論商品房預(yù)售民事法律關(guān)系

論商品房預(yù)售民事法律關(guān)系摘要近些年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民的生活水平有了極大的提升，伴隨著國(guó)家住房政策的逐步放寬，國(guó)內(nèi)商品房消費(fèi)的需求呈現(xiàn)出迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭，為商品房預(yù)售業(yè)務(wù)的發(fā)展提供了巨大的空間。但值得關(guān)注的是，我國(guó)商品房預(yù)售制度尚不完善，在實(shí)際操作的過程中仍然存在諸多風(fēng)險(xiǎn)需要予以預(yù)防。本篇論文通過分析法律實(shí)踐中經(jīng)常遇見的商品房預(yù)售“借名按揭”合同糾紛，以期對(duì)解決房地產(chǎn)開發(fā)商、名義借款人與銀行之間的權(quán)益糾葛提出相關(guān)建議，讓商品房預(yù)售制度更好地服務(wù)于社會(huì)發(fā)展的需求。關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售法律關(guān)系借名按揭Thepre-salecivillegalrelationshipAbstractInrecentyears,China'seconomyhasdevelopedatahighspeed,andthepeople'slivingstandardshavegreatlyimproved.Withthegradualrelaxationofthenationalhousingpolicy,thedemandfordomesticcommercialhousingconsumptionhasshownarapidgrowthmomentum,providingadevelopmentforthecommercialhousingpre-salebusiness.Hugespace.However,itisworthnotingthatthepre-salesystemforcommercialhousinginChinaisstillnotperfect,andtherearestillmanyrisksthatneedtobepreventedinthecourseofactualoperation.Thispaper,throughtheresearchandpracticeofthe"borrowedpre-salemortgage"problem,inordertosolvetheinterestsofdevelopers,nominalborrowersandbankstoprovidesomelegaladvice,sothatthecommercialhousingpre-salesystemisbetterServetheneedsofsocialdevelopment.Keywords：presale;lawsuitrelationship;mortgage

一、商品房預(yù)售概述（一）商品房預(yù)售的概念參考《商品房預(yù)售管理辦法》第3條《城市商品房預(yù)售管理辦法》第3條：“本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。”的規(guī)定以及國(guó)內(nèi)理論學(xué)界的論述，可以將商品房預(yù)售定義為預(yù)購(gòu)人向房地產(chǎn)開發(fā)商支付一定比例的首期購(gòu)房款，剩余部分通過向銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式予以支付或者預(yù)購(gòu)人一次性支付所有購(gòu)房款用于購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目下的預(yù)售商品房《城市商品房預(yù)售管理辦法》第3條：“本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為?！睏畛兄?樓花炒賣風(fēng)險(xiǎn)防范：商品房預(yù)售管理制度探析[M].廣州：廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2006：8-9.實(shí)踐過程中，商品房預(yù)售往往與銀行的按揭借款業(yè)務(wù)緊密聯(lián)系在一起，主要原因在于我國(guó)房屋價(jià)值普遍偏高，而預(yù)購(gòu)人又大多為普通工薪階層，個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力有限，僅靠微薄的收入自然無法一次性全額付清購(gòu)房款。為了滿足居民住房消費(fèi)的需求，銀行住房信貸業(yè)務(wù)的介入就顯得尤為必要。在預(yù)售活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商、預(yù)購(gòu)人與銀行三方約定，預(yù)購(gòu)人與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立《商品房預(yù)售合同》（以下簡(jiǎn)稱預(yù)售合同），預(yù)購(gòu)人與銀行訂立《個(gè)人住房按揭借款合同》（以下簡(jiǎn)稱借款合同），由預(yù)購(gòu)人事先向房地產(chǎn)開發(fā)商支付一定比例的購(gòu)房款，剩余部分則通過向銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式予以支付，同時(shí)預(yù)購(gòu)人還需將預(yù)售合同項(xiàng)下的商品房設(shè)立抵押，在房產(chǎn)抵押設(shè)立登記正式辦理前，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)預(yù)購(gòu)人的貸款清償義務(wù)承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。