房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)課件2

12024-02-02房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)-課件目錄contents房地產(chǎn)概述土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與環(huán)節(jié)房地產(chǎn)交易類(lèi)型及程序房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法與技巧房地產(chǎn)金融與稅收政策解讀物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)301房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)定義位置固定性、使用長(zhǎng)期性、投資大量性、保值增值性。房地產(chǎn)特點(diǎn)房地產(chǎn)定義與特點(diǎn)土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)交易的市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)。為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供各種中介服務(wù)，如經(jīng)紀(jì)、評(píng)估、咨詢(xún)等。隨著科技的進(jìn)步和環(huán)保意識(shí)的提高，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著智能化和綠色化方向發(fā)展。智能化和綠色化發(fā)展多元化和個(gè)性化需求行業(yè)集中度提高政策調(diào)控常態(tài)化消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求越來(lái)越多元化和個(gè)性化，開(kāi)發(fā)商需要不斷創(chuàng)新以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，優(yōu)勝劣汰趨勢(shì)明顯。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將越來(lái)越常態(tài)化，以保障市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)302土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)土地使用權(quán)是指單位或個(gè)人依法對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)分類(lèi)：根據(jù)土地來(lái)源和用途不同，土地使用權(quán)可分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)等。其中，出讓土地使用權(quán)是最常見(jiàn)的一種，通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用者需向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)概念及分類(lèi)購(gòu)買(mǎi)取得：購(gòu)買(mǎi)是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：應(yīng)考察所購(gòu)房屋是合法，有關(guān)手續(xù)是否齊全，賣(mài)房人是否有合法身份；應(yīng)與賣(mài)房人簽訂購(gòu)房合同，在合同中應(yīng)詳細(xì)地寫(xiě)明房屋的地理位置、購(gòu)買(mǎi)方式、價(jià)款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款；應(yīng)及時(shí)到房管部門(mén)辦理登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)。建設(shè)取得：這是房屋產(chǎn)權(quán)的一種原始取得，是指建設(shè)者投入一定的資金建造房屋，則該建設(shè)者對(duì)其所建房屋享有產(chǎn)權(quán)。通過(guò)建設(shè)而取得產(chǎn)權(quán)的，在產(chǎn)權(quán)取得前或前建設(shè)過(guò)程中應(yīng)注意下列問(wèn)題：應(yīng)注意建設(shè)用地的合法性，即是否經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)；應(yīng)注意有關(guān)手續(xù)的合法性，即是否有立項(xiàng)、規(guī)劃、開(kāi)工等手續(xù)；應(yīng)注意房屋質(zhì)量是否合格，即是否有質(zhì)量檢驗(yàn)合格單。如果上述應(yīng)注意的方面有問(wèn)題，則建設(shè)者不一定能取得產(chǎn)權(quán)。受贈(zèng)取得：這種產(chǎn)權(quán)的取得方式是指原產(chǎn)權(quán)人通過(guò)贈(zèng)予行為，將房屋贈(zèng)送給受贈(zèng)人。在辦理房屋贈(zèng)予手續(xù)時(shí)，贈(zèng)予人與受贈(zèng)人應(yīng)簽訂書(shū)面贈(zèng)予合同，并到房管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。但如果贈(zèng)予人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈(zèng)予他人時(shí)，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈(zèng)予行為無(wú)效。抵押取得：所謂房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。由于抵押是一種擔(dān)保行為，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，則抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)，在抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，抵押人則將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，從而抵押權(quán)人取得了抵押房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。房屋所有權(quán)取得方式產(chǎn)權(quán)年限是指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。按建筑用類(lèi)型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年，工業(yè)、綜合類(lèi)建筑產(chǎn)權(quán)年限為50年。要點(diǎn)一要點(diǎn)二續(xù)期規(guī)定根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。當(dāng)土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。如果土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。產(chǎn)權(quán)年限及續(xù)期規(guī)定303房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與環(huán)節(jié)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，了解市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，確定目標(biāo)客戶(hù)群及市場(chǎng)定位。市場(chǎng)調(diào)研與定位委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，包括總平面圖、效果圖、施工圖等，并完成相關(guān)政府部門(mén)的報(bào)批手續(xù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)批根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，編制項(xiàng)目預(yù)算，并進(jìn)行施工、監(jiān)理等單位的招投標(biāo)工作。預(yù)算編制與招投標(biāo)前期策劃與設(shè)計(jì)階段

