赫美集團(tuán)：山西鵬飛聚能新燃料有限公司擬收購(gòu)方山縣中云盛能源有限公司資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

山西鵬飛聚能新燃料有限公司擬收購(gòu)方山縣中云盛能源有限公司資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告山西鵬飛聚能新燃料有限公司擬收購(gòu)方山縣中云盛能源有限公司資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告網(wǎng)址：\h網(wǎng)址：\hhttp://www.caa—電話：010—88395166傳真：010—88395661郵編100044地址：北京市西城區(qū)車公莊大街9號(hào)院五棟大樓B1棟13層\h郵箱：zhongtianhua@目 錄聲 明 摘 要 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 3二、評(píng)估目的 5三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 5四、價(jià)值類型 6五、評(píng)估基準(zhǔn)日 6六、評(píng)估依據(jù) 6七、評(píng)估方法 8八、評(píng)估程序 九、評(píng)估假設(shè) 13十、評(píng)估結(jié)論 13十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 14十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 15十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 16資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件目錄 17網(wǎng)址：\h網(wǎng)址：\hhttp://www.caa—電話：9B113層郵箱：\hzhongtianhua@PAGE10聲 明一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或在偏見(jiàn)。六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。方山縣中云盛能源有限公司資產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告摘 要中天華資評(píng)報(bào)字（2024）第10103號(hào)山西鵬飛聚能新燃料有限公司擬收購(gòu)方山縣中云盛能源有限公司資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，為擬進(jìn)行的收購(gòu)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。根據(jù)評(píng)估目的，本次評(píng)估對(duì)象為方山縣中云盛能源有限公司資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估范圍是方山縣中云盛能源有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)，具體評(píng)估范圍以方山縣中云盛能源有限公司提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)。評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年10月31日。本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。根據(jù)以上評(píng)估工作，在評(píng)估前提和假設(shè)條件下，得出如下評(píng)估結(jié)論：評(píng)估結(jié)果：方山縣中云盛能源有限公司資產(chǎn)賬面值為1,063.88萬(wàn)元，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值（不含稅）為1,258.99萬(wàn)元，增值額為195.11萬(wàn)元，增值率為18.34%。在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)，提請(qǐng)報(bào)告使用人關(guān)注以下事項(xiàng)：方山縣中云盛能源有限公司申報(bào)的站房及消防水泵房?jī)身?xiàng)房產(chǎn)未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)后以企業(yè)申報(bào)面積進(jìn)行評(píng)估，如未來(lái)企業(yè)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)其面積與申報(bào)面積不符，評(píng)估結(jié)果應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)證書載明的面積進(jìn)行調(diào)整。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。山西鵬飛聚能新燃料有限公司擬收購(gòu)方山縣中云盛能源有限公司資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中天華資評(píng)報(bào)字（2024）第10103號(hào)山西鵬飛聚能新燃料有限公司：產(chǎn)在2023年1031日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：報(bào)告使用人概況該等第三方因誤用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告而產(chǎn)生的損失承擔(dān)任何責(zé)任。（一）委托人簡(jiǎn)介：企業(yè)名稱：山西鵬飛聚能新燃料有限公司企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資本：壹仟萬(wàn)圓整注冊(cè)地址：山西省呂梁市孝義市振興街道辦事處永福苑小區(qū)12法定代表人：許明6.成立日期：2024年0117日7.經(jīng)營(yíng)范圍：許可項(xiàng)目：成品油零售（不含危險(xiǎn)化學(xué)品）；燃?xì)饨?jīng)營(yíng)；燃?xì)馄I(yíng)項(xiàng)目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn)）（不含許可類化工產(chǎn)品（二）產(chǎn)權(quán)持有人簡(jiǎn)介：企業(yè)名稱：方山縣中云盛能源有限公司企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司注冊(cè)資本：壹佰萬(wàn)圓整注冊(cè)地址：方山縣積翠鄉(xiāng)南虎灘村法定代表人：郭秀明6.成立日期：2018年10月10日經(jīng)營(yíng)范圍：許可項(xiàng)目：燃?xì)饨?jīng)營(yíng)；燃?xì)馄嚰託饨?jīng)營(yíng)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)證件為準(zhǔn)）企業(yè)概況：方山縣中云盛能源有限公司位于山西省呂梁市方山縣積翠鄉(xiāng)南虎灘村南側(cè)25m20182日經(jīng)方山發(fā)展和改革局以<方發(fā)改綜合備字（2019）97號(hào)>1026291300萬(wàn)5.9151260LHG立式儲(chǔ)罐，1LNG雙泵撬，4LNG加氣機(jī)及配套的工藝管線、電氣、自控工程，6.0*10N立方米/d。2021112620211216202105070002J，許可證有效期限：2021121620241215日。20181010100萬(wàn)元，持股比例為100%。20215100%的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，其中：海元綠信息科技合伙企業(yè)（有限合伙）45萬(wàn)元，占4015%100萬(wàn)元。上述股權(quán)變更及資本變動(dòng)事項(xiàng)均已辦妥變更登記手續(xù)。