wù)只能通過在法律框架下的籌劃來實(shí)現(xiàn)合理避稅與節(jié)稅。麗景西苑項(xiàng)目是個(gè)居住產(chǎn)品類型比較齊全的住宅小區(qū)，既有多層、小高層、高層公寓和別墅，又有相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施、體育會(huì)所、幼兒園、游泳池等配套，小區(qū)功能完善，環(huán)境優(yōu)美，居住舒適，通過上述的分析，可以繪制出SZ項(xiàng)目的投資成本構(gòu)成比例圖，前期費(fèi)用土地費(fèi)用政府收費(fèi)開發(fā)期間費(fèi)用稅金配套工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用2.21%16.32%3.24%7.47%10.27%21.29%39.19% 圖4-1麗景西苑住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的投資成本構(gòu)成比例資料來源：根據(jù)麗景西苑住宅小區(qū)項(xiàng)目數(shù)據(jù)資料整理圖2-1清晰地反映了西苑項(xiàng)目中投資成本的七大類構(gòu)成因素及其在總投資成本中所占的比例,其中建安工程費(fèi)用在項(xiàng)目總成本中占比最大，為39.19%，其次是配套工程費(fèi)用21.29%，第三到七分別為土地費(fèi)用16.32%、稅金10.27%、開發(fā)期間費(fèi)用7.47%、政府收費(fèi)3.24%、前期費(fèi)用2.21%。明確了麗景西苑項(xiàng)目的成本構(gòu)成因素之后，接下來研究對(duì)這些構(gòu)成產(chǎn)生影響的因素有哪些以及如何產(chǎn)生影響4.2.2麗景西苑項(xiàng)目成本的關(guān)鍵因素分析從上一節(jié)中可以看出，麗景西苑項(xiàng)目成本的影響因素有幾十項(xiàng)之多，涉及的單位、部門、人員、專業(yè)比較繁多龐雜，在項(xiàng)目的成本管理過程中，由于各方面條件的制約，要面面俱到、對(duì)所有影響的因素都進(jìn)行管理是一件很困難的事情。究竟怎樣才能有效控制成本呢？根據(jù)著名的帕雷多定律，20%是至關(guān)重要的，80%是一般的、次要的，而少數(shù)的20%卻會(huì)決定結(jié)果的絕大部分，抓住重點(diǎn)、把握關(guān)鍵是最重要的。這一定律應(yīng)用在項(xiàng)目成本管理上，就是要從眾多對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生影響的因素當(dāng)中找出重點(diǎn)并牢牢控制住它們。所以接下來要從對(duì)該項(xiàng)目成本產(chǎn)生影響的眾多因素中，以該項(xiàng)目成本的構(gòu)成因素占總成本的比例及影響因素對(duì)成本的影響程度作為篩選的依據(jù)，仔細(xì)篩選出對(duì)項(xiàng)目成本具有重大影響的關(guān)鍵要素，作為項(xiàng)目成本管理的主要對(duì)象。由此，可以建立如表4-3的對(duì)應(yīng)關(guān)系。表4-3麗景西苑項(xiàng)目成本構(gòu)成因素—影響因素—關(guān)鍵要素科目比例影響的關(guān)鍵因素土地費(fèi)用16.32%①土地獲取方式②項(xiàng)目容積率前期費(fèi)用2.21%①勘探深度與單價(jià)②設(shè)計(jì)單位實(shí)力、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)、設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)單價(jià)、設(shè)計(jì)面積③咨詢公司類型、可研要求研究深度④臨設(shè)搭建材料與面積⑤場(chǎng)地標(biāo)高建安工程費(fèi)用39.19%①項(xiàng)目市場(chǎng)定位②設(shè)計(jì)方案③工程發(fā)包模式④施工單位選用⑤材料設(shè)備采購配套工程費(fèi)用21.29%①設(shè)計(jì)方案②爆破方法、支護(hù)方式③道路回填形式④材料品牌與規(guī)格開發(fā)期間費(fèi)用7.47%①員工數(shù)量、工資與補(bǔ)貼、辦公費(fèi)用②廣告費(fèi)、活動(dòng)舉辦費(fèi)、銷售代理費(fèi)③借貸數(shù)量、期限、利息政府收費(fèi)3.24%①政府的規(guī)定稅金10.27%①營業(yè)稅②企業(yè)所得稅③土地增值稅資料來源：根據(jù)麗景西苑住宅小區(qū)項(xiàng)目數(shù)據(jù)資料整理從表中可以看出，對(duì)麗景西苑項(xiàng)目成本具有重大影響的關(guān)鍵要素有23項(xiàng)，它們是這一項(xiàng)目實(shí)施過程中成本管理工作的重點(diǎn)，是成本管理體系建立與考核的核心關(guān)注點(diǎn)。只有這23項(xiàng)的成本控制好了，項(xiàng)目成本管理才有可能稱得上是成功的，否則其他項(xiàng)目控制再好，也無法實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。這23項(xiàng)關(guān)鍵要素分別為：土地獲取方式；設(shè)計(jì)要求、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)、設(shè)計(jì)單價(jià)；項(xiàng)目市場(chǎng)定位、工程發(fā)包模式、設(shè)計(jì)方案、施工單位選用、材料設(shè)備采購；配套的面積大小與裝修標(biāo)準(zhǔn)；廣告費(fèi)與銷售代理費(fèi)、員工數(shù)量、借貸數(shù)量期限與利息；土地增值稅。其他的影響因素不屬于關(guān)鍵要素，并不是它們不重要，可以忽略不管、束之高閣，只是因?yàn)橄鄬?duì)關(guān)鍵要素而言，對(duì)成本的影響程度沒有那么大，但同樣不能掉以輕心。5衡水泰華房地產(chǎn)公司成本控制階段分析及改進(jìn)意見5.1節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制階段分析5.1.1決策階段的成本控制（1）要關(guān)注國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策，做好投資環(huán)境的分析，這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重要，如2007年出臺(tái)的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)辦法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本影響較大。