房地產(chǎn) -深圳世方-社區(qū)商業(yè)實戰(zhàn)策劃

社區(qū)商業(yè)實戰(zhàn)培訓(xùn)——走中國特色的商業(yè)地產(chǎn)之路——■HA■■我國城市化進程的加快、城市范圍的擴大、城鎮(zhèn)人口的增加為社區(qū)商業(yè)建設(shè)提供的建設(shè)有更大的作為。美國2000年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:社區(qū)型購物專家預(yù)計，今后10年內(nèi)，中國社區(qū)消費將占全社會商業(yè)零售額的三分之一以商業(yè)將成為未來城市商業(yè)發(fā)展的亮點。美國城市化率已經(jīng)達到85%以上，而為50%，還有35%的提升空間，未來20年還將新增3億的城市人口■HA■■郊區(qū)化社區(qū)組團的大量開發(fā)引發(fā)了社區(qū)商業(yè)的巨我國的社區(qū)商業(yè)起于上世紀(jì)80年代未90年代初的北京、上海等大城市，至宅區(qū)不斷向次中心一級城市邊緣地區(qū)發(fā)展成為趨勢，尤其是近幾年，伴隨著全國范場上掀起的住宅郊區(qū)化的熱潮，住宅郊區(qū)化使人們越來越遠離商業(yè)相對發(fā)達的城市另一方面，隨著城市居住空間的日益拓展，當(dāng)市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心無再者，隨著經(jīng)濟水平的飛速發(fā)展，人們的收入大幅度提高，消費水平也隨同期GDP增幅高4個百分點。再者，隨著城市居民收入增長和生活水平的提高，明顯變化。居民對消費的便利性、安全性要求越來越高，對服務(wù)性消費的需求也在增對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)和建設(shè)提出迫切的要求。同時，配套完善的商業(yè)設(shè)施是居民選擇居■HA■■社區(qū)商業(yè)的開發(fā)極度不完善，急需規(guī)范化雖然社區(qū)商業(yè)在國外發(fā)達國家己經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟,如美國，新加坡，民綜合消費的重要載體之一，但在我國，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)和建設(shè)較晚，發(fā)展相對加上中國商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，很多社區(qū)商業(yè)開發(fā)以銷售為導(dǎo)向，缺乏了對項目整體的思考社區(qū)究竟需要什么樣的業(yè)態(tài)組合，如何進行容量配比，如何合理的規(guī)設(shè)施，才能夠滿足社區(qū)居民日常生活中不同層次的物質(zhì)生活與精神生活的消費區(qū)商業(yè)的開發(fā)和建設(shè)對我國有哪些有益的啟示和借鑒等。探索研究適合于中國■HA■■鑫揚聯(lián)合世方公司推出社區(qū)商業(yè)開發(fā)實戰(zhàn)培訓(xùn)，力圖推動社區(qū)商近年來，國內(nèi)外不少學(xué)者從各個角度對社區(qū)商業(yè)進行且以追求銷售為目的，尚未能夠很好的考慮銷售與10余個社區(qū)商業(yè)項目的實操經(jīng)驗、數(shù)十個項目的研究以及多年的商■HA■■PART1社區(qū)商業(yè)的定義PART2PART3社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢PART4社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式PART5社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合PART6不同類型的社區(qū)商業(yè)定位、規(guī)模及業(yè)態(tài)組合PART7社區(qū)商業(yè)的五大定位模式PART8社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃及建筑設(shè)計PART9社區(qū)商業(yè)的裝修設(shè)計PART10社區(qū)商業(yè)的招商PART11社區(qū)商業(yè)的銷售PART12社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營管理■HA■■■HA■■■HA■■念社區(qū)商業(yè)是一種以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象，以便民、利民、滿足和促進業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心而言的，其在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務(wù)的商圈、范同于市級商業(yè)中心和區(qū)域型商業(yè)中心。它是區(qū)別于市級商業(yè)中心、區(qū)域型商業(yè)中心華強北說明：城市商圈是呈現(xiàn)多極化布局的，以深圳為例，根據(jù)《深圳市商業(yè)分市范圍內(nèi)規(guī)劃東門金三角商業(yè)區(qū)、華強北商業(yè)區(qū)2個市級商業(yè)中心；福田中心文化中心商業(yè)區(qū)、寶安新中心商業(yè)區(qū)、龍城—龍墟商業(yè)區(qū)4個次市級商華商業(yè)區(qū)等8個區(qū)域型商業(yè)中心，筍崗專業(yè)市場、水貝珠寶商業(yè)區(qū)等8個特色商華強北福田中心區(qū)福田中心區(qū)怡景中心城COCOPark市級商業(yè)中心——華強北市級商業(yè)中心——東門市級商業(yè)中心——東門商圈次市級商業(yè)中心—怡景中心城COCOPark市級商業(yè)中心——華強北市級商業(yè)中心——東門市級商業(yè)中心——東門商圈次市級商業(yè)中心—福田中心區(qū)■HA■■市級商業(yè)中心——華強北商圈市級商業(yè)中心——華強北商圈次市級商業(yè)中心次市級商業(yè)中心—龍城—龍墟商業(yè)區(qū)次市級商業(yè)中心次市級商業(yè)中心—寶安新中心商業(yè)區(qū)次市級商業(yè)中心次市級商業(yè)中心—南山商業(yè)文化商業(yè)中心■HA■■業(yè)從社區(qū)的概念理解社區(qū)商業(yè)空間范圍2）、它是服務(wù)于社區(qū)居民的商業(yè)活動，強調(diào)其活動主的商業(yè)活動，及在此基礎(chǔ)上建立的社會經(jīng)濟體系，強調(diào)其活動內(nèi)容。商業(yè)活動是消費時代利民、滿足和促進居民綜合消費為目標(biāo)，滿足社區(qū)居民生活、購物、休閑、娛樂、文類類■HA■■級別小型社區(qū)中型社區(qū)大型社區(qū)少于1000010000-30000多于30000分類依據(jù)參考中國建筑工業(yè)出版社《建筑設(shè)計資料集》第二版第社區(qū)商業(yè)中心是美國社區(qū)商業(yè)的主要形式，在美國的城市整體商業(yè)中占有重要商業(yè)中心以滿足居民‘一站式”購物為基本功能，同時提供豐富的服務(wù)項目和休閑娛社區(qū)商業(yè)中心是美國社區(qū)商業(yè)的主要形式，在美國的城市整體商業(yè)中占有重要商業(yè)中心以滿足居民‘一站式”購物為基本功能，同時提供豐富的服務(wù)項目和休閑娛注：美國的購物中心的概念，其實是我們所理解的集中式的商業(yè)建筑，并不是我國類型/項目地區(qū)型購物中心社區(qū)型購物中心鄰里型購物中心18000~360009000~180001800~9000主力店數(shù)量1~2家或更多傳統(tǒng)百貨商店一家百貨店和雜貨店或大型折扣店超級市場或雜貨店散店數(shù)量（個）50~15015-50商品和服務(wù)范圍提供商品種類多，服務(wù)比較周全提供選購提供種類較少的方便商品和便民服務(wù)最低支持人口100000以上10000~100000人3000~10000人購物者乘車達到空間30分鐘以上最多30分鐘不到15分鐘■HA■■■HA■■與其它發(fā)達國家的購物中心相比，美國社區(qū)購物中心的形態(tài)以單層樓為主，與其它發(fā)達國家的購物中心相比，美國社區(qū)購物中心的形態(tài)以單層樓為主，范圍和服務(wù)人口一般均大于其它發(fā)達國家的社區(qū)購物中心。這種購物中心主導(dǎo)的美國美國人有著被稱作為“汽車輪子上”的生活方式，其四通八達的高速公路和州的汽車普及率，地廣人稀的獨特優(yōu)勢，推動其社區(qū)郊區(qū)化發(fā)展。其社區(qū)基本以別墅群和為主。美國人對著對高品質(zhì)的生活要求，即市中心上班，郊區(qū)別墅居住，鎮(zhèn)中心消費，■HA■■成過程和城市形態(tài)都與土地富裕國家（如美國、澳大利亞）的郊區(qū)城市不同。英國發(fā)公司直接受英國中央政府控制，中央政府控制了新城開發(fā)公司的全部資金。同時，距離，服務(wù)人口400到500人，每個新城由若干個居住社區(qū)和工業(yè)區(qū)構(gòu)成，新城的地設(shè)置有中心區(qū)。中心區(qū)有商業(yè)區(qū)、行政管理區(qū)和社會活動區(qū)組成。到了90年代，大型新城除了像原有的新城一樣擁有完善的、基本的公共和社會基礎(chǔ)設(shè)施之外，增加了更完善的由于家庭汽車普及率低于美國，英國社區(qū)購物中心的面積和商圈范圍都少■HA■■英國小鎮(zhèn)風(fēng)情英國小鎮(zhèn)風(fēng)情英國?？肆_斯購物中心英國?？肆_斯購物中心■HA■■代化社區(qū)商業(yè)中心。