ayn-1227-移動陽江分公司物業(yè)管理競標文件

移動陽江分公司物業(yè)管理競標文件目錄競標函競標報價表、競標報價明細表〔單獨密封〕公司總體情況一覽表人員與設備〔物資〕配備情況全套資格證明文件投標擔保憑證〔復印件〕營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書法定代表人證明書，法定代表人授權(quán)委托書物業(yè)管理方案文件投標承諾書應競標文件要求的其他文件一、競賽函競賽函致：中國移動通信集團廣東陽江分公司根據(jù)中國移動通信集團廣東陽江分公司物業(yè)管理競標文件和?中華人民共和國招標投標法?、?廣東省實施〈中華人民共和國招標投標法〉方法?的規(guī)定，我單位詳細研究物業(yè)管理競標文件。據(jù)此，我單位自愿遵照招標文件規(guī)定的各項要求〔包括本投標函〕承當本招標工程?，F(xiàn)承諾如下：遞交投標文件正本一份，副本六份和唱標信封一份與競標報價表、競標報價明細表一份及法人授權(quán)委托書；投標報價：元〔大寫元〕；派駐總負責人：〔姓名〕；職稱：；依據(jù)招標文件的規(guī)定，履行物業(yè)管理合同約定的責任和義務；按照招標文件的規(guī)定，為本工程的投標提供投標保證金貳萬元；我司鄭重承諾：一旦我司獲得中標資格，將嚴格按照招標文件的規(guī)定和投標文件的承諾履行合同。保證遞交的投標文件均具有真實性、完整性和合法性，并對此愿承當一切法律責任和后果。并將遵守本投標書中的履約保證。投標人〔蓋章〕：法定代表人或委托代理人〔簽字〕：/：2007年二、競標報價表、競標報價明細表〔單獨密封〕三、公司總體情況一覽表人員與設備〔物資〕配備情況人員架構(gòu)表管理處綜合管理部物業(yè)管理部工程管理部平安管理部綠化保潔部擬派駐本工程主要管理人員管理處職務姓名性別職稱學歷主任男工程師大專副主任男工程師大專副主任男工程師大專綜合管理部職務姓名性別職稱學歷主任男工程師大專副主任男工程師大專文秘女助理工程師大專文秘女助理工程師大專職員女助理工程師大專職員女助理工程師大專工程管理部職務姓名性別職稱學歷主任男工程師大專副主任男工程師大專副主任男工程師大專物業(yè)管理部職務姓名性別職稱學歷部長男工程師大專副部長男工程師大專工程管理部職務姓名性別職稱學歷部長男工程師大專副部長男工程師大專平安管理部職務姓名性別職稱學歷部長男工程師大專副部長男工程師大專綠化保潔部職務姓名性別職稱學歷部長男工程師大專副部長女工程師大專擬配備物資裝備序號名稱及規(guī)格備注1萬用電表2電流表：300A3鉗式電流表：800A3000A4對地電阻值測試表5絕緣值測試表〔500V~1000V〕6溫度計：電子數(shù)字式酒精式7手提式室內(nèi)溫度/濕度比照測量器8手提式風量和風速計9電源測試電筆10卷尺：1M5M11鋼尺：3M1M12水平尺：600MM13角尺：300MM14高空工作平安帶：降傘式1550/500反光衣16耳塞：100dB17耳筒：500dB18平安過濾口罩：100CDN19護眼罩：眼鏡式全護式焊接用20護鏡〔焊接用1000GDA〕21手套：棉布22皮革22鋁梯：1M1.5M4M23高空工作臺：10M全護式24高壓電工全戶裝25運輸工具：軸流板式車26手推車27木鋤28扳手：活動150MM活動200MM活動300MM活動450MM29菊花板身：3MM~36MM30組合式板身：4MM~45MM31夾具：大力鉗〔平口〕32C形夾：100MM150MM200MM300MM33虎鉗150MM34鋼管工具：連彎頭35切割工具：水觀用切刀36鐵皮用剪刀37界刀38剪刀39緊急爆破用大手錘40斧頭〔消防隊用〕41鐵筆42壓力鉗43潤滑油加油槍44六角起子〔0.5MM~16MM〕45管子鉗：200MM300MM450MM600MM46拉釘鉗47螺絲起子：平嘴形100MM4MM150MM6MM200MM8MM250MM8MM400MM10MM48平嘴形：100MM3MM175MM4.5MM250MM6MM350MM49電子部件專用：平嘴50十字嘴51平嘴鉗52尖嘴鉗53斜口鉗54導線開口鉗55剪線鉗56鯉魚鉗57水泵鉗58彈簧專用尖嘴鉗：平嘴59弓嘴60電線護套管鉗：100A以上61800A以上62手鋸：金屬450mm150mm木工600mm250mm63手錘：電工球形1kg球形1.5kg64鐵鉆65木工專用工具66泥水工專用工具67電池式手電鉆：0mm~12mm68油壓式手電鉆：小大69油壓式手電錘：小70鋸條式切割機71葉片式切割機：小大72金屬磨輪式切割機：手提小手提大73磨輪床7460A電焊機75小型電焊機76氣體焊槍：氧氣式77高壓氣泵〔手提式〕78高壓吸塵機〔手提式〕79手提射燈80氣動打釘槍81值班工作臺、椅82工具臺83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警械88值班電筒〔充電式〕89雨具90防火服91戰(zhàn)斗服92空氣呼吸器93頭盔94防毒面具95洗地機96高速拋光機97高壓沖洗槍98吸塵器99清潔小車及配件100水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等101清潔消耗品102吸塵吸水機103大垃圾筒〔生活垃圾用〕104垃圾筒〔樓層及大堂用〕105告示牌〔大堂用〕106指示牌107大堂廣告欄/廣告牌108大堂用吸水/吸塵墊109地毯〔電梯用〕110辦公桌椅111文件柜112打卡鐘及卡板113對講機〔含備件〕114電腦115打印機〔激光/針打各一臺〕116復印機117機118保險箱1196人更衣柜120飲水機121裝訂機122照相機注：車輛配置暫不列入本表

全套資格證明文件

a、投標擔保憑證b、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書法定代表人授權(quán)委托書物業(yè)管理技術(shù)方案1、物業(yè)根本工程介紹本工程比擬分散，根據(jù)陽江移動內(nèi)部的組織方式，為了制定本方案及今后的管理便利，暫時將本工程分成以江城為龍頭的共6個組團。詳細情況如下說明：本部機構(gòu)組成面積本部本部綜合樓〔石灣北路223號〕8527合計8527江城機構(gòu)組成面積江城公司新江北機樓〔第二機樓〕4290東門營業(yè)廳〔東門路〕500建設營業(yè)廳〔建設路13號〕205東風營業(yè)廳〔東風二路“創(chuàng)業(yè)居〞首層〕215北環(huán)路營業(yè)廳150二環(huán)路營業(yè)廳120沿江營業(yè)廳〔沿江北路30之14〕260合計5740陽東機構(gòu)組成面積陽東公司綜合樓〔東風四路〕1710東城營業(yè)廳〔東城鎮(zhèn)〕250合計=SUM(ABOVE)1960陽西機構(gòu)組成面積陽西公司綜合樓〔人民大道6號〕1850向陽營業(yè)廳〔向陽路縣政府對面〕228建安和街營業(yè)廳120合計=SUM(ABOVE)2198陽春機構(gòu)組成面積陽春公司綜合樓〔城云路〕2470朝南營業(yè)廳〔朝南路71號〕104河西營業(yè)廳〔河西迎賓大道中“碧濤閣〞首層〕144城北營業(yè)廳96合計=SUM(ABOVE)2814海陵機構(gòu)組成面積海陵公司綜合樓〔閘坡旅游大道102號〕598金源路營業(yè)廳〔金源路海港小區(qū)F區(qū)80-82號〕134合計=SUM(ABOVE)732投標承諾書招標人：中國移動通信集團廣東陽江分公司招標工程：中國移動通信集團廣東陽江分公司物業(yè)管理我方已收到上述投標工程所提供的一切有關招標文件及其附件，現(xiàn)根據(jù)招標文件和其他相關文件的要求，并考慮本企業(yè)自身的實力特點，作出如下承諾：我方保證本效勞質(zhì)量到達優(yōu)良以上。我方保證本工程投資控制在經(jīng)批準的概算內(nèi)。我方如果中標，將按照合同規(guī)定，承當合同條款規(guī)定的物業(yè)管理任務，并委派同志作為本工程的工程總負責人。我方工程主要負責人及各類主要人員名單及資歷見件于后，我方承諾中標后我方的工程主要負責人及各類主要人員未經(jīng)招標人同意，不作更換。我方如果中標，將保證履行招標文件以及招標文件修改及澄清〔如有〕和合同中的全部責任和義務簽署合同，按質(zhì)、按量、按期完本錢工程的物業(yè)管理任務。我方如果中標，必定全面履行上述招標文件〔含的附合同文件的全部條款〕、其他相關文件的規(guī)定和要求，以及我方在投標文件中的承諾，并同意在收到中標通知書后15天內(nèi)與貴方簽署物業(yè)管理合同。投標人〔蓋公章〕：法定代表人或授權(quán)代表〔簽字或蓋章〕：日期：年月日八、應競標文件要求的其他文件物業(yè)管理整體設想〔一〕、本工程效勞概述根據(jù)標書提供的信息，本工程陽江移動下屬的各辦公樓宇、機房、窗口營業(yè)廳等物業(yè)近二十個小工程組成的物業(yè)管理整體外包形式。工程特點是，從物業(yè)功能而言，既具有寫字樓辦公物業(yè)管理的特色，也有強烈的企業(yè)窗口形象效勞需求；從工程分布而言，雖然工程總體面積不大，但比擬分散，單體面積小，對物業(yè)管理的協(xié)調(diào)要求高；從工程的效勞對象來說，既是單一業(yè)主，又是多重效勞對象，既是移動公司內(nèi)部的需要，也是對外形象展示的需要。陽江移動由專業(yè)的物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理效勞，不僅可以減輕后勤效勞的壓力，讓職能部門從繁雜的后勤效勞工作中解脫出來，有更多的精力投入到實際工作中去，提高工作效率，使托管物業(yè)得到有效合理使用。