符啟林.房地產(chǎn)法[M].北京：法律出版社，2009:241.（二）商品房預(yù)售的特征1.商品房預(yù)售的標(biāo)的物具有非現(xiàn)實(shí)性常見的商品房買賣合同項(xiàng)下的標(biāo)的物通常為現(xiàn)房，即現(xiàn)實(shí)存在的房屋，而預(yù)售階段的商品房尚未建設(shè)成型，具有非現(xiàn)實(shí)性。因此，預(yù)售合同中主要描述了預(yù)售商品房的基本情況，如房屋具體位置、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，并沒有實(shí)際建設(shè)完工的房屋可供預(yù)購(gòu)人進(jìn)行挑選，房地產(chǎn)開發(fā)商也無法在預(yù)售合同簽訂后立即履行向預(yù)購(gòu)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的交付義務(wù)，只有當(dāng)預(yù)售樓盤開發(fā)項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收合格后，預(yù)售合同中的標(biāo)的物才明確確定下來。2.商品房預(yù)售是要式法律行為所謂要式法律行為，是指依照法律規(guī)定必須采取一定形式或履行一定程序才能成立的民事法律行為魏振瀛.民法[M].北京：北京大學(xué)出版社，2013：143.。由于商品房預(yù)售活動(dòng)中包含多個(gè)法律主體，涉及的法律關(guān)系也錯(cuò)綜復(fù)雜，為切實(shí)保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，需要通過簽訂魏振瀛.民法[M].北京：北京大學(xué)出版社，2013：143.3.商品房預(yù)售是一種涉及多層法律關(guān)系的房產(chǎn)交易方式預(yù)售階段中，由于預(yù)售合同項(xiàng)下的房屋尚處于建設(shè)階段，并未產(chǎn)生法律認(rèn)可和保護(hù)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只有當(dāng)預(yù)售商品房主體項(xiàng)目建設(shè)完工并通過相關(guān)部門驗(yàn)收之后，預(yù)購(gòu)人才能從房地產(chǎn)開發(fā)商手中接過房屋所有權(quán)。如果預(yù)購(gòu)人選擇通過向銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式支付購(gòu)房款，則會(huì)形成除房地產(chǎn)開發(fā)商與預(yù)購(gòu)人之間的預(yù)售法律關(guān)系之外，還會(huì)產(chǎn)生預(yù)購(gòu)人與銀行之間形成的按揭借款法律關(guān)系。因此，與普通的商品房現(xiàn)房交易相比，參與商品房預(yù)售活動(dòng)的法律主體更多，所涉及的法律關(guān)系也更為復(fù)雜。楊承志.商品房預(yù)售管理法律制度研究[D].武漢：華中科技大學(xué)，2004：4.4.商品房預(yù)售具有顯著的政府干預(yù)性質(zhì)目前，我國(guó)商品房的市場(chǎng)價(jià)值頗高，經(jīng)濟(jì)利益巨大，涉及的資金額度往往比普通商品買賣要大得多，倘若一味地依靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)這雙“無形的手”對(duì)預(yù)售行為進(jìn)行調(diào)節(jié)，勢(shì)必?zé)o法達(dá)到全面規(guī)制虛假、惡意預(yù)售等破壞市場(chǎng)交易規(guī)則的行為，極易引發(fā)投機(jī)取巧，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生，由此損害當(dāng)事人的合法權(quán)益，影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行楊承志.樓花炒賣風(fēng)險(xiǎn)防范：商品房預(yù)售管理制度探析[M].廣州：廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2006：8-9.。為了避免上述危害結(jié)果的發(fā)生，我國(guó)采取政府干預(yù)的方式，加強(qiáng)監(jiān)管楊承志.樓花炒賣風(fēng)險(xiǎn)防范：商品房預(yù)售管理制度探析[M].廣州：廣東經(jīng)濟(jì)出版社，2006：8-9.左江南.房地產(chǎn)管理工具箱[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2012：539-540.二、買賣合同基本理論（一）商品房預(yù)售與現(xiàn)房買賣商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商將正處于建設(shè)階段的房屋提前銷售的一種房產(chǎn)交易方式，屬于商品房買賣方式的一種，但商品房預(yù)售與普通的商品房現(xiàn)房交易有所不同。當(dāng)前我國(guó)的商品房買賣合同根據(jù)標(biāo)的物的不同可以分為商品房現(xiàn)房買賣合同與商品房預(yù)售合同，在現(xiàn)房買賣活動(dòng)中當(dāng)事人交易的標(biāo)的物為現(xiàn)實(shí)存在且已經(jīng)通過相關(guān)部門的驗(yàn)收程序，取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書并可以正式入住的房屋；而預(yù)售合同中的標(biāo)的物為尚未完成建設(shè)的房屋，出賣時(shí)上不具有現(xiàn)實(shí)性，無法直接交付使用。