2024年房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)分析報(bào)告

2024年房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)分析報(bào)告目錄一、限購(gòu)的歷史形成過(guò)程 PAGEREFToc370324218\h31、2024年4月，限購(gòu)令的“誕生” PAGEREFToc370324219\h42、2024年9月，限購(gòu)令的“成形” PAGEREFToc370324220\h63、2024年1月——限購(gòu)的全面升級(jí) PAGEREFToc370324221\h84、2024年7月——限購(gòu)的再次升級(jí) PAGEREFToc370324222\h105、2024年以后——限購(gòu)政策基本穩(wěn)定 PAGEREFToc370324223\h11二、限購(gòu)政策積極的歷史意義 PAGEREFToc370324224\h121、緩解當(dāng)期需求釋放壓力，為供應(yīng)增長(zhǎng)爭(zhēng)取寶貴時(shí)間 PAGEREFToc370324225\h122、有利于提升本地居民住房自有率，減緩社會(huì)階層固化 PAGEREFToc370324226\h14三、限購(gòu)政策的弊端和隱患 PAGEREFToc370324227\h161、社會(huì)爭(zhēng)議多，政策修補(bǔ)多 PAGEREFToc370324228\h162、不利于存量房供應(yīng)上升 PAGEREFToc370324229\h183、遲滯需求，但并不大量消滅需求，不能迷信限購(gòu)的威力 PAGEREFToc370324230\h194、累積需求，不可輕言退出的風(fēng)險(xiǎn) PAGEREFToc370324231\h20四、中短期看維持穩(wěn)定，長(zhǎng)期看瓜熟蒂落——限購(gòu)的未來(lái) PAGEREFToc370324232\h211、中短期，主要城市限購(gòu)政策會(huì)維持 PAGEREFToc370324233\h212、長(zhǎng)期看，限購(gòu)的終結(jié)是瓜熟蒂落，水到渠成，并無(wú)具體的替代方案 PAGEREFToc370324234\h22一、限購(gòu)的歷史形成過(guò)程限購(gòu)，就是在價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)之外，用行政化的標(biāo)準(zhǔn)將一部分居民阻擋在住房市場(chǎng)之外。阻擋一部分居民在市場(chǎng)之外的兩個(gè)原因，其一是結(jié)構(gòu)的，其二是總量的。所謂結(jié)構(gòu)的原因，就是從社會(huì)福利和倫理公平的角度來(lái)看，同樣的銷售面積若能滿足更多首套房住房需求，若能更大程度提升住房自有率，則應(yīng)該更加有利于社會(huì)福利提升和公平程度增加。所謂總量的原因，就是由于短期內(nèi)供給無(wú)法滿足需求，需要限制一部分居民的購(gòu)房資格，減少一部分需求，以防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。限購(gòu)，是一項(xiàng)出臺(tái)很晚的政策。相比起差別化信貸等政策，限購(gòu)到了2024年才露出廬山真面目。在這一政策出臺(tái)之初，很多專業(yè)研究者，開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，都將其看成一項(xiàng)臨時(shí)性的調(diào)控政策。甚至連住建部部長(zhǎng)也公開(kāi)承認(rèn)過(guò)限購(gòu)是一項(xiàng)行政色彩濃厚的辦法，是不得已而為之（2024年10月）。我們認(rèn)為，限購(gòu)并不是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不可分割的組成部分，但卻是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的核心手段。限購(gòu)的發(fā)展，經(jīng)歷了四個(gè)歷史階段，主要沿著從一線核心城市到幾乎所有一二線城市，從地方政府自發(fā)決策，到中央統(tǒng)一部署的軌跡發(fā)展。在這一發(fā)展過(guò)程中，限購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越嚴(yán)，漏洞卻也越來(lái)越多，補(bǔ)丁也就越來(lái)越多。2024年后，限購(gòu)政策基本保持穩(wěn)定。1、2024年4月，限購(gòu)令的“誕生”2024年4月17日，面對(duì)過(guò)熱的市場(chǎng)和投資性需求的持續(xù)高漲，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，開(kāi)啟了調(diào)控加碼之門?！皣?guó)十條”第一次提出可以利用限購(gòu)手段遏制過(guò)度投資需求的文件，但并未對(duì)具體的限購(gòu)范圍以及具體執(zhí)行細(xì)則作出過(guò)多解釋。其中提到，對(duì)于“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)?！薄皣?guó)十條”出臺(tái)不久，2024年4月30日，北京出臺(tái)了全國(guó)第一個(gè)樓市限購(gòu)令?！侗本┦腥嗣裾瀼芈鋵?shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》中規(guī)定，“自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。”作為全國(guó)第一個(gè)嘗試?yán)孟拶?gòu)行政手段遏制房?jī)r(jià)和投機(jī)性需求的限購(gòu)令，并沒(méi)有區(qū)分本地購(gòu)買人群和外地購(gòu)買人群，也沒(méi)有考慮不同家庭現(xiàn)有的住房保有狀況。短期內(nèi)限購(gòu)政策的推出導(dǎo)致交易堆積在4月，5-8月形成了觀望期，但隨后市場(chǎng)又強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇。其實(shí)，北京的限購(gòu)政策未必是無(wú)效的，只不過(guò)因?yàn)檫@一政策采取的是“只許新購(gòu)一套”，所以在政策出臺(tái)的最初一段時(shí)間，其實(shí)所有的社會(huì)成員都依然有購(gòu)房的資格?？