而且可以降低管理運行本錢，實現(xiàn)設備設施的高效平安經(jīng)濟運行，塑造良好的公眾形象，在移動系統(tǒng)樹立良好的物業(yè)管理效勞典范。我們的優(yōu)勢請自擬：可以突出酒店管理的優(yōu)勢，提供酒店式效勞特色；另可以突出實力雄厚的優(yōu)勢，強強聯(lián)合。還可以突出籌劃的優(yōu)勢，提供增值效勞物業(yè)管理總體思路公司擬成立陽江移動物業(yè)效勞工程部，全面負責辦公樓和營業(yè)廳的物業(yè)管理工作，內(nèi)部組織上采用以江城為龍頭總部的1拖N的管理模式，內(nèi)部運行上采用專人專區(qū)提供現(xiàn)場效勞，管理、技術(shù)、信息工程部共享的方式。本工程既是對外效勞的窗口，又代表著移動系統(tǒng)的管理效勞水平，是展示陽江移動外部形象的一個縮影。工程所有物業(yè)管理人員的言行、儀表和效勞水平，都直接影響到外界對陽江移動窗口企業(yè)的直觀評價。另外只有做好了本工程的物業(yè)管理，才能使移動公司的職工有更飽滿的工作熱情投入到業(yè)務工作中去，為廣闊客戶提供更優(yōu)質(zhì)的效勞。為確保該工程的管理效勞水平，本工程管理人員確保都是從其他工程選聘的業(yè)務骨干，所有物業(yè)管理效勞人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓后上崗。同時加強組織員工對相關政策法規(guī)，如?保密法?、有關管理規(guī)章制度、職業(yè)道德、員工守那么、禮節(jié)禮貌方面的培訓，自覺提高認識，擺正位置，全身心地做好物業(yè)管理效勞工作。成立以××物業(yè)管理公司總經(jīng)理為組長、由本工程經(jīng)理、部門經(jīng)理和多名物業(yè)精英特別是工程技術(shù)專家組成的接管小組。提前介入熟悉整個物業(yè)的情況，重點是設施設備及運行維護人員情況，制定詳細、具體的接管方案。順利完成接管，走上正常運轉(zhuǎn)后小組其他成員方才撤出。為確保該工程的管理效勞水平、樹優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理品牌，公司經(jīng)理前期將一直常駐該工程直至走上標準的物業(yè)管理、并且以后直接分管該工程。充分發(fā)揮現(xiàn)有設備設施運行維修人員的作用，順利完成接管?？紤]到老物業(yè)接管的特殊性、現(xiàn)有效勞人員對辦公樓設備設施較熟悉的實際情況和我們替移動公司排憂解難的決心，我們方案對現(xiàn)有設備運行管理人員進行集體局部接管，先保證各類設施設備的正常運行，并逐步對這些人員進行系統(tǒng)的物業(yè)管理培訓、公司規(guī)章制度培訓、行為標準和效勞意識培訓，經(jīng)過考核后適當調(diào)整工作崗位，對暫達不到要求的效勞人員進行再培訓、再考核，對極個別確實不能勝任崗位工作的員工，征求移動公司有關部門意見后進行淘汰。利用公司設備設施運行管理的優(yōu)勢，從公司選聘各崗位技術(shù)骨干力量到該工程，全面貫徹公司一貫倡導的“以人為本〞的管理效勞理念、推行ISO9000質(zhì)量管理體系和“TPM〞式設備設施的管理模式，確保現(xiàn)有設備設施的平安可靠高效運行。各工程工程部為該工程提供全方位的后備支持和各類緊急事件處理。為樹立管理效勞人員的形象，本工程辦公樓保潔人員經(jīng)過系統(tǒng)培訓〔軍事訓練、禮儀效勞、禮貌用語、言行標準、崗位技能等，一般壹個月以上〕后上崗，可以確保保潔工作的效勞質(zhì)量和保潔人員良好的精神面貌。充分借助移動公司的技術(shù)、網(wǎng)絡優(yōu)勢，強力推動網(wǎng)絡建設，利用網(wǎng)絡化解工程分散的困難，到達強力控制、資源共享的目的。充分利用公司的技術(shù)和人力資源，總公司將其他工程作為本工程機動后備支持應急力量提供強有力的后備支持，如應急效勞、禮儀效勞、設備維修保養(yǎng)、培訓等到達資源共享，多贏目的。移動公司陽江分公司工程物業(yè)管理效勞的主要工作除了常規(guī)的保潔綠化、平安管理、設備運行管理、技術(shù)保障等常規(guī)內(nèi)容外，我們根據(jù)大廈的實際情況和業(yè)主要求，將提供會務效勞、貴賓接待、禮儀效勞、等專項效勞，并把我們公司首先倡導的辦公樓酒店式禮賓效勞引入本本工程的物業(yè)管理，以文明禮貌、細致周到、高效有序的效勞形象，展示物業(yè)管理人的聰明才智和企業(yè)文化。在大堂配備雨傘和雨傘架，為員工和外來客戶提供方便，雨天門口鋪設地墊防滑，并提供雨傘套效勞，烈日下為室外有需要的汽車提供遮陽防曬，配備打氣筒，為職工提供方便。公司倡導的“全員保潔〞、“人過地凈〞、“維修時工完場清〞等效勞理念，可以確保給移動公司陽江分公司提供更優(yōu)質(zhì)的效勞。我們要求上門效勞的人員必須穿腳套、帶桌布〔鋪在地上盛垃圾〕、維修完必須清掃干凈。協(xié)助做好對外效勞接待,樹立良好的的公眾形象。管理方式與流程設計組織結(jié)構(gòu)精——架構(gòu)設置合理、精干，簡——簡化領導層，通——上下通達、左右通達，快——下達命令要快，行動要快，矩陣—1拖N。我們采用較為簡單的直線型組織結(jié)構(gòu)，以表達管理結(jié)構(gòu)簡單，權(quán)力集中，責任清楚，命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，適合量化管理的要求

民主監(jiān)督委托合同方案民主監(jiān)督委托合同方案目標管理隸屬關系業(yè)務指導移動公司監(jiān)督管理部門雨田物業(yè)公司問訊接待、收發(fā)溝通、回訪信息收集、收費效勞投訴受理社區(qū)效勞及文化6.禮賓、會務7.行政管理、培訓8家政效勞協(xié)調(diào)..〔客服以辦公區(qū)為主、營業(yè)廳區(qū)主要溝通、收費〕公共秩序管理停車秩序維護標識管理禮儀效勞〔包括辦公區(qū)、營業(yè)廳〕.1.設備設施運行、保養(yǎng)與維修2.建筑物使用、管理與維修〔包括辦公、營業(yè)廳區(qū)各種維修效勞〕管理處物業(yè)管理部綜合管理部綠化保潔部平安管理部1.保潔、綠化、擺花養(yǎng)護、消殺〔包括辦公、營業(yè)廳區(qū)〕工程管理部行業(yè)主管部門圖一內(nèi)部管理架構(gòu)圖江城陽東陽西陽春海陵〔三〕、自我約束與監(jiān)督機制效勞效勞投訴意見調(diào)查工程部工程各部門各崗位員工監(jiān)督機構(gòu)信息反響ISO9000質(zhì)量體系移動監(jiān)督管理部門干部職工意見行業(yè)職能部門說明：工程部通過運行ISO9000質(zhì)量管理體系進行自我約束；通過定期或不定期對員工工作質(zhì)量進行跟蹤檢查、考核，及員工隨時向上級反映問題、意見和建議，到達進一步的自我監(jiān)督、自我約束的目的。圖二運作流程〔控制方式〕信息反響機制信息反響渠道由行政管理制度、ISO9000質(zhì)量體系文件組成的制度自我約束機制，以及員工24小時效勞投訴受理反響、日?？蛻粢庖姟⒁苿颖O(jiān)督管理部門、公司職能部門定期審查和用戶意見調(diào)查等信息反響渠道。為了確保本物業(yè)管理效勞質(zhì)量，使客戶滿意率到達和保持95%以上，工程部將設立多種信息反響渠道，形成信息反響網(wǎng)絡。在大廈建立客戶意見登記本，隨時搜集職工對物業(yè)管理方面的意見。設立24小時客戶投訴熱線，24小時接受投訴。公告工程部郵箱地址、號碼及責任人姓名。每半年做一次對物業(yè)管理效勞的意見調(diào)查，廣泛征求客戶意見，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進行統(tǒng)計分析，查找問題原因，提出改良方案,并給予及時回復。建立與移動公司管理部門定期座談的制度，虛心聽取管理部門意見和建議。定期向公司、業(yè)務指導部門做工作請示、匯報，主動接受工作監(jiān)督和指導。各種信息反響處理時間表：信息反響類型處理時間備注一般的水電維修5-15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場處理客戶對效勞質(zhì)量的投訴、接到投訴即時提出誠懇的處理意見，并在適當?shù)臅r候進行回訪電梯關人得悉后，10分鐘之內(nèi)有關人員必須趕到現(xiàn)場原那么：遇到類似緊急情況，有關人員應以最快速度立即趕到事故現(xiàn)場。物業(yè)管理效勞模式權(quán)責清晰、外鄉(xiāng)化除了該工程主要管理人員、骨干人員由公司委派，總部進行監(jiān)督考核、不間斷的培訓，其他人員都由當?shù)卣衅?，?jīng)系統(tǒng)培訓后上崗，完全依照陽江市當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)實行企業(yè)化運作，實行外鄉(xiāng)化管理與效勞。在總公司的監(jiān)督下，工程部與公司將就大廈工程簽定目標責任書，確定公司與工程部的權(quán)責關系，確保該物業(yè)管理工程到達預期目標。ISO9000質(zhì)量保證體系具有雨田管理特色的質(zhì)量管理體系及其實現(xiàn)方法，其核心為：“方案—實施—檢查—處理〞〔PDCA〕的質(zhì)量管理循環(huán)。