房地產(chǎn)營銷策劃 -華夏柏欣-萊蒙都會商業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議

致：萊蒙國際集團有限公司FromVisiontoValue投資升值新方向萊蒙都會項目商業(yè)概念定位報告1.0宏觀背景分析2.0區(qū)域發(fā)展研究3.0項目立地研究【保密信息】4.0市場研究5.0案例借鑒6.0項目定位7.0設(shè)計要求8.0財務(wù)測算附件：濟市業(yè)據(jù)劃展數(shù)規(guī)發(fā)經(jīng)濟數(shù)據(jù)研究光輝30年，深圳再啟程，光輝30年，深圳再啟程，實現(xiàn)歷史性的跨越!商業(yè)發(fā)展概述商業(yè)發(fā)展概述商業(yè)發(fā)展概述商業(yè)發(fā)展概述■全市消費品零售總額3000.76億元，增長17.2%,若扣除消費品價格因素，社會消費品零售總額增速已超過2008年水平，全市社會消費品零售總額增速高出同期GDP增速5.2個百分點。2006-2010年深圳社會消費品零售總額及增長速度2006-2010年龍崗社會消費品零售總額及增長速度(單位：億元)■作為大特區(qū)東部綜合服務(wù)中心，龍崗區(qū)人均GDP已連續(xù)三年保持“破萬”紀(jì)錄。■龍崗人均GDP持續(xù)相當(dāng)于深圳總體人均GDP的80%以上，充分說明龍崗區(qū)擁有巨大的消費潛力。龍崗人均GDP與其社會零售總額形成了強烈的反差，主要是由于目前龍崗商業(yè)形態(tài)落后，消費缺乏釋放的出口所形成，說明了龍崗商業(yè)存在較大的提升空間。商業(yè)發(fā)展概述商業(yè)發(fā)展概述■【所占比重】2010年深圳第三產(chǎn)業(yè)比重為52.4%,而龍崗第三產(chǎn)業(yè)比重僅為32.21%。2010年深圳市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2010年龍崗區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r龍崗在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面有非常大的增長空間，遠(yuǎn)未飽和。消費龍崗在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面有非常大的增長空間，遠(yuǎn)未飽和。消費【保密信息】經(jīng)濟數(shù)據(jù)研究經(jīng)濟數(shù)據(jù)研究商業(yè)發(fā)展概述商業(yè)發(fā)展概述2006-2010年龍崗居民人均可支配收入及增長速率2006-2010年龍崗居民消費性支出及增長速率消費性支出特區(qū)擴容一副都心定位西都高新組團西都高新組團南山組國中郵物流組團鹽田組閉經(jīng)濟數(shù)據(jù)研究經(jīng)濟數(shù)據(jù)研究商業(yè)發(fā)展概述商業(yè)發(fā)展概述龍崗區(qū)目前正逐步走出依附市中心的發(fā)展的困龍崗區(qū)目前正逐步走出依附市中心的發(fā)展的困境，以其副都心的地位推動著特區(qū)內(nèi)外一體化，構(gòu)建城市一體化發(fā)展格局，形成獨立發(fā)展，輻射惠州、東莞。商業(yè)發(fā)展概述商業(yè)發(fā)展概述東莞莞經(jīng)濟數(shù)據(jù)研究規(guī)劃分析商業(yè)發(fā)展概述市綜合體1868-1912年1939-1945年1985-1991年2000年至今……區(qū)域功能定位：副都心區(qū)域功能定位：副都心心地■東京已經(jīng)形成了六本木、澀谷、新■東京已經(jīng)形成了六本木、澀谷、新宿、池袋、上野、大崎、臨海等“副都心”(城市副中心)?！鰱|京的城市結(jié)構(gòu)從單中心結(jié)構(gòu)變成了多中心結(jié)構(gòu)，每個副中心各自配備有不同的職能并形成不同的特色。東京多級中心發(fā)展原因：增長的商業(yè)需求；人口遷移，城市其他區(qū)大規(guī)模建設(shè)；緊密地聯(lián)系了各區(qū)域發(fā)展；對龍崗區(qū)的發(fā)展啟示：◆原經(jīng)濟特區(qū)(即關(guān)內(nèi)四區(qū))的生活、商業(yè)、商務(wù)、金融個中心區(qū)域；實現(xiàn)城市功能完善；升區(qū)域競爭力和城市競爭力；■■■經(jīng)濟數(shù)據(jù)研究到的封號帶茫縣理壁哭想L南聯(lián)站【保密信息】公路及高速公路建設(shè)已全面覆蓋龍崗中心城區(qū)域，龍崗中心至市內(nèi)各區(qū)的時間及距離已大大縮小?！鼋璐筮\會東風(fēng)龍崗將獲提升基礎(chǔ)設(shè)施—地鐵、公路、通訊等日趨完善，舊城改造也將提速，城市面貌將發(fā)生翻天覆地、日新月異的變化。■伴隨著社會商業(yè)的興旺，也給龍城樓市注入了新鮮的血液，城市功能將在這個城市化進(jìn)程中得到更為完善的提高。經(jīng)濟數(shù)據(jù)研究2.3區(qū)域商業(yè)發(fā)展研究一個城市30年的歷程，一個城市30年的歷程，深圳商業(yè)發(fā)展軌跡中心城海岸城益田假日廣場萬象城2期西武百貨東門茂業(yè)特區(qū)成立之初特區(qū)成立之初萬象城東門傳統(tǒng)百貨誕生人民橋中英街寶安龍崗寶安龍崗南山地王華強北商業(yè)營業(yè)面積超過300萬m2,超過1萬m的商場有27個。深圳商業(yè)發(fā)展主要集中在羅湖區(qū)及福田，其余各區(qū)都有服務(wù)于本區(qū)的商圈。深圳最早的深圳最早的商業(yè)區(qū)域門門KKmall等組合而成深圳市目前特區(qū)內(nèi)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)較為成熟，特別是購物中心的數(shù)量和種類均已相當(dāng)豐富，但特區(qū)二線關(guān)外商業(yè)相對落后，購物中心尚處于起步階段。商圈消費群檔次主要業(yè)態(tài)東門商圈主要服務(wù)羅湖區(qū)及深圳本地早期習(xí)慣性消費者，以中、低檔消費群為主中低檔主要以零售業(yè)為主，匯集了深圳最潮服飾，是深圳最早最大的商業(yè)核心區(qū)地王商圈主要為高收入消費者，企業(yè)經(jīng)營管理人員、公司白領(lǐng)，以及時尚人士等高檔主要以零售業(yè)為主，匯集了深圳最頂級的商品，成為深圳最現(xiàn)代的商業(yè)核心區(qū)華強北商圈以區(qū)域人群和商務(wù)人士為主要目標(biāo)消費群中檔南山商圈以區(qū)域消費者為主中檔主要以百貨、餐飲為主龍崗商圈組成的商圈，主要服務(wù)于本地消中低檔寶安商圈以本地居民大眾消費群體為主工廠工人共占據(jù)一定比例中低檔以服裝、精品、房產(chǎn)中介、化妝品為主龍城中路龍城中路B龍翔大道3深惠路2深惠路65龍崗區(qū)現(xiàn)有商業(yè)為雙核發(fā)展，以龍崗墟及龍崗中心組成，龍崗墟商業(yè)主要依附在深惠路沿線，而龍崗中心商業(yè)主要沿龍翔大道發(fā)展。由大運的帶動，以及龍崗城中心的西傾發(fā)展，使龍崗整龍崗商業(yè)規(guī)劃以老街及龍崗老街商圈新商圈雙商業(yè)核心發(fā)展龍崗現(xiàn)有商業(yè)整體仍處于龍崗現(xiàn)有商業(yè)整體仍處于商業(yè)初級發(fā)展階段，整體檔次偏低。隨著本地消費能力的逐步提高，龍崗中心商業(yè)正在升級。截至到2010年，龍崗商業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到5.8%,較計劃初期提高0.5百分點；2010年社會商品零售總額達(dá)到311億，年均遞增17%;商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)總面積達(dá)到319萬平米，人均1.23平米；連鎖商業(yè)企業(yè)的市場占有率提高到50%,較計劃初期提高約12%。