墒?，我們相信隨著時(shí)間的推移，這一政策會(huì)發(fā)揮很好的作用（因?yàn)橥稒C(jī)投資需求只可一而不可再）。且由于并不區(qū)分本地外地，已婚未婚，存量住房狀況等，只允許政策后登記買房一次，這一政策執(zhí)行的效率是很高的。歷史不容假設(shè)，我們并不清楚如果類似的政策持續(xù)執(zhí)行下去會(huì)怎么樣，因?yàn)樵诟邼q的房?jī)r(jià)面前，限購(gòu)政策再次發(fā)生變化。2、2024年9月，限購(gòu)令的“成形”北京限購(gòu)令采取的是一刀切的政策，即特定時(shí)間點(diǎn)以后所有家庭均只能新購(gòu)一套。4月30日以后，其他城市對(duì)限購(gòu)的出臺(tái)也都采取觀望態(tài)度，直到2024年9月30日，深圳成為第二個(gè)出臺(tái)限購(gòu)令的城市。相對(duì)于北京的嘗試，深圳政策考慮更為全面和完善。2024年9月30日，深圳市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的補(bǔ)充通知》：對(duì)于本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購(gòu)2套住房；對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。暫停在本市擁有2套以上（含2套）住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上（含1套）住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在本市購(gòu)房。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。深圳的限購(gòu)令基本接近于目前絕大多數(shù)城市現(xiàn)行的政策，第一次引入了住房保有狀況的標(biāo)準(zhǔn)，并明確了本地居民和外地居民的差別化待遇。深圳的限購(gòu)令具有標(biāo)桿意義，此后全國(guó)各地的政策基本是按照深圳的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)設(shè)計(jì)的。但各地限購(gòu)令在細(xì)則方面有所差異。如廈門限購(gòu)令加入了時(shí)間限制，廣州限購(gòu)令加入了購(gòu)房年齡限制，沈陽(yáng)等地加入了行政區(qū)的差異，長(zhǎng)沙等地加入了戶型的區(qū)分。當(dāng)然，比較目前來(lái)看，當(dāng)時(shí)的限購(gòu)還是比較寬松的。另外，由于補(bǔ)交社保等并不是特別困難，因此當(dāng)時(shí)各地補(bǔ)繳社保等行為相當(dāng)常見(jiàn)。3、2024年1月——限購(gòu)的全面升級(jí)由于不滿意調(diào)控的效果，2024年1月政策全面升級(jí)。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了新“國(guó)八條”。其中對(duì)于限購(gòu)政策進(jìn)行了明確的統(tǒng)一化規(guī)定，即：“合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房”。新政明確規(guī)定了限購(gòu)城市范圍（各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市）、限購(gòu)套數(shù)以及本地和外地人限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，并強(qiáng)調(diào)了問(wèn)責(zé)機(jī)制。此后，限購(gòu)政策在全國(guó)主要一二線城市迅速鋪開(kāi)，北京所打的“補(bǔ)丁”最為嚴(yán)厲。2024年2月16日，北京市政府在《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》中提到：“(十)繼續(xù)鞏固限購(gòu)政策成果。自本通知發(fā)布次日起，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒(méi)擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房?！?、2024年7月——限購(gòu)的再次升級(jí)到2024年7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面已經(jīng)發(fā)生了一定的變化，但決策層并不滿意于這樣的變化。7月14日，新華社報(bào)道了國(guó)務(wù)院總理溫家寶12日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。會(huì)議中提出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。對(duì)于限購(gòu)方面，會(huì)議進(jìn)一步表態(tài)，“已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施?！敝链?，限購(gòu)措施理論上已經(jīng)下沉到三線城市，這也是限購(gòu)令范圍的進(jìn)一步加碼。2024年7月以后，代表性三四線城市如臺(tái)州、衢州加入到限購(gòu)行列。至此，全國(guó)絕大多數(shù)一二線城市以及部分三線城市均出臺(tái)了限購(gòu)令。我們就此比較，各地方案此時(shí)大同小異。在國(guó)八條的框架下，有部分城市有選擇性對(duì)市區(qū)進(jìn)行限購(gòu)，或者對(duì)于新房及二手房進(jìn)行區(qū)分限購(gòu)。而對(duì)于社保和個(gè)稅的補(bǔ)繳問(wèn)題，中央的文件依舊沒(méi)有提及。但個(gè)別的城市不斷對(duì)政策打補(bǔ)丁，如深圳2024年3月國(guó)土規(guī)劃委房地產(chǎn)市場(chǎng)處人士透露，對(duì)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房時(shí)提供納稅繳納證明的，必須符合最近連續(xù)繳納12個(gè)月以上且不含補(bǔ)繳的條件；對(duì)提供社保繳納證明的，必須符合下列條件之一：一是最近連續(xù)繳納12個(gè)月以上養(yǎng)老保險(xiǎn)并醫(yī)療保險(xiǎn)；二是最近連續(xù)繳納12個(gè)月以上養(yǎng)老保險(xiǎn)并工傷保險(xiǎn)；三是最近連續(xù)繳納12個(gè)月以上醫(yī)療保險(xiǎn)并工傷保險(xiǎn)。