日本由于其地小人多，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃均抱以集約的“商業(yè)街協(xié)同組合”是日本頗具傳統(tǒng)特色的一種社區(qū)商業(yè)形式。例如■HA■■■HA■■4、新加坡模式——政府指導(dǎo)性強，社區(qū)商其概念來源于其政府1965推行并長期實施的組屋計劃市規(guī)劃成功的寫照。按照社區(qū)建設(shè)的配套建設(shè)指標(biāo)，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物業(yè)配備相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施，由開發(fā)商或物業(yè)方進行集中經(jīng)營與管理，不新加坡社區(qū)商業(yè)最初是用來解決城市人口不斷擴張對于土地的合理利用，按照4hm2~6hm2的開發(fā)區(qū)域進行開發(fā)，市鎮(zhèn)的開發(fā)又由多一就是社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃模式，在人口約6000-8000戶規(guī)劃配套一個鄰里中心?！鯤A■■新加坡新加坡Tampines購物中心■HA■■與國外成熟的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式相比，我國發(fā)展社區(qū)商業(yè)起步較晚，從整體級探索階段，但在北京、上海、深圳、廣州等一線發(fā)達城市已經(jīng)先行，并探索出較商業(yè)發(fā)展模式。但由于各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的不平衡，社區(qū)商業(yè)發(fā)展還沒有形成統(tǒng)商務(wù)部于2005年下發(fā)了《商務(wù)部關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》社區(qū)商業(yè)的發(fā)展要以“便民、利民、為民”為出發(fā)點，完善新社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，優(yōu)化老業(yè)結(jié)構(gòu)布局，爭取利用3-5年時間，在全國大中城市初步完成社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造工作足基本生活消費需求的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。為保證上述目標(biāo)的順利進行，提出社區(qū)商業(yè)發(fā)展必先行，在城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局做出詳細規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵南京市于2006年出臺了《南京市加快社區(qū)商■HA■■社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系。對新建住宅區(qū)的社區(qū)商業(yè)，要強化總體設(shè)計，以團組式商業(yè)為多點式便利型商業(yè)網(wǎng)點，營造相對集中、功能完善、服務(wù)先進、環(huán)境協(xié)調(diào)的社區(qū)商上海市副市長馮國勤在《把發(fā)展社區(qū)商業(yè)作為一個戰(zhàn)略重點》一文中指出是上海商業(yè)“十五”規(guī)劃的一個戰(zhàn)略重點，并提出扎實推進社區(qū)商業(yè)建設(shè)和發(fā)展的商；三是要鼓勵發(fā)展社區(qū)購物中心；四是要積極推動大型商業(yè)集團開發(fā)社區(qū)商業(yè)；傳統(tǒng)商業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整；六是要努力推進社區(qū)服務(wù)體系的形成。對于業(yè)態(tài)，上海市將控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的方式，實施分類指導(dǎo)；對必備性業(yè)態(tài)，將從整體規(guī)劃上留出一商業(yè)網(wǎng)點，政府部門負責(zé)制定規(guī)劃，由開發(fā)商引進項目或政府部門幫助引進項目;對于指態(tài)，采取市場機制進行招商引資。同時，上海市將改變過去路邊臨時房為主的低檔格局，采用“團組式”開發(fā)理念，以社區(qū)購物中心為核心，周圍集聚專賣店、專業(yè)■HA■■情況下，按正常市場招租的話，是不可能出現(xiàn)的，但如果政府政策北京市在《北京市“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中確立未來5年商業(yè)發(fā)是將在市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)形成400個配套齊全的社區(qū)商業(yè)中心。在北京市商務(wù)局20鎖定連鎖經(jīng)營的組織形式;未來15年將重點發(fā)展社區(qū)商業(yè)，最終使社區(qū)商業(yè)成為商業(yè)的主體，占全部商業(yè)的60%。如北京在2011年評選出首批105家社區(qū)商業(yè)連鎖品牌集中管理、分散經(jīng)營的模式不同，我國社區(qū)商業(yè)多為先開發(fā)后招商，產(chǎn)權(quán)分割出售、各自,在管理上缺少專業(yè)化的管理主體。并且社區(qū)商業(yè)多利用底層商鋪，造成社區(qū)商業(yè)經(jīng)營分散，■HA■■■HA■■題五、社區(qū)商業(yè)經(jīng)營管理的三大問題深圳·十二橡樹莊園深圳·十二橡樹莊園■HA■■題深圳中航深圳中航·格瀾郡■HA■■題為了追逐租金收益最大化，紛紛選擇租賃給承強的地產(chǎn)中介、藥店等業(yè)態(tài)，因此出現(xiàn)了一些介、藥店等在社區(qū)商業(yè)中心扎堆經(jīng)營的怪現(xiàn)象多個社區(qū)商業(yè)中心都出現(xiàn)了中介一條街。這些業(yè)主多數(shù)并非商業(yè)經(jīng)營者，其購買商鋪的目高價拋售或租賃給出價高的商家，并不考慮實力、服務(wù)內(nèi)容是否與市場需求和社區(qū)品位遇投機心態(tài)下的短期行為后，常常會出現(xiàn)經(jīng)果，使社區(qū)商業(yè)徘徊在低品位無序的狀態(tài)下面點王社區(qū)店深圳·桃源居的大型中餐面點王社區(qū)店深圳·桃源居的大型中餐水體的污染；廚房油煙、發(fā)電機廢氣、熱氣等對空氣的污染；抽風(fēng)機、發(fā)電機、炒菜聲、空調(diào)及其它高社區(qū)餐飲還存在著消防隱患。餐飲店、酒樓經(jīng)常堆有為數(shù)不少的煤氣瓶罐，同時油煙等排放出大量太近而嚴(yán)重干擾生活，另一方面居民又抱怨社區(qū)內(nèi)沒有餐飲店而給生活帶來不便。如福田某社區(qū)想引進■HA■■題深圳·格蘭郡內(nèi)街生意冷淡深圳·格蘭郡內(nèi)街生意冷淡■HA■■題社區(qū)商業(yè)提供的主要是便利性服務(wù)，方便居民順便購買，因此需要很好的展示面吸引力并不強，而一些社區(qū)商業(yè)街規(guī)劃了多條通道，必深圳深圳·鵬基商務(wù)空間內(nèi)街生意清淡■HA■■題很多開發(fā)商過于重視住宅的價值，而大大忽視了社區(qū)底商的價值，在規(guī)劃的過很多開發(fā)商過于重視住宅的價值，而大大忽視了社區(qū)底商的價值，在規(guī)劃的過如深圳寶安中央大街，其社區(qū)熙龍灣是寶安中心區(qū)的豪宅，整體的風(fēng)格是歐式風(fēng)的恢弘大氣，因此其柱體巨大無比，最大的柱子寬達1.2米，騎樓的連廊只剩下0如深圳·寶安·中央大街：柱體密集，門口、內(nèi)部柱體過多■HA■■題廣告位的雜亂設(shè)置，不僅會影響社區(qū)商業(yè)的氛■HA■■題劃再策劃，而建筑設(shè)計單位大都以住宅經(jīng)驗為部分重視不夠，甚至嚴(yán)重缺乏商業(yè)項目設(shè)計經(jīng)商往往希望得到“通用版”的規(guī)劃設(shè)計方案，而知，導(dǎo)致很多工程條件無法滿足商家對物業(yè)缺少了煙道、上下水等配套設(shè)施，導(dǎo)致了餐飲等業(yè)態(tài)不能引入，社區(qū)商業(yè)的完整性不夠，無無法達到為社區(qū)居民提供良好的購物環(huán)境，萬科萬科·第五園■HA■■患務(wù)素質(zhì)等方面已經(jīng)不能滿足當(dāng)前的消費需求。有些社區(qū)商業(yè)與居民居住區(qū)混雜開設(shè)，飯店超標(biāo)、修理鋪的噪聲等問題嚴(yán)重影響了居民生活，造成大量的治安和環(huán)境隱患，嚴(yán)亂是由業(yè)主自行招商，對業(yè)態(tài)定位沒有統(tǒng)一要求，愿意租就租給誰，經(jīng)營管理比較混亂，而開發(fā)商大部分社區(qū)商業(yè)由于鋪位出售之后，經(jīng)營管理公司基本只負責(zé)物業(yè)管的經(jīng)營活動推廣，經(jīng)營管理嚴(yán)重缺失，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)基■HA■■■HA■■一、大批知名開發(fā)商介入商業(yè)地產(chǎn)，社區(qū)商業(yè)開發(fā)成為主流產(chǎn)二、社區(qū)開發(fā)推動社區(qū)商業(yè)發(fā)展八、零售巨頭搶占社區(qū)“根據(jù)地”八、零售巨頭搶占社區(qū)“根據(jù)地”■HA■■地調(diào)控住宅和商業(yè)土地比例。