20231031股東名稱出資額（萬(wàn)元）持股比例上海元綠信息科技合伙企業(yè)（有限合伙）4545%王完俊4040%郭丁斌1515%合計(jì)100100%項(xiàng)目背景：為了滿足公司戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)拓展需求，擬拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，提升未來(lái)的增長(zhǎng)限公司（255051%）和山西鵬飛綠色能源投資有限公司（出資245049%）2024115日共同出資設(shè)立山西鵬飛氫美能源綠色發(fā)展有限公司，2024117日山西鵬飛氫美能源綠色發(fā)展有限公司（1000萬(wàn)元，持股比例（三）委托人和產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系山西鵬飛聚能新燃料有限公司和方山縣中云盛能源有限公司為交易關(guān)系。（四）資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況無(wú)。二、評(píng)估目的源有限公司資產(chǎn)價(jià)值提供參考依據(jù)。本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為已經(jīng)山西鵬飛聚能新燃料有限公司總經(jīng)理辦公會(huì)及方山縣中云盛能源有限公司股東會(huì)批準(zhǔn)。相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件已經(jīng)收錄于本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的附件中。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍（一）根據(jù)評(píng)估目的，本次評(píng)估對(duì)象為方山縣中云盛能源有限公司資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。（二）司于評(píng)估基準(zhǔn)日固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)。評(píng)估基準(zhǔn)日未經(jīng)審計(jì)的總資產(chǎn)賬面值為1,063.88萬(wàn)元。方山縣中云盛能源有限公司納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類型、賬面構(gòu)成如下：金額單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng) 目賬面價(jià)值固定資產(chǎn)884.75無(wú)形資產(chǎn)179.13資產(chǎn)總計(jì)1,063.881. 對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)的基本情況；2項(xiàng)，為站房和消防泵房，總建筑面積389.242021月竣工驗(yàn)收，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，建筑物主體結(jié)構(gòu)完好，裝8等行為。1960m3壓力1.2MPadLNGLNG2021訴等行為。（三）委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。（四）本次資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中未利用或引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論。四、價(jià)值類型根據(jù)評(píng)估目的及具體評(píng)估對(duì)象，本次評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)值類型。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。足市場(chǎng)價(jià)值定義的要求。資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的評(píng)估基準(zhǔn)日為2023年10月31日。影響。本次評(píng)估工作中所采用的價(jià)格均為評(píng)估基準(zhǔn)日的有效價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估依據(jù)（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)《山西鵬飛聚能新燃料有限公司總經(jīng)理辦公會(huì)議紀(jì)要》；《方山縣中云盛能源有限公司股東會(huì)決議》。（二）法律法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（46）；《中華人民共和國(guó)民法典》（2020528日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò)）；（20181026日根據(jù)第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議修訂）；《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019826共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正）；《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2019423定》第二次修正）；（中華人民共和國(guó)主席令第29826）；（20181229《關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕170號(hào)）；（〔2016〕36號(hào)）；《財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政201939號(hào)）；國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；其他與評(píng)估工作相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。（三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》（財(cái)資[2017]43號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》（中評(píng)協(xié)[2017]33號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》（中評(píng)協(xié)[2018]37號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》（中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào)）《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》（中評(píng)協(xié)[2017]39號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào)）；《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào)）；（202130號(hào)。（四）權(quán)屬依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；重要資產(chǎn)購(gòu)置合同或憑證；其他與企業(yè)資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的合同、法律文件及其他資料。