限購(gòu)的最后一次升級(jí)時(shí)在2024年10月，佛山出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，率先對(duì)限購(gòu)政策做出適當(dāng)放寬。根據(jù)佛山下發(fā)的相關(guān)通知，不僅規(guī)定已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過(guò)5年（含）的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不再納入限購(gòu)范圍，同時(shí)對(duì)佛山戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購(gòu)政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購(gòu)一套7500元/平方米以下的住房?？墒莾H僅過(guò)了半天，該政策被叫停。不僅如此，珠海突然實(shí)行雙限令。珠海限購(gòu)令的出臺(tái)，成為了壓垮限購(gòu)?fù)顺鲱A(yù)期的最后一根稻草。2024年底之后，很少再有開(kāi)發(fā)企業(yè)，購(gòu)房人和投資者討論限購(gòu)什么時(shí)候退出的問(wèn)題。5、2024年以后——限購(gòu)政策基本穩(wěn)定2024年之后，三四線城市由于快速商品化造就的繁榮已經(jīng)是日薄西山，低融資成本時(shí)代造成的高資源儲(chǔ)備已經(jīng)探頭。這時(shí)候，政府和實(shí)業(yè)界都已經(jīng)注意到即使不出臺(tái)任何政策，廣大三四線城市也不可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的局面。這時(shí)候，限購(gòu)范圍的擴(kuò)大已經(jīng)見(jiàn)不到任何必要了。在一二線城市，政策對(duì)于限購(gòu)做了一些補(bǔ)充。比如，2024年2月，上海出臺(tái)政策，要求本市戶籍家庭子女成年后，確因婚姻等需要，且該子女無(wú)產(chǎn)權(quán)住房，才可以在本市限購(gòu)一套住房。2024年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，進(jìn)一步細(xì)化新國(guó)五條相關(guān)調(diào)控措施，通知內(nèi)容總共六條，其中一條提到：“對(duì)已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房”。二、限購(gòu)政策積極的歷史意義1、緩解當(dāng)期需求釋放壓力，為供應(yīng)增長(zhǎng)爭(zhēng)取寶貴時(shí)間限購(gòu)等行政化手段雖然不能改變長(zhǎng)期的需求總量，但會(huì)改變需求釋放的節(jié)奏。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2024年之后，長(zhǎng)期處于總量的供不應(yīng)求狀態(tài)。具體表現(xiàn)為住房自有率長(zhǎng)期低于60%，人均住房使用面積長(zhǎng)期低于30平米，城市化率長(zhǎng)期低于70%。相比成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，我國(guó)居民的確有改善居住條件的強(qiáng)烈愿望。這種增加住房需求的強(qiáng)烈愿望持續(xù)存在，才使得商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了超過(guò)10年的牛市。而長(zhǎng)達(dá)10年的房?jī)r(jià)上漲，也助長(zhǎng)了居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，從而使房?jī)r(jià)上漲速度越來(lái)越快。當(dāng)然，繁榮不會(huì)是永無(wú)止境的，繁榮的加速釋放只會(huì)縮短繁榮的時(shí)間。在住宅用地供給不能快速增加的情況之下，限制需求雖然是階段性的，卻也是必須的。這里說(shuō)的供應(yīng)缺口，并不是每年的新開(kāi)工面積不足概念，而是全國(guó)住宅保有量（人均住房面積）不足的概念。隨著新開(kāi)工面積迅猛增長(zhǎng)，越來(lái)越多的城市已經(jīng)越過(guò)或即將越過(guò)存量住宅不足的臨界點(diǎn)，但在很多一二線城市，限購(gòu)政策直到今天仍然是必要的。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，2024年限購(gòu)配合其他遏制需求的政策的確使得銷售回落，從而使得銷售/新開(kāi)工的比例下降。可見(jiàn)，限購(gòu)政策是有實(shí)效的。2、有利于提升本地居民住房自有率，減緩社會(huì)階層固化限購(gòu)的另一項(xiàng)歷史功績(jī)，是將相同的房屋分配給更多的本地居民和首套房買家，給多套房買家和投機(jī)投資客分配更少。多套房的擁有者本身在房地產(chǎn)市場(chǎng)上是有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的。放任市場(chǎng)自身進(jìn)行調(diào)節(jié)，其實(shí)是默認(rèn)這種先發(fā)優(yōu)勢(shì)，默認(rèn)新舊城市居民，無(wú)房戶和有房戶之間的起點(diǎn)不公平，從而有可能助長(zhǎng)房屋保有量的兩極分化，加大社會(huì)階層的固化。目前的供地和房屋銷售制度之下，一些居民很可能通過(guò)早年購(gòu)置商品房擁有了大量的資產(chǎn)。但由于彼時(shí)土地價(jià)格不貴，這些居民并沒(méi)有支付多少土地出讓金。但另外一些居民可能剛剛來(lái)到這個(gè)城市，或剛剛達(dá)到購(gòu)房年齡，其購(gòu)房門檻被大幅提升。如果不對(duì)于多套房的購(gòu)置加以適當(dāng)限制，那么有限的供給就會(huì)很大部分落入多套房買家手中，從而形成社會(huì)的兩極分化。限購(gòu)使得二套以上的購(gòu)房難度大增，直接限制了居民的多套房購(gòu)置。