通過這些措施，他們計劃在資產(chǎn)的比例和盈利貢獻方面，所占的比例可能會達到40%左右，甚至?xí)咭稽c。目前華潤已經(jīng)形成了萬象城、歡城三類商業(yè)產(chǎn)品線，其中歡樂頌和五彩城是典型的社區(qū)商業(yè)中心，將成為其向二三線■HA■■等4大類型，近10余個商業(yè)項目，根據(jù)龍湖在商業(yè)領(lǐng)域的規(guī)劃，未來5年期望躋身■HA■■深圳·龍崗萬科國際廣場■HA■■累資金重點開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營上，城市廣場系列和家裝系列，就是看中了城市大開發(fā)大發(fā)展帶來的裝飾材料盛宴和商圈多■HA■■■HA■■力，新的商業(yè)需求，使得過去處于無規(guī)劃、無規(guī)模、無規(guī)范的“三無”狀態(tài)的舊重大變革：社區(qū)商業(yè)逐步走出臟亂差的狀態(tài)，由混亂到統(tǒng)一，由無店到品牌超市百貨連鎖，由單一服務(wù)到休閑、娛樂、購物綜合服務(wù).■HA■■二、社區(qū)開發(fā)推動社人們的收入大幅度提高，消費水平也隨之逐漸提升，據(jù)統(tǒng)計GDP增幅高3-4個百分點。再者，隨著城市居民收入顯變化。居民對消費的便利性、安全性要求越來超高，對服務(wù)性費的需求也大型超市、百貨、影院及各類業(yè)態(tài)，不但能夠為社區(qū)居民提供較好生活便利，更是■HA■■五、城市商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)分工，商前，在城市商業(yè)領(lǐng)域，出現(xiàn)了“集聚——擴散”的發(fā)展趨勢，即：品牌商品向城市商業(yè)中心集營營勁，社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)出強大的生命力，越來越受到開發(fā)商、連鎖零售商的重視，“一個人三分之一，這個數(shù)據(jù)還在增長。按發(fā)達國家經(jīng)驗，社區(qū)商業(yè)所占消■HA■■六、社區(qū)商業(yè)目前已占社會消費品零售店）、生活配套設(shè)施（如銀行、洗衣店、美容美發(fā)店、維修店、書店、電信和郵政點），以閑娛樂設(shè)施（如餐館、咖啡廳、酒吧、健身房），它們共同構(gòu)成社區(qū)商業(yè)的內(nèi)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費需求，如在豪宅區(qū)社區(qū)商業(yè)里，■HA■■零售巨頭在商業(yè)中心區(qū)打響地盤爭奪戰(zhàn)的同時，社區(qū)商業(yè)也成為白熱化的商戰(zhàn)焦八、零售巨頭搶占社區(qū)零售巨頭在商業(yè)中心區(qū)打響地盤爭奪戰(zhàn)的同時，社區(qū)商業(yè)也成為白熱化的商戰(zhàn)焦超市百貨迫不及待搶占社區(qū)市場，首先是利潤動因，利潤無疑是社推，社區(qū)組團規(guī)模大、人口多、收入高、消費力強勁，且社區(qū)居民追求便捷的購物需社區(qū)消費的穩(wěn)定和可觀的商業(yè)利潤；其次是競爭動因，零售業(yè)競爭近乎殘酷，商業(yè)已進鎖競爭時期，社區(qū)作為零售的終端市場，誰擁有了社區(qū)，誰就擁有了零售市場的“根三是成本動因，城市中心商業(yè)的經(jīng)營成本越來越高，而中心商業(yè)正逐步被社區(qū)商業(yè)分社區(qū)組團商業(yè)運營成本相對較低，極大地降低了經(jīng)營風(fēng)險和壓力。正是這些“供”與■HA■■■HA■■九、連鎖式經(jīng)營將成為社區(qū)商業(yè)的主導(dǎo)方現(xiàn)代化的商業(yè)經(jīng)營模式和組織形式，因此勢而被認為是第三次零售商業(yè)革命的標(biāo)志，在社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系中，引進有實力的連鎖企社區(qū)，發(fā)展方便居民日常消費的“大企小店，通過自建分店、收購、兼并、特許經(jīng)營等多九、連鎖式經(jīng)營將成為社區(qū)商不單是超市零售業(yè)，包括餐飲、康體、美發(fā)、藥店、干洗店等模連鎖的形式進入社區(qū)，尤其是區(qū)域型連鎖商家將越來臣、可頌坊、中聯(lián)大藥房、海王星辰、小白兔干洗、雪莉阿■HA■■區(qū)開發(fā)，以及城市中心區(qū)的舊城改造，帶來了大量的社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)的開區(qū)商業(yè)的消費特征、定位特征、業(yè)態(tài)組合特征、規(guī)劃特征、裝修特征、招商特■HA■■十一、社區(qū)商鋪正成為房地產(chǎn)開發(fā)■HA■■社區(qū)商業(yè)蘊藏著巨大的價值金礦，社區(qū)商業(yè)將不斷創(chuàng)造■HA■■2.每日分享：6+份行研精選、3個行業(yè)主題2.每日分享：6+份行研精選、3個行業(yè)主題4.嚴(yán)禁廣告：僅限行業(yè)報告交流，禁止一切無關(guān)信息報告僅限社群個人學(xué)習(xí)，如需它用■HA■■■HA■■■HA■■■HA■■發(fā)展商持有社區(qū)商業(yè)，統(tǒng)一經(jīng)營管理，既能保證社區(qū)商業(yè)的品質(zhì)，業(yè)態(tài)的完整性社區(qū)住宅的帶來價值提升，如果發(fā)展商看好其價值潛力又無資金壓力，只租不售、以能獲得商鋪培育成熟后的數(shù)倍投資回報。而且產(chǎn)權(quán)掌握在發(fā)展商手里，可以抵押再貸發(fā)展商不能夠及時的進行商鋪銷售達到資金回籠的目的。如果發(fā)展商沒有很好的■HA■■整體租賃是指發(fā)展商出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營，發(fā)租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二、三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市■HA■■如家樂福、樂購、大潤發(fā)等大型零售商，經(jīng)常大面積整體租賃商場，■HA■■般為2～5年；發(fā)展商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具■HA■■■HA■■■HA■■■HA■■計類計■HA■■業(yè)態(tài)如維修店等由于租金太低，很少出現(xiàn)在目前開發(fā)的社區(qū)商業(yè)中，而一些常見的卻沒有出現(xiàn)在該規(guī)范中。此現(xiàn)象也說明了一方面社區(qū)商業(yè)開發(fā)還是從銷售的角度來考居民的基本生活需求，另一方面也說明社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)隨著經(jīng)濟的發(fā)展和居民消費社區(qū)商業(yè)中心是在城市的區(qū)域中心建立的，面積在5萬平米以內(nèi)，集購物、餐飲及商業(yè)街是指在社區(qū)內(nèi)配置包括購物、餐飲及其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施的街道，商■HA■■是指即時加工制作、商品銷售和服務(wù)性勞動等手段，向消費者提供飲料、食品、菜場所和設(shè)備的經(jīng)營單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店■HA■■美發(fā)：根據(jù)賓客頭型、臉型、發(fā)質(zhì)和要求，為其設(shè)計、剪修、制作發(fā)型，提供是指社區(qū)內(nèi)配置的收取居民廢品的單位。（由于其租金承受能力較低，現(xiàn)實社區(qū)商■HA■■是指提供家庭鐘點工、家政服務(wù)、家庭護理等服務(wù)的機構(gòu)。（由于其租金承受能力是指社區(qū)內(nèi)配置的經(jīng)營書籍、音像制品的經(jīng)營單位。（因受到網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)購的沖擊，■HA■■業(yè)態(tài)業(yè)種細分備注百貨主題百貨全線百貨（綜合百貨）超市大型超市主力店小型社區(qū)超市精品超市餐飲中式餐飲大型酒樓快餐小吃店鹵菜辣味早點茶館咖啡館■HA■■業(yè)態(tài)業(yè)種細分備注娛樂休閑社區(qū)電影院兒童開心樂園健身中心酒吧藝術(shù)沙龍足浴玩具店文化體育用品書店音像制品畫廊古玩店模型專賣（飛機、船等）書吧沖印店文具體育用品體育運動用品（高爾夫、漁戶外用品（攀巖、登山等）保健器材■HA■■業(yè)態(tài)業(yè)種細分備注服務(wù)配套美發(fā)便利店純凈水藥店干洗店家電維修電腦維修擦鞋修鞋旅行社票務(wù)彩票開鎖教育培訓(xùn)音樂培訓(xùn)幼兒早教成人特長培訓(xùn)（電腦，英語）家政培訓(xùn)駕駛培訓(xùn)銀行金融保險保險證券■HA■■業(yè)態(tài)業(yè)種細分備注服務(wù)配套通訊服務(wù)電話卡電信營業(yè)廳社區(qū)醫(yī)院診所診所社區(qū)醫(yī)療中心植發(fā)中心戒煙中心牙科診所寵物用品（醫(yī)院）花店行業(yè)咨詢地產(chǎn)中介家政服務(wù)裝修公司■HA■■業(yè)態(tài)業(yè)種細分備注食品面包房水果蔬果店乳品專賣糧油店茶葉店紅酒屋洋酒行古巴雪茄屋豬肉專賣店煙酒涼茶保健品滋補品特色食品土地產(chǎn)家居，家具，家電軟性家居（生活）五金店窗簾布藝床上用品古典家具紅木家私裝飾材料家居家飾■HA■■業(yè)態(tài)業(yè)種細分備注服裝女裝童裝嬰幼兒用品及服裝服裝定制店或租賃店西服、旗袍、禮服等外貿(mào)服裝珠寶精品類珠寶／首飾鐘表飾品工藝品陶藝禮品/精品汽車汽車修理名車展廳化妝品/個人護理/美美容甲化妝品美容美甲個人護理皮具/鞋/帽/手套/皮鞋、箱包、皮具不同，某機構(gòu)對普通住宅，公寓及高端居住區(qū)的居民進行抽樣調(diào)查，得到不同類型社區(qū)居業(yè)態(tài)的需求強弱度。