房地產(chǎn)并購實務操作指引

前言隨著房地產(chǎn)市場不斷走向標準化，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭已逐步從單純的資源優(yōu)勢競爭轉(zhuǎn)向能力優(yōu)勢的競爭，開發(fā)商除需具備高效優(yōu)質(zhì)的工程管理、營銷籌劃能力外，嫻熟的資本運營能力更是必不可少，《房地產(chǎn)并購實務操作指引》在此背景下應運而生。并購資源整合功能，有利于提高公司贏利能力和核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的跨越式開展。股權(quán)并購方式的成功運用，既需要良好的溝通談判能力，也需要熟練的業(yè)務操作。由于股權(quán)并購是雙方甚至多方的合作，合作中一方的操作環(huán)節(jié)的是否順暢，直接影響到股權(quán)并購的順利實現(xiàn)。為此，了解股權(quán)并購一般操作流程，逐步推進，才能使得股權(quán)并購目標的順利實現(xiàn)。本指引從房地產(chǎn)并購的交易方式、并購的一般流程、盡職調(diào)查內(nèi)容進行了全面梳理，并對并購中存在的風險及防范措施進行了分析，并援引真實案例著力幫助讀者提高企業(yè)并購實務操作能力，解決公司資本運作中的實際問題。本指引在編纂過程中得到了集團領導、北京順捷及北京市君澤君律師事務所的大力支持，在此致謝。由于專業(yè)經(jīng)驗所限，再加上時間倉促，本實務操作指引難免掛一漏萬，敬請各位領導及同事批評指正，并隨著實務的成功運用，將本指引不斷完善，為集團公司及所屬各單位提供有力參考。房地產(chǎn)并購實務操作指引編委會二〇一四年十月目錄TOC\o"1-3"\h\u19854一房地產(chǎn)并購的交易方式 12055〔一〕資產(chǎn)并購 123166〔二〕股權(quán)并購 112582二房地產(chǎn)并購的三種思維 42040〔一〕風險思維 425683〔二〕流程思維 46465〔三〕收購方思維 55928三股權(quán)并購常用概念澄清 65962四并購的一般流程 831123〔一〕前期準備階段 831263〔二〕與交易對方開售首輪談判，并簽訂收購意向書 821489〔三〕對工程公司進行盡職調(diào)查 8325221、法律盡職調(diào)查 9131262、審計 1262563、資產(chǎn)評估 1415367〔四〕制定收購方案 163571〔五〕正式收購談判并擬訂交易文件 1772〔六〕簽署交易文件 1822122〔七〕支付對價并辦理股權(quán)變更登記手續(xù) 1923634〔八〕交割 2017052五并購風險 2113547〔一〕公司股權(quán)屬性確定風險 211770〔二〕工程本身的風險 223284〔三〕工程公司或有債務控制風險 2325429六并購風險防范措施 2421322七案例 2525714案例一 257060案例二 2619793附件 2711738附件1股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議 2731085附件2盡職調(diào)查清單 319179附件3盡職調(diào)查報告 3816139附件4法律意見書 746210附件5審計報告 7623995附件6資產(chǎn)評估報告 7826019附件7房地產(chǎn)工程資產(chǎn)并購轉(zhuǎn)讓協(xié)議 848674附件8股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 866765附件9工程公司同意工程股權(quán)轉(zhuǎn)讓之股東會決議 9128009附件10工程公司法人股東同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓之股東會決議 9312621附件11現(xiàn)任董事之辭職書 955894附件12股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜之股東會決議 9623005附件13股權(quán)并購后新公司之公司章程 9823744附件14股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告 10015250附件15公司變更登記一次性告知單 101一房地產(chǎn)并購的交易方式房地產(chǎn)工程并購，顧名思義，是對目標公司房地產(chǎn)工程的并購。一般而言，房地產(chǎn)工程的并購，通常采用兩種模式，一是對房地產(chǎn)工程公司的股權(quán)的并購，另一種是直接對房地產(chǎn)工程公司的資產(chǎn)〔或工程〕的并購。兩種交易方式各有利弊，具體分析如下。資產(chǎn)并購1、資產(chǎn)并購之利〔1〕不承當原公司債務，沒有潛在風險負擔；〔2〕房地產(chǎn)工程出售時，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時所多支付的本錢能進入土地增值稅扣除工程。2、資產(chǎn)并購之弊〔1〕本工程必須已經(jīng)交齊土地出讓金、并取得土地證；〔2〕完成投資總額的25%；〔3〕原有工程已取得的各項審批、開發(fā)手續(xù)需進行變更，手續(xù)繁雜；〔4〕對于被并購方而言，需繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅〔教育城建附加〕、印花稅、所得稅等稅項，稅費比擬多，進而可能導致并購價款的增加。股權(quán)并購1、股權(quán)并購之利〔1〕由于土地使用權(quán)人不發(fā)生變更、所有的開發(fā)手續(xù)、規(guī)證仍然有效；〔2〕免除土地轉(zhuǎn)讓的相關稅收負擔：土地增值稅、契稅、營業(yè)稅〔教育城建附加〕。2、股權(quán)并購之弊〔1〕承當原有公司債務，可能存在隱患；〔2〕有的地方的稅務機關對100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況也會要求按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的事項進行征稅；〔3〕房地產(chǎn)工程出售時，土地增值稅扣除工程仍按原扣除根底扣除，即在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時所多支付的本錢不能進入土地增值稅扣除工程。另外，還有兩種變相的資產(chǎn)并購方式，一是將公司進行分立，將擬轉(zhuǎn)讓的工程分立成單獨的公司，然后再進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，二是以土地出資設立新公司，然后再轉(zhuǎn)讓新公司的股權(quán)。就股權(quán)轉(zhuǎn)讓而言，可以有兩種方式，一是直接進行工程公司全部或局部的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，還有一種就是對工程公司進行增資。在實踐中，選擇何種方式進行并購，主要還是根據(jù)工程公司的具體情形而定。例如在我們曾經(jīng)操作過的案例中，深圳某房地產(chǎn)工程是經(jīng)深圳市規(guī)劃國土局和深圳市人民政府住房制度改革辦公室批準的，由A、B、C、D四家大型房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的社會微利房工程，并由該四家房地產(chǎn)公司共同取得了工程地塊的國有土地使用權(quán)證。之后，四家房地產(chǎn)公司中的B、C、D三家擬退出該工程，另外一家大型房地產(chǎn)公司E擬承接該工程。根據(jù)該工程的實際情況，各方最后確定的交易方式為由A、B、C、D利用土地使用權(quán)先設立工程公司，然后由B、C、D將其持有的工程公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給E。一方面單純進行工程轉(zhuǎn)讓很難解決土地所有權(quán)證的局部轉(zhuǎn)讓問題，另外通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式防止契稅、營業(yè)稅的繳納；也防止了房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓涉及的土地使用權(quán)證的變更手續(xù)，減少了交易環(huán)節(jié)所涉及的審批、變更手續(xù)。

二房地產(chǎn)并購的三種思維風險思維選擇適當?shù)?、合格的標的公司，以股?quán)收購的方式進行投資，其目的是獲得工程可行性研究報告估算的預期利益。但股權(quán)收購存在諸多不確定性，為此必須時時樹立風險思維，做好方案和事先防范。風險思維的應用，在于股權(quán)收購中對標的公司收購中可能涉及到的風險諸如公司股權(quán)類風險、權(quán)利完整性風險予以充分估計，在于重視盡職調(diào)查報告所揭示的風險并采取應對措施，在于充分利用合作框架協(xié)議、備忘錄、承諾函、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議等合同進行風險管理，把所有潛在風險、或有債務、訴訟風險等各種因素考慮進去。流程思維股權(quán)并購作為收購方與賣方的資產(chǎn)重組、資產(chǎn)互置的行為，是一系列經(jīng)濟行為的組合和順序的推進。股權(quán)并購的順利實現(xiàn)需經(jīng)歷意向階段、籌備階段、盡調(diào)階段、協(xié)議談判階段、協(xié)議簽署階段、報批階段以及變更階段等多個環(huán)節(jié)。股權(quán)并購中要具有流程思維，著眼宏觀大局，統(tǒng)籌安排。要看到，前一環(huán)節(jié)既是后一階段的緊前條件，前一環(huán)節(jié)的推動有時也伴隨著后一階段的著手準備。在針對股權(quán)并購設定進度安排和推進方案時，要注意流程的前后銜接，確保股權(quán)并購順利、高效。收購方思維身為市場合作時機的“覓食者”，作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們的重要目標便是發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)工程，投資于那些潛力大、效益好、風險低的存量土地。我們作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進行股權(quán)收購時，首先要認準自身“收購方”的角色定位，全方面考慮股權(quán)并購推進工作的事宜，更要掌握主動性，在溝通、談判中占據(jù)股權(quán)并購的主導權(quán)，認真判斷標的公司存在的問題和瑕疵，爭取獲得賣方有利條件及重要承諾。

