某市商業(yè)及寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告

編號(hào)地塊截止時(shí)間用地性質(zhì)用地面積〔㎡〕容積率計(jì)容建筑面積〔㎡〕成交價(jià)〔萬(wàn)元〕樓面地價(jià)〔元/㎡〕受讓方1花都區(qū)風(fēng)神大道南、玉棠路以西2021-12-30商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕8,62334,4927,8652,280廣州市萬(wàn)程申眾汽車銷售效勞2花都區(qū)新華街三東大道以南2021-12-26商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕10,755≤110,7553,3233,090廣州溢桂汽車銷售效勞3廣州國(guó)際生物島螺旋路〔中央大道段〕以南，規(guī)劃A3號(hào)路以西2021-12-7商服用地81,06589,1715,850656廣州市華源酒店4番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05010822021-11-8商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕12,787≤676,72138,3615,000廣州耀中房地產(chǎn)開展5廣州南站BA0501009地塊2021-11-1商業(yè)金融用地(C2)4,597≤836,773一八,3875,000奧園集團(tuán)6海珠區(qū)新港東路以北，琶洲大道以南AH040216地塊2021-10-28商務(wù)辦公用地〔C8〕一三,0一八≤8104,14462,2995,982廣州從興電子開發(fā)7海珠區(qū)新港東路以北，琶洲大道以南AH0402一五地塊2021-10-28商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕11,839≤782,87349,9256,024廣州星河灣實(shí)業(yè)開展8海珠區(qū)琶洲AH040一三9地塊2021-10-26商業(yè)辦公用地〔C8〕14,603≤10146,03087,6一八6,000廣鋁集團(tuán)、廣州遠(yuǎn)大置業(yè)9廣州南站BA0501034地塊2021-10-26商業(yè)金融用地(C2)12,123≤896,98448,4925,000奧園集團(tuán)10南沙街進(jìn)港大道北側(cè)2號(hào)用地2021-10-20商務(wù)辦公與商業(yè)金融業(yè)用地28,64985,947一五,9101,851廣州盈港房地產(chǎn)11廣州市花都區(qū)新華街迎賓大道花都區(qū)交通局以東〔J10-XH01〕地塊2021-10-一三商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕4,900≤419,6008,5004,337廣州亞美置業(yè)12科學(xué)城力康路以西2021-10-8商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕6,6419,9612,8472,858廣州市瑞豐實(shí)業(yè)開展一三廣州保稅區(qū)廣保大道以西、石英路以東2021-10-8商業(yè)用地〔C21〕3,5005,2501,5793,008裕金酒業(yè)〔廣州〕14增城市正果鎮(zhèn)蒙花布村、汀塘村地塊2021-9-20旅館業(yè)用地65,64165,6413,750571廣州市鴻凱實(shí)業(yè)投資一五花都區(qū)炭步鎮(zhèn)炭步廣場(chǎng)北〔J09-TB05地塊〕2021-9-1商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕16,20335,6473,7681,057廣州中錸房地產(chǎn)開發(fā)16荔灣區(qū)舊龍溪路〔高爾夫球場(chǎng)C地塊AF030655〕2021-9-1商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕16,82340,375一三,0703,237廣東邦華集團(tuán)17番禺區(qū)小谷圍廣州大學(xué)城中軸線北區(qū)DN0801地塊2021-9-1旅館業(yè)用地〔C25〕24,40977,75133,3174,285廣州市番禺信息技術(shù)投資開展一八廣州開發(fā)區(qū)科學(xué)城KXCD-F2-1-1地塊2021-8-22文化娛樂(lè)用地兼容商業(yè)金融業(yè)用地〔C3/C2〕80,017176,03723,2201,319廣東飛晟投資19廣州國(guó)際生物島螺旋路〔中央大道段〕以北，規(guī)劃A3號(hào)路以西2021-8-4商業(yè)辦公旅館業(yè)用地〔C2〕32,0581一五,40820,6471,789顯恩投資20天河區(qū)珠江新城B2-11地塊2021-7-19商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕5,948≤1271,376128,00017,933廣州常元房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)21廣州國(guó)際生物島螺旋路〔崗頭段〕以東，規(guī)劃C10號(hào)路以南，規(guī)劃C一三號(hào)路以西，環(huán)島路以北2021-6-22商業(yè)旅館業(yè)用地〔C2〕39,35398,38214,6601,490廣州國(guó)際生物島科技投資開發(fā)22廣州國(guó)際生物島規(guī)劃C一三號(hào)路以東，規(guī)劃C10號(hào)路