公司基于對物業(yè)管理質(zhì)量的高度重視和對ISO9000質(zhì)量體系的深刻認識，于2000年將ISO9000質(zhì)量保證體系引入公司物業(yè)管理工作，并通過質(zhì)量體系認證，使公司的物業(yè)管理內(nèi)部運作納入了制度化、標準化、科學化軌道。公司要求每位員工必須經(jīng)過培訓和參與，促進自已的質(zhì)量意識和業(yè)務綜合能力不斷提高，效勞質(zhì)量得到持續(xù)改善，使公司的形象得到全面加強和提升。鼓勵機制雨田物業(yè)管理公司通過多年的管理運作，建立了一套適應時代開展需要的現(xiàn)代企業(yè)的管理制度，主要特征是獎罰清楚，內(nèi)容包括：方案目標責任制：按照國家示范考評標準，結(jié)合工程實際制定各項管理、經(jīng)濟目標，明確各部門及工程部相應責任和權(quán)利，在實施過程中抓好權(quán)限下放和自我控制，實施過程中的檢查和改良，進行目標成果評價，確定業(yè)績優(yōu)劣，并與個人利益和待遇相結(jié)合。由工資鼓勵、人才選拔、福利、企業(yè)文化、關心機制等組成的鼓勵機制；如圖三：激激勵機制工資福利機制人才選拔機制企業(yè)文化關心機制獎罰機制構(gòu)成圖三鼓勵機制說明：鼓勵機制不僅僅包含工資福利的鼓勵、獎罰刺激、升職的鼓勵，還包含員工對公司理念的認同、公司對員工無微不致的關心等。員工只有認同了公司的理念，對公司才會有歸屬感，才會有更多的工作激情。只有員工感受到公司體貼入微的關心，才會有強烈的回報意愿。在管理隊伍建設上，我們將采用標準管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用鼓勵機制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴格考核，實行每年5-10%的淘汰率，確保管理目標得以實現(xiàn)。嚴格法規(guī)和標準制約，標準組織和個人的管理效勞行為；運用現(xiàn)代管理手段，提高管理效勞質(zhì)量，實現(xiàn)高效優(yōu)質(zhì)效勞。物資裝備與管理人員配備、物資裝備管理用房和投入方案原那么減輕業(yè)主的負擔，保證管理效勞的需要。管理用房為保證平安防范和備勤，需要業(yè)主在現(xiàn)場為平安管理員〔安管員或禮儀人員，以下簡稱安管員〕解決住宿方便〔地下室、附樓或傳達室都可以〕，另外為管理人員〔包括經(jīng)理、客戶效勞〕在辦公樓和營業(yè)廳〔比擬集中的地方〕提供10-15平米的辦公用房，為工程人員、保潔人員在地下室提供必要的維修加工間〔兼更衣室〕和庫房，協(xié)助解決現(xiàn)場就餐用房。本工程前期投入方案(根據(jù)現(xiàn)場情況配備工具會有個別調(diào)整)類別名稱數(shù)量備注辦公設施復印機1機1電腦6打印機2保險柜1機8辦公家私1批電腦管理軟件1套公司支持工程維修電焊機1沖擊鉆1臺鉆1砂輪切割機1管道疏通機1潛水泵1應急燈2鋁合金梯2手電鉆1維修工具1批包括萬用表等更衣廚1批綠化保潔高速拋光機1地毯清洗機1吸水機1洗塵機2吹干機1剪草機1組合提升架1清洗大堂玻璃、墻面、梁柱、燈具等更衣廚1批其他保潔綠化工具1批安管員用具對講機9套各區(qū)安管、維修、管理各一部警棍、安管員用具、鐵架床、更衣廚37套管理人員的配備、培訓與管理人員分布管理處：主任1名，副主任〔兼客服主管〕2名，工程主管1名，資料員1名，環(huán)境主管1名。各組團人員分布如下：機構(gòu)組成管理員工程人員禮儀保潔本部本部綜合樓15416江城新江北機樓13江城綜合樓13東門營業(yè)廳02建設營業(yè)廳01東風營業(yè)廳01北環(huán)路營業(yè)廳01二環(huán)路營業(yè)廳01沿江營業(yè)廳01合計=SUM(ABOVE)6=SUM(ABOVE)5=SUM(ABOVE)6=SUM(ABOVE)29陽東公司綜合樓1215東城營業(yè)廳01合計=SUM(ABOVE)1=SUM(ABOVE)2=SUM(ABOVE)1=SUM(ABOVE)6陽西公司綜合樓1214向陽營業(yè)廳01建安和街營業(yè)廳01合計=SUM(ABOVE)1=SUM(ABOVE)2=SUM(ABOVE)1=SUM(ABOVE)6陽春公司綜合樓1224朝南營業(yè)廳01河西營業(yè)廳01城北營業(yè)廳01合計=SUM(ABOVE)1=SUM(ABOVE)2=SUM(ABOVE)2=SUM(ABOVE)7海陵公司綜合樓1213金源路營業(yè)廳01合計=SUM(ABOVE)1=SUM(ABOVE)2=SUM(ABOVE)1=SUM(ABOVE)4以上人員素質(zhì)要求：在人員的配備上，我們堅持“精干、高效、敬業(yè)"的用人原那么，要求所有管理人員一專多能，在機構(gòu)設置上特別加強了安管員、保潔員和工程技術(shù)人員力量。在人員選拔上，嚴格資質(zhì)管理，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；管理層要求大專以上學歷，有二年物業(yè)管理相關經(jīng)驗；操作層要求高中以上學歷，身體健康。簡歷：×××：經(jīng)理，。。。?！痢痢粒焊苯?jīng)理，。。。?！痢痢粒汗こ讨鞴?，。。。。培訓摘要企業(yè)的競爭是人才的競爭。而人才的競爭關鍵在于企業(yè)能否最大限度地開發(fā)人力資源，所以要想到達管理效勞的要求，工程部人員的長期不間斷培訓至關重要。通過培訓，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務技能和管理效勞水平，為該工程的物業(yè)管理培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的效勞隊伍，使物業(yè)管理效勞更加滿足客戶的需要。培訓方式集中密度的短期崗前培訓與中長期培訓相結(jié)合，自辦培訓與聯(lián)辦、代辦相結(jié)合，知識結(jié)構(gòu)原理培訓與具體實踐操作相結(jié)合。自行辦班培訓：公司內(nèi)部組織人員講解有關內(nèi)容。包括接管前崗前培訓、在崗培訓、新員工培訓等。由深圳總部協(xié)同陽江公司組織實施。外送培訓：主要是選派骨干人員參加公司總部、行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技術(shù)骨干外送培訓：主要是選派骨干人員參加公司總部、行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓，為全脫產(chǎn)形式。參觀學習：根據(jù)公司業(yè)務開展和管理工作需要，定期組織中層管理人員、業(yè)務骨干到國內(nèi)知名物業(yè)管理大廈、深圳、香港等地參觀學習，開拓視野。專題研討會：組織管理人員就日常管理工作發(fā)生的典型案例舉行專題研討，總結(jié)探討出較好的管理途徑。崗位輪訓：主要是通過不同的崗位管理人員的雙向交流，培養(yǎng)一專多能的管理人才，提高綜合管理水平。鼓勵自學：鼓勵員工利用業(yè)余時間自學，不斷提高員工的自身素質(zhì)和專業(yè)技能。公司所屬員工經(jīng)公司同意，凡通過自學或利用業(yè)余時間參加培訓取得結(jié)業(yè)證書、上崗證或畢業(yè)證的，公司將給予報銷全部學費。培訓方案1、接管前。為使員工在接管該工程之前能迅速適應環(huán)境，熟悉情況，進入工作狀態(tài)，開展各項工作，接管前公司將集中強化培訓〔一般接管前一個月內(nèi)〕，具體方案如下：序號培訓內(nèi)容培訓形式培訓對象1員工手冊培訓、公司開展史介紹、物業(yè)管理培訓、辦公樓根本情況講解、參觀、座談工程部全體員工2講解管理方案、法律法規(guī)講解討論工程部全體人員3各類、各崗位專業(yè)技能、要求講課操作考試各崗位人員4消防知識全員培訓講課操作考試工程部全體人員5房屋驗收移交程序講課討論工程部全體人員6緊急事件處理常識講解討論工程部全體人員7禮儀禮貌、文明用語講課示范工程部全體人員8有關移動辦公規(guī)章制度聘請人員講解工程部全體人員9學習?保密守那么?講解討論工程部全體人員10普法教育聘請人員講解工程部全體人員11接待效勞的根本程序講解討論相關人員2、在崗培訓。