三股權(quán)并購常用概念澄清股權(quán)并購對于中國鐵建地產(chǎn)來說，是新興事物。本指引提到的股權(quán)并購，僅指中國鐵建地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為了獲取存量土地進行商業(yè)開發(fā)，尋求并利用擁有土地資源的股權(quán)賣方，以出資入股的方式獲得標的公司的股權(quán)，對標的公司擁有的目標地塊進行再開發(fā)，實現(xiàn)預期價值和利潤的活動。作為收購方，我們有必要掌握以下股權(quán)并購實務操作中常見術語，便于股權(quán)并購理論的了解和實務操作的順利推行。以下是股權(quán)并購中常見術語，現(xiàn)結(jié)合中國鐵建地產(chǎn)可能遇到的實際情況，予以解釋：收購方：一般是股權(quán)收購簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的“甲方”，旨在獲得標的公司股權(quán)，便于對目標地塊進行商業(yè)再開發(fā)，獲取投資收益的一方。如無特別說明，此處股權(quán)收購方即為中國鐵建房地產(chǎn)指中國鐵建房地產(chǎn)集團及所屬子公司，也就是我方。賣方：一般是股權(quán)收購簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的“乙方”，是出賣股權(quán)的合作方。一般情況下，股權(quán)賣方是標的公司的股東，包括自然人股東和法人股東，它是標的公司股權(quán)擁有者，是標的公司的股東。標的公司〔目標公司〕：指在股權(quán)收購行為發(fā)生的情況下，股東、股權(quán)結(jié)構(gòu)、持股比例發(fā)生變化的公司。它是房地產(chǎn)企業(yè)獲取目標土地權(quán)屬的原權(quán)利享有人，是擁有存量土地資源的企業(yè)，一般被股權(quán)收購的賣方控股或?qū)嶋H控制。在股權(quán)收購完成后，“標的公司”或會被“新公司”等名詞代稱，以作區(qū)別。審計評估基準日：指基于股權(quán)收購交易的目的，由收購方〔甲方〕委托第三方對標的公司進行資產(chǎn)、財務、訴訟和糾紛進行審計、評估的截止日。一般標的公司自此日之后之股權(quán)交割前，標的公司不再因業(yè)務經(jīng)營發(fā)生其他經(jīng)營業(yè)務和重大資金往來，也是賣方對標的公司做出陳述、承諾和保證的重要節(jié)點，是約定過渡期雙方權(quán)利義務、先決條件達成的起點。交割日：指收購方與賣方根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定，收購方的按購置股權(quán)比例成為標的公司相應股權(quán)持有人，完成工商變更登記的日期。過渡期：指自評估基準日至交割日的期間。該期間是股權(quán)收購達成的關鍵期間，股權(quán)并購流程推動的主要時期。收購方和賣方會根據(jù)溝通、交流的結(jié)果按流程推進相關緊前工作，為股權(quán)交割做好充足準備。

四并購的一般流程本流程首先基于以下幾點前提：一是立足我方即收購方的實際業(yè)務開展需要。二是契合中國鐵建房地產(chǎn)及上級股份公司重大資金使用、重大決策的審批流程。三是淡化理論、強化實務操作?！惨弧城捌跍蕚潆A段主要包括了解工程公司或房地產(chǎn)工程的根本經(jīng)營情況和法律狀況、出售資產(chǎn)或股權(quán)或定向增資擴股的動機、并購中存在的法律和財務障礙等，并成立并購小組，包括并購方自身專業(yè)人員〔如開發(fā)、市場、設計、財務、法律等〕、第三方談判協(xié)作人員等，以便于后續(xù)并購的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開展?！捕撑c交易對方開售首輪談判，并簽訂收購意向書收購雙方經(jīng)過初步接觸后，就會簽訂收購意向書〔或備忘錄、框架協(xié)議，具體文件見附件1〕。意向書主要是為后面的收購活動提供一個合作框架，以保證后續(xù)活動的順利開展。收購意向書的主要內(nèi)容包含收購標的、收購方式及收購合同主體、收購價款及確定價格的方式、鎖定條款、保密條款以及終止條款等?！踩硨こ坦具M行盡職調(diào)查在雙方簽訂收購意向書后，收購方委派的律師、審計師、評估師等中介機構(gòu)進場，對工程公司和/或其開發(fā)建設的房地產(chǎn)工程進行法律、財務的盡職調(diào)查，同時進行評估。盡職調(diào)查的目的是使并購方盡可能地摸清工程公司和/或其開發(fā)建設的房地產(chǎn)工程的家底。一方面作為雙方確定收購價格的參考因素，從另一方面來講，盡職調(diào)查也就是風險管理。一旦通過盡職調(diào)查明確了存在哪些風險和法律問題，為下一步談判策略的擬定及合同談判奠定根底，從而在合同談判及合同的擬定中合理設定雙方的權(quán)利義務，使交易雙方在公平與合理的根底上達成最終協(xié)議。1、法律盡職調(diào)查〔1〕什么是法律盡職調(diào)查在并購過程中，為了減小或防止并購風險，在并購開始前對目標公司進行盡職調(diào)查是十分重要的，法律盡職調(diào)查更是重中之重。法律盡職調(diào)查是指在公司并購等重大公司行為中，由律師進行的對目標公司的主體合法性存續(xù)、企業(yè)資質(zhì)、資產(chǎn)和負債、對外擔保、重大合同、關聯(lián)關系、納稅、環(huán)保、勞動關系等一系列法律問題的調(diào)查。法律盡職調(diào)查應遵循以下原那么：第一是目標性原那么。并購方在盡職調(diào)查開始前應當明確盡職調(diào)查的目標是什么，并向法律參謀明確盡職調(diào)查過程中的關鍵點。第二是重要性原那么。法律參謀要明確在盡職調(diào)查過程中什么層次的資料和消息是最重要的，并確定盡職的調(diào)查過程著重于并購方所要到達的目標，以及從中發(fā)現(xiàn)有關法律事項，這一過程將明確可能影響交易價格的各種因素。第三是保密性原那么。在并購方開始接觸任何資料之前，對方通常會要求涉及盡職調(diào)查的人員承諾對其獲得的資料和信息進行保密?！?〕為什么進行法律盡職調(diào)查法律盡職調(diào)查的首要目的之一，就是要從根本上解決并購各方信息不對稱的問題。所謂的信息不對稱，即并購各方對并購標的的法律狀況了解程度存在差異，而這種差異容易產(chǎn)生并購各方的不公平交易。多數(shù)時候，并購方因害怕吃虧，而遲遲不肯在并購對價等關鍵條款上下定決心；有時，也因被并購方自身對并購標的不夠了解，而在決策上遲疑不決。因此，從需求上講，法律盡職調(diào)查的動因既包括、且主要包括并購方想了解與并購標的、并購方有關的法律信息；特殊情況下，也包括被并購方想了解與并購標的、并購方有關的法律信息?？梢哉f，在并購工程中，盡職調(diào)查是委托人決策免責的一個重要途徑?！?〕法律盡職調(diào)查的主要內(nèi)容一是資產(chǎn)問題，具體包括：〔a〕土地的性質(zhì)〔例如：工業(yè)用地需轉(zhuǎn)性重新招拍掛；軍用土地需總后審批〕；〔b〕土地的取得是否合法〔包括立項報告、規(guī)劃許可等〕；〔c〕是否簽署土地使用權(quán)出讓合同，該合同是否有違約情形〔例如開工竣工要求、付款是否有延遲，是否需繳納滯納金〕；〔d〕土地轉(zhuǎn)讓價款及相關稅項是否繳納；〔e〕國有土地使用權(quán)證及其抵押情況；〔f〕與工程有關的申報、批復文件、及已經(jīng)取得的相關證照。二是公司歷史沿革，具體包括：公司設立及變更的所有工商資料三是股權(quán)，具體包括〔a〕股東名冊；〔b〕實繳出資〔假設為2013年前設立的公司，還需審查出資是否有不符合法律規(guī)定的情形〕；〔c〕股權(quán)是否質(zhì)押；四是重大合同，主要是查看公司各項合同履行情況，是否存在違約、合同未付款項、是否存在借款、擔保等情形。五是公司債權(quán)債務問題，銀行貸款情況；是否欠土地款、工程款、是否有股東借款等。六是員工問題，查看員工工資情況，是否存在欠繳工資、五險的繳納情況。七是納稅情況，是否有欠付的稅款、是否有罰款。八是訴訟情況，看企業(yè)是否有重大或其它對目標工程有重大影響的訴訟，或或有債務。具體盡職調(diào)查清單見附件2，律師將根據(jù)盡職調(diào)查情況出具正式的盡職調(diào)查報告，并根據(jù)盡職調(diào)查中遇到的問題，提供處理意見〔具體形成文件盡職調(diào)查報告見附件3〕?！?〕法律意見書并購過程中，通常均需要律師在盡職調(diào)查完成后，根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果出具法律意見書。法律意見書是律師對并購行為的合法性進行專業(yè)確認的文件，主要是使收購方了解該并購行為是否存在重大法律障礙。法律意見書通常包括如下幾個局部：一是出具法律意見書的依據(jù)。主要是說明律師出具相關法律意見憑借的資料、法規(guī)。二是出具法律意見書的范圍。即律師出具的法律意見書所要解決的問題。三是律師的聲明事項。這局部內(nèi)容是律師對一些重要事項的單方強調(diào)，主要是說明其承當?shù)姆韶熑蔚姆秶?。四是法律意見。這是法律意見書的核心，是律師針對盡職調(diào)查報告中反映出的問題，對需要進行確認的法律問題進行分析，并給出最終結(jié)論，即并購交易行為是否合法。法律意見書具體形成文件見附件4。2、審計〔1〕什么是審計企業(yè)財務審計，是指審計機關按照相關法律法規(guī)以及財務審計準那么規(guī)定的程序和方法對企業(yè)的資產(chǎn)、負債、損益的真實、合法、效益進行審計監(jiān)督，對被審計企業(yè)會計報表反映的會計信息依法作出客觀、公正的評價，形成審計報告，出具審計意見和決定。并購過程中，審計是并購核心工作內(nèi)容的一局部，并購過程中的審計是指注冊會計師、內(nèi)部審計人員等審計主體,與律師、注冊資產(chǎn)評估師、注冊稅務師、注冊咨詢工程師等專業(yè)人員一起,作為收購方的財務參謀或受托進行專項審計,參與企業(yè)并購,提供咨詢、審計、報告編制等專業(yè)效勞,以降低并購風險、實現(xiàn)并購目標的活動?！?〕為什么進行審計收購方在確定收購目標后，即委托中介機構(gòu)對工程公司進行詳細的審計工作，這種詳細審計工作的主要目的在于評價工程構(gòu)思給收購方帶來的商業(yè)風險及商業(yè)機遇，審計的重點放在工程公司的財務、銷售、生產(chǎn)三個環(huán)節(jié)。并購過程中的審計的關鍵點有以下幾個方面：一是對收購方確定的并購基準日之凈資產(chǎn)進行審計。一方面，要重點關注或有負債；另一方面，要特別關注財務報表認定的資產(chǎn)存在、完整及權(quán)利義務之要素。二是為收購方定價之目的完成盈利預測審核。具體包括審核盈利預測的假設根底合理性和完成工程公司歷史業(yè)績的審計工作共兩項內(nèi)容。三是對工程公司進行主體資格審查。其中，并購方的關注點主要著眼于持續(xù)經(jīng)營能力、盈利能力與預測、同業(yè)競爭和關聯(lián)交易等方面；而被并購的工程公司的關注問題那么是過渡期損益安排和債券債務處置等問題。審計報告的具體形成文件見附件5。3、資產(chǎn)評估〔1〕什么是資產(chǎn)評估評估通常是根據(jù)特定的目的和所掌握的資料，對某一事物的價值或狀態(tài)進行定性定量的分析說明和評價的過程。