房地產(chǎn)價格教學(xué)課件

房地產(chǎn)價格2024-02-02房地產(chǎn)價格概述房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)價格評估方法不同類型房地產(chǎn)價格特點房地產(chǎn)價格趨勢預(yù)測房地產(chǎn)價格調(diào)控政策建議目錄01房地產(chǎn)價格概述房地產(chǎn)價格是指房地產(chǎn)市場上由房地產(chǎn)需求與供給雙方所形成的價格，是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。根據(jù)房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、地理位置等因素，房地產(chǎn)價格可以分為住宅價格、商業(yè)價格、工業(yè)價格等。定義與分類分類定義房地產(chǎn)價格的形成是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化的結(jié)果，當(dāng)供大于求時，價格下降；當(dāng)求大于供時，價格上升。供求關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭、購房者之間的競爭以及買賣雙方之間的競爭都會影響房地產(chǎn)價格的形成。競爭機制房地產(chǎn)的價值是價格的基礎(chǔ)，價格圍繞價值上下波動。價值決定價格價格形成機制國民經(jīng)濟增長速度、居民收入水平、通貨膨脹率等經(jīng)濟因素都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。經(jīng)濟因素政治因素社會因素環(huán)境因素政府的政策、法規(guī)、行政措施等都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，如政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。人口增長、城市化水平、社會治安等社會因素也會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。地理位置、自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等環(huán)境因素也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。影響因素分析02房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

供需關(guān)系分析供應(yīng)情況包括新房、二手房、租賃房等各類房源的供應(yīng)量和結(jié)構(gòu)，以及不同區(qū)域、不同價格區(qū)間的供應(yīng)分布。需求情況分析購房者的需求特點，包括購房目的（自住、投資等）、購房預(yù)算、購房區(qū)域偏好等，以及租賃市場的需求趨勢。供需匹配評估市場供需匹配程度，分析是否存在供過于求或供不應(yīng)求的情況，以及不同區(qū)域、不同價格區(qū)間的供需匹配差異。中介機構(gòu)競爭評估房地產(chǎn)中介機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量、市場份額、品牌影響力等，分析其競爭格局和未來發(fā)展趨勢。開發(fā)商競爭分析各大開發(fā)商的市場占有率、產(chǎn)品線、銷售策略等，評估其競爭力和市場地位。新技術(shù)與新模式關(guān)注新技術(shù)（如VR看房、智能家居等）和新模式（如長租公寓、智能家居等）在房地產(chǎn)市場中的應(yīng)用和競爭態(tài)勢。競爭格局展望03未來政策趨勢預(yù)測未來政策走向和可能出臺的新政策，為市場參與者提供決策參考。01宏觀政策分析國家層面對于房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向，包括貨幣政策、財政政策、土地政策等，評估其對市場的影響。02地方政策關(guān)注各地政府針對房地產(chǎn)市場的具體政策舉措，如限購、限貸、限售等，分析其執(zhí)行情況和市場反應(yīng)。政策環(huán)境解讀03房地產(chǎn)價格評估方法搜集交易實例搜集與評估對象相似的房地產(chǎn)交易實例，包括交易價格、交易時間、交易情況等。選取可比實例從搜集的交易實例中選取與評估對象最具可比性的實例。建立價格可比基礎(chǔ)對可比實例的成交價格進行換算處理，使其與評估對象的價格內(nèi)涵和表達方式相同。進行交易情況修正將可比實例的成交價格修正為正常交易情況下的價格。進行交易日期修正將可比實例在成交日期的價格修正為評估時點的價格。進行房地產(chǎn)狀況修正將可比實例的房地產(chǎn)狀況修正為評估對象的房地產(chǎn)狀況。市場比較法01搜集相關(guān)資料搜集評估對象及其類似房地產(chǎn)的租金、售價、經(jīng)營費用等資料。02測算潛在毛收入估算評估對象未來某一時期的潛在毛收入。03估算有效毛收入從潛在毛收入中扣除空置和收租損失后，得到有效毛收入。04估算運營費用估算評估對象未來某一時期的運營費用。05估算凈收益從有效毛收入中扣除運營費用后，得到凈收益。06選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將未來某一時期的凈收益轉(zhuǎn)換為評估時點的價格。收益還原法成本逼近法搜集相關(guān)資料搜集評估對象所在地區(qū)的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤等資料。估算重新購建價格根據(jù)資料估算評估對象在評估時點的重新購建價格。估算折舊根據(jù)評估對象的實際情況，估算其物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。求取積算價格將重新購建價格減去折舊，得到積算價格。搜集相關(guān)資料搜集評估對象所在地區(qū)的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤等資料，以及類似房地產(chǎn)的市場售價等資料。估算開發(fā)成本及相關(guān)稅費根據(jù)資料估算評估對象的開發(fā)成本及相關(guān)稅費。求取土地價格或建筑物價格將總開發(fā)價值或售價減去開發(fā)成本及相關(guān)稅費后，剩余部分即為土地價格或建筑物價格。估算總開發(fā)價值或售價根據(jù)資料估算評估對象開發(fā)完成后的總價值或售價。