正式接管后，伴隨著效勞工程的開展，一系列管理效勞問題將會陸續(xù)出現(xiàn)，為了確保管理人員嚴格按程序操作，掌握好管理的原那么性和靈活性，保證效勞水準，必須進行常規(guī)性、多循環(huán)、有針對性的培訓，常規(guī)內(nèi)容如下：序號培訓內(nèi)容培訓形式培訓對象1物業(yè)管理理論講課管理骨干員工2專業(yè)技能培訓講解實際操作各崗位專業(yè)人員3處理客戶投訴技巧講解討論全體員工4效勞意識培訓講解全體人員5消防知識、緊急事件處理講解演習全體人員6移動辦公室與營業(yè)廳有關規(guī)章制度講解全體人員7定期組織普法教育，了解法律常識聘請人員講解工程部全體人員8接待效勞的特殊事件的處理案例講解討論相關人員3、新員工崗前培訓序號培訓內(nèi)容培訓形式1工程介紹參觀講解2專業(yè)技能培訓講解實際操作3企業(yè)文化、員工手冊介紹講解討論4效勞意識、物業(yè)管理知識講解考試5消防知識、急救常識培訓講解演習6辦公室與營業(yè)廳有關規(guī)章制度講解考試7普法教育聘請人員講解8接待效勞的根本程序講解討論9學習應急處理程序講解討論管理規(guī)章制度和物業(yè)檔案的建立與管理、管理規(guī)章制度局部管理規(guī)章制度檔案管理實施細那么辦公用品購置發(fā)放方法制服管理暫行規(guī)定生產(chǎn)工器具管理使用方法個人防護用品發(fā)放和使用的暫行規(guī)定零星工程工程審核管理方法消防平安管理規(guī)定管理操作程序(局部介紹)QP-3.2員工培訓管理程序QP-4.2物業(yè)工程驗收接管程序QP-5.3物業(yè)裝修管理程序QP-5.6建筑物使用與維護管理程序QP-5.7設備設施使用與維護管理程序QP-.1QP-弱電系統(tǒng)管理程序QP-5.7.4QP-電梯管理程序QP-5.9平安管理效勞管理程序QP-5.10消防管理程序QP-5.11緊急事件處理程序QP-5.12清潔衛(wèi)生管理程序QP-5.13綠化管理程序QP-5.14車輛交通管理程序QP-5.15報修效勞管理程序QP-5.17社區(qū)文化活動管理程序QP-5.18公共物業(yè)標識管理程序QP-5.19用戶溝通程序QP-5.20用戶投訴處理程序作業(yè)指導書(局部介紹)WI-4.2-01物業(yè)驗收和接管手冊WI-5.6-01房屋平安檢查鑒定方法和房屋結(jié)構(gòu)檢查重點WI-5.6-02房屋完好率評定標準WI-5.7.1-01WI-5.7.2-03WI-5.7WI-5.7WI-5.7.4-01WI-5.7.4-02水泵WI-5.7WI-5.7.5-01WI-5.9-01平安管理工作手冊WI-5.10-01防火責任合同書WI-5.10-02動火審批制度WI-5.10-03動火作業(yè)平安操作規(guī)程WI-5.10-06各級防火責任人任命書WI--01清潔衛(wèi)生工作手冊WI-5.13-01綠化養(yǎng)護工作手冊WI--01車場管理工作手冊WI--01用戶意見調(diào)查的統(tǒng)計與分析方法WI-5.19-01文明禮貌標準用語5．1．4物業(yè)管理工作崗位職責檔案的建立與管理資料的收集我們將設立檔案柜，由工程部的客戶效勞部兼任檔案管理員負責管理。資料的收集應堅持內(nèi)容完整、數(shù)據(jù)可靠的原那么，并根據(jù)管理的實際需求，擴大資料信息的來源渠道?！惨弧撑c移動公司陽江分公司及相關部門積極合作，力爭全面準確地收集到有關物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、機電設備和輔助設施、公共設施等原始資料?！捕橙粘９芾碇薪⒑褪占櫩蜋n案、本體維修檔案、設備運行檔案、資料、主題活動資料、裝修資料、巡視記錄、信訪記錄以及其它相關資料，并將檔案的收集制度化?！踩惩ㄟ^國際互聯(lián)網(wǎng)等渠道獲取相關信息。資料的歸檔管理〔一〕歸檔就是將分類整理好的信息資料進行分類保存，在檔案管理中我們將原始資料歸檔，并要求做到電子文檔備份?！捕臣用軝n案應嚴格控制借閱，加密檔案的電子文檔設置使用權(quán)限，確保加密檔案的平安?！踩硻n案管理員應編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、保存期限及保密程度的分類順序進行組卷、逐一編號、登記造冊、編制目錄、分柜保存?！菜摹碁楸ＷC檔案的完整和平安，檔案柜隨時保持枯燥、通風、清潔，并加裝防盜門和防盜網(wǎng)。同時配備適宜的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲存地點符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要求并定期巡查。檔案柜應防止無關人員任意進出，檔案柜鑰匙交由檔案管理員專門保管。物業(yè)資料的分類收集到的所有信息、質(zhì)量記錄統(tǒng)一由文員統(tǒng)一整理，剔除無效局部，然后根據(jù)來源、內(nèi)容、表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰，分類合理，易于檢索。物業(yè)管理運作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理提供方便。以機電設備資料為例：原始根底資料包括各設備設施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗合格證書和質(zhì)量保證書，單機試運轉(zhuǎn)報告，系統(tǒng)加壓測試報告等。名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料1．規(guī)劃圖紙、工程批文、用地批文2．建筑許可證、投資許可證、開工許可證3．拆遷安置資料工程技術(shù)資料1．紅線圖、總平面圖2．地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告3．工程合同、工程預決算4．工程設計變更、通知及技術(shù)核算單5．竣工圖：①單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖②消防、燃氣、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖6．本體、消防、燃氣竣工驗收證明書7．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書8．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書9．給排水、供電、照明、空調(diào)、電梯、消防報警、弱電系統(tǒng)等工程和地下網(wǎng)管竣工圖及其技術(shù)資料10．沙漿、混凝土試塊、試壓報告11．綠化工程竣工圖12．其它技術(shù)資料接管驗收資料1．物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料2．綜合竣工驗收資料3．施工設計資料4．機電設備資料5．使用資料管理效勞資料1、對所有設備設施及機房、管井進行編號掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標示，各類平安警示牌放置到位；劃分責任區(qū)，指定責任人，并記錄在案。2、按設備的具體情況制訂操作規(guī)程、機房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當位置，并復制存檔。3、建立設備卡，除抄錄設備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術(shù)資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡，便于日后維修。4、日常運行資料：如運行數(shù)據(jù)記錄表，設備巡查記錄，都應忠實記錄并留存檔。5、工程改造資料：在運作中，不可防止的會發(fā)生各種工程改造，所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細編目留存，以備日后詢查。6、各部門、班組日常管理效勞記錄的有關資料及員工管理資料名稱資料內(nèi)容維修資料1．維修申請記錄、回訪記錄2．維修派工單3．公共設施巡檢記錄治安交通管理資料1．日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄、巡邏路線2．日常抽檢記錄、查崗記錄、有線電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶3．突發(fā)事件處理記錄4．車輛管理記錄設備設施管理資料〔包括消防〕1．公用設備設施維修保養(yǎng)方案2．公用設備設施維修保養(yǎng)記錄3．機電設備運行、巡查記錄4．設備分承包方檔案5．公用設備設施臺帳及更新記錄綠化清潔資料1．清潔班檢記錄、清潔周檢記錄2．綠化工作記錄、綠化周檢記錄3．消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄員工管理資料1．員工個人資料、聘用記錄2．員工業(yè)績考核及獎罰記錄3．員工培訓方案、培訓檔案、考核記錄4．員工晉升、薪金變動及內(nèi)務管理記錄顧客反響資料1．效勞質(zhì)量回訪記錄2．意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄3．投訴及處理記錄4．需求效勞5．代辦、代托、代理效勞、預約效勞行政文件1．值班及檢查記錄2．有關財務記錄〔包括飯?zhí)秘攧眨韶攧杖藛T專職保管〕3．主管部門文件4．工程部文件及集團內(nèi)部相關文件5．有關文件6．內(nèi)部管理規(guī)章制度、通知、通報等文件信訪資料1．信訪登記表2．信訪初談記錄主題活動主要是方案、組織過程、活動結(jié)果等特約效勞資料主要是通過效勞中心受理、代理、代辦的衣食住行等分包商主要是分包商資源、業(yè)績、能力評定、合同考核等工程部檔案管理規(guī)程目的標準本單位文件資料積累、整理和歸檔工作，維護檔案的完整、平安，表達其歷史面貌。職責1.經(jīng)理助理負責指導工程部檔案分類及保管工作。2.工程部配備資料員。(1)資料員〔兼〕負責本單位文件材料的形成與歸檔。主持文件材料的收集、分類整理和立卷歸檔工作。(2)資料員〔兼〕應作好檔案管理利用工作。(3)資料員〔兼〕對到期檔案提出存、毀意見，并報工程部負責人審批執(zhí)行。工作規(guī)程1.文件材料的形成與歸檔(1)凡本單位在各項業(yè)務工作中形成的具有保存價值的文件、圖紙及有關材料都必須歸檔。歸檔的具體范圍、時間和要求按有關規(guī)定執(zhí)行。