名稱面積(萬m2)經(jīng)營世貿(mào)中心超市、影院、百貨中檔良好鵬達(dá)摩爾城超市中檔一般五洲風(fēng)情Mall中檔差樂購中低檔一般歲寶百貨百貨、兒童教育中檔一般老街商業(yè)超市、零售為主中低檔良好名稱龍崗世貿(mào)中心深圳市龍崗區(qū)龍城街道龍翔大道建筑面積7.38萬m2開業(yè)時間2002年6月世貿(mào)百貨、中國移動、新寶城海鮮坊、百譽影城(3800m2,8個廳)約300個免費停車位250m*60m4層百貨區(qū)(C、D)中庭約500m2雙向手扶電梯4部垂直觀光電梯2部口龍崗典型商業(yè)項目研究——世貿(mào)中心2010年引入深圳百譽影城后，業(yè)態(tài)名稱龍崗鵬達(dá)摩爾城深圳市龍崗區(qū)深惠路與鵬達(dá)路交匯處建筑面積3.7萬m2(單層1.8萬m2)開業(yè)時間2011年4月16日華潤萬家、唐樓、真功夫、麥當(dāng)勞、屈臣氏、永和大王、千色店、周大福圓中庭約320m2,長中庭約雙向手扶電梯2組/層42-52米/80-120米超市及輔營區(qū)輕便餐飲區(qū)輕便餐飲區(qū)3F超市及輔營區(qū)服飾及服務(wù)區(qū)4F大型餐飲娛樂區(qū)時尚餐飲區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)示意圖服飾精品區(qū)服飾精品區(qū)餐飲休閑區(qū)時尚餐飲區(qū)深患路龍崗段沿線27個已列入市實施計劃E基本確定開發(fā)主體的深患路龍崗段沿線27個已列入市實施計劃E基本確定開發(fā)主體的(公頃)23橫崗5橫崗6橫崗攢崗8櫛崗9描崗1龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗龍崗中心社區(qū)泰和片區(qū)改通商業(yè)規(guī)劃研究絡(luò)以及優(yōu)化后的公地鐵3號線地鐵3號線龍崗目橫崗奏■潮七路奏■潮七路未來龍崗中心區(qū)域開發(fā)量巨大，總體商業(yè)體量超過300萬m2。未來龍崗商業(yè)將出現(xiàn)快速的增長，商業(yè)競爭加劇?；佚垐逶撇仕囆g(shù)云彩藝術(shù)幼兒園黃閣裂路石崗圩荔枝園文通璋背官的速■新坑池屋村速■新坑池屋村金龍酒店榕樹下學(xué)校文格樹嚇新村■人仙嶺公園大埔村馬同樂派出所人仙嶺公園大2世居豐順大2世居惠鹽高速罐花罐花*龍崗植物園水背龍水背龍河背嶺比亞遍技工學(xué)校文比亞遍技工學(xué)校文澳子頭項目未來周邊將近14個舊改項目，項目未來周邊將近14個舊改項目，蒲排舊改?居住總建筑面積45.8萬，居住39.9萬?新屯舊改?居住總建筑面積24.4萬，居住22萬?龍騰工業(yè)區(qū)商業(yè)辦公、居住4新老西村舊改?總建筑面積94萬，商業(yè)及辦公56萬?圳埔?guī)X舊改?商業(yè)辦公、居住總建筑面積44萬，商業(yè)辦公24萬原人民醫(yī)院舊改?商業(yè)、辦公總建筑面積6萬向前村舊改?商業(yè)、辦公總建筑面積56萬，商業(yè)39萬?總建筑面積52萬，居住32萬?總建筑面積10萬嚇崗舊改?總建筑面積20萬，居住16萬?龍平GX04總建筑面積28萬老圩鎮(zhèn)舊改總建筑面積73萬總建筑面積63萬，居住35萬居住總建筑面積16萬(含純商業(yè)、酒店、寫字樓等)體量在6-56萬平米，總體港臺舊改嚇崗舊改嚇崗舊改新屯舊改2012年6月開業(yè)：發(fā)展方向近似現(xiàn)福田區(qū)深國投廣場，定位為名稱星河時代Cocopark深圳市龍崗黃閣路與深惠路交匯處建筑面積8.2萬m2開業(yè)時間預(yù)計為2012年6月山姆會員店、保利博納電影院、喜悅溜冰場、兒童反斗樂園、肯德基、面點王、真功夫、必勝客、1.3萬m2,地上四層，地下四層1600個----深圳東部首席家庭休閑購物中心口龍崗典型商業(yè)項目研究—口龍崗典型商業(yè)項目研究——星河時代該項目招商啟動大會已該項目招商啟動大會已名稱萬科九州深圳市龍崗龍崗區(qū)龍翔大道與吉祥中路交匯處東南角建筑面積約10萬m2開業(yè)時間預(yù)計為2012年底星美影院、冠軍溜冰場【保密信息】開發(fā)商的強大品牌效應(yīng)；計劃于2012年底建成開業(yè)，招商啟動大會將于2011年6月28日舉行，該項目值得沿深惠路一側(cè)州項目圍檔施工工地現(xiàn)場深國投廣場香路交匯處，香蜜湖高尚社區(qū)。大約2,000個車位的停車場。餐飲娛樂、運動休閑等多功能為一體的一站式家庭購物廣場?！羯顕稄V場以沃爾瑪山姆會員店為主力店，◆山姆會員店消費者目的性消費強，所以對廣場零售的帶動龍?zhí)豆珗@龍?zhí)豆珗@行政配套設(shè)施樂購黃龍?zhí)晾蠂埑枪珗@正埔?guī)X祠堂統(tǒng)觀龍崗區(qū)發(fā)展，本項目三公里范圍未來發(fā)展將形成龍崗政務(wù)中心、商務(wù)中心、住宅中心及交通中心，為龍崗物業(yè)豐富度最集中區(qū)域，且物業(yè)檔次較高，本項目商業(yè)發(fā)展需與區(qū)域發(fā)展相匹配。小結(jié)：逐漸加強；各地塊研究周邊交通分析周邊環(huán)境分析夾地塊約14-18萬m2怡豐工業(yè)輩工業(yè)園愛聯(lián)村患深高速(收費路段)積谷田淡水河蘭水堂各地塊研究南聯(lián)路周邊交通分析周邊環(huán)境分析■龍河路N宗地發(fā)展有利條件宗地發(fā)展不利因素TCBL項目發(fā)展建議1.項目占地面積大，地勢平整；2.項目毗鄰城市主干道深惠路展示面寬闊，交通便利；3.地鐵3號線龍城廣場站、南聯(lián)站站點緊鄰項目；4.臨近龍崗CBD,商業(yè)氛圍良好。1.加油站位于南聯(lián)站與項目地塊之間，對于商業(yè)活動及居住而言，存在安全隱患；2.樂購與東方茶都之間進(jìn)入項目的路段存在交通瓶頸。1.通過不同建筑類型的合理排布，實現(xiàn)商業(yè)功能的復(fù)合及價值的最大化；2.充分發(fā)掘展示面優(yōu)勢，保證深惠路沿線完整的視覺展示效果，建議連廊連接3號線站點，提升項目高層商業(yè)價值；a.a.展示性：1、3、6、8號地塊毗鄰深惠路及地鐵b.交通便捷性：1、3、6、8號地塊毗鄰深惠路，c.人流：1、8號地塊靠近地鐵3號線龍城廣場站和d.周邊商業(yè)氛圍：1、2號地塊周邊商業(yè)氛圍良好，8號地塊靠近鵬達(dá)mall,但由于交通主干道深惠結(jié)論：1、3、6、8地塊商業(yè)價值高，適合發(fā)展集中各地塊研究■沿深惠路一側(cè)沿街面有800余米，其他其他：a.沿龍園路北面一側(cè)有若干已建成小區(qū)，2、7號地塊有較好的居住氛圍。b.7號地塊面積最大，周邊居住氛圍好，適宜發(fā)展高尚住宅，也利于整體住宅4、5、6號地塊可最先啟動，其次是7、8號地塊，然后是1、2、3號地塊。結(jié)論：2號、7號地塊沿龍園路及南聯(lián)路各地塊研究各地塊研究各地塊研究各地塊研究◆在南聯(lián)路與深惠路交叉口處有一加油站，對商業(yè)活動不利，加油車輛的出入將對局部區(qū)域的交通產(chǎn)生不良影響?！艟o鄰三號線南聯(lián)站，如能加強與該站點的聯(lián)系將極大的方便消費者到達(dá)項目，并帶來大量人流?！艟嚯x項目600米處的鵬達(dá)摩爾城現(xiàn)已開業(yè)，未來將對項目商業(yè)形成“截流”。各地塊研究各地塊研究◆沿深惠路及三號線有800余米展示面，展示效果優(yōu)越，車輛可達(dá)性好?！粲捎谏罨萋窞橹鞲傻?，車流量大，需設(shè)置過街天橋或地下通道方便消費者快捷、安全的到達(dá)本項目?！羯罨萋纺蟼?cè)目前主要是城中村建筑為主，隨著深惠路沿線的改造，將會出現(xiàn)大量的住宅及寫字樓，為項目帶來各地塊研究◆項目西側(cè)臨東方明珠小區(qū)及東方茶都、樂購等商業(yè)項目，居住及商業(yè)氛圍濃，人流量大?！艚?jīng)由龍城中路-茶都-本項目的車流交通存在巨大壓力。◆靠近龍城廣場地鐵站，軌道交通便捷，可達(dá)性好。龍城中路龍城中路各地塊研究G項目東西方向各有地鐵在深惠路上項目中段位項目東西方向各有地鐵在深惠路上項目中段位最大輻射片區(qū)消費群。無法由龍園路進(jìn)入到本商業(yè)項目城中村沿街建筑盤盤pne站龍城廣場站龍城中路新城路龍城中路新城路但龍崗區(qū)規(guī)劃已將周邊住宅小區(qū)一。住宅小區(qū)一。