以南，規(guī)劃C7號(hào)路以西，環(huán)島路以北2021-6-22商業(yè)旅館業(yè)用地〔C2〕19,75523,7063,9071,648廣州國(guó)際生物島科技投資開發(fā)23科學(xué)城光譜中路以北、攬?jiān)侣芬晕?021-6-16商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕20,421≤361,2638,9511,461廣州綠色生命投資24廣州開發(fā)區(qū)科學(xué)城開源大道以東南、伴河路以東北2021-6-一三商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕一五,104≤345,3125,0251,109廣東百達(dá)豐電子科技實(shí)業(yè)25琶洲AH041006地塊2021-5-23商務(wù)金融用地17,161一三2,一三959,4634,500北京良業(yè)照明工程、廣州良業(yè)實(shí)業(yè)投資26增城市新塘鎮(zhèn)塘美村83101217A11023地塊2021-4-29商服用地6,111≤636,6711,510412廣東豐樂(lè)集團(tuán)27番禺區(qū)大石街朝陽(yáng)東路2021-4-28辦公用地〔C1〕3,4686,2433,6205,798廣州敏駿房地產(chǎn)28番禺區(qū)橋南街中心城區(qū)中心醫(yī)院北側(cè)2021-4-28商業(yè)金融用地〔C2〕48,一八9125,29152,2904,173奧園集團(tuán)29增城市新塘鎮(zhèn)塘美村83101217A11024地塊2021-4-19商服用地5,83631,3001,570502廣州市卓志供給鏈效勞30生物島環(huán)島A線以北2021-4-一八商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕50,10180,16110,5411,3一五香港啟德國(guó)際酒店投資管理31中新廣州知識(shí)城南起步區(qū)九龍大道以西2021-4-一五行政辦公/商業(yè)金融用地〔C1/C2〕79,572一五9,1444,265268廣州知識(shí)城投資開發(fā)32琶洲AH041007地塊2021-3-24商務(wù)金融用地一三,444100,83045,3744,500東凌集團(tuán)與廣州東凌實(shí)業(yè)集團(tuán)聯(lián)合體33琶洲AH040229地塊2021-3-24商務(wù)金融用地17,987116,9一五58,4585,000廣州鼎尚股份34琶洲AH0402一八地塊2021-3-24商務(wù)金融用地19,742≤598,71049,3555,000廣東歐派家居集團(tuán)35街口街城南村、團(tuán)星村S355線地段地塊2021-3-14商務(wù)金融用地6032,07590434廣州新宏能源科技36從化市江埔街禾倉(cāng)村地段地塊2021-3-11其它商服用地3,0526,104125205廣州富敏城工藝37科學(xué)城科智路以東、尖塔山路以南2021-2-一八商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕16,14329,8644,6161,546廣州攀達(dá)材料科技38番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05011072021-11-8商業(yè)金融用地〔C2〕19,217≤61一五,299--流拍39番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA0502一三12021-11-8商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕16,194≤348,583--流拍40番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05011162021-11-8商業(yè)金融用地〔C2〕一五,807≤7110,648--流拍41番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05010742021-11-8商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕11,914≤10119,一三7--流拍42番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA0501一三12021-11-8商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕一八,119≤6108,711--流拍43番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05021122021-11-8商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕10,177≤550,887--流拍44番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05010772021-11-8商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕5,428≤843,425--流拍45廣州南站BA0501033地塊2021-11-1商業(yè)金融用地(C2)一三,944≤10一三9,443--流拍46番禺區(qū)廣州南站核心區(qū)BA05010222021-11-1商業(yè)金融用地〔C2〕一五,269≤10一五2,685--流拍47廣州南站BA0501012地塊2021-11-1商業(yè)金融用地(C2)16