(2)歸檔的重點是本部門制訂的及上級大廈或其它單位發(fā)來的與工程部主營業(yè)務有密切聯(lián)系的文件資料。凡屬歸檔的文件，包括完整的正本、正件與附件、轉(zhuǎn)發(fā)件與原件，以及領導的重要指示，都必須齊全與完整。2.工程部資料員〔兼〕負責本單位檔案的管理(1)工程部檔案分基建、設備及管理運行、管理運作、文書、人事、創(chuàng)立、管理體系、特殊載體八大門類。其中基建檔案按工程工程分類；管理運作按內(nèi)容分類；設備運行按專業(yè)分類；文書檔案按年度—內(nèi)容進行分類；人事檔案按部門—人員組成分類；磁帶、光盤、照片、影帶等資料按內(nèi)容分類；創(chuàng)立檔案按內(nèi)容分類具體見?檔案分類保管表?。(2)資料員〔兼〕負責編制本單位?卷內(nèi)文件目錄?、?卷內(nèi)圖紙目錄?等檔案檢索工具。(3)資料員〔兼〕負責建立檔案借閱制度，檔案的接收、移出、外借必須履行登記手續(xù)；借出檔案須在規(guī)定的時間內(nèi)歸還。a)本單位所有工作人員都有借閱檔案的權(quán)利和保護檔案的義務。b)本單位人員查閱檔案時，須填寫?文件借閱審批登記表?，經(jīng)所在部門負責人批準前方可借閱，所借檔案須按期歸還。c)借閱者須保護檔案，不得喪失。所借檔案不得隨意折疊和拆散，嚴禁對檔案隨意更改、涂寫。d)借出和歸還檔案時，應辦理清點手續(xù)，由資料員〔兼〕和借閱者當面核對清楚。e)檔案如有喪失，損壞或泄密，要立即追究當事者責任。f)調(diào)離本單位的工作人員，必須清理移交檔案文件前方可辦理調(diào)離手續(xù)。g)外單位人員借閱本單位檔案須持有所在單位介紹信和本人工作證，并填寫?文件借閱審批登記表?，由檔案所在單位負責人審批前方可借閱。(4)檔案柜管理。a)配備檔案柜，作好防火、防盜、防光、防高溫、防潮、防有害氣體、防塵、防蟲等八防工作。b)檔案柜排列方式要便于查找。c)對照片、膠片、磁帶、光盤等特殊載體的檔案必須配備特制的設備進行管理。d)定期對檔案柜進行檢查、清理、核對工作，做到帳物相符；對破損檔案及時進行修補和復制。管理指標的承諾及完成措施短期內(nèi)到達的效果順利完成接管，保證不影響移動辦公和營業(yè)。做好接管效勞人員接管后的思想工作，防止任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏。接管物業(yè)一月內(nèi)使整個工程包括廣場、辦公樓、營業(yè)廳衛(wèi)生面貌煥然一新，樓內(nèi)地面、樓梯間徹底清洗，石材全面維護。接管物業(yè)一個月內(nèi)使各項物業(yè)管理工作走上正常，二個月內(nèi)走上標準的物業(yè)管理。接管物業(yè)三個月內(nèi)使樓內(nèi)各機房環(huán)境煥然一新，設備面貌有較大的改觀〔除銹、解決跑冒滴漏〕。維修和應急效勞反響時間：工程處理時間備注一般的水電維修5~15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場處理原那么：遇到類似緊急情況，有關人員應以最快速度立即趕到事故現(xiàn)場?？蛻魧π谫|(zhì)量的投訴、接到投訴即時提出誠懇的處理意見，并在適當?shù)臅r候進行回訪電梯關人接報后10分鐘之內(nèi)有關人員必須趕到現(xiàn)場效勞要求到達的最終效果〔合同期內(nèi)〕序號指標名稱承諾指標完成承諾指標的措施1房屋及配套設施完好率99％以上采用分工負責制，責任到人。建立完善的巡查制度，健全檔案記錄，每半年進行一次房屋完好率檢查。2房屋零修、急修及時率99％以上維修人員24小時待命，接到維修通知立即組織維修，十五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100％維修全程控制、監(jiān)督檢查，并按規(guī)定及時回訪。4綠化完好率98%專人負責綠化養(yǎng)護、清潔工作5綠化保潔率99％保潔員十二小時保潔工作，按保潔標準進行操作，保潔工作落實到人，監(jiān)督檢查得力，嚴格考核。6道路完好率及使用率99％安管員24小時巡查、保潔員保潔過程中巡查，發(fā)現(xiàn)問題可以及時通知工程人員維修。7化糞池、雨水井、污水井完好率99％保潔員每月清理雨水井、污水井，化糞池每季度清理，必要時工程人員協(xié)助，可以確保較高完好率。8排水管、明暗溝完好率99％排水溝、明暗溝保潔員每月清理。9公共照明路燈完好率96％落實責任人，堅持對公共照明等公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，并健全檔案記錄。10停車場、單車棚完好率99％安管員24小時巡查、工程人員24小時維修效勞可以確保停車場、單車棚的完好。11區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下實行24小時監(jiān)察制度，明確安管員員職責，層層防衛(wèi)。12火災發(fā)生率1‰以下全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由主任負責組織進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理確護管全。13違章發(fā)生率和處理率發(fā)生率1‰以下處理率100%標準的效勞、嚴格的管理是杜絕各類違章的保證。14客戶有效投訴率2‰以下采取措施,加強與客戶溝通,定期走訪客戶,征求管理意見,強化效勞意識,及時為客戶排憂解難。做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪?？蛻敉对V處理率100％投訴回訪率100％15客戶對管理效勞滿意率95％以上實行人性化管理，增強效勞意識，加強與客戶溝通，完善社區(qū)效勞。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見。16大型及重要機電設備完好率99％制定嚴格的設備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實崗位責任制，實行巡查制度，建立設備檔案，制定預防性維修保養(yǎng)方案。

物業(yè)管理效勞分類標準和效勞承諾7.1概述依據(jù)物業(yè)管理有關法規(guī)，××物業(yè)在該工程的管理效勞中將嚴格標準設備、設施維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、綠化、平安防范、維修效勞等方面的管理工作，使辦公樓和營業(yè)廳的辦公環(huán)境整潔、衛(wèi)生、有序，機電設備保持良好狀態(tài)，為移動公司工作人員創(chuàng)造一個優(yōu)美、平安、舒適的辦公和生活環(huán)境。配合移動公司做好后勤效勞、接待效勞、會務效勞、社區(qū)文化效勞、家政效勞、安裝維修效勞等，做移動忠實的貼心管家。7.2前期熟悉現(xiàn)場考慮到本物業(yè)特殊性，前期現(xiàn)場熟悉過程非常重要，它包括兩個階段，一是做方案前的現(xiàn)場勘察，根據(jù)該工程的現(xiàn)場具體情況，可以拿出切實可行的物管方案，防止千篇一律的理論方案，一旦成交接管，也有初步的準備；二是成交后的進一步熟悉，為正式接管做好充分的準備。前期熟悉現(xiàn)場的工作內(nèi)容成立由陽江公司經(jīng)理為組長的現(xiàn)場考察組，成員由陽江公司的技術(shù)骨干和擬參與該工程管理的主要管理人員組成，從現(xiàn)場情況、設施設備運行情況，討論制定可行的物管方案，重點是崗位設置、人員配備、材料消耗、本錢核算和效勞特色等。一旦成交在充實局部人員后考察組轉(zhuǎn)變成驗收接管小組，參與工程的主要管理人員提前介入該工程，可以防止因時間倉促，給順利接管帶來的困難。前期熟悉現(xiàn)場的工作標準①參與人員要樹立良好的物業(yè)公司形象，對工作認真負責。②最短的時間內(nèi)熟悉現(xiàn)場情況，制定切實可行的物管方案和接管方案，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題和合理化建議向移動公司陽江分公司反響。③全面熟悉設備設施運行情況、現(xiàn)有效勞人員情況，為正式接管做好充分的準備。7.3物業(yè)的接管接管驗收小組的成立及分工由公司分管領導親自掛帥，在原現(xiàn)場考察小組的根底上，補充參與該工程的其他各崗位骨干人員，組成包括各專業(yè)人員和各崗位管理人員組成的接管驗收小組，具體分工：①工程部經(jīng)理負責制定接管方案〔包括時間安排、接管內(nèi)容、程序和標準〕，經(jīng)分管領導審批后，報移動公司陽江分公司審核，確定具體的實施方案。②接管驗收小組，分成幾個專業(yè)小組，各專業(yè)小組由工程部各部門負責人負責。③工程租負責房屋本體、附屬工程、公共設施和機電設備的驗收接管工作。④經(jīng)理助理和資料員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程資料、設備資料的驗收移交工作。⑤安管部負責現(xiàn)場平安的接管和平安秩序的維護。⑥綠化保潔組負責接管期間的全面保潔和綠化接管。接管驗收內(nèi)容①設備設施驗收移交：建立移交清單，對照現(xiàn)場逐一清點移交，對存在的問題雙方確認，移交后雙方簽字，并對工程遺留問題匯總提交移動公司陽江分公司，所有移交資料存檔保存。②其他房屋和配套設施移交對提供的管理用房、配套設施或委托管理的其他用房等進行移交，移交要求和程序同上。