剩余法04不同類型房地產(chǎn)價格特點受供求關(guān)系影響顯著住宅類房地產(chǎn)價格受市場供求關(guān)系影響，當(dāng)需求增加時，價格往往上漲。區(qū)域性差異明顯不同區(qū)域的住宅類房地產(chǎn)價格差異較大，受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、教育資源、交通設(shè)施等因素影響。政策調(diào)控影響大政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策對住宅類房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響，如限購、限貸、土地供應(yīng)等。住宅類房地產(chǎn)價格商業(yè)類房地產(chǎn)價格受租金收益影響較大，租金水平高的地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)價格往往也較高。租金收益為主導(dǎo)地段因素關(guān)鍵經(jīng)營業(yè)態(tài)影響價格商業(yè)類房地產(chǎn)價格與地段關(guān)系密切，繁華地段的商業(yè)價值更高，價格也相應(yīng)較高。不同經(jīng)營業(yè)態(tài)的商業(yè)類房地產(chǎn)價格存在差異，如購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場等。030201商業(yè)類房地產(chǎn)價格123工業(yè)類房地產(chǎn)價格受國家產(chǎn)業(yè)政策影響較大，鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)相關(guān)房地產(chǎn)價格可能上漲。受產(chǎn)業(yè)政策影響工業(yè)類房地產(chǎn)價格與地理位置和交通條件密切相關(guān)，靠近交通樞紐或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的工業(yè)房地產(chǎn)價格較高。地理位置與交通條件工業(yè)類房地產(chǎn)價格還受建筑物質(zhì)量和用途影響，高質(zhì)量、多功能的工業(yè)廠房價格更高。建筑物質(zhì)量與用途工業(yè)類房地產(chǎn)價格旅游房地產(chǎn)價格受旅游資源、旅游季節(jié)、酒店設(shè)施等因素影響，旅游熱點地區(qū)的旅游房地產(chǎn)價格較高。旅游房地產(chǎn)養(yǎng)老房地產(chǎn)價格受養(yǎng)老設(shè)施、醫(yī)療服務(wù)、環(huán)境質(zhì)量等因素影響，高品質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)價格更高。養(yǎng)老房地產(chǎn)文化教育房地產(chǎn)價格受教育資源、文化氛圍、配套設(shè)施等因素影響，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房或文化地產(chǎn)價格較高。文化教育房地產(chǎn)其他類型房地產(chǎn)價格05房地產(chǎn)價格趨勢預(yù)測市場供需關(guān)系政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策也會對短期價格產(chǎn)生影響。例如，限購、限貸政策的實施可能會抑制房價上漲。政策調(diào)控經(jīng)濟形勢整體經(jīng)濟形勢的好壞也會影響房地產(chǎn)價格。若經(jīng)濟增長穩(wěn)定，居民收入增加，則有利于房價的穩(wěn)定或上漲。短期內(nèi)，房地產(chǎn)價格受市場供需關(guān)系影響較大。若供應(yīng)不足，需求持續(xù)旺盛，則價格有上漲壓力。短期趨勢預(yù)測城市化進程城市化進程的推進將帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和住房需求的增加，從而對房價產(chǎn)生支撐作用。土地資源供應(yīng)土地資源的稀缺性和供應(yīng)情況也是決定房價長期趨勢的重要因素。若土地供應(yīng)緊張，則房價上漲壓力較大。人口變化中長期來看，人口增長和遷移是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。人口凈流入的城市，房價有上漲潛力。中長期趨勢預(yù)測政策風(fēng)險政府政策的調(diào)整可能對房地產(chǎn)市場帶來不確定性，如土地政策、稅收政策等的變化都可能影響房價。市場風(fēng)險市場競爭的加劇、消費者需求的變化等市場因素也可能對房價產(chǎn)生影響，帶來一定的市場風(fēng)險。金融風(fēng)險房地產(chǎn)市場與金融系統(tǒng)緊密相關(guān)，金融風(fēng)險的累積可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊，導(dǎo)致價格波動。風(fēng)險因素考量06房地產(chǎn)價格調(diào)控政策建議通過加大土地供應(yīng)力度，增加住宅用地供應(yīng)，緩解房地產(chǎn)市場供需矛盾，從而穩(wěn)定房價。增加土地供應(yīng)推行“限房價、競地價”等土地出讓方式，抑制土地價格過快上漲，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本。調(diào)整土地出讓方式加大對閑置土地、囤地炒地等行為的查處力度，確保土地有效利用。加強土地監(jiān)管土地政策調(diào)控金融政策調(diào)控調(diào)整房貸政策提高首付款比例、調(diào)整貸款利率等，控制購房貸款規(guī)模，抑制投資投機性購房需求。嚴(yán)格房地產(chǎn)融資加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資監(jiān)管，限制過度融資行為，降低金融風(fēng)險。發(fā)展住房租賃市場鼓勵金融機構(gòu)支持住房租賃企業(yè)發(fā)展，推動住房租賃市場規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展。增加交易環(huán)節(jié)稅費，提高購房成本，抑制房價過快上漲。調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費加快房地產(chǎn)稅立法進程，逐步建立穩(wěn)定、合理的房地產(chǎn)稅收體系。推進房地產(chǎn)稅立法進程對住房租賃企業(yè)給予稅收優(yōu)惠，降低租