因此，在現(xiàn)房買賣中，購(gòu)買人可以通過實(shí)地考察的方式對(duì)買賣合同項(xiàng)下的標(biāo)的物進(jìn)行全面細(xì)致的查看，而預(yù)售階段的商品房?jī)H僅雖然在合同中明確了所購(gòu)房屋的具體位置、建筑面積、整體結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)輔助設(shè)施，但并不存在實(shí)體房屋可供預(yù)購(gòu)人進(jìn)行挑選，實(shí)質(zhì)上是預(yù)購(gòu)人根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售方案中對(duì)預(yù)售房屋的描述在正在開發(fā)建設(shè)的樓盤中選擇某一房屋進(jìn)行交易的行為?，F(xiàn)房交易時(shí)，出賣人可以直接為買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而預(yù)售商品房因附有一定的履行期限，預(yù)購(gòu)人雖然預(yù)先支付了購(gòu)房款，但仍需等到樓盤開發(fā)項(xiàng)目整體建設(shè)完畢并通過驗(yàn)收手續(xù)之后才能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬過戶手續(xù)，取得所購(gòu)房產(chǎn)的所有權(quán)。（二）商品房預(yù)售與預(yù)約合同民法體系之中，預(yù)約的對(duì)應(yīng)概念為本約，預(yù)約合同是指當(dāng)事人為確保將來順利簽訂本約而訂立的合同，具有與本約合同不同的法律性質(zhì)和法律效力。預(yù)售合同成立時(shí)，預(yù)售商品房正處于建設(shè)施工階段或者還只存在于建筑設(shè)計(jì)圖紙上，沒有產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)存在的物權(quán)形式，因而帶有“預(yù)售”二字，但預(yù)售合同與預(yù)約合同并非同一概念。當(dāng)事人在簽訂正式的本約合同之前事先訂立一個(gè)預(yù)約合同，其主要目的在于使交易相對(duì)方受到法律上的約束，以保障將來簽約條件完備時(shí)雙方當(dāng)事人可以順利訂立本約合同。實(shí)際生活中也確實(shí)存在預(yù)購(gòu)人為取得商品房所有權(quán)而與房地產(chǎn)開發(fā)商事先簽訂預(yù)售商品房預(yù)約合同的情形，但其目的在于對(duì)將來具體房屋交易事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，預(yù)約合同生效后，雙方當(dāng)事人便附有積極履行預(yù)約合同義務(wù)，即在將來訂立正式的房屋買賣合同的義務(wù)；而預(yù)售合同中已經(jīng)明確規(guī)定了房屋的具體位置、建筑面積、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)款的交付方式以及違約責(zé)任等條款，預(yù)購(gòu)人與房地產(chǎn)開發(fā)商完全可以依據(jù)內(nèi)容完備的預(yù)售合同直接享有權(quán)利并履行相應(yīng)義務(wù)，無須另行訂立一個(gè)房屋買賣合同。故預(yù)售合同是內(nèi)容完備的本約合同，其法律效力等同于正式的房屋買賣合同，預(yù)購(gòu)人可以直接通過預(yù)售合同主張其對(duì)房屋享有的合法權(quán)益。三、商品房預(yù)售的法律性質(zhì)商品房預(yù)售活動(dòng)中，因預(yù)購(gòu)人選擇通過向銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式支付購(gòu)房款，商品房預(yù)售法律關(guān)系體系中除了形成基礎(chǔ)的預(yù)售法律關(guān)系以外，還會(huì)形成按揭借款法律關(guān)系。由此在預(yù)售活動(dòng)中生成了按揭這種新型債權(quán)擔(dān)保方式，商品房預(yù)售也因此具有了獨(dú)特的法律屬性。但究竟應(yīng)當(dāng)如何對(duì)商品房預(yù)售的法律性質(zhì)予以界定，理論學(xué)界至今未能形成統(tǒng)一的意見。就當(dāng)前而言，我國(guó)理論學(xué)界主要存在以下三種學(xué)說：（一）讓與擔(dān)保說著名學(xué)者王闖認(rèn)為商品房預(yù)售按揭行為可以被讓與擔(dān)保制度所涵蓋。他在《讓與擔(dān)保法律制度研究》中寫到：“當(dāng)前的房地產(chǎn)按揭的操作機(jī)制和讓與擔(dān)保的運(yùn)作機(jī)理基本相同，沒有將其作為讓與擔(dān)保之外的獨(dú)立的契約類型之必要。王闖.讓與擔(dān)保法律制度研究[M].北京：法律出版社，2000：25-29.從表面上看，商品房預(yù)售按揭行為與讓與擔(dān)保確實(shí)存在諸多相似之處，如兩者皆是在市場(chǎng)交易過程中逐步發(fā)展確立的債權(quán)擔(dān)保方式，都具有擔(dān)保債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的功能。但兩者也具有較為顯著的區(qū)別：首先，與讓與擔(dān)保相比，商品房預(yù)售按揭引起的法律關(guān)系更為復(fù)雜，按揭的設(shè)立也并非僅僅為了擔(dān)保銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其成立往往與商品房預(yù)售密切相連，預(yù)售按揭借款中往往蘊(yùn)含著三方當(dāng)事人之間的四種法律關(guān)系，而讓與擔(dān)保中一般只會(huì)涉及擔(dān)保設(shè)定人與擔(dān)保權(quán)利人之間的擔(dān)保法律關(guān)系；其次，讓與擔(dān)保只具有的單一的債權(quán)擔(dān)保功能，而商品房預(yù)售主要包括預(yù)售、借貸和債權(quán)擔(dān)保三項(xiàng)內(nèi)容，是以實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售為原因，房地產(chǎn)開發(fā)商以按揭借款合同第三人的身份加入到預(yù)購(gòu)人與銀行的借貸法律關(guān)系之中，促進(jìn)借款合同法律關(guān)系的建立的一種房地產(chǎn)開發(fā)資金融資方式。