九州家園民4民4業(yè)房惡茶都工業(yè)工業(yè)廣房城中村>周邊建筑密度大，緊鄰交通繁忙的主干道，在項目設(shè)計上考慮增加軟性景觀(水景、綠化),以舒商圈一級商圈二級商圈三級商圈核心商業(yè)圈次級商業(yè)圈邊緣商業(yè)圈定義商業(yè)物業(yè)消費的中心地區(qū)核心商圈外圍的商圈商圈的最外緣幅射范圍半徑約3公里半徑一般在約3-5公里半徑范圍5公里外消費特點55-70%的日常生活消費將在商15-25%的消費將在本商業(yè)區(qū)內(nèi)實現(xiàn)(即能吸引次級商圈全部有5%-10%的消費)該商圈內(nèi)顧客較為分散該商圈內(nèi)擁有的顧客最少，而且最為分散商戶分析商戶分析2011年4月30日-5月5日；項目周邊以及主要商圈，地點主要包括：雙龍?zhí)旌缫约褒垗徖辖值葏^(qū)域；問卷參與人員問卷調(diào)查人員12人，監(jiān)督人員3人，錄入統(tǒng)計人員3人，調(diào)查報告撰寫人員2人；數(shù)量統(tǒng)計實際收回量921份，其中有效問卷805份，缺失及商戶分析商戶分析年齡年齡結(jié)構(gòu)受訪者基本特征摘要未來消費的主體●其中25-36歲占到46%,說明該區(qū)域消費群趨于年輕化；商戶分析商戶分析零售餐飲娛樂異地消費;80.5%的受訪者購物平均方面；●●58%左右的子女月消費金額為300-1000元；要目的地；■4,000元以下■4,000元以下■10,000元以上家庭月收入分析：消費者研究消費者研究月收入在6,000—8,000以上的家庭購物頻次較高，這部分家庭是項目未來主力客戶群月收入在6,000—8,000以上的家庭購物頻次較高，這部分家庭是項目未來主力客戶群，而家庭消費也是項目的重要關(guān)注點。家庭月收入比例選項頻率百分比4,000元以下04,000-6,000元6,000-8,000元8,000-10,000元10,000元以上合計■受訪者家庭月收入分布較為平均，呈現(xiàn)由低到高逐級遞減的一般收入特征。■整體來看，家庭月收入在6,000—8,000以上的家庭計數(shù)■極少去具每月1-3次以上家庭月收入6000-800010000以上244244249【保密信息】消費者研究消費者研究選項頻率百分比5分鐘以內(nèi)10分鐘以內(nèi)20分鐘以內(nèi)30分鐘以內(nèi)60分鐘以內(nèi)1小時以上合計■大多數(shù)受訪者能承受的外出消費耗時為10-30分鐘以內(nèi)，可由此初步劃定本項目未來可能輻射到的核心區(qū)域；■超過30分鐘，受訪者承受比例降幅較大，說明30分鐘為選項頻率百分比步行的士地鐵/輕軌公交車摩托車/電動車6商家班車8私家車自行車合計■超過一半的受訪者外出消費采取搭乘公交車，本項目在外部交■有部分受訪者選擇私家車作為其外出消費的主要工具，本項目■預(yù)計，隨著地鐵等軌道交通的“高頻化、網(wǎng)狀化”,由通過軌商場購物消費金額消費者研究I商場購物消費金額消費者研究調(diào)研表明區(qū)域消費者以家庭式日常生活消費為主。調(diào)研表明區(qū)域消費者以家庭式日常生活消費為主。選項頻率百分比100以內(nèi)1500以上9合計1-3件物品，說明受訪群體對購物支出總額保持中度理性。3.1%前往商場主要購買商品種類統(tǒng)計頻率百分比化妝品箱包皮具正裝(衣服/鞋帽等)休閑裝(衣服/鞋帽等)運動裝(衣服/鞋帽等)嬰幼兒用品兒童服飾(衣服/鞋帽等)數(shù)碼產(chǎn)品(電腦/手機等)家居/家飾用品家電調(diào)研表明區(qū)域消費者以家庭式日常生活消費為調(diào)研表明區(qū)域消費者以家庭式日常生活消費為主?！鰢H美食/西餐咖啡湘菜粵菜■其他菜百分比■82.4%的受訪者選擇川菜、湘菜、粵菜作為外出就餐的菜系選擇；■其中，粵菜較為受到普遍認(rèn)同，可在本項目未來餐飲商戶的引進(jìn)中予以考量。前往該區(qū)域休閑娛樂消費的理由統(tǒng)計■在工作/居住地附近■距離朋友家近氛圍好/年輕人多■停車方便選項頻率百分比氛圍好/年輕人多停車方便其它合計■大多數(shù)受訪者選擇某區(qū)域進(jìn)行休閑娛樂消費的理由主要是位于工作/居住地附近和氛圍好/年輕人多等，反映出受訪者將就近消費、消費氛圍作為其進(jìn)行休閑娛樂消費的主要因素。消費者研究消費者研究區(qū)域中心，商費品牌豐富中/合理好項目多10.000以上■家庭月收入在4,000-6,000元之間的受訪者最關(guān)注免費巴士、公交線路、促銷活動、商品價格等因素；■家庭月收入在6,000-8,000元之間的受訪者最關(guān)注一站式消費、人性化服務(wù)、小孩玩耍場所、促銷活動等因素；■家庭月收入8,000-10,000元之間的受訪者最關(guān)注停車位、商品是否新穎、娛樂休閑等因素；家庭月收入10,000元以上的受訪者最關(guān)注停車位、品牌豐富度、商業(yè)氛圍、購物環(huán)境等因素。消費者研究不項目休閃娛樂商戶需求消費者研究不項目休閃娛樂商戶需求選項百分比電影院真冰溜冰場電動游戲中心兒童樂園夜總會、歌舞廳酒吧、茶館書吧百貨、超市、家居是消費者提及率較高的主力店。而在娛百貨、超市、家居是消費者提及率較高的主力店。而在娛樂方面消費者提及率較高的則是KTV、影院、書吧、冰場和兒童樂園。本項日主力商戶需求本項日主力商戶需求■百貨公司j■書出百分比百貨公司家居消費者研究消費者研究龍崗中心城區(qū)域消費群體偏向年輕化，未來消費群體以家庭及時尚年輕人群為主。豐富的業(yè)態(tài)組合，以及多種餐飲類型組合，有利于滿足不同需求的消費者，并可吸引目的性消費群，在項目培育期具有重要作用，本項目要擴大餐飲的比例，以增強項目對周邊區(qū)域的吸引力，并擴大項目輻射力。消費者對龍崗中心區(qū)域建設(shè)購物中心報有很高的期望，目前的百貨、消費者對龍崗中心區(qū)域建設(shè)購物中心報有很高的期望，目前的百貨、超市業(yè)態(tài)已不能滿足消費者的選擇，多元素的體驗式消費需求很高。本地60%人群仍會選擇去深圳市區(qū)購物，將此部分中高端消費群留下在龍崗消費將本地60%人群仍會選擇去深圳市區(qū)購物，將此部分中高端消費群留下在龍崗消費將對本項目的贏利起到重要作用。根據(jù)本項目的發(fā)展環(huán)境，我司主要對各類型主力商戶共28家進(jìn)行了深入訪談，商戶分析以通過商戶的反饋，為給項目開發(fā)提供參考。零售娛樂休閑商戶分析商戶分析大部分商家認(rèn)可區(qū)域未來規(guī)劃和項目前景，由于項目時間存在較大變數(shù)，因此不能給出確定意見，但均對項目保持較高關(guān)注。百貨/超市家居家電蘇寧、生活本色、HOLA、emoi:看好區(qū)域發(fā)展，對項目區(qū)位及定位均較認(rèn)可，表示愿意進(jìn)駐，零售次主力店：認(rèn)為區(qū)域規(guī)劃和項目定位符合拓展條件，由于項目具體時間未定，因此不能給出確定SEPHORA目前正在與星河時代項目洽談休閑娛樂冰場及影院均對項目表達(dá)了進(jìn)駐意愿；金寶貝由于片區(qū)內(nèi)已經(jīng)開店，不再考慮本項目，但對區(qū)域餐飲5.1北京朝陽大悅城案例---北京朝陽大悅城音年路●音年路●東環(huán)青年路站地鐵6號線(建設(shè)中)東環(huán)東環(huán)籍錢錢森森開發(fā)商中糧集團400戶開業(yè)時間2010年5月3000個總建筑面積400,000m2,超級家庭生活娛樂購物中心院兒童娛樂/KTV/健身會所(停車場)(停車場)一步一景，高位停車場——時尚購物的全新境界電視節(jié)目.的好去處.做宣傳用途.各種冰上項目案例---北京朝陽大悅城案例---北京朝陽大悅城你G朝陽大悅城各業(yè)態(tài)配比情況：統(tǒng)計顯示，各業(yè)態(tài)坪效約為：文化教育作為大體量商業(yè)，朝北大悅城業(yè)態(tài)全面，配比較均衡，以零售、餐飲、娛樂品牌為主，基本能滿足各類消費者的消費需求。朝陽大悅城自10年5月開業(yè)后經(jīng)營狀況不斷提升，開業(yè)率從5月份的60%提升至9月份的75%(按面積計算)。而品牌開業(yè)率也由70%提升至90%。2010年整場平均租金約為170元/平米/月，較開業(yè)租金(5月份)提升2倍。