《浙江省物業(yè)管理條例》解析

本文格式為Word版下載后可任意編輯和復(fù)制第第頁《浙江省物業(yè)管理條例》解析新修訂《浙江省物業(yè)管理條例》20xx年5月1日起施行

20xx年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準。

第十二次會議通過20xx年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準;20xx年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準。

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，制造良好的生活、工作環(huán)境，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

其次條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行修理、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條市房產(chǎn)主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

建設(shè)、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價格、消防等部門根據(jù)各自職責(zé)，幫助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第四條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

社區(qū)居民委員會幫助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參與的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛供應(yīng)便利。

人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

其次章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條房屋等物業(yè)的全部權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)章及物業(yè)服務(wù)合同商定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊;

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

(六)物業(yè)管理用房配置確認資料;

(七)其他有關(guān)的文件資料。

第九條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推舉產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者托付的社區(qū)居民委員會代表擔(dān)當(dāng)。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

第十條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：

(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)仆人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)章;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)章;

(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉方法;

(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他預(yù)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十一條業(yè)主大會根據(jù)下列方式確認參與會議的業(yè)主：

(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認;

(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)章以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

業(yè)主可以書面托付代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責(zé)人或者其書面托付的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

第十二條業(yè)仆人數(shù)和總?cè)藬?shù)根據(jù)下列方法確定：

(一)業(yè)仆人數(shù)，根據(jù)專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分根據(jù)一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未

交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，根據(jù)一人計算;

(二)總?cè)藬?shù)，根據(jù)前項的統(tǒng)計總和計算。

第十三條專有部分面積和建筑物總面積根據(jù)下列方法確定：

(一)專有部分面積根據(jù)不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產(chǎn)登記的，根據(jù)測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，根據(jù)房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算;

(二)建筑物總面積，根據(jù)前項的統(tǒng)計總和計算。

第十四條業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面托付在肯定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面托付行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)當(dāng)業(yè)主委員會委員。

第十五條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)章，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)依據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)章中明確增補業(yè)主委員會委員的方法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會打算的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的打算事項。

第十六條首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位擔(dān)當(dāng)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。

籌備經(jīng)費應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用狀況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項修理資金或者依據(jù)業(yè)主大會的打算使用。

第十七條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其托付的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決狀況進行監(jiān)督。

業(yè)主委員會不根據(jù)規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以懇求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、關(guān)心社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。

第十八條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主托付的自然人代表，具有完全民事行為力量，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)章。

業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、關(guān)心下指導(dǎo)業(yè)主依據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)章召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的打算。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

第十九條業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)章、任職資格和職務(wù)終止規(guī)章應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

業(yè)主委員會因委員辭職等緣由缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中根據(jù)得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補委員詳細遞補規(guī)章等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)章中予以明確。

其次十條業(yè)主發(fā)覺業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)章的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議打算是否終止其委員職務(wù)：

(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴峻的;

(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主供應(yīng)的利益或者酬勞的;

(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

(四)牟取可能阻礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主大會會議審議打算是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

其次十一條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

(二)因疾病或者其他緣由丟失履行職責(zé)力量的;

(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

其次十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會打算召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會委員不能托付代理人參與會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

其次十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式準時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會打算等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的看法和建議，接受詢問、投訴和監(jiān)督。

其次十四條業(yè)主委員會的任期為三至五年，詳細由業(yè)主大會打算，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并根據(jù)規(guī)定開展換屆選舉工作。

其次十五條業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保