資產(chǎn)評估那么是由專門的評估機構(gòu)和專門的評估人員，依據(jù)國家規(guī)定的有關法律法規(guī)和有關政策以及有關的資料數(shù)據(jù)，根據(jù)特定的評估目的，遵循適用的評估原那么、評估范圍、評估程序和評估標準，運用科學的評估方法和統(tǒng)一的貨幣單位，對被評估資產(chǎn)的市場價值進行評定估算的過程。簡言之，資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)在某一時點的價格進行評定估算。資產(chǎn)評估包含以下八項根本要素：一是資產(chǎn)評估的主體，指由誰來進行資產(chǎn)評估；二是資產(chǎn)評估的客體，指資產(chǎn)評估的對象；三是資產(chǎn)評估的依據(jù)，包括法律依據(jù)和數(shù)據(jù)資料依據(jù)；四是資產(chǎn)評估的原那么，分別有工作原那么〔真實性原那么、公平性原那么、科學性原那么、獨立性原那么〕和經(jīng)濟原那么〔替代性原那么和可行性原那么〕；五是資產(chǎn)評估的范圍，指對哪些資產(chǎn)進行評估；六是資產(chǎn)評估的標準，指對被評估資產(chǎn)進行價值估算時所采用的標準，包括收益現(xiàn)值標準、重置本錢標準、現(xiàn)行市價標準、清算價格標準和國家規(guī)定的其它標準；七是資產(chǎn)評估的方法，指對被評估資產(chǎn)進行價值估算時所具體運用的方法，包括收益現(xiàn)值方法、重置本錢方法、現(xiàn)行市價方法、清算價格方法和國家規(guī)定的其它方法；八是資產(chǎn)評估的目的，是指針對各種不同的經(jīng)濟行為的特定目的?！?〕為什么進行資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，而效勞于市場。我們可以從一些簡單的例子來說明為什么要進行資產(chǎn)評估。對于市場上經(jīng)常發(fā)生的商品交易，如消費品，由于人們對商品的性能、價格都有一定的了解，也容易找到市場參照。通過一系列的比擬和協(xié)商，在沒有任何第三方的參與的情況下，對交易價格能夠達成一致意見，從而實現(xiàn)交易。這類商品往往價格不大，且交易頻繁。但對一些不經(jīng)常發(fā)生，且價格較大交易，比方一家企業(yè)，人們很難從市場上找到相類似的交易用于參考，并且對被交易對象的質(zhì)量〔如企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、財務狀況、資產(chǎn)質(zhì)量等〕不甚了解或存在較大的偏差，很難在沒有第三方的參與下，就交易價格達成一致意見。這時，就需要第三方-資產(chǎn)評估機構(gòu)的介入。資產(chǎn)評估機構(gòu)通過對被交易對象的獨立、客觀、公正、科學的評估，提出被交易對象的公允市場價值，從而為交易雙方提供進一步協(xié)商的參考意見，最終實現(xiàn)交易。所以，資產(chǎn)評估可能發(fā)生在交易和投資的各個環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評估的目的就是為交易雙方和投資人提供被交易資產(chǎn)的市場價格估計，為資產(chǎn)交易提供價格咨詢。資產(chǎn)評估常發(fā)生在以下情形中：一是產(chǎn)權(quán)交易，如：對外投資、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、設立合資經(jīng)營企業(yè)、股份制改造、企業(yè)兼并、分立和破產(chǎn)等。二是融資貸款，如工程融資、抵押貸款等。三是財產(chǎn)保險。四是政府管理，如企業(yè)資產(chǎn)的保值增值管理、清產(chǎn)核資、稅收管理等。評估報告的具體形成文件見附件6。〔四〕制定收購方案在盡調(diào)根底上，首先做出并購與不并購的決定〔例如假設發(fā)現(xiàn)有根本性無法克服的缺陷那么放棄并購〕；然后對交易方案進行確定、并予以細化。例如經(jīng)盡職調(diào)查后發(fā)現(xiàn)公司不是很標準，就可能需要在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中由轉(zhuǎn)讓方留存一定比例的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，或采取銀行保函等擔保方式。再例如，在盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)公司負債嚴重，資產(chǎn)復雜，那么可能需要調(diào)整并購方案，將擬并購的資產(chǎn)進行資產(chǎn)剝離?！参濉痴绞召徴勁胁M訂交易文件在收購方案確定的根底上，開始著手準備交易文件，對商業(yè)條款或其它內(nèi)容進行談判，包括但不限于價格、付款方式、債權(quán)債務承當?shù)?。對于資產(chǎn)并購的交易文件，主要涉及付款的安排和資產(chǎn)過戶手續(xù)的辦理的問題、稅費承當問題。資產(chǎn)并購所涉及的工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議見附件7。對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易文件，一般應包括〔1〕保證與陳述條款，對公司的經(jīng)營、債權(quán)債務等盡調(diào)所涉及的各項在交割日前的情況進行保證；〔2〕過渡期條款：對簽署合同后至交割期間的限制性事項進行約定；〔3〕約定對交割前債權(quán)債務的承當，〔4〕工程相關四證的辦理；〔5〕員工安排問題?！?〕債權(quán)債務處理，包括債權(quán)債務重組，某些可由轉(zhuǎn)讓方直接承當?shù)膫鶆?，約定由轉(zhuǎn)讓方直接承當；不能由轉(zhuǎn)讓方直接承當?shù)?，可約定由轉(zhuǎn)讓方、債權(quán)人與標的公司簽署債權(quán)重組協(xié)議，將標的公司債務轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)讓方。具體形成的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議見附件8.對于員工安排問題，假設并購完成后不再繼續(xù)雇傭原有員工的，應爭取由轉(zhuǎn)讓方負責員工安置問題,并將具體安排寫進股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中。假設涉及需由轉(zhuǎn)讓方事先完成一定手續(xù)的，那么在完成手續(xù)后簽署交易文件，或者在交易文件中約定轉(zhuǎn)讓文件生效的條件，假設在一定期限內(nèi)部生效條件未能成就的，可解除該協(xié)議。例如，在立思辰工程中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的生效條件之一是立思辰上市公司〔即北京立思辰科技股份〕將其它小股東持有的工程公司的股份全部收回，使得立思辰上市公司持有工程公司100%的股權(quán)。〔六〕簽署交易文件在工程轉(zhuǎn)讓的情況下，除工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議外，還需簽署其它相關交易文件，具體包括：工程公司關于同意工程轉(zhuǎn)讓的股東會決議〔具體形成文件見附件9〕〔根據(jù)工程公司章程，假設董事會有權(quán)就此事宜作出決定也可是董事會決議，但無論如何，股東會決議效力是最高的〕。如果涉及上市公司的，應根據(jù)交易標的判斷是否屬于上市公司管理規(guī)那么中所定義的重大交易，是否應提交股東大會批準。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，除股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議外，還需簽署其它相關交易文件，具體包括：〔1〕工程公司法人股東關于同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股東會決議〔具體形成文件見附件10〕。如果工程公司法人股東為上市公司的，應判斷是否屬于重大交易，是否應提交股東大會批準?！?〕現(xiàn)任董事的辭呈〔具體形成文件見附件11〕。全部或局部收購目標公司股權(quán)的情況下，收購方一般要更換目標公司的董事和經(jīng)營管理層。因此，要將出售方有關董事和管理人員的辭呈作為交易文件之一?！?〕需要工程公司通過的股東會決議〔具體形成文件見附件12〕，包括但不限于同意變更公司董事、法定代表人、高級管理人員；注銷出售方在銀行授權(quán)簽署人的權(quán)利等。另外，假設涉及工程公司局部股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，那么應注意工程公司其它股東的優(yōu)先購置權(quán)，以及工程公司章程對局部股東進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性條件等?！?〕其它根據(jù)實際情況需要出售方出具的承諾函等文件。〔5〕如存在合資情形的，那么還需簽署新的合資公司章程〔具體形成文件見附件13〕?！?〕向目標公司債權(quán)人就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜發(fā)出的告知函〔具體形成文件見附件14〕?！财摺持Ц秾r并辦理股權(quán)變更登記手續(xù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關交易文件簽署后，各方依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定支付對價，并完成并購應取得的政府批準等手續(xù)，辦理相應的變更登記手續(xù)〔包括但不限于股東、法定代表人、董事會的變更〕，如外資并購境內(nèi)房地產(chǎn)工程需要獲得商務部等相應審批機關的批準。工商局辦理股權(quán)變更登記手續(xù)所需的文件清單見附件15：有限責任公司變更登記〔備案〕一次性告知單?！舶恕辰桓罴僭O是資產(chǎn)并購，那么所涉及的交割內(nèi)容僅涉及公司所有土地使用權(quán)、擬開發(fā)建設工程或已開發(fā)建設工程相關的所有政府批準文件和證照，包括但不限于工程可行性研究報告、立項批復文件、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓金發(fā)票、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、開工許可證、預售許可證、房屋所有權(quán)證等。