其充分利用了我國(guó)法律規(guī)定的預(yù)售、信貸、擔(dān)保等制度工具，將預(yù)售房產(chǎn)買賣與借貸、擔(dān)保聯(lián)系在一起，促成房產(chǎn)交易目的的實(shí)現(xiàn)；最后，商品房預(yù)售與讓與擔(dān)保最大的不同在于預(yù)購(gòu)人在所購(gòu)商品房上創(chuàng)設(shè)按揭并必然導(dǎo)致房屋所有權(quán)的事先轉(zhuǎn)移，而創(chuàng)設(shè)讓與擔(dān)保則需要債務(wù)人事先轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的所有權(quán)。我國(guó)法律明令禁止合同中出現(xiàn)流質(zhì)條款，銀行不能與預(yù)購(gòu)人事先約定如果預(yù)購(gòu)人無法按期清償借款，銀行可直接取得商品房的所有權(quán)，成為預(yù)售合同的權(quán)利人的方式清償債務(wù)。當(dāng)預(yù)購(gòu)人無法清償借款時(shí)，銀行根據(jù)按揭借款合同以及擔(dān)保合同的規(guī)定享有對(duì)擔(dān)保物的處分權(quán)，但該處分權(quán)的行使并不意味著銀行直接取得了預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售商品房享有的全部利益，而是一種對(duì)預(yù)購(gòu)人債權(quán)的代位權(quán)求償權(quán)，銀行可通過行使預(yù)購(gòu)人對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商享有的預(yù)售合同債權(quán)，以拍賣、變賣或折價(jià)的方式處分預(yù)售商品房，進(jìn)行債務(wù)清償。預(yù)購(gòu)人將預(yù)售合同及辦證所需文書材料交由銀行保管的行為實(shí)質(zhì)上僅具有將具備登記性質(zhì)的文本材料托付銀行保管的意義，只能在客觀上起到督促預(yù)購(gòu)人按時(shí)履行債務(wù)清償?shù)淖饔?，并不等同于預(yù)售合同權(quán)益的轉(zhuǎn)讓。李菁鳳.樓花按揭的法律性質(zhì)[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2010（5）：254-256.綜上可知，商品房預(yù)售無法為讓與擔(dān)保制度所涵蓋。（二）不動(dòng)產(chǎn)抵押說部分學(xué)者主張商品房預(yù)售按揭行為具備不動(dòng)產(chǎn)抵押的色彩，雖然預(yù)購(gòu)人未能立即取得對(duì)所購(gòu)商品房的所有權(quán)，但其具有在將來取得所購(gòu)房屋權(quán)益的可能性與現(xiàn)房交易追求的結(jié)果具有一致性，且在預(yù)售商品房上設(shè)立按揭擔(dān)保的目的也與在現(xiàn)房上設(shè)立抵押的目的相同，均是為了使所擔(dān)保的債權(quán)得以順利實(shí)現(xiàn)。因此，可以將其納入不動(dòng)產(chǎn)抵押制度范圍予以評(píng)價(jià)。實(shí)際上，商品房預(yù)售按揭擔(dān)保方式與不動(dòng)產(chǎn)抵押存在很大的區(qū)別。首先，預(yù)售階段的商品房并不具備法律認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)形態(tài)，尚無法設(shè)立抵押權(quán)?，F(xiàn)實(shí)生活中，很多人出于對(duì)《物權(quán)法》第180條規(guī)定的誤讀，產(chǎn)生了預(yù)售商品房可以設(shè)立抵押權(quán)的錯(cuò)覺，事實(shí)上是對(duì)“預(yù)售商品房”與“正在建造的建筑物”這兩個(gè)法律概念產(chǎn)生了混淆，兩者實(shí)則并非同一概念?！段餀?quán)法》第180條《物權(quán)法》第180條：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；”明確指出可以用于抵押的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人或第三人有權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)，結(jié)合《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第75條《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第75條：“當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房?！?、第76條《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第76條：“申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；”之規(guī)定，設(shè)立在建建筑物抵押權(quán)需要提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該證書只能由房地產(chǎn)開發(fā)商才能提供，且已經(jīng)向預(yù)購(gòu)人出售的商品房并不包含在在建建筑物的范圍之內(nèi)。