在限購(gòu)等行政手段的調(diào)控下，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)于2024年11月底統(tǒng)計(jì)，居民首次購(gòu)房比重穩(wěn)定在90%以上。以家庭為主體的限購(gòu)措施對(duì)于提升住房自有率有正面的促進(jìn)作用，從而有利于社會(huì)的穩(wěn)定。近期，人民銀行也稱按揭貸款中非首套的占比不到25%。我們相信這和限購(gòu)政策也有一定的關(guān)系。另外，相比本地需求來(lái)說(shuō)，沒(méi)有常住需要的外來(lái)需求也可以暫時(shí)犧牲，限購(gòu)就結(jié)構(gòu)型扶持了本地的需求。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，限購(gòu)實(shí)施之前，北京二手房購(gòu)買者中接近40%為外地買家。2024年第一次限購(gòu)令出臺(tái)，并沒(méi)有對(duì)本地和外地購(gòu)房者進(jìn)行有效地限制，外地家庭仍然可以購(gòu)買一套。2024年4月第一次限購(gòu)令出臺(tái)后，外地購(gòu)房比例有過(guò)短暫的下調(diào)。但隨后又開(kāi)始回歸正常水平。2024年北京限購(gòu)加強(qiáng)后，外地購(gòu)房占比急速下降，由原來(lái)的40%左右最低層下降到10%，5年的限制也相對(duì)嚴(yán)格。隨著部分外地在京人員5年社?；騻€(gè)稅繳稅期限的滿足，外地購(gòu)房占比呈現(xiàn)緩慢回升態(tài)勢(shì)，但時(shí)至今日也沒(méi)有超越20%。可以說(shuō)，限購(gòu)對(duì)于遏制外地涌入的投資投機(jī)性需求，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了積極作用。三、限購(gòu)政策的弊端和隱患1、社會(huì)爭(zhēng)議多，政策修補(bǔ)多限購(gòu)，畢竟是以行政手段輔助市場(chǎng)手段配置資源，其效率會(huì)受到一定影響，公平性也可能存在爭(zhēng)議。簡(jiǎn)單說(shuō)，究竟什么樣的需求算是合理需求，什么樣的需求就算不合理需求，任何限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)必然會(huì)導(dǎo)致社會(huì)爭(zhēng)議。例如，一個(gè)在北京工作了4年的居民想要購(gòu)置一套自住中小戶型住宅一定算不合理么？再如，一個(gè)剛剛畢業(yè)的富二代試圖一步到位購(gòu)置豪華別墅的需求就一定很合理么？本質(zhì)上，我們認(rèn)為需求并無(wú)絕對(duì)意義的合理不合理之分，只有緩急區(qū)別和情境區(qū)分。改善性需求也是合理的，無(wú)非是這種需求對(duì)社會(huì)福利的增厚肯定不如首套自住。社會(huì)不是要否定居民改善生活的努力，而是要優(yōu)先滿足無(wú)房戶的需要。極端情況的假設(shè)，某個(gè)城市的住房供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，房?jī)r(jià)毫無(wú)上漲可能性，那么投資性需求也沒(méi)什么不合理的。一個(gè)有多余資金的居民自愿投資于嚴(yán)重過(guò)剩的資產(chǎn)，以實(shí)際行動(dòng)支援地方政府的財(cái)政資金，我們認(rèn)為也沒(méi)什么不合理的。我們只能說(shuō)，在目前這種情境之下，在北京限制大部分外來(lái)需求是合理的，在成都限制一小部分外來(lái)需求也是合理的。變化的情勢(shì)和不變的政策劃分標(biāo)準(zhǔn)，就有可能產(chǎn)生一些爭(zhēng)議和矛盾。除此之外，技術(shù)上的漏洞，又可能會(huì)形成新的不合理。例如，一些居民以假離婚（甚至真離婚）的辦法來(lái)獲得購(gòu)房資格。為了解決住房分配的不合理，反而產(chǎn)生了民政領(lǐng)域的不合理。以北京為例，2024年當(dāng)年民政部門登記離婚的數(shù)量為38243件，同比增長(zhǎng)16%，增速遠(yuǎn)大于登記結(jié)婚的數(shù)量，離婚率創(chuàng)歷史新高。雖然離婚率的上升與現(xiàn)代人的生活習(xí)慣、社會(huì)環(huán)境有一定關(guān)系，但假離婚確實(shí)成為購(gòu)房者獲取購(gòu)房資格的重要手段。深圳2024年登記離婚的數(shù)量為28155對(duì)，同比增長(zhǎng)15%，比限購(gòu)前的2024年增長(zhǎng)66%。在房?jī)r(jià)上漲最為迅速的2024年1季度和2季度，登記離婚的對(duì)數(shù)同比增速分別為50%和39%，同時(shí)，復(fù)婚的數(shù)量也隨之增高。高離婚，高復(fù)婚也恰恰說(shuō)明購(gòu)房導(dǎo)致的假離婚數(shù)量不在少數(shù)。除了假離婚之外，各地以“補(bǔ)繳社保、個(gè)稅”等方式獲取購(gòu)房資格的情況亦存在。這也衍生了一批腐敗現(xiàn)象，而后部分城市出臺(tái)了相關(guān)的法令，以堵塞該渠道。當(dāng)然，我們說(shuō)可以采用一些行政手段來(lái)限制假離婚。然而，我們不知道這樣的行政手段是否又會(huì)產(chǎn)生出新的不合理。換言之，我們相信，自上而下安排居民的生活方式畢竟不是長(zhǎng)久之道，行政調(diào)控最終還是為了讓市場(chǎng)機(jī)制更好的發(fā)生作用。2、不利于存量房供應(yīng)上升限購(gòu)在打擊買房的同時(shí)，也打擊了賣房。以北京為例，2024年嚴(yán)厲的限購(gòu)政策出臺(tái)后，賣家中外地居民占比由之前的35%下降到20%一線，外地居民賣房意愿大大降低。我們相信，這和外地居民擔(dān)心“賣掉房子買不回來(lái)”有很大關(guān)系。3、遲滯需求，但并不大量消滅需求，不能迷信限購(gòu)的威力限購(gòu)的確可以改變需求分布的時(shí)間，但卻很難改變需求的真實(shí)規(guī)模。我們將房地產(chǎn)需求劃分為自住需求和投資需求。投資者應(yīng)該很容易理解限購(gòu)不會(huì)改變自住需求的增長(zhǎng)，很少有人會(huì)因?yàn)楸本┯邢拶?gòu)政策，就搬離北京?？墒?，從長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)也不改變某個(gè)區(qū)域的投資需求。因?yàn)橥顿Y需求的釋放固然取決于投資的門檻高低，可是投資需求的產(chǎn)生根本上是在于投資回報(bào)率。