假設是股權(quán)并購，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，雙方按照交易文件的約定履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營管理權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)，并辦理如下公司資產(chǎn)的移交手續(xù)：〔1〕股權(quán)證明文件；〔2〕公司的新營業(yè)執(zhí)照〔組織機構(gòu)代碼、稅務登記證、開發(fā)資質(zhì)等證照〕、公司的所有印章；〔3〕財務資料〔賬簿、驗資報告書、稅項申報表、支票簿、現(xiàn)有發(fā)票等〕；〔4〕以往董事會紀要。；〔4〕公司所有土地使用權(quán)、擬開發(fā)建設工程或已開發(fā)建設工程相關的所有政府批準文件和證照，包括但不限于工程可行性研究報告、立項批復文件、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓金發(fā)票、土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃許可證、開工許可證、預售許可證、房屋所有權(quán)證等。五并購風險〔一〕公司股權(quán)屬性確定風險包括工程公司設立合規(guī)性風險及權(quán)利完整性風險兩大類。在工程公司設立方面，涉及對工程公司合法權(quán)益會產(chǎn)生實質(zhì)性重大影響的法律風險歸納起來主要有：1、股東未足額繳納出資；2、股東出資形式不符合法律規(guī)定；3、非貨幣財產(chǎn)出資作價違反法律強制性規(guī)定；4、非貨幣財產(chǎn)作價出資未辦理財產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)；5、股東抽逃出資；6、工程公司未依法年檢。擬對外轉(zhuǎn)讓工程公司股權(quán)的公司是否具有完整的股東權(quán)利，權(quán)利是否存在法律瑕疵，包括：1、工程公司是否存在質(zhì)押、擔保等第三人權(quán)利；2、工程是否存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵；3、工程的后續(xù)開發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風險；4、是否存在對轉(zhuǎn)讓公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制性約定〔有沒有經(jīng)過工程公司其他股東的同意，有否違背相關法律法規(guī)的規(guī)定〕；5、是否存在對轉(zhuǎn)讓公司在工程公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利等權(quán)能的限制；6、是否存在對轉(zhuǎn)讓公司在工程公司清算剩余財產(chǎn)分配權(quán)等權(quán)能的限制?！捕彻こ瘫旧淼娘L險由于土地性質(zhì)、取得方式、規(guī)劃用途、使用期限以及房地產(chǎn)開發(fā)建設的復雜關系，尤其是久拖未建或停建的工程公司，在股權(quán)收購時，涉及房地產(chǎn)領域中具體專業(yè)問題的風險比擬多。歸納起來主要有：1、土地使用權(quán)風險：出讓金是否支付、土地出讓合同中有無股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制、開發(fā)條件限定、有無代征地情況、土地使用權(quán)權(quán)屬是否清晰、工程用地是否存在被征收或征用等風險；2、工程主體的風險：開發(fā)主體與審批主體是否一致、實際建設工程與審批工程是否一致的風險；3、規(guī)劃風險：規(guī)劃有無調(diào)整，調(diào)整的是否符合受讓方的開發(fā)需求，規(guī)劃有無超過期限，需要重新申報的能否獲得批準；4、工程相鄰關系的危機風險：《物權(quán)法》規(guī)定，建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準。阻礙相鄰建筑物的通風、采光和日照，即使取得了建筑工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導致相鄰建筑物的通風、采光、日照規(guī)定的最低標準，也要承當相應的責任；5、需要政府審批的各類證照是否已批的風險：如開工開發(fā)期限，是否已超過出讓合同規(guī)定的開工期限，是否獲得延期開工，有無被政府收回的可能；6、工程建設中各類合同的風險：尤其是在建、停建、緩建工程的，合同情況更復雜，有無履行糾紛、合同違約或解除糾紛，是否有因建設工程進度監(jiān)管不嚴給予施工單位的不當工程簽證風險；7、違法建設的風險：如超規(guī)劃建房；8、工程質(zhì)量風險；9、不動產(chǎn)有無抵押擔保的風險；10、政府違約風險或政治風險。例如政府對房地產(chǎn)工程涉及的大市政問題一直未解決，導致工程交房后排水的嚴重問題?！踩彻こ坦净蛴袀鶆湛刂骑L險工程公司的資產(chǎn)負債表并未反映或者無法反映已經(jīng)發(fā)生的債務或者潛在的債務。這或者是由于工程公司惡意隱瞞債務，或者是由于工程公司的財務制度不標準、存在未入賬債務，或者是由于或有債務的大量存在造成的。這其中，或有債務是股權(quán)收購中的最大陷阱，包括擔保之債、票據(jù)責任之債、未決訴訟或者潛在的訴訟〔對外簽有已構(gòu)成違約的合同〕、行政罰款，以及是否存在建筑施工款拖欠、稅費負擔等。

六并購風險防范措施1.盡職調(diào)查。在簽署相關的交易文件前委托律師事務所、審計師事務所對工程公司進行法律、財務等各個方面的盡職調(diào)查，該等調(diào)查的結(jié)果將直接決定并購的可行性、并購對價、交易框架等。2.根據(jù)前期盡職調(diào)查的結(jié)果，將已識別出的風險根據(jù)其風險程度和金額額度進行分類，針對不同類型的風險選擇不同的反響對策。3.充分運用合同的風險管理方式和手段。實踐中，絕大多數(shù)的風險管理都是通過合同〔包括單方承諾函〕的方式來落實。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓或工程轉(zhuǎn)讓的協(xié)議應盡量完善，把所有潛在風險、或有債務、訴訟風險等各種因素考慮進去。在實踐中，合同中需要：〔1〕保證與陳述條款，對公司的經(jīng)營、債權(quán)債務等盡調(diào)所涉及的各項在交割日前的情況進行保證；〔2〕過渡期條款：對簽署合同后至交割期間的限制性事項進行約定；〔3〕約定對交割前債權(quán)債務的承當，〔4〕工程相關四證的辦理；〔5〕員工安排問題。〔6〕債權(quán)債務處理，包括債權(quán)債務重組，某些可由轉(zhuǎn)讓方直接承當?shù)膫鶆眨s定由轉(zhuǎn)讓方直接承當；不能由轉(zhuǎn)讓方直接承當?shù)模杉s定由轉(zhuǎn)讓方、債權(quán)人與標的公司簽署債權(quán)重組協(xié)議，將標的公司債務轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)讓方。

七案例案例一某房地產(chǎn)公司〔下稱A公司〕2000年9月通過公開招標取得佛山A工程土地進行開發(fā)。2001年8月，為配合佛山市總體土地規(guī)劃，應當?shù)卣?，A工程進行土地容積率調(diào)高、建筑高度提高，獲佛山市規(guī)劃部門批準，并取當?shù)亍靶聟^(qū)管委會”的免補地價的非正式回復文件《會議紀要》。2005年6月，某大型發(fā)地產(chǎn)公司〔以下稱B公司〕收購A公司股權(quán)。2008年1月，A公司收到政府《關于補繳土地出讓金的通知》，被要求補繳高額土地出讓金。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。而容積率一般也認為是《國有土地出讓合同》的重要條款，亦應簽署相應的補充協(xié)議。雖然A工程土地容積率的調(diào)高獲得當?shù)匾?guī)劃部門的批準，但受讓方與國土局并沒有對容積率調(diào)高簽訂變更協(xié)議，該調(diào)整行為不符合法律的規(guī)定，屬于程序不合法。對于土地出讓金，雖然A工程取得“新區(qū)管委會”免補地價的回復文件，但“新區(qū)管委會”僅是當?shù)卣姆钦綑C構(gòu)，幾年后被撤銷，其《會議紀要》亦為非正式文件，無法律效力。因此，在房地產(chǎn)并購過程中，對于程序不合法的情形，即使政府部門已出具所謂內(nèi)部文件免除相關義務，由于政府行為本身不符合相關法律規(guī)定，日后依然會給工程公司帶來巨大的風險，并購公司可能承當巨大的債務。案例二廣州某投資公司〔以下稱A公司〕擬收購廣州地區(qū)尚未竣工驗收的某房地產(chǎn)工程〔以下稱B工程〕，因B工程欠施工方工程款，導致工程停建，尚未竣工驗收，而施工方除向人民法院起訴主張工程款外，還以留置方式，占用了B工程的1-5層，出租給一家物業(yè)管理公司，再由該物業(yè)管理公司辦理臨時建筑證對外統(tǒng)一招租，分租給幾百個小租戶。在A公司擬進行收購的過程中，因原開發(fā)商失去對B工程的實際控制權(quán)，使工程并購產(chǎn)生多重障礙。

附件附件1股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議甲方〔出讓方〕：乙方〔受讓方〕：住所：法定代表人：丙方〔目標公司〕：住所：法定代表人：甲乙丙三方本著誠信合作、互惠互利，依據(jù)中華人民共和國《公司法》、《合同法》等法律法規(guī)，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓目標公司股權(quán)繼而使乙方取得xxxx工程xx畝土地的一切權(quán)益的相關事宜達成以下框架協(xié)議：第一條目標公司概況1、目標公司是經(jīng)市工商行政管理局登記注冊的企業(yè)，公司成立于年月日，經(jīng)營期限至年月日終止，注冊號：。xx持有目標公司%的股權(quán)，xx公司持有目標公司%的股權(quán)，甲方持有目標公司%股權(quán)。2、xx工程(以下簡稱：“xxxx”)是目標公司開發(fā)的房地產(chǎn)工程，目標公司已與政府簽訂了xxxx工程用地畝的相關文件，且已支付其中畝土地的土地出讓金并取得了國有土地使用權(quán)證；根據(jù)北京市開展和改革委員會簽發(fā)的京發(fā)改〔xx〕xx號《xx》，目標公司取得了“xxxx”工程的開發(fā)建設權(quán)，目前該工程處于xx階段。第二條工程現(xiàn)狀1、工程位置：位于北京市xxxx，其四至范圍為：東至xx；西至xx；南至xx；北至xx用地。2、工程用地情況1〕土地使用權(quán)：xxxx；2〕容積率：xxxx；3〕用地性質(zhì)：xxxx；3、目標工程現(xiàn)有法律手續(xù):(1)《國有土地使用權(quán)出讓合同》：文號：xxxx；(2)國有土地使用權(quán)證號為:xxxx。