由此《物權(quán)法》第180條：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；”《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第75條：“當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房?！薄恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第76條：“申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；”其次，由《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第78條《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第78條：“申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（二）預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記材料；預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記。”可知，預(yù)售階段預(yù)購(gòu)人為銀行辦理的商品房預(yù)售按揭擔(dān)保登記實(shí)質(zhì)上并非商品房抵押設(shè)立登記，而是對(duì)預(yù)售商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記，無法產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的效果。依據(jù)《物權(quán)法》第20條《物權(quán)法》第20條：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！焙汀蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第4條《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第4條：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。”之規(guī)定可知，設(shè)立預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記的目的在于保護(hù)銀行對(duì)預(yù)售商品房滿足法律規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)條件時(shí)請(qǐng)求預(yù)購(gòu)人為銀行設(shè)立抵押擔(dān)保物權(quán)的權(quán)利，約束預(yù)購(gòu)人的無權(quán)處分行為，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第78條：“申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房抵押登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（二）預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記材料；預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記?！薄段餀?quán)法》第20條：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第4條：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力?！睂O文超，藍(lán)雯斐.預(yù)購(gòu)商品房抵押登記相關(guān)法律問題分析及建議[J].法制與經(jīng)濟(jì)，2017（5）：75-76.就此而言，商品房預(yù)售按揭擔(dān)保方式不等同于不動(dòng)產(chǎn)抵押，無法被現(xiàn)有的抵押制度所涵蓋。（三）新型物權(quán)擔(dān)保形式支持該學(xué)說的學(xué)者認(rèn)為，商品房預(yù)售按揭擔(dān)保具有不同于讓與擔(dān)保和不動(dòng)產(chǎn)抵押的特征，是根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，充分利用多種法律制度將商品房預(yù)售活動(dòng)、銀行信貸業(yè)務(wù)以及不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保制度緊密相連的一項(xiàng)物權(quán)擔(dān)保形式?，F(xiàn)階段的物權(quán)擔(dān)保制度已經(jīng)無法涵蓋商品房預(yù)售按揭擔(dān)保的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在民法體系中賦予其與不動(dòng)產(chǎn)抵押、質(zhì)押等物權(quán)擔(dān)保形式同等的法律地位，以便更好地服務(wù)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。其實(shí)，單就物權(quán)擔(dān)保這一概念的直觀含義而言，是指權(quán)利人對(duì)某一特定的物享有的權(quán)利，具有客觀實(shí)在性，而預(yù)售階段預(yù)購(gòu)人所購(gòu)的商品房尚在建設(shè)過程中，還未形成法律上認(rèn)可的物權(quán)形態(tài)，并不具備創(chuàng)設(shè)物權(quán)擔(dān)保的前提條件，其充其量是預(yù)購(gòu)人基于預(yù)售合同對(duì)將來取得預(yù)售商品房所有權(quán)的一種期待性利益，屬于債權(quán)性質(zhì)。再則，雖然商品房預(yù)售和按揭借款制度均是大陸從香港引入的全新制度，并非我國(guó)本土所孕育而生。