③現(xiàn)場平安、保潔綠化工作全面介入和現(xiàn)場其它保安人員辦理移交手續(xù)，對仍留在現(xiàn)場外來人員進行登記。對整個工程進行全面細致的保潔工作，做好石材系統(tǒng)養(yǎng)護，做好外圍草地、花木的管理。接管工作要點1、保證接管時和接管后設備設施的正常運行，不影響移動辦公和營業(yè)廳的生活。2、穩(wěn)定現(xiàn)有管理效勞人員的思想，特別是發(fā)揮現(xiàn)有骨干人員的作用，保證正常的工作銜接，防止任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。3、盡快熟悉每一臺設備的運行狀況，及時維修現(xiàn)有存在問題的設備，對相關設備進行系統(tǒng)的保養(yǎng)維護，并把目前設備設施現(xiàn)狀的匯報材料提交移動公司陽江分公司。4、在1個月內(nèi)使設備設施的管理運行走上標準的道路。5、在3個月內(nèi)使現(xiàn)有機房的面貌煥然一新。接管驗收的工作標準1、樹立良好的工作作風，認真負責的完成接管驗收工作。2、減輕移動公司陽江分公司的負擔，能自己解決的問題決不給移動公司陽江分公司增加負擔。3、一切為客戶著想，做好現(xiàn)有效勞人員的安撫工作，鼓勵他們安心干好目前的工作，并提出更高的要求。4、在最短的時間內(nèi)完成接管驗收工作，迅速進入正常的物業(yè)管理效勞工作，為移動公司陽江分公司創(chuàng)造良好的工作生活條件。7.4各類設備設施的運行、保養(yǎng)和維修效勞摘要機電設備管理是本物業(yè)管理工作的重點之一，我們將把公司多年來在樓宇機電設備設施管理方面積累的豐富經(jīng)驗推廣應用，如落實崗位責任制和設備責任到人，強化巡檢、運行管理和預防性維修保養(yǎng)等。同時按公司ISO9000質(zhì)量保證體系要求進行管理，如?設備設施管理程序?、?供配電管理程序?、?空調(diào)管理程序?、?給排水管理程序?、?消防管理程序?等程序文件，?設備設施維修保養(yǎng)手冊?、各類設備操作規(guī)程等作業(yè)指導書，使我們的設備設施管理標準化、程序化。移動公司陽江分公司辦公樓、營業(yè)廳機電設備設施管理主要由工程部工程部承當，總公司提供技術(shù)支持、不定期派有關專家前來指導，公司其他工程提供后備支持，并選派一局部業(yè)務熟練的技術(shù)人員充實到移動公司陽江分公司工程，前期嚴格控制好工程技術(shù)人員的選聘和現(xiàn)有效勞人員的培訓，造就一支業(yè)務水平全面、責任心強、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊伍。工作內(nèi)容和要點1、電梯工作內(nèi)容：負責電梯的日常運行、巡檢、維修保養(yǎng)和年度報檢，維護電梯的良好運行狀態(tài)，保證電梯平安、平穩(wěn)和舒適的高效運行。工作要點：1〕電梯實行持證上崗、專人管理，根據(jù)大廈上下班時間，合理安排電梯的運行時間，并及時業(yè)主意見進行調(diào)整。2〕加強電梯日常巡檢和保養(yǎng)工作，及時消除各種平安隱患，做好巡檢和維修紀錄，保持機房整潔和適宜的溫度。發(fā)生故障10分鐘內(nèi)技術(shù)人員到達現(xiàn)場處理，對關在電梯的人員及時救助，并做好撫慰工作。3〕協(xié)助業(yè)主按時報技術(shù)監(jiān)督部門年檢，取得運行許可證。4〕與電梯供貨商建立良好的業(yè)務聯(lián)系，確保電梯的正常運行。3、配電設備、室內(nèi)外照明、庭院燈光①供配電系統(tǒng)工作內(nèi)容：維護配電系統(tǒng)的良好工作狀態(tài)，確保大廈電源供給正常，為大廈辦公提供可靠的電力保證。工作要點：1〕配備專業(yè)人員管理臨時供配電設備和即將投入的上下壓配電，操作人員實行持證上崗，按規(guī)程操作。嚴格控制停送電操作，設備的檢修應避開辦公時間。2〕值班人員每班對配電室巡檢，加強預防性維修和年度保養(yǎng)，認真填寫巡檢保養(yǎng)記錄。3〕保持設備管理、保養(yǎng)、檢修制度完善，記錄完備。及時檢查公共部位包括樓層、會議室等處的配電箱、插座等，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。4〕制定可行供配電應急可行方案，設備狀態(tài)標識明顯、統(tǒng)一，無平安隱患。5〕嚴格執(zhí)行各類操作規(guī)程和維修保養(yǎng)規(guī)程。6〕為保證維修及時率，一方面常備易損件在總數(shù)的1%-2%之間，及時更換損壞或故障的設備，另一方面與各供給商建立誠信、互利的合作關系，以備在遇突發(fā)系統(tǒng)故障，及時得到他們的支持。②室內(nèi)外照明、庭院燈光工作內(nèi)容：保持公共通道、樓梯、庭院、泛光照明設施及燈具的完好和正常工作，在保證大樓外觀形象和客戶方便的前提下，盡量節(jié)約能源。工作要點：1〕加強巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設施損壞及時修復。2〕根據(jù)季節(jié)變化及時調(diào)整照明送電時間，做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。3〕在條件允許情況下，建議業(yè)主選用節(jié)能燈具，安裝定時器和紅外感應開關，為業(yè)主節(jié)約能源。4、空調(diào)設備及管網(wǎng)工作內(nèi)容：負責對風機盤管、空調(diào)設備等的維修養(yǎng)護，保持設備的正常運行。工作要點：1〕設備標識統(tǒng)一明顯，明確責任人。2〕設備維護保養(yǎng)制度完備，記錄完善。3〕每日按時停送風，并根據(jù)季節(jié)變化和業(yè)主的需要，及時調(diào)整運行時間，嚴格按操作程序運行。4〕定期對空調(diào)過濾網(wǎng)清洗保養(yǎng)；5、給、排水系統(tǒng)工作內(nèi)容：維護系統(tǒng)的良好運行狀態(tài)，保證大樓正常供水，確保二次供水到達國家飲用水標準；保證大樓排水系統(tǒng)暢通，防止暴雨、水患給大樓正常的辦公和帶來不便。工作要點：1〕定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況，檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。2〕加強日常保養(yǎng)工作，定期對泵類進行年度檢驗，預防各種故障發(fā)生。3〕水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行，并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗合格證。4〕定期檢查室內(nèi)外排水系統(tǒng)，如排水溝、集水坑、排污井、排污管等是否暢通，并及時疏通、清理。每次暴雨洪水到來前，重點檢查排水泵的運行情況，確保管路暢通。6、消防系統(tǒng)工作內(nèi)容：負責消防自動報警系統(tǒng)〔包括氣體消防〕、消防拴和噴淋系統(tǒng)的運行、巡檢、維護、維修，保持消防系統(tǒng)各設備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動正?？煽?，及時消除各種消防隱患。加強消防宣傳和培訓，提高員工的火災防范意識。工作要點：1〕消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)平安可靠，必須加強對員工消防意識和大樓消防設備性能知識的培訓，加強對客戶消防知識的宣傳。2〕24小時值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運行，認真對待每一次報警和每一臺消防設備的動作，增加巡檢力度和預防性維修保養(yǎng)。認真查看打印記錄，分析相關數(shù)據(jù)資料是否正常。3〕對不經(jīng)常啟動的泵類、風機設備，應定期試運行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求，監(jiān)視水池、水箱液面高度滿足消防要求。4〕加強供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動作是否可靠等。5〕定期進行消防聯(lián)動實驗和消防演習，檢驗系統(tǒng)是否正常，增強員工的應急處理能力。6〕與消防設備主機的供貨商建立良好的業(yè)務聯(lián)系，確保消防系統(tǒng)的正常工作狀態(tài)。7、通訊及會議音響設備工作內(nèi)容：負責管理通訊及會議室音響設備的管理，并負責對系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保隨時正常使用。工作要點：1〕通信及會議音響系統(tǒng)由經(jīng)過專門培訓的人員負責使用、管理和維護，無關人員不得隨意觸動；值班人員密切監(jiān)視各系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時通知相關人員到場處理。2〕會議音響系統(tǒng)由經(jīng)過專門培訓過的人員操作，在會議開始前半小時，操作員根據(jù)主辦單位的通知單，將有關設備進行連接和調(diào)試好。3〕操作員在會議期間要及時調(diào)整音響效果，在會議結(jié)束妥善整理和保存設備。