(3)建設用地規(guī)劃許可證號:xxxx；(4)投資方案立項批準文件:xxxx；(5)規(guī)劃意見書批準文件：xxxx；第三條盡職調(diào)查1、自本合同簽訂之日起，乙方或乙方指定的盡職調(diào)查單位或個人有權(quán)對甲方、丙方及甲方、丙方相關的關聯(lián)單位開展盡職調(diào)查，甲方、丙方及甲方、丙方相關的關聯(lián)單位應當給予配合，盡職調(diào)查期限原那么上不超過月；2、該期間因盡職調(diào)查所產(chǎn)生的費用暫由甲方承當；3、假設因甲方、丙方及甲方、丙方相關的關聯(lián)單位的原因?qū)е卤M職調(diào)查工作無法正常完成，或盡職調(diào)查工作后乙方或乙方指定的盡職調(diào)查單位或個人認為甲方、丙方及甲方、丙方相關的關聯(lián)單位對工程的關鍵因素有重大隱瞞或遺漏并將導致乙方后期無法正常完成工程開發(fā)，乙方有權(quán)隨時終止合同的執(zhí)行同時不再承當甲方前期支付的任何費用。4、盡職調(diào)查工作完成后，乙方應在月內(nèi)完成乙方集團公司要求的工程報批立項工作。5、自本合同簽訂之日起至乙方完成乙方集團公司要求的工程報批立項工作期間內(nèi)，甲方不得與任何第三方單位或個人就甲方所持有丙方股權(quán)達成交易、變更協(xié)議或?qū)Ρ焦竞诵馁Y產(chǎn)進行任何處置。假設違反乙方需支付甲方違約金萬元。6、假設此工程獲得乙方集團批準順利立項，那么甲乙丙三方應按本協(xié)議余下條款繼續(xù)履行，否那么違約方應支付對方______萬元的違約金；假設最終該工程立項未能獲得乙方集團公司批準，那么乙方須將該情況及時告知甲方，甲乙雙方就該工程之合作就此終止，并由乙方承當盡職調(diào)查工作期間所發(fā)生的由甲方墊付的一切合理費用。第四條公司重組1、乙方在完成乙方集團公司要求的工程報批立項工作后，甲方及丙方需以丙方所擁有市xx號國有土地使用權(quán)證項下的xx畝國有住宅用地使用權(quán)作為出資成立公司，該土地使用權(quán)的價值以乙方或乙方指定的評估單位的評估價格為準，相關評估費用暫由甲方承當。甲方及丙方應保證該新公司成立中及成立后對除本協(xié)議當事人以外的一切第三方主體不負任何民事債權(quán)債務，經(jīng)乙方同意者除外；除該新公司法人外其余職位均由乙方指派；2、公司重組過程中產(chǎn)生的稅費由交易各方自行承當；3、假設因甲方或丙方原因造成公司重組無法正常完成、重組后公司人事安排未能按本條第一款執(zhí)行或于股權(quán)收購前乙方發(fā)現(xiàn)該新公司負有尚未經(jīng)乙方同意的對外債權(quán)債務,乙方有權(quán)隨時終止合同的履行，同時不再承當甲方前期支付的任何費用；如此，甲方、丙方或甲丙雙方應就違約對乙方造成的損失支付________萬元的違約金。第五條股權(quán)收購1、公司成立后日內(nèi)，丙方應出讓其持有的目標公司全部股權(quán)并負有保證其股權(quán)無瑕疵之義務，乙方應同意收購，乙方取得目標公司股權(quán)的同時相應取得xx號《國有土地使用權(quán)證》項下xx畝土地的全部權(quán)益。乙方取得上述股權(quán)及其它權(quán)益所需支付的對價為不超過萬元〔包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、xx畝土地權(quán)益對價、地上建筑及相關應繳土地出讓金、滯納金及罰金、土地拆遷補償款、目標公司債務等〕及前期發(fā)生的盡職調(diào)查與資產(chǎn)評估相關費用；假設容積率低于2.0，以政府實際批復的容積率計算地上建筑面積的平方米數(shù)，換算轉(zhuǎn)讓價款；假設容積率高于2.0，以2.0為準，超過的面積局部不再計入轉(zhuǎn)讓價款內(nèi)。丙方應在乙方支付股權(quán)款后日內(nèi)完成相應股權(quán)變更，逾期未能完成股權(quán)變更，甲方代丙方支付乙方違約金，違約金每日按總股權(quán)價款的萬分之一計算。假設乙方于股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后發(fā)現(xiàn)該新公司存在發(fā)生于股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易前且未經(jīng)乙方同意的對外民事債權(quán)債務，乙方有權(quán)就此追究甲、丙方的違約責任，要求其支付數(shù)額為_________的違約金。第六條違約責任1、本框架協(xié)議簽訂后，甲乙丙三方應老實守信、友好合作，共同處理合作期間的問題，嚴格按照本協(xié)議約定履行各自義務，任何一方嚴重損害對方合法權(quán)益，給對方造成損失的，應承當約定的賠償責任。2、甲方的實際控制人應對協(xié)議約定的全部標的金額萬元，進行信用擔保并承當無限連帶責任。第七條其他1、本協(xié)議的解釋與履行適用中華人民共和國法律，因本協(xié)議的內(nèi)容產(chǎn)生爭議的，協(xié)議各方應平等協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向本協(xié)議簽訂地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。2、本協(xié)議書一式叁份，協(xié)議各方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。3、本協(xié)議書自甲乙丙三方簽字蓋章后成立之日起生效。〔以下無正文〕〔本頁無正文，為本股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的簽章頁〕甲方：法定代表人或授權(quán)代表：日期：2014年月日乙方：法定代表人或授權(quán)代表：日期：2014年月日丙方：法定代表人或授權(quán)代表：日期：2014年月日

附件2盡職調(diào)查清單一、根本情況的文件1.目標企業(yè)最新經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本。2.目標企業(yè)最新經(jīng)年檢的組織機構(gòu)代碼證。3.目標企業(yè)最新經(jīng)年檢的稅務登記證。4.目標企業(yè)設立時及歷次資本變更的驗資報告。5.目標企業(yè)最新的組織架構(gòu)圖和股權(quán)結(jié)構(gòu)圖。6.目標企業(yè)歷次修訂直至現(xiàn)行有效的公司章程。7.目標企業(yè)的發(fā)起人協(xié)議和/或股東協(xié)議。8.目標企業(yè)成立后進行的任何改組、兼并、合并、分立、資產(chǎn)交換或收購、出售等重大企業(yè)活動的相關材料，以及相關的批準文件、協(xié)議，股東會或董事會、總經(jīng)理辦公會決議等法律文件。9.目標企業(yè)的全部工商查檔文件。10.自然人股東的身份證明；法人股東的營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務登記證及驗資報告。11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書/房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鑒定資質(zhì)證書。12.目標企業(yè)的各項管理制度。13．銀行開戶許可證。二、所開發(fā)的工程1.標的企業(yè)所開發(fā)工程〔下稱“目標工程”〕清單〔按照已開發(fā)完工工程、開發(fā)建設中工程、擬開發(fā)工程的順序統(tǒng)計〕；2.工程立項批文，包括但不限于：地形圖、現(xiàn)狀圖、初步規(guī)劃設計方案、固定資產(chǎn)投資建設工程立項登記備案材料、工程建議書的批復；3.工程規(guī)劃審批文件，包括但不限于：建設工程建設地點征求意見函、建設工程規(guī)劃意見復函、規(guī)劃意見書及附圖；4.工程土地使用權(quán)取得的審批文件，包括但不限于：土地評估報告、審定地價水平通知單、國有土地使用權(quán)招拍掛材料及成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓合同及附圖和補充協(xié)議、土地出讓金及相關費用繳納憑證、國有土地使用權(quán)證。5.工程建設用地規(guī)劃審批文件，包括但不限于：政府征地批準文件、國土管理部門批準意見、工程用地釘樁成果通知單、建設用地規(guī)劃許可證及其附件。6.工程設計方案審核審批文件，包括但不限于：建設工程規(guī)劃設計方案和審批文件、建設工程抗震設防要求〔標準審查意見書〕、城市規(guī)劃管理部門審定設計方案通知書。7.工程建設工程規(guī)劃審批文件，包括但不限于：工程施工圖、工程勘察成果報告、結(jié)構(gòu)計算書和計算軟件名稱、工程檔案登記證明、是否存有限制外銷售樓層或房屋、建設工程規(guī)劃許可證及其附件。8.建設工程施工許可證及其附件。9.工程人防、綠化、消防、環(huán)境、防雷、交通、地名、臨建、供水、供電、供暖、燃氣等所涉批文。10.竣工驗收報告及竣工驗收備案表。11.商品房銷售/預售許可證。12.房屋所有權(quán)證等。13.假設目標工程涉及合作開發(fā)的，那么提供合資合作方營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)證書、合作合資協(xié)議。14.招標代理、勘察、設計、造價、監(jiān)理、總包等單位資質(zhì)等級證書。15.預測/實測報告。16.質(zhì)量監(jiān)管部門驗收報告。17.竣工檔案登記表。18.房屋銷售代理協(xié)議〔如有〕。19.房屋銷售合同范本。三、重要協(xié)議和合同除非下述另有特別要求，下述合同均指截至目標企業(yè)收到此文件之日正在履行中的合同。1.請?zhí)峁┠繕似髽I(yè)簽訂的將要履行、正在履行、雖已履行完畢，但可能存在潛在糾紛的業(yè)務合同明細，提供相應合同文本〔請附提供文件清單列表〕。2.借款合同：請根據(jù)最近一期財務報告的財務明細賬，以表格形式提供目標企業(yè)簽訂的所有將要履行、正在履行、雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的借款〔包括金融機構(gòu)借款和企業(yè)間借款〕明細〔包括但不限于合同編號、借款銀行或企業(yè)、借款金額、借款日期、還款日期、借款余額、擔保方式等〕。提供相關主合同文本和相應擔保合同文本，并請書面說明還款情況。3.對外擔保合同：提供目標企業(yè)所有對外擔保〔包括保證、抵押或質(zhì)押〕合同情況，并提供相應擔保合同文本和主合同文本，包括但不限于與銀行簽署的為購房者提供擔保的合同。4.資產(chǎn)處置合同：提供目標企業(yè)處置重大資產(chǎn)的合同情況，提供相應合同文本及政府相關部門的批文。〔如有〕5．租賃合同：提供目標企業(yè)出租物業(yè)的合同文本。6.侵權(quán)債務：所涉目標企業(yè)是否有因環(huán)境保護、知識產(chǎn)權(quán)、勞動平安、人身權(quán)等原因產(chǎn)生的侵權(quán)之債。