房屋的投資回報(bào)率主要是租金收入和房屋增值的利得，這兩者在長(zhǎng)期和限購(gòu)都關(guān)系不大?；蛟S有一些投資需求的確被限購(gòu)消滅了，但我們看到更多的，則是越來(lái)越多的投資客想方設(shè)法進(jìn)入一線城市投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不愿意去根本沒(méi)有限購(gòu)的三四線城市。相比之下，改善區(qū)域的產(chǎn)業(yè)布局是平衡需求的治本之道，而房地產(chǎn)信貸政策對(duì)于一線城市房屋投資的限制可能要高于限購(gòu)政策。事實(shí)上，自從限購(gòu)出臺(tái)之后，被限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)上漲相對(duì)于非限購(gòu)城市更快，兩者之間的市場(chǎng)差距被進(jìn)一步拉大。這也充分說(shuō)明了市場(chǎng)不能迷信限購(gòu)的威力。4、累積需求，不可輕言退出的風(fēng)險(xiǎn)限購(gòu)措施采用行政手段延緩了部分需求釋放的時(shí)間，但并不能消滅多少需求。城市房地產(chǎn)的需求是由該城市的資源吸引力決定的，如醫(yī)療、就業(yè)、教育資源的不均等性造成了各地房?jī)r(jià)的差異和購(gòu)房需求的參差不齊。一旦限購(gòu)放開(kāi)，會(huì)造成壓抑許久的需求集中爆發(fā)，而短期內(nèi)供應(yīng)不可能有相應(yīng)匹配，預(yù)期市場(chǎng)波動(dòng)性較大，對(duì)短期房?jī)r(jià)的沖擊也會(huì)較大。以溫州為例，根據(jù)溫州2024年8月新規(guī)，溫州市戶籍居民家庭如果已經(jīng)在溫州市區(qū)擁有一套住房，現(xiàn)在可以再購(gòu)買一套市區(qū)住房，而2024年3月出臺(tái)的限購(gòu)令不允許購(gòu)買第二套住房。溫州成為中國(guó)首個(gè)放寬樓市限購(gòu)令的城市。溫州住建委在采訪中也確認(rèn)了這一說(shuō)法。政策微調(diào)主要惠及兩類人群：2024年3月14日后買了一套，現(xiàn)在又想買一套來(lái)改善住房的家庭；2024年3月14日后買了一套，后來(lái)又賣掉的，現(xiàn)在還未有房產(chǎn)的家庭。盡管此次調(diào)整依然是在大的限購(gòu)框架下進(jìn)行，但是短期看，溫州的樓市已有反應(yīng)。2024年8月，溫州商品房成交3307套，同比增長(zhǎng)99%，環(huán)比增長(zhǎng)39%；而2024年9月，溫州商品房單月成交達(dá)到5887套，為2024年以來(lái)的新高，同比增長(zhǎng)232%，環(huán)比8月增長(zhǎng)78%，增幅遠(yuǎn)高于行業(yè)均值。溫州是2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重不景氣的城市，限購(gòu)的松動(dòng)尚有如此后果。假設(shè)核心城市限購(gòu)松動(dòng)，市場(chǎng)反響更是不可逆料。這種需求的累積，不能說(shuō)是限購(gòu)的功勞，而應(yīng)該是限購(gòu)的惡果。只不過(guò)，這種負(fù)面結(jié)果使得限購(gòu)更不能輕易松動(dòng)。好的公共政策，應(yīng)該是更加“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲”，而不是頻繁帶來(lái)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的大起大落。四、中短期看維持穩(wěn)定，長(zhǎng)期看瓜熟蒂落——限購(gòu)的未來(lái)1、中短期，主要城市限購(gòu)政策會(huì)維持限購(gòu)政策已經(jīng)成為了房地產(chǎn)政策既成的組件，無(wú)論政策好壞，市場(chǎng)的運(yùn)行都已經(jīng)不可以離開(kāi)這一組件。一旦我們輕易談?wù)撓拶?gòu)的退出問(wèn)題，累積的需求就會(huì)爆發(fā)出來(lái)，從而加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。不僅如此，輕易談?wù)撓拶?gòu)的退出問(wèn)題，還容易引發(fā)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資行為的紊亂，從而造成供求的新缺口。當(dāng)然，由于三四線城市供應(yīng)已經(jīng)十分充足，且限購(gòu)政策是存在一些弊端的，我們同樣認(rèn)為政策并無(wú)繼續(xù)擴(kuò)大執(zhí)行范圍的可能性。這個(gè)中短期持續(xù)有多久的？我們認(rèn)為這一中短期，將一直持續(xù)到環(huán)境有變?yōu)橹埂?、長(zhǎng)期看，限購(gòu)的終結(jié)是瓜熟蒂落，水到渠成，并無(wú)具體的替代方案投資者最為關(guān)心的“替代政策”話題?？墒俏覀冋J(rèn)為，不存在一種具體的替代限購(gòu)的政策，只存在一個(gè)長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制，并依靠這個(gè)機(jī)制，逐漸找到可以讓限購(gòu)?fù)顺鰵v史舞臺(tái)的環(huán)境。這種環(huán)境，就是商品房供給相對(duì)充足的環(huán)境。在商品房供給相對(duì)充足的環(huán)境之下，我們就不必?fù)?dān)心有人改善生活，有人投機(jī)投資。由于商品房足夠充足，改善生活的正常需求也完全可以得到滿足。當(dāng)然，在這樣的情景之下，投機(jī)投資也不會(huì)大規(guī)模盛行，房屋的投資屬性最多時(shí)以保值增值的面貌出現(xiàn)。所以，我們用瓜熟蒂落，水到渠成來(lái)形容未來(lái)限購(gòu)政策退出的時(shí)機(jī)。換言之，真正限購(gòu)?fù)顺龅臅r(shí)候，恐怕開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人也不會(huì)再如此關(guān)注限購(gòu)政策（因?yàn)楣?yīng)充足）。從總量來(lái)看，全國(guó)土地供給已經(jīng)在2024年之后足以覆蓋增量需求。土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了“還歷史欠債”的階段，存量的房屋供不應(yīng)求并不會(huì)持續(xù)太久。