為不同類型社區(qū)的社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合及某類業(yè)態(tài)的優(yōu)先選■HA■■■HA■■都超過50%；對于不同檔次住宅潛在的業(yè)主的需求來看，存在一定差異，比如購買普通住宅公寓高尚社區(qū)綜合需求綜合超市菜市場銀行■HA■■普通住宅公寓高尚社區(qū)綜合需求藥房43診所餐館41郵局0健身中心早教中心24小時便店書店46洗衣店美容美發(fā)店8■HA■■普通住宅公寓高尚社區(qū)綜合需求修理店2805彩擴沖洗店7805茶館7404花店688寵物店5從目前社區(qū)商業(yè)形態(tài)上看，休閑娛樂的設(shè)施主要包括“茶館”、“咖啡廳”、“健身場所”■HA■■現(xiàn)明顯的上升趨勢，這也表明這些休閑娛樂設(shè)施和高檔住宅社區(qū)的相關(guān)性明顯高于普普通住宅公寓高尚社區(qū)綜合需求健身場所西式快餐廳4443電影院游泳館KTV球類運動館場咖啡廳45茶館酒吧迪廳歌舞廳/夜總會6階段：社區(qū)啟動期、社區(qū)發(fā)展期、社區(qū)成熟期。把握住不同階段社區(qū)居民的消■HA■■社區(qū)啟動期社區(qū)發(fā)展期社區(qū)成熟期居民開始進行裝修，入住率為為0%—60%入住率達到60%以上重主要有家庭裝修服務(wù)、家居裝滿足生活配套的商業(yè)業(yè)種包括銀行、藥品、快餐、洗衣、花店、美發(fā)滿足生活休閑、娛樂的配套包含有咖啡店、特■HA■■■HA■■量明■HA■■商務(wù)部相關(guān)文件規(guī)范，如下表部分業(yè)種的千人需求量業(yè)種千人需求量（㎡）美容美發(fā)維修店照相館舊貨廢棄物回收站6書店、音像店干洗店■HA■■社區(qū)商業(yè)是屬地型商業(yè)，基本功能是滿足社區(qū)居社區(qū)商業(yè)是屬地型商業(yè)，基本功能是滿足社區(qū)居民的購物需求，服務(wù)需求，休閑娛樂需求。社區(qū)商業(yè)與社區(qū)大小無關(guān)，只跟其服務(wù)對象有關(guān)。對于社區(qū)商業(yè)的分類，可以按商圈半徑來區(qū)分，也可以按服務(wù)對象來劃分，但其實商圈劃定了，其服務(wù)對象也確定了,因此，雖然劃分方法不一樣，但所指的商業(yè)類型還內(nèi)向服務(wù)型即便利級商業(yè)，其服務(wù)對象為本社區(qū)居民，其業(yè)態(tài)社區(qū)配套為主，以滿足家庭裝修、生活用品的商業(yè)，如家政服務(wù)、家居飾品、面包房、便利店偏外向服務(wù)型即鄰里級商業(yè)，其服務(wù)對象為本社區(qū)及部分臨近社區(qū)居民，其商業(yè)業(yè)態(tài)以社區(qū)配套為主,區(qū)域配套為輔，滿足生活配套的商業(yè)，如中型超市、銀行、藥品店、快餐店、洗衣店、美容外向服務(wù)型即社區(qū)級商業(yè)，其服務(wù)對象為社區(qū)組團，商業(yè)業(yè)態(tài)以區(qū)域配套、社區(qū)配套并重、滿足生活休閑、娛樂的配套，如中西餐廳、大型超市、休閑俱樂部、服裝店、化妝品等。按商圈半徑劃分按服務(wù)對象劃分典型案例備注便利級內(nèi)向型建設(shè)新新家園、藍鉆經(jīng)典、招商城市主場、幸福海岸便利級與內(nèi)向型的商業(yè)面積都較小，以滿足本社區(qū)基本需求為主鄰里級中間型鵬興花園、星海名城鄰里級與中間型的商業(yè)的正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，同時兼顧周邊居民的消費社區(qū)級外向型錦繡江南、美梅林家樂福社區(qū)級與外向型的商業(yè)體量都較大,輻射距離為3-5公里，以集中式商業(yè)為主，服務(wù)的對象是周邊3-5公里業(yè)態(tài)業(yè)種餐飲中式餐飲茶館娛樂休閑食品文化體育用品文具沖印店蔬果店業(yè)態(tài)業(yè)種餐飲中式餐飲茶館娛樂休閑食品文化體育用品文具沖印店蔬果店茶葉店煙酒教育培訓(xùn)童裝其商業(yè)面積一般在3000㎡以下，由一洗車修車類飾品彩票發(fā)美務(wù)人口一般在3000以下；輻射距離為500藥店家電家具■HA■■業(yè)態(tài)業(yè)種行業(yè)咨詢地產(chǎn)中介裝修公司健身中心琴行健身中心琴行便利級即內(nèi)向型社區(qū)的體量一般占整個項目中住宅開發(fā)量的3%以下，即人均商，（面積共30000平方米，商業(yè)為3%，即900本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根區(qū)人口規(guī)模足以支撐足以支撐商業(yè)的正常特色食品土地產(chǎn)美發(fā)便利店旅行社便利店旅行社服裝男裝組小店或集中在一起的一個大集成店組成，服務(wù)配套銀行家居，家軟性家居（生活 美容美體美甲社區(qū)醫(yī)診 美容美體美甲■HA■■ ——建設(shè)新新家園業(yè)態(tài)組合表:4.09%珠寶精品類面積為132363平米，其中商業(yè)面積3000■HA■■場 化妝品/美容美發(fā)美甲/個人招商城市主場位于上步北路和八卦二路交匯處，占地面積8520.9平米，■HA■■ 典型案例三：深圳·幸福海岸——幸福海岸業(yè)態(tài)組合表：文化體育用品珠寶眼鏡首飾化妝品/美容美發(fā)美甲/個人護理■HA■■ 化妝品/美容美發(fā)美甲/個人星海名城，總建筑面積80萬平方米，目前已開發(fā)商業(yè)面積1200便利店教育培訓(xùn)社區(qū)醫(yī)院診所銀行糧油店滋補保健品 家政服務(wù)地產(chǎn)中介■HA■■2、鄰里級即中間型社區(qū)商——通過對深圳金地梅隴鎮(zhèn)、萬科第五園等典型鄰里業(yè)級社區(qū)商業(yè)案例研究，總結(jié)其業(yè)態(tài)業(yè)種主要有：業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種超市小型社區(qū)超市餐飲中式餐飲西式快餐茶館娛樂休閑健身中心文化體育用品沖印店體育用品文具琴行服裝女裝男裝童裝化妝品/美容美發(fā)美甲/個人護理美容美體美甲化妝品手機通訊手機數(shù)碼珠寶精品類眼鏡店行業(yè)咨詢■HA■■ 4.42%化妝品/美容美發(fā)美甲/個人金地梅隴鎮(zhèn)位于龍華區(qū)，西靠主干道梅龍路，總建筑面積約42萬平方米，商業(yè)華潤萬家超市、西式快餐肯德基、韓國料理大長今以及高檔健身會館，定位模式為：■HA■■ ——萬科第五園業(yè)態(tài)組合表：4.69%4.51%化妝品/美容美發(fā)美甲/個萬科第五園總建筑面積63萬平方米，位于深圳北部坂雪崗片區(qū)的南部，小面點王、中國銀行、關(guān)東風(fēng)、金剛山、百果王、萬科書院，其定位模式為：“多■HA■■化妝品/美容美發(fā)美甲/個人藍鉆經(jīng)典位于龍崗新城寶龍大道與錦龍二路交匯處，小區(qū)居民主要以產(chǎn)業(yè)為主。總用地面積約5.1萬平方米，建筑面積約8.8萬平方米，商業(yè)面積近803423人，人均商業(yè)面積為2.34平米，主要商戶有中式快餐、便利店、美■HA■■ 珠寶精品類化妝品/美容美發(fā)美甲/個人鵬興花園，位于羅湖區(qū)蓮塘聚福路，總建筑面積60萬平方米，其中商業(yè)面積米，小區(qū)人口24840人，人均商業(yè)面積為1.05平米，主要商家有歲寶百■HA■■——通過對深圳金地梅隴鎮(zhèn)、萬科第五園等典型鄰里級社區(qū)商業(yè)案例研究，總結(jié)其業(yè)態(tài)業(yè)種主要有：社區(qū)商業(yè)量占比約為整個項目中住宅開發(fā)量的5%—11%,即人均商業(yè)面積達到2—3平方米，商業(yè)體量大，對外客流要求高，對交通，人流、商業(yè)氛圍要求高；（說明：如果人均居住面積為30平方米一人，10000人，共300000平方米，商業(yè)為住宅面積的10%，即30000平方米，人均面積為3平方米）引進了大型超級市場，從而以超市為主力店，帶動了數(shù)千平米的中檔百貨業(yè)態(tài)，我們稱之為超市輔營區(qū)，這種超市輔營區(qū)往往依靠超市每日帶來的成千上萬的人流，經(jīng)營一些大眾化的、價廉物美的百貨商品，這些商品一般都是大眾化的品牌，在社區(qū)商業(yè)中心經(jīng)營中檔的商品，包括服裝鞋包、化妝品和美容用面積一般在20000-50000㎡，以生活百貨或在大賣場為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在20000-50000人，但隨著目前的一些高容積率大盤的出現(xiàn)，其所配套的商業(yè)的體量規(guī)模越來越大，部分商業(yè)配套如社區(qū)購物中商業(yè)為主，通常交通以機動車為主，步行為輔，步行時間為區(qū)利用所處的某一干道定位食街、裝飾材料街、五金機電街、汽配美容街等主題型街區(qū)，從而吸引了周邊社區(qū)甚至更遠的消費前往采購。