如有請詳細說明，如無請書面說明。7.其他債權(quán)債務：提供未包括在最近一期資產(chǎn)負債表中的重大債權(quán)債務詳細資料。8.提供目標企業(yè)財產(chǎn)保險合同情況，提供相應保單，并對目標企業(yè)是否存在任何尚未了結(jié)的保險索賠情況進行說明。9.目標企業(yè)為當事方的合資、合營、合作及合伙協(xié)議或意向書?！踩缬小?0.請?zhí)峁┮淹瓿傻幕蛞蚜㈨椀幕蛘跀M議中的重大的資本投資工程的文件〔包括立項批準、可行性研究報告、與第三方簽訂的意向書等〕。11.請?zhí)峁┧心繕似髽I(yè)作為當事人一方的其它的重要協(xié)議或有約束力的文件，包括重要的保密協(xié)議。12.請?zhí)峁┠繕似髽I(yè)簽訂的日常經(jīng)營〔房地開發(fā)工程所涉合同除外〕中的累計或單份金額超過50萬元人民幣的所有合同，包括但不限于日常采購合同；房屋、汽車等資產(chǎn)租賃合同；委托代理合同；咨詢參謀合同；技術效勞合同等。四、雇員及員工事宜本節(jié)中所稱高級管理人員指效勞于目標企業(yè)的高級管理人員，包括法定代表人、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務負責人、在目標企業(yè)中任職的“三師”〔總工程師、總會計師、總經(jīng)濟師〕以及其它效勞于目標企業(yè)但勞動合同關系不在目標企業(yè)的前述高級管理人員〔以下統(tǒng)稱“管理人員”〕。1.員工花名冊以及員工情況說明。2.福利薪酬體系；3.員工手冊及各種人事規(guī)章制度〔包括但不限于績效考核相關制度〕；4.上述所有管理人員的簡歷。5.員工人事代理合同及人事檔案〔外部存放人才交流中心檔案〕存放情況；6.請說明目標企業(yè)目前為員工繳納社會保險〔包括但不限于養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險〕及住房公積金的具體情況，包括但不限于目前繳納的社會保險種類、適用的繳費基數(shù)和比例、適用的員工范圍、征收機關，并提供當?shù)叵嚓P社會保險的規(guī)定以資證明。7.目標企業(yè)的社會保險登記證及企業(yè)近3個月的社會保險金繳納憑證。8.目標企業(yè)的住房公積金登記證及企業(yè)近3個月的住房公積金繳納憑證。9.請說明是否受到過勞動部門的處分；如有，提供相關書面文件。五、訴訟和其它程序1.列表說明所有目標企業(yè)的〔已結(jié)案但尚未履行的或開始起訴的或?qū)砜赡苡械摹吃V訟、仲裁、索賠、行政處分或政府機構(gòu)的調(diào)查或質(zhì)詢，以及所有與上述事宜有關的文件、函件，包括但不限于起訴書、辯論狀、判決書、裁定書、仲裁申請書、仲裁裁決書、行政處分決定書等。2.是否存在目標企業(yè)董事、監(jiān)事、高級管理人員和核心技術人員作為一方當事人的重大訴訟或仲裁事項。3.過去三年中，目標企業(yè)的董事、監(jiān)事、高級管理人員之破產(chǎn)、犯罪、欺詐或不當商業(yè)行為的訴訟、行政程序〔包括被“雙規(guī)”〕。4.所有目標企業(yè)為當事方的〔或?qū)ζ渚呒s束力的〕裁決、判決、命令、和解協(xié)議及其它協(xié)議。該類裁決、判決、命令或協(xié)議將要求目標企業(yè)從事或停止從事某些活動，或者會限制或以其它方式影響公司經(jīng)營或資產(chǎn)。5.如目標企業(yè)或其下屬企業(yè)違反或被指控違反建筑、規(guī)劃、平安等方面的法律、法規(guī)、通知或訴訟，請?zhí)峁┰敿毑牧?。六、稅?.提供過去三年目標企業(yè)納稅申報表、納稅稅額及完稅證明，現(xiàn)行有效的國稅和地稅稅務登記證。2.說明最近三年目標企業(yè)適用的稅種、稅收優(yōu)惠政策或財政補貼并提供稅收優(yōu)惠、財政補貼所依據(jù)的法律法規(guī)、標準性文件及批準文件。3.書面說明目標企業(yè)成立以來有無稅收方面的違法違規(guī)行為，是否受到稅務部門的處分或調(diào)查、目標企業(yè)是否已經(jīng)繳納罰金。如有，請做出詳細說明，并提供相關書面證明文件。七、土地／房產(chǎn)/其他固定資產(chǎn)1.目標企業(yè)最近一期財務報表中的相關資產(chǎn)明細，列出擁有或使用的土地使用權(quán)清單，自有土地使用權(quán)和租賃土地使用權(quán)請注明并分別列清單。2.請按目標企業(yè)最近一期財務報表中的相關資產(chǎn)明細，列出目標企業(yè)的房屋資產(chǎn)清單。自有房產(chǎn)和租賃房產(chǎn)請注明并分別列清單。3.提供目標企業(yè)擁有的土地使用證(需說明是否存在抵押情況)、房產(chǎn)證(需說明是否存在抵押情況)；4.假設擁有的土地使用權(quán)為集體土地，還需提交征用集體土地的協(xié)議以及土地管理部門出具的征地批準文件〕并說明每塊土地的位置、面積及用途。劃撥取得土地使用權(quán)的，請?zhí)峁┫嚓P批復或決定文件。5.目標企業(yè)擁有的土地、房屋上所設定的限制和其它債權(quán)，如凍結(jié)、查封等，如存在上述情況，請?zhí)峁┑盅汉贤?、抵押登記文件〔抵押?quán)人、抵押用途等相關情況〕及有關證明材料或查封凍結(jié)的行政、司法文書。6.說明房屋的出租和租入情況，并提供相關租賃協(xié)議、房屋租賃備案證明文件、房產(chǎn)證，同時請書面說明租金收繳情況。7.目標企業(yè)對土地使用權(quán)是否存在租賃情況的說明，如有，請?zhí)峁┫鄳募?.請?zhí)峁┠繕似髽I(yè)自有或租用的其他固定資產(chǎn)〔指整體價值在人民幣500萬元以上，或?qū)ιa(chǎn)經(jīng)營具有重要作用的機器、設備、生產(chǎn)線和所有車輛〕清單。〔如有〕9.說明目標企業(yè)自有的固定資產(chǎn)〔含機器設備、車輛、生產(chǎn)線、庫存產(chǎn)品、原材料等〕上，是否存在抵押、留置、查封、凍結(jié)等權(quán)利限制，如存在上述權(quán)利限制，請列表說明，并請?zhí)峁┫嚓P的抵押合同、登記文件及行政或司法文書?！踩缬小嘲恕⒇攧召Y料1.請?zhí)峁┠繕似髽I(yè)最近三年已審計和未審計的財務報表及附注。2.列出目標企業(yè)最近一期財務報告中其他應收應付的明細，詳細說明應收應付的對象、金額、事項、期限、擔保方式等，并提供相關書面文件。九、環(huán)境保護、消防和衛(wèi)生事宜1.請說明目標企業(yè)經(jīng)營應該符合的國家或地方的環(huán)保、消防、衛(wèi)生要求。2.請說明目標企業(yè)業(yè)務所需擁有的環(huán)境許可，并提供目標企業(yè)已獲得的全部環(huán)境許可、排污許可、其他許可執(zhí)照等文件以及消防、衛(wèi)生部門授予的相關許可文件。3.環(huán)保部門、消防和衛(wèi)生部門其他管理機構(gòu)給予目標企業(yè)的命令、罰款、限期整頓、停產(chǎn)整頓、調(diào)查等處分文件，目標企業(yè)的書面答復和意見。4.目標企業(yè)發(fā)生過的與環(huán)境污染、衛(wèi)生和消防平安有關的重大事故情況的詳細介紹。十、知識產(chǎn)權(quán)1.所有注冊商標的商標權(quán)證書，尚未完成注冊的請?zhí)峁┥虡俗陨暾埵芾砦募?.如有使用未注冊的商標的，請?zhí)峁┢淝鍐魏蛨D樣；3.商標權(quán)交易文件〔如有〕，包括商標使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、商標使用權(quán)許可協(xié)議。4.專利和專利申請權(quán)清單：包括專利的名稱、注冊登記地、專利權(quán)授予的日期、到期日、專利權(quán)上是否為第三方設定了權(quán)益。5.專利權(quán)交易文件〔如有〕，包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、專利實施許可協(xié)議。6.域名注冊證書或情況說明、非專利技術、商號或字號的名稱、種類、期限及取得方式等情況。7.計算機軟件著作權(quán)或其他著作權(quán)的登記證書。8.軟件委托授權(quán)使用文件；軟件委托開發(fā)合同。9.上述無形資產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)的行使是否有限制，如設定抵押、質(zhì)押或其他擔保形式，請?zhí)峁┢渲鱾鶆蘸贤?、抵押或質(zhì)押合同、抵押或質(zhì)押登記的權(quán)利證明等其他與該擔保事項相關的文件。十一、其它1.請?zhí)峁┠繕似髽I(yè)的銀行征信證明文件。2.請?zhí)峁┕九c各關聯(lián)企業(yè)之間交易的合同，并說明定價原那么。

附件3盡職調(diào)查報告關于*****工程之盡職調(diào)查報告致***：本所律師根據(jù)***的委托，就***擬投資的***工程，對XXX的股權(quán)和資產(chǎn)狀況進行了法律盡職調(diào)查。本所律師向XXX發(fā)出盡職調(diào)查所需盡職調(diào)查文件清單，XXX那么向本所律師提供了相應的文件或說明。本報告出具的前提是XXX已提供了有關全部、真實的原始書面材料、副本材料或口頭證言，不存在任何遺漏或隱瞞，其所提供的副本材料或復印件與原件完全一致。在本盡職調(diào)查報告中，除非根據(jù)上下文應另作解釋，否那么以下簡稱和術語具有如下含義：“本報告”指***律師事務所于***年***月***日出具的關于***工程的盡職調(diào)查報告；“本所”及“本所律師”指***律師事務所及本次法律盡職調(diào)查律師；“***”指***；“公司”或“XXX”指XXX；為出具本盡職調(diào)查報告，本所律師假設：1、XXX未向本所律師隱瞞任何重要文件，本所律師審閱的所有文件的復印件均為真實的復印件，與原件相符，未經(jīng)任何修改或刪節(jié)，所有文件的內(nèi)容均是真實、完整、有效的；本所律師審閱的所有文件的印章、簽字、日期均是真實有效的；3、本所律師在本報告中所援引的中介和公司提供的數(shù)據(jù)都是真實的、正確的；以及所有已簽署文件的各方，均已取得適當?shù)氖跈?quán)簽署該等文件。本報告所使用的簡稱、定義、目錄以及各局部的標題僅供查閱方便之用。本報告所給出的法律意見或建議，均是以截止到本報告出具日所適用的中華人民共和國法律為依據(jù)的。本報告僅供**為**工程決策參考之用。除上述外，未經(jīng)本所允許，本報告不得用于任何其他目的或向任何其他各方披露或供其引用或使用。