施工建設(shè)與監(jiān)理過(guò)程施工管理制定施工計(jì)劃，組織施工隊(duì)伍，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面管理，確保施工質(zhì)量和進(jìn)度。質(zhì)量監(jiān)督與安全管理對(duì)施工過(guò)程中的質(zhì)量、安全進(jìn)行全程監(jiān)控，及時(shí)處理質(zhì)量問(wèn)題和安全隱患。進(jìn)度控制與成本管理根據(jù)施工計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行跟蹤和控制，同時(shí)加強(qiáng)成本管理，確保項(xiàng)目成本不超預(yù)算。在項(xiàng)目完工后，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，檢查項(xiàng)目是否符合設(shè)計(jì)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。竣工驗(yàn)收交付使用后期維護(hù)與服務(wù)完成竣工驗(yàn)收后，將項(xiàng)目交付給業(yè)主或物業(yè)公司，并協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，確保項(xiàng)目順利投入使用。在項(xiàng)目交付使用后，提供必要的維護(hù)和服務(wù)支持，確保項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行。030201竣工驗(yàn)收與交付使用304房地產(chǎn)交易類(lèi)型及程序看房選房、認(rèn)購(gòu)簽約、支付房款、辦理貸款、房屋驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。查看開(kāi)發(fā)商資質(zhì)和五證、仔細(xì)閱讀合同條款、了解房屋產(chǎn)權(quán)年限、確認(rèn)交房時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)、及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證。一手房交易流程及注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)交易流程交易流程房源核驗(yàn)、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、辦理網(wǎng)簽、資金監(jiān)管、繳稅過(guò)戶(hù)、領(lǐng)取房產(chǎn)證。稅費(fèi)計(jì)算包括契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及附加等，根據(jù)房屋面積、成交價(jià)、是否滿(mǎn)五唯一等因素計(jì)算。二手房交易流程及稅費(fèi)計(jì)算租賃市場(chǎng)概況及合同簽訂要點(diǎn)租賃市場(chǎng)概況了解當(dāng)?shù)刈赓U市場(chǎng)供需情況、租金水平和租賃政策。合同簽訂要點(diǎn)確認(rèn)租賃雙方身份和房屋權(quán)屬、明確租金和支付方式、約定租賃期限和違約責(zé)任、注明房屋設(shè)施及維修責(zé)任、簽訂前仔細(xì)閱讀合同條款。305房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法與技巧根據(jù)替代原則，將待估房地產(chǎn)與近期市場(chǎng)上已發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估房地產(chǎn)的合理價(jià)格或價(jià)值。市場(chǎng)比較法原理選取三個(gè)與待估房地產(chǎn)類(lèi)似的交易實(shí)例，分別比較其交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等，對(duì)待估房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行修正和估算。應(yīng)用實(shí)例市場(chǎng)比較法原理及應(yīng)用實(shí)例將待估房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益折算到評(píng)估時(shí)點(diǎn)，用適當(dāng)?shù)倪€原利率折現(xiàn)求和，以此估算房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。收益還原法原理預(yù)測(cè)待估房地產(chǎn)未來(lái)若干年的收益，并確定適當(dāng)?shù)倪€原利率，將未來(lái)收益折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)，得出待估房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。應(yīng)用實(shí)例收益還原法原理及應(yīng)用實(shí)例成本逼近法原理以開(kāi)發(fā)或建造待估房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)格。應(yīng)用實(shí)例估算待估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或建造所需的土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)等，再加上適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)利潤(rùn)，得出待估房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值。成本逼近法原理及應(yīng)用實(shí)例306房地產(chǎn)金融與稅收政策解讀由商業(yè)銀行提供，利率較高，但貸款額度較為靈活，適合購(gòu)買(mǎi)商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)或較高價(jià)位住宅。商業(yè)貸款由住房公積金管理中心提供，利率較低，但貸款額度有限制，適合購(gòu)買(mǎi)自住型住宅。公積金貸款結(jié)合商業(yè)貸款和公積金貸款，可充分利用兩種貸款的優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足購(gòu)房者的不同需求。組合貸款通常要求借款人具有穩(wěn)定的工作和收入，信用記錄良好，能夠提供購(gòu)房合同或協(xié)議等相關(guān)證明文件。申請(qǐng)條件購(gòu)房貸款種類(lèi)及申請(qǐng)條件公積金貸款政策解讀根據(jù)借款人的公積金繳存年限、繳存額度等因素確定，一般有一定上限。低于商業(yè)貸款利率，具有較大的優(yōu)惠幅度。等額本息還款法和等額本金還款法等多種方式可供選擇。借款人需了解公積金貸款的具體政策和規(guī)定，如貸款年限、提前還款等相關(guān)事項(xiàng)。公積金貸款額度公積金貸款利率還款方式注意事項(xiàng)個(gè)人所得稅和契稅相關(guān)規(guī)定個(gè)人所得稅房產(chǎn)交易過(guò)程中，賣(mài)方需繳納個(gè)人所得稅，稅率根據(jù)房產(chǎn)持有時(shí)間和售價(jià)與購(gòu)買(mǎi)價(jià)的差額等因素確定。契稅房產(chǎn)交易過(guò)程中，買(mǎi)方需繳納契稅，稅率根據(jù)房產(chǎn)類(lèi)型和面積等因素確定。免稅政策部分情況下，如繼承、贈(zèng)與等，可免征個(gè)人所得稅和契稅。具體免稅政策需根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行。注意事項(xiàng)在房產(chǎn)交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方需了解相關(guān)稅收政策和規(guī)定，確保按時(shí)足額繳納稅款，避免產(chǎn)生不必要的糾紛和損失。307物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)03良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和信譽(yù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具有良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和信譽(yù)，無(wú)嚴(yán)重違法違規(guī)行為記錄。01具備獨(dú)立法人資格物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依法設(shè)立，取得企業(yè)法人資格，并在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。02專(zhuān)業(yè)人員配備物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配備一定數(shù)量的專(zhuān)業(yè)管理人員，如物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)工程師等，并具備相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求承接查驗(yàn)在物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，確保其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。前期介入物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段提前介入，對(duì)項(xiàng)目的配套設(shè)施、綠化、交通等提出合理化建議。資料移交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)圖紙資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料等，以便物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地開(kāi)展后續(xù)管理工作。前期介入和承接查驗(yàn)工作物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定完善的管理制度，對(duì)物