2024年，全國(guó)供應(yīng)房地產(chǎn)用地16萬(wàn)公頃（2024年為16.7萬(wàn)公頃）。我們假設(shè)全國(guó)房地產(chǎn)用地的平均容積率約為1.5，則相當(dāng)于2024年全年新增潛在房地產(chǎn)（含商業(yè)和其他經(jīng)營(yíng)性用途）可開(kāi)發(fā)面積24億平米。2024-2024年，全國(guó)商品房銷售面積分別為10.5/10.9/11.1億平米。我們并沒(méi)有非商品性質(zhì)的房屋交付面積數(shù)據(jù)，然而我們估計(jì)全國(guó)每年的房地產(chǎn)成屋“消化量”約為15-20億平米左右。由此看來(lái)，目前我國(guó)每年新增的房地產(chǎn)用地的規(guī)模確實(shí)明顯大于市場(chǎng)的需求。從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，盡管很多城市的土地成交都大于商品房的銷售規(guī)模很多，但區(qū)域之間的分化還是比較嚴(yán)重。在二線城市當(dāng)中，沈陽(yáng)、成都、重慶等城市供給最為充裕，房?jī)r(jià)上漲壓力也就最小；北京、上海、深圳等城市集聚大量人口，供應(yīng)仍然顯得不足。我們認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看限購(gòu)政策的變動(dòng)也是分區(qū)域的。并且，由于限購(gòu)有累積需求的效果，退出限購(gòu)的方式可能是低調(diào)，漸進(jìn)的。至于市場(chǎng)熱議的房產(chǎn)稅替代限購(gòu)，我們認(rèn)為可能性很小。我們且不在此談?wù)摲慨a(chǎn)稅出臺(tái)的可能性，房產(chǎn)稅和限購(gòu)本來(lái)就是兩回事。

2024年有線網(wǎng)絡(luò)行業(yè)分析報(bào)告2024年3月目錄一、國(guó)網(wǎng)整合的預(yù)期未變 31、新聞出版廣電總局“三定”方案落定 32、中廣網(wǎng)絡(luò)即將成立的預(yù)期仍在 33、目前省級(jí)廣電已經(jīng)成為事實(shí)的市場(chǎng)主體 4二、有線電視用戶的價(jià)值評(píng)估 51、現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法估算用戶價(jià)值 52、有線電視運(yùn)營(yíng)商的理論價(jià)值 63、2020年初至今上市公司的市值 8三、整合中的用戶價(jià)值重估 101、江蘇模式”中的用戶價(jià)值重估 102、中廣網(wǎng)絡(luò)整合中的用戶價(jià)值重估 113、電廣傳媒收購(gòu)省外有線用戶資源 13四、湖北廣電的整合之路 141、楚天網(wǎng)絡(luò)借殼上市 142、重組中的價(jià)值評(píng)估 153、湖北廣電的二次資產(chǎn)注入 16五、有線運(yùn)營(yíng)商的WACC計(jì)算 171、吉視傳媒的WACC值 17一、國(guó)網(wǎng)整合的預(yù)期未變1、新聞出版廣電總局“三定”方案落定新聞出版廣電總局的“三定”方案已經(jīng)落定，取消了一系列行政審批項(xiàng)目，同時(shí)對(duì)一些行政審批權(quán)限下放到省級(jí)單位，比如取消了有線網(wǎng)絡(luò)公司股權(quán)性融資審批，將設(shè)置衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施審批職責(zé)下放省級(jí)新聞出版廣電行政部門。未來(lái)工作的重點(diǎn)：加強(qiáng)科技創(chuàng)新和融合業(yè)務(wù)的發(fā)展，推進(jìn)新聞出版廣播影視與科技融合，對(duì)廣播電視節(jié)目傳輸覆蓋、監(jiān)測(cè)和安全播出進(jìn)行監(jiān)管，推進(jìn)廣電網(wǎng)與電信網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)三網(wǎng)融合。從三定方案中，我們可以看出廣電的發(fā)展的方向：行政管理的有限度的放松，比如有線網(wǎng)絡(luò)股權(quán)融資審批取消；行政審批向省級(jí)廣電下放，比如衛(wèi)星電視接收審批下放；文化和科技、三網(wǎng)融合成為發(fā)展的主要方向。2、中廣網(wǎng)絡(luò)即將成立的預(yù)期仍在在2024年年初，國(guó)務(wù)院下發(fā)《推進(jìn)三網(wǎng)融合的總體方案》（國(guó)發(fā)5號(hào)文）決定推進(jìn)三網(wǎng)融合之際，就專門針對(duì)中廣網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)公司進(jìn)行了明確的規(guī)劃，決定培育市場(chǎng)主體，組建國(guó)家級(jí)有線電視網(wǎng)絡(luò)公司(中國(guó)廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司)。國(guó)家廣電成立的初衷是在“三網(wǎng)融合”中，整合全國(guó)的有線網(wǎng)絡(luò)（第四張網(wǎng)絡(luò)），從而與電信運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。隨著國(guó)家廣電成立的不斷的推遲，注入資金規(guī)模大幅度縮水，特別是2023年1月原負(fù)責(zé)中國(guó)廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司組建的廣電總局副局長(zhǎng)張海濤出任虛職——中國(guó)廣播電視協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，中國(guó)廣播電視網(wǎng)絡(luò)公司的成立蒙上陰影。我們認(rèn)為每一次的推遲成立，中廣網(wǎng)絡(luò)的職能就會(huì)縮水一次，我們認(rèn)為相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)中廣網(wǎng)絡(luò)難以成為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體、競(jìng)爭(zhēng)的主體。