目錄32197一房地產(chǎn)并購的交易方式 117498〔一〕資產(chǎn)并購 13137〔二〕股權(quán)并購 132458二房地產(chǎn)并購的三種思維 412513〔一〕風險思維 41079〔二〕流程思維 431062〔三〕收購方思維 52244三股權(quán)并購常用概念澄清 66536四并購的一般流程 818376〔一〕前期準備階段 8593〔二〕與交易對方開售首輪談判，并簽訂收購意向書 83593〔三〕對工程公司進行盡職調(diào)查 8223551、法律盡職調(diào)查 968642、審計 12139813、資產(chǎn)評估 1429964〔四〕制定收購方案 165255〔五〕正式收購談判并擬訂交易文件 1721172〔六〕簽署交易文件 1831623〔七〕支付對價并辦理股權(quán)變更登記手續(xù) 1927502〔八〕交割 2024391五并購風險 2128931〔一〕公司股權(quán)屬性確定風險 213109〔二〕工程本身的風險 2216683〔三〕工程公司或有債務控制風險 2326760六并購風險防范措施 2421011七案例 257618案例一 2527700案例二 2619726附件 2725570附件1股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議 2722890附件2盡職調(diào)查清單 3122580附件3盡職調(diào)查報告 3821857附件4法律意見書 7427181附件5審計報告 7623549附件6資產(chǎn)評估報告 785758附件7房地產(chǎn)工程資產(chǎn)并購轉(zhuǎn)讓協(xié)議 8427724附件8股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議 8631875附件9工程公司同意工程股權(quán)轉(zhuǎn)讓之股東會決議 9131336附件10工程公司法人股東同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓之股東會決議 932764附件11現(xiàn)任董事之辭職書 9514936附件12股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜之股東會決議 9619647附件13股權(quán)并購后新公司之公司章程 9810455附件14股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告 10014161附件15公司變更登記一次性告知單 101

一、公司的根本情況及歷史沿革〔一〕公司的根本情況1、工商登記情況北京市工商管行政管理局***年***月***日向公司核發(fā)新的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，公司名稱為XXX，注冊號為*****，目前注冊資本為人民幣***萬元〔實收資本***萬元〕，注冊地址為***，公司類型為有限責任公司〔法人獨資〕，法定代表人為***，公司營業(yè)期限為***年***月***日至***年***月***日，經(jīng)營范圍為：***。經(jīng)核查，公司目前已經(jīng)通過***年年檢。2、公司從事餐飲效勞的資質(zhì)公司現(xiàn)持有北京市***區(qū)衛(wèi)生局***年***月***日頒發(fā)的《食品衛(wèi)生許可證》：京衛(wèi)食證字〔***〕第***號，單位名稱：***，法定代表人：***，注冊地址：***，經(jīng)營地址：***，許可范圍：***，有限期限：***年***月***日至***年***月***日。注：根據(jù)工商登記材料記載，公司目前的名稱為***，法定代表人為***，而公司上述《食品衛(wèi)生許可證》上記載的公司名稱及法定代表人尚未進行相應變更。3、公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)公司持有北京市建設委員會***年***月***日頒發(fā)的《中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，證書編號為***，企業(yè)名稱：***，法定代表人：***；批準從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務時間：2004年***月***日，資質(zhì)等級：***級，證書有效期***年***月***日。經(jīng)核查，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會***年***月***日在公開網(wǎng)站上發(fā)布《關于擬注銷***房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司等***家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的公示》，其中***因到期未核定，也在擬注銷的行列；公示時間為***年***月***日至***年***月***日。截止到本法律意見書出具日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站的房地產(chǎn)開放企業(yè)資質(zhì)證書查詢系統(tǒng)中，公司的資質(zhì)尚未顯示為注銷。4、其他政府部門登記公司持有北京市國家稅務局和北京市地方稅務局頒發(fā)的京稅證字***號《稅務登記證》。公司持有北京市質(zhì)量技術監(jiān)督局頒發(fā)的代碼為***號的《組織機構(gòu)代碼證》。公司持有北京市***區(qū)衛(wèi)生局***年***月***日核發(fā)的編號為朝衛(wèi)環(huán)監(jiān)字【***】第***號的《衛(wèi)生許可證》；許可工程：***；有效期限：***年***月***日至***年***月***日?！捕彻練v次增資及股權(quán)變更情況1、設立***年***月***日，公司由北京市工商行政管理局批準設立，名稱為：***，成立時的注冊資本為人民幣***萬元，法定代表人***，注冊地址為***，經(jīng)營期限為***年，經(jīng)營范圍為：***。公司股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***貨幣***萬元60%***集團貨幣***萬元40%根據(jù)北京***會計師事務所***年***月***日出具的***〔***〕驗字第***號《驗資報告》，公司的注冊資本人民幣***萬元已經(jīng)由***和***集團按比例實際繳納。2、第一次股權(quán)變更根據(jù)公司***年***月***日第一屆第三次股東會決議和第二屆第一次股東會決議，公司原股東***將其在公司所占的60%股權(quán)***萬元以***萬元的價格轉(zhuǎn)讓給***開展，公司股東變更為***開展和***集團，變更后的股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***開展貨幣***萬元60%***集團貨幣***萬元40%3、第二次股權(quán)變更根據(jù)公司***年**月***日第二屆第二次股東會決議和第二屆第三次股東會決議，公司原股東***集團將其所占的***萬元股份以***萬元的價格轉(zhuǎn)讓給***投資，公司原股東***開展將其所占的***萬元股份中的***萬元以***萬元的價格轉(zhuǎn)讓給***投資，余下的***萬元股份以***萬元的價格轉(zhuǎn)讓給***商貿(mào)有限責任公司；公司注冊資本由人民幣***萬元增加到***萬元，由***投資新增貨幣出資***萬元。由此，變更后公司注冊資本為***萬元，變更后公司股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***投資貨幣***萬元90%***商貿(mào)有限責任公司貨幣***萬元10%根據(jù)北京***會計師事務所***年***月***日出具的***字〔***〕第***號《驗資報告》，新增的注冊資本***萬元已經(jīng)由***投資繳足。4、第三次股權(quán)變更根據(jù)公司***年***月***日第二屆第四次股東會和第三屆第一次股東會會議，公司注冊資本由***萬元變更為***萬元，同意以公司的四家債權(quán)人股東會確認的債權(quán)額轉(zhuǎn)為股權(quán)，出資方式為經(jīng)評估的債權(quán)，同意四家債權(quán)人以***年***月***日作為基準日進行評估，以資產(chǎn)評估價值確認債權(quán)額價值，以評估后的債權(quán)價值確認債權(quán)人轉(zhuǎn)為股東的出資額。根據(jù)北京***評估出具的***評報字【***】第***號《***企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)工程資產(chǎn)評估報告書》，公司四家債權(quán)人投入貨幣后形成資產(chǎn)的評估價值為：***〔集團〕債權(quán)額***元，***債權(quán)額***元，***集團債權(quán)額***元，***債權(quán)額***元，共計人民幣***元。因此，公司變更后的股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***投資貨幣***元11.74%***商貿(mào)有限責任公司貨幣***元1.3%***集團〕債權(quán)***元59.63%***債權(quán)***元0.36%***集團債權(quán)***元15.32%***公司債權(quán)***元11.65%根據(jù)北京***會計師事務所出具的***【驗】字***〕第***號《驗資報告》，截止到***年***月***日，公司已經(jīng)收到四家新股東的新增注冊資本***萬元人民幣，全部以評估后債權(quán)方式出資。5、第四次股權(quán)變更根據(jù)公司***年***月***日第三屆第二次股東會議和第四屆第一次股東會議，***商貿(mào)有限責任公司將其持有的股權(quán)***元以***元的價格全部轉(zhuǎn)讓給***〔集團〕；***將其持有的股權(quán)***元以***元的價格全部轉(zhuǎn)讓給***〔集團〕；***集團將其持有的股權(quán)***元以***元的價格全部轉(zhuǎn)讓給***〔集團〕；***將其持有的股權(quán)***元以***元的價格全部轉(zhuǎn)讓給***〔集團〕；***〔集團〕將其持有的股權(quán)***元中的***元以***元的價格轉(zhuǎn)讓給***投資。變更后公司的股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***貨幣***萬元51%債權(quán)***萬元***貨幣***萬元49%債權(quán)***萬元6、第五次股權(quán)變更根據(jù)公司***年***月***日第四屆第二次股東會決議，公司股東***投資將其持有的公司***萬元〔出資方式為貨幣〕中的***萬元股權(quán)以***萬元的價格轉(zhuǎn)讓給***開展。變更后的公司股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***〔集團〕貨幣***萬元51%債權(quán)***萬元***投資貨幣***萬元48%債權(quán)***萬元***開展貨幣***萬元1%7、第六次股權(quán)變更根據(jù)公司***年***月***日第五屆第四次股東會決議，公司原股東***開展和***投資將其各自持有的公司股權(quán)〔1%、48%〕分別以人民幣***萬元和***萬元的價格全部轉(zhuǎn)讓給***集團。