淺談城市房屋拆遷問題法律適用

當(dāng)前,在大規(guī)模城市建設(shè)的背景下，城市房屋拆遷問題已成為一個日益突顯的社會矛盾。一方面,隨著房地產(chǎn)價格的上揚，城市房屋拆遷難度越來越大，成本越來越高，不時會遇到“釘子戶”漫天要價，建設(shè)開發(fā)屢屢受阻;一方面，野蠻拆遷、肆意侵權(quán)也時有發(fā)生。城市房屋拆遷問題越來越受到各方面的關(guān)注,筆者現(xiàn)結(jié)合工作實際，淺談城市房屋拆遷問題的法律適用。一、正確確定房屋拆遷和行政裁決的主體，盡量避免政府機關(guān)既當(dāng)“運動員”，又當(dāng)“裁判員”的局面在政府職能的轉(zhuǎn)型時期，讓政府完全退出在城市改造和建設(shè)上的直接參與和干預(yù)，是不現(xiàn)實的。但應(yīng)盡量淡化政府機關(guān)充當(dāng)市場主體的色彩，特別是對于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和公益項目的建設(shè)，政府應(yīng)盡量退到幕后，讓企業(yè)法人等市場主體到前臺唱主角，政府只起一個制定規(guī)則和運用規(guī)則進(jìn)行管理和裁決的作用，避免與民事主體之間的直接對立。依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第四條的規(guī)定，拆遷主體是指取得拆遷許可證的企業(yè)法人。取得拆遷許可證的建設(shè)單位必須是依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定取得建設(shè)項目批準(zhǔn)文件的單位，并且必須是領(lǐng)取了縣級以上人民政府核發(fā)的可以使用拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的批準(zhǔn)文件即建設(shè)用地批準(zhǔn)書或者國有土地使用證。按照《城市房屋拆遷管理條例》第五條的規(guī)定，縣級以上房屋拆遷管理部門是城市房屋拆遷行政裁決的主體，具體履行房屋拆遷監(jiān)督管理職責(zé)。房屋拆遷裁決指房屋拆遷行政管理部門依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋的拆遷補償形式和補償金額等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)的具體行政行為。房屋拆遷裁決屬于行政裁決的一種。《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。按照《行政復(fù)議法》第21條、《行政訴訟法》第44條的規(guī)定，行政復(fù)議期間、行政訴訟期間，房屋拆遷具體行政行為不停止執(zhí)行。二、房屋拆遷程序(一)房屋拆遷申請。1.申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的受理機關(guān)。拆遷申請的受理機關(guān)是房屋所在地的縣級人民政府房屋拆遷行政管理部門。2.拆遷申請必備資料。⑴建設(shè)項目批準(zhǔn)文件;⑵建設(shè)用地規(guī)劃許可證;⑶國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;⑷拆遷計劃和拆遷方案;⑸辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。(二)審查批準(zhǔn)?？h級人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進(jìn)行審查，對符合條件的發(fā)給房屋拆遷許可證。(三)房屋拆遷公告。房屋拆遷公告的時間與發(fā)放房屋拆遷許可證同時進(jìn)行。(七)進(jìn)行行政強制拆遷執(zhí)行過程中的證據(jù)保全。實施強制拆遷時，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、社區(qū)、居委會、被拆遷人所在單位的代表等到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對拆遷