維持原方案的方向預(yù)期，將先由部分省份為單位自報(bào)資產(chǎn)情況，隨后以資產(chǎn)規(guī)模大小通過(guò)對(duì)總公司認(rèn)股的形式，完成中廣網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)公司主體公司的搭建，即“先掛牌，再整合”的股份制轉(zhuǎn)企方案。按照該方案，明確了國(guó)家出資的份額和掛牌的步驟，為中央財(cái)政先期投入進(jìn)行公司主體搭建，其中包括總公司基本框架的組建費(fèi)用和播控平臺(tái)、網(wǎng)間結(jié)算等業(yè)務(wù)總平臺(tái)的搭建費(fèi)用。3、目前省級(jí)廣電已經(jīng)成為事實(shí)的市場(chǎng)主體隨著我國(guó)文化體制改革的推進(jìn)，文化市場(chǎng)領(lǐng)域逐漸出現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的主體——省級(jí)文化運(yùn)營(yíng)單位，在有線網(wǎng)絡(luò)領(lǐng)域，省網(wǎng)整合的進(jìn)一步深入，省級(jí)有線網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成為有線網(wǎng)絡(luò)的市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)主體。在IPTV的發(fā)展中也是類似，百視通和CNTV主導(dǎo)的IPTV讓位于省級(jí)廣電主導(dǎo)，CNTV或者百視通參與的發(fā)展模式，省級(jí)運(yùn)營(yíng)單位成為市場(chǎng)的主體，省級(jí)運(yùn)營(yíng)單位及地方政府的利益訴求將影響相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式。這種與地方政府密切的關(guān)系（資產(chǎn)、人事等關(guān)系），勢(shì)必會(huì)影響地方政府對(duì)有線網(wǎng)絡(luò)的支持力度和偏好。二、有線電視用戶的價(jià)值評(píng)估1、現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法估算用戶價(jià)值考慮到目前有線電視的用戶主要分為數(shù)字用戶和模擬用戶，開(kāi)展的增值業(yè)務(wù)主要有互動(dòng)視頻點(diǎn)播（高清視頻點(diǎn)播）和有線寬帶業(yè)務(wù)，收費(fèi)的模式基本上采取包月或者包年的收費(fèi)模式。有線電視用戶的收入相對(duì)穩(wěn)定，我們假設(shè)其為永續(xù)的現(xiàn)金流，我們采用WACC為折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，估算有線電視運(yùn)營(yíng)商的用戶的理論價(jià)值（即上市有線電視運(yùn)營(yíng)商的理論市值）。我們以廣電網(wǎng)絡(luò)為例，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率選取中國(guó)3年期國(guó)債收益率3.06%，按照我們的計(jì)算，廣電網(wǎng)絡(luò)的WACC為12.3%。同行業(yè)的公司的WACC值與公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)關(guān)系較大。2、有線電視運(yùn)營(yíng)商的理論價(jià)值廣電網(wǎng)絡(luò)2022年有線電視用戶到達(dá)578.64萬(wàn)戶，數(shù)字用戶421.58萬(wàn)戶，副終端為56.15萬(wàn)戶，每月每戶10元；付費(fèi)節(jié)目用戶154.02萬(wàn)戶，主要有兩檔包月套餐99元和128元，我們按照年付100元/戶計(jì)算，考慮到有線網(wǎng)絡(luò)加大了優(yōu)惠促銷力度，付費(fèi)用戶和寬帶資費(fèi)要低于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，2023年廣電網(wǎng)絡(luò)公司的理論價(jià)值150億元。天威視訊2022年有線電視用戶達(dá)到109萬(wàn)戶，高清互動(dòng)電視用戶達(dá)到24萬(wàn)戶，付費(fèi)節(jié)目用戶達(dá)到4.6萬(wàn)戶，寬帶用戶達(dá)到33萬(wàn)戶。高清互動(dòng)年付套餐分為500元、600元和700元三檔，我們保守全部按照年付500元/戶計(jì)算，付費(fèi)節(jié)目年付按照500元/戶、寬帶用戶年付800元/戶計(jì)算，天威視訊2023年的理論市值為68億元。由于歌華有線的模擬用戶和數(shù)字用戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣，每月18元每戶，其市值主要來(lái)來(lái)自于有線電視用戶數(shù)的增長(zhǎng)和高清互動(dòng)電視收費(fèi)用戶增長(zhǎng)，有線電視的用戶的增長(zhǎng)有限，目前主要關(guān)注在高清互動(dòng)電視，目前主要采取免費(fèi)推廣的形式，絕大部分為免費(fèi)的，考慮到歌華有線推出Si-TV的高清電視包，我們估計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與天威視訊差不多300元/年，按照我們的40%左右的滲透率計(jì)算，2023年歌華有線的理論價(jià)值為145億元。3、2020年初至今上市公司的市值我們選取有線電視上市公司2024年12月31日-2023年9月20日的市值。歌華有線的市值范圍為60-140億元，市值波動(dòng)范圍主要集中在80-120億元，我們以中值100億元作為公司表現(xiàn)的市值價(jià)值。與我們的145億元的理論市值，尚有空間45%，而且我們認(rèn)為數(shù)字電視沒(méi)有提價(jià)預(yù)期，高清互動(dòng)電視目前主要是采取的免費(fèi)推廣，SiTV的滲透率提高，公司估值有較大的彈性。天威視訊的市值范圍為30-70億元，主要波動(dòng)范圍在40-70億元，我們選取中值55億元作為其市場(chǎng)的市值。沒(méi)有考慮資產(chǎn)整合預(yù)期，天威視訊的理論市值為68億元。公司目前尚有24%的空間。公司有線寬帶增長(zhǎng)乏力，高清互動(dòng)電視是公司業(yè)績(jī)主要增長(zhǎng)點(diǎn)。