4〕責任人定期檢查系統(tǒng)設備是否正常、完好，并保持設備清潔，保證隨時正常使用。8、房屋修繕和標牌、標識的管理〔1〕房屋修繕管理●建筑物主體工作內(nèi)容：保持結(jié)構(gòu)不被任意改動，外墻、門窗、地面、天花完好和及時修復，確保大樓各部位結(jié)構(gòu)平安，外觀完好。工作要點：1〕對建筑物進行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花、走廊、樓梯、天臺，發(fā)現(xiàn)問題，及時報工程部，由工程部安排工程部負責修繕和養(yǎng)護。2〕定期進行根底和整體觀測，發(fā)現(xiàn)異常及時向大廈主管部門匯報，組織有關專家會診，提出意見。3〕加強裝修管理，對任何墻面、地面和天花的改動或分割，要經(jīng)過主管部門的批準，二次裝修按規(guī)定須報消防審批的，要及時辦理?！窀綄僭O施工作內(nèi)容：保持大廈及附屬設施的完好、無損，確保附屬設施正常發(fā)揮作用。工作要點：1〕定期對附屬設施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。廣場旗桿是否牢固，室外管網(wǎng)、消防接合器外表有無銹蝕，閥門是否滴水，廣場花木護欄、路面、臺階有無損傷。2〕室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。3〕大樓避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查、年檢，定期除銹刷漆，確保各部位連接牢固。定期測試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于4歐姆以下，否那么應采取相應措施?！?〕標牌、標識的管理工作內(nèi)容保持大樓內(nèi)外所有標牌、標識的整潔、完好。工作要點1〕定期擦拭、整理所有標牌、標識，保持標牌、標識的整潔。2〕定期巡查、保養(yǎng)標牌、標識，發(fā)現(xiàn)問題及時修復、更換。做好有關記錄。3〕在風天及時檢查露天標牌、標識的穩(wěn)定性，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；雪天、雨天后及時檢查、擦拭露天標識、標牌。設備設施維修保養(yǎng)的工作標準1、電梯序號項目周期內(nèi)容及標準說明巡查每班電梯①轎廂內(nèi)照明完好②操縱盤各開關,按鈕功能正常③各信號指示裝置正常完好④轎廂門啟閉靈活,無異常聲響，轎廂和轎門清潔無污垢⑤電梯運行無異常震動,異常響聲,異常氣味,運行速度和方向無異常變化,平層準確度正常⑥機房空調(diào)制冷，電機溫度、運行聲音是否正常記錄ISO9000對應的表格內(nèi)，以下同清潔檢查保養(yǎng)每天清潔機房、停門地坎和轎廂門光控感應器每周檢查并收緊各接線端子，檢查平安裝置對平安裝置進行清潔檢查、調(diào)整，包括：內(nèi)外閘鎖、門鉤、過重制、機頂、EES、SOS、BTS、SS、PRS、EFS等平安每月檢查選層器、限速器接線端和各有關控制點檢查迫力系統(tǒng)及其操作狀況，檢查空梯上行迫力滑行距離測試各裝置平安回路的電氣操作每季檢查各滾動導靴、抱閘閘皮的磨損情況，磨損嚴重的需更換檢查各鋼絲繩張力是否平衡，或有破損現(xiàn)象檢查地坑緩沖器油位情況，并補油每年對導軌夾板塊螺絲進行加固，檢查各纜繩及補償鏈條損蝕情況檢查各機械裝置、電氣裝置絕緣情況對各活動部件進行換油潤滑報技術(shù)監(jiān)督部門年檢，取得運行許可證。

3、配電設備、室內(nèi)外照明、庭院燈光序號項目周期內(nèi)容及標準說明巡查每班外觀無灰塵、無異常氣味和聲音；各類指示燈正常；變壓器線圈溫度是否正常；配電室環(huán)境干凈整潔、各種標示完善、照明完好；交接班事項清楚；按規(guī)定停送電、模擬屏顯示正常；按時停送通風機。年檢、保養(yǎng)1年對相關設備進行年度保養(yǎng)：測量絕緣電阻、清理箱內(nèi)各部件內(nèi)積灰、檢查各觸點接線端子是否完好；各類開關功能是否完善。序號項目周期內(nèi)容及標準說明巡查、維修每、日、周、季每日巡查工程內(nèi)、公共通道、樓梯間、衛(wèi)生間、會議室、樓層內(nèi)等部位的照明設施或燈具開關是否完好，及時維修；每周檢查應急照明、疏散指示燈、泛光照明是否正常；每季度對應急照明、疏散指示燈等進行放電，延長蓄電池的壽命。4、空調(diào)系統(tǒng)及分體空調(diào)〔如電梯機房等〕巡查每周=1\*GB3①溫度、風量正常可控=2\*GB3②主機運轉(zhuǎn)平穩(wěn),無異常振動和噪音③過濾網(wǎng)清潔無積灰小修1年=1\*GB3①冷媒壓力正常,循環(huán)暢通,管道與接頭連接緊密,無泄漏,保溫完好=2\*GB3②滴水盤清潔,冷凝水排水通暢③清潔散熱片和外表冷卻器④各關路、閥門保溫良好5、給排水系統(tǒng)序號項目周期內(nèi)容及標準說明1.生活給水泵〔二次加壓〕巡查每日=1\*GB3①外表清潔，無銹蝕損壞，無泄漏〔填料函泄漏10~50滴/分〕=2\*GB3②緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全=3\*GB3③運行無異常振動和噪音，水壓正常，軸承溫升正常，自控功能正常④添加潤滑油〔一個月〕，緊固各部位連接螺栓小修1年=1\*GB3①檢查、調(diào)整泵及電機軸承，更換潤滑油=2\*GB3②聯(lián)軸器不同軸度<mm，軸向間隙2~4mm，彈性圈與柱銷孔間隙最大不可超過彈性圈直徑的1/6=3\*GB3③添加或更換密封填料④測試電機電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)大修3年=1\*GB3①包括小修內(nèi)容=2\*GB3②解體清洗、檢查葉輪，泵體密封環(huán)、軸套、軸的磨損及沖蝕程度，予以修復和更換=3\*GB3③更換泵及電機軸承，更換磨損零部件=4\*GB3④檢查根底牢固及完整程度，校正泵體縱橫水平度巡查每日自控功能正常,運行平穩(wěn),無異常振動和噪音、排水順暢保養(yǎng)1年=1\*GB3①外表、濾網(wǎng)、支架無嚴重銹蝕、損壞、泵口無雜物堵塞=2\*GB3②水管與泵連接完好，接口處無泄漏③測試電機電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)大修3年=1\*GB3①包括保養(yǎng)內(nèi)容=2\*GB3②解體清洗檢修、更換軸承及磨損零部件，添加或更換潤滑油=3\*GB3③調(diào)整底蓋與葉輪間隙為0.3~mm蓄水池、水箱1個月=1\*GB3①檢查水質(zhì)、水位，閥門及附件6個月=1\*GB3①水池、水箱除垢、除銹、清洗、消毒=2\*GB3②檢修附件=3\*GB3③取水樣化驗，到達飲用水水質(zhì)標準井室3個月=1\*GB3①井蓋、井裙完整，啟閉方便=2\*GB3②爬梯牢固、井底干凈，流槽暢通6、消防系統(tǒng)序號項目周期內(nèi)容及標準說明1.消防泵類〔消火栓泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵〕巡查保養(yǎng)每月=1\*GB3①外表清潔，無銹蝕損壞，無泄漏〔填料函泄漏10~50滴/分〕=2\*GB3②緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全每季=1\*GB3①點動啟動1-3分鐘，運行應無異常振動、噪音=2\*GB3②消防中心啟動正常小修2年=1\*GB3①檢查、調(diào)整泵及電機軸承，添加更換潤滑油=2\*GB3②聯(lián)軸器不同軸度<mm，軸向間隙2~4mm，彈性圈與柱銷孔間隙最大不可超過彈性圈直徑的1/6=3\*GB3③添加或更換密封填料④測試電機電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)2.風機類〔排煙風機、正壓風機〕巡查保養(yǎng)每月=1\*GB3①外表清潔，無銹蝕損壞及明顯變形=2\*GB3②緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全③開車試運轉(zhuǎn)正常、消防中心啟動正常，無振動和噪音小修2年=1\*GB3①包括保養(yǎng)內(nèi)容=2\*GB3②解體清洗檢修、更換軸承及磨損零部件，添加或更換潤滑油=3\*GB3③調(diào)整底蓋與葉輪間隙為0.3~mm3.消防風機〔排煙風機、正壓風機〕巡查保養(yǎng)每月=1\*GB3①外表清潔，無銹蝕損壞及明顯變形=2\*GB3②緊固螺栓無松動斷裂，附件齊全=3\*GB3③開車試運轉(zhuǎn)1~3分鐘，運行應無異常振動和噪音小修2年=1\*GB3①包括保養(yǎng)內(nèi)容=2\*GB3②檢查、清洗，調(diào)整風機及電機軸承，更換潤滑油=3\*GB3③檢查、調(diào)整皮帶傳動裝置，更換磨損零部件，兩皮帶輪端面不平行度<mm，皮帶松緊適宜=4\*GB3④檢查、測量進風口和葉輪有無變形，兩者間隙是否均勻，予以修復和調(diào)整=5\*GB3⑤試車30---60分鐘，軸承溫升正常，測試電機電流及絕緣在規(guī)定范圍內(nèi)=6\*GB3⑥檢查根底和防震墊有無損壞4.