朝陽大悅城對本項目的借鑒意義：項目定位要明確主要客群(家庭),項目業(yè)態(tài)組合要以滿足客群需求為方向，餐飲和娛樂是吸引消費者目的性消費的有效餐飲和娛樂是吸引消費者目的性消費的有效3初期聚集人氣具有重要作用為顧客創(chuàng)造盡可能多的消費便利條件(多層停車場、動線、各樓為顧客創(chuàng)造盡可能多的消費便利條件(多層停車場、動線、各樓層之間的垂直4交通系統(tǒng)),是吸引消費者前來消費的有效手段案例---GREENBELT案例---GREENBELT文化、生態(tài)商業(yè)主題參考文化、生態(tài)商業(yè)主題參考娛樂主題參考娛樂主題參考娛樂主題參考娛樂主題參考多元化的電影院如：現(xiàn)場娛樂劇院、藝術(shù)電影院、我的電影(My多元化的電影院如：現(xiàn)場娛樂劇院、藝術(shù)電影院、我的電影(My·案例---GREENBELT娛樂主題參考娛樂主題參考具有獨特的室內(nèi)外結(jié)合的風(fēng)格案例---GREENBELT景觀主題參考景觀主題參考案例---GREENBELT創(chuàng)意主題參考創(chuàng)意主題參考GREENBELT對本項目的借鑒意義：項目的定位、設(shè)計融入了西方及亞洲鄰國的風(fēng)格及理念，并結(jié)合自身的條件，1打造出具有自身風(fēng)格的項目；前期概念策劃與設(shè)計團隊的緊密合作確定了一2師與營運/市場部緊密合作確保商戶組合的合理化設(shè)4景觀與商業(yè)的結(jié)合；項目定位6.3項目發(fā)展體量測算6.7項目業(yè)態(tài)發(fā)展主線消費群定位◆快速出擊·搶占市場◆打造特色·擴大輻射力◆展現(xiàn)特色消費群定位【保密信息】威脅◆基礎(chǔ)工作提前啟動◆恰當(dāng)?shù)钠放萍皺n次定位◆營造優(yōu)越購物空間定位原則提供更多空間現(xiàn)功能年輕、時尚、家庭客群深圳·龍崗萊蒙都會---家庭時尚體驗中心大特區(qū)大特區(qū)全業(yè)態(tài)全業(yè)態(tài)展示新區(qū)魅力滿足多樣化需求構(gòu)建現(xiàn)代商業(yè)體驗龍崗新城市代言之作·家庭時尚體驗中心龍崗借特區(qū)擴容、軌道交通大發(fā)展以及大運會之機，城市面貌煥市變化的項目出現(xiàn)，而本項目極其優(yōu)越的地理位置和開揚的展示面使得項目有機會成為龍崗新城戶為主，在品牌的選擇上以國際設(shè)計、品牌選擇的組合等方面強調(diào)貼近客戶，給與客戶全新的購消費群定位動感的內(nèi)部裝飾設(shè)開發(fā)商420,000平方米(建筑面積)開業(yè)時間1999年9月LG-L3(5層)消費群定位消費群定位消費群定位消費群定位消費群定位針對商業(yè)項目體量測算，目前尚無完全準(zhǔn)確的測算方法，因此我司將采取四種不同的方法進(jìn)行測算，最終進(jìn)行對比判斷，確定本項目合理的商業(yè)體量范圍。類型推導(dǎo)法案例借鑒法競爭對比法市場需求法適合項目的發(fā)展體量建議適合項目的發(fā)展體量建議本項目城市購物中心超級區(qū)域中心鄰里購物中心家庭購物中心物中心中心功能中區(qū)域經(jīng)濟適用性廣適用性廣適用性廣中等經(jīng)濟水平廣廣中等以上經(jīng)濟水平廣區(qū)域規(guī)劃城市中心城市中心或副中心區(qū)域中心區(qū)域中心周邊住宅較多周邊住宅較多廣區(qū)域功能特色明顯適用性廣廣人口結(jié)構(gòu)商務(wù)/住宅/游客等中高端消費群體適用性廣適用性廣目的性目的性適用性廣廣氛圍依賴大小中小中小中中小目的性強中強強中中強強強強城市中心商業(yè)核心郊區(qū)/新區(qū)區(qū)域中心居民區(qū)適用性廣廣廣適用性廣城鄉(xiāng)結(jié)合處/郊區(qū)/新區(qū)交通條件主干道旁主干道旁速公路口公路口社區(qū)主干道旁主干道旁廣廣適用性廣主干道旁/高速公路口商業(yè)體量7-15萬40萬萬商圈范圍可覆蓋10公里可覆蓋40公里可覆蓋20公里可覆蓋3公里可覆蓋10公里可覆蓋10公里可覆蓋20公里可覆蓋5公里可覆蓋20公里■體量測算體量測算從成功城市副中心商業(yè)中心體量來看，14萬平米體量購物中心成功案例相對較多，而新開發(fā)之城市副中心商業(yè)體規(guī)模有進(jìn)一步擴大的趨勢，商業(yè)體量超過20萬。鑒于龍崗區(qū)域未來發(fā)展，及本項目未來商業(yè)競爭考慮，建議本項目集中式商業(yè)體量不低于14萬平方米。號線正在建設(shè)中),2010年開業(yè)，迅速成首選；建筑面積8.3萬m2主力商家電影院、喜悅溜冰場、面點王、真功夫、必勝客、禾綠、1600個消費群定位消費群定位建筑面積7.38萬m2主力商家華潤萬家、蘇寧電器、肯德基、麥當(dāng)勞、世貿(mào)百貨、中國移動、新寶城海鮮坊、百譽影城約300個免費停車位百貨區(qū)(C、D)中庭約500m2萬科九州建筑面積約10萬m2主力商家星美影院、冠軍溜冰場計劃2012年底G形象定位形象定位體量測算檔次定位功能定位發(fā)展主線■世貿(mào)中心以及星河時代兩個項目根據(jù)ICSC購物中心的分類方法，均屬于較為典型的區(qū)域型購物中心，兩個項目由于開發(fā)時間較早(星河時代早在05年已經(jīng)開始其設(shè)計以及商業(yè)論證),當(dāng)時市場情況不甚樂觀，因此在體量上較為保守，選擇區(qū)域型購物中心體量設(shè)計的下限值。■本項目面世時間較晚，而目前龍崗已經(jīng)進(jìn)入大發(fā)展時期，隨著特區(qū)擴容、軌道交通的發(fā)展等因素，未來經(jīng)濟情況樂觀，因此建議在體量上選擇區(qū)域型購物中心的上限值。■為了保證比競爭項目具備更加豐富的業(yè)態(tài)組合及品類組合，能夠形成壓制性的競爭優(yōu)勢，建議選擇區(qū)域型購物中心的上限值。世貿(mào)中心星河時代萬科九州萊蒙都會8萬m212萬m2建議面積：不低于12萬m2形象定位形象定位體量測算體量測算檔次定位檔次定位功能定位功能定位發(fā)展主線項目數(shù)據(jù)商圈人口項目3公里核心輻射人口16.956萬人，(π*r2×6000人/平方公里=16.956萬人)人口密度來自于深圳市龍崗統(tǒng)計信息網(wǎng)(2010年數(shù)據(jù))龍崗人均消費額19,662元/年深圳市龍崗統(tǒng)計信息網(wǎng)(2010年數(shù)據(jù))本商場吸引度消費者調(diào)研報告購物中心坪效10,000元/年/平方米購物中心一般保本坪效基于以上數(shù)據(jù)，我司推算出項目現(xiàn)在可承受的商業(yè)面積為：{169,560×19,662×50.6%}/10,000=168,695平方米根據(jù)2010年龍崗人均消費力推算，本項目可支撐中高端商業(yè)體量約17萬平方米。測算結(jié)果測算結(jié)果形象定位合理開發(fā)體量經(jīng)綜合因素考量，建議本項目商業(yè)開發(fā)體量：約16萬平米8—12萬平米檔次定位8—12萬平米功能定位■案例借鑒法：≥14萬平米≥14萬平米發(fā)展主線■競爭對比法：■市場需求法：檔次定位消費群定位以下因素：市場因素->原有各百貨場均在積極向購物中心>項目面世時間預(yù)計在2015年，考慮到龍崗近幾年的快速發(fā)展，區(qū)域因素->項目地理位置優(yōu)越，交通便利，可打造成區(qū)域中心；>周邊聚集了較多的高端住宅，高檔本項目萬科九州星河時代本項目萬科九州世貿(mào)廣場歲寶百貨雙龍?zhí)旌缡蕾Q(mào)廣場歲寶百貨雙龍?zhí)旌鐫撛陧椖烤C合以上因素，我們建議項目定位于口國際頂級或一線口國際二線占30%左右、國內(nèi)精品占40%及口獨有、知名日韓潮流品牌中檔口國內(nèi)品牌居多，極少或無國外品牌口國內(nèi)一線或精品占20%、國內(nèi)品牌占80%左右口或有地區(qū)特產(chǎn)商品口基本無國外及國內(nèi)精品品牌口主要為國內(nèi)中低檔大眾品牌檔次定位口國際頂級或一線品牌占40%以上口國際二線占30%、精品占20%左右□獨有或自營品牌占30%或以上形象定位體量測算檔次定位功能定位功能定位發(fā)展主線根據(jù)消費者、商戶及競爭項目分析，可從四方面強化項目的功能定位：更豐富的時尚品牌選擇更具規(guī)模的休閑娛樂體驗更多國內(nèi)外更多國內(nèi)外特色餐飲更注重家庭更注重家庭一站式消費業(yè)態(tài)消費群定位消費群定位重點目標(biāo)消費者特征關(guān)鍵字：重點目標(biāo)消費者特征關(guān)鍵字：時尚主力25-40歲社會精英、年輕家庭成員、注重個性、品牌、時尚、體驗性消費√萬科九州8.2萬平米；地下4層地上4層；1600個車位約10萬平米；地下1層，地上5層3.7萬平米；地上4層；主力商戶山姆會員店、博納影院、喜悅冰場、KFC、PizzaHut、反斗樂園、領(lǐng)跑冠軍冰場、星美影院萬家、屈臣氏、千色店、周大福、唐樓、麥當(dāng)勞、發(fā)展方向區(qū)域型購物中心，以滿足周邊區(qū)域內(nèi)家庭客戶消費需求為主區(qū)域型購物中心，以滿足周邊區(qū)域內(nèi)家庭客戶消費需求為主社區(qū)型購物中心，滿足周邊社區(qū)居民日常消費需求標(biāo)桿案例深國投廣場海岸城喜薈城●●●●)開發(fā)商品牌效應(yīng)強；靠近大運主場館，占規(guī)劃及市場先機；離地鐵站有一定距離；體量偏小，導(dǎo)致品牌豐富度不足；主力店與購物中心定位心檔次的提升?！