廣電網(wǎng)絡(luò)的市值范圍30-70億元，主要波動(dòng)范圍為40-60億元，中值為50億元。公司的理論市值150億元，上升空間200%。公司的價(jià)值主要來(lái)源于公司的龐大的有線電視用戶數(shù)，2023年有線用戶數(shù)595萬(wàn)戶，同時(shí)尚有模擬用戶142萬(wàn)戶.同時(shí)公司的數(shù)字電視的包年收視費(fèi)為240/300元兩檔，價(jià)值較高，進(jìn)一步的數(shù)字化將進(jìn)一步提升公司的價(jià)值。三、整合中的用戶價(jià)值重估1、江蘇模式”中的用戶價(jià)值重估江蘇有線由江蘇省內(nèi)17家發(fā)起人單位共同發(fā)起設(shè)立，廣電系統(tǒng)內(nèi)有12家股東，占股比71.2%，其他系統(tǒng)是國(guó)有股東，占28.8%，公司注冊(cè)資本是68億元，省廣電總臺(tái)控股，其中省臺(tái)出資14億元現(xiàn)金，1億元相關(guān)資產(chǎn)；南京、蘇州、無(wú)錫、常州等10個(gè)省轄市廣播電視臺(tái)以現(xiàn)有廣電網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)出資，中信國(guó)安等出資人以現(xiàn)金和廣電網(wǎng)絡(luò)等資產(chǎn)出資。整合時(shí)江蘇有線用戶為510萬(wàn)戶，數(shù)字用戶為180萬(wàn)戶，其中數(shù)字用戶每月24元/戶，模擬用戶4元/戶。按照我們的用戶價(jià)值計(jì)算方法，WACC值取10%，整合時(shí)江蘇有線的價(jià)值為（330*4*12+180*24*12）/10%/10000=67.68億元，與公司注冊(cè)資本68億元基本吻合，我們認(rèn)為“江蘇模式”整合中，江蘇有線采用了用戶理論價(jià)值的方法進(jìn)行用戶的價(jià)值評(píng)估。江蘇有線的資產(chǎn)評(píng)估方法，網(wǎng)絡(luò)資產(chǎn)等于網(wǎng)絡(luò)收入減成本費(fèi)用減稅金除以收益率（收益折現(xiàn)），按照這個(gè)方法，由具備期貨從業(yè)資格的第三方評(píng)估，結(jié)果出來(lái)后，與各個(gè)股東的實(shí)際預(yù)期基本一致，這樣就擺平了利益關(guān)系。（江蘇有線董事長(zhǎng)陳夢(mèng)娟在第二屆中國(guó)廣電行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)年會(huì)暨投融資論壇的講話）。2022年7月份掛牌，2022年底全省13省市形成一張全省全網(wǎng)、全省網(wǎng)絡(luò)覆蓋用戶625萬(wàn)戶，完成其他城市和部分縣(市)數(shù)字電視整轉(zhuǎn)，2022年底數(shù)字電視用戶達(dá)到450萬(wàn)戶。2023年9月江蘇有線與江陰、常熟等24個(gè)縣（市）級(jí)廣電網(wǎng)絡(luò)舉行了整合與合作簽約儀式。至此全省已完成了60家縣（市、區(qū)）廣電網(wǎng)絡(luò)的整合與合作。江蘇省廣電網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)網(wǎng)內(nèi)用戶達(dá)到1497.7萬(wàn)戶，約占全省有線電視用戶總數(shù)的93.61%，其中數(shù)字電視用戶686.62萬(wàn)戶，互動(dòng)電視用戶數(shù)35.02萬(wàn)戶。到2023年底，江蘇省有線電視用戶數(shù)將接近1600萬(wàn)戶。2、中廣網(wǎng)絡(luò)整合中的用戶價(jià)值重估中廣網(wǎng)絡(luò)先由部分省以資產(chǎn)規(guī)模大小通過(guò)對(duì)中廣網(wǎng)絡(luò)的認(rèn)股，完成中廣網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)公司主體公司的搭建，中央財(cái)政先期投入，中廣網(wǎng)絡(luò)的設(shè)立基本上按照“江蘇模式”?！霸谕瓿烧系?3家省網(wǎng)公司中，只有15家比較徹底，其中北京和江蘇等個(gè)別省市相對(duì)最徹底?！蔽覀冋J(rèn)為在資產(chǎn)整合方面：第一步：中廣網(wǎng)絡(luò)會(huì)選擇各省市（或者部分省市）的省廣電（可能為部分的資產(chǎn)，主要是由于整合沒(méi)有完成或者有上市公司的情況）作為發(fā)起人，加上財(cái)政的的現(xiàn)金掛牌成立。廣電資產(chǎn)的評(píng)估可能采取類似“江蘇模式”的用戶價(jià)值評(píng)估。對(duì)于目前的省網(wǎng)來(lái)說(shuō)有動(dòng)力加快以低于用戶價(jià)值的價(jià)格整合省網(wǎng)資源，在中廣網(wǎng)絡(luò)成立時(shí)獲得資產(chǎn)的溢價(jià)。第二步：對(duì)于沒(méi)有進(jìn)入省網(wǎng)的用戶資源進(jìn)行整合，可能采取現(xiàn)金或者增發(fā)的收購(gòu)的方式，廣電資產(chǎn)的評(píng)估也可能采取類似“江蘇模式”的用戶價(jià)值評(píng)估。第三部：上市公司的資產(chǎn)整合，我們認(rèn)為可能采取市值和用戶價(jià)值兩種方案進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)上市公司利用自身的資本優(yōu)勢(shì)參與到其他省份的省網(wǎng)整合，獲得折價(jià)參股也會(huì)提升公司的價(jià)值。在整合的過(guò)程中，對(duì)于上市公司的價(jià)值重估，一方面本身用戶價(jià)值的重估，例如自身用戶的價(jià)值沒(méi)有被市場(chǎng)所認(rèn)可，在中廣網(wǎng)絡(luò)對(duì)價(jià)中有很大的空間。另外一方面在于上市公司以低于用戶價(jià)值（中廣網(wǎng)絡(luò)收購(gòu)價(jià)值）整合有線用戶，提升公司的價(jià)值（折價(jià)收購(gòu)的狀況）按照這個(gè)投資的邏輯，我們主要關(guān)注自身價(jià)值提升的標(biāo)的廣電網(wǎng)絡(luò)，目前市值只有理論用戶價(jià)值1/3左右。存在巨大用戶整合空間的湖北廣電，目前正在進(jìn)行二次資產(chǎn)整合，同時(shí)整合價(jià)格600元/戶，公司折價(jià)整合有利于公司的價(jià)值提升。3、電廣傳媒收購(gòu)省外有線用戶資源電廣傳媒的子公司華豐達(dá)擬參股新疆廣電有線，其中