（2）應(yīng)認(rèn)真編制投資估算并進(jìn)行嚴(yán)格審查，充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)及不利狀況、建設(shè)期間預(yù)留價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)，使投資估算真正起到控制項(xiàng)目總投資的作用。最后重視建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，擇優(yōu)而行。（3）結(jié)合國家的政策法規(guī)，運(yùn)用成本的全面預(yù)算管理方法，科學(xué)的，謹(jǐn)慎地對(duì)麗景西苑住宅小區(qū)這一項(xiàng)目進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，為降低項(xiàng)目的開發(fā)成本，開發(fā)商應(yīng)在決策階段做出充分合理的科學(xué)分析之后，再做出最終最為優(yōu)化的決策，于此同時(shí)也為項(xiàng)目的招標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程施工，工程竣工階段的成本控制提前做出科學(xué)的分析，以為此后的工程進(jìn)度奠定下良好的基礎(chǔ)。5.1.2設(shè)計(jì)招標(biāo)階段分析在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)踐中，設(shè)計(jì)階段決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本大格局同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，因此，特別需要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。雖然設(shè)計(jì)費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程費(fèi)用的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)78%以上。設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設(shè)費(fèi)用的多少及項(xiàng)目建設(shè)歷時(shí)的長短，也直接決定了項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)人力、物力及財(cái)力投入的需求。我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的大量實(shí)踐表明，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià)的10%以上。但在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，許多設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，缺少對(duì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)的整體分析，任意地提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而較少考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性，這就從根本上制約了項(xiàng)目成本的有效控制。經(jīng)研究表明，設(shè)計(jì)階段尤其是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)到77%-95%。從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)踐來看，一旦擴(kuò)初設(shè)計(jì)獲得了批復(fù)，設(shè)計(jì)中所存在的費(fèi)用問題、技術(shù)問題都很難解決。因此，必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免項(xiàng)目出現(xiàn)的“先天性不足”。為避免設(shè)計(jì)造成的成本失控，可重點(diǎn)從以下幾個(gè)要點(diǎn)著手。（1）實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位在制定設(shè)計(jì)招標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的方法。實(shí)行一攬子招標(biāo)方案，將工程主體與護(hù)欄、綠化等配套設(shè)施放在一起進(jìn)行招標(biāo)。盡可能多組織一些設(shè)計(jì)單位開展設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)，設(shè)計(jì)評(píng)標(biāo)要考慮專家的不同組合，評(píng)標(biāo)的技術(shù)手段要注意克服專家的片面性。這樣做有利于優(yōu)選好的設(shè)計(jì)單位，促使設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型、使用功能等方面開拓創(chuàng)新的同時(shí)，也注重在降低工程造價(jià)上狠下功夫。（2）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)實(shí)施限額設(shè)計(jì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是控制設(shè)計(jì)“鍍金”的有效方法。作為設(shè)計(jì)人員，必須熟練掌握建筑工程的預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料的預(yù)算價(jià)格。