耖_發(fā)商品牌效應(yīng)強；●周邊有成熟商業(yè)氛圍；●中庭有“巨型浮蛋”特色設(shè)計；●作為區(qū)域型購物中心體量不大；●標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)態(tài)品牌欠新鮮感聚客能力不強；強化項目與地鐵的聯(lián)系，爭取到更多的客流，增大項構(gòu)建更有特色、更舒適的購物環(huán)境，營造良形象定位體量測算檔次定位功能定位形象定位體量測算檔次定位功能定位√在項目發(fā)展方向上，我司認(rèn)為應(yīng)該走業(yè)態(tài)全、品牌新、主題化的方向，通過多業(yè)態(tài)多品牌的組合來形成不同的主題區(qū)域，并在裝飾裝修、色調(diào)上予以配合，形成獨具特色的主題區(qū)域，強化與消費者的互動體驗，形成項目特色和亮點?！添椖繎?yīng)該著重考慮打造項目區(qū)域特色，形成豐富的變化，通過不同區(qū)域間不同主題的變換，賦予消費者不同的購物體驗，以避免由于項目體量大，動線長，消費者在行走過程中感到疲勞、視覺效果單一。發(fā)展主線發(fā)展主線形象定位形象定位體量測算體量測算檔次定位功能定位發(fā)展主線√為確保購物中心的長期營運利益，場內(nèi)的百貨(如天虹)的檔次必須足以配合項目的整體形象，建議百貨走成熟偏高檔的路線；的多種需求；√或可以考慮引入“首次”進(jìn)駐本地的百貨品牌，有利于在宣傳推廣上締巴黎春天百貨SWOT分析消費群定位項目形象定位萊蒙都會萊蒙都會創(chuàng)造多元消費提升生活品質(zhì)提供優(yōu)質(zhì)的開創(chuàng)多姿多彩的營造幸福體驗的家庭歡樂氛圍萊蒙都會主題分布萊蒙都會主題分布七大主題：打造最全面的家庭時尚體驗中心名品時尚溫譬家居溫譬家居極致極致娛樂兒樂園童真時代兒童飾/玩童真時代極限天極限天地饕餮飲食饕餮飲食體貼服務(wù)體貼服務(wù)變幻的色彩，驛動的木馬，飛翔的秋干…無憂無慮的空間體驗饕餮飲食高端及特色餐飲，品味美食，交朋聚會的優(yōu)雅之選!亞洲美食，體體貼服務(wù)高品質(zhì)生活的全新體驗!為龍崗高端人群提供一個全新的品質(zhì)生活體驗場值，以深圳萬象城為例：(1)多數(shù)主/次力店位于各樓層兩端，有利于(2)休閑娛樂次主力店大部分在中高樓層，店名順電次主力店中繽紛萬象溜冰場次主力店中嘉禾影城次主力店端次主力店次主力店端次主力店端REEL時尚百貨主力店L1-L3中Ole超市主力店端【保密信息】4嘉禾影城溜冰場嘉禾影城時尚百貨[時尚百貨七大核心亮點影院影院兒童家電家居時尚運動戶外禮品飾品快速時尚珠寶禮品停車場業(yè)態(tài)布局構(gòu)思方案七大主題及亮點分布吸務(wù)區(qū)飲食區(qū)樂園式運動場廣場早教特色極限天地業(yè)態(tài)布局構(gòu)思方案七大主題及亮點分布吸務(wù)區(qū)飲食區(qū)樂園式運動場廣場早教特色極限天地溫馨家居區(qū)輕便輕便餐飲時尚品牌服的國際時尚品牌點)+童話世界亞洲最大雙IMAX廳銀時尚名品主題區(qū)銀特色特色項目業(yè)態(tài)亮點展示ToysRus玩具反斗城總店糖果樂園M&M巧克力亞洲最大的雙IMAX影院(或球幕電影院),頂級視聽享受體驗朗豪坊Ozone娛樂專區(qū)Ozone娛樂專區(qū)“數(shù)碼天幕”(DigitalSky)的最佳位置?？鐚訃H名品旗艦，國際名品及快速時尚“跨層旗艦店”的引入，是項目形象、檔次的主要表現(xiàn)力百貨零售業(yè)種業(yè)態(tài)面積精品超市零售特色零售零售個人護(hù)理/藥品零售輕便餐飲餐飲特色餐飲餐飲零售家電零售家居零售數(shù)碼時尚服飾零售零售運動戶外電玩娛樂餐飲百貨零售零售快速時尚次主力店國際品牌服飾及配飾零售化妝品百貨零售業(yè)種業(yè)態(tài)面積精品超市零售特色零售零售個人護(hù)理/藥品零售輕便餐飲餐飲特色餐飲餐飲零售家電零售家居零售數(shù)碼時尚服飾零售零售運動戶外電玩娛樂餐飲百貨零售零售快速時尚次主力店國際品牌服飾及配飾零售化妝品零售珠寶禮品零售輕便餐飲餐飲銀行服務(wù)合計：百貨零售快速時尚次主力店零售時尚品牌服飾及飾品零售箱包皮具零售鐘表飾品零售禮品零售輕便餐飲餐飲百貨零售兒童早教服務(wù)兒童玩具/服飾零售兒童攝影服務(wù)摩天輪娛樂影院娛樂特色餐飲餐飲美食廣場餐飲百貨零售兒童職場體驗服務(wù)娛樂美容纖體服務(wù)大型餐飲餐飲特色餐飲餐飲美發(fā)美甲服務(wù)備注：項目以使用率55%計算。合計：

方案(16萬平方米)業(yè)態(tài)面積配比如下：

方案(16萬平方米)業(yè)態(tài)面積配比如下：面積(平方米)比例零售餐飲休閑娛樂服務(wù)餐飲面積(平米)比例餐飲餐飲

方案(16萬平方米)業(yè)態(tài)面積配比如下：

方案(16萬平方米)業(yè)態(tài)面積配比如下：面積(平方米)餐飲休閑娛樂服務(wù)面積(平米)比例業(yè)種業(yè)態(tài)面積百貨零售家電零售精品超市零售家居零售服務(wù)服務(wù)數(shù)碼零售特色零售零售時尚服飾零售個人護(hù)理/藥品零售運動戶外零售輕便餐飲餐飲電玩娛樂特色餐飲餐飲特色餐飲餐飲百貨零售快速時尚次主力店零售國際品牌服飾及配飾零售化妝品零售珠寶禮品零售輕便餐飲餐飲銀行服務(wù)百貨零售快速時尚次主力店零售時尚品牌服飾及飾品零售箱包皮具零售鐘表飾品零售禮品零售輕便餐飲餐飲百貨零售兒童早教服務(wù)兒童玩具/服飾零售兒童攝影服務(wù)摩天輪娛樂影院娛樂特色餐飲餐飲美食廣場餐飲百貨零售兒童職場體驗娛樂娛樂美容纖體服務(wù)特色餐飲餐飲大型餐飲餐飲美發(fā)美甲服務(wù)合計：總計面積：93,525總計面積：93,525m2(實用面積)

方案(13.5萬平方米)業(yè)態(tài)面積配比如下：

方案(13.5萬平方米)業(yè)態(tài)面積配比如下：面積(平方米)比例零售餐飲娛樂服務(wù)面積(平米)比例I各樓層業(yè)態(tài)及目標(biāo)租戶各樓層業(yè)態(tài)及目標(biāo)租戶業(yè)種(平方米)品牌舉例超市特色零售等中國馳名商標(biāo)廣天廣天良優(yōu)特色餐飲大完奧大完奧甜品輕便餐飲PonooSone.Pastries·個人護(hù)理/藥品華溫堂萬寧manningsWatsOns屈臣氏業(yè)種(平方米)品牌舉例百貨巴黎春天百貨國際品牌服飾及配飾等化妝品SS膚珠寶禮品亨吉利世界名表中心闌輕便餐飲西包新增銀行HSBC中國銀行業(yè)種(平方米)品牌舉例百貨快速時尚次主力店時尚品牌服飾及飾品WORCATIONSTYLE箱包皮具鐘表飾品禮品輕便餐飲并留山并留山U棒!約翰【保密信息】業(yè)種(平方米)品牌舉例百貨紫兒，童玩具/服飾電玩兒童早教熟寶eKks天才寶貝時尚品牌服飾監(jiān)運動戶外能泰量能泰量2漢拿的業(yè)種(平方米)品牌舉例百貨巴黎春天百貨家電家居數(shù)碼影院盧米埃影城美食廣場碼液向產(chǎn)特色餐飲仙蹤林I品牌舉例百貨凝巴黎春天百貨美容纖體AA瑪花纖體英食份重大型餐飲俏紅南m雜周些癥正些癥正蕉葉美發(fā)美甲首腦首腦前學(xué)平員是步7.4停車場規(guī)劃建議借鑒重點：平面規(guī)劃平面規(guī)劃建筑概念建筑概念動線規(guī)劃案例借鑒華貿(mào)中心——項目概況■華貿(mào)中心坐落于東長安街國貿(mào)以東900米處西起西大望路，東臨東四環(huán)，南至通惠河，北臨朝陽路。占地面積為39公頃，總建筑面積近100萬平方米。北京國華置業(yè)有限公司北京市朝陽區(qū)西大望路6號約100萬m2都市綜合體項目甲級寫字樓：26.8萬m2華貿(mào)購物中心3.2萬m2新光天地建面約18萬m2,營業(yè)面積約12萬m2整體布局由三棟高達(dá)百余米的超5A智能寫字樓(底商為華貿(mào)中心購物中心)、2座超豪華酒店、新光天地購物中心、7棟國際公寓、商務(wù)樓和主題公園組成東四環(huán)中路華貿(mào)東路面例項目交通便捷：東四環(huán)中路華貿(mào)東路面例廣場1、廣場2、周邊規(guī)劃有多個公交站點；3、臨西大望路和華貿(mào)北路規(guī)劃停車場出入口；4、車流可經(jīng)西大望路、華貿(mào)北路、華貿(mào)東路進(jìn)入項目，交通組織動線流暢，人車分流不互5、新光天地西大望路展示面約200余米，在西大望路中段設(shè)置交通環(huán)島，方便顧客上落車。