業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種超市大型超市主力店服務(wù)配套美發(fā)便利店餐飲中式餐飲純凈水西式餐飲藥店茶館干洗店咖啡館擦鞋修鞋娛樂休閑健身中心旅行社酒吧票務(wù)網(wǎng)吧彩票文化體育用品書店教育培訓(xùn)沖印店駕駛培訓(xùn)文具銀行體育用品金融保險琴行通訊服務(wù)行業(yè)咨詢地產(chǎn)中介郵政家政服務(wù)社區(qū)醫(yī)院診所食品面包房寵物用品水果花店蔬果店洗車修車乳品專賣家居，家具，家電茶葉店小家電煙酒服裝女裝涼茶男裝保健品滋補品童裝特色食品土地產(chǎn)休閑裝化妝品/美容美發(fā)美甲/個人護美容美體美甲珠寶精品類眼鏡店化妝品化妝品汽車汽車修理理皮具/鞋/帽/手套/皮鞋■HA■■ ——錦繡江南業(yè)態(tài)組合表：娛樂休閑4.18%4.90%行業(yè)咨詢4.39%珠寶精品類化妝品/美容美發(fā)美甲/個人皮具/鞋/帽/手套/條長達3000米的商業(yè)街以及營業(yè)面積達16000平米大型購物商場，總商業(yè)面積為20600平米，小區(qū)人■HA■■■HA■■典型案例二：深圳·美麗3A花——美麗3A業(yè)態(tài)組合表：家居、家具、家電珠寶精品類化妝品/美容美發(fā)美甲/個人皮具/鞋/帽/手套/4.29%美麗AAA花園商業(yè)街位于人民路與和平路交匯處，該項目包括花園街商業(yè)步行街題購物商場、商務(wù)酒吧街及龍華首座純商務(wù)甲級寫字樓。其中地下一層部分為停車場，層到地上一層、二層、三層、四層為大型商業(yè)、酒樓。其商業(yè)面積為25000平米，小區(qū)■HA■■分類項目名稱總建筑面積(㎡)商業(yè)面積小區(qū)人口商業(yè)人均面積（㎡/人)便利級內(nèi)向型建設(shè)新新家園0.93招商城市主場6540043500.69幸福海岸41285080006960星海名城8000000.78型金地梅隴鎮(zhèn)420000萬科第五園6300007570藍鉆經(jīng)典880008000鵬興花園6000002600024840社區(qū)級外向型錦繡江南40000020597觀瀾格蘭郡25000034000美麗AAA花園25000定位上：新開發(fā)社區(qū)在符合城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃及建筑規(guī)劃的要求前提下，以滿足周邊居民日常購物、餐飲、休閑文化娛定位上：新開發(fā)社區(qū)在符合城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃及建筑規(guī)劃的要求前提下，以滿足周邊居民日常購物、餐飲、休閑文化娛樂、醫(yī)療保健和新入伙的裝修設(shè)計服務(wù)等實際需求出發(fā)，以超市為主力店，集合餐飲、休閑、社區(qū)便利等業(yè)態(tài)；業(yè)態(tài)規(guī)劃上：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括：超市、餐飲、便利店、藥店、銀行、沖印、眼鏡店、面包店、干洗、送水服務(wù)、圖書音像、零食、地產(chǎn)中介、美發(fā)美容美體、培訓(xùn)類、服裝類、嬰孕用品、裝飾裝修、櫥柜家私等；具體根據(jù)業(yè)態(tài)特點以及建筑形式和規(guī)劃進行部分業(yè)態(tài)商家的實際調(diào)整。規(guī)模上：新開發(fā)大型社區(qū)商業(yè)從規(guī)模上要與社區(qū)規(guī)模相配比，一般而言，規(guī)模不應(yīng)超過50000平米（參照國家商務(wù)部對社區(qū)商業(yè)中心的定義），但是隨著近年百萬平米的大型社區(qū)組團開發(fā)逐漸興起，其商業(yè)規(guī)模也可能超過5萬，甚至達10余■HA■■社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合與該社區(qū)的居民的特征、居住的稠密程度以及居民的收入狀況和生活水平息息相關(guān)，居民的收入水平直接影響社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)定位。 1）、大型社區(qū)商業(yè)的基本概念參照國家商務(wù)部《社區(qū)商業(yè)全國示范社區(qū)評價規(guī)范》中的概念，大型社區(qū)是指大規(guī)模、公建設(shè)施配套完整的聚居地，人口規(guī)模3萬人以上.總建筑面積、總戶數(shù)、人口數(shù)量等指標(biāo)，占地在1000畝以上；人口上一般在30000人以上；從配套上：配套要齊全，主要包括商業(yè)配套和生活配套，商業(yè)配套包括銀行、休閑中心、培訓(xùn)中心等，生活配套包括學(xué)校、社區(qū)健康服務(wù)中心、郵局、社區(qū)廣場等；從區(qū)域位置上：一般而言，大型社區(qū)一般位于城市邊緣處的開發(fā)區(qū)域，也只有在這樣的區(qū)域才能提供如此大體量的項目。費費■HA■■2）、大型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)特征深圳·錦繡江南的中介一條街深圳·星海名城的中介一條街深圳·錦繡江南的中介一條街深圳·星海名城的中介一條街■HA■■集中設(shè)置一些主題型業(yè)態(tài)地產(chǎn)中介、餐飲、裝飾設(shè)計、家居用品等都是可以集中設(shè)例如：桃源居控制餐飲集中的現(xiàn)象桃源居石洲公路設(shè)置了北向一條街具備完整的排煙功能，所以餐飲主要集中于這一帶，這樣既保證了煙道等特殊建筑要求的集中供應(yīng)，又保證了排煙問題的集中解決；同時，這條餐飲街都做成了復(fù)式樓，提高了利用率，靈活好用。餐飲的扎堆經(jīng)營保證了餐飲品種和風(fēng)味的多元化，為消費者提供了多種選擇，又帶來了更多的人氣，大大增加了生意機會。地產(chǎn)中介集中設(shè)置有個好處，一是地產(chǎn)中介業(yè)態(tài)的集中對商業(yè)街的形象是有負面影響的，將地產(chǎn)中介設(shè)置是把不利的業(yè)態(tài)整體放在一塊，以免影響面擴大。第二個原因是地產(chǎn)中介本身是需要人流的，他們的集中設(shè)置反而整體的展示效果會比較好，從而增加了各自的生意機會。例如：如錦繡江南集中設(shè)置了中天置業(yè)、平愛地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、中聯(lián)地產(chǎn)等9家地產(chǎn)中介，這個現(xiàn)象在桃源居、蔚藍海岸、星海名城等大型社區(qū)都很常見?！鯤A■■美容美發(fā)美體、裝飾設(shè)計、家居用品等專業(yè)類業(yè)態(tài)可但在本社區(qū)影響力會增大，而且會轉(zhuǎn)變成外向引外來消費機會，如錦繡江南的美容美發(fā)一條大型社區(qū)對健康、休閑、文化娛樂有著大量的需求商業(yè)里興起，包括減肥美容、足浴，咖啡廳及一些滿足少兒和成年人的各種培訓(xùn)業(yè)態(tài)，■HA■■3）、大型社區(qū)業(yè)態(tài)組合通過對桃源居社區(qū)、錦繡江南、梅林一村等大型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)詳細調(diào)研和對比分析，業(yè)態(tài)業(yè)種比例業(yè)態(tài)業(yè)種比例業(yè)態(tài)業(yè)種比例食品面包房3.01%服務(wù)配套地產(chǎn)中介9.56%服務(wù)配套銀行4.39%水果店2.14%小型美容5.71%汽車培訓(xùn)1.32%凍肉店0.34%美發(fā)2.65%兒童藝術(shù)培訓(xùn)1.21%果蔬店0.75%藥店4.18%外語培訓(xùn)0.36%乳品專賣0.89%便利店3.44%證券0.52%茶葉店0.62%干洗1.98%旅行社0.31%糧油店0.36%純凈水0.80%物流快遞0.25%保健品0.20%家電維修0.57%郵政0.34%土特產(chǎn)店0.25%保險0.51%保健品0.93%空調(diào)配件0.25%餐飲餐飲7.68%文化體育用品玩具2.60%電腦維修0.10%鹵味小吃店1.56%音像圖書2.15%擦鞋店0.38%茶藝館2.62%中老年保健器材0.13%家政服務(wù)0.10%化妝品/美容美發(fā)美甲/個人護理化妝品0.72%體育用品0.13%開鎖0.05%家居，家具，家電五金店1.03%沖印1.59%電話卡0.10%窗簾布藝0.90%行業(yè)咨詢裝修公司1.41%彩票0.14%裝飾建材0.74%珠寶精品類眼鏡1.32%寵物用品0.45%床上用品0.10%飾品0.69%票務(wù)0.16%娛樂休閑足浴1.87%家庭工藝品0.10%自行車專賣0.34%社康中心——服裝服裝4.16%美容中心9.24%健身房——嬰幼用品0.39%診所9.08%合計100%■HA■■4）、大型社區(qū)調(diào)研案例 裝飾建材精品飾品汽車維修■HA■■——各業(yè)態(tài)比例圖：■HA■■1）、高檔社區(qū)商業(yè)的一些特征而具有一定的商務(wù)餐飲性質(zhì)。這里的商務(wù)交往是二元的，既包括商住人群的商務(wù)宴尚社區(qū)人群日常生活中帶有一定商務(wù)性質(zhì)的休閑餐飲需求。因此，其餐飲在定位■HA■■2）、高尚社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合服裝定制店或租賃店（西服、旗袍、禮服等）、名車展等.。