但并不是所有新事物的出現(xiàn)都需要在法律上創(chuàng)設(shè)一個(gè)專屬地位對(duì)其予以評(píng)價(jià)和調(diào)整，商品房預(yù)售按揭擔(dān)保實(shí)際上完全可以被我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)交易、銀行信貸和債權(quán)擔(dān)保制度所包容涵蓋，并不能因?yàn)槠渚哂幸欢ǖ奶厥庑?，就完完全全把它單?dú)排除在現(xiàn)有制度的門外進(jìn)行研究，而應(yīng)當(dāng)積極地利用我國(guó)現(xiàn)有的制度對(duì)其進(jìn)行分析。法律本身就是一門關(guān)于解釋的學(xué)問，可以通過對(duì)原有法條的合理擴(kuò)張解釋對(duì)新生制度予以分析和探討，以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)所需，既可以起到節(jié)約立法成本的效果，又能產(chǎn)生更好的為公眾理解和接受的作用。就當(dāng)前我國(guó)商品房預(yù)售活動(dòng)中包含的預(yù)售、信貸和債權(quán)擔(dān)保三項(xiàng)內(nèi)容，具有多個(gè)合同、多方主體與多個(gè)法律關(guān)系共同聯(lián)合發(fā)揮作用的效果，可以被我國(guó)現(xiàn)階段的法律制度融合概括、包容評(píng)價(jià)，并不需要將其單獨(dú)界定為一項(xiàng)新型物權(quán)擔(dān)保形式。韓繼偉.預(yù)售商品房按揭法律屬性論析[N].通化師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2013-11-34(6).四、商品房預(yù)售民事法律關(guān)系我國(guó)的商品房預(yù)售并非一項(xiàng)單一的房屋買賣制度，而是一項(xiàng)由多方法律主體、多份民事合同法律關(guān)系相互交織在一起形成的具有特殊性的房產(chǎn)交易法律制度。預(yù)售過程中，通常以房地產(chǎn)開發(fā)商與預(yù)購(gòu)人之間的《商品房預(yù)售合同》作為法律關(guān)系產(chǎn)生的邏輯起點(diǎn)，隨后因預(yù)購(gòu)人選擇采用按揭借款的方式支付購(gòu)房款而衍生出預(yù)購(gòu)人與銀行之間因簽訂《個(gè)人住房按揭借款合同》，即按揭借款合同法律關(guān)系；為了確保貸款的順利回收，預(yù)購(gòu)人需要以所購(gòu)的預(yù)售商品房作為抵押為銀行設(shè)立債權(quán)擔(dān)保，由此在預(yù)購(gòu)人與銀行之間又產(chǎn)生了一層擔(dān)保法律關(guān)系；由于預(yù)售商品房尚未竣工，在沒能辦理房地產(chǎn)抵押設(shè)立登記手續(xù)階段仍舊存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，因此需要預(yù)售開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)利人——房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此階段內(nèi)預(yù)購(gòu)人還款義務(wù)的履行承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間的保證法律關(guān)系。吳清旺.房地產(chǎn)開發(fā)中的利益沖突與衡平——以民事權(quán)利保障為中心吳清旺.房地產(chǎn)開發(fā)中的利益沖突與衡平——以民事權(quán)利保障為中心[D].重慶：西南政法大學(xué)，2004:127-129.（一）預(yù)售民事法律關(guān)系促成預(yù)售商品房的交易為預(yù)購(gòu)人向銀行申請(qǐng)按揭借款的根本原因。為此，預(yù)購(gòu)人首先必須與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定購(gòu)買預(yù)售開發(fā)項(xiàng)目中某一特定位置的房屋，并在合同中明確表示通過向銀行申請(qǐng)按揭借款的方式支付購(gòu)房款。顯然，預(yù)購(gòu)人除了是預(yù)售合同中的買受人以外，還存在另外一層角色外衣，也就是按揭借款合同中的申請(qǐng)人。預(yù)購(gòu)人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間因簽訂預(yù)售合同而形成預(yù)售民事法律關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商是合同中的出賣人，預(yù)購(gòu)人是買受人。（二）借款民事法律關(guān)系通過對(duì)大量預(yù)售按揭借款合同糾紛進(jìn)行觀察，我們不難發(fā)現(xiàn)按揭借款合同中的借款人，即預(yù)售合同中的預(yù)購(gòu)人往往處于工薪階層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱，消費(fèi)能力有限，為了彌補(bǔ)其缺乏一次性支付巨額購(gòu)房款的能力，預(yù)購(gòu)人往往會(huì)選擇通過向銀行申請(qǐng)按揭借款的方式支付預(yù)售商品房的購(gòu)房款。既能滿足預(yù)購(gòu)人想要獲得容身之所的愿望，也能在很大程度上緩解預(yù)購(gòu)人短期經(jīng)濟(jì)壓力。當(dāng)預(yù)購(gòu)人與銀行簽訂按揭借款合同時(shí)，雙方之間便產(chǎn)生了借款民事法律關(guān)系，銀行是借款合同中的債權(quán)人，預(yù)購(gòu)人是債務(wù)人。（三）擔(dān)保民事法律關(guān)系為了保障銀行出借貸款得以順利回收，預(yù)購(gòu)人需要在預(yù)售商品房上設(shè)立抵押作為銀行債權(quán)的擔(dān)保。由此在預(yù)購(gòu)人與銀行之間形成了擔(dān)保民事法律關(guān)系。