（五）取價(jià)依據(jù)《基本建設(shè)財(cái)務(wù)規(guī)則》（81號(hào)）；《基本建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)成本管理規(guī)定》（財(cái)建[2016]504號(hào)）；《2023年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》（機(jī)械工業(yè)信息研究院）；《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（原國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒布）；評(píng)估基準(zhǔn)日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）；《山西省建筑工程預(yù)算定額》（2018）；《山西省安裝工程預(yù)算定額》（2018）；《山西省裝飾裝修工程預(yù)算定額》（2018）；《山西省建設(shè)工程費(fèi)用定額》（2018）；廣材助手-呂梁地區(qū)第三季度信息價(jià)；評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)座談、勘察記錄；評(píng)估人員市場(chǎng)調(diào)查所了解、收集的資料；其他相關(guān)資料。（六）其他參考依據(jù)1. 2020》（中評(píng)協(xié)[2020]31號(hào)）；2. 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508－2014)；3. 《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507－2014）；4. 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291－2015）；方山縣中云盛能源有限公司提供的資產(chǎn)清查申報(bào)明細(xì)表；LNG加氣站項(xiàng)目工程預(yù)算》；《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)（第二版）》（北京科學(xué)技術(shù)出版社）；其他相關(guān)資料。七、評(píng)估方法(一) 評(píng)估方法的選擇評(píng)估需根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估基本方法。收益法，是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。市場(chǎng)法，是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象的評(píng)估方法的總稱。成本法，是指按照重建或者重置被評(píng)估單位對(duì)象的思路，將重建或者重置成本作為確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法?；痉椒ǖ倪m用條件，評(píng)估人員對(duì)方山縣中云盛能源有限公司的資產(chǎn)狀況進(jìn)行了了-通過(guò)以上分析，因此本次評(píng)估采用成本法。(二) 成本法介紹各類資產(chǎn)的評(píng)估方法如下：1．關(guān)于機(jī)器設(shè)備的評(píng)估本次評(píng)估主要采用重置成本法。（1） 重置成本法①重置全價(jià)的確定的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。公式為：重置全價(jià)=設(shè)備購(gòu)置價(jià)格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)用+前期費(fèi)及其他必要費(fèi)用+資金成本-可抵扣增值稅6金在建設(shè)期內(nèi)按均勻投入考慮。公式為：資金成本=（設(shè)備購(gòu)置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝工程費(fèi)+其他費(fèi)用）×合理建設(shè)工期×率×1/2（參照現(xiàn)行市場(chǎng)購(gòu)置的價(jià)格確定。②成新率根據(jù)設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命年限，通過(guò)對(duì)設(shè)備使用狀況的現(xiàn)場(chǎng)勘察，并綜合考慮實(shí)際技術(shù)狀況、技術(shù)進(jìn)步、設(shè)備負(fù)荷與利用率、維修保養(yǎng)狀況等因素綜合確定其實(shí)體成新率。實(shí)體性成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%式中：年限成新率的確定為假設(shè)設(shè)備有一定的使用壽命，在使用過(guò)程中，設(shè)備的價(jià)值隨著使用壽命的消耗而同比例損耗，即：年限成新率=（經(jīng)濟(jì)壽命年限-已使用年限）/經(jīng)濟(jì)壽命年限×100%獲得信息進(jìn)行分析后依據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)備磨損程度的貶值率。③評(píng)估值的確定評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率2．關(guān)于房屋建（構(gòu)）筑物的評(píng)估主要采用重置成本法。（1） 重置成本法①重置全價(jià)的確定重置全價(jià)=建安造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本-可抵扣增值稅根據(jù)當(dāng)?shù)貓?zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)取費(fèi)文件，分別測(cè)算土建工程費(fèi)用和各安裝工程費(fèi)用，計(jì)算出建安造價(jià)。根據(jù)地方相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)規(guī)定，確定前期費(fèi)用及其他費(fèi)用。資金成本=(建安總造價(jià)+前期及其他費(fèi)用)×合理工期÷2×利率根據(jù)地方相關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)規(guī)定，確定前期費(fèi)用和其他費(fèi)用。根據(jù)基準(zhǔn)日貸款利率和該類別建筑物的正常建設(shè)工期，確定資金成本，最后計(jì)算出重置全價(jià)。②成新率的確定建(構(gòu))綜合成新率=年限法成新率×40%+×60%式中：年限法成新率=(耐用年限-已使用年限)／耐用年限×100%現(xiàn)場(chǎng)勘察：將影響房屋成新率程度的主要因素分為三部分：結(jié)構(gòu)部分(基礎(chǔ)、主3根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察實(shí)際情況確定各分類評(píng)估分值，根據(jù)此分值確定現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率。③評(píng)估值的確定評(píng)估值=重置成本×綜合成新率3．關(guān)于土地使用權(quán)的評(píng)估本次評(píng)估地價(jià)為待估宗地登記土地用途、實(shí)際開發(fā)程度及實(shí)際容積率下，于估價(jià)基準(zhǔn)日的剩余土地使用年限的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在根據(jù)所收集掌握的有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)委估宗地進(jìn)行評(píng)定估算。價(jià)的一種方法。其公式為：P=PB×A×B×C×D×E式中：P——待估宗地價(jià)格；PB——比較實(shí)例價(jià)格；A——待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)；B——待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易期日地價(jià)指數(shù)；C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；D——待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；E——待估宗地使用年期修正指數(shù)除以比較實(shí)例使用年期修正指數(shù)。