消防設施〔消火栓、噴頭、結(jié)合器、報警閥〕室內(nèi)消火栓=1\*GB3①箱門啟閉靈活、箱體完整=2\*GB3②箱內(nèi)水槍、水龍帶齊全無損壞，水槍卡口無變形=3\*GB3③箱內(nèi)閥門無銹蝕泄漏，卡口無變形=4\*GB3④報警按鈕封閉玻璃完整水泵接合器1個月=1\*GB3①接口完整無損壞，外表無銹蝕=2\*GB3②閥門啟動靈活，無滴漏=3\*GB3③卡口無變形自動消防報警閥1個月=1\*GB3①報警準確靈敏=2\*GB3②閥門開關靈活，連接牢固，無銹蝕滴漏自動消防噴頭(公共局部)3個月=1\*GB3①噴頭完整無損,無滴漏=2\*GB3②溫度在68℃時能自動噴水5．消防自動報警系統(tǒng)巡查每班=1\*GB3①系統(tǒng)有無檢測到監(jiān)控模塊或傳感器報警或故障=2\*GB3②系統(tǒng)有無檢測到相關設備的啟/停信號=3\*GB3③系統(tǒng)是否檢測到線路、執(zhí)行元件存在故障=4\*GB3④主機、終端、網(wǎng)絡、軟件是否出現(xiàn)故障=5\*GB3⑤打印機工作是否正常，打印的數(shù)據(jù)是否存檔每月煙/溫感、破玻璃報警器、揚聲器、警鈴及水流報警是否存在嚴重故障〔BAS各控制點、狀態(tài)點〕保養(yǎng)1年=1\*GB3①主機、電腦終端清潔除塵：a、使用邦特BT-35清潔劑、毛刷、吸塵器等工具b、要求線路板、卡清潔無塵，尤其板卡的接插件要保證接觸良好，固定良好c、主機須帶電清潔，只宜用吸塵器或毛刷進行除塵=2\*GB3②監(jiān)控模塊、執(zhí)行元件、線路保養(yǎng)：a、對系統(tǒng)檢測出有故障的模塊、線路及執(zhí)行元件在維修過程中隨即進行保養(yǎng)b、保養(yǎng)內(nèi)容包括清潔除塵、緊固螺絲、走線整理、標識清晰=3\*GB3③傳感器保養(yǎng)：a、傳感器保養(yǎng)主要是系統(tǒng)檢測出需清洗煙/溫感探頭進行清洗b、對故障比擬嚴重的傳感器交給設備供給商進行清洗；一般情況采用酒精、抹布、吹風筒等工具進行簡單清洗c、對自行清洗的傳感器應先試用，試用合格后才投入現(xiàn)場使用=4\*GB3④消防聯(lián)動試驗：〔BAS不需要〕a、每年進行兩次消防聯(lián)動試驗，一般為每半年一次b、消防聯(lián)動試驗根據(jù)?消防演習方案?要求進行=5\*GB3⑤軟件保養(yǎng)：a、軟件的保養(yǎng)主要是對數(shù)據(jù)進行備份及整理b、每次軟件數(shù)據(jù)的變動需備份一次，沒有變動時每季度一次c、備份數(shù)據(jù)的存放：一是硬盤備份專用目錄，二是拷貝到軟盤維修隨機=1\*GB3①電腦終端：電腦終端故障通過更換配件排除=2\*GB3②主機、軟件及網(wǎng)絡：主機、軟件及網(wǎng)絡故障請供給商處理=3\*GB3③監(jiān)控模塊和傳感器：a、常見故障通過更換元器件修復b、嚴重故障那么更換新模塊或傳感器=4\*GB3④執(zhí)行元件和線路：a、執(zhí)行元件出現(xiàn)故障可通過更換新元件消除b、線路通過查線解決6.消防播送〔會議室播送音響參照執(zhí)行〕檢修一個月=1\*GB3①主機各電源、控制信號及音量調(diào)節(jié)器信號指示正常=2\*GB3②各切換器、控制器、音量調(diào)節(jié)位置適宜、轉(zhuǎn)換工作正常=3\*GB3③各放大器音質(zhì)、音量良好保養(yǎng)半年/一年=1\*GB3①檢查磁帶機或CD機的運轉(zhuǎn)和音質(zhì)是否正常，要求運轉(zhuǎn)正常、音質(zhì)良好。=2\*GB3②檢查樓層呼叫控制器的開關工作是否正常，要求靈活、可靠。巡查3個月=1\*GB3①主機：機內(nèi)灰塵少，外表清潔，硬件無缺損，無故障報警=2\*GB3②火災探測器件：系統(tǒng)檢測無故障，外觀無明顯損傷=3\*GB3③聲光警報器件：外觀良好，警報信號正常=4\*GB3④控制線路：線路正確整齊，標識清楚，系統(tǒng)檢測無故障=5\*GB3⑤儲氣罐：外表清潔，壓力正?！泊笥?00Psig〕保養(yǎng)1年=1\*GB3①主機：每年對主機機箱及線路板進行兩次清潔=2\*GB3②火災探測器件：對系統(tǒng)檢測出需要清潔的器件進行清洗=3\*GB3③儲氣罐：當氣體壓力低于50Psig時需重新充氣=4\*GB3④聯(lián)動試驗：每年隨消防自動報警系統(tǒng)進行兩次聯(lián)動試驗或演習維修隨機=1\*GB3①主機故障一般由設備供給商進行維修=2\*GB3②對系統(tǒng)檢測出的器件故障通過更換配件解決=3\*GB3③控制線路故障通過線路檢查和修復解決=4\*GB3④對儲氣罐故障那么需要更換新罐

8、建筑物及附屬設施維護修繕序號工程周期內(nèi)容及標準說明巡查每日=1\*GB3①大堂、公共通道地面、墻面、墻體、天花、樓梯扶手是否完好=2\*GB3②天臺、辦公樓外墻有無損傷=3\*GB3③各裝修單位是否按要求裝修，有無破壞墻體、結(jié)構(gòu)、地面、天花觀測半年進行根底和整體觀測，發(fā)現(xiàn)問題報業(yè)委會，及時組織專家會審修繕維護隨機發(fā)現(xiàn)問題及時維護修繕巡查每日=1\*GB3①廣場路面、圍墻、護欄、旗桿、人行臺階等是否完好=2\*GB3②出入口伸縮門運轉(zhuǎn)靈活巡查養(yǎng)護每月室外管網(wǎng)機支架、消防接合器、天臺避雷針〔網(wǎng)〕有無銹蝕，閥門無跑冒滴漏清污每季清理室外雨水井、污水井污物維護每年測試避雷系統(tǒng)接地電阻〔小于4歐姆〕,避雷網(wǎng)系統(tǒng)除銹刷洗。9、標示標牌的管理序號工程周期內(nèi)容及標準說明1.樓內(nèi)標牌、標識巡查每日=1\*GB3①樓層指示牌、出口指示牌、房間標識牌是否完好=2\*GB3②設備標識牌是否清晰、完好=3\*GB3③其他標識、標牌是否完好。保養(yǎng)一年進行修護/粉刷/描摹等，修繕維護隨機發(fā)現(xiàn)問題及時修繕/更換、2.樓外標牌、標識巡查每日=1\*GB3①廣告牌、門牌、單位牌匾等是否完好=2\*GB3②院內(nèi)綠化標識牌、停車指示牌等是否完好保養(yǎng)半年進行修護/粉刷/描摹巡查養(yǎng)護隨機發(fā)現(xiàn)問題及時修繕/更換、7.6綠化養(yǎng)護效勞綠化養(yǎng)護屬專業(yè)化程度高、勞動密集型工作，受季節(jié)影響較大，為控制本錢、保證效勞質(zhì)量，本工程準備委派一名專業(yè)綠化員具體負責，其他工作由保潔員配合。、管理范圍主要包括院區(qū)配套綠化養(yǎng)護、室內(nèi)擺花管理。包括草坪、、樹木、喬灌木、花卉、盆景等。工作標準1〕按照植物生長規(guī)律，合理修剪、適時澆灌、施肥，及時防治病蟲害及時換向、換盆、換土等。2〕講究綠化、美化效果。3〕文明作業(yè)。4〕保持草坪、綠地、盆花地無雜草，植物生長旺盛，及時澆水施肥。5〕保持綠化、美化造型、結(jié)構(gòu)，負責修剪、整理和調(diào)整。6〕及時去除綠地垃圾及病、枯枝葉。7〕保護綠地的設施及監(jiān)督、維護。8)保持各部位擺花的完好和美觀，及時要求擺花公司更換。9〕市公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理及各部門總經(jīng)理、副總經(jīng)理辦公室內(nèi)不少于四盤，面積大于60平方，按每15平方一盤，其他辦公室面積每15平方一盤，小于30平方的不少于二盤。10〕會議室每15平方一盤，小于30平方的不少于二盤。11〕各營業(yè)場所內(nèi)不少于四盤。根本標準為每15平方一盤。12〕室內(nèi)擺放的花草不低于1。5米。13〕市公司總經(jīng)理及副總經(jīng)理辦公室擺放藝術(shù)插花各一盤，每周更新一次。14〕辦公樓走道內(nèi)根據(jù)實際情況擺放盆栽。15〕各衛(wèi)生間須擺放一盤常綠的小盆栽于洗手臺上。16〕本部辦公樓大堂擺放2盆及以上不低于3米的盆栽。質(zhì)量監(jiān)督保證區(qū)域內(nèi)植物生長良好，外形美觀。針對重點工程檢查〔如場內(nèi)盆栽等〕。隨機檢查，巡視為主。為貫徹ISO9001規(guī)定進行標準化管理，針對作業(yè)工程制訂有關的巡查方案，掃清工作盲點，確保工作質(zhì)量。巡查方案根據(jù)作業(yè)對象的作業(yè)工程〔如：修剪、澆灌、換盆、換土等〕的工作周期結(jié)合作業(yè)對象所需的養(yǎng)護周期來制訂。7.7保潔效勞〔詳見公司保潔手冊〕接管后全面保潔工作目前的辦公樓、營業(yè)廳已經(jīng)按一定的標準進行保潔工作，但相對于專業(yè)公司對保潔的要求，還不是很理想，局部大理石地面為防止磨損，也亟須做系統(tǒng)的護理。接管后在不影響移動辦公的情況下〔可以利用夜間、周末〕，對物業(yè)所有區(qū)域進行徹底清潔和石材養(yǎng)護，為物業(yè)保護及后期保潔打下良好的根底，并且在短期內(nèi)給移發(fā)動工提供一個整潔有序的工作環(huán)境。正常清潔時間和頻次.1時間安排〔見下表〕清潔范圍工作時間安排公共樓梯、走廊、扶手、大廳集中清潔時間在早6：30—7：30，平時保潔為1次/小時，、營業(yè)廳1次/3小時，雨天隨時保潔。營業(yè)廳在住戶上班后重點清潔，下班前全面檢查。大廳玻璃門窗、樓內(nèi)墻壁、天棚、營業(yè)廳樓梯窗戶辦公集中清潔時間在周六、日，平時保潔為1次/天，營業(yè)廳集中清潔時間住戶在上班后。廁所、開水間、地下室、停車場〔辦公樓〕集中清潔時間在早6：45—7：30，平時保潔為1次/兩小時，廁所保潔為1次/小時，雨天隨時保潔。各類會議室、活動室〔辦公樓〕集中清潔時間在早6：45—7：45