券類（其中銀行自助銀行+營業(yè)廳+理財中■HA■■2）、高尚社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合圖圖■HA■■3）、高尚社區(qū)商業(yè)案例波托菲諾商業(yè)街整體建筑面積在6000平米，其中商業(yè)街5000平米，商戶45家，主力店百佳超市1000區(qū)配套而建，在開發(fā)模式上不以盈利為目的，有的鋪位寧可空置，也不隨便出租，影響住宅小區(qū)的品質(zhì)，業(yè)態(tài)以酒吧、咖啡館以及一些高檔社區(qū)特有的業(yè)態(tài)為主（詳見業(yè)態(tài)表），整體經(jīng)營狀況一般，中介、酒吧、等生意較好，目前商鋪租金在90~200元■HA■■■HA■■——業(yè)態(tài)分布表：業(yè)態(tài)店名業(yè)種面積備注業(yè)態(tài)店名業(yè)種面積備注業(yè)態(tài)店名業(yè)種面積服務(wù)配套私家花園花店恒協(xié)干洗連鎖干洗化妝品/美容美發(fā)美甲/個人護理寶琪蘭化妝品化妝品40雪貝麗阿姨干洗我型我塑美發(fā)美發(fā)家居，家具，家電船模飾品家庭裝飾品金碧擦鞋擦鞋修鞋擦鞋價格5~10元/雙，另外還提供沙發(fā)、車座保擦鞋三雙可提供上門服務(wù)美容美容300家具依貝佳美容300純美世家家具家具美容美容我型我塑美容美容食品茶葉店茶葉海王藥業(yè)藥店絲域養(yǎng)發(fā)館美容可頌坊面包房招商地產(chǎn)地產(chǎn)中介世聯(lián)地產(chǎn)地產(chǎn)中介夢圓皇宮美容500克麗斯丁面包房面包房招商地產(chǎn)地產(chǎn)中介世華地產(chǎn)地產(chǎn)中介工商銀行銀行文化體育用品優(yōu)悠書吧書吧40寵物醫(yī)院寵物用品中原地產(chǎn)地產(chǎn)中介餐飲古羅馬咖啡吧咖啡館聆聽音樂音像世聯(lián)行中介40招商地產(chǎn)中介40意大利咖啡咖啡館行業(yè)咨詢空調(diào)公司2007-11便利店便利店40西堤島咖啡咖啡館200娛樂休閑百事活酒莊酒吧悠悠讀書書店招商銀行銀行中國銀行銀行布朗士咖啡雪茄館咖啡館200香檳紅酒吧酒吧80麥膳坊酒樓300珠寶精品類吉祥天飾品丹桂軒酒樓500波托菲諾畫廊藝術(shù)品店40漢湯館酒樓200路可可時光首飾頭啖湯（二樓）酒樓300超市百佳超市1000■HA■■東海坊商業(yè)總建筑面積約8000平米，分上下二有商戶41家。東海坊產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商持有，商業(yè)以咖啡館、餐飲、特有的高檔社區(qū)業(yè)態(tài)為主（詳見業(yè)態(tài)表但是由于其周邊臨近深南大道，周邊聚集有大量寫字樓，吸引了大量白領(lǐng)消費，因此，其外向型商業(yè)特征必然導(dǎo)致其部分商業(yè)檔次有所下降，從而影響了項目整體的形象和檔次，但從商業(yè)街整體來看，目前經(jīng)營狀況良好。娛樂休閑長河會所足浴中原地產(chǎn)娛樂休閑長河會所足浴中原地產(chǎn)■HA■■業(yè)態(tài)店店業(yè)種面積業(yè)態(tài)店店業(yè)種面積餐飲金時美食坊中式餐飲400服務(wù)配套驕典美發(fā)美發(fā)金棕櫚咖啡廣場咖啡店巴古斯酒窟葡萄酒專賣名家韓國料理韓國料理中聯(lián)大藥房藥店山葵式日本料理宙恒煙酒行煙酒行津味館小吃店東星國際旅行社旅行社紅袖添香茶館東方傲蕾花藝美容中心欣源港式茶餐廳茶館影像高爾夫?qū)W院培訓(xùn)服裝搜客男裝建設(shè)銀行銀行薇薇女裝美聯(lián)地產(chǎn)40ESPIRRT女裝7-ELEVEN便利店40一意服飾女裝富足之家鞋店女裝小白兔干洗干洗店室利施塔雅服裝泛城租售40家電家居用品457-ELEVEN便利店特百惠家居用品食品翰林院茶業(yè)茶葉文化體育用品一心書屋書店長白山土特產(chǎn)保健品店東海沖印沖印店質(zhì)之主張面包房卓飛音像音像店行業(yè)咨詢世聯(lián)行45東良文具文具店世華地產(chǎn)■HA■■典型案例三：重慶·龍湖晶酈館——業(yè)態(tài)分布表：龍湖晶酈館作為高檔社區(qū)商業(yè)，其最明顯的特征就是，引進了豪華跑車“瑪莎拉蒂”汽車展館，毫無疑問,這一業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，大大的提升了社區(qū)商業(yè)及項目的整晶酈館新位于南路與西湖路交匯處，周邊有龍湖南苑、龍湖西苑、龍湖水晶酈城、水晶星座、水晶國際等高尚樓盤，是重慶市高收入人群相對集中的地區(qū)。項目以周邊中高收入居民為核心消費群體，主要經(jīng)營餐飲、家居、名品展示廳、配套服務(wù)及休閑娛樂等。項目商業(yè)總使用面積26672㎡，其中超市約1100㎡,目前項目整體經(jīng)營狀況較好。類別業(yè)態(tài)使用面積（㎡）百分比百貨化妝品0.4%健身器械0.4%男裝400.1%女裝3951.5%童裝0.1%休閑文化娛樂餐飲西式餐飲25929.7%中式餐飲828131.0%休閑娛樂26419.9%健身館5101.9%美甲0.1%美容美體286410.7%臺球館2000.7%12804.8%足浴350013.1%文化培訓(xùn)0.7%書店3601.3%社區(qū)便利彩票0.0%超市11004.1%蛋糕店0.2%干洗店0.1%糕點店960.4%花店700.3%旅游800.3%美發(fā)2801.0%汽車展覽5001.9%修理店0.0%煙酒茶7602.8%藥店0.5%醫(yī)療保健3001.1%0.5%合計26672100%■HA■■這種類型的社區(qū)房價較高、消費群體以中高收入者和追求時尚潮流為特征，居住能力強，消費半徑大。社區(qū)商業(yè)主要定位于滿足其日常生活必需品的供應(yīng)。商業(yè)網(wǎng)點生活氣氛和環(huán)境協(xié)調(diào)，網(wǎng)點應(yīng)該采取在社區(qū)會所集中設(shè)置的原則，保證人居環(huán)境的整暢。會所的商業(yè)網(wǎng)點主要以24小時便利店、小型生鮮超市、家政服務(wù)、小型連鎖品■HA■■■HA■■BACDBACD■HA■■■HA■■■HA■■），■HA■■■HA■■天虹百貨、蘇寧電器餐飲、港灣中式餐飲便利配套蒲公英兒童攝影、雪之都雪糕專賣店零售店中店休閑文化娛樂非常作品富士數(shù)碼沖刷■HA■■模的店中店來彌補，店中店可以采用聯(lián)營扣點的百貨化運營模式，也可以采用獨模式。店中店在主題定位上既可以采用大潤發(fā)式的青春休閑主題店中店；也可以經(jīng)營壓力較大），應(yīng)該放在二、三層，首先能夠帶旺一層，其次能夠帶動該組合模式的店中店業(yè)態(tài)及品牌不夠豐富，商圈輻射半徑較小，未來將面臨場場■HA■■■HA■■樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)主力店山姆會員店（沃爾瑪?shù)牧闶鄹拍畹辏┴撘粚犹厣称?、品牌美食等一層名牌服飾、皮鞋、精美飾物、化妝品、精致餐飲小吃等二層名牌女裝、精品皮具、特色餐飲等三層兒童服裝，兒童用品，兒童游樂場、品牌運動服飾、餐飲美食■HA■■模式二：主力店+街區(qū)社區(qū)型百貨＋商業(yè)街超市＋百貨＋商業(yè)街■HA■■區(qū)街超市＋商業(yè)街超市＋商業(yè)街福?！鯤A■■■HA■■■HA■■區(qū)區(qū)區(qū)■HA■■（1）、業(yè)態(tài)組合示意圖■HA■■■HA■■■HA■■（1）、業(yè)態(tài)組合示意圖團團■HA■■百步亭社區(qū)地處武漢市江岸后湖新區(qū)，城■HA■■■HA■■街1、業(yè)態(tài)組合：多種類型的社區(qū)商業(yè)獨立經(jīng)營，餐飲類、休閑類、服務(wù)類、服裝飾品類、維修類、便利店等，沒有主力店引入?！鯤A■■■HA■■計■HA■■商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點問題之一。整體的布如深圳?桃源居多期分片區(qū)滾動開發(fā)，先后在前進路、匯江二路、洲石公路開發(fā)了商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點問題之一。整體的布如深圳?桃源居多期分片區(qū)滾動開發(fā)，先后在前進路、匯江二路、洲石公路開發(fā)了■HA■■結(jié)合社區(qū)和社區(qū)商業(yè)動靜分區(qū)和提供便利的特征，很多大型社區(qū)都是分片區(qū)，分■HA■■不少社區(qū)項目四面環(huán)繞市政道路，通常會逢街劃鋪，形成商業(yè)大圍合布局模式。在大業(yè)街區(qū)規(guī)劃中，還有一些項目在社區(qū)主入口部分，通過將門禁系統(tǒng)后移，將商業(yè)街街，在增加商業(yè)街面積的同時，也形成了一條半開放式的商業(yè)街，這種半開放式的■HA■■些大型社區(qū)往往將社區(qū)組團與商業(yè)組團分別集中設(shè)置，互不干擾，如深圳萬科城，深圳商業(yè)集中式布局，規(guī)劃為“格瀾郡商業(yè)步行生活配套需要，集中式步行街定位為社區(qū)型商路商業(yè)未營業(yè)；集中式步行街為一、二樓連廊市），餐飲主力店有肯德基，娛樂有酒吧、網(wǎng)■HA■■畈田萬科城畈田萬科城深圳·坂田萬科城深圳·坂田萬科城■HA■■根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理■HA■■經(jīng)營樓層綜合超市社區(qū)標(biāo)超美容/美發(fā)沖印店■HA■■■HA■■■HA■■偏差；另一方面就是二層以上建筑規(guī)劃存在較大問題，尤其是二層以上的人流引導(dǎo)和上?！ご髮巼H■HA■■■HA■■■HA■■■HA■■■HA■■發(fā)展商與規(guī)劃設(shè)計單位在設(shè)計方面為保證住宅的戶型、朝向等，對裙樓商業(yè)的空）：）：■HA■■■HA■■■HA■■劃配套方面也有一些不足，如超市必須的理貨區(qū)方面、熟食區(qū)的煙道方面，商場的前期或者考慮得不夠，尤其是超市通常使用的平步式自動扶梯（跨度一般約為24米左），遠超過踏步式自動扶梯，有的商場受空間限制，想改都改不了。再如百貨商場沒有規(guī)■HA■■增加經(jīng)營成本，這樣降低租金就成了商家進駐的條件。若不改造強行經(jīng)營，油煙、污水、噪■HA■■劃社區(qū)商業(yè)在餐飲消費方面有著很大的發(fā)展空間，一項調(diào)查顯示，社區(qū)居民對社區(qū)商業(yè)配套的餐飲服務(wù)需求人數(shù)占總調(diào)查人數(shù)的40%。