流節(jié)點兩蝗地鐵1號線大望路站華貿(mào)中心——整體布局特點新光天地(購物中心)B口口購物中心口口高星級酒店和甲級寫字樓對展示面要求不高，但需考慮車行交通易到達(dá)性；公寓產(chǎn)品注重與環(huán)境的融合。公寓區(qū)位于用地北部，擁有它相對獨立的公寓區(qū)花園及水景，形成整潔，宜人的空間秩序。并使花園充分擁有陽光、擁有更大的日照角度。資料來源：華貿(mào)中心官方網(wǎng)站、TCBL整理華貿(mào)中心——商業(yè)布局1、新光天地于2007年4月19日開幕，由臺灣新光三越百貨與北京華聯(lián)集團合作開發(fā)?？偨ㄖ娣e逾18萬平米，是國內(nèi)單體面積2、華貿(mào)購物中心位于華貿(mào)寫字樓裙房部分，建筑面積約3萬平米，鐵站連通。入駐品牌包括VERSACE,A.TESTONI,BAUME&商業(yè)街的餐飲品牌中既有耳熟能詳?shù)墓_(dá)斯、俏江南，也有4、華貿(mào)廣場幾組大氣而精致的半開放式建筑小品，吸引了EMPORIOARMANI全新概念店與GIORGIOARMANI停車場規(guī)劃杭州萬象城——項目概況占地150畝，總建筑面積80萬平方米(含地下),以ShoppingMall為核心，建成集大型購物中心、占地約10萬m2,總建面超過80萬m2都市綜合體項目萬象城購物中心：建面24萬m2(其中一期集中酒店：6萬m2酒店式公寓：25萬m2住宅：14萬m2整體布局由柏悅酒店、1棟甲級寫字樓、3棟服務(wù)式公寓、民心路地鐵2號民心路地鐵2號線慶春東路交通及功能布局甲級寫字樓柏悅酒店酒店式寫字樓萬象城往錢江新城中心區(qū)主入口口通過園林路徑將購物中心與居住區(qū)分離，主入口交通便捷：交通便捷：口購物中心配有約1,300個停車位，方便停車。資料來源：杭州萬象城官方網(wǎng)站、TCBL整理城市綜合體規(guī)劃原則停車場主通道進(jìn)深：主中庭：600m2√中庭進(jìn)深：中庭進(jìn)深：

方案一(16萬平方米)設(shè)計說明：

方案一(16萬平方米)設(shè)計說明：◆根據(jù)調(diào)整后的地塊情況，其單層面積最大為330m×110m,約3.6平面規(guī)劃動線規(guī)劃停車場影院方案三龍河停車場規(guī)劃惠路龍路停車場規(guī)劃路G停車場規(guī)劃停車場規(guī)劃樓層；吸引人流；利用景觀；利用景觀；停車場停車場停車場停車場路路停車場規(guī)劃園龍路龍河深路停車場規(guī)劃人流動線\節(jié)點路園龍節(jié)點空間的營造可舒緩高密度建筑帶來的壓迫感，增加購物情趣，形成項目規(guī)劃亮點。重要節(jié)點場客流主入口路周邊小區(qū)客流主入?龍河路深地鐵客流主入口公交客流主入口惠利用空中連廊將項目二樓商業(yè)與軌道交通進(jìn)行連接，方便客流到達(dá)項目的同時也可以大大提升項目高層商業(yè)的價值。方案一方案一布局特點布局特點積約14萬平米我司建議采用方案一I購物中心規(guī)劃設(shè)計一般性要求d.零售鋪位進(jìn)深：10M——15M停車場規(guī)劃建議采用具有標(biāo)志性的整體設(shè)計，制造強力的視覺效果，增強項目的號召力停車場規(guī)劃停車場規(guī)劃建筑構(gòu)想—入口停車場規(guī)劃建筑構(gòu)想—中庭停車場規(guī)劃停車場規(guī)劃代感的購物環(huán)境，增強項目購物愉悅性停車場規(guī)劃建筑構(gòu)想—服務(wù)設(shè)施停車場規(guī)劃親子洗手間母嬰室停車場規(guī)劃建筑構(gòu)想—景觀小品設(shè)置別具一格的景觀小品，停車場規(guī)劃停車場規(guī)劃停車的士落客區(qū)停車場規(guī)劃業(yè)智m停車場規(guī)劃參考案例：商業(yè)面積(平方米)停車位數(shù)量(個)深圳萬象城15萬海岸城12萬益田假日廣場10萬廣州天河城11萬本項目建筑面積(m2)停車場規(guī)劃柱網(wǎng)建議設(shè)計為10.4m*10.4m,+0.8M柱大小=10.4M保證地下停車效率與合理的店鋪劃分.停車場規(guī)劃UUESCUCHHRUIBERTRDPARBEXUBERTAOPARBEXPRESARSEUIBERTADPBRRMIRARUR路課停車場指示系統(tǒng)利用具有特色的裝飾，是消費者在停車場的時候就開始感受項目的獨特設(shè)計，為項目增財務(wù)測算各樓層平均租金測算口租金評估思路主力店/次主力店承付租金水平基準(zhǔn)租金測算水平評估02通過市場分析，我司對本項目租金的期望與建議各業(yè)態(tài)租金參考值業(yè)態(tài)系數(shù)租金收益04購物中心影響因素租金收益樓層平均租金樓層平均租金十年租金測算十年租金測算【保密信息】項目地點面積(M2)精品超市萬象城大型餐飲稻香地王廣場大型餐飲美樂匯影院百老匯RMB80～120/月/平方米約10%扣率大型娛樂反斗樂園怡景中心城家居生活歐洲城RMB75～105/月/平方米玩具次主力店益田假日廣場約7-9%扣率服飾次主力店益田假日廣場約7-8%扣率服飾次主力店太陽百貨約8-10%扣率口租金核算方式建議■基本租金+扣率方式是指在租金協(xié)議中規(guī)定兩種租金核算方式，在實際操作過程中依據(jù)商戶的實際營業(yè)情況進(jìn)行核算，最終租金收取方式樓層平均租金樓層平均租金業(yè)態(tài)平均租金十年租金測算口兩種租金核算方式的特點項目特點租金水平的穩(wěn)定性在一定時期內(nèi)較為穩(wěn)定，租金會隨著時間的推移而逐步提升，但總體提升率較穩(wěn)定性雖不及固定租金方式，但由于租金會隨著經(jīng)營業(yè)績的提升而提升；因此，變化情況多出現(xiàn)于總體租金收益提升；租金核算的難易度較為容易、對于經(jīng)營管理的專業(yè)性要求較為復(fù)雜、對于經(jīng)營管理的專業(yè)性要求設(shè)施投入要求基本無設(shè)施投入要求；需要投入POS管理系統(tǒng)；商戶商譽要求按期付租金，且有押金做保證，商譽要求較低按照營業(yè)額進(jìn)行核算，對商譽要求較高；經(jīng)營業(yè)績的影響性較弱口主力店/次主力店租金建議租金(RMB/月/M2)百貨精品超市大型娛樂大型餐飲服飾次主力店8-10%扣率或租金200—300玩具次主力店7-10%扣率或租金130—170兒童職場樓層平均租金樓層平均租金十年租金測算基準(zhǔn)租金定義：指項目開業(yè)后第三年首層一般零售租基準(zhǔn)租金定義：指項目開業(yè)后第三年首層一般零售租金參考值述租金為參考標(biāo)準(zhǔn)，項目距離開業(yè)成熟期尚有7年時間，按商業(yè)零售租金每年10%的增長率，本項目成熟期基準(zhǔn)租金約為.1000元/平方米/月·使用面積(按建筑面積計算約550元/平方米/月)上1層上1層上1層上1層樓層平均租金樓層平均租金項目各樓層零售、餐飲、娛樂服務(wù)參考租金項目各樓層零售、餐飲、娛樂服務(wù)參考租金◆基準(zhǔn)租金建議(16萬平方米方案)樓J業(yè)種業(yè)態(tài)面積(元/m2·月)月租金(元/月)(元/年)使用面積使用面積計建筑面積計精品超市零售特色零售零售個人護(hù)理/藥品零售輕便餐飲餐飲特色餐飲餐飲小計百貨零售快速時尚次主力店零售國際品牌服飾及配飾零售化妝品零售珠寶禮品零售輕便餐飲餐飲銀行服務(wù)百貨零售快速時尚次主力店零售時尚品牌服飾及飾品零售箱包皮具零售鐘表飾品零售禮品零售輕便餐飲餐飲小計 ◆基準(zhǔn)租金建議(16萬平方米方案)樓層業(yè)種業(yè)態(tài)面積(m2)租金(元/m2·月)月租金(元/月)年租金(元/年)使用面積建筑面積使用面積計建筑面積計百貨零售家電零售家居零售數(shù)碼零售時尚服飾零售運動戶外零售電玩娛樂特色餐飲餐飲小計百貨零售兒童早教服務(wù)飾零售兒童攝影服務(wù)摩天輪娛樂00影院娛樂特色餐飲餐飲美食廣場餐飲小計百貨零售兒童職場體驗娛樂娛樂美容纖體服務(wù)大型餐飲餐飲特色餐飲餐飲美發(fā)美甲服務(wù)鏤空小計◆成熟期各樓層平均租金測算(16萬平方米方案)樓層平均租金樓層平均租金面積(m2)(元/年)面積(m2)(元/年)樓層平均租金◆成熟期各業(yè)態(tài)租金測算(16萬平方米方案)面積(m2)零售餐飲娛樂服務(wù)鏤空合計面積(m2)月平均租金(元/m月)零售餐飲娛樂服務(wù)鏤空合計22I樓(元/m2·月)月租金(元/月)(元/年)使用面積建筑面積使用面積計建筑面積計精品超市零售服務(wù)服務(wù)特色零售零售個人護(hù)理/藥品零售輕便餐飲餐飲特色餐飲餐飲小計百貨零售快速時尚次主力店零售國際品牌服飾及配飾零售化妝品零售珠寶禮品零售輕便餐飲餐飲銀行服務(wù)小計百貨零售快速時尚次主力店零售時尚品牌服飾及飾品零售箱包皮具零售鐘表飾品零售禮品零售輕便餐飲餐飲樓層業(yè)種業(yè)態(tài)面積(m2)租金(元/m2·月)月租金(元/月)年租金(元/年)使用面積建筑面積使用面積計建筑面積計百貨零售家電零售零售露零售時尚服飾零售運動戶外零售電玩娛樂特色餐飲餐飲小計百貨售兒童早教鬟兒童攝影摩天輪娛樂0000示示特色餐飲贛美食廣場小計百貨兒童職場體驗賺娛樂美容纖體服務(wù)餐飲大型懿餐飲美發(fā)美甲服務(wù)小計樓層平均租金樓層平均租金面積(m2)(元/年)月平均租金(元/m2·月)合計面積(m2)(元/年)月平均租金(元/m2·月)合計樓層平均租金◆成熟期各業(yè)態(tài)租金測算(13.5萬平方米方案)面積(m2)零售餐飲娛樂服務(wù)鏤空合計面積(m2)月平均租金(元/m2·月)零售餐飲娛樂服務(wù)鏤空合計口10年租金收益測算樓層平均租金樓層平均租金十年租金測算十年租金測算口10年租金收益測算租賃期(月)第一年9第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年租賃期(月)6I十年租金測算(16萬平方米方案)10年一般零售10年一般零售租金收益增長測算10年次/主力店10年次/主力店面積第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年面積第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年I10年租金收益測算(16萬平方米方案)285元/平方米/月(按使用面積計算)196元/平方米/月(按建筑面積計算)I樓層平均租金樓層平均租金十年租金測算◆10年租金收益測算10年一般零售10年一般零售租金收益增長測算10年次/主力店10年次/主力店面積第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年面積第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年I10年租金收益測算(13.5萬平方米方案)277.7元/平方米/月(按使用面積計算)192元/平方米/月(按建筑面積計算)業(yè)態(tài)規(guī)劃平面規(guī)劃進(jìn)駐的百貨檔次及品類需差異化；(如天虹)的檔次必須足以配合項目的整體其它關(guān)注點其它關(guān)注點其它關(guān)注點其它關(guān)注點巨大的競爭；定點調(diào)研說明2011年5月5日-5月8日；新城天虹，雙龍?zhí)旌?，世貿(mào)中心(華潤萬家),鵬達(dá)摩爾城，東方明珠城(樂購),星河時代cocopark世貿(mào)中心(華潤萬家)名稱龍崗世貿(mào)中心深圳市龍崗區(qū)龍城街道龍翔大道建筑面積7.38萬m2,占地3.2萬m開業(yè)時間2002年6月華潤萬家、蘇寧電器、肯德基、麥當(dāng)勞、世貿(mào)百貨、中國移動、新寶城海鮮坊、百譽影城315個免費停車位地下一層，地上四層首層6米，2-4層4.5米百貨區(qū)(C、D)中庭約500m2自動扶梯22臺，觀光電梯2臺，貨梯5臺世貿(mào)中心(華潤萬家)人車流統(tǒng)計世貿(mào)區(qū)域人(車)流測算時間段單向車流(龍翔大道)世貿(mào)百貨出入口平均I世貿(mào)中心(華潤萬家)■C、D區(qū)：世貿(mào)百貨(百貨+蘇寧電器+百譽影城),建筑面積約4萬m2;【保密信息】世貿(mào)中心(華潤萬家)一層麥當(dāng)勞1鐘表1眼鏡2珠寶化妝品6女鞋男裝皮具男鞋2二層女裝三層女裝內(nèi)衣9飾品3四層蘇寧1百譽影城1層鐘表、珠寶、.皮鞋、眼鏡、飾品、服裝男裝女裝麥當(dāng)勞按摩器具修鞋、手機二層男女服裝男裝、女裝、美容院、運動服裝、飾品三層女裝、內(nèi)衣層四層四蘇寧、百譽影城名稱龍崗鵬達(dá)摩爾城深圳市龍崗區(qū)深惠路與鵬達(dá)路交匯處建筑面積3.7萬m2開業(yè)時間2011年4月16日華潤萬家、唐樓、真功夫、麥當(dāng)勞、屈臣氏、永和大王、千色店、周大福圓中庭約320m2,長中庭約雙向手扶電梯2組/層42-52米/80-120米3F200-300元/m2/月I輕便餐飲區(qū)輕便餐輕便餐飲區(qū)輕便餐飲區(qū)輕便餐飲區(qū)輕便餐飲區(qū)餐飲休閑區(qū)務(wù)區(qū)務(wù)區(qū)輕便餐飲區(qū)餐飲休閑區(qū)時尚餐飲區(qū)時尚餐飲區(qū)鵬達(dá)摩爾城樓層業(yè)態(tài)主要商戶備注一層超市、輕便餐飲、服飾、鞋、個人護(hù)理BELLE,BATA,MOONSEE滿飾，千色店，周大福，鉆石世家，華潤萬家，真功夫，麥當(dāng)勞，永和大王二層超市、輕便餐飲、服飾精品、服務(wù)華潤萬家，博士眼鏡，面點王，星皇表，丸美，恒彩，cabbeen,牛廚，A/E金夫人(已撤),屈臣氏(未開業(yè))三層超市、服飾精品、兒童用品、服務(wù)華潤萬家，柒牌，左轉(zhuǎn)90°,balabala,愛樂游，康貝坊，cecily,新感覺，Girlogle,賽飛洛，聯(lián)通，天盟3G,GMH,么么茶夢家園spa(未開業(yè))四層餐飲、娛樂、服務(wù)仙蹤林，黃記煌，bubbleorange,i-star美發(fā)，禾綠回轉(zhuǎn)壽司，果C港式甜品，千味涮，醒-名品家居，唐樓，17.5電影院空置率達(dá)40%東方明珠城(樂購)東方明珠城(樂購)名稱龍崗東方明珠城深圳市龍崗區(qū)龍城街道龍河路開發(fā)商東方置地建筑面積3.3萬m2開業(yè)時間2008年12月樂購、KFC、真功夫可容納商戶500多個(西側(cè)與東側(cè)物業(yè)處于開業(yè)籌備階段，開業(yè)時間為7月1日)857個，地上356個/地下501個，半小時內(nèi)免費停車，半小時后5元/天西側(cè)棟二三樓招服飾精品，主力面積30-40,租金120元，管理費15元，免進(jìn)場費，三個月免租主力面積10-30m2,使用率50%,一層27m2鋪位租金+管理費2700元，空調(diào)費70人/5分鐘東方明珠城(樂購)建筑及業(yè)態(tài)布局1層：零售2、3層：服飾精品招商中開間&進(jìn)深：1層：零售及輔營區(qū)2、3層：樂購開間&進(jìn)深：80m*60m東側(cè)部分1-3層：萬匯電子數(shù)碼城開間&進(jìn)深：東方明珠城(樂購)樓層面積占一層1真功夫1思思?xì)g樂餐廳1索蘭1豪門世家購物街中介1其他4二層超市1輔營區(qū)三層超市1【保密信息】代表商戶一層豪門世家步行街、餐飲、珠寶、保健品、鞋帽、眼鏡、服飾、中介二層超市及輔營區(qū)樂購及煙酒、皮具、保健品、三層超市樂購I名稱新城天虹商場深圳市龍崗區(qū)清林中路與吉祥中路交匯處建筑面積1.5萬m2開業(yè)時間2002年12月28日單層約5000m2*3層1F:凈高5m,2F、3F:凈高3.5m樓層業(yè)態(tài)一層鞋類三層女裝、服飾精品JINGNA、OZZO、季候風(fēng)、TOUCH、艾格、OCHIRLY、自由鳥、哥弟、ELLASSAY、影兒、韓菲妮四層男裝、運動、主要商戶樓層業(yè)態(tài)一層鞋類三層女裝、服飾精品JINGNA、OZZO、季候風(fēng)、TOUCH、艾格、OCHIRLY、自由鳥、哥弟、ELLASSAY、影兒、韓菲妮四層男裝、運動、主要商戶二層超市、服務(wù)天虹超市富安娜、馬爾威獅、安踏、PLAYBOY、ADIDAS、NIKE、BALENO、W-PENG、BOSSINI、雙龍?zhí)旌?8人/5分鐘，人流量費人群為年輕、中低收入者，雙龍?zhí)旌?8人/5分鐘，人流量費人群為年輕、中低收入者，但其主要消名稱雙龍?zhí)旌缟虉錾钲谑旋垗弲^(qū)清林中路與吉祥中路交匯處建筑面積2萬m2開業(yè)時間2004年1月4日普風(fēng)、歐尼邇、杰克瓊斯、KAPPA、耐克、阿迪達(dá)斯、夢特嬌、利郎、單層9000m2,一層4000-5000m2,二層超市8000m2,三層一萬m21F:凈高5m,2F、3F:凈高3.5m樓層業(yè)態(tài)主要商戶一層鞋類、珠寶、SHOPST&SAT,BELLE,GOLDLION,PLAYBOY,周大福，二層超市、服務(wù)超市，化妝品，首飾，精品，皮包三層女裝、男裝、戈爾，七匹狼，ADIDAS,KAPPA,NIKE,以純，GIRDANO,JACK&JONES,APPLEI老街商業(yè)廣場龍平東雅音星述納兄弟高登眼鏡湘里人湘菜坊菜土女湘里人湘菜坊菜土女AA拍龍廣場面格調(diào)發(fā)社胡格調(diào)發(fā)社胡金海港鞋業(yè)廣場舞容曲海潮賓館ee日參學(xué)中心小學(xué)物業(yè)名稱體量主要業(yè)態(tài)主要客戶群體租金水平人人購物廣場2.7萬m2超市、百貨、手機、服飾、餐飲、電器等本地居民、工廠職工200元/m2/月老街商業(yè)廣場1.8萬m2餐飲休閑娛樂、兒童用品以及女裝等本地居民、工廠職工125元/m2/月場鞋類、服飾類(牛仔裝)工廠職工110元/m2/月二、三層餐飲、服務(wù)、女裝二、三層餐飲、服務(wù)、女裝發(fā)源地，紙上燒烤，女裝(女裝空置70%)龍崗老街(老街商業(yè)廣場)深圳市龍崗區(qū)黃閣路與深惠路交匯處建筑面積8.3萬m2開業(yè)時間預(yù)計為2012年6月1.3萬m2,地上四層，地下四層1600個I【保密信息】II問卷研究說明2011年4月30日-5月5日；項目核心商圈3公里范圍內(nèi)，以及各主要商業(yè)網(wǎng)點，地點主要包括：華潤萬家問卷調(diào)查人員12人，監(jiān)督人員3人，錄入統(tǒng)計人員3人，調(diào)查報告撰寫人員2人；實際收回量921份，其中有效問卷805份，缺失及中止訪問116份?！颈Ｃ苄畔ⅰ俊霰敬握{(diào)研對象的主要年齡段是19-45歲，此年齡階段群體是家庭主要收入來源的主體，消費能力強，也是本項目未來消費的主體；■家庭月收入為4000-6000元的家庭所占比例最大，約占總體的37.3%。而家庭月收入在8000元以上的占本次受訪人數(shù)的35.7%,表明本次調(diào)研具有一定特殊性；■本次調(diào)研，受訪者中大專/本科學(xué)歷以上的共約占總數(shù)的50%,該部分人群具備相對較強的消費潛力，且消費特點具備一定先進(jìn)性及代表性；■近50%的受訪者已婚/同居，同時近45%的受訪者擁有1個以上子女，未來家庭消費存在一定發(fā)展機會；■約42%的受訪者擁有1套或以上房產(chǎn)，該部分受訪者較為穩(wěn)定，是未來項目需要抓住的主體消費■多數(shù)受訪者選擇的購物、餐飲、休閑娛樂消費地點均以龍崗中心城為主，與其工作及居住地點相符，多數(shù)以就近消費為首選要求；■約55.4%的受訪者選擇外出消費的首選交通工具為公交車，但同時約22.6%的受訪者選擇自駕私家車外出消費，該部分人群消費實力相對較強，未來項目■選擇每周外出購物1-2次的受訪者數(shù)量居多，約占總體的47.7%;■平均每次購物消費金額在100-300元的受訪者占總體的44.6%;■粵菜、湘菜、川菜為受訪者消費最多的三大餐飲菜系，分別占比36.5%、26.7%、19.2%;■受訪者對休閑娛樂類商家的選擇較為廣泛，消費頻率集中在每月1-3次的占比50.7%,但總體消費客單價不高，人均消費集中在50-100元的占比42.4%;■受訪者選擇跨區(qū)域消費的比例占總體的46.2%,一定程度表明消費者對本區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀較為不滿，消費群外流較為嚴(yán)重，同時反映本區(qū)域未來將受商業(yè)氛圍、交通等■近7成的受訪者看好未來區(qū)域發(fā)展，這為項目未來發(fā)展奠定一定基礎(chǔ)；■受訪者認(rèn)為本項目未來需要的主力業(yè)態(tài)分別包括百貨、超市、家居等，分別占比54%、29%、13%,但總體而言，項目未來業(yè)態(tài)組合的多元化較受多數(shù)受訪者的期待；■約65.6%的受訪者期待本項目未來的檔次以中高檔為主，側(cè)面反映受訪者對目前龍崗商業(yè)同質(zhì)化、■近94%的受訪者表示未來愿意前往項目消費，為項目的開發(fā)奠定一定的群眾基礎(chǔ)，一定程度增加S1,問卷抽樣地點?地點頻率百分比華潤萬家樂購龍城廣場龍崗老街龍崗書城其他合計■本次抽樣主要發(fā)生在項目地周邊，基本涵蓋未來項目核心輻射內(nèi)的消費群體。S2,被訪者性別?頻率百分比男女合計【保密信息】S3,請問您或您的家人中有沒有在以下行業(yè)工作?S4,請問您在6個月內(nèi)是否接受過市場調(diào)查?S5,請問您在龍崗居住多長時間?■通過S3-S5甄別題型，結(jié)合S6中年齡甄別，淘汰約12.6%,共116份偏差樣本。S6,請問您的實際年齡?選項頻率百分比18歲以下/50歲及以上0合計■46%的受訪者年齡位于26-35歲之間，其具備甄別問卷S7,請問您的家庭月收入?選項頻率百分比4000元以下04000-6000元6000-8000元8000-10000元10000元以上合計■4000-6000元■6000-8000元■8000-10000元10000元以上■受訪者家庭月收入分布較為平均，呈現(xiàn)由低到高逐級遞減的一般收入特征。甄別問卷S8,請問您的個人月收入?選項頻率百分比2000元以下2000-3000元3000-4000元4000-5000元5000-6000元6000-7000元7000-8000元8000元以上合計3000-4000元■7000-8000元■35%的受訪者月收入不足3000元，反映了項目所在片區(qū)存在較大中低收入人群；■月收入在5000元以上的受訪者顯著減少，說明片區(qū)中端消費群體較為缺失；■據(jù)此推測，本項目不應(yīng)忽略中低端群體消費特性，以該部分人群作為消費基礎(chǔ)之一。項分別是龍崗中心城(95)KFC(81)麥當(dāng)勞(68)湘菜館(38)世貿(mào)中心(36);M1,請問您常去龍崗哪些地方消費?出現(xiàn)頻次30次以上龍崗中心城(95)KFC(81)麥當(dāng)勞(68)湘菜館(38)世貿(mào)中心(36)10-30次真功夫(28)粵式酒樓(27)老街(24)川菜館(23)天虹(23)嘉旺(20)大排檔(17)快餐店(11)南都(11)六千館(10)面點王(10)10次以下橫崗5樂購5西餐廳5新全盛5廣百4星巴克4永和大王4澳蒲街3巴西烤肉3茶餐廳3芙蓉樓3火鍋店3毛家3美味思3三湘人家3隨意3寶龍2必勝客2大排擋2合家樂2家2蜜坊2摩爾城2木桶飯2坪山2人人購物2市內(nèi)2壽司2歲寶2特色餐廳2湘里人家2新金盛2永和2重慶火鍋店2主題餐廳2紫薇步行街2愛聯(lián)1澳葡街1巴蜀農(nóng)家1百度烤肉1半島咖啡1寶麗1北方餃子館1便利快1彬源酒樓1布吉1布吉川菜館1長沙米粉1潮汕菜1潮汕人家1潮味1春悅1從記1大家樂1東江1東江麗景1番番拉面1芙容樓1芙蓉王1富龍山1公園店1湖南大碗菜1吉盛1金龍假日1九州家園1可可西里1老辣燙1耐思1牛牛牛肉火鍋城1普通餐廳1日式料理1三陽1色菜1天湘樓1萬象城1萬永1仙蹤林1鄉(xiāng)里人家1小湘村1小湘人1心思思1新百盛1新寶城1新潮味1新客棧1新天地肥羊1—桶湘1義烏1愉園1月龍府1選項頻率百分比區(qū)域中心/氛圍濃厚停車位充足免費的賣場巴士多條公交線路，交通方便—站式消費品牌豐富商品種類齊全商品時尚潮流/款式新穎提供多項人性化服務(wù)商場活動多/促銷活動多娛樂休閑項目多其它1合計M3,請問您外出消費通常選取哪種交通工具?選項頻率百分比步行的士公交車6商家班車8私家車自行車合計■步行商家班車■超過一半的受訪者外出消費采取搭乘公交車，本項目在外部交通系統(tǒng)規(guī)劃中應(yīng)考慮與公交系統(tǒng)的充分結(jié)合；■有部分受訪者選擇私家車作為其外出消費的主要工具，本項目應(yīng)規(guī)劃與之匹配的停車系統(tǒng)；■預(yù)計，隨著地鐵等軌道交通的“高頻化、網(wǎng)狀化”,由通過軌道交通到達(dá)本項目的消費群體將不斷增加。【保密信息》外出消費能承受時間比例■5分鐘以內(nèi)■10分鐘以內(nèi)外出消費能承受時間比例■5分鐘以內(nèi)■10分鐘以內(nèi)■20分鐘以內(nèi)■30分鐘以內(nèi)■60分鐘以內(nèi)■1小時以上M4,請問您外出消費能承受的交通時間?選項頻率百分比5分鐘以內(nèi)10分鐘以內(nèi)20分鐘以內(nèi)30分鐘以內(nèi)60分鐘以內(nèi)1小時以上合計■大多數(shù)受訪者能承受的外出消費耗時為10-30分鐘以內(nèi)，可由此初步劃定本項目未來可能輻射到的核心區(qū)域；■超過30分鐘，受訪者承受比例降幅較大，說明30分鐘為大部分受訪者認(rèn)為的耗時極限。【保密信息】■每周3次以上M5,請問您去商場購物(不包括超市