該擔(dān)保民事法律關(guān)系因所處的時(shí)間不同而具有不同的意義。如果將預(yù)購(gòu)人為銀行辦理商品房抵押設(shè)立登記作為分界點(diǎn)，在抵押設(shè)立登記之前預(yù)購(gòu)人為銀行設(shè)立的“抵押”實(shí)質(zhì)上是是抵押權(quán)的預(yù)告登記，是預(yù)購(gòu)人基于預(yù)售合同對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以及銀行對(duì)預(yù)購(gòu)人在將來取得的商品房上設(shè)立抵押的請(qǐng)求權(quán)的確認(rèn)。只有當(dāng)預(yù)購(gòu)人取得商品房所有權(quán)并為銀行辦理了正式的商品房抵押設(shè)立登記之后，銀行才享有抵押權(quán)。這時(shí)候，才能將銀行稱為抵押合同中的抵押權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為合同的相對(duì)人，即抵押人。劉穎超.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)若干問題研究[D].鄭州：鄭州大學(xué)，2006:4-7.（四）保證民事法律關(guān)系預(yù)售階段的商品房尚未建設(shè)完畢，暫無現(xiàn)房可供當(dāng)事人進(jìn)行買賣，而我國(guó)法律規(guī)定，只有在辦理商品房權(quán)屬登記手續(xù)之后才可以辦理商品房抵押設(shè)立登記，尚未建成的房屋無法取得權(quán)屬證明。因此，即便銀行已經(jīng)依約發(fā)放按揭貸款，只要尚未辦理抵押設(shè)立登記，銀行便無法通過抵押合同主張其享有優(yōu)先受償權(quán)。為了轉(zhuǎn)移這一階段中抵押權(quán)益不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，銀行往往要求經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商以還貸義務(wù)保證人的身份參與到按揭借款的活動(dòng)中來，承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。在保證民事法律關(guān)系中，銀行為債權(quán)人，開發(fā)商是保證人，預(yù)購(gòu)人為債務(wù)人，又稱被保證人。由上可知，商品房預(yù)售中蘊(yùn)含的四項(xiàng)法律關(guān)系彼此環(huán)環(huán)相扣，緊緊相連，共同組成商品房預(yù)售民事法律關(guān)系體系。五、商品房預(yù)售與“借名按揭”法律實(shí)踐問題（一）商品房預(yù)售與“借名按揭”法律實(shí)踐問題概述商品房預(yù)售往往與按揭借款業(yè)務(wù)的開展同時(shí)進(jìn)行，而現(xiàn)階段，預(yù)售活動(dòng)中經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商借用預(yù)購(gòu)人名義簽署按揭借款合同以套取銀行貸款的“借名按揭”情形。在按揭借款活動(dòng)中，預(yù)購(gòu)人為銀行貸款的申請(qǐng)人和合同的實(shí)際簽署人，也稱為名義借款人，房地產(chǎn)開發(fā)商為銀行貸款的實(shí)際使用人?！敖杳唇摇睂?shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)商與預(yù)購(gòu)人私下達(dá)成的企圖通過虛構(gòu)預(yù)售交易套取銀行貸款發(fā)放的行為。雖然是以預(yù)購(gòu)人本人名義簽訂的按揭借款合同，實(shí)則是由房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際享受銀行發(fā)放貸款的利益并承擔(dān)按時(shí)還款的義務(wù)。一般而言，只要房地產(chǎn)開發(fā)商能夠按時(shí)清償債務(wù)，外人便無法察覺背后隱藏的“借名按揭”法律事實(shí)，可一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商無法按時(shí)償還銀行貸款本息的情況，便會(huì)引發(fā)銀行與預(yù)購(gòu)人因按揭借款合同履行問題產(chǎn)生的糾紛，由此使真正的貸款使用人——房地產(chǎn)開發(fā)商浮出水面，隨之便引發(fā)了法律實(shí)踐中遇到的虛構(gòu)的預(yù)售合同對(duì)按揭借款合同效力認(rèn)定是否存在影響的爭(zhēng)議。一般而言，廣大民眾會(huì)對(duì)“借名按揭”這件事產(chǎn)生一定的誤解，認(rèn)為預(yù)購(gòu)人不過是提供個(gè)人身份信息給房地產(chǎn)開發(fā)商辦理按揭貸款，該行為只起到輕微的輔助作用，而銀行貸款的實(shí)際使用人和還款義務(wù)的實(shí)際履行人均是房地產(chǎn)開發(fā)商自己，預(yù)購(gòu)人并沒有從借款合同中收獲任何非法利益，若僅僅因?yàn)椤敖杳焙炇鹆艘环莺贤鸵袚?dān)如此沉重的還款責(zé)任，未免太過不合情理。然而，法律對(duì)應(yīng)當(dāng)由預(yù)購(gòu)人還是房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)還款責(zé)任的評(píng)價(jià)卻未必與民眾的理解相一致。要想真正厘清預(yù)購(gòu)人、房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間的利益糾葛鏈條，必須先從源頭抓起。因此，首先需要解決的便是《商品房預(yù)售合同》的效力問題。