在這基礎(chǔ)上，按項(xiàng)目投資估算控制的初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)和概算。各種不同專業(yè)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)，應(yīng)做到協(xié)調(diào)統(tǒng)籌，在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解及使用投資限額，將施工圖預(yù)和施工圖設(shè)計(jì)算融為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。一旦設(shè)計(jì)獲得了批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計(jì)，以保證投資限額不輕易的被突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員也應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)地提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。深度不夠、設(shè)計(jì)不精是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一大通病。這也是直接導(dǎo)致了工程造價(jià)增加的一大不確定因素。頻繁的設(shè)計(jì)變更帶來了工程造價(jià)的失控，因此，必須對(duì)各項(xiàng)的指標(biāo)確定設(shè)計(jì)限額，并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。一種可以用來類比的方法是，利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，為降低工程的造價(jià)奠定基礎(chǔ)。（3）增設(shè)合同條款，有效控制造價(jià)針對(duì)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)觀念淡薄、設(shè)計(jì)變更的隨意性大的傾向，在選定設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更和修改的費(fèi)用額度限制等條款。如約定由于設(shè)計(jì)的原因?qū)е碌捻?xiàng)目實(shí)施時(shí)需要變更設(shè)計(jì)，當(dāng)設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出了施工合同價(jià)的某一比例（如6%）時(shí)，則就扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。這樣做有利于對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、工程量與大概預(yù)算指標(biāo)等進(jìn)行各方面的控制，是一種有效的舉措。5.1.3施工階段分析施工過程所需費(fèi)用不僅在開發(fā)過程中占有較大的比例，而且在整個(gè)項(xiàng)目過程中亦是舉足輕重。近年來的民工荒，持續(xù)導(dǎo)致了人工費(fèi)用上升幅度較大，而受整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，各種材料的價(jià)格更是與日俱增。因此，施工階段的成本控制就顯得尤為重要。（1）嚴(yán)格合同管理，減少工程索賠施工階段成本控制的關(guān)鍵是嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，強(qiáng)化變更程序。目前的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，廣泛使用的工程量清單報(bào)價(jià)，許多施工單位采取“低價(jià)中標(biāo)、索賠贏利”的方式來承攬工程。作為開發(fā)商或業(yè)主方的造價(jià)管理人員，必須要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程的變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響。要從使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用的支出，避免投資的失控。此外，在施工單位和材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)時(shí)應(yīng)及時(shí)提出反索賠，以便有效控制成本。（2）強(qiáng)化監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)施工管理選擇合適的監(jiān)理單位，對(duì)工程的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。按照監(jiān)理的規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工和有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任制，從工程的管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)，做好月度的工程進(jìn)度款審核，避免投資的失控。工程進(jìn)度款的審核，必須要在監(jiān)理方確認(rèn)的工程量的基礎(chǔ)上，按照合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料的單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行最后的核價(jià)，再支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。（3）開展技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本支出技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)材料統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般要占直接工程費(fèi)