因本次待估宗地賬面價(jià)值包含土地出讓金和土地補(bǔ)償款，故本次評(píng)估值在市場(chǎng)價(jià)片綜合地價(jià)的通知》（晉政發(fā)[2023]12號(hào)）八、評(píng)估程序北京中天華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“我公司”）資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。主要評(píng)估程序?qū)嵤┤缦拢?一) 明確前期事項(xiàng)，接受評(píng)估委托與委托人溝通，明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，就各方的權(quán)利、義務(wù)等達(dá)成協(xié)議，簽訂《資產(chǎn)評(píng)估委托合同書》。(二) 編制評(píng)估計(jì)劃，展開現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，獲取評(píng)估業(yè)務(wù)需要的資料，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。前期準(zhǔn)備問(wèn)題進(jìn)行解答，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)人員對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行初步自查及準(zhǔn)備評(píng)估資料。資產(chǎn)核實(shí)指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)人員進(jìn)行填報(bào)及相關(guān)資料的準(zhǔn)備與企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)及資產(chǎn)管理人員進(jìn)行溝通，協(xié)助企業(yè)按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的申報(bào)表及其填寫要求、資料清單等進(jìn)行填報(bào)，同時(shí)準(zhǔn)備收集相關(guān)資料。初步核對(duì)產(chǎn)權(quán)持有人提供的評(píng)估申報(bào)表饋給企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)充、修改、完善?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)合本次評(píng)估對(duì)象和評(píng)估方法的特點(diǎn)，對(duì)主要資產(chǎn)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)類資料進(jìn)行核查，對(duì)主要資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，如詢問(wèn)、訪談、核對(duì)、監(jiān)盤、勘察等。盡職調(diào)查進(jìn)行必要的盡職調(diào)查，主要內(nèi)容如下：理結(jié)構(gòu)；了解評(píng)估對(duì)象以往的評(píng)估及交易情況。了解產(chǎn)權(quán)持有人的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理狀況；計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃；了解影響產(chǎn)權(quán)持有人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素；了解產(chǎn)權(quán)持有人所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與前景；其他相關(guān)信息資料。(三) 收集整理評(píng)估資料評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行了評(píng)估資料收集，包括委托人或者其估申報(bào)表及其他重要資料進(jìn)行確認(rèn)。評(píng)估人員依法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中使用的資料進(jìn)行核查驗(yàn)證。對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行了必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)。(四)評(píng)定估算及出具評(píng)估報(bào)告評(píng)估人員針對(duì)各類資產(chǎn)的具體情況，根據(jù)選用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式遵循公司內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行審核，在不影響對(duì)評(píng)告。(五) 整理歸集評(píng)估檔案編制資產(chǎn)評(píng)估檔案，遵循公司檔案管理制度及時(shí)歸檔。九、評(píng)估假設(shè)（一）一般假設(shè)交易假設(shè)假定所有評(píng)估標(biāo)的已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估。公開市場(chǎng)假設(shè)指資產(chǎn)可以在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上自由買賣，其價(jià)格高低取決于一定市場(chǎng)的供給狀況下獨(dú)立的買賣雙方對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值判斷。繼續(xù)使用假設(shè)指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用,或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。（二）特別假設(shè)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無(wú)重大變化。假設(shè)公司的經(jīng)營(yíng)者是負(fù)責(zé)的，并且公司管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)。除非另有說(shuō)明，假設(shè)公司完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)。無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見(jiàn)因素對(duì)企業(yè)造成重大不利影響。不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。十、評(píng)估結(jié)論202310311,063.88萬(wàn)元，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值（不含稅）1,258.9918.34%。評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)下表：資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表金額單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng) 目賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增減值增值率%固定資產(chǎn)884.751,072.48187.7321.22無(wú)形資產(chǎn)179.13186.517.384.12資產(chǎn)總計(jì)1,063.881,258.99195.1118.34十一、 特別事項(xiàng)說(shuō)明(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形1.方山縣中云盛能源有限公司申報(bào)的站房及消防泵房?jī)身?xiàng)房產(chǎn)未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)符，