當(dāng)前，法院通常會(huì)對(duì)預(yù)售購(gòu)房款首期支付對(duì)象、房屋建成后交接手續(xù)的辦理以及按揭貸款的實(shí)際償還人等相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，以此對(duì)預(yù)購(gòu)人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間是否存在真實(shí)的預(yù)售意思表示進(jìn)行評(píng)判，當(dāng)上述各項(xiàng)證據(jù)均表明雙方并不存在真實(shí)的預(yù)售意愿時(shí)，法院便會(huì)基于該虛構(gòu)預(yù)售行為做出認(rèn)定預(yù)售合同無效的判決。實(shí)踐中，法院通常會(huì)依據(jù)下列條款對(duì)預(yù)售合同無效的法律事實(shí)予以認(rèn)定：1.《合同法》第52條第二項(xiàng)之“惡意串通，損害第三人利益”；2.《合同法》第52條第三項(xiàng)之“以合法形式掩蓋非法目的”；3.《合同法》第52條第四項(xiàng)之“損害社會(huì)公共利益”；4.《民法總則》第146條之“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效”。韓曉瑩.韓曉瑩."假按揭"法律風(fēng)險(xiǎn)防控分析[J].中國(guó)城市金融，2018(2):63-65.解決了預(yù)售這一基礎(chǔ)法律合同的效力問題之后，緊接著出現(xiàn)的便是按揭借款合同的效力問題。對(duì)于這一問題，法院并未形成一致意見。部分法院認(rèn)為，按揭借款合同因預(yù)售合同而簽訂，其存在的意義是為了實(shí)現(xiàn)預(yù)售房產(chǎn)交易，具有從屬于預(yù)售合同的法律效力，是預(yù)售合同的從合同。當(dāng)預(yù)售合同因存在虛假交易而被法院認(rèn)定無效時(shí)，按揭借款合同也將失去其存在的依據(jù)，隨主合同一同歸于消滅。但大部分法院已經(jīng)開始意識(shí)到預(yù)售合同與按揭借款合同之間并非主合同與從合同的關(guān)系，按揭借款合同本身具有獨(dú)立性，與預(yù)售合同既相互聯(lián)系，又相互區(qū)分，共同構(gòu)成商品房預(yù)售制度的重要組成部分。作者也認(rèn)同預(yù)售合同與按揭借款合同并非主從合同關(guān)系的觀點(diǎn)。原因在于預(yù)售合同與按揭借款合同的當(dāng)事人并不相同，前者為預(yù)購(gòu)人和房地產(chǎn)開發(fā)商雙方當(dāng)事人，而后者雖然也存在房地產(chǎn)開發(fā)商的介入，但其身份不再是合同一方當(dāng)事人，而是作為借款合同的第三人以保證人的身份出現(xiàn)。預(yù)售合同的確是借款合同成立的基礎(chǔ)和原因，但是預(yù)售合同只是提供了預(yù)購(gòu)人向銀行申請(qǐng)貸款的背景條件，其效力變動(dòng)并不必然會(huì)引起借款合同效力的變動(dòng)。一般而言，只要銀行一方簽訂按揭借款合同時(shí)為善意且已經(jīng)履行合同約定的放款義務(wù)，就可以認(rèn)定按揭借款合同是有效的合同，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)還款義務(wù)，當(dāng)預(yù)購(gòu)人拒絕還款時(shí)，銀行有權(quán)根據(jù)合同的規(guī)定向房地產(chǎn)開發(fā)商要求其承擔(dān)保證責(zé)任。當(dāng)認(rèn)定按揭借款合同合法有效之后，就可以對(duì)實(shí)際應(yīng)當(dāng)由預(yù)購(gòu)人還是房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)還款責(zé)任的問題予以分析。對(duì)此問題當(dāng)前存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，按照市場(chǎng)交易習(xí)慣而言，誰受益就應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)責(zé)任，由貸款的實(shí)際使用人，即房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)還款義務(wù)的責(zé)任承擔(dān)方式符合民眾對(duì)于“借名按揭”的理解。雖然按揭借款合同是以預(yù)購(gòu)人的名義簽訂，但預(yù)購(gòu)人實(shí)際上并沒有對(duì)貸款使用權(quán)益的支配力，因此不應(yīng)當(dāng)背負(fù)如此沉重的還貸責(zé)任；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，合同具有相對(duì)性，不管預(yù)購(gòu)人是否基于按揭借款合同獲取收益，只要與銀行簽訂合同時(shí)其具備成為合同一方主體的資格，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的合同義務(wù)。銀行正是基于對(duì)預(yù)購(gòu)人資信認(rèn)可才同意發(fā)放貸款，并不知曉預(yù)購(gòu)人背后還隱藏著另一方法律主體，也無法揣測(cè)出預(yù)購(gòu)人實(shí)際申請(qǐng)貸款的意圖究竟為何，要求銀行越過預(yù)購(gòu)人直接向房地產(chǎn)開發(fā)商主張還貸責(zé)任的行為不符合法律邏輯。且預(yù)購(gòu)人作為完全民事行為能力人，理應(yīng)具有辨別在借款合同上簽名將會(huì)導(dǎo)致何種法律后果，應(yīng)當(dāng)為自己的民事法律行為承擔(dān)責(zé)任。至于預(yù)購(gòu)人與房地產(chǎn)開發(fā)商之間因“借名”引發(fā)的糾紛應(yīng)當(dāng)如何解決，則涉及另一法律關(guān)系，在借款法律關(guān)系中不予討論。石曉輝.預(yù)售商品房按揭法律問題研究[D].上海：復(fù)旦大學(xué)，2009:16-20.作者也認(rèn)同第二種觀點(diǎn)的表述。因?yàn)楦鶕?jù)合同具有相對(duì)性的原則，