變更后的公司股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***〔集團〕貨幣***萬元51%債權(quán)***萬元***商貿(mào)集團貨幣***萬元49%債權(quán)***萬元8、第七次股權(quán)變更根據(jù)公司***年***月***日第六屆第三次股東會決議以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，公司原股東***〔集團〕將其持有的股份***萬元〔占注冊資本的51%〕以***萬元的價格全部轉(zhuǎn)讓給***投資；原股東***集團將其持有的股份***萬元〔占注冊資本的49%〕以***萬元的價格全部轉(zhuǎn)讓給***投資。變更后的公司股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)為：名稱出資方式出資額出資比例***投資貨幣***萬元100%債權(quán)***萬元注：根據(jù)***投資與***〔集團〕、***商貿(mào)集團簽署的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，***投資需支付巨額的股權(quán)轉(zhuǎn)讓費。如果***投資沒有實際支付這筆費用，日后有可能會涉及到巨額的稅費問題，并且使公司股權(quán)存在日后潛在的爭議。〔三〕公司的其他工商變更情況1、法定代表人變更1〕***年***月***日法定代表人變更***年***月***日，公司召開股東會，通過了關于法定代表人變更為***等事項的決議。2〕***年***月***日法定代表人變更***年***月***日，公司召開股東會，通過了關于法定代表人變更為***等事項的決議。3〕***年***月***日法定代表人變更***年***月***日，公司召開股東會，通過了關于法定代表人變更為***等事項的決議。2、住所地變更1〕根據(jù)相關資料，公司最初成立時的住所地為*********。2〕***年***月***日住所地變更***年***月***日，公司召開股東會，通過了公司住所地變更的決議。***年***月***日，國家工商行政管理局向公司核發(fā)了注冊號為*******的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，顯示公司住所為*******。3〕***年***月***日住所地變更***年***月***日，公司召開股東會，通過了公司住所地變更的決議。***年***月***日，國家工商行政管理局向公司核發(fā)了注冊號為*******的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，顯示公司住所為*******。3、經(jīng)營范圍變更1〕根據(jù)公司設立時的批復文件，公司最初設立時的經(jīng)營范圍為：**********。2〕***年***月***日經(jīng)營范圍變更***年***月***日，國家工商行政管理局向公司核發(fā)注冊號為*******的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，公司的經(jīng)營范圍為：**********。3〕***年***月***日經(jīng)營范圍變更***年***月***日，國家工商行政管理局向公司核發(fā)注冊號為*******的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，公司的經(jīng)營范圍為：**********。4、公司名稱變更1〕公司最初設立時的名稱為：*******。2〕***年***月***日公司名稱變更***年***月***日，公司召開股東會，通過了關于公司名稱變更為****等事項的決議。***年***月***日，國家工商行政管理局向公司核發(fā)注冊號為*******的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，公司名稱變更為****。3〕***年***月***日公司名稱變更***年***月***日，公司召開股東會，通過了關于公司名稱變更為****等事項的決議。***年***月***日，國家工商行政管理局向公司核發(fā)注冊號為*******的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，公司名稱變更為****。二、股東及組織結(jié)構(gòu)〔一〕公司現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)名稱出資方式出資額出資比例***投資貨幣***萬元100%債權(quán)***萬元注：從公司目前股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，貨幣出資占13%，債權(quán)出資占87%，根據(jù)2011年11月23日工商總局公布、2012年1月1日實施的《公司債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)登記管理方法》，“債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)作價出資金額與其他非貨幣財產(chǎn)作價出資金額之和，不得高于公司注冊資本的百分之七十”，由于股權(quán)收購工程將于明年啟動，因此，屆時***在收購前或者收購時可能需要對公司股權(quán)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整?！捕彻粳F(xiàn)有股東根本情況***投資，注冊號，***；企業(yè)類型，有限責任公司〔法人獨資〕；法定代表人，***；注冊資本，人民幣***萬元；經(jīng)營期限***年***月***日至***年***月***日；登記機關，北京市工商行政管理局；住所地，***；經(jīng)營范圍：***。注：***投資與原股東***〔集團〕、***商貿(mào)集團及公司之間的關系為：***商貿(mào)集團***商貿(mào)集團84.73%***15.27%***〔集團〕公司100%***投資100%***〔三〕公司組織結(jié)構(gòu)1、董事會公司董事會由***人組成，任期三年。據(jù)公司介紹：公司董事長為***，另外兩名董事為***和***。董事長為公司的法定代表人，任期三年，由董事會選舉產(chǎn)生，任期屆滿，可以連選連任。公司設經(jīng)理1名，目前由***擔任，由董事會負責聘任或解聘。公司常務副總經(jīng)理為***，副總經(jīng)理為***和***。2、公司章程等關于股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)的規(guī)定根據(jù)公司***年***月***日的新公司章程，股東可以轉(zhuǎn)讓局部或全部股權(quán)，公司章程中關于股權(quán)轉(zhuǎn)讓并無其他限制性規(guī)定。3、公司股權(quán)權(quán)利限制根據(jù)工商查詢，公司的股權(quán)目前存在如下質(zhì)押情形：序號質(zhì)權(quán)人出質(zhì)人出質(zhì)的***股權(quán)數(shù)額質(zhì)押比例被擔保的債權(quán)數(shù)額主債權(quán)金額出質(zhì)登記時間主債權(quán)付款期限1***信托有限責任公司***投資**萬元**%**萬元**元***-*-*****-*-**2***信托有限責任公司***投資**萬元**%**萬元**元***-*-*****-*-**3***信托有限責任公司***投資**萬元**%**萬元**元***-*-*****-*-**注：1〕上述三份股權(quán)質(zhì)押合同所對應的主協(xié)議分別為：編號為***的《股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與回購協(xié)議》、編號為***的《股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與回購協(xié)議》、編號為***的《股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與回購協(xié)議》。截止到本法律意見書出具日，公司未能提供上述三份主協(xié)議。2〕根據(jù)三份《股權(quán)質(zhì)押合同》，第七條第三款〔4〕均約定“在本合同生效后，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得在已出質(zhì)的股份上再設定其他擔保，更不能轉(zhuǎn)讓與處分股權(quán)”，第九條第6款也做了同樣的規(guī)定。4、分析由于在調(diào)查過程中，我們并未查到股東之間的股東協(xié)議，并且公司承諾股東之間無股東協(xié)議，因此，除章程中關于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定以外，我們目前沒有發(fā)現(xiàn)股東之間對股權(quán)轉(zhuǎn)讓有其他限制性規(guī)定。據(jù)查，截止**年**月**日，公司的股權(quán)除上述質(zhì)押外，不存在其他司法凍結(jié)等權(quán)利限制。對于公司股權(quán)存在的質(zhì)押，我們認為：根據(jù)我國法律相關規(guī)定及雙方的合同約定，公司的股東***投資如果轉(zhuǎn)讓其持有的公司股權(quán)，必須經(jīng)過質(zhì)權(quán)人***信托有限責任公司的同意；并且轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得的價款需向質(zhì)權(quán)人提前清償債務或者提存。另外，由于質(zhì)押是在公司資產(chǎn)存在巨額抵押的情況下進行的，我們并未見到相關的質(zhì)押文件，如主協(xié)議、評估報告等，如果評估時沒有對公司資產(chǎn)抵押狀況予以評估，那么質(zhì)押所依據(jù)的相關文件那么存在一定問題，有可能會導致質(zhì)押的擔保不夠充足。為此，我們建議***在收購公司之前，要求***投資先行清償債務，確保公司的股權(quán)不存在任何權(quán)利限制。三、控股公司〔一〕***物業(yè)管理【控股】公司持有***物業(yè)管理100%的股權(quán)。***物業(yè)管理現(xiàn)持有北京市工商行政管理局**分局核發(fā)的注冊號為***的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，注冊地址為***，注冊資本為**萬元，法定代表人為***，經(jīng)營范圍為：***。經(jīng)營期限為**年***月***日至***年***月***日。公司股東為***，持股100%。根據(jù)北京***會計師事務所有限責任公司出