,217≤10162,172--流拍48天河區(qū)廣氮地區(qū)AT06070407地塊2021-10-26商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕6,61230,4一五--流拍49白云區(qū)江高鎮(zhèn)茅山村廣清高速公路東側(cè)2021-9-21市場(chǎng)用地〔C26〕50,79925,540--流拍50荔灣區(qū)舊龍溪路〔高爾夫球場(chǎng)D-H地塊AF030475〕2021-9-1商業(yè)金融業(yè)用地〔C2〕一五,76737,841--流拍51廣州保稅區(qū)廣保大道以西、石英路以東2021-8-5商服用地16,116≤348,348--流拍52荔灣區(qū)東沙荷景路地塊2021-4-28商業(yè)用地〔C2〕25,379≤2.95；74,738--流拍小計(jì)1,148,0284,006,8一三931,2023,400

1.5重點(diǎn)功能區(qū)市場(chǎng)分析1、珠江新城珠江新城商務(wù)區(qū)作為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的三大CBD之一，經(jīng)過(guò)近十多年的開展，各類商務(wù)、公共配套設(shè)施不斷完善，商務(wù)氣氛日趨濃郁。雖區(qū)域內(nèi)地塊已根本出讓完畢，但寫字樓新增供給不斷增加，預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)珠江新城寫字樓供給量將超過(guò)500萬(wàn)平方米。從寫字樓分布區(qū)域看，甲級(jí)寫字樓分布相對(duì)集中，主要位于中軸線花城廣場(chǎng)兩側(cè)，呈帶狀分布。222。由于目前多個(gè)工程正在裝修施工，預(yù)計(jì)2021年會(huì)迎來(lái)一個(gè)供給頂峰，如恒大中心、廣晟國(guó)際大廈、煙草大廈、廣州銀行大廈等，預(yù)計(jì)新增供給面積超過(guò)90萬(wàn)m2。2，成交均價(jià)達(dá)28,727元/m2。富力地產(chǎn)及保利地產(chǎn)的多個(gè)寫字樓工程成為2021年珠江新城寫字樓成交的主力。從租賃數(shù)據(jù)來(lái)看，受亞運(yùn)會(huì)對(duì)珠江新城宣傳效應(yīng)及住宅“限貸限購(gòu)〞影響，2021年全年珠江新城寫字樓平均租金達(dá)元/m2·月〔戴德梁行數(shù)據(jù)〕，較2021年同期同比增長(zhǎng)一五.1%，寫字樓租金水平位于全市之首，全年2，空置率水平24.4%。預(yù)計(jì)到2021年，珠江新城甲級(jí)寫字樓將占廣州整體的66%，從而取代天河體育中心成為廣州最大的商務(wù)區(qū)?？傮w來(lái)看，珠江新城區(qū)域正處于開展期，隨著配套的逐漸完善和商務(wù)氣氛的日趨濃郁，租金上漲潛力較大。從長(zhǎng)期來(lái)看，珠江新城區(qū)域租金仍會(huì)維持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，但近期受供給量增大及全球經(jīng)濟(jì)前景不明朗企業(yè)擴(kuò)張速度放緩等因素影響，租金上升速度將有所放緩，空置率水平將被推高。2、琶洲商務(wù)區(qū)近年來(lái)依托“會(huì)展經(jīng)濟(jì)+CBD總部經(jīng)濟(jì)〞的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓市場(chǎng)開展迅速，已成為繼珠江新城和天河北體育中心區(qū)域后最受矚目的新區(qū)域。區(qū)內(nèi)每年上百場(chǎng)的大型展覽，吸引各種支柱行業(yè)上下游企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)，在會(huì)展經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，優(yōu)越的商務(wù)環(huán)境吸引了諸如中國(guó)對(duì)外貿(mào)易中心、廣東鋼鐵集團(tuán)、廣東電網(wǎng)等一批大型總部工程進(jìn)駐。琶洲寫字樓市場(chǎng)從2005年進(jìn)入起步階段，經(jīng)歷長(zhǎng)期的平緩開展后，市場(chǎng)整體庫(kù)存量仍相對(duì)較少；由于寫字樓整體檔次不高、配套設(shè)施不完善，市場(chǎng)需求有限，租金水平長(zhǎng)期保持平穩(wěn)，空置率處于較高水平。租戶主要來(lái)自于批發(fā)零售、外貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等企業(yè)。2021年琶洲商務(wù)區(qū)寫字樓平均租金達(dá)100-120元/m2·月，平均售價(jià)達(dá)23,775元/m2，全年共成交萬(wàn)m2，在售工程主要有保利世界與貿(mào)易中心、琶洲國(guó)際采購(gòu)中心及中洲交易中心等。目前琶洲商務(wù)區(qū)已建成寫字樓整體庫(kù)存量相對(duì)較小，缺乏55萬(wàn)m2，且乙級(jí)寫字樓占比達(dá)50%，由于整體檔次不高及周邊配套設(shè)施不完善等因素影響，市場(chǎng)需求有限，新增工程消化緩慢，空置率處于較高水平，平均空置率超過(guò)40%。相比珠江新城、天河北等較成熟的商務(wù)區(qū)，琶洲商務(wù)區(qū)在公共配套設(shè)施、商務(wù)環(huán)境等方面還存在一定差距，但其從土地面積、功能上彌補(bǔ)了珠江新城、天河北等成熟商務(wù)區(qū)的缺乏，琶洲商務(wù)區(qū)將成為下一個(gè)商務(wù)辦公開發(fā)大的熱點(diǎn)區(qū)域，開展?jié)摿^大。