從深圳社區(qū)商業(yè)情況來看，目前最旺的地方是社區(qū)超市，第二旺的地方就是餐飲店，無論是連鎖快餐面點王、肯德基，還是風(fēng)味餐廳漓江又一軒、大型餐飲西湖春天，大都是高朋滿座，生意興隆，跟社區(qū)超級市場一樣，為社區(qū)商業(yè)帶來了旺盛的人氣。一般情況下，一座五六千平方米的社區(qū)超市，日人流量在萬人次左右，而一間三四百平方米的品牌連鎖快餐廳，日人流量可達千人。尤其是節(jié)假日，在人口密集的居民區(qū)，基本上都會出現(xiàn)餐廳排隊等座的現(xiàn)象?！鯤A■■飲定位，也不想惹麻煩，孰不知餐飲業(yè)是社區(qū)商業(yè)的重要業(yè)態(tài)之一，同時，社區(qū)餐飲業(yè)的應(yīng)，也是提升社區(qū)商業(yè)的價值和提高社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力的重要砝碼。其實，社區(qū)商減少餐飲業(yè)對居民生活區(qū)的干擾，餐飲業(yè)就會受到社區(qū)居民的歡迎，就會在社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)■HA■■社區(qū)餐飲有著強大的需求，開發(fā)社區(qū)商業(yè)在經(jīng)營定位上一般都少不了餐飲業(yè)。如首先，社區(qū)餐飲要控制好規(guī)模。在深圳今年出臺的商業(yè)網(wǎng)出要“限制大型餐飲網(wǎng)點入駐社區(qū)”。社區(qū)商業(yè)進駐大型餐飲網(wǎng)點，將多、外來人口的數(shù)量、家庭居住與單身租戶的比例等。只有掌握了人口實際消費需其次，環(huán)保、衛(wèi)生、安全等各種相關(guān)配套設(shè)施一定要齊全，尤其是申請報告，如果項目商業(yè)部分要定位餐飲，那么開發(fā)商在提交報告的時候就應(yīng)增加餐飲的對于餐飲經(jīng)營者來講，開設(shè)餐廳、酒樓必須通過衛(wèi)生、環(huán)保、消防等到工商部門的營業(yè)執(zhí)照，其中環(huán)保審批環(huán)節(jié)是關(guān)鍵。餐飲業(yè)在申報環(huán)保審批的時候，需說■HA■■餐飲名稱經(jīng)營品種租賃區(qū)域經(jīng)營面積使用燃料排水去向排污方式煙囪位置和高度采取的污染防治措施環(huán)境影響評價結(jié)論社區(qū)餐飲消費需求與社區(qū)餐飲污染，是一種難以調(diào)和的矛盾，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)既飲經(jīng)營者、環(huán)保部門等全面介入，充分了解社區(qū)居民餐飲需求的特征，嚴(yán)格執(zhí)行國飲行業(yè)的規(guī)定和要求，把硬件配套設(shè)施做到位，在餐飲規(guī)劃上做足功夫，并盡可能區(qū)域與社區(qū)的相對獨立性，減少餐飲業(yè)對社區(qū)生活的干擾，只有從社區(qū)居民實際需■HA■■如深圳百花新天地、東海坊、萬科城等社區(qū)，規(guī)劃了相對獨立區(qū)域的作為餐飲區(qū)深圳·百花新天地深圳·東海坊深圳·坂田萬科城■HA■■劃■HA■■鵬興花園橫排停車位，與商業(yè)街之間規(guī)劃一條4米寬的步行街，整齊美觀，停鵬興花園橫排停車位模式既節(jié)省了面積又整■HA■■■HA■■■HA■■設(shè)計 ■HA■■格■HA■■異域風(fēng)情是以歐洲各國為設(shè)計元素，體現(xiàn)在建筑細部的檐口、墻腳、屋頂、柱西班牙建筑風(fēng)地中海建筑風(fēng)法式建筑風(fēng)格格■HA■■意大利建筑在細節(jié)的處理上細膩精巧，貼近自然的脈動，使其擁有永恒的生命■HA■■西班牙建筑風(fēng)格，屋頂多為紅色筒瓦、墻體厚重，多為白色、米■HA■■徳式建筑清晰的轉(zhuǎn)角、簡潔的造型，對居民的活動空間非常注重，無論是建筑■HA■■地中海建筑風(fēng)格，地中海建筑的線條簡單且修邊渾圓，給人感覺格外“門廊、圓拱和鏤空”則是地中海建筑中最常見的三個元素。配合以防■HA■■對建筑的整體方面有嚴(yán)格的把握，善于在細節(jié)上下功夫，推崇優(yōu)雅、高貴和浪漫，意，力求在氣質(zhì)上給人深度的感染。細節(jié)處理上運用了法式廊柱、雕花■HA■■度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用■HA■■布吉東大街商業(yè)街用簡潔造型和線條來塑造鮮明的建筑表情。主張積極采用新材建筑設(shè)計中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性。通過高聳的建筑外立面和帶有強烈金屬質(zhì)感■HA■■金眾藍鉆風(fēng)景商業(yè)街低層的建筑結(jié)構(gòu)，采用灰磚、灰墻的主色調(diào)，現(xiàn)代的落地玻璃質(zhì)■HA■■當(dāng)今新古典主義建筑作品超越了“歐陸風(fēng)格”的生硬與“■HA■■新中式建筑通過現(xiàn)代材料結(jié)合不同手法修改了傳統(tǒng)建筑中的各個元素，并在此要的演化和抽象化，外貌上看不到傳統(tǒng)建筑的原來模樣，并根據(jù)各地特色吸收了當(dāng)萬科第五園商業(yè)街整體柔合現(xiàn)代建筑的簡約，依據(jù)“嶺南四園”的思路，以現(xiàn)代語言探索中式人文生活的態(tài)度。中式建筑的精髓“墻”“院”“村”“素”“冷”右右■HA■■■HA■■■HA■■■HA■■三、社區(qū)商業(yè)的廣告位廣告位設(shè)置形式分塔式、突出式、櫥窗式、墻面式等，它的位置與大小尺寸直接影響視覺辨認廣告位的作用既增加了商鋪的外部展示性，又增加了經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益。同時■HA■■■HA■■萬科城風(fēng)情街由于層高較低，內(nèi)部光線較暗，通過在房檐的立柱設(shè)置統(tǒng)一的■HA■■■HA■■星海名城商業(yè)街部分商鋪的廣告牌橫七豎八高度不一，給人以雜亂的感覺，影響■HA■■■HA■■外包裝上也下了功夫。如金地梅龍鎮(zhèn)、萬科第五園等就將空調(diào)位設(shè)置在門頭正頂端預(yù)留空■HA■■很多家長牽著孩子在散步，放學(xué)的孩子圍在飲食店門口，生活和商業(yè)相互交融中間的園林、小品，建筑的立面，長長的挑檐，色彩的搭配，包括街區(qū)的尺度■HA■■波托菲諾休閑廣場建造室外休閑空間，因地制宜設(shè)置廊架、涼亭、花臺、噴泉、■HA■■社區(qū)商業(yè)中心以景觀意境為線索，按照所處位置的不同，適當(dāng)設(shè)計不同的景觀區(qū)，同筑的軸線在相關(guān)節(jié)點上進行綠化種植以形成景觀序列，種植應(yīng)以常綠樹種和觀賞性植金地梅龍鎮(zhèn)采用構(gòu)架、廊道、雕塑小品等元素,將人和人的活動納入景觀體系，完全突破開放式入口、高臺式平臺不銹鋼質(zhì)感、抽象的門雕刻的樹雕塑木質(zhì)臺形的休息座、小花池造型路燈中央廣場、球形雕塑交通導(dǎo)視牌雕塑木質(zhì)臺形的休息座、小花池造型路燈中央廣場、球形雕塑交通導(dǎo)視牌雕塑■HA■■水景水景方向?qū)б暸品较驅(qū)б暸乒δ軜?biāo)識牌功能標(biāo)識牌入口廣場的線狀水景圣菲諾鐘樓入口廣場的線狀水景圣菲諾鐘樓■HA■■入口廣場的線狀水景，住區(qū)的中部設(shè)計了一條輕松而令人陶醉的景觀軸線：入口廣場—休閑街—圣菲諾鐘樓—水岸廣場和碼頭，構(gòu)圖上反映出純粹的意大利廣場式布局和建筑交錯浮于水面，細雨落下，濺起圈圈漣漪，是整個住宅小區(qū)的焦點和精華所在；盡端高大的住區(qū)的中部景觀軸線住區(qū)的中部景觀軸線燈柱入口廣場涼亭壁燈標(biāo)識牌燈柱入口廣場涼亭壁燈標(biāo)識牌■HA■■水岸廣場和碼頭水岸廣場和碼頭休閑木凳休閑木凳景觀設(shè)計，不僅要求造型生動、獨特，還要求景觀具有多層次、豐富多彩、引人入勝的細部。所以要■HA■■■HA■■■HA■■開發(fā)者不能僅僅以銷售商鋪為目標(biāo)，還要對項目進行統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃組合，統(tǒng)一立專業(yè)的經(jīng)營管理公司進行管理，以保證社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)合理性和經(jīng)營的可持續(xù)業(yè)中分布密集，不利于社區(qū)的商業(yè)配套服務(wù)的完善。那么就必須在商鋪銷售的前■HA■■一般而言連鎖品牌店具有品牌效應(yīng)，顧客對商品的認同度比較高，后續(xù)經(jīng)營能力強，并具有家分店資金周轉(zhuǎn)有困難，可以從另外一家分店調(diào)度。引進連鎖品牌店對租金的收益有比保障。而雜牌店多為首次經(jīng)營者，由于對市場缺少了解往往出具租金較高，但后續(xù)經(jīng)社區(qū)商業(yè)更要注重商家的品牌和質(zhì)量，不能來者不拒，對于那些雜牌店，即使租金再高也不宜引進，而對于那些社區(qū)居民特別需求但承租能力較低的業(yè)態(tài)，開發(fā)者應(yīng)通過■HA■■社區(qū)商業(yè)的招商必須充分掌握社區(qū)商業(yè)資源，從而給予項社區(qū)商業(yè)的便利、醫(yī)藥、美容、早點、干洗、眼鏡、沖有十大品牌，包括：一致藥店、海王星辰、中聯(lián)大藥房、萬澤藥店、在招商的時期，招商隊伍必須要摒棄以往的急功近利的思想，做好商戶質(zhì)量把擇優(yōu)錄取。只有充分掌握這些資源，合理運用這些資源，才能真正駕馭社區(qū)商業(yè)的招■HA■■社區(qū)商業(yè)招商應(yīng)當(dāng)根據(jù)社區(qū)和周邊人口的實際收入、消費及綜合考評周邊商業(yè)情租金業(yè)態(tài)，如中介、藥店，最后形成中介一致社區(qū)的業(yè)態(tài)如維修、郵政服務(wù)等剛性需求■HA■■發(fā)展商必須意識到主力大商家對項目起著重要的影響，所以雖然主力店租金低，力店的進駐，增加了人流量，提升項目的影響力，擴大了商圈半徑，從而提高了■HA■■準(zhǔn)超市，日人流量達萬人左右，從而帶旺了整個街區(qū)，提升了商業(yè)價值。目前通超市引進二層以上，通過超市提升首層的商業(yè)價值。超市知名度越高，其租金必然大型連鎖品牌商業(yè)競爭的加劇，迫使商家不得不支付更高的租金才能獲得理想的經(jīng)營場所■HA■■根據(jù)世方商業(yè)地產(chǎn)研究中心以與大型超市項目合作案例，在中國大陸一般劃分■HA■■環(huán)境評估投資評估經(jīng)營成本評估回報周期評估商圈級別選址加盟費人工費月營業(yè)額（保本）所依托商業(yè)資源裝修金額水電費毛利率區(qū)域品牌化程度設(shè)備投入金額租金承受范圍回本年數(shù)營運準(zhǔn)備金■HA■■控在社區(qū)商業(yè)招商中，為了提高進駐商戶的質(zhì)量，進而提高項目后了要引進一些主力店和品牌商家外，還應(yīng)該引進部分具有較強實力的非連鎖品牌商家社區(qū)商業(yè)而言，畢竟進駐社區(qū)商業(yè)的品牌商家數(shù)量的提升，另一方面也不利于項目后期經(jīng)營。因此，必須有一套完善的審查機制來對散■HA■■■HA■■看■HA■■既能夠滿足商鋪的價值最大化，又能夠保證街區(qū)未來的良好運營，是需要綜合不同的商采用“一拖二”，或者“一拖二、三”的聯(lián)體銷售聯(lián)體大宗銷售，降低了項目的銷售單價含金量；同商鋪聯(lián)體銷售，但不一定適合商戶使用，只商和餐飲可以租賃兩層使用，而一般的零售■HA■■二三等高樓層商鋪的銷售難度增加了，建議在價格上略降低，提升投資回報率■HA■■）（■HA■■連鎖商家基本上大宗購買，加上商家的品牌度高，需要發(fā)展商進行適當(dāng)?shù)淖尷弧鯤A■■該模式是目前社區(qū)商業(yè)操作比較合理的模式，適用的項目必須具備一定的現(xiàn)實經(jīng)營商把握好業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，確保業(yè)態(tài)的生存機會，適合引進租金承受能力強的品牌實力商的品牌知名度和高租金提高銷售率。在兩至三年后將使用權(quán)交還到業(yè)主手上。屆時■HA■■■HA■■等返租年限過了之后業(yè)主才享有租賃權(quán)，通常是包租兩年到三年。在項目具備件，但是及時經(jīng)營租金不高，距離銷售價格之間尚且存在一定的差距的情況下該模式能夠兼顧到發(fā)展商、業(yè)主等多方的利益，首先業(yè)主的租金能夠得到保障,其次發(fā)■HA■■但是，在某些發(fā)展商必須控制商戶質(zhì)量而且該項目具備良好的現(xiàn)實經(jīng)營條件的的情況下，長期返■HA■■■HA■■ ■HA■■■HA■■構(gòu)定構(gòu)構(gòu)■HA■■然后再讓投資者與開發(fā)商成立的（或聘請的）商業(yè)經(jīng)營管理公司簽訂委托經(jīng)營公司，讓商管理公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。社區(qū)商業(yè)實行統(tǒng)一經(jīng)營管理，也是項目吸引投開發(fā)商可以自己成立一個商業(yè)經(jīng)營管理公司對商業(yè)街進行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，的經(jīng)營管理公司。不管采用哪種方式，都必須讓在確定商業(yè)街經(jīng)營管理公司的組織架構(gòu)時，要考慮商業(yè)經(jīng)營管部門設(shè)什么職位，每個職位的工作職責(zé)是什么等等。如某商業(yè)街項目的經(jīng)營管理公司人■HA■■■HA■■虛職，沒有閑人，他們交納的物業(yè)管理費都用在刀刃上。如某商業(yè)街項目的經(jīng)營管理公司人■HA■■分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依設(shè)主管一人，全面負責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主不間斷的安全運行，是物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要設(shè)主管一人，全面負責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防、和車管工作。該部門設(shè)主管一人，全面負責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪的保潔范圍、保潔面積、保潔設(shè)主管或兼職主管一人，全面負責(zé)商鋪業(yè)戶委托給經(jīng)營管理公司的租賃代理、廣發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進商鋪經(jīng)營銷售和■HA■■成立“**市場發(fā)展有限公司”由該公司對本項目進行規(guī)范、統(tǒng)一的一體化管理，信息咨詢、投資與經(jīng)營顧問；統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一對外協(xié)調(diào)、組織內(nèi)外商業(yè)交流活動；提能培訓(xùn)、統(tǒng)一的VIP客戶管理；統(tǒng)一設(shè)計、規(guī)劃整個商業(yè)街的信息、監(jiān)控、物業(yè)管理系全面電子化和自動化管理，打造本項目文化體系，塑造本項目繁華、便捷、安全、高信設(shè)施、給水排水、煤氣等管線以及各種設(shè)備進行統(tǒng)一的籌劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理項經(jīng)營管理活動；對商業(yè)街的整體形象設(shè)計進行統(tǒng)一的管理，體現(xiàn)“理念—行為—視覺”的識別性和無形資產(chǎn)有效性；協(xié)調(diào)商業(yè)街內(nèi)部的廣告位和發(fā)布管理、統(tǒng)一對外宣傳、編輯等。設(shè)立“**商業(yè)街—精品式購物廣場網(wǎng)站”，盡可能與相關(guān)網(wǎng)站相連接。（階段性部門■HA■■定商業(yè)街項目的經(jīng)營管理包括三個方面的內(nèi)容，分別是：項目租戶管理服務(wù)商業(yè)街項目的租戶管理服務(wù)除了對租戶的日常行為進行管理和為租需要經(jīng)營管理公司建立租戶信息資料庫，并進行分類管理，同時還要備有潛在對于準(zhǔn)備開業(yè)的商業(yè)街來說，對租戶的管理最主要的是租戶進場和撤場時涉及裝修問題，若裝修工程進度控制不好，將會影響到商業(yè)街的開業(yè)，而租戶撤離清所有款項的問題，因此對租戶進場和撤場管理非常的重要，下面是某商業(yè)項目的租■HA■■工程人員對裝修施工方案進行審核，發(fā)放裝修施工通知書單施工單位和施工人員驗證登記租戶在裝修、經(jīng)營期間、必須保護好地暖設(shè)施■HA■■■HA■■■HA■■除了對租戶進場和撤離進行管理外，還要對租戶的日為了規(guī)范商業(yè)街的經(jīng)營秩序，樹立商業(yè)街的良好形象，創(chuàng)造公平■HA■■■HA■■方協(xié)商不成，可到商業(yè)街管理辦公室（投訴站）協(xié)調(diào)，并接受商業(yè)街管理人員處置。保的同意，也可委托商業(yè)街管理部辦理，并支付應(yīng)該所支■HA■■經(jīng)營管理公司除了制定一些管理方案、條例、制度、辦法、規(guī)范來約束租戶合同編號商鋪位置單名稱法人姓名身份證號碼電話通信地址面積租賃期月租金租金支付方式領(lǐng)用物品（資料）鑰匙管理公約用戶手冊領(lǐng)用人簽名費用明細租賃定金租賃保證金水電費押金裝修押金施工押金金額財務(wù)部蓋章歸還金額財務(wù)部蓋章■HA■■對租戶進行管理外，還要對他們提供必要的服務(wù)，為他們創(chuàng)造最大的方便和盈利統(tǒng)一招商、統(tǒng)一替理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)”七個統(tǒng)一使本項目樹立良好的品牌形象和信譽，經(jīng)營管理水平，形成1+1>2的整體合力，創(chuàng)造本項目最大的競爭優(yōu)勢和顧客■HA■■商業(yè)街項目的營銷管理是指向目標(biāo)消費者宣傳和擴大項目的服務(wù)形象、經(jīng)從而促進商戶的銷售。簡單來說，商業(yè)街項目的營銷管理其目的是對項目進行有利于商業(yè)的經(jīng)營。對于已開業(yè)的商業(yè)街來說，其經(jīng)營中的宣傳推廣主要包括廣告推■HA■■與招商階段的廣告推廣差不多，商業(yè)街項目在經(jīng)營階段的廣告推廣主要包括戶外際化、時尚化、休閑化、娛樂化、藝術(shù)化”的整體形象。借助于媒體與參加者的宣2）2007年，本商業(yè)街將共計投入240萬元的各地方頻道鎖定本土受眾24小時滾動宣傳，打造明星休閑街區(qū)。戶外、報紙、網(wǎng)電視投入80萬元（陜西衛(wèi)視、陜西各地方頻道、西安電視臺）其他投入40萬元（戶外、報紙、網(wǎng)絡(luò)、高端DM雜志）■HA■■還可以積聚人氣，為商家?guī)砀嗟睦?。商業(yè)街項目活動內(nèi)容時間節(jié)日類時尚娛樂類藝術(shù)類暖場活