作為政府規(guī)劃的未來(lái)總部基地，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)4-6年的培育期，琶洲將逐步成為廣州新的商務(wù)集聚地，整體空置率將逐步降低，同時(shí)受投資需求升溫帶動(dòng)，售價(jià)水平將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。3、天河北商務(wù)區(qū)天河北商務(wù)區(qū)以天河體育中心和天河北為主線，是廣州開展最為成熟的中心商務(wù)區(qū)，經(jīng)歷近20年的開展，各類公共交通配套設(shè)施十分完善，商務(wù)氣氛濃郁，已開展成為集高端商務(wù)、高尚生活、進(jìn)出口貿(mào)易于一體的標(biāo)志性商務(wù)區(qū)域。2021年天河北商圈一手寫字樓2，成交均價(jià)25,857元/m2。天河北區(qū)域近年少有新寫字樓供給，區(qū)域地塊已根本開發(fā)完畢，新增供給量較少，在售新寫字樓工程僅有保利中匯廣場(chǎng)、圣豐廣場(chǎng)2個(gè)工程；但受國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及銀行信貸緊縮影響，開發(fā)商通過(guò)出售區(qū)域內(nèi)局部已建成工程為回籠資金。2021年天河北區(qū)域年平均月租金為145元/m2，平均空置率水平6.3%，租金水平及空置率均低于珠江新城。全年新增供給量約16萬(wàn)平方米，新增工程主要為太古匯工程，租金水平達(dá)200元/m2·月。雖然預(yù)期未來(lái)天河北的寫字樓供給較少，供給壓力不大；但因受到臨近珠江新城新興商務(wù)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，且隨著珠江新城的不斷成熟及完善，未來(lái)寫字樓的熱點(diǎn)將集中在珠江新城，同時(shí)珠江新城供給量龐大，天河北近期的租賃壓力較大，租金上漲速度將有所放緩。

1.6當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)市場(chǎng)影響分析自2021年4月一系列樓市宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，原本熾熱的住宅市場(chǎng)不斷降溫，局部城市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來(lái)了一輪開發(fā)熱潮。受2021年金融危機(jī)影響下的寫字樓市場(chǎng)逐步回暖，租金大幅上升，空置率水平降低。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于長(zhǎng)期化和保障房大力建設(shè)的背景下，地產(chǎn)行業(yè)正受到不斷的擠壓。在擠壓的過(guò)程中，新的突破和轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和突破的一個(gè)重要方向。從宏觀及政策層面來(lái)看，國(guó)家長(zhǎng)期鼓勵(lì)擴(kuò)大內(nèi)需及居民消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景較好；政府對(duì)住宅市場(chǎng)“去泡沫化〞的決心決定了短期內(nèi)住宅市場(chǎng)受政策打壓的現(xiàn)狀難以改變，而商業(yè)地產(chǎn)不受政策限制，且商業(yè)開發(fā)為地方政府帶來(lái)稅收及就業(yè)，地方政府在商業(yè)地塊出讓政策會(huì)有所傾斜。從開發(fā)商企業(yè)戰(zhàn)略來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可平衡在住宅開發(fā)方面的政策及周期風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為企業(yè)帶來(lái)持續(xù)的現(xiàn)金流收入、資產(chǎn)溢價(jià)及增值，商業(yè)物業(yè)作為優(yōu)質(zhì)抵押品也為開發(fā)商提供了融資支持。從我國(guó)商業(yè)開展情況來(lái)看，一線城市商業(yè)開展較快，人均商業(yè)面積比例較高，接近2平方米左右，但全國(guó)人均商業(yè)面積在1平方米左右，整體開展與國(guó)際興旺水平有較大差距，商業(yè)開展?jié)摿^大。從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)、辦公投資額正以較快的速度逐年增加，2021年，辦公投資額達(dá)2,544億元，商業(yè)投資額達(dá)7,370億元，同比分別增加40.7%，30.5%。同時(shí)，商業(yè)、辦公投資額占房地產(chǎn)開發(fā)總投資比重逐漸增大，2021年商業(yè)、辦公占總投資額比重達(dá)16.06%，較2021年上升2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居系統(tǒng)從區(qū)域商業(yè)開展水平來(lái)看，各區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓呈上升趨勢(shì)，商業(yè)開展受城市化水平影響較大，一線城市開展較快，二、三線城市善處于起步期。2021年前三季度商鋪市場(chǎng)平均租金快速增長(